Immobilier

Rolle «LES SITES À USAGE MIXTE ONT LE VENT EN POUPE»

Au cœur des vignes rolloises, sur les abords de l’autoroute A1 à mi-chemin entre Genève et Lausanne, impossible d’échapper à la vue de ce complexe monumental. Avec ses 39'000 m2 et ses neuf bâtiments dédiés aux entreprises, le business center A-One se veut bien plus qu’un simple hébergeur de bureaux. Géré depuis juillet dernier par le prestataire immobilier Wincasa, un changement de cap a été initié afin de tendre vers une gestion en MixedUse Site Management (MUSM). Un modèle de site à usage mixte (comme son nom l’indique) et de services à la carte dont la demande serait croissante ces dernières années. Le gestionnaire d’AOne, Yann Tellenbach, nous accorde un entretien exclusif pour décrire cette tendance émergente.

A-One est un business parc sorti de terre à Rolle il y a quinze ans et initialement pensé pour accueillir des surfaces de bureau, principalement pour des multinationales. Aujourd’hui, destiné à du MUSM, 16 sociétés ont rejoint ce site détenu par la Swisscanto fondation de placement. Parmi elles, Eldora, Shematec, Honeywell, ADM ou encore SC Johnson.

Il y a environ cinq ans, chez Wincasa nous avons créé un département entièrement dédié à ce modèle à l'époque

DR

«Nous essayons de former une sorte de communauté en suscitant des synergies entre les entreprises sur le site»

encore méconnu en partant du constat que les besoins de la gérance résidentielle et ceux de la gérance commerciale n’étaient pas les mêmes, que l’éventail de services que nous pouvions offrir dans ce deuxième cas était plus large. Le Mixed-Use Site Management permet ainsi de multiplier les différents types d’activités sur un même site: bureaux, restaurants, hôtels, espaces de coworking, fitness, etc. sans que l’on soit placé dans un hypercentre. Nous gérons d’ores et déjà 20 espaces MUSM en Suisse (environ 1,1 mio de m2) mais c’est une activité qui s’accélère et tend encore à se développer.

Depuis l’an dernier, nous avons de nouveaux locataires tels que Sophia Genetics, une spin-off de l’Ecole polytechnique fédérale de Lausanne, qui a installé son laboratoire de recherche

DR

ici et va prendre possession de l’entier d’un bâtiment d’ici à 2023. Nous voyons par la diversité des demandes qui nous parviennent que ce type de lieu intéresse le plus grand nombre. La mixité de nos locataires, leur différence de taille, d’activité ou encore d’origine fait qu’autant la start-up locale spécialisée dans le domaine médical que la multinationale active dans la recherche d’arômes pour l’agroalimentaire trouvent leur place.

L’offre de bureaux est considérable et pour se démarquer le MUSM est idéal car il facilite la vie de ses locataires. Ce que nous mettons en place, avec A-One en particulier et plus généralement avec le MUSM, c’est de créer une marque. Nous effectuons un travail de marketing pour rendre le site plus visible sur les marchés, le rendre attractif aux yeux notamment des différentes associations de promotion économique de la région et ainsi accompagner l’implantation d’une société dans son ancrage géographique. De même, nous constituons et animons une sorte de communauté en suscitant des synergies entre les entreprises présentes sur le site, de faire se rencontrer les employés dans des cadres différents de ceux de leurs traditionnels bureaux. L’idée est de nous positionner comme la porte d’entrée à toutes les problématiques que peuvent avoir les locataires et d’offrir des solutions. Nous avons sur le site de Rolle un restaurant, un fitness, un service de garagiste, de blanchisserie, de maintenance, tout un ensemble de choses qui à elles-seules ne seront pas déterminantes mais qui mises bout à bout feront pencher la balance du bon côté, notamment pour la culture d’entreprise.

Le facility management ne concerne que la gestion technique et logistique d’un site. Il n’y a pas cette dimension marketing, commerciale et relationnelle avec les locataires. Je ne pense pas que l’on ait suffisamment de recul par rapport à ces deux années exceptionnelles que l’on vient de vivre. Sur le site d’A-One, nous ne voyons guère de changement. Celui-ci restera un lieu de rencontre irremplaçable. Nous préparons justement plusieurs projets pour aller dans ce sens.

L’un des buts du MUSM est de créer des passerelles entre les différents locataires, nous allons organiser régulièrement des événements afin de les réunir dans des conditions qui favorisent cela. Par exemple en créant un club des CEO ou en organisant des dégustations de vin, étant donné que nous sommes situés dans une région viticole. Nous voulons faire en sorte que les employés puissent avoir un sentiment d’appartenance à leur lieu de travail et non pas seulement qu’ils se limitent à partager une table le midi ou une place de parking de temps à autre.

Institut d’é tudes immobiliè res UNE NOUVELLE VOLÉE DE CADORS DE L’IMMOBILIER

Frank Mentha

Hélas! Aussi riches d’opportunités soient-elles, les professions de l’immobilier font face à de nombreux défis. Numérisation, écologie, raréfaction des objets, retards dans les projets de construction et tant d’autres. Ce à quoi la formation, sans cesse mise à jour sur les nouveaux enjeux du secteur, peut se révéler utile. Un constat que la branche avait d’ores et déjà réalisé en 1985, lorsque l’Institut d’études immobilières (IEI) avait été créé à Genève.

«Compte tenu de la complexité croissante de la profession, de l’étendue des nouveaux domaines à maîtriser et de l’inexistence de programmes spécifiques à ces métiers dans les Universités, la création d’un institut dédié à l’immobilier semblait la solution la plus appropriée», commente sa porte-parole, Marion Thyes.

Depuis lors, toujours leader lémanique de ce type de formation, l’IEI forme année après année les volées de futurs cadres dirigeants des milieux immobiliers. Avec son master dispensé sur une ou deux années, en cours d’emploi (le plus fréquent) ou à plein temps, l’exigence universitaire est de mise. Les enseignements allant du cours de l’aménagement à celui de l’architecture, en passant par la fiscalité, ne laissent aucun champ d’expertise sur le carreau. Une pluridisciplinarité qui s’observe également dans les profils des étudiants sélectionnés. «L’Institut a une vocation régionale et accueille environ quinze personnes par année. Ceux-ci ont pour seul prérequis d’être détenteur d’un bachelor universitaire ou d’être titulaire d’un brevet fédéral», souligne la porte-parole de l’IEI. Si autrefois les banquiers et les architectes de formation se laissaient davantage séduire par ce master, ce sont dorénavant les étudiants en droit qui montrent un intérêt plus marqué pour l’IEI. Néanmoins, si l’institut reçoit volontiers tous types de profils, elle n’en reste pas moins sélective. Sur dossier, la candidature à inscription s’accompagne aussi d’une audition, afin de trier sur le volet chaque candidat. Un nombre restreint d’élèves qui assure une qualité d’enseignement mais aussi des débouchés. Si l’on retrouve certains des alumni le plus souvent à des postes de direction au sein des régies, des banques ou des cabinets d’avocats spécialisés, certains poursuivent leur carrière à l’Office cantonal du logement et de la planification foncière. «A la fin du cursus, le candidat qui obtient son diplôme dispose d’opportunités professionnelles importantes, que ce soit dans l’entreprise dont il était employé durant sa formation ou avec un nouvel employeur», assure Marion Thyes.

Gage de qualité, le diplôme de l’IEI est donc reconnu de la place immobilière mais aