immobilier.ch Le Magazine - n°16 by CAPASCHOUD

LE MAGAZINE

Décembre 2020 – Janvier 2021 • N0 16 • Magazine offert

Genève • Vaud • Valais • Fribourg • Neuchâtel • Jura • France voisine

GENÈVE

Un immeuble conçu pour le travail de demain

FRIBOURG Habiter en hauteur

VALAIS

Les Terrasses du Chablais

Retrouvez toute l’offre immobilière sur www.immobilier.ch

EDITO / SOMMAIRE

La page 2020 se tourne, vive 2021!

a sortie de ce seizième numéro d’immobilier.ch – Le magazine, à la fin

d’une année pour le moins tour-

mentée, est l’occasion d’un petit coup d’œil au chemin parcouru en compagnie de nos lecteurs, de nos annonceurs et de nos partenaires, en un peu moins de

Alto Pont-Rouge Un immeuble conçu pour le travail de demain........................................6 Ecoquartier du Crépon Le projet le plus important de l’histoire d’Echallens est sur les rails!............... 10 Collombey-Muraz Les Terrasses du Chablais: un style de vie à la fois calme et urbain........................................ 13 La tour Beaumont Habiter en hauteur................................................. 15

deux ans. Comme

portail

romand

immobilier.ch, fondé pour sa part en 2015, le magazine a vite conquis ses lettres de noblesse et démontré la complémentarité Catherine Michel Présidente d’immobilier.ch

entre les supports d’information et de commercialisation en ligne

et imprimés. Un contenu utile, offrant aussi bien des conseils juridiques ou financiers que des reportages sur des projets immobiliers et urbanistiques dans tous les cantons romands; une édition de qualité et une distribution bien pensée; un taux de notoriété appréciable; un lectorat grandissant et une croissance régulière des volumes d’annonces: le magazine que vous tenez entre les mains, tout comme le portail dont il est l’ambassadeur, tiennent leur promesses, tout comme les professionnels romands de l’immobilier tiennent les leurs vis-à-vis de leur clientèle. L’année 2021 s’approche et nous avons de bonnes raisons d’espérer que l’évolution positive des prix et de la demande, que diverses études ont confirmée pour le dernier trimestre, se poursuivra dans le même élan. Excellentes fêtes de Noël et très bonne année nouvelle! n

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Le décès et ses conséquences pour les propriétaires immobiliers................ 17 Vers un meilleur rendement des investissements immobiliers Révolution de palais au Tribunal fédéral!.......... 18 A redécouvrir Quand une plante vedette fait son grand retour............................................. 22 Edité par immobilier.ch SA. Paraît 10 fois par an. Directeur de la publication: Claude-Alain Paschoud. Réalisation du magazine: Plurality Presse SA Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer. Coordination: Maria Agramunt Publicité: Maximilien Bonnardot, Charly Dujardin, Alain Godard, Damien Grosfort, Patrick Gravante. Maquette: Imagic Sàrl Carouge, Daniel Hostettler, Sophie Hostettler. Service de publicité: immobilier.ch SA, 2, allée de la Petite Prairie, 1260 Nyon Rédaction, Administration: Plurality Presse SA, 8, rue Jacques-Grosselin, 1227 Carouge. Tél.: 022 307 02 28 - CCP: 17-391772-2 E-mail: prod@immobilier.ch - Internet: www.immobilier.ch. Impression: Swissprinters AG, 4800 Zofingen © immobilier.ch SA & Plurality Presse SA, 2020

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ALTO PONT-ROUGE

Un immeuble conçu pour le travail de demain A l’instar de la Prime Tower dans l’ouest zurichois, «Alto Pont-Rouge» - dont le chantier vient de démarrer - représente l’un des plus grands projets du groupe Swiss Prime Site Immobilien. Adjacent à la gare du Léman Express, le complexe mixte regroupera des commerces, services et activités, ainsi qu’une forte proportion de bureaux (du 2e au 15e étages). Les entreprises sont amenées aujourd’hui à adapter et réorganiser leurs espaces. Alto Pont-Rouge est pensé pour faciliter cette transition vers une nouvelle organisation du travail en combinant de multiples atouts tels que la situation, la modernité, la modularité et des loyers intéressants.

Des conditions optimales pour le bien-être des employés.

deux kilomètres du centre-ville, Pont-Rouge est en passe de devenir le nouveau pôle urbain de Genève. La dernière pièce de cet ensemble deviendra bientôt une réalité: il s’agit de l’îlot Alto, dessiné par le bureau Brodbeck Roulet Architectes Associés. L’immeuble se compose de quatre volumes de différentes hauteurs, qui confèrent au secteur une

échelle humaine. Tout en s’inscrivant dans la ligne architecturale du quartier de Pont-Rouge, le complexe s’en distingue avantageusement grâce à une réinterprétation des façades, permettant un apport de lumière significatif dans les espaces intérieurs. Une galerie marchande, des surfaces de grande envergure - comme l’atrium central et les terrasses des toitures

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Un complexe mixte qui regroupera des commerces, services et activités, ainsi qu’une forte proportion de bureaux.

inférieures - contribuent au caractère exclusif de l’ouvrage. Les plateaux de 340 m2 à 2730 m2 offrent de multiples possibilités d’aménagement en open space ou en bureaux cloisonnés. Les surfaces locatives (28 000 m2 au total) seront disponibles dès 2023, mais peuvent d’ores et déjà être réservées.

Fonctionnalité et bien-vivre Courante ces derniers mois, la pratique du home office montre désormais ses limites: il devient essentiel de repenser les es-

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paces de bureaux en les rendant aussi attractifs que possible. Les entreprises s’orientent vers des postes de travail modulables, spacieux et adaptés à leurs besoins du moment. Face à ces tendances, Swiss Prime Site Immobilien accompagne les locataires dans l’aménagement sur mesure de surfaces généreuses. Comme le souligne Jean Megow, responsable de la Région ouest et membre de l’Executive Board de Swiss Prime Site Immobilien, «à Alto Pont-Rouge, nous proposons des espaces intérieurs de haute qualité, alliant flexibilité, santé et sécurité. Les entreprises pourront optimiser leurs charges •

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Tout en s’inscrivant dans la ligne architecturale du quartier de Pont-Rouge, le complexe s’en distingue avantageusement grâce à une réinterprétation des façades.

locatives grâce à une utilisation plus efficiente de la surface occupée, ainsi qu’à des loyers plus avantageux que ceux obtenus au centre-ville de Genève. Elles bénéficieront en outre d’une position stratégique dans un immeuble ‘signature’ au cœur de ce nouveau centre d’affaires». L’enjeu consiste également à mettre en œuvre les conditions optimales pour le bien-être des employés. En ce sens, divers paramètres entrent en jeu, comme la présence de lumière na-

turelle dans les locaux ou l’installation de zones de détente et de rencontre. Swiss Prime Site Immobilien veille à ces aspects: «L’accès aux bureaux se fera principalement par une entrée majeure menant vers un atrium situé au 1er étage du bâtiment Alto. Cette zone centrale, dotée d’un puit de lumière, distribue les surfaces administratives dans les étages. Au cœur d’un quartier très minéral, de généreuses terrasses proposeront deux jardins ‘suspendus’ aux 6e et 10e étages, réservés aux

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usagers du bâtiment. Elles serviront de liaison entre les différentes parties du bâtiment» précise Jean Megow. Par ailleurs, et dans la situation actuelle, l’ultra-connectivité est plus que jamais primordiale. Avec la pratique du télétravail en alternance, pouvoir passer aisément du domicile à son lieu professionnel et vice-versa est un avantage indubitable. Une localisation proche des gares représente donc un atout de taille pour les pendulaires. Le projet Alto est idéalement situé au centre de toutes les mobilités: les employés pourront accéder à leur bureau en train, en tram, en bus, en véhicule motorisé ou à vélo. En outre, le transfert modal sera favorisé, avec notamment la possibilité de laisser son vélo dans la vaste vélostation située au pied de la gare.

Promouvoir la construction durable Swiss Prime Site Immobilien s’est donné pour objectif de réaliser ses bâtiments selon les normes édictées par le standard de construction durable suisse (SNBS). Ce standard peut s’appliquer aux immeubles résidentiels ou de bureaux, qu’ils soient existants, susceptibles d’être rénovés ou à construire. Les outils, normes et directives qui ont fait leurs preuves en Suisse (normes SIA, Minergie, KBOB, EcoBau, etc.) ont été

intégrés, dans une certaine mesure, au standard SNBS. Ce dernier permet un examen des diverses phases du processus, depuis le choix de l’emplacement jusqu’à la mise en service, en passant par le développement du projet et son exécution. Le SNBS est axé sur l’efficacité et les résultats. Les façades et parties communes du bâtiment Alto respecteront ces exigences. Cet engagement s’inscrit pleinement dans la Stratégie énergétique 2050 voulue par la Confédération et contribue aux objectifs de la «Société à 2000 watts». Il répond aussi au but de réduction des émissions de CO2 poursuivi par le groupe Swiss Prime Site lui-même, qui prévoit des investissements de plus de 650 millions de francs d’ici 2050 dans les rénovations énergétiques et des systèmes de chauffage efficients. Dès sa conception et pour l’ensemble de son cycle de vie, Alto Pont-Rouge intègre des critères sociaux et environnementaux. Parmi ceux-ci figurent la garantie de la santé, de la sécurité et du confort des usagers, la gestion efficace des ressources, la réduction des incidences sur l’environnement, la promotion de la cohésion sociale et du développement régional. Alto vise ainsi l’exemplarité et démontre qu’il est possible de bâtir selon une vision globale intégrant les multiples dimensions du développement durable. n Véronique Stein

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ECOQUARTIER DU CRÉPON

Le projet le plus important de l’histoire d’Echallens est sur les rails!

FEHLMANN ARCHITECTES

Le chef-lieu du district du Gros-de-Vaud lance son vaste chantier de quartier durable. Plus aucun recours ne retient désormais le projet et les travaux peuvent démarrer. Trois investisseurs, à savoir Realitim II SCPC, Equitim Fondation de placement et ODS Investhome SA, piloté par Fundim SA – M. Yanick Humberset, travaillent ensemble sur cette opération depuis 2018. Ce sont au total 410 nouveaux appartements qui vont être construits, dont 238 à louer et 113 en vente, ainsi que 59 logements à loyers abordables (LLA). A terme, le quartier accueillera quelque 800 habitants, ce qui correspond à une augmentation de plus de 10% de la population d’Echallens.

410 appartements seront bientôt sur le marché, à la vente et à la location.

urprenant, mais l’on s’en souviendra certainement: le nouveau quartier a été baptisé «Osiris», en référence au dieu du Panthéon et roi mythique de l’Egypte antique, protecteur de la végétation et découvreur des céréales nourricières. Un nom choisi pour l’écoquartier du Crépon en allusion à l’histoire agricole du lieu et au renouveau vers lequel tend le périmètre. Sa conception a été confiée à trois bureaux d’architectes - Bauart, Plarel et Fehlmann - qui se sont répartis les divers lots. Ces professionnels travaillent selon une démarche commune consistant à combiner les matériaux en façade, avec une prédominance du bois, et à multiplier les décrochements afin d’éviter l’effet de barres d’immeubles. Le quartier s’organise autour d’un cheminement central NordSud, véritable colonne vertébrale du site. Cet axe débute sur

une place d’accueil, puis traverse le quartier jusqu’à atteindre un belvédère qui s’ouvre sur le paysage rural du Gros-de-Vaud. Répartis de part et d’autre du parcours, 14 bâtiments s’élèveront sur quatre étages au maximum (rez, deux niveaux + attique); ils proposeront une mixité d’appartements de 1,5 à 5,5 pièces, ainsi que des activités et des services de proximité. Par ailleurs, un gymnase régional devrait être construit à côté de l’écoquartier.

Aménagements paysagers à haute qualité environnementale Tous les concepts développés dans le projet ont eu le même objectif: limiter son impact sur l’environnement et favoriser la qualité de vie et le bien-être des futurs habitants. Pour

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VAUD

L’objectif de ce projet: limiter l’impact sur l’environnement et favoriser la qualité de vie des futurs habitants.

s’assurer de la cohérence d’ensemble, un architecte paysagiste - Verzone Woods - a été mandaté pour concevoir les aménagements extérieurs. Une grande diversité végétale sera présente: arbres majeurs, arbustes, haies protectrices, parc, prairies fleuries, vergers, etc. Des espaces de potagers et des aires de jeux/sports sont également prévus. La gestion de l’eau à ciel ouvert sera maximisée grâce à un système de noues et de bassins de rétention. Des refuges pour insectes et petite faune seront répartis sur l’ensemble du site, remplissant de surcroît une fonction pédagogique. Ce panel de propositions vise à générer des milieux écologiques riches, tout en favorisant la dimension sociale (appropriation, échanges et mixité intergénérationnelle). Les bâtiments répondront au label Minergie P-Eco, ce qui assure l’atteinte d’objectifs très ambitieux en matière de performance énergétique. Le quartier sera par conséquent entièrement chauffé et alimenté en électricité au moyen de panneaux solaires photovoltaïques, ainsi que de pompes à chaleur géothermiques. L’écoquartier du Crépon comprendra 463 places de parking, pour la plupart souterraines. Des bornes de recharge pour véhicules électriques et des véhicules Mobility seront mis à disposition des habitants. Le secteur fera la part belle aux vélos, avec plus de 800 emplacements. En outre, la volonté de promouvoir la mobilité douce se matérialisera par un réseau de ruelles, venelles et chemins spécialement dédiés aux piétons et vélos.

Un processus semé d’embûches Le projet d’écoquartier remonte à 2009, avec l’achat d’une parcelle par la commune d’Échallens. En mai 2017, le Plan partiel d’affectation (PPA) du «Record-Crépon Est» et son règlement, ainsi que la nouvelle route d’accès du Crépon, sont

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validés par les Départements concernés. En parallèle, une «Charte écoquartier» est établie à l’initiative de la Commune, représentant un complément aux dispositions réglementaires du PPA. Ce document présente dans le détail les divers domaines à prendre en compte dans la conception d’un écoquartier, tels que le bien-vivre et les activités, la gestion durable des ressources et la gouvernance. En novembre 2018, le Conseil communal approuve la vente d’une fraction de la parcelle n°1834 et l’octroi d’un droit distinct et permanent de superficie aux groupements d’investisseurs sélectionnés parmi les 27 dossiers reçus. Une mise à l’enquête publique s’ensuit, engendrant la formulation d’une vingtaine d’oppositions, dont la plupart seront retirées après des éclaircissements fournis lors de séances de concertation. En mai 2020, la Municipalité décide enfin de lever les oppositions restantes et de délivrer les six permis de construire. L’augmentation de la surface constructible de 1600 m² entre le PPA et le projet définitif avait notamment cristallisé les reproches. Cependant, les écoquartiers labellisés Minergie-P-Eco comme celui du Crépon ont droit à une marge de 5% au niveau de la surface constructible autorisée. L’autre inquiétude des riverains concernait le trafic automobile supplémentaire engendré par la présence de 800 nouveaux habitants. Pour trouver des solutions, une étude de mobilité a été réalisée par la Direction générale de la mobilité et des routes. Notons que de nombreux résidents de l’écoquartier vont probablement prendre le train (LEB) reliant Echallens à Lausanne. Mais c’est certain: afin de rallier définitivement à leur cause les Challensois, les partenaires d’Osiris devront encore prouver leur capacité à concrétiser les principes vertueux définis pour cet écoquartier. n

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Les Terrasses du Chablais: un style de vie à la fois calme et urbain Implanté sur la commune de Collombey-Muraz, un projet immobilier offre des appartements du 3,5 au 5,5 pièces en vente sur plan. Réalisé par l’architecte valaisan Christophe Raboud, cet élégant ensemble résidentiel est composé de cinq petits immeubles de standing qui se marient judicieusement avec le terrain naturel, légèrement en pente. La promotion est commercialisée par Immo Plus SA.

es immeubles sont situés dans le quartier des Neyres, avec un accès par le Val d’Illiez. Ils se démarquent par une construction en terrasses, avec décalage des dalles pour chaque lot d’appartement. Le projet s’intègre parfaitement à son environnement, notamment grâce à la charpente en bois naturel et aux tuiles couvrant les avant-toits. Les appartements, aux standards de construction et de finitions élevés, bénéficient de grandes baies vitrées s’ouvrant sur le paysage alentour. Ils se déclinent selon des typologies variées: 10 duplex de 4,5 et 5,5 pièces (surface habitable variant entre 103 m2 et 132 m2) et 5 appartements de 3,5 et 4,5 pièces (surfaces habitables entre 82 m2 et 101 m2). Les logements profitent d’une situation dominante, avec une vue imprenable sur les montagnes et la plaine.

Confort et écologie

Les critères écologiques sont largement pris en compte.

La distribution des pièces permet de distinguer clairement les parties jour et les parties nuit. De généreuses terrasses (entre 43m2 et 53 m²) offrent des espaces extérieurs privilégiés. «Le projet ‘Les Terrasses du Chablais’ a été imaginé et conçu pour faire bénéficier ses propriétaires de tous les avantages d’une architecture contemporaine, lumineuse, jouissant de volumes exceptionnels, indique Charles Constantin, directeur d’Immo Plus SA. Les bâtiments sont dimensionnés et disposés de manière à favoriser l’apport de lumière naturelle à l’intérieur des espaces de jour». Le standard énergétique appliqué pour cette promotion est élevé, tout en respectant les diverses normes SIA en vigueur. Chaque habitation est pré-équipée d’une colonne lave-linge et sèche-linge; une cave lui est également attribuée. Les critères écologiques sont largement pris en compte: un système de chauffage par pompes à chaleur air/eau sera distribué par le sol, permettant d’obtenir une température idéale toute l’année. Les divers matériaux de construction sont soigneusement sélectionnés en fonction de leur qualité et de leur durabilité. «L’isolation phonique est optimisée par des dalles pleines en béton armé, ainsi que des séparations lourdes avec isolation et doublages entre les logements. En outre, l’isolation thermique est garantie par un système périphérique sans pont de froid et par le triple vitrage», ajoute Christophe Raboud.

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Chaque futur propriétaire aura le choix des finitions et pourra personnaliser à sa guise son appartement. Enfin, il sera possible d’acquérir deux places de parc extérieures dont une couverte, en sus du prix. Devenez propriétaire de l’un de ces appartements lumineux dès CHF 580 000.- (CHF 5975.- le m2)!

Un site qui a tout pour plaire! En descendant le cours du Rhône, après le défilé de SaintMaurice, la vallée s’étire largement pour former sur sa rive gauche le Chablais valaisan, comportant le district de Monthey. Collombey-Muraz est l’une des neuf communes formant ce district. Composée de cinq villages, cette commune se trouve dans un cadre naturel faisant la part belle aux terrains agricoles de plaine et aux forêts s’étendant jusqu’au sommet des montagnes. Collombey-Muraz compte de nombreuses PME, des commerces et des équipements publics. Le cadre de vie est agréable, aussi bien du point du vue social que familial, offrant de multiples possibilités de loisirs et de détente. n Véronique Stein En savoir plus: www.les-terrasses-du-chablais.ch

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LA TOUR BEAUMONT

Habiter en hauteur On se croirait à Dubaï, New York ou Londres. Et pourtant, c’est aux portes de Fribourg sud qu’un édifice emblématique verra bientôt le jour: La Tour Beaumont. Né d’un geste architectural audacieux (bureau QUBB Architectes SA, anciennement Bovet-Jeker Architectes), le bâtiment de 17 étages culminera à 60 mètres au cœur (côté sud) du quartier de Beaumont. Bénéficiant d’une vue spectaculaire, les 45 appartements avec services hôteliers sont proposés en vente sur plan par le développeur immobilier Proxiland Real Estate SA. Les heureux propriétaires pourront s’installer dans leur logement dès l’automne 2023.

acilement accessible à pied, en transports publics ou en voiture, le quartier de Beaumont - actuellement en plein renouveau - bénéficie de toutes les infrastructures essentielles. Situé à quelques minutes de la gare CFF et du centre-ville de Fribourg avec toutes ses commodités, ce quartier dispose de sa propre école primaire (école de la Vignettaz), de commerces de proximité, d’un bureau de poste et d’une pharmacie. Depuis l’arrêt «Châtelet» à 50 mètres de la Tour, le bus TPF emmène les habitants à la gare en 4 minutes seulement (fréquence toutes les 8 minutes). L’autoroute est également joignable en 4 minutes et permet d’atteindre rapidement les villes de Berne (35 minutes) et de Bulle (25 minutes).

Alliance de modernité et de standing La Tour est destinée à une variété d’activités: au rez inférieur se situe une galerie marchande de plus de 1000 m2 puis, au rez supérieur, l’entrée principale de l’hôtel***+, le Courtyard by Marriott, et son service hôtelier, ainsi que son restaurant

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de 70 places, ses deux salles de conférences et fitness. Les 88 chambres Mariott sont réparties dans les quatre premiers niveaux. Le 5e étage est dédié à des surfaces administratives mises en vente. Les niveaux inférieurs sont destinés aux locaux techniques et au parking, d’une capacité de 100 places. Les 12 étages supérieurs comportent 45 appartements de 3½, 4½ et 6 pièces, tous caractérisés par de généreux volumes (hauteur sous plafond de 2,57 mètres). Des entrées et ascenseurs séparés donnent accès à l’hôtel versus aux appartements; le niveau de parking -3 est exclusivement réservé à la PPE. Chaque logement, grâce à ses grandes baies vitrées (triple vitrage) et sa grande terrasse à double orientation, offre une vue à couper le souffle sur les Préalpes fribourgeoises, le Pont de la Poya et/ou la cité des Zaehringen, ainsi que pour les étages supérieurs, les crêtes du Jura. Par ailleurs, les appartements bénéficient d’un accès à l’agréable terrasse-toiture. Les propriétaires n’auront plus aucune excuse pour ne pas contempler le coucher de soleil! Grâce à la vente sur plan, chaque acquéreur a la possibilité de personnaliser son bien en fonction de ses goûts et besoins

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spécifiques. Mais le projet va plus loin encore: la distribution intérieure est modulable à souhait (sous réserve technique). «Une même surface d’appartement peut devenir un 3,5 pièces ou un 4,5 pièces. Les 6 pièces sont divisibles en deux logements (3,5 pièces + 2,5 pièces), explique Laurent Chappuis, fondateur et directeur de Proxiland Real Estate SA. Les cuisines et salles de bains sont également à aménagement variable». Le particulier achète donc des mètres carrés et a toute la liberté de distribuer les chambres, les deux salles de bains et la cuisine comme bon lui semble. Une cave est attribuée à chaque appartement et des locaux supplémentaires en sous-sol sont disponibles à la vente. De multiples options sont à disposition des propriétaires: intégration d’équipements pour personnes à mobilité réduite, installation d’un système de domotique, concept de sonorisation, recours à un décorateur d’intérieur, etc. Pour ces logements d’un standing supérieur, les concepteurs ont porté un soin particulier à la qualité des matériaux et des équipements, ainsi qu’à l’isolation phonique (normes SIA 181 accrues). Afin d’être exemplaire en termes de développement durable, La Tour Beaumont est labellisée Minergie® et raccordée au chauffage à distance.

Services hôteliers pour un confort optimal Notre rythme de vie est souvent si intense qu’il devient difficile de se consacrer pleinement à ses enfants et/ou à son travail, en particulier avec la pratique croissante du home office.

Les moments de détente se font aussi de plus en plus rares. Courtyard by Marriott vole au secours des propriétaires de La Tour Beaumont en leur proposant un service de conciergerie hôtelière à la carte. Leur quotidien s’en trouvera libéré des contraintes ménagères, administratives et logistiques. Laurent Chappuis précise: «Ce service comprend de nombreuses prestations, telles que réservation d’un bon restaurant, livraison de repas, recherche d’une baby-sitter, promenade du chien, chauffeur pour se rendre à l’aéroport ou ailleurs, etc. L’intendance courante peut également être assurée avec, par exemple, la relève du courrier et la réception des colis, l’arrosage des plantes durant les vacances ou le nettoyage régulier de l’appartement. Enfin, le service hôtelier - grâce à son réseau de partenaires spécialisés - se charge si nécessaire de trouver une salle de réunion ou même un traducteur. Quelles que soient les requêtes, Courtyard by Marriott s’occupe de tout!». Le prix des appartements (dès CHF 950 000.-) est fixé directement par le développeur, avec une vente à terme. Une équipe de professionnels accompagne les acquéreurs du premier rendez-vous jusqu’à la remise des clefs. Cette procédure assure une maîtrise totale du projet et de sa réalisation. Chez Proxiland Real Estate SA, toutes les compétences sont réunies pour faire gagner du temps aux futurs propriétaires et leur garantir une entrée sereine dans leur magnifique logis! n Véronique Stein

FINANCE IMMOBILIÈRE

Le décès et ses conséquences pour les propriétaires immobiliers En Suisse, la couverture du risque de décès n’est pas systématique lors d’un financement immobilier et les institutions financières ne l’exigent pas obligatoirement. Pour cette raison, il est nécessaire de procéder à une analyse précise, afin de mesurer les conséquences d’un tel événement. Il est même fortement conseillé d’effectuer une nouvelle analyse à chaque changement familial ou professionnel majeur (mariage, naissance, changement d’employeur, retraite, etc.)

