immobilier.ch Le Magazine - n°7 by CAPASCHOUD

LE MAGAZINE

Novembre 2019 • N0 7 • Magazine offert

Genève • Vaud • Valais • Fribourg • Neuchâtel • Jura • France voisine

VAUD

Le groupe Nicod a 40 ans

FRIBOURG Pas de bulle en vue

Retrouvez toute l’offre immobilière sur www.immobilier.ch

GENÈVE

Participation reine à Meyrin

ENTRE LAC ET VIGNOBLES

VILLA DES CERISIERS Pully

Vivez l’élégance contemporaine

EDITO / SOMMAIRE

Quoi de neuf? La famille!

epuis quelques années, les métiers de l’immobilier traversent, comme bien d’autres secteurs d’activité, une période de mutation intense. Révolution informatique, essor phénoménal des technologies de la communication, développement d’approches inspirées des méthodes d’évaluation et de valorisation anglo-saxonnes, poids croissant des acteurs institutionnels, nouveaux usages logistiques, multiplication des normes, prise de Catherine Michel conscience environnementale… Présidente d’immobilier.ch La gérance, le courtage, la promotion ont changé, tout comme les légitimes exigences de la clientèle et le contexte tant financier qu’économique. On aurait pu craindre que dans ce maelström bousculant les paradigmes ancestraux, les professionnels de l’immobilier perdent leurs repères. Après tout, quel économiste aurait-il prévu – disons en 1985 - l’irruption des taux négatifs, la suppression des frontières, l’internationalisation des échanges, mais aussi les nouvelles contraintes, la complexité réglementaire, la volatilité de certains segments de marché jugés jusqu’ici inébranlables? A titre individuel comme sur le plan associatif, les agences immobilières ont au contraire su évoluer avec leur temps. Chacun parle de mondialisation des entreprises et d’individualisme des consommateurs; on évoque la «taille critique» en dessous de laquelle il n’y aurait point de salut pour une entité immobilière. Pourtant, force est de constater que parmi les régies, gérances et agences qui réussissent, les entreprises familiales sont nombreuses et de toute taille. Parce que la confiance – entre associés, comme entre client et agence immobilière – ne se décrète pas, ne se programme pas avec un logiciel ou un algorithme. Or les agences, régies et gérances familiales travaillent dans la confiance, dans l’écoute des clients et dans le dialogue respectueux entre générations. Justement, les nouvelles générations sont déjà bien ancrées dans nombre de ces structures familiales, apportant une vision au plus près des évolutions du marché et des besoins de la clientèle. Il n’y a plus qu’à se réjouir de découvrir les nouvelles évolutions à venir, et elles ne manqueront pas! n I M M O B I L I E R . C H

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Realstone investit 70 millions Deux cent trente-quatre logements au cœur de Fribourg ..........................6 Quatrième prix du concours de photo «Architecture à aimer». Simplon Pass, d’Elsa Guillet.

Concours Le groupe Bernard Nicod célèbre ses 40 ans en photos ..........................8 Ecoquartier des vergers à Meyrin Expérience de concertation originale à Genève ................................................ 10

De saison Le monde magique des cucurbitacées......... 14 Cocooning Dix conseils à suivre pour réussir la décoration de son salon .............................. 16 Droit immobilier Voisins perturbateurs: que faire? ................. 18 La fiscalité autour du financement immobilier.............................................................. 20 Edité par immobilier.ch SA. Paraît 10 fois par an. Directeur de la publication: Claude-Alain Paschoud. Réalisation du magazine: Plurality Presse SA Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer. Coordination: Maria Agramunt Publicité: Maximilien Bonnardot, Damien Grosfort, Patrick Gravante. Publicité France: Alain Godard. Maquette: Imagic Sàrl Carouge, Daniel Hostettler, Sophie Hostettler, Philippe Morselli. Service de publicité: immobilier.ch SA, 2, allée de la Petite Prairie, 1260 Nyon Rédaction, Administration: Plurality Presse SA, 8, rue Jacques-Grosselin, 1227 Carouge. Tél.: 022 307 02 28 - CCP: 17-391772-2 E-mail: prod@immobilier.ch - Internet: www.immobilier.ch. Impression: Swissprinters AG, 4800 Zofingen © immobilier.ch SA & Plurality Presse SA, 2019

REALSTONE INVESTIT 70 MILLIONS

Deux cent trente-quatre logements au cœur de Fribourg Selon le Fonds immobilier, les trois immeubles du complexe correspondent à sa philosophie, soit des projets ambitieux, durables et accessibles au plus grand nombre.

Un nouveau quartier d’une dimension rarement atteinte dans le canton de Fribourg.

e quartier s’appelle Les Arsenaux, mais il n’a rien de militaire. Il s’agit d’un complexe immobilier édifié en plein cœur de la ville de Fribourg. Son promoteur, le Fonds Realstone, insiste sur ce point: il est idéalement situé, à proximité de la gare, de l’Université et des Hautes Ecoles. Les commerces et les services du centre de la ville sont à deux pas. Et à voir l’intérêt que lui porte la communauté des locataires - ils seront 600 aux Arsenaux lorsque la construction

du complexe sera achevée -, on ne peut pas leur donner tort. L’investissement est de l’ordre de 70 millions de francs.

Une tour de 12 étages Une petite cérémonie d’inauguration a marqué l’entrée des premiers locataires dans le nouveau quartier. Celui-ci est constitué de trois immeubles, dont une tour de douze étages

FRIBOURG

Une petite cérémonie d’inauguration qui a marqué l’entrée des premiers locataires dans le nouveau quartier. De gauche à droite: Ludovic Pommiès (Realstone), Esteban Garcia (Realstone), Alberto Simonato (Realstone), Alexandre Blanc (Bakker & Blanc architectes).

qui surplombe le centre de Fribourg du haut de ses 40 mètres. Il offre 234 appartements et 20 000 mètres carrés de surface habitable. Les rez-de-chaussée et leurs 2400 mètres carrés sont réservés à des activités administratives et commerciales. Alors que les travaux de la tour seront achevés à la fin de l’année, le bâtiment central, conçu spécialement pour la colocation, est déjà totalement occupé. Destiné aux étudiants, il a bénéficié de la rentrée universitaire.

L’importance de Minergie Les 234 appartements sont constitués d’objets de 1,5 à 5,5 pièces, dont une majorité de 1,5, 2,5 et 3,5 pièces. 76 studios, comprenant une pièce à vivre, une cuisine et une salle de bains, sont essentiellement à la disposition des étudiants, alors que 20 colocations de 3,5 pièces chacune sont conçues pour une vie commune. Quant aux loyers des appartements, ils s’échelonnent entre 780 fr. et 1760 fr. plus les charges. Des loyers accessibles grâce, notamment, à l’application des normes Minergie, affirme Realstone. «Ils impactent les coûts de construction et permettent de réduire significativement les charges». Et pour Esteban Garcia, CEO de la holding, «Les Arsenaux incarnent parfaitement notre philosophie en réponse aux besoins locaux, à travers des projets à la fois ambitieux, durables et accessibles au plus grand nombre». Notre encadré donne un aperçu de cette stratégie et indique

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clairement, au travers de l’exemple fribourgeois, que dans l’immobilier, l’écologie et l’économie sont parfaitement compatibles. n Etienne Oppliger

Le vélo plutôt que l’auto Les promoteurs des Arsenaux ont mis un accent tout particulier sur la durabilité et la mobilité douce. Deux chiffres éloquents à ce propos: 84 places de stationnement sont réservées aux voitures, toutes situées au sous-sol, alors que les cyclistes disposeront de 366 emplacements pour leurs deux-roues. Et les promoteurs de relever que leur projet se situe à quelques centaines de mètres de la gare CFF et du futur axe de mobilité douce qui ira de l’agglomération d’Avry jusqu’à Guin, soit une distance de 17 kilomètres. Tous les appartements sont équipés en «smart metering», des compteurs intelligents qui informent les locataires de leur consommation de chauffage, d’électricité et d’eau. Realstone rappelle opportunément qu’il fut le premier propriétaire immobilier à lancer ce concept d’interface numérique, qui incite ses locataires à optimiser leur consommation, tout en réduisant l’impact énergétique d’un bâtiment de 10% à 15%. Avec la même volonté d’offrir aux habitants des espaces de vie et de rencontre dans un cadre agréable et verdoyant, les promoteurs des Arsenaux portent un soin tout particulier aux aménagements extérieurs, regroupant plusieurs surfaces de jeux pour les enfants, une fontaine, ainsi que de nombreux espaces arborisés. Finalement, la direction du Fonds n’hésite pas à proposer des solutions innovantes qui visent à favoriser la cohésion sociale des occupants du complexe, par exemple un partenariat avec un prestataire d’échange d’objets, visant à encourager les contacts entre voisins.

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ANNIVERSAIRE

Le groupe Bernard Nicod célèbre ses 40 ans en photos A l’occasion de son quarantième anniversaire, le groupe Bernard Nicod a organisé un concours de photographie intitulé «Architectures à aimer», faisant ainsi le lien entre plusieurs des passions du fondateur du groupe immobilier. Insatiable passionné d’architecture et de photographie, Bernard Nicod a ainsi réuni un jury d’exception, dont Tatyana Franck, la directrice du Musée de l’Elysée, faisait partie, afin de récompenser 11 photographes, leur attribuant des prix d’une valeur de quarante mille francs.

in septembre, au Beau-Rivage Palace de Lausanne, a eu lieu la soirée qui devait célébrer les 40 ans du groupe Bernard Nicod et fêter les lauréats du concours de photographie imaginé par Bernard Nicod. La thématique à respecter, «Architectures à aimer», est une invitation à illustrer

l’originalité et la mise en valeur d’une architecture (intérieure ou extérieure) située en Suisse romande. On se souvient qu’un concours sur le même thème avait été organisé par le même groupe Bernard Nicod lors de son dixième anniversaire. Ce sont ainsi 197 photographes qui ont soumis leur travail au

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Philippe Pache a remporté le premier prix avec «Plateforme 10» (photo ci-dessus). Le second prix (à droite), «La Gravière», œuvre de Lucien Grandjean.

jury, présidé par l’architecte Mario Botta, présentant près de 498 photographies, toutes réalisées au format 30 x 40 cm. Comme le souligne Tatyana Franck, vice-présidente du jury, la création d’images numériques a bouleversé depuis quelques années le rapport de tout un chacun avec son environnement. Avec 95 millions de photographies diffusées chaque jour sur Instagram, la production numérique n’a jamais été aussi dense, mais elle met réellement en avant un espace expérientiel de représentation, confondant ainsi l’architecture et l’expérience, l’habitant et le consommateur, l’image et la photographie. Le Bourguignon Nicéphore Niepce, connu comme étant le fondateur de la photographie, avait lui-même choisi de mettre en avant l’architecture dans ses clichés, avec, pour première œuvre sa «Vue de la fenêtre du Gras», une vue de bâtiments prise de sa maison de Saint-Loup-de-Varennes, en Saône-et-Loire. Quelques décennies plus tard, les techniques ont changé, mais l’objectif est probablement resté le même: immortaliser une émotion, sublimer une réalité avec tout son mystère, exprimer un point de vue et fixer à jamais un moment précis, comme pour stopper la fuite du temps. C’est ainsi que le 1er prix fut attribué à Philippe Pache, longtemps photographe du Prix de Lausanne, et du Béjart Ballet, qui s’est dit enchanté, même si la distinction matérielle n’a

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jamais été son but. Dans cette œuvre, le jury a salué la légèreté de l’architecture de l’homme qui s’immergeait dans la transparence de la création. La perte de repères liée au fait que l’extérieur est à l’intérieur et l’intérieur à l’extérieur, de même que la confusion liée aux lignes transversales et aux couleurs minérales, renvoient à la peinture abstraite. Le 2e prix a été attribué à Lucien Grandjean et le 3e prix remis ex-aequo à Line Chevalley et Hugues Rappin. Dans un discours à son image, Bernard Nicod, passionné et charmeur, a adressé un immense merci collectif à celles et ceux qui ont permis au groupe de se développer année après année depuis plus de 40 ans. Retraçant l’histoire de sa vie personnelle qui l’a conduit sur cet exceptionnel chemin professionnel, il est revenu sur l’origine de sa passion pour la photographie, qu’il tient du côté maternel, et de sa passion pour le bâti, qu’il reçut en héritage de souvenirs familiaux. Avant de lancer les festivités, Bernard Nicod a tenu à citer le poète Gustavo Bécquer, qui disait: «L’âme peut parler avec les yeux et embrasser avec le regard», puis a conclu personnellement: «Pour ma part, je dirai que le regard transperce l’âme et que la photo en immortalise l’instant». n

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Maximilien Bonnardot

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L’écoquartier des Vergers est le premier quartier de Suisse à être entièrement labellisé Minergie A®.

ECOQUARTIER DES VERGERS A MEYRIN

Expérience de concertation originale à Genève Meyrin était à la fête en ce début octobre, marquant les cinq ans de la démarche participative de l’écoquartier des Vergers. Sous l’impulsion de la Municipalité de cette commune genevoise, un Groupe des maîtres d’ouvrage (GMO) s’était formé en 2014, dressant les premières ébauches du quartier rêvé par les Meyrinois et les futurs habitants. Après cinq ans d’engagement, la Commune s’apprête à passer le témoin à « GoVergers ». 10

GENÈVE

Les aménagements extérieurs ont fait l’objet d’une charte, qui privilégie les espèces indigènes, les matériaux à faible impact écologique et une gestion collective.

e projet phare d’écoquartier Les Vergers comprend la construction de 1350 nouveaux logements (en location, coopératives et PPE) et d’équipements publics répartis dans 30 bâtiments, dont certains sont encore en chantier. Bâti sur un terrain de 16 hectares, le quartier permettra à terme (fin 2020) d’accueillir quelques 3000 nouveaux habitants. La Municipalité meyrinoise a souhaité en faire un écoquartier exemplaire, basé sur les trois piliers du développement durable : la solidarité sociale, la responsabilité environnementale et l’efficience économique. L’écoquartier des Vergers est le premier quartier de Suisse à être entièrement labellisé Minergie A®; ses immeubles produiront autant d’énergie qu’ils en consommeront pour leurs besoins de chauffage et d’eau chaude. Dès les prémices du projet, la Commune a demandé à ses superficiaires - soit aux sept coopératives et à la Fondation Nouveau Meyrin - d’adhérer à une charte et de lancer des concours d’architecture. Cela devait permettre de garantir

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la qualité et la diversité architecturale, tout en encourageant la mixité sociale, générationnelle et fonctionnelle du quartier. Les aménagements extérieurs ont également fait l’objet d’une charte, qui privilégie les espèces indigènes, les matériaux à faible impact écologique et une gestion collective. La mosaïque à laquelle nous assistons aujourd’hui aux Vergers reflète ces volontés initiales.

Pour une culture commune La démarche participative de l’écoquartier des Vergers s’appuie sur une tradition d’engagement citoyen qui remonte à la construction de la cité-satellite dans les années 1960. Métamorphosé de village à une ville de 14 000 habitants, Meyrin a construit son histoire sur l’échange et le partage. Dans le but de favoriser le lien social, les habitants se regroupèrent pour fonder des clubs sportifs, des associations et des crèches alternatives. Au printemps 2014 et afin de •

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Début octobre, Meyrin fêtait son nouveau quartier...

lancer le processus participatif des Vergers, un Forum Ouvert inaugural réunit 171 participants, générant un grand nombre de propositions. Son objectif: allouer du pouvoir d’agir aux habitants tout en leur donnant du sens, afin que chacun s’approprie les enjeux collectifs du «vivre-ensemble». Une plateforme participative fut développée; cet outil de travail évolutif permet la mise en lien des projets entre toutes les personnes concernées. Pour les investisseurs et constructeurs, la démarche participative a aussi son intérêt: elle contribue à l’attractivité et la convivialité du quartier, tout en favorisant la cohérence de l’ensemble. De nombreux projets innovants ont ainsi jailli, regroupés en cinq grands thèmes: l’alimentation, avec la création d’une ferme urbaine, d’un poulailler et de potagers collectifs; la santé pour tous et l’inclusion sociale; l’écologie au quotidien, qui comprend la biodiversité, la gestion des déchets et la maîtrise de la consommation énergétique; les activités sociales, économiques, culturelles, humaines et collaboratives; et enfin, la mutualisation des espaces privés et publics, qui permet de réunir en un seul tenant les espaces ouverts du quartier.

Une expérience riche en enseignements Nathalie Leuenberger, maire de Meyrin, se dit satisfaite sans pour autant nier les difficultés: «la démarche participative est un processus qui s’est révélé riche, fragile, long et exigeant.

Nathalie Leuenberger, maire de Meyrin: «La démarche participative est un processus qui s’est révélé riche, fragile, long et exigeant».

