immobilier.ch Le Magazine - Pourquoi le bois n'a-t-il pas remplacé le béton by CAPASCHOUD

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BILAN CARBONE

Pourquoi le bois n’a-t-il pas remplacé le béton ?

Octobre 2021 • N0 23 • Magazine offert

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VAUD Logements vacants : les chiffres alarmistes ne reflètent pas la réalité 18

PLACEMENTS La durabilité devient incontournable dans la valorisation 24

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NEUCHÂTEL Le réaménagement des Jeunes-Rives va enfin démarrer 27

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ÉDITO

SOMMAIRE

Faut-il supprimer la valeur locative ?

Genève Renaissance du mythique cinéma Le Plaza ................................................................06

priori, il est absurde de maintenir la valeur locative puisqu’il s’agit d’un revenu imposable fictif sur les biens immobiliers à usage propre. Pourquoi être taxé sur un revenu qui n’existe pas ? Les opposants à cette suppression brandissent la pseudo-nécessité qu’il y aurait de maintenir une compensation fiscale entre les locataires et les propriétaires de leur logement. Leur argument ? Celui qui possède un logement supporte des coûts en général moins importants pour se loger que s’il louait le même objet. C’est oublier un peu trop vite le fait que devenir propriétaire implique de très gros sacrifices financiers. C’est un peu comme si l’on comparaît la cigale et la fourmi. La première paie un loyer fixe et n’a pas besoin de serrer au maximum son budget pour épargner. De plus, elle n’a pas à se soucier des réparations et de l’entretien de son logement puisque la régie s’en charge pour le compte du propriétaire. A l’inverse, la fourmi a laborieusement économisé pendant des décennies pour réussir à enfin dénicher un bien. Autre point noir du système actuel : en choisissant d’imposer les citoyens sur la valeur locative de leur résidence principale, cela les incite à rester endettés le plus longtemps possible. Pas étonnant que la Suisse soit montrée du doigt par le Fonds Monétaire International (FMI) pour le soi-disant endettement des ménages particuliers élevés. Bref, il faut se réjouir que le Conseil des États ait accepté le 21 septembre dernier de réformer ce système. Surtout qu’au final, les élus de la Chambre haute ont décidé de maintenir jusqu’en 2050 les frais de rénovation énergétique, ceci afin d’atteindre les objectifs climatiques. Ouf….

Anniversaire Privalia Immobilier SA fête ses dix ans......... 10 Nyon La nouvelle mobilité sera aérienne ..................12 Bilan carbone Pourquoi le bois n’a-t-il pas remplacé le béton ? ...............................................................15 Logements vacants Interview du secrétaire général de l’USPI Vaud, Frédéric Dovat............................................18 Portrait Jean-Marc Probst a transmis la holding familiale à ses jumeaux Nicola et Andrea......20 Décote du polluant Les bâtiments efficients, mieux valorisés que ceux qui polluent ?......................................24 Neuchâtel Un parc urbain sur les Jeunes-Rives.............27

Culture Trois ouvrages à découvrir................................31 Philippe Chevrier Trente années étoilées.......................................32

Edité par immobilier.ch SA. Paraît 10 fois par an. Directeur de la publication: Claude-Alain Paschoud. Réalisation du magazine: immobilier.ch SA Directeur-Rédacteur en chef: Serge Guertchakoff. Coordination: Maria Agramunt Publicité: Damien Grosfort, Annick Muller. Maquette: Reflet design, Stéphanie Ganière Service de publicité, Rédaction, Administration: immobilier.ch SA, 8, rue Jacques-Grosselin, 1227 Carouge. Tél.: 022 307 02 28 - CCP: 17-391772-2 E-mail: prod@immobilier.ch - Internet: www.immobilier.ch. Impression: Swissprinters AG, 4800 Zofingen © immobilier.ch SA & Plurality Presse SA, 2021

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Renaissance du mythique cinéma Le Plaza Le bureau genevois FdMP Architectes aura pour mission de faire revivre l’architecture d’exception du Plaza. Choisi sur concours, le projet de rénovation et de restructuration sera dévoilé au public sur les lieux mêmes, jusqu’au 10 octobre prochain.

GENÈVE

La salle vidée de tout mobilier.

Projet lauréat. Vue de l’extérieur. Image de synthèse.

eels Retour vers le futur. « Back to the future ». Sur l’enseigne de l’emblématique cinéma conçu par Marc Saugey en 1952, le titre de film rejoint la réalité sur le fil d’une rénovation qui prend forme. Lauréat du concours organisé par la Fondation Plaza et plébiscité par la majorité du jury, le bureau genevois FdMP Architectes sera chargé de la rénovation et de la restructuration du cinéma et de l’ensemble des arcades adjacentes de Mont-Blanc Centre, inclues dans la création d’un Centre culturel dédié au cinéma et à l’architecture. Un vaste espace qui, avec l’organisation d’expositions, de festivals et d’événements internationaux, s’apprête à devenir un nouveau phare dans la ville. « Le projet impliquait la mise en dialogue de

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l’architecture du cinéma avec celle des espaces restructurés, dédiés entre autres aux formats numériques », explique Jean-Pierre Greff, Président de la Fondation Plaza, qui apprécie notamment les circulations fluides dessinées entre la zone d’accueil, la salle d’exposition, la salle immersive, la bibliothèque et le bar. Tout en gardant intact son esprit originel, la salle de cinéma répondra aux exigences contemporaines. Ramenée au nom du confort de 1250 à 650 places assises avec parterre et balcon, la salle conçue en éventail, typique de l’époque, restera la plus grande du centre-ville. Au rez supérieur, la Brasserie « Europe » sera également rénovée et participera à cet écosystème qui sera ouvert au public en permanence.

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Un projet très fouillé Le concours lancé auprès d’une douzaine d’architectes, presque tous d’origine genevoise, a été organisé en deux tours sous la forme d’un Mandat d’études parallèles (MEP). « Les projets sont ainsi assortis d’études approfondies et le projet lauréat, à quelques détails près, est très proche de ce qui sera réalisé », indique Jean-Pierre Greff. En comptant avec les démarches administratives pour l’obtention du permis de construire, il espère une ouverture du chantier dans 6 à 12 mois. L’inauguration du Centre culturel est prévue au printemps 2024. Financée par la Fondation Hans Wilsdorf, l’opération est estimée à 22 millions de francs. Bâtiment classé, reconnu en tant que 279ème objet d’exception du patrimoine bâti genevois, Le Plaza poursuit ainsi sa renaissance.

Une folle aventure Les choses avancent. La réactivation de cette salle avec laquelle les Genevois entretiennent une relation quasi affective a toutefois risqué d’échouer. Fermé depuis 2004, menacé de mort en 2015, défendue par des mobilisations diverses, Le Plaza a finalement été sauvé, en août 2019, grâce au rachat par la Fondation Hans Wilsdorf du cinéma et de l’ensemble Mont-Blanc Centre, également œuvre de Marc Saugey (1951-1953). Dans la foulée, la Fondation Plaza a été créée pour développer ce projet inédit de Centre culturel. Depuis, Jean-Pierre Greff a fait appel à plusieurs artistes locaux pour réveiller les lieux avant et durant les travaux. Ainsi des créations sérigraphiques de Fabienne Radi qui prennent pour base des éléments trouvés dans les 890 films projetés au Plaza depuis son inauguration. Changeant régulièrement, les titres de films à l’enseigne du cinéma sont réalisés par Christian Robert-Tissot. La situation sanitaire a également permis, en juillet, la projection de « The Clock », installation vidéo culte de Christian Marclay. Un premier événement coproduit avec le MAMCO et organisé avec Antigel, qui a attiré en trois semaines pas moins de 13’000 spectateurs. D’autres événements suivront, à commencer par la présentation des projets de rénovation des lieux, en octobre. Viviane Scaramiglia

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Présentation au public de tous les projets du concours d’architecture pour la rénovation du cinéma. L’événement présagera aussi les lignes du futur projet culturel à travers des photographies et des propositions artistiques et graphiques. Au cinéma Le Plaza, 1, rue de Chantepoulet 1201 Genève. Tous les jours de 14h à 19h. Entrée libre. 8

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Rares sont les salles à avoir survécu Avant le sauvetage in-extremis du Plaza, Genève est parvenu à sauver une dizaine de salles de cinéma. Notre rappel historique.

A ©FRANK MENTHA

pparu à l’occasion de l’Exposition nationale de 1896 à Genève, le cinéma a vu naître et mourir de nombreuses salles. Le premier fut l’Alpineum ouvert en octobre 1986 dans l’ancien diorama de l’avenue du Mail, mais qui fermera en 1899. Il faut attendre ensuite 1907 pour qu’un premier cinéma

ouvre ses portes : ce sera le Cinébref, sis, 11 rue du Marché, qui commence par se nommer le Royal Biograph. Va suivre en septembre 1909 l’Apollo-Théâtre qui reprend les locaux du Cirque Rancy (d’où l’origine de la « place du Cirque »), ce cinéma va s’appeler par la suite Panorama. Enfin, lorsque le bâtiment est démoli, il est remplacé par le Paris en 1957, rebaptisé Manhattan. Il ferme ses portes en janvier 1988, avant que l’immeuble soit racheté par Metin Arditi, lequel restaure la salle imaginée par l’architecte Marc Saugey, laquelle a été baptisée Auditorium Fondation Arditi. Peu après, en avril 1912, l’Excelsior naissait à la Corraterie, avant de connaître plusieurs soubresauts et de rebondir magnifiquement depuis quelques années sous la direction de Didier Zuchuat, sous l’enseigne Ciné 17. Moins chanceux, le Studio 10 à Rive qui avait vu le jour la même année sous le nom Trianon Lyrique, avant de devenir l’American Ciné dès 1914, puis de finir par fermer boutique en janvier 1985. Même triste destin avec le Central (rue Chantepoulet 23) qui a définitivement fermé à fin 2011 après avoir été créé par un forain le 16 mars 1912. I M M O B I L I E R . C H

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N’allez pas croire que l’année 1912 a forcément porté malheur aux nombreux cinémas qui se sont lancés alors. Ainsi le City (ex-Moderne Cinéma), ouvert le 14 novembre 1912, n’a jamais fermé depuis lors. Autre exemple, en 1913 ouvrait le Cinéma Palace, devenu le Rex, qui sera démoli en 1977 pour faire place à Confédération Centre où trois salles ont été inaugurées en mai 1984. Qu’adviendront-elles après la transformation complète de ce centre commercial ?

Nombreuses fermetures Sis dans les Rues-Basses, le Molard a fermé en mars 1984. Il est suivi en juin 1984 par le cinéma L’Ecran (la salle existe désormais sous le nom les Salons). En avril 1986, c’est au tour des trois salles Les Classic (anciennement le Star, 24 rue des Alpes, créé en 1957) d’être démolies à l’occasion de la construction du centre commercial Les Cygnes. Le Corso ferme en avril 1989. L’Alhambra (ouvert brièvement sous le nom d’Omnia en 1920) a subi un sort proche le 1er mars 2001. Le fameux Hollywood sera remplacé par le premier Apple Store de Genève après sa fermeture le 7 août 2006. Lancé en 1925, ce cinéma s’appelait en son temps l’Etoile, avant d’être renommé Capitole. Après avoir survécu à un incendie en décembre 1995, l’ABC, rebaptisé Les Arcades, a cessé son activité en janvier 2003. A son démarrage, ses promoteurs l’avaient nommé le Grand Cinéma, puis Rio. Les deux salles du Cosmos à Meyrin ont fermé le 21 septembre 2004. Plus récemment, le Broadway (rue du Cendrier 22) a été remplacé par un restaurant durant l’été 2009. Le Forum à Chêne-Bougeries a cessé de diffuser des films depuis 2010. Mais surtout, le multiplexe du Rialto qui proposait 1351 fauteuils répartis entre 7 salles (après avoir été le plus grand cinéma de Genève à son ouverture en mars 1932) a fermé le 10 janvier 2016. Entre temps, les trois salles des Grottes (ex-Europlex Rialto Servette, puis Titanium), inaugurées en 1988, ont cessé leurs activités le 31 octobre 2008. Quelques sauvetages sont tout de même à signaler, outre le Plaza et le Manhattan : le Bio à Carouge, lequel avait été ouvert en 1928 et qui avait fermé en avril 2003, avant d’être sauvé par une votation populaire. Même issue heureuse pour les salles du Scala à la rue des Eaux-Vives, pour le Cinérama Empire à la rue de Carouge (ancêtre du Colibri créé en 1923 à cet emplacement) qui fut un temps menacé d’être remplacé par un fitness. Idem pour le Nord-Sud à la Servette, relancé en août 2019 (et dont la construction remonte à 1951) et le Cinélux à la Jonction. Rappelons que dans le même temps, deux énormes multiplexes ont vu le jour : Pathé Balexert en novembre 1999 (13 salles représentant près de 2750 places) et l’Arena à la Praille dès juin 2014 (9 salles totalisant près de 1600 places). Des salles qui ont toutes énormément souffert de la crise sanitaire.

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Michael et Christophe ORTIZ, Administrateurs-délégués.

ANNIVERSAIRE

Privalia Immobilier fête ses dix ans Lancée en septembre 2011 par deux frères passionnés et aux qualités complémentaires, Michael et Christophe ORTIZ, Privalia Immobilier réussit le pari de l’innovation digitale, dans un cadre familial et résolument humain. Spécialisée dans le pilotage immobilier, la vente, les locations résidentielles & prestige et le conseil, Privalia a piloté, à ce jour, la construction de plus de 200 logements et compte plus de 300 transactions, plus de 450 locations résidentielles & prestige et plus de 10’000 clients actifs à la recherche d’une acquisition ou d’une location haut de gamme sur Genève et la Côte. Naturellement présente sur le web, l’entreprise comptabilise en 2020 plus de 30’000 visiteurs uniques sur son site, et plus de 10’000 followers qui la suivent régulièrement sur les réseaux sociaux. Des chiffres positifs et en évolution. Retour sur une décade de #tradinovation. 10

GENÈVE

On dit souvent que travailler en famille n’est pas chose aisée, mais les frères ORTIZ ne se sont pas souciés de ce type de considération lorsqu’ils ont lancé leur société. C’était alors à Plainpalais, ils étaient deux avec des ambitions élevées et des idées déjà bien en place pour de jeunes professionnels, alors même pas trentenaires. L’immobilier dans l’ADN, comme une évidence – passion transmise par leur père Enrique ORTIZ, co-fondateur d’une des plus importantes régies de la place et ancien président de la société des Régisseurs de Genève (aujourd’hui USPI Genève) - les rôles se définissent naturellement : Michael se spécialise dans le pilotage et le courtage, Christophe dans les locations résidentielles, la gérance des biens haut de gamme, le marketing et des nouvelles technologies. Au cœur du concept, des valeurs que l’on retrouve encore actuellement : l’esprit de famille, l’innovation, l’indépendance et l’engagement personnel.

Ancrage et implication locale Immédiatement, l’alchimie opère. Leur entreprise ne va cesser de croitre, avec notamment des projets immobiliers neufs de qualité entre Genève et Lausanne, un professionnalisme exemplaire, un sens aiguisé de la communication et un penchant tout naturel pour le digital. Aujourd’hui, logée au cœur d’un parc bucolique à Chêne-Bougeries, Privalia compte 13 collaborateurs et fête un anniversaire important : ses dix ans. L’élément central ? Un ancrage local fort, un amour de la région qui se retrouve également dans l’implication des frères ORTIZ au sein d’associations immobilières telles que l’USPI Genève, l’APCG et l’APGCI. Et une grande motivation en forme de slogan : Avec vous, pour la vie.

Digitalisation humanisée et performante Aussi importantes soient-elles, la connaissance fine de la région, la tradition et l’implication personnelle ne se suffisent pas. Du moins, pas en 2021. Ainsi, combiner le meilleur de l’humain et du digital afin de proposer des services à forte valeur ajoutée est ce qui caractérise le mieux Privalia. En d’autres termes, la capacité à innover jour après jour - via la maitrise des outils contemporains les plus pertinents - afin de satisfaire des clients toujours plus exigeants. À la clé, la recherche constante de performance : brochures et flyers de qualité, sites internet dédiés, espaces clients en ligne, visites virtuelles immersives, home staging virtuel, reportages photos professionnels ou vidéos drones, retouches photos digitales ; tout est là pour accompagner efficacement les équipes commerciales et les clients. Ainsi, la société propose des stratégies marketing impactantes, en harmonie avec ses valeurs, mais surtout personnalisables, en fonction des différents projets et besoins des clients. Dans ce même ordre d’idée, la communication de l’entreprise n’est pas en reste. Présente activement sur les réseaux sociaux (LinkedIN, Facebook et Instagram), on retrouve plus de 70 articles I M M O B I L I E R . C H

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Comment tout a commencé

Les équipes de Privalia Immobilier SA et de Realys SA.

originaux sur le site internet de Privalia, couvrant les thèmes du lifestyle et de l’expertise immobilière locale.

Dix ans, l’âge de raison À ce stade, Privalia a ressenti le besoin de compléter son offre de services afin de guider réellement sa clientèle de A à Z. C’est ainsi qu’en 2020 nait Realys SA, l’association des frères ORTIZ avec Alexandre MOLINARI, jeune professionnel talentueux venant d’une grande régie genevoise, une nouvelle société de gestion immobilière sur-mesure, qui vise à valoriser durablement le patrimoine de ses clients, avec éthique et transparence. Le futur s’annonce donc passionnant et rempli de nouveaux défis. Afin de célébrer comme il se doit son anniversaire, Privalia fait peau neuve en changeant de logo, mais également en modernisant son site internet et ses supports marketing. Loin de s’arrêter en si bon chemin, elle s’apprête aussi à publier une série de capsules vidéo retraçant ses dix premières années d’activité ; l’occasion de découvrir les frères ORTIZ sous un angle inédit. À suivre !

Avec vous, pour la vie

PROMOTIONS | VENTES | LOCATIONS | CONSEIL PRIVALIA IMMOBILIER SA Route de Chêne 116, 1224 Chêne-Bougeries 022 308 52 00 | info@privalia-immobilier.ch www.privalia-immobilier.ch

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NYON

La nouvelle mobilité sera aérienne La 4e ville vaudoise veut construire deux ponts suspendus le long des voies CFF, reliant la gare à l’est et l’ouest de son territoire.

yon peut se targuer d’être l’une des cités romandes les plus dynamiques lorsqu’il s’agit d’évoquer son développement. Avec près de 23’000 habitants, elle est aujourd’hui la 4e ville du canton de Vaud, derrière Lausanne, Yverdon et Montreux. Mais cette bonne santé implique des responsabilités, dont la gestion des mobilités. Après avoir repensé voilà dix ans son offre de bus, le chef-lieu du district s’apprête à construire 600 mètres de passerelles suspendues destinées à la mobilité douce. C’est du moins le projet accepté (au stade d’étude) par l’organe délibérant il y a quelques jours et qui devrait être praticable en 2025.

VAUD

Ainsi, deux passerelles verront le jour au départ de la gare : l’une en direction de Prangins (village voisin à l’est), l’autre en direction du centre sportif de Colovray (à l’ouest). Elles suivront le tracé du chemin de fer et devront composer avec une déclivité de 4%. Le coût de ces deux ponts suspendus sera de l’ordre de 13 millions de francs, mais Nyon, bénéficiant de subventions de la Confédération, du Canton et de la Région de Nyon, devrait, au final, n’en payer que 4,5 millions. Enfin, cette somme pourrait être réduite en cas de participation de grandes entreprises se situant à proximité de ces deux tracés.

Une touche artistique Bollinger et Grohmann, cabinet d’architectes français lauréats, a décidé de s’associer à l’artiste plasticien Xavier Veilhan pour ce projet qui fera la part belle à un dégradé de couleurs. Ainsi, à mesure que les passerelles s’éloigneront de la gare, leurs travées s’éclairciront. Ceci donnera notamment aux usagers du train l’impression que les passerelles changent de tonalité à mesure que le convoi arrive ou repart, accélère ou décélère. Rodolphe Haener I M M O B I L I E R . C H

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Mousse et algues tenaces sur votre façade ?

Un succès à long terme La substance utilisée à base de sel et d‘alcool et approuvée déploie ses effets uniquement sur les matières organiques, par exemple des algues, des lichens et des mousses. Sur les supports traités par pulvérisation, par exemple les métaux, le plâtre, le béton, le bois, l‘ethernit et le crépi, on observe aucune réaction indésirable. L’expérience a montré que la substance utilisée empêche une nouvelle infestation pendant 7 à 15 ans. Nous n’utilisons pas de produits chimiques tels que du chlore ou des dérivés de celui-ci (eau de Javel, hypochlorite de potassium). Utilisation en douceur Moosfrei pulvérise le produit en douceur. L’entreprise renonce délibérément à utiliser des nettoyeurs à haute pression, qui peuvent endommager la structure de la façade. Le puissant jet d’eau rend le crépi et la peinture rugueux et poreux; de petites fissures et des éclats microscopiques peuvent se former. Ainsi, cela favorise une infestation ultérieure. Faire des économies Un traitement fait à temps évite une rénovation onéreuse de la façade. Le traitement par Moosfrei est donc jusqu’à 90 % moins onéreux qu’une nouvelle application de peinture.

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Projet Vortex : logement pour étudiants à Chavannes-près-Renens. Le bilan carbone du projet est amélioré, notamment grâce à une ossature bois qui comprend 6’000 mètres courants de façades.

Bilan carbone : pourquoi le bois n’a-t-il pas remplacé le béton ? Cyril Baumann, membre de la direction générale d’ERNE Holzbau SA : « les réticences vis-à-vis du bois sont surtout psychologiques. Les écoles d’architecture avaient longtemps souligné les avantages du béton tout en se focalisant à l’excès sur les inconvénients du bois. Les modèles de travail actuels portent encore les traces de ces préjugés ». Renoncer à 40% de la quantité de béton habituellement utilisée pour lui

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substituer du bois afin de bâtir certaines parties d’une tour de plus de 60 mètres de haut permet de réduire de moitié son empreinte carbone. Notamment grâce à la préfabrication. « Chez ERNE, nous ne construisons pas en bois, mais nous construisons avec du bois », souligne d’emblée Cyril Baumann, directeur chez ERNE Holzbau SA et responsable pour la Suisse romande basé à Penthalaz (VD). « Nous ne sommes

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La durabilité de la façade bois est garantie par la protection architecturale des coursives intérieures.

pas un bureau d’ingénieurs. Nous sommes des constructeurs, et nous intégrons donc tous les matériaux ». La construction bois, qui a pour but de remplacer par du bois des matériaux conventionnels comme le béton ou l’acier, est de plus en plus envisagée par les clients, notamment en raison des objectifs climatiques de réduction du CO2. « Mais à ce jour, aucun grand groupe n’a encore réalisé la tour la plus élevée de Suisse romande la moins nuisible en CO2 qui comporterait une majeure partie en bois », constate Cyril Baumann. Pour visiter la tour la plus élevée de Suisse construite avec du bois, il faut se rendre en Suisse alémanique, à RischRotkreuz (SZ). Il s’agit de la tour ARBO de Suurstoffi, une tour de construction composite bois-béton de 15 étages de plus de 60 mètres de haut. « Bien entendu, le bois n’est pas, par définition, un matériau qui n’aurait que des avantages. Et le béton n’a pas que des inconvénients. Il faut calculer l’effet global sur le bilan carbone et tenir compte de la nature du projet. Si vous voulez réaliser un sous-sol, par exemple, il est évident que le béton est le moyen plus approprié, et ce n’est pas une bonne idée de recourir au bois », précise le spécialiste. Avant 2005, l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie (AEAI) se méfiait un peu du bois. On pensait que le bois n’était pas un matériau comme les autres. On considérait qu’il était synonyme de risque accru d’incendie. Puis la technologie a évolué, et l’AEAI a progressivement lâché la bride. « Après avoir introduit trois niveaux de normes de sécurité pour le bois en 2010, puis six niveaux de sécurité en 2015, ils ont vu comment, en 10 ans, la qualité de la mise en œuvre s’est améliorée. Et ils ont fini par juger le bois pour ses qualités réelles », résume l’expert. « Aujourd’hui, même si certains architectes formatés par la filière béton peinent à l’admettre, on ne parle plus de prototypes, 16

mais d’une technologie mature qui a déjà atteint le stade de l’industrialisation », insiste Cyril Baumann. « Les utopistes qui ne jurent que par le bois ont préparé le terrain. Mais nous ne voulons pas nous adresser qu’à une poignée de convaincus. Il y a 15 ans, nous avons dû être malins pour ne pas brusquer le marché : pour combattre ces réticences psychologiques, il a fallu parfois cacher le bois, et parfois le montrer ». Car les gens privilégient l’aspect visible : ils ont tendance à juger un bâtiment à partir de la dernière couche de revêtement extérieur. Si elle est en bois, ils en déduisent que toute la maison est en bois. Et inversement, si la dernière couche est en béton, ils imaginent à tort que toute la construction est en béton. Mais si l’on supprime une certaine quantité de béton et d’acier, on peut, par exemple, remplacer une dalle en béton armé par une dalle composite bois-béton sans que ce soit visible depuis l’extérieur. Il n’en demeure pas moins qu’en renonçant à 40% de béton, on aura considérablement contribué, de manière invisible, à réduire l’empreinte carbone. « Si l’on généralisait cette règle, la pollution ainsi évitée serait déjà énorme ! Encore faudrait-il que les normes SIA intègrent les objectifs climatiques et prévoient des règles de réduction du volume du béton au profit de matériaux moins nuisibles, ce qui va sans doute prendre des années ». Mais ce qui est disruptif dans ce contexte, ce n’est pas le bois en tant que tel, c’est l’invention de la préfabrication hors site. Par exemple, pour les parties en bois, composites ou non. « Imaginez que vous voulez construire une voiture à partir de ses pièces détachées. Vous avez deux possibilités : soit vous assemblez ces pièces, parfois sous la pluie, et c’est la solution habituelle du chantier. Soit vous assemblez ces pièces dans une usine, bien à l’abri de la météo, et c’est la préfabrication hors site. Quelle est la méthode la plus rentable et la plus durable ? Évidemment celle de l’usine ! Car la préfabrication, c’est moins

Cambium Ingénierie SA : « les mêmes performances que le béton avec un meilleur bilan carbone » Nils Baertschi, ingénieur bois, spécialiste en protection incendie AEAI et directeur de Cambium Ingénierie SA à Yverdon, souligne que « les préjugés sur le bois concernent surtout les constructions de grande ou moyenne hauteur ». « Il faut effectivement faire très attention, mais on y arrive quand même. Du moment que l’architecte fait l’effort de faire quelque chose en bois, on peut avoir les mêmes performances que le béton avec un meilleur bilan carbone. À condition de respecter les normes de protection incendie, d’isolation phonique et de physique du bâtiment, contrainte qui vaut tant pour le béton que pour le bois. Et ce n’est pas parce que nous sommes des ingénieurs bois que nous prônons le bois à tout prix. Nous proposons toujours la solution la plus rationnelle et la plus adaptée. Pour le projet Vortex (voir photo), qui n’est pas un prototype, on s’est efforcé d’être le plus pragmatique possible en vue d’une grande répétitivité dans l’industrialisation des processus et l’optimisation des matériaux. J’ai travaillé 15 ans dans la menuiserie-charpenterie André SA à Yens-sur-Morges dans cette optique d’industrialisation. En tant qu’ingénieur HES/SIA en construction bois, après un CAS physique du bâtiment et un brevet de spécialiste incendie, j’impose aux spécialistes de Cambium une vision globale permettant d’offrir toutes les prestations liées à la construction bois. Le bois n’est pas forcément plus cher que le béton. C’est plutôt l’attitude subjective vis-à-vis du bois qui n’est pas la même. Alors qu’il voit souvent le béton sous l’angle utilitaire, le client est enclin à être plus exigeant avec le bois en privilégiant l’aspect esthétique, ce qui renchérit parfois le projet, mais pas nécessairement.