L’

objectif est de s’assurer que, dans l’éventualité d’un décès, le conjoint survivant puisse s’assurer la possibilité financière de conserver le bien immobilier. En cas de décès, le créancier gagiste procédera à une nouvelle évaluation du risque, comme lors de l’acquisition. Pour ce faire, cette analyse portera entre autres sur le ratio entre les charges théoriques découlant du financement et les nouveaux revenus disponibles (activité lucrative, rentes de veuve/ veuf, orphelins etc.), sachant que ce loyer fictif ne devra pas dépasser le tiers des revenus cumulés. Admettons que Monsieur décède. Madame conserve son revenu, auquel s’ajouteront des rentes de veuve potentielles des 1er et 2e piliers. Le montant des charges reste inchangé. La nouvelle situation peut induire un taux de charge supérieur à la norme. Dès lors, cela ne permettra plus un financement standard et l’organisme financier pourra exiger un amortissement extraordinaire, afin de revenir à un montant de prêt qui soit acceptable. En cas d’impossibilité financière, la conséquence pourrait être la mise en location ou encore la vente du bien. Quelles seraient les conséquences si 10% (ou plus) des fonds propres avaient été prélevés de la caisse de pension? Dans la majorité des plans de prévoyance professionnelle, le retrait d’une partie de son avoir disponible engendre une baisse des prestations de risque, à savoir les rentes de veuve/veuf, d’orphelin et d’invalidité. Chaque fondation LPP ayant son propre règlement, il est difficile d’exposer une situation générique. Prenons l’exemple d’un couple ayant acquis une maison pour CHF 1 000 000.-. Partons du principe que, lors du financement, Monsieur retire CHF 100 000.- de sa caisse de pension et que ce retrait engendre une diminution des prestations.

Il faut s’assurer que le conjoint survivant puisse conserver le bien immobilier.

De fait, en cas de décès, le différentiel entre les charges et les revenus pourrait s’accroître davantage et la banque se montrerait encore plus exigeante sur le montant demandé en réduction du prêt. Une analyse de prévoyance effectuée en amont aurait souligné le risque et chiffré les prestations à couvrir. Le coût de la garantie aurait alors pu être intégré dans l’amortissement exigé, sans que les charges mensuelles ne soient alourdies. En conclusion, la joie de devenir propriétaire ne doit pas masquer la réalité. Une réflexion approfondie doit être entamée lors de l’achat d’un bien. Il conviendra à tout un chacun de prendre les devants afin de trouver l’équilibre le plus judicieux. n

Dimitri Cassard

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DROIT IMMOBILIER PAR ME PATRICK BLASER, ASSOCIÉ DE L’ÉTUDE BOREL & BARBEY, GENÈVE

VERS UN MEILLEUR RENDEMENT DES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

Révolution de palais au Tribunal fédéral! Notre Haute-Cour vient en effet de modifier sa jurisprudence, vieille de plusieurs décennies, en matière de calcul des loyers juridiquement admissibles. Et cette nouvelle jurisprudence va permettre d’améliorer de façon substantielle le rendement net des immeubles locatifs.

C’

est par son arrêt du 26 octobre 2020 (A4_554/2019) que le Tribunal fédéral a – enfin! – jugé qu’il fallait modifier les règles de calcul permettant de fixer le loyer admissible de la chose louée, afin de les adapter au marché, notamment hypothécaire, actuel. Pour l’essentiel, cela passe par une meilleure prise en considération des fonds propres investis lors de l’acquisition d’un immeuble (de 40% à 100%) et par un déplafonnement du taux de rendement imposé jusqu’alors (de 0,5% à 2% en plus du taux hypothécaire de référence).

Bref rappel de la jurisprudence «ancestrale» du Tribunal fédéral Pour rappel, le Tribunal fédéral, en matière de protection des locataires contre les loyers abusifs, avait lui-même édicté en 1986 et 1994 des règles jurisprudentielles permettant de déterminer si le loyer initial, soit celui fixé au moment de la conclusion d’un nouveau bail, devait être considéré comme abusif en ce sens qu’il procurait au bailleur un rendement excessif. Parmi ces règles, deux sont particulièrement contraignantes: 1. Les fonds propres investis ne peuvent être revalorisés qu’à 40% selon l’indice suisse des prix à la consommation (ciaprès: l’ISPC). 2. Le rendement admissible de ces fonds propres revalorisés ne peut dépasser de plus de 0,5% le taux hypothécaire de référence (ci-après: taux hypothécaire). Or, à l’époque où le Tribunal fédéral a édicté ces règles, les taux hypothécaires avaient une très nette propension à prendre l’ascenseur.

En effet, et pour rappel, entre 1988 et 1992, les taux hypothécaires étaient passés de 5% à 7%. Du jamais vu jusqu’alors; ni même depuis! Or de telles hausses des taux hypothécaires se répercutaient immanquablement sur le montant des loyers, qui avaient par conséquent tendance à augmenter drastiquement. D’où la nécessité, sociale, de cadrer ces augmentations de loyers. Toutefois, par la suite, il s’est avéré que les taux hypothécaires n’ont cessé de baisser pour atteindre aujourd’hui un taux de 1,25% (mars 2020), alors qu’il était de 7% en 1992. Malgré cette nouvelle donne, suivie de nombreux recours judiciaires et interventions parlementaires appelant à modifier cette jurisprudence devenue obsolète, le Tribunal fédéral s’est toujours refusé à la changer. Attitude qui a finalement débouché sur la fixation de loyers abusivement bas en raison du taux hypothécaire constamment inférieur à 2% depuis de nombreuses années. Face à cette situation persistante, le Tribunal fédéral s’est enfin résigné à revoir sa copie à propos des règles de calcul du rendement net et, par ricochet, des loyers admissibles. Et c’est précisément l’objet de son arrêt du 26 octobre 2020.