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C’est comme du lait sur le feu en permanence! Cela nécessite d’anticiper les rythmes de chacun, de s’apprivoiser, d’harmoniser les points de vue. La démarche demande aussi de s’adapter constamment aux évolutions du projet, d’être agile». La représentante meyrinoise relève par ailleurs le besoin de s’assurer qu’une diversité de personnes (jeunes, personnes âgées, migrants, etc.) soit représentée. Enfin, il s’agit de faire le lien entre tous les acteurs, à savoir les constructeurs privés, les mandataires, les services administratifs communaux et cantonaux, etc».

Gouvernance après chantier Le groupe GoVergers (pour Gouvernance Vergers) est désormais prêt à prendre son envol. Ses membres ont pour mission d’imaginer un mode d’organisation collectif de la vie du quartier à la fin du chantier. L’idée est de ne pas séparer les différents groupes – locataires, propriétaires et copropriétaires – pour parler uniquement d’habitants. «La première action à court terme consistera à créer des points relais - cafés, commerces, fitness - auprès desquels chacun pourra faire part de ses idées et de ses craintes, explique Uli Amos, membre de GoVergers. Dans ces lieux, les habitants pourront s’informer sur les initiatives du quartier pour en devenir acteurs ou tout simplement en profiter». La structure, qui se veut évolutive, regroupe aujourd’hui onze membres, d’âges et d’origines variés.

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Pour faire découvrir l’écoquartier au public, une fête a été organisée le samedi 5 octobre. Une trentaine d’activités ont été bénévolement proposées par les divers acteurs du quartier, dont une table ronde sur le thème «Vergers, un écoquartier participatif. Ici, ailleurs, et maintenant». Une application spécialement développée à cette occasion a mis à disposition du public un jeu de piste interactif. «Ateliers, activités et concours se sont entremêlés au sein de ce jeu qui a emmené les participants jusqu’aux origines du quartier», a indiqué Stefan Despotovic, membre de GoVergers et coorganisateur de la fête. Certains immeubles d’habitation, ainsi que l’école, ont ouvert leurs portes pour des visites ou des chasses au trésor. Il a par exemple été possible de découvrir l’installation solaire en toiture de la Coopérative Polygones ou de danser jusqu’à la nuit tombante. Et pour passer de la fourche à la fourchette, la cueillette de légumes a remporté un franc succès, avant de finir en grande soupe collective. «Le résultat mérite amplement l’investissement!», résume la maire de Meyrin. L’expérience participative sera reconduite pour les nouveaux projets communaux, comme celui de la revitalisation du Cœur de Cité. Car selon les responsables municipaux, la participation citoyenne, l’intelligence collective et la coopération entre tous les acteurs constituent la solution idéale pour répondre aux défis du XXIe siècle. n

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Véronique Stein

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DE SAISON

Le monde magique des cucurbitacées Elles portent des noms savoureux et poussent à la vitesse grand V, voracement, au point qu’on peut vouloir tenter d’en cultiver quelques-unes pour le seul plaisir de les voir envahir un coin du jardin en moins de deux! Portraits.

iches en espèces (environ 800 réparties en 120 genres) et en formes, les courges, originaires d’Amérique centrale, sont classées en fonction d’un certain nombre de critères: espèce, port de la plante, forme, couleur et grosseur du fruit, caractéristiques de l’écorce et durée de conservation. C’est une immense famille, celle des cucurbitacées, qui regroupe les potirons, les pâtissons, les concombres, les melons, les coloquintes, les citrouilles, les potimarrons ou griffes du diable… pour ne citer que ces exemples. Ce sont des plantes annuelles, à vrilles, dont les fruits arrivent à maturation de septembre à novembre. Contrairement

à l’idée reçue qui veut qu’elles ne poussent que sur le compost ou sur un tas de fumier, elles se développent parfaitement bien dans un sol plus noble, pour autant qu’il soit riche en humus et bien ensoleillé. Généralement, les courges sont obtenues par semis vers mi/fin avril et repiquées en pleine terre en mai, lorsque tout risque de gel est écarté.

Drôles de courges La courge spaghettis est une spécialité japonaise qui possède de longues vrilles et des fruits d’une longueur d’environ

JARDINAGE

25 cm. Elle est jaune Sa chair, plutôt fade, forme des... spaghettis tout naturellement. Originaire de Budapest, le potiron bleu de Hongrie, comme son nom l’indique, a une peau bleue. Sa chair est jaune orangée, dense et sucrée. La courge Butternut doit son nom à sa chair jaune orangée, à l’agréable goût de beurre noisette. Sa peau comestible oscille entre le vert clair et l’ocre. Le pâtisson est blanc, vert pâle, vert et blanc ou encore orange. Sa forme est plate, avec une bosse au centre. Sa chair blanche rappelle le goût de l’artichaut. Verte ou blanche, la chayotte ou cristophine ressemble à une grosse poire très dure et à la peau bosselée. Sa chair blanche a la saveur de la pomme de terre. Le potimarron est comme une grosse figue orange. Sa chair épaisse, jaune foncée, rappelle la saveur de la châtaigne. Sa peau est comestible. La courge du Siam est redoutable, tant elle est envahissante. Elle peut s’étaler sans honte sur 35 à 40 mètres carrés. Si on la taille, elle ne se laisse pas décourager et pousse de plus belle. La courge musquée de Provence est une sorte de grosse citrouille, avec une peau orange striée, qui peut peser jusqu’à 50 kg! Sa chair, orange vif, a une saveur musquée. La sucrine du Berry a l’air d’une grosse poire. Elle a une chair orange clair, très tendre et sucrée. Le giraumon turban blanc est une plante assez coureuse, formant des fruits en

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forme de turban. Sa chair est ferme et épaisse. Toute ronde, orange clair, la melonnette jaspée de Vendée a la forme d’un melon pouvant peser jusqu’à 3 kg. Sa chair orangée est très sucrée. La célèbre Jack’O Lantern ou courge d’Halloween, est celle que l’on creuse pour la transformer en lampion. Elle est ovale, orange vif, avec une chair orange clair.