Plan Climat : pour une utilisation accrue du bois à la place du béton La conseillère d’Etat vaudoise Béatrice Métraux, chargée de l’environnement, a annoncé que le Plan Climat cantonal entend « favoriser l’économie circulaire et la filière bois qui fournit des matériaux de construction bas carbone ». « Le but est une utilisation accrue du bois dans la construction à la place du béton », a-t-elle poursuivi. Des incitations financières sont prévues pour une mesure qui, outre l’aspect écologique, doit permettre de soutenir l’économie locale. Le canton de Vaud veut promouvoir la formation des forestiers et un appui aux pépinières. Car si la forêt dépérit sous l’effet du réchauffement climatique, elle ne jouera plus son rôle protecteur. Pour rendre la forêt plus résistante, il faudra reconstituer certaines parties de forêts comportant des types d’arbres qui ne pourront plus s’acclimater (comme l’épicéa ou le sapin) avec des arbres plus propices, dont le chêne, le mélèze, ou encore le pin sylvestre. Une aide financière sera allouée aux propriétaires forestiers, dont les communes, pour procéder à cette conversion. Sur un total de 29 millions de francs, qui devra encore être avalisé par le Grand Conseil vaudois, quatre millions sont prévus pour renforcer la filière bois. Pour sa part, l’État de Genève a mandaté Quantis et Lutz Architectes afin de réaliser une étude comparative de l’impact climatique du bois et du béton. Résultat : le bois a un impact jusqu’à 80% moins important que le béton et la construction conventionnelle. Si tous les bâtiments du canton de Genève étaient construits en bois et en biomatériaux, le canton pourrait répondre à une bonne partie de ses objectifs climatiques pour 2030.

de déchets sur site, moins de transports de matériaux et de personnes, et une amélioration incontestable du bilan carbone », conclut Cyril Baumann.

Pourquoi ne pas utiliser, p. ex., un bois durable pré-grisaillé ? On laisse au préalable vieillir le bois durant toute une saison. Ainsi, le bardage d’une façade aura déjà une patine : c’est l’un des meilleurs moyens de ne pas avoir de frais d’entretien. De manière générale, si les plans climatiques cantonaux deviennent plus contraignants, les normes SIA seront forcées d’évoluer. Si nous voulons réduire notre empreinte carbone, nous avons tout intérêt à recourir de manière accrue au bois ». Pierre-André Rion I M M O B I L I E R . C H

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Jeu d’ombre et de lumière sur les façades des quelques 900 logements du bâtiment.

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INTERVIEW

« Logements vacants : les chiffres alarmistes ne reflètent pas la réalité vaudoise » Le taux de logements vacants au 1er juin 2021 est de 2,09% et non 1,66% comme l’assure l’État de Vaud, corrige l’USPI Vaud qui a diligenté sa propre enquête. Interview de son secrétaire général, Frédéric Dovat. aussi obtenu les données de quelques grands acteurs vaudois de l’immobilier non-membres (réd : USPI Vaud, regroupe 80% du marché et une centaine de membres).

Frédéric Dovat, secrétaire général de l’USPI Vaud.

Néanmoins, ils montrent tous une forte disparité suivant les régions ? Selon nos données, le taux de logements vacants dans le district de Lausanne est de 1,25%, 7,36% dans celui d’Aigle, 2,1% dans celui de Morges et 5,3% dans la Broye-Vully. Même si ces taux ne tiennent pas compte des logements vacants mis en vente, cela ne saurait expliquer une telle différence avec les chiffres de Statistique Vaud. A savoir 0,8% pour le district de Lausanne, 2,3% pour Aigle, 1% pour Morges et 2,1% pour la Broye-Vully. Comment cela s’explique-t-il ? Statistique Vaud utilise les chiffres absolus remis par les 309 communes et les compare à l’entier du parc de logements, alors qu’ils ne se rapportent qu’à une partie de ce parc. Ces chiffres plus élevés que les taux officiels confortent l’USPI Vaud dans son appréciation de la situation. C’est la première fois que nous procédons à l’exercice. Alors que le canton a fait appel aux communes, nous avons sondé nos membres et

Les chiffres officiels cacheraient-ils une volonté politique ? Non, il n’y a pas une volonté de l’État de minimiser les données, mais la méthodologie utilisée ne peut refléter la réalité. Sur le plan suisse, c’est l’Office fédéral de la statistique qui impose la méthode de calcul et détermine le taux de logements vacants. Tous les cantons n’ont pas la même manière de recueillir les calculs. Le taux de logements vacants se détermine actuellement par rapport à l’ensemble du parc de logements, y compris ceux occupés par leur propre propriétaire, ceux mis à la vente, etc. Pourquoi ces différences sont-elles si importantes ? Ces chiffres sont très importants. Ils vont déterminer si nous nous trouvons ou pas en situation de pénurie de logements, ce qui a de nombreuses conséquences. Par exemple, en cas de pénurie de logements, le droit du bail permet la contestation du loyer initial. Il impose l’usage d’une formule officielle lors de la signature du contrat de bail et en matière de loi sur la préservation et la promotion du parc locatif vaudois, le propriétaire qui effectue des travaux doit demander l’autorisation du service du logement, auquel cas le loyer peut être contrôlé pendant plusieurs années. A partir de quel pourcentage y a-t-il pénurie ? Pour l’État de Vaud il y a pénurie de logements lorsque le taux de logements vacants est inférieur à 1.5%. Autrement dit, il est d’usage de considérer le marché comme équilibré lorsqu’il affiche un taux de vacance de 1,5%, ce qui n’est plus le cas depuis 1999 selon lui. Ce dernier note également que ce taux ne cesse de varier depuis 2009 et que seuls trois des dix districts vaudois affichent un taux supérieur à 1,5% : Aigle,

VAUD

la Broye-Vully et le Jura-Nord vaudois. Le seuil de 1,5% par district est un seuil clé, mais le canton devrait effectuer une extrapolation des chiffres absolus remis par les communes. Nos chiffres traduisent un marché de l’immobilier légèrement plus détendu que l’alarmisme annoncé par l’État. Cette détente du marché immobilier démontre qu’il s’autorégule et que des interventions étatiques ne sont pas nécessaires Quelles conséquences en tirer ? Avec un marché qui se détend, la pression sur les prix s’inscrit globalement à la baisse pour la location, mais cela dépendra du lieu et du type d’objet. Le marché n’a pas besoin d’intervention étatique. Par exemple, la commune de Lausanne a fait usage de son droit de préemption pour créer des logements d’utilité publique, elle l’a exercé pour 6 immeubles. Mais est-ce que c’est à l’autorité de jouer le rôle de promoteur ? Nous ne

le pensons pas. Les projets de construction mettent souvent plusieurs années à se réaliser, alors que le marché et les besoins de la population peuvent changer. On l’a vu avec le télétravail. Les intérêts négatifs ont aussi pour conséquence que les placements immobiliers sont encore plus attractifs. Il peut y avoir un décalage dans le temps. A Lausanne, où le taux de logements vacants est bas, il n’est pas facile de construire des logements. Outre les oppositions du voisinage, celle de la commune ne rend pas la vie facile aux investisseurs privés. Il faudrait pourtant construire davantage afin de lutter contre la pénurie de logements et que les autorités publiques y mettent du leur. Il ne faut pas subventionner la construction de logements, mais la faciliter. Cela donne aussi du travail aux entreprises de construction. Propos recueillis par Olivier Grivat

Quelques chiffres des résultats de l’enquête menée par l’USPI Vaud s’agissant des logements vacants sur le marché locatif dans le canton de Vaud

TAUX DE LOGEMENTS VACANTS SUR LE MARCHÉ LOCATIF PAR DISTRICT EN %

CANTON DE VAUD

123’544 Total des logements mis en location et gérés par les participants à l’enquête

2’580 Total des logements vacants mis en location et gérés par les participants à l’enquête

2.09 %

Taux de lopgements vacants sur le marché locatif en % (canton de Vaud)

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District AIGLE

7.36

District BROYE-VULLY

5.30

District GROS-DE-VAUD

3.61

District JURA-NORD-VAUDOIS

4.17

District LAUSANNE

1.25

District LAVAUX-ORON

1.45

District MORGES

2.10

District NYON

1.73

District OUEST-LAUSANNOIS

1.26

District RIVIERA-PAYS-D’EN HAUT

2.79

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PORTRAIT

« Quand on cède son entreprise, il faut être persuadé que la génération suivante fera mieux » Propriétaire du Groupe familial (machines de chantier) basé à Crissier (VD), Jean-Marc Probst a transmis la holding familiale à ses jumeaux, Nicola et Andrea.