Première bénéficiaire de ce revirement de jurisprudence: une caisse de pension C’est à l’occasion de la contestation d’un loyer initial par des locataires vaudois que le Tribunal fédéral s’est finalement décidé à modifier sa jurisprudence jusqu’alors constante. Dans le cas d’espèce, le bailleur, une caisse de pension zurichoise, avait conclu en 2017 un contrat de bail portant sur un appartement de 4,5 pièces et d’une surface de 101 m2. Le loyer initial avait été fixé à CHF 2190.-, étant précisé que

DROIT IMMOBILIER

Cette nouvelle jurisprudence va permettre d’améliorer de façon substantielle le rendement net des immeubles locatifs.

l’ancien loyer du locataire précédent était de CHF 2020.- et cela depuis 2009. Suite à la contestation du loyer initial formulée par les locataires, le Tribunal des baux du canton de Vaud avait drastiquement baissé le loyer mensuel de l’appartement en le fixant à CHF 900.- au lieu de CHF 2190.-. Et cela conformément à la jurisprudence jusque-là constante du Tribunal fédéral. Sur appel de la caisse de pension, le Tribunal cantonal du Canton de Vaud, se refusant de prendre l’initiative de modifier cette même jurisprudence, a confirmé la fixation du loyer mensuel à CHF 900.-. En cause? Le taux hypothécaire de référence, qui était tombé à 1,75% au moment de la conclusion du bail. Considérant que ce loyer était abusivement bas, en comparaison notamment avec les loyers usuels du quartier, la caisse de pension a interjeté un recours auprès du Tribunal fédéral. En plus de son argumentation liée aux loyers comparatifs, la caisse de pension n’a pas manqué de remettre en cause la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de calcul du loyer initial admissible qui, suite à la baisse drastique des taux

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hypothécaires, aboutissait aujourd’hui à fixer des loyers anormalement bas. Et cette fois, le message a enfin été entendu par le Tribunal fédéral.

Calcul du loyer admissible: bref mode d’emploi A titre préliminaire, le Tribunal fédéral, et cela aide à la compréhension de son arrêt, a rappelé que pour fixer le montant du loyer admissible, il convenait de procéder en sept étapes, à savoir: 1. Déterminer tous les coûts d’investissement effectifs (ou le prix de revient) de l’immeuble. 2. Déduire de ces coûts les fonds empruntés (fonds «étrangers»), ce qui permet d’établir le montant des fonds propres investis. 3. Réévaluer le montant des fonds propres en l’adaptant au renchérissement selon l’ISPC. Selon la jurisprudence, l’adaptation au renchérissement doit être limitée à 40% des fonds propres. •

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Le Tribunal fédéral accepte de revoir sa jurisprudence.

Or cette règle est précisément contestée par la recourante dans le cas d’espèce. 4. Appliquer le taux de rendement admissible à ces fonds propres réévalués. Selon la jurisprudence, le taux de rendement admissible ne peut être supérieur que de 0,5% au taux hypothécaire de référence. Or cette règle est également contestée par la recourante dans le cas d’espèce. 5. Ajouter les charges immobilières au rendement admissible des fonds propres réévalués. 6. Ventiler ce résultat appartement par appartement pour en obtenir le loyer admissible. 7. Comparer ce loyer admissible avec le loyer actuel et en déterminer l’éventuelle majoration de loyer possible.

Le moment de changer de mode de calcul des loyers est enfin arrivé En général, le Tribunal fédéral ne modifie pas ses jurisprudences sur un simple coup de tête. Un changement de jurisprudence ne se justifie en effet que lorsque: • les circonstances ou les conceptions juridiques ont indubitablement évolué ou • une autre pratique respecterait mieux la volonté du législateur. Les motifs du changement doivent être objectifs, et d’autant

plus sérieux que la jurisprudence est ancienne, afin de ne pas porter atteinte sans raison à la sécurité du droit. En l’espèce, le Tribunal fédéral a mis en exergue que la jurisprudence de 1994, qui n’admet la revalorisation des fonds propres investis qu’à hauteur de 40%, et celle de 1986, qui plafonne le taux de rendement admissible à 0,5% en plus du taux hypothécaire de référence, ont été rendues à une époque où les taux hypothécaires étaient en constante hausse, ce qui entraînait d’importantes augmentations de loyers qui n’étaient socialement pas admissibles. Or, comme l’a relevé le Tribunal fédéral, le taux hypothécaire a quasi continuellement baissé depuis 1993, et cela jusqu’à ce jour. Dans ces circonstances, le Tribunal fédéral a été forcé d’admettre que sa jurisprudence constante s’avérait aujourd’hui complètement coupée des réalités du marché et conduisait à fixer des loyers inappropriés, car trop bas. De nombreux recours, même rejetés, comme bon nombre d’interventions de parlementaires fédéraux, ainsi que la doctrine récente et même les directives de l’Association suisse des banquiers, ont en effet fini par convaincre le Tribunal fédéral que sa jurisprudence menait effectivement à des loyers abusivement bas, et cela depuis plusieurs années. Par conséquent, le Tribunal fédéral a considéré que, dans le respect du système, toujours en vigueur, de couplage des loyers aux taux hypothécaires, il convenait de modifier

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sa jurisprudence qui n’était effectivement plus en adéquation avec les conditions actuelles du marché.

Première règle à modifier: dans sa jurisprudence de 1994, le Tribunal fédéral avait limité l’adaptation au renchérissement, selon l’ISPC, à seulement 40% des fonds propres investis, que ceux-ci soient des fonds propres ou des fonds externes. Cette proportion standardisée ne tient toutefois pas compte des fonds propres réellement investis. Cette règle pouvait paraître justifiée à l’époque de la forte augmentation des taux hypothécaires, et de l’inflation, dans le but de limiter la hausse des loyers que cette situation pouvait entraîner. Or, cette règle n’est plus justifiée dans les circonstances actuelles, en l’absence de hausses hypothécaires et d’inflation. Fort de ce constat, le Tribunal fédéral considère dans son arrêt qu’il y a dorénavant lieu de fixer une nouvelle règle en admettant que c’est bien les 100% des fonds propres qui doivent être réévalués selon l’ISPC et non pas seulement les 40%.

Revalorisation du taux de rendement fondé sur le taux hypothécaire

Comment calculer concrètement les loyers admissibles selon la nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral? Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral a procédé lui-même à ce calcul décrit dans le tableau ci-contre.