Les courges ornementales Au jardin, les coloquintes, appelées aussi barbarines ou courges coureuses, sont des plantes purement décoratives aux couleurs diverses: jaune, crème, orange, vert foncé... Ridées, côtelées, bosselées, elles poussent sur tous les types de sols. Il suffit de les laisser courir sur une treille, un grillage ou une pergola pour qu’elles composent de magnifiques décors d’arrière-saison. Elles ne sont absolument pas comestibles, car elles contiennent une toxine naturelle, la cucurbitacine, qui peut provoquer des désagréments sérieux. Raison pour laquelle, pour éviter tout risque de pollinisation et donc les croisements, il est recommandé de ne pas cultiver à la fois des courges comestibles et des coloquintes décoratives dans le même jardin, voire le même potager. n Denise Filippi

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COCOONING

Dix conseils à suivre pour réussir la décoration de son salon Le salon est une des pièces où l’on passe la majorité de son temps lorsqu’on est à la maison. C’est d’ailleurs pour cette raison que vous aimeriez le rendre un tantinet plus à votre goût! Cependant, vous ne savez pas par où commencer? Ça tombe bien, puisqu’immobilier.ch Le Magazine vous a concocté un petit guide pratique qui comporte 10 conseils à suivre afin d’éviter tout fauxpas en décoration de salon! Ces astuces sauront vous guider à travers cette partie de plaisir qu’est la redécoration.

Laissez respirer vos meubles!

1. Cachez les fils électriques

3. Incorporez des paniers de rangement

Afin que votre salon paraisse instantanément plus en ordre, assurez-vous de dissimuler tous les fils électriques, spécialement ceux qui sont reliés à votre télévision et aux appareils qui y sont connectés. Un meuble audiovisuel avec des compartiments fermés peut très bien faire l’affaire et simplifier instantanément votre vie!

Manettes, câbles divers, adaptateurs, chargeurs et autres petits gadgets technos trouveront leur place dans de jolis paniers de rangement. Vous pouvez également les utiliser pour y ranger un plaid ou pour y mettre votre montagne de coussins lorsque vous décidez de faire la sieste sur votre divan. Panier de rangement est synonyme d’organisation simple et efficace.

2. Ayez au moins deux sources d’éclairage Un éclairage bien dosé peut totalement transformer une pièce. Durant la journée, la lumière naturelle fait habituellement le travail, mais une fois la nuit tombée, il est important d’avoir plusieurs sources de lumière afin de conférer une atmosphère chaleureuse et confortable à votre salon. Optez pour des lampes qui diffusent la lumière et choisissez des ampoules à basse tension pour un éclairage doux et relaxant.

4. Ne négligez pas l’habillage de fenêtres Un habillage de fenêtres adapté peut faire toute la différence dans votre salon. Définissez tout d’abord vos besoins: êtes-vous du genre à regarder beaucoup de films et à vouloir une pièce qui baigne dans la pénombre? Des stores opaques pourraient être une bonne option. Vous lisez beaucoup et vous voulez un maxi-

DÉCORATION

Un peu de verdure... ça ne peut pas faire de mal!

mum de lumière naturelle? Un léger voilage suffira. Prenez le temps de rechercher l’habillage idéal pour vos fenêtres et n’oubliez pas de mesurer les dimensions de manière précise.

5. Ajoutez de la verdure Si vous êtes une fan de décoration minimaliste et que vous n’êtes pas du genre à peindre vos murs avec des couleurs pimpantes, les plantes peuvent être un excellent moyen d’ajouter de la couleur à votre salon. En plus d’ajouter de la vie à votre décor, elles améliorent la qualité de l’air ambiant.

on essaie de créer un espace convivial au centre de la pièce. Vous pouvez par exemple vous procurer un tapis, autour duquel vous rassemblerez vos meubles. Vous verrez, l’air circulera beaucoup mieux et vous aurez une impression d’espace!

8. Procurez-vous un tapis douillet Le salon, c’est la pièce où on aime se relaxer. Pour vous mettre dans cet état d’esprit à la seconde où vous y mettez les pieds, procurez-vous un tapis extrêmement douillet. Cela confèrera à votre espace un aspect très cosy et vos pieds en seront ravis.

6. Choisissez les bons formats de meubles

9. Portez une attention aux choix des textiles

Une des erreurs les plus répandues en décoration: des meubles trop gros. Alors qu’il arrive que les meubles qu’on possède nous aient été donnés ou bien aient été achetés alors qu’on vivait dans un espace plus grand, sachez que vous pouvez tout de même les «ajuster» à votre décor. Par exemple: vous avez deux canapés volumineux qui prennent beaucoup de place, mais comme vous avez besoin de quatre places assises, vous ne voulez pas vous départir de l’un d’entre eux. Une bonne solution serait d’en mettre un en vente et d’acheter deux petits fauteuils pour le remplacer. Gardez en tête que plus votre salon est encombré par de gros meubles, plus petit il paraîtra.

Les textiles sont un aspect trop souvent négligé en décoration. Votre salon est un endroit où vous allez vous reposer et décompresser de votre journée, il va donc de soi que vous devez orienter votre décoration vers le confort. Touchez les plaids, les coussins, les tapis et les sofas avant de les acheter et demandez-vous si vous aimez réellement leur texture.