Jean-Marc Probst a transmis la holding familiale à ses jumeaux, Nicola (à gauche) et Andrea (à droite).

Dessine-moi une pelle mécanique ! », dirait le héros du livre le plus traduit au monde après la Bible. Dans la bibliothèque de Jean-Marc Probst, 6’000 livres montrent leur dos, mais son propriétaire n’en a lu qu’un ! Et pour cause, sa collection du Petit Prince, la plus grande au monde, est traduite là en autant de langues, idiomes et patois. La pelle mécanique est l’autre passion de l’ex-député vaudois, lauréat de la Course autour du monde (TV romande)

et actionnaire des librairies Payot. Mais à 65 ans, Jean-Marc Probst a transmis son entreprise à deux de ses trois fils, des jumeaux de 36 ans.

On ne prête qu’aux riches « Dessine-moi un arbre généalogique ! » pourrait aussi correspondre à la démarche du collectionneur du Petit

VAUD

En 1999, une opportunité se présente : le rachat d’une société Maveg Notz, à Lyss (BE), sept fois plus grande, qui voit l’entreprise passer de 12 à 90 employés. Il se tourne alors vers la France développant la croissance externe, achetant et créant des entreprises des deux côtés de la frontière, la société-mère devient Probst Group Holding : « En 2008, le chiffre d’affaires dépasse les 140 millions et compte plus d’employés en France qu’en Suisse, quand survient la crise des subprimes. La France est dans la tourmente et le chiffre d’affaires baisse de moitié. Pour licencier du personnel dans l’Hexagone, il faut être dans les chiffres rouges, explique Jean-Marc Probst. En 2010, année cruciale pour moi, l’entreprise perd en France tout ce qu’elle gagne en Suisse. Il est impératif de sortir de ce marché, où le climat de travail est bien différent du marché suisse basé sur le respect, alors que le marché français est dominé par les rapports de force ». Finalement la dernière des cinq entreprises côté hexagonal, celle située en Provence, sera vendue en 2020 du côté de Marseille.

avec un postgrade à Hongkong, son père l’envoie en France se confronter à la vente des machines, avant de devenir directeur des ventes de Probst Maveg. Andrea, lui, étudie la gestion aux HEG à Genève, effectue des stages au Tessin, à Bâle dans des banques puis chez un fournisseur au Japon : « il est revenu opérationnel à 100% dans son domaine de la finance, deux ans avant son frère. La voie académique est une bonne solution, mais elle prépare peu les dirigeants à gérer le quotidien ». Les jumeaux sont complémentaires à la tête de deux entités différentes : Nicola chez Probst Maveg et Andrea, directeur financier chez Wagner + Betontechnik, un fournisseur de matériels pour le béton acquis il y a cinq ans : cela se passe très bien, ils sont sur des marchés différents, l’un s’occupe du « blanc » (béton, bâtiment), l’autre du « noir » (asphalte, routes). Probst Maveg est à Crissier, à Embrach (ZH) et Osogna (TI) avec le gros de son infrastructure à Lyss (BE), alors que Wagner est à Sursee (LU) et sur trois autres sites. Financièrement, le père a donné à tous les trois 30% des actions, demandant à l’aîné de s’engager à céder ses 10% à ses deux frères. La BCV leur a prêté l’argent : « l’an dernier, j’ai vendu des actions à mes jumeaux pour qu’ils aient

©FONDATION JEAN-MARC PROBST

Prince. Enfant, il a baigné dans l’univers paternel des pelles mécaniques, grues et autres engins. Son père avait créé l’entreprise Eric Probst Machines de chantier à Crissier (VD), où Jean-Marc a travaillé onze ans : « J’avais envie de développer l’entreprise, mais je voulais savoir si je travaillais pour moi ou pour la famille, se souvient-il. Je suis allé voir une grande banque pour racheter l’entreprise pour clarifier la situation vis-à-vis de mes deux sœurs cadettes. On ne prête qu’aux riches. Même si j’étais député au Grand conseil et ingénieur, ils m’accordaient une somme dérisoire ». Son père finit par lui prêter la somme nécessaire.

La transmission se prépare 5 ans à l’avance « J’ai trois fils, dont deux jumeaux. Pour leur transmettre l’entreprise à l’âge de la retraite, j’ai dû m’y préparer cinq ans à l’avance. Il y a des aspects fiscaux, économiques, émotionnels, etc. Je recommande deux choses essentielles : être sûr de bien vouloir passer la main et être fermement convaincu que la génération suivante va faire mieux que soi ! Personnellement, j’avais acheté à mon père une entreprise de 12 employés qui réalisait 8 millions de chiffre d’affaires, aujourd’hui on est 180 employés pour 90 millions de chiffre d’affaires ». Luca, le fils aîné, travaille à Singapour et renonce à revenir en Suisse : « ma première préoccupation a été de l’écarter. De nombreuses expériences autour de moi ont montré que cela se passe mal entre les actifs et les non-actifs actionnaires d’une société. Leurs intérêts divergent. Les uns veulent du dividende, les autres du salaire et de quoi développer l’entreprise. Sans parler des pièces rapportées qui peuvent se mêler des affaires ».

Des profils différents Les jumeaux Nicola et Andrea réagissent positivement avec des profils bien différents. Nicola a suivi des études de HEC

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ensemble 49%. Je garde pour l’instant 51 % et la présidence du Conseil de la holding ». Pour la votation sur l’initiative 99%, Jean-Marc Probst n’a pas de mots assez durs : « un oui serait une catastrophe. Les initiants se trompent de cible. Ils utilisent le mauvais outil. Ils identifient peut être un problème, mais la solution proposée est totalement fausse. C’est bête et naïf, et très démago ! ».

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Olivier Grivat

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BAIL À LOYER

Erreur essentielle s’agissant de la surface du logement mis en location Pas toujours spécifiée dans le contrat de bail à loyer, la surface habitable du bien permet de définir davantage la chose louée, élément essentiel du contrat de bail à loyer. Mais attention, une erreur dans l’indication de cette surface dans le contrat peut entraîner de fâcheuses conséquences. représente la surface effective disponible de l’habitation et exclut ainsi les cloisons et murs intérieurs. D’autres méthodes peuvent être appliquées pour le calcul des surfaces. On trouvera ainsi également la notion de surface habitable qui inclut cette fois-ci les cloisons et murs intérieurs, de même que la notion de surface brute habitable, qui se compose de la surface habitable et des murs extérieurs et mitoyens. Cette dernière notion est toutefois moins souvent utilisée.

Johann Piller. Notaire et Avocat associé en l’Etude de Pury & Piller. Secrétaire général de l’USPI Neuchâtel-Jura

Les méthodes utilisées dans le contrat de vente immobilière diffèrent et n’aboutissent pas au même résultat que celles que l’on retrouve dans le contrat de bail à loyer. Dans le contrat de vente immobilière, on distingue en principe deux surfaces : la surface de vente nette et la surface de vente brute. La première, que l’on retient usuellement notamment dans les cantons de Vaud, Fribourg et Neuchâtel, se compose de la surface habitable et de la surface externe (balcon, terrasse, etc.).

e bail à loyer est le contrat par lequel une personne s’oblige à céder à une autre l’usage d’une chose pour une certaine durée, à charge pour celle-ci de verser une rémunération, appelée loyer. Ainsi défini, le bail à loyer comprend trois éléments essentiels : les parties au contrat, le principe de rémunération et l’objet du bail. Ce dernier élément, tout comme le loyer, peut ensuite être précisé dans le contrat. On pense notamment à la mention du nombre de pièces, de la destination des locaux ou encore de la surface de l’objet loué. C’est sur ce dernier point que nous allons nous attarder.

La seconde, surtout utilisée dans le canton du Valais, tient compte de la surface habitable, de la surface externe et des murs extérieurs et mitoyens. Les surfaces secondaires, telles que jardins à usage privatif, places de stationnement ou caves sont en principe indiqués séparément.

Quelle surface retenir dans le contrat de bail à loyer ?

Attention, la précision est de rigueur

Dans le contrat de bail, il est usuel de relater la surface de location d’un logement au moyen de la surface habitable nette. Cette dernière semble être la plus pertinente, puisqu’elle

On remarque ainsi que les méthodes de calculs différent d’un contrat à l’autre avec également des dénominations qui peuvent porter à confusion. Il est donc important de rester vigilant, d’être clair quant à la méthode utilisée.

Une indication erronée de la surface d’un logement due à l’utilisation de la mauvaise méthode de calcul, ou simplement due à une mauvaise prise de mesures, peut entraîner de fâcheuses conséquences lorsque l’erreur est constatée.

DROIT IMMOBILIER

En effet, le Tribunal fédéral a reconnu dans sa jurisprudence qu’en cas d’indication erronée de la surface du logement, le lésé peut se prévaloir des règles sur l’erreur, afin d’invalider totalement ou partiellement le contrat de bail à loyer. C’est notamment dans l’arrêt 4A_108/2019 du 22 janvier 2020, qui concerne un bail d’habitation, que la Haute Cour a précisé sa jurisprudence en matière d’invalidation partielle d’un contrat de bail à loyer pour erreur essentielle en raison d’une différence entre la surface effective du logement et la surface indiquée dans le contrat. Dans cette affaire, postérieurement à la remise de la chose louée, le locataire a constaté une différence de 4,15% entre la surface effective et la surface indiquée dans le contrat. Le Tribunal a dû, conformément aux articles 23 et 24 du Code des obligations et à la pratique jurisprudentielle, déterminer si le locataire se trouvait, au moment de conclure le contrat, dans une erreur subjectivement et objectivement essentielle.

Une erreur subjectivement essentielle Concernant le caractère subjectif, le juge doit déterminer, du point de vue de la partie qui était dans l’erreur, si cette dernière l’a effectivement déterminée à conclure le contrat. Si tel est le cas, l’erreur revêt un caractère essentiel pour le locataire dans le cas d’espèce. Dans l’arrêt susmentionné, les locataires, qui avaient le choix entre deux logements, ont opté pour le logement le plus cher. Partant, le Tribunal a considéré que, puisque dans le contrat de bail le loyer a été déterminé essentiellement en fonction des mètres carrés qui y sont indiqués et que les locataires ont choisi le loyer le plus cher, la surface du logement constituait bel et bien un élément essentiel à leurs yeux.

Une erreur objectivement essentielle Le caractère objectif s’apprécie quant à lui du point de vue du cocontractant. On le retient si ce dernier peut, de bonne foi, se rendre compte que l’erreur du lésé porte sur un fait qui est objectivement de nature à déterminer à conclure le contrat. Dans le domaine du bail à loyer, la surface est évidemment un élément d’appréciation important pour décider de conclure ou non un contrat, à tout le moins pour apprécier si le loyer demandé est conforme à l’état du marché dans la région en question. Lorsqu’elle est indiquée dans le contrat de bail, la surface du logement apparait souvent de manière approximative. Par conséquent, le Tribunal fédéral considère qu’une marge d’erreur peut exister en raison d’une petite divergence de calcul. Néanmoins, il a estimé qu’une différence supérieure à 10% n’était, dans tous les cas, pas admissible et constituait

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une erreur essentielle. Dans l’arrêt susmentionné, malgré une différence de 4,15%, le caractère objectif a été retenu sur la base des circonstances concrètes. Dans l’affaire, le Tribunal a constaté que « la bailleresse avait elle-même décidé d’apposer (en commettant une erreur involontaire puisqu’elle a inscrit la surface de l’un des appartements sur le contrat de bail de l’autre appartement, et inversement) la surface précise de chacun des logements sur les contrats respectifs et, en fonction de cette surface, fixé le loyer correspondant (ce qu’elle admet) ». Il était donc évident que les locataires ont pris l’appartement correspondant au loyer le plus élevé pour avoir le logement le plus grand, et non dans le seul objectif de payer plus cher. Le motif de leur choix semblait ainsi tout à fait reconnaissable par la bailleresse.

À noter Mentionnons également que le locataire n’est pas tenu de contrôler les surfaces indiquées dans le bail et d’aviser le bailleur en cas d’erreur ou de défaut. Par ailleurs, il n’est pas possible d’opposer aux locataires que ceux-ci n’ayant pas invoqué la différence de surface lors de l’état des lieux et durant les années qui ont suivi, se sont satisfaits du logement qui leur a été loué. En effet, le contrat entaché d’une erreur essentielle est uniquement réputé ratifié lorsque la partie qui était dans l’erreur ne s’est pas manifestée dans l’année qui a suivi le jour où l’erreur a été découverte (art. 31 al. 2 CO).

Les conséquences Comme évoqué au début du présent article, en se prévalant d’une erreur essentielle, le lésé va pouvoir invalider totalement (restitution des locaux) ou partiellement (ajustement du loyer à la surface réelle) le contrat de bail. A cet égard, le Tribunal fédéral admet une invalidation partielle du contrat uniquement lorsque la prestation en question est divisible et que l’on peut admettre que les parties aurait conclu le contrat avec une prestation réadaptée en tenant compte du vice. Dans l’arrêt en cause, le Tribunal fédéral a rejeté le recours de la bailleresse et confirmé le jugement de l’instance précédente qui avait prononcé la réduction proportionnelle du loyer (invalidation partielle).

En conclusion La surface du logement n’est pas un élément qui doit nécessairement être indiqué dans le contrat de bail à loyer. Quand bien même le bailleur souhaite l’inscrire dans le contrat, il convient de se montrer prudent. Lors de la rédaction du contrat de bail, il est essentiel pour le bailleur d’être clair sur les mesures de la surface ainsi que sur le choix de la méthode de calcul de cette surface, ceci afin d’éviter que le locataire ne puisse se prévaloir d’une erreur essentielle.

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Mieux vaut rendre le bâtiment efficient et baisser les charges.

DÉCOTE DU POLLUANT

Les bâtiments efficients, mieux valorisés que ceux qui polluent ? En Europe, on parle de la « décote du polluant ». En Suisse aussi, bientôt, les bâtiments aux normes environnementales plus élevées pourraient revendiquer des loyers et des prix plus élevés. 24

’impact de l’accord de Paris est tangible sur le marché immobilier et les investissements dans la pierre, en Europe et en Suisse. L’accord exige que la plupart des bâtiments existants respectent davantage l’environnement, ce qui nécessite des travaux. S’il est admis que les rénovations nécessaires pèseront sur les rendements, l’inverse serait pire. « Le coût d’une inaction prolongée pourrait être encore beaucoup plus lourd », estime une étude de Fidelity International citée par le site investir.ch. Dès lors, ajoute l’étude, les investisseurs devraient accepter de renoncer à quelques bénéfices à court terme pour assurer la valeur de leurs biens à long terme. Se penchant sur le marché européen, Fidelity note qu’« environ 97% des bâtiments commerciaux existants ne pourront atteindre une consommation énergétique neutre dans

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leur état actuel. S’ils sont laissés tels quels, ils seront de plus en plus difficiles à vendre ou à louer ». L’asset manager tire de ce constat la théorie de la «décote du polluant» : difficile à calculer précisément, il s’agit de la sanction qui peut être infligée aux valorisations des immeubles peu efficients par les investisseurs. Sur le marché locatif suisse, « le critère d’efficience énergétique n’a pas encore d’impact significatif sur la valeur de rendement des bâtiments », estime Assimina Walther, architecte-experte à Morges. Elle rappelle par exemple qu’il n’y a pas de lien automatique concernant la défiscalisation pour tous les travaux destinés à réduire l’impact énergétique d’un bâtiment. D’autre part, il n’y a pas de participation directe des locataires à ces coûts qui allègent considérablement la facture des frais de chauffage, ventilation, sanitaires et électricité. Ainsi

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les éventuelles exigences des locataires n’ont pas encore un impact visible par rapport au loyer selon que le bâtiment affiche un classement énergétique bon (vert) ou moins bon (rouge). Les certificats énergétiques vont en effet du rouge, à l’orange, au jaune, au vert clair et au vert foncé. « Reste que le propriétaire immobilier a un intérêt à rendre son bâtiment plus efficient », estime Alain Farrugia, président de Novusvia, spécialiste des solutions en énergie renouvelable. En effet, le propriétaire est tenu de répercuter les charges sur le locataire ; or, si les prix des carburants fossiles augmentent, les charges monteront, et le propriétaire devra baisser le loyer car le cumul avec les charges serait trop élevé. Mieux vaut donc rendre le bâtiment efficient et baisser les charges. « Un bâtiment efficient sera mieux valorisé », estime Alain Farrugia. Assimina Walther n’exclut pas non plus que, dans un proche avenir, les locataires puissent négocier des loyers inférieurs au marché en raison du risque de charges supplémentaires d’un bâtiment classé rouge. « Cela produirait une vraie décote, explique Assimina Walther, car la valeur de rendement brute serait péjorée par les facteurs de risque qu’il faudrait appliquer au taux de capitalisation ». Si l’on en croit les calculs de Fidelity pour le marché européen, entre un bâtiment non décarboné et un autre écologique, à loyer et valeur de départ identiques, le second peut demander 15% à 20% de loyer en plus. « À terme, le propriétaire peut réaliser un bénéfice s’il a investi dans sa propre centrale pour installer des énergies renouvelables, estime Alain Farrugia. Mais si c’est du contracting avec une société externe, le propriétaire n’y gagnera pas, car il devra louer la centrale ». Sur le marché de l’investissement immobilier, les prix des objets en Suisse romande restent malgré tout peu influencés par le degré d’efficience du bâtiment, estime Assimina Walther. 26

« Les priorités des gros investisseurs institutionnels semblent se situer d’abord sur le plan de la performance », constate l’experte. Un constat partagé par Alain Farrugia. « À Genève, on n’observe pas de décote du polluant. Un ami a vendu un immeuble locatif à 20 millions, et cela s’est fait dans la minute. Pour un rendement brut de 3,5%, l’arbitrage était vite fait avec les placements à intérêts négatifs » témoigne-t-il. Cependant, les choses, là aussi, sont peut-être en train de changer. « À Genève, un immeuble qui est efficient énergétiquement parlant ne va peut-être pas se vendre plus cher, mais il se vendra probablement mieux », note Alain Faruggia. Lui-même fait actuellement la promotion de PPE 100% «fossil free », « à un prix bien valorisé, dans la moyenne supérieure du marché », et il observe une forte demande des investisseurs. Si les prix de l’immobilier devaient tenir davantage compte du critère vert, Assimina Walther estime que ce serait positif car les coûts d’entretien diminueraient. « Avec des rendements à 3,5% ou 3,75%, l’investisseur ne fera pas beaucoup d’entretien pour le maintien de la valeur du bâtiment. Les frais baisseraient chez les objets bien classés ». C’est sur le long terme que la différence se joue. « Si la différence n’est pas encore trop grande entre les bâtiments qui sont prêts à accomplir la transition vers des économies d’énergie (plus faible émission de carbone) et ceux qui ne le sont pas, cela ne durera pas et les propriétaires qui rechignent à rénover pourraient à terme le regretter » estime le rapport de Fidelity. Myret Zaki

NEUCHÂTEL

PROJET

Un parc urbain de 70’000 m2 sur les Jeunes-Rives Davantage de plage, de verdure, de culture et de loisirs au bord du lac. À Neuchâtel, les Jeunes-Rives deviendront bientôt un parc urbain de 70’000 m2 à deux pas du centre-ville.

ingt ans après Expo.02, la ville de Neuchâtel s’apprête à se réconcilier avec son lac. Le réaménagement des Jeunes-Rives va enfin démarrer. La fin d’un vrai feuilleton, avec son lot de rebondissements. « Ce projet est en effet très attendu par notre population », souligne Violaine I M M O B I L I E R . C H

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Blétry-de Montmollin, conseillère communale en charge du développement territorial. Si les dernières oppositions parviennent à être levées cette automne, les premiers coups de pioche seront donnés en mars 2022, et pour l’été 2023 la première partie du projet sera réalisée.

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Poumon vert et espace de loisirs A terme, le futur Parc des Jeunes-Rives proposera près de 70’000 mètres d’ambiances diversifiées, grâce à une arborisation variée mettant à l’honneur la biodiversité et les plantes indigènes. Mais les Jeunes-Rives ne seront pas qu’un poumon vert entre cité et lac. Elles resteront pour les Neuchâtelois un lieu de rencontre et surtout de loisirs. C’est bien là que chaque été se tient Festi’neuch depuis vingt ans. C’était bien là qu’Expo.02 avait déroulé ses fastes sur un arteplage qui est encore dans tous les souvenirs (voir

encadré). C’est bien là qu’aujourd’hui encore, baigneurs, pique-niqueurs, étudiants, sportifs ou familles s’y retrouvent chaque jour. Le nouveau parc des Jeunes-Rives entend continuer de célébrer les échanges. Avec son espace dédié aux manifestations (ex-Place Rouge), le secteur offrira de multiples possibilités pour partager des instants uniques. Aussi et surtout au long d’une grande plage urbaine d’environ 150 mètres engazonnée et ombragée par les arbres préservés, qui offrira un accès facilité à l’eau.

NEUCHÂTEL

Deux établissements publics Sans oublier le point de ralliement et atout indéniable du futur parc : un nouveau restaurant, ouvert toute l’année, avec deux terrasses extérieures donnant sur le lac. A l’autre extrémité, un second établissement public, sous la forme d’un café-bain, permettra de profiter d’une petite restauration et d’un espace dédié au bien-être, avec vue sur une crique renaturalisée. L’actuelle place du Douze-Septembre, marquée par une architecture faisant la part belle au béton, sera déconstruite. À sa place sera érigée une grande place de jeux, et la petite

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colline sera légèrement aplanie pour permettre un dégagement de la vue sur l’ensemble du parc. Le coût total des travaux est devisé à 26,6 millions de francs, dont 16,8 millions pour le premier secteur

Large consultation publique Le concept initial, le projet Ring du bureau Frundgallina, avait remporté en 2010 le concours Europan 10. Prudentes, les autorités avaient voulu d’abord prendre la température. Elles avaient initié, dès 2014, un large processus participatif.

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Terrain gagné sur le lac dès les années cinquante La genèse des Jeunes-Rives date de la fin des années 1950, quand la ville de Neuchâtel décide de s’étendre sur le lac. Pour cela, elle profite de matériaux d’excavation disponibles en quantité suite aux nombreuses constructions immobilières réalisées durant l’après-guerre. Le remblayage débute en 1960 et se poursuit jusqu’en 1970. Les Jeunes-Rives sont créées d’abord pour y installer la STEP et des installations sportives. Puis, dans les années 1980 suivent le grand parking et la place du 12-Septembre (1981), la salle omnisport (1985 et 1987), les patinoires (1986) et le port de plaisance en 1988. Sans oublier l’aménagement de certaines portions de la rive pour la baignade.

Une démarche qui avait permis de mesurer l’adhésion de la population (80% d’avis positifs) et de prendre acte des attentes pour les Jeunes-Rives. « Le projet a été passé au crible de quatre commissions du législatif, des partis politiques, d’une trentaine d’associations ainsi que de la population » rappelle Violaine Blétry-de Montmollin. Ring a ainsi été passablement modifié, en collaboration avec les architectes, pour coller aux attentes et enfin contenter tout le monde. Ou presque, puisque quelques abattages d’arbres divisent encore.

Parking : la solution reste à trouver « Le Conseil communal a choisi de réaliser le projet en deux grands secteurs, pour des questions de phasage des travaux et des dépenses, ainsi que pour maintenir l’activité sur le site durant les travaux » souligne encore Violaine Blétry-de Montmollin. Mais aussi pour trouver une solution au parcage. Car les 300 places de l’actuel parking vont en effet disparaître sous la verdure. « Elles seront compensées ailleurs, mais d’une manière concertée, notamment avec le projet de campus universitaire qui va se développer à proximité » promet Violaine Blétry-de Montmollin. La solution est encore toutefois à l’étude. Patrick Di Lenardo 30

En 2002, les Jeunes-Rives sont totalement transformées pour accueillir l’exposition nationale. Arteplage, restaurants, bars ainsi qu’une multitude d’autres activités font bouillonner le site. En quelques mois, des centaines de milliers de personnes visitent Neuchâtel. Ce qui révèle le potentiel du secteur et suscite une envie de changement au sein de la population neuchâteloise. Des projets plus ou moins aboutis se succèdent. L’un d’eux finit même en votation populaire, mais est rejeté par six citoyens sur dix. Ceci avant qu’un concept global, RING, ne soit choisi en 2010. Ce qui n’empêche pas un groupe de Neuchâtelois de proposer la création de la Swiss Watch Arena, une montre géante comprenant un centre de congrès ! Une idée refusée toutefois par les autorités qui préfèrent avancer avec RING. Or, en 2013, un autre projet urbanistique communal, celui du réaménagement de la Place Numa-Droz, est sèchement balayé en référendum populaire. Echaudées, les autorités mettent le projet RING en consultation dans le cadre d’une démarche participative « Centre et rives », qui concerne également la place Alexis-MariePiaget, la place du Port et la place Numa-Droz. Après un long processus de maturation, le projet de Parc est finalement mis à l’enquête publique en été 2021.

CULTURE

LECTURE

Trois livres ...

Les enfants du design

Vivre intensément

Bâtir sa propre maison

Mobilier, accessoires et jouets. Aménager une chambre d’enfant est tout à la fois un plaisir et un objectif plus complexe qu’il n’y parait. Faire le choix dans une vaste gamme de meubles et d’accessoires et imaginer les besoins de l’enfant au fur et mesure qu’il grandira, constitue une tâche ardue. Le mobilier doit s’adapter à la configuration de la chambre et stimuler la créativité de l’enfant qui s’y sentira à l’aise pour vivre et rêver et à la fois heureux et protégé.