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96,4 (base 2015) 101,0 (base 2015) 4,77%

- Fonds propres investis - Réévalués à 4,77%

CHF 51 546 700.CHF 54 005 477.-

3. Calcul du rendement admissible - Taux hypothécaire de référence - Rendement admissible en % - Rendement admissible

1,5% 3,5% (1,5% + 2%)

(CHF 54’005’477.00 x 3,5%)

CHF

1’890’191.-

4. Calcul du rendement net admissible - Rendement admissible - Charges courantes et d’entretien - Rendement net admissible

CHF 1 890 191.CHF 490 287.CHF 2’380’478.-

5. Loyer admissible par m2

CHF 164,82

(2 380 480.00: 14’443m )

Exemple concret du nouveau calcul des loyers admissibles

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- Novembre 2003 - Mai 2017 - Augmentation de l’ISPC

Seconde règle à modifier: dans sa jurisprudence de 1996, le Tribunal fédéral avait jugé que le pourcentage admissible au-dessus du taux hypothécaire de référence devait être plafonné à 0,5%. Cela étant, le taux hypothécaire de référence était à l’époque passé de 5% à 7%. Or, depuis 1993, le taux hypothécaire n’a pas cessé de baisser pour atteindre actuellement 1,25%. Selon le Tribunal fédéral, il en résulte que le rendement calculé selon la règle actuelle aboutit aujourd’hui à un loyer insuffisant, notamment pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés. Afin de corriger cette lacune, plusieurs propositions ont été émises, notamment celle de garantir au bailleur un taux de rendement de 5%. De son côté, le Tribunal fédéral a arbitré la question – et sa solution! – en fixant une nouvelle règle selon laquelle le taux admissible supérieur au taux hypothécaire de référence devait dorénavant être fixé à 2% (au lieu de 0,5%). Avec toutefois une limite de taille: cette règle ne s’applique en effet que lorsque le taux hypothécaire de référence est égal ou inférieur à 2%.

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CHF 51 546 700.-

2. Réévaluation des fonds propres investis en fonction de l’évolution de l’ISPC

Revalorisation à 100% des fonds propres selon l’évolution de l’ISPC

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1. Fonds propres investis (valeur au 17 décembre 2003)

6. Loyer admissible pour l’appartement concerné (CHF 164.80 x 101 m2)

CHF

1’387,25

Cet exemple de calcul peut dorénavant être utilisé à l’occasion de chaque contestation par le locataire de son loyer initial. Et cela aussi longtemps qu’il n’y aura pas, cas échéant, une nouvelle jurisprudence et, surtout, que les taux hypothécaires de référence resteront à 2% ou moins. En tout état, les nouvelles règles édictées par le Tribunal fédéral dans son arrêt du 26 octobre 2020 modifient sensiblement le niveau des loyers dorénavant admissibles en cas de contestation du loyer initial. Preuve en est le cas d’espèce dont il ressort que l’ancienne méthode de calcul fixait le loyer admissible à CHF 900.-, alors que la nouvelle méthode préconisée par le Tribunal fédéral le fixe à CHF 1390.- (arrondi), soit une augmentation de CHF 490.-, ce qui représente tout de même une hausse de plus de 54%! La nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral aura donc bien un impact non négligeable quant à la revalorisation du rendement des immeubles locatifs, lequel sera plus en phase avec les conditions du marché immobilier actuel. n Patrick Blaser Avocat associé de l’Etude Borel & Barbey, Genève Juge au Tribunal administratif de première instance patrick.blaser@borel-barbey.ch

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JARDINAGE

À REDÉCOUVRIR

Quand une plante vedette fait son grand retour Étonnante, souvent très colorée, plutôt amusante, cette plante, vedette des intérieurs dans les années 70 fait - marketing oblige - un retour remarqué chez les fleuristes et dans les jardineries. Sous une forme néanmoins nettement plus originale. C’est le sanseveria.

u premier regard, on a l’impression qu’il s’agit de bougies vert foncé, parfaitement alignées, très rigides et pratiquement toutes de même hauteur. Et bien non, ce ne sont pas des bougies, ce sont bien des plantes, des sansevierias cylindriques (sansevieria cylindrica). Ou comment une plante exotique, exceptionnellement résistante, mais devenue relativement démodée, se métamorphose en une sorte de phénomène de mode.

Gaies, colorées, étonnantes On redécouvre donc cette plante – généralement en provenance de Chine ou de Thaïlande - soit sous forme de «bougies», soit sous l’apparence de tiges entrelacées en grosses nattes qui n’ont bien entendu rien de naturel et ne sont que des artifices supplémentaires pour tenter le consommateur. Très décorative dans sa version «spaghetti Velvet TouchZ», qui, pour le coup, évoque davantage des crayons de couleurs que des bougies ou des spaghettis, elle est disponible en blanc, rouge, vert, bleu, pourpre, fuchsia, orange, noir, bordeaux ou pailletée d’or, d’argent ou de bronze, des couleurs coordonnées à leurs cache-pots.

Des boutures de feuilles En réalité, ces tiges dressées, très graphiques, ne sont que des boutures de feuilles du sansevieria cylindrique. Et, au moins pendant une année, pour autant que ces boutures soient bien enracinées (le sansevieria est plutôt de croissance lente) conserveront toujours le même aspect. Au point qu’on pourrait être en droit de se demander s’il n’y a rien d’artificiel dans ce végétal qui est parfois appelé – toujours marketing oblige – «corne de la sagesse», «épée africaine» ou encore «orchidée épée»! Cependant, il n’y a absolument rien de la famille des orchidacées dans cette espèce subtropicale de plante succulente.

Facile et passe-partout Cela dit, en dépit de ces artifices, ces «boutures» de sansevieria cylindrique, et pour autant que chaque feuille ait bien pris racine, finiront un jour – ça peut prendre du

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temps – par produire des rejets au pied de chacune des feuilles. En termes d’entretien, «sansevieria cylindrica spaghetti» est un sujet très facile. Il s’adapte bien à tous les intérieurs et supporte mieux la sécheresse que l’humidité. Ne l’arroser que lorsque le substrat est vraiment sec au toucher. C’est très important, car ce sont des boutures et, comme toutes les boutures, elles sont particulièrement sensibles à la pourriture quand elles sont confrontées à l’humidité pendant un certain temps.

Sansevieria trifasciata ou langue de belle-mère Originaire de régions arides d’Ethiopie entre autres, le sansevieria porte le nom du prince de San Severo, Raimondo di Sangro, aristocrate italien et inventeur de génie du XVIIIe siècle. Il en existe près de septante variétés. D’un vert presque gris, les feuilles peuvent être rayées, mouchetées, marbrées ou encore liserées de jaune. Certaines, comme le «sansevieria hanii» n’atteignent pas plus de vingt centimètres alors que d’autres comme le «sansevieria zeylanica» peuvent grimper jusqu’à deux mètres. La variété la plus connue est sans doute «sansevieria trifasciata», dont les feuilles graphiques, pointues, acérées et particulièrement coriaces lui valent nom de… «langue de belle-mère»! C’est certainement la plante la plus résistante au monde. Ses feuilles élégantes et pointues ont non seulement la réputation de filtrer l’air, mais aussi celle de transformer en bon oxygène les substances nocives de nos intérieurs. n Denise Filippi

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Belle villa individuelle de 6 pièces - Situation calme proche commodités m2 utiles - Appartement 150 m2 habitables, de 5215 pièces, vue lac - 3-4 chambres, 2 salles de bains R ésidence sécurisée avec piscine • - Lumineux séjour / salle à manger ext. - •Orientation Est-Sud-Ouest Terrasse-jardin 70 m2 + terrasse 30 m2 - Parcelle clôturée de 600 m2 2

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Villa mitoyenne au cœur du village • En retrait de toutes nuisances • 150 m2 hab., 277 m2 utiles y c. sous-sol • Spacieux et lumineux séjour, cheminée • 3 ch., 2 salles d’eau, salle jeux sous-sol • Beau jardin - orientation Est-Sud • Parcelle d’env. 370 m2, garage indép.

Splendide 8 pièces en duplex • Au cœur du hameau de Villette • 315 m2 hab. + terrasse 22 m2 • Vaste séjour avec cheminée • Belle cuisine ouverte équipée • 5 chambres, 3 salles d’eau • Local (30 m2) + 2 parkings en sous-sol

Fr. 1’730’000.-

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COLOGNY

• À 5 minutes à pied du village • Surface totale PPE de 363 m2 • Entièrement rénové • Charmant jardin japonais intérieur • 5 chambres + 3 salles de bains • Local privé + 2 places de parking

Spacieuse villa avec piscine • Beau quartier résidentiel • 400 m2 hab., 630 m2 utiles y c. sous-sol • Séjour-salle à manger avec cheminée • Grande cuisine équipée • 6 chambres, 5 salles d’eau • Couvert pour 4 voitures

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Fr. 2’550’000.-

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34 > GENÈVE

Le choix de référence

Florissant – Proche toutes commodités réf. 20-801-16 Appartement traversant de 4,5 pièces. Salon/salle à manger, 2 chambres, 1 bureau/petite chambre, 2 salles d’eau. Une cave et box fermé. Surf. hab. : 109 m2. Deux loggias : 18,10 m2.

Collonge-Bellerive – Dans un havre de paix

Florissant – Face au parc Bertrand réf. 20-801-09 Magnifique 8,5 pièces traversant entièrement rénové, dans un immeuble des années 40, en étage élevé. À proximité du centre-ville et de toutes commodités. Salon, salle à manger, 3 chambres et 4 salles d’eau. Possibilité de louer une place de parking à proximité. Surf. hab. : 202 m2. 3 balcons : 14 m2. CHF 1’600’000.- CHF 3’950’000.-

réf. 20-802-01 Élégante villa individuelle de 14 pièces, bénéficiant de piscines intérieure et extérieure, à proximité du lac. Dépendance 4 pièces. Couvert pour 4 voitures. Surf. hab. : 600 m2. Parcelles : 2’700 m2. CHF 9’800’000.-

Cologny – Vue panoramique sur le lac et la rade

réf. 20-802-08 Villa de style florentin perchée sur pilotis, 12 pièces, 2 salons, bibliothèque, salle à manger, 6 chambres et 5 salles d’eau. Piscine extérieure chauffée, 3 terrasses. Garage. Possibilité de créer une dépendance/appartement. Surf. hab. : 745 m2. Parcelle : 2’113 m2. CHF 19’900’000.-

Nahid Sappino – 022 718 08 08

VAUD > 35

Le choix de référence Montreux, au bord du lac Splendide appartement de 4.5 pièces regroupant 142 m2 habitables + balcons, dans un immeuble construit au début du siècle dernier totalement rénové en 2019. Matériaux

de grande qualité, hauts plafonds, vue panoramique sur le lac et les Alpes. Bus et commerces à la porte. Situation rare et recherchée. Réf. 20-401-34 CHF 2’350’000.-

Lucrèce Constantin – 079 799 58 90 – 021 965 44 48

Rue du Théâtre 5 1820 MONTREUX

36 > VAUD

GRAND VIGNE ENTRE LAC ET VIGNOBLES

A Etoy, au cœur du vignoble

VAUD > 37

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38 > VAUD

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réf. 20-312-81 Belmont-sur-Lausanne réf. 20-622-01 Grande villa familiale, 4 niveaux, 340 m2 utiles, Splendide villa avec vue panoramique. Belle 4 chambres, dressing, bureau, 3 salles d’eau. Ter- maison familiale avec piscine comprenant deux rasse et petits jardins. Cadre calme. logements de 7 ½ et 3 ½ pièces. Surface habitable 2 2 CHF 1’270’000.- d’environ 480 m , sur une parcelle de 1’615 m . CHF 4’400’000.y c. garage double + 1 pl. parc ext. Tania Leite – 024 424 24 25 Peter Oscarsson – 021 804 79 89

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Pully

Echallens

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réf. 20-131-02

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Bel attique avec vue sur le lac. 4.5 pces, 138m² Bâtisse dans le vieux Bourg. 6.5 pièces, hab., balcon de 18 m². Lumineux, finitions haut env. 250 m² hab. + dépendances. Situation standing. 2 places de parc: 1 int. et 1 ext. proche lac et école. Jardin env. 340 m², rare. Julien Wespi 021 796 37 04

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Dernier étage. 195 m² utiles, grande terrasse Sud-Ouest. Quartier calme et prisé, proche du centre et de ses commodités.

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