7. Évitez de coller tous vos meubles au mur Laissez votre pièce respirer! La plupart des gens ont tendance à coller tous leurs meubles contre les murs. Pourtant, au salon,

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10. Limitez l’encombrement Saviez-vous que l’encombrement d’une pièce pouvait avoir un effet sur votre niveau de stress? Essayez de limiter les bibelots envahissants en adoptant quelques paniers ou boîtes de rangement et/ou des meubles à cabinets fermés pour y ranger vos objets. Rien de tel qu’un espace épuré et bien organisé pour vous aider à vous relaxer. n François Berset

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DROIT IMMOBILIER PAR ME PATRICK BLASER, ASSOCIÉ DE L’ÉTUDE BOREL & BARBEY, GENÈVE

Voisins perturbateurs: que faire? Le Tribunal fédéral a récemment rendu deux arrêts (ATF 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 et AFT 4A_132/2017 du 25 septembre 2017) concernant le cas de locataires auxquels il était reproché de perturber le voisinage par leur comportement quelque peu bruyant.

es deux arrêts sont intéressants, en ce sens qu’ils donnent de précieuses indications aux bailleurs et aux locataires «victimes» d’un perturbateur pour, d’une part, permettre au bailleur de résilier valablement le bail du locataire perturbateur et, d’autre part, ne pas exposer le bailleur à devoir accorder des diminutions de loyers du fait des nuisances subies par les autres locataires de l’immeuble. Dans ce contexte, il convient de préciser que le Tribunal fédéral, dans ses deux arrêts rendus pourtant presque en même temps, a toutefois apprécié dans un sens diamétralement opposé la question de savoir si oui, ou non, la procédure permettait d’imputer au locataire perturbateur les griefs qui étaient formulés à son encontre. Dans le premier cas (ATF 4A_2/2017), le Tribunal a jugé que le bail du locataire perturbateur n’avait pas été valablement résilié, faute pour le bailleur d’avoir pu prouver avec suffisamment de certitude que les reproches formulés à l’encontre du locataire étaient fondés. Dans le second cas (ATF 4A_132/2017), le Tribunal fédéral a au contraire jugé que les perturbations reprochées à un locataire avaient été prouvées, ce qui entraînait une réduction du loyer en faveur des locataires «victimes» des agissements du locataire perturbateur.

Voisins perturbateurs: que prévoit la loi? Selon la loi (art. 257f du Code des Obligations), le bailleur peut résilier le bail conclu avec un locataire lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour: - le bailleur ou - les personnes habitant l’immeuble. Tel est le cas lorsque le locataire, malgré une protestation écrite du bailleur, persiste à manquer d’égards envers ses voisins, c’est-àdire à les importuner. Lorsque ces conditions sont remplies, le bail peut être résilié de façon anticipée pour la fin d’un mois, moyennant un préavis de 30 jours.

Et la jurisprudence? Selon la jurisprudence, le bail d’un locataire qui perturbe la tranquillité de ses voisins peut par conséquent être considéré comme valablement résilié lorsque: • le locataire a manqué d’égards envers ses voisins; • pour cette raison, le bailleur lui a adressé un avertissement préalable écrit;

• malgré cet avertissement, le locataire a persisté à perturber son voisinage; • cette situation de perturbation rend insupportable le maintien du bail pour le bailleur et le voisinage; • le bail a été résilié en respectant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Le manque d’égards envers le voisinage peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier de nuit, ou dans l’inobservation répétée des règles d’utilisation des parties communes de l’immeuble. Dans ce cadre, ce manque d’égards envers les voisins peut être imputable au locataire, même si ce dernier n’en est pas l’auteur, mais qu’il s’avère que les perturbations proviennent de personnes occupant son appartement et dont il répond. Selon la jurisprudence, il importe peu que les excès de bruit, par exemple, soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire perturbateur ou son entourage. En tout état, les perturbations doivent revêtir un certain degré de gravité, qui rende la poursuite de la location insupportable pour le bailleur ou les voisins du locataire perturbateur. A défaut de remplir l’ensemble de ces conditions, la résiliation de bail ne sera pas considérée comme valable.

Les perturbations doivent être dûment prouvées En cas de contestation du congé, le bailleur devra impérativement prouver la réalité des perturbations reprochées au locataire et convaincre les juges que ces perturbations sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail. Ces deux conditions, cumulatives, sont les prémisses d’un véritable parcours du combattant! Dans le premier arrêt, le Tribunal fédéral, à l’instar d’ailleurs des deux instances cantonales, a retoqué le bailleur en refusant de valider la résiliation du bail notifiée à deux locataires particulièrement perturbateurs, sous prétexte qu’il n’était pas prouvé que les perturbations pouvaient être imputées aux locataires visés. Les faits reprochés au locataire? Un véritable dictionnaire des incivilités. Qu’on en juge: • nuisances nocturnes (disputes répétées entre les deux locataires, utilisation d’outils bruyants notamment le dimanche, déplacement de meubles);

DROIT IMMOBILIER

nuisances subies par les autres locataires, puisque les juges ont considéré que ces nuisances n’avaient pas été prouvées et qu’elles n’existaient donc pas (juridiquement parlant!). Le bailleur et les voisins n’ont pas dû apprécier à sa juste valeur le verdict des tribunaux!

Perturbations et diminution de loyer

Dans certains cas, le bail peut être résilié.