Ce sont bien davantage que des lieux destinés à être protégés pour survivre au temps qui passe. Qu’ils en soient les propriétaires ou les locataires, les habitants de ces demeures « pas comme les autres » sont des passionnés. Châteaux historiques, maisons ayant appartenu à des auteurs célèbres ou construites par des architectes renommés comme Le Corbusier, toutes ont en commun d’être habitées par des personnes qui y sont profondément attachées et en parlent avec une immense sensibilité et un enthousiasme communicatif. Bien souvent, elles ont rêvé d’y vivre, puis se sont données la mission de les entretenir et de les transformer. Aujourd’hui, elles sont honorées d’en transmettre la mémoire et le lecteur se sentira invité à découvrir des habitations chargées d’histoire et assurément uniques. Vivre dans un monument historique constitue une expérience qu’Olivier Calon nous invite à partager.

Johan van Lengen entraîne le lecteur dans un voyage au pays de la simplicité et son ouvrage intéressera aussi bien des particuliers que des architectes et des spécialistes de la construction. On savourera les différentes étapes d’un projet, depuis la recherche de l’espace jusque dans l’œuvre bâtie. Ceux qui sont intéressés à construire pour eux et qui veulent découvrir la relation entre l’habitat et son environnement y trouveront une manne d’informations, communiquées sur la base de dessins quasiment toujours en vue perspective.

Quelles sont les dimensions idéales de tel ou tel meuble ? Quel type de siège conviendra le mieux à mon enfant ? Comment choisir les étagères et où ranger les objets encombrants ? Un ouvrage qui séduira les parents en constituant pour eux une source d’inspiration et un éveil au monde de l’esthétique pour enfants et intéressera aussi professionnels et collectionneurs. Avec 250 photos qui présentent les créations de designers renommés. Le Design pour les enfants, par Agata Toromanoff Éditions de La Martinière

J’habite un monument historique, par Olivier Calon Éditions Buchet Chastel

Un livre qui présente les différentes façons de construire ainsi qu’une palette de matériaux et leur utilisation. La consultation des exemples décrits dans ce livre permettra un dialogue plus riche entre le propriétaire et les techniciens. Idéal pour développer nos capacités de création à partir de techniques présentées de façon didactique. L’architecte aux pieds nus, manuel d’autoconstruction, par Johan van Lengen Éditions Parenthèses Michel Bloch

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ANNIVERSAIRE

30 années étoilées pour Philippe Chevrier Le Chef Philippe Chevrier fête 30 ans d’étoiles qui étincellent au-dessus de son Domaine de Châteauvieux. Une fierté qui se pare d’humilité pour le cuisinier et sa garde rapprochée.

Damien Coche, Philippe Chevrier, Claryce et Nicolas Turin.

ans tourner autour du fourneau, réussir à maintenir des étoiles Michelin pendant trois décennies est tout simplement un exploit. Un témoignage fort qui récompense une persévérance rare, une solidarité humaine et une régularité d’exécution sans égal. Tel un chef d’orchestre menant ses musiciens au gré de ses compositions culinaires, Philippe Chevrier n’en finit pas de séduire les gastronomes

adeptes de sa cuisine. Le produit roi, les cuissons chronométrées à la seconde et les sauces diaboliquement généreuses sont depuis le début la ligne conductrice du patron de Châteauvieux qui suit son incroyable parcours avec la même rigueur et la même passion. Alors qu’il a fêté ses 60 bougies cette année, le cuisinier n’est pas près de rendre son tablier.

GASTRONOMIE

La salle à manger et la vue du Domaine de Châteauvieux.

Épopée genevoise C’est à l’âge de 30 ans qu’il décroche sa première étoile au guide Michelin avant d’en obtenir une deuxième quelques années plus tard. Digne ambassadeur d’une cuisine gourmande et généreuse, qu’il revendique et affectionne, Philippe Chevrier demeure néanmoins lucide sur une profession qui évolue avec ses éventuelles déceptions et ses surprises, sans que celles-ci prennent parfois la direction escomptée, « Comparé à mes débuts, tout est bien plus compliqué de nos jours, La pandémie n’a fait qu’accélérer les choses. De toute façon, être à son compte n’est jamais une tâche facile ». Malgré tous les aléas de la vie avec ses hauts et ses bas, l’épopée Chevrier est un modèle de réussite à part entière, Toujours avec ce flegme entrepreneurial qui lui colle à la peau, il faut reconnaître à l’ambitieux patron que prendre le pari osé de s’installer à Satigny en 1989 ne manquait pas d’audace, Un lieu hors norme dans une région traditionnellement viticole qui, à cette époque, était éloignée de tout mais qui après des décennies fera partie intégrante de Genève. « Être si loin pour faire finalement venir les gens si près » se remémoret-il amusé avant de poursuivre. « Les gens ne peuvent pas se rendre compte des sacrifices exigés afin de maintenir un tel niveau. Le plus on se trouve en haut de la pyramide, le plus c’est difficile, mais aussi paradoxalement le moins il y a de monde »,

au même titre que ses créations. « J’aime la cuisine que nous faisons car elle est conviviale et ne dépend d’aucune mode. Les modes se démodent mais le classique reste. Il faut simplement trouver le juste milieu », Philippe Chevrier le sait mieux que personne, il n’aurait jamais pu traverser les tempêtes sans une équipe d’hommes et de femmes acquise à sa cause. Ses fidèles compagnons de route, l’indétrônable Damien Coche derrière les fourneaux et le théâtral Esteban Valle en salle, ainsi que la jeune garde composée de Claryce Turin côté salé et de Nicolas Turin côté sucré, ont contribué à ce que le Domaine de Châteauvieux conserve ses étoiles. « J’ai eu la chance, tout au long de mon parcours, d’avoir toujours été bien entouré. Chaque personne a compté à un moment ou un autre. Dans ce métier, impossible de jouer en solo. Merci ». Edouard Amoiel Perdreau rôti et truffe blanche.

Convivialité Le Domaine de Châteauvieux est la preuve vivante du magnifique chemin parcouru. Alors que la salle et la terrasse du restaurant viennent de subir d’importants travaux, Philippe Chevrier part du principe qu’avant de savoir cuisinier, il faut savoir accueillir. Un thème qui revient depuis ses débuts et qui fait partie intégrante de sa philosophie gastronomique I M M O B I L I E R . C H

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FINANCE IMMOBILIÈRE

Acquérir son bien immobilier sur plan L’acquisition sur plans peut se faire sous deux formes distinctes : la vente sous forme de quote-part terrain ou la vente à terme. L’acquisition en quote-part terrain Cette méthode se pratique lorsqu’il s’agit d’une construction d’une propriété par étage (PPE). L’objet à acquérir représentera une certaine part de la construction totale, le plus souvent exprimée en millième de la parcelle de base. Dans cette situation, lorsque l’acte d’achat est signé auprès du notaire, l’acheteur devient propriétaire à raison de sa part en millième du terrain, représentant la quote-part terrain. Les frais d’achat sont alors calculés (exception sur Fribourg et Neuchâtel) sur la valeur de la quote-part terrain et non pas sur la valeur finale de l’objet, une économie non négligeable. En cas de paiement par acomptes, un financement bancaire, soit un crédit de construction, est nécessaire. Les intérêts, appelés intérêts intercalaires, peuvent être complétés par une commission trimestrielle de 0.25%. Tous deux se paient en fonction de l’utilisation de la limite du crédit et, généralement, de manière trimestrielle. Ces intérêts sont inclus dans le calcul du financement, afin d’éviter de devoir les payer en plus du loyer actuel. À la fin de la construction, l’établissement financier procède à la consolidation qui consiste à transformer le crédit de construction en prêt hypothécaire. Afin d’assurer le futur loyer, la plupart des établissements financiers proposent de réserver les taux d’intérêt du prêt hypothécaire généralement 12 mois, voire 24 ou 36 mois avant la consolidation. Une majoration appelée forward est ajoutée au taux d’intérêt du jour. Certains établissements proposent également une consolidation partielle pendant le crédit de construction. En clair, dès que les premiers paiements de construction sont exécutés, vous pouvez consolider cette tranche en prêt hypothécaire avant la fin de la construction.

L’acquisition sur plans peut se faire sous deux formes distinctes.

La vente à terme Cette forme d’acquisition est faite lors de la signature de l’acte de vente à terme par le paiement d’un acompte (généralement entre 5% et 20% du prix d’achat). Le solde est réglé au moment de la livraison du bien. Les frais d’achat sont calculés sur le prix total de l’immeuble et seront plus élevés qu’en cas d’acquisition en quote-part terrain. Généralement aucun financement hypothécaire n’est nécessaire pour le paiement de l’acompte de départ, car souvent celui-ci correspond à l’apport de fonds propres exigés. Il n’y aura donc aucun intérêt débiteur à régler. Précisons encore que, dans certains cas, il est possible que l’acquisition sur plans se pratique via l’achat d’une quote-part terrain. Le solde du prix d’achat sera à régler à la livraison de l’objet. Cette forme d’achat permet de bénéficier des avantages sur les frais d’acquisition, puisque ces derniers sont calculés sur la quote-part terrain, mais sans devoir s’acquitter des intérêts intercalaires, étant donné que l’institut financier décaissera les fonds à la fin des travaux uniquement.

Par Luis Franco Responsable de succursale chez DL MoneyPark

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