• tapages diurnes (hurlements, claquements de portes, radio allumée même en cas d’absence); • autres incivilités (vol de journaux, poubelles devant leur porte, jardinières suspendues à l’extérieur du balcon). Mais qu’a-t-il donc manqué au bailleur pour emporter la mise à la porte de ces deux locataires particulièrement bruyants? Dans le cas d’espèce, les tribunaux, cantonaux puis fédéral, se sont en fait montrés particulièrement sévères dans l’appréciation des preuves, qui ont été jugées insuffisantes pour permettre d’établir les perturbations dénoncées et de valider la résiliation du bail. En particulier, les tribunaux ont considéré que: • l’immeuble en question était en fait mal insonorisé; • le bailleur n’avait pas prouvé, sans doute possible, que les bruits excessifs provenaient bien des locataires en question; • ces derniers se seraient de toute façon calmés après avoir reçu l’avertissement du bailleur; • la police, appelée à intervenir sur place, n’avait jamais constaté les nuisances dénoncées; • un des plaignants avait lui-même fait l’objet de plaintes de ses voisins; • c’est ce même plaignant qui était d’ailleurs à l’origine des plaintes des autres locataires, plaintes qu’il avait, au demeurant, rédigées lui-même. Au vu de ce qui précède, les juges ont vu dans le cas d’espèce les relents d’une instrumentalisation du voisinage par l’un des locataires ayant débouché sur une «surenchère certaine» des griefs formulés à l’encontre des deux locataires prétendument perturbateurs. En bref, les juges ont considéré que les nuisances invoquées n’étaient pas d’une gravité telle, faute de preuves suffisantes, qu’elles justifiassent la résiliation du bail des perturbateurs.

Faute de preuves, la résiliation du bail n’est pas valable En conclusion, le Tribunal fédéral, en écho des juges cantonaux, a jugé que la résiliation du bail des locataires pour perturbations du voisinage ne pouvait pas être validée. Seul lot de consolation pour le bailleur: celui-ci ne devrait pas être exposé à des demandes de diminution de loyer en raison des

I M M O B I L I E R . C H

M A G A Z I N E

•

Cela étant, ce bailleur, éconduit par les tribunaux, a eu plus de «chance» qu’un autre bailleur qui s’est vu condamné à réduire de 30% le loyer d’un locataire commercial (salon de coiffure) «victime» de perturbations provoquées par un autre locataire (insultes à l’encontre du personnel et de la clientèle, altercations physiques, claquages intempestifs de portes, etc.). C’est l’objet du second arrêt. Dans le cas d’espèce, les perturbations subies par le salon de coiffure avaient entraîné, outre des atteintes répétées à la tranquillité des employés et de la clientèle, une baisse du chiffre d’affaires et la démission de plusieurs employés. Pour ces raisons, le salon de coiffure avait formellement mis le bailleur en demeure de faire cesser les perturbations dont il était victime, à défaut de quoi il consignerait le loyer et demanderait une diminution de celui-ci. Comme les perturbations avaient persisté, le salon de coiffure avait mis ses menaces à exécution. Et cela d’autant plus aisément que le bailleur avait d’abord eu la bonne idée de résilier le bail du locataire perturbateur puis, par la suite, l’idée saugrenue de retirer cette résiliation. Résultat? Les juges cantonaux, confirmés en cela par le Tribunal fédéral, ont accordé au salon de coiffure une diminution de 30% de son loyer depuis 2012 (soit avec 5 ans d’effet rétroactif), et cela jusqu’à ce que le perturbateur cesse d’importuner le personnel et les clients du salon de coiffure (ce qui – à première vue – ne risque pas d’être rapidement le cas). Dans ce cadre, les juges ont considéré que les griefs à l’égard du locataire perturbateur avaient été suffisamment prouvés et que les perturbations justifiaient une réduction de loyer depuis la première plainte adressée par le salon de coiffure à la régie, soit en 2012, et cela jusqu’à ce qu’elles cessent. La double leçon de ces deux arrêts qu’il convient de retenir, c’est qu’en cas de perturbations causées par un locataire à l’encontre des autres locataires de l’immeuble, le bailleur doit prêter une attention particulière à l’établissement des preuves à l’encontre du perturbateur et, après avertissement, ne pas hésiter, en cas de récidive, à résilier son bail de façon anticipée. C’est seulement à ces deux conditions que la résiliation du bail pourra, le cas échéant, être confirmée par les tribunaux et que le bailleur pourra valablement s’opposer à d’éventuelles demandes de diminution du loyer formulées par les voisins incommodés par le locataire perturbateur. n

N O V E M B R E

Patrick Blaser Avocat associé de l’Etude Borel & Barbey, Genève patrick.blaser@borel-barbey.ch

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FINANCE IMMOBILIÈRE CONSEILS

La fiscalité autour du financement immobilier Lorsqu’on devient propriétaire, de nouveaux impôts et taxes viennent s’ajouter à ceux que connaît un locataire. En premier lieu, il y a les droits de mutation. Ce sont des impôts que l’on paie au canton et à la commune, basés sur le prix d’achat du bien. Vient s’ajouter également le droit de timbre pour la création de la cédule hypothécaire, papiervaleur servant de garantie au créancier. Ces charges font partie intégrante des frais d’achat. Ensuite apparaît l’impôt foncier, contribution communale que l’on paie sur la base de l’estimation fiscale du bien. Sans oublier les impôts qui sont liés au retrait de capitaux de prévoyance (2e pilier / 3e pilier), pour autant qu’on y ait recours.

ne fois propriétaire, il faudra prendre en considération l’impact de la valeur locative sur votre fiscalité. Pour mémoire, la valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute au revenu imposable de chaque contribuable propriétaire. Elle est déterminée en fonction du bien immobilier, selon des critères spécifiques cantonaux. Dans le canton de Vaud, elle se calcule sur la base de la surface habitable du bien, de sa commune de situation, du type de bien (bien groupé ou individuel) et de son année de construction, de rénovation ou de transformation importante. Un revenu supplémentaire est ainsi déterminé. Quelle est sa raison d’être? Un propriétaire peut déduire les intérêts de son prêt hypothécaire ainsi que les frais d’entretien de son bien immobilier, ce qui n’est pas le cas d’un locataire qui ne pas déduire son loyer, ni ses charges. Afin de corriger ce déséquilibre, le fisc a intégré cette notion. A noter que cette valeur locative est actuellement partiellement ou totalement compensée par la déductibilité des intérêts du prêt hypothécaire que les propriétaires contractent pour l’acquisition de leur bien (quoique les intérêts soient bas). Finalement, le concept de valeur locative pourrait disparaître ces prochaines années pour les biens en résidence principale. De même, la déductibilité des intérêts des prêts hypothécaires pourrait changer de forme. Un projet de loi a été publié au printemps 2019 à cet effet. Une autre notion qui interviendra dans la fiscalité du propriétaire, tout comme celle du locataire d’ailleurs, est le taux marginal d’imposition. Cette notion vise à vous permettre de calculer l’évolution de vos impôts sur le revenu en fonction des fluctuations, à la hausse ou à la baisse, de votre revenu imposable. Prenons l’exemple d’un couple marié sans enfant, résidant à Lausanne (VD), avec un revenu imposable de CHF 100 000 par année. Le couple aura un taux marginal d’imposition de l’ordre de 29%. Cela signifie que si le revenu imposable du couple augmente de CHF 1000, ces derniers devront payer CHF 290 d’impôts en plus sur le revenu. Et inversement, si le revenu imposable diminue de CHF 1000, ce seront CHF 290 d’impôts économisés. Une stratégie de financement optimale va mettre les diverses formes d’optimisation fiscale au premier plan. A titre d’exemple,

La fiscalité tient une place centrale dans la vie financière du propriétaire.

nous pouvons citer l’octroi d’un prêt représentant plus de 80% du prix du bien, que certains établissements financiers acceptent moyennant le nantissement des avoirs de 2e et/ou 3e pilier. Cette opération a le double avantage de maintenir des couvertures de risque au sein de la caisse de pension et la possibilité de pouvoir procéder à des rachats d’années de cotisation, déductibles fiscalement et donc intéressant le contribuable. Un second exemple est l’échelonnement des travaux d’entretien et autres rénovations sur différentes années fiscales, en ajustant ceux-ci à des fins d’économies d’impôts pour le propriétaire. La fiscalité interviendra aussi en cas de revente du bien avec, en outre, l’impôt sur le gain immobilier, calculé sur plusieurs facteurs dont le premier est évidemment la différence entre prix d’achat et prix de vente, de laquelle on va pouvoir soustraire les frais d’acquisition du bien cédé, les frais de courtage à la revente, les dépenses de plus-values effectuées à travers le temps, ainsi que l’éventuelle dédite demandée par la banque pour la résiliation anticipée du prêt hypothécaire. Le nombre d’années de possession et d’occupation du bien immobilier aura également un impact important sur cet impôt. En définitive, la fiscalité tiendra une place centrale dans la vie financière du propriétaire et mérite d’être considérée minutieusement à chaque étape. Dans l’exercice de notre métier, nous calculons avec précision et exhaustivité tous ces impacts et les intégrons de manière personnalisée dans chaque stratégie financière. n

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Le Mont-sur-Lausanne

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36 > VAUD

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Montreux

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Morges

Pully

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170 m²

171 m²

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ECHANDENS / VD

ECHALLENS / VD

Duplex traversant de 5 pièces

Spacieux appartement de 5.5 pièces

Magnifique appartement de 131 m² habitables situé dans un quartier résidentiel, calme et verdoyant. Rénové en 2011. Il vous charmera par sa luminosité et ses grands espaces. CHF 795’000. Alain Ruchat - Tél. 079 944 21 07

Ce magnifique appartement de 132 m² habitables est situé dans un quartier très calme et verdoyant. Chacun y trouvera son espace de vie grâce aux différents volumes. CHF 935’000.Alain Ruchat - Tél. 079 944 21 07

MONTET / FR

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Maison individuelle avec piscine chauffée

A 20 min de Lausanne, villa ind. 6,5 pièces

Cette villa construite en 2006 vous séduira par la distribution judicieuse de ses pièces et la qualité de ses finitions. Jardin et piscine (8 m. x 4 m.) confèrent à l’ensemble une ambiance de vacances. CHF 960’000.Dominique Herman - Tél. 079 433 27 18

Cette jolie villa individuelle compte 6,5 pièces dont 5 chambres. Parfaite pour une famille, elle offre une surface habitable de plus de 200 m2 (surface utile de 364 m2). Un garage complète ce bien. CHF 1’195’000.Dominique Herman - Tél. 079 433 27 18

CRISSIER / VD

ALLAMAN / VD

Villa familiale avec appartement annexe

Splendide villa de 10 pièces

Dans un environnement verdoyant et arboré, cette chaleureuse maison pleine de charme vous invite au plaisir des sens et à la détente. Terrasse, palmiers, tonnelle et piscine vous plongent dans une atmosphère de vacances. CHF 1’650’000.Alessandro Merola - Tél. 078 891 89 55

Dominique Herman, Directrice d’agence

Belle vue dégagée sur le port du Bouveret, le lac et les Alpes, ce spacieux appartement de 184 m² compte 5.5 pièces et 3 salles de bains. Une grande terrasse de 32 m² bénéficiant d’une large ouverture sur un paysage idyllique. CHF 760’000.-

Mirjam Martinez Directrice d’agence

Christine Marie Comblain, Courtière

Volume, confort et lumière à deux pas du lac et de la plage ! Magnifique maison individuelle avec jardin privatif de 1’000 m2 et avec possibilité de studio indépendant, finitions soignées et de qualité. CHF 2’495’000.Christine-Marie Comblain - Tél. 078 672 70 82

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VAUD > 55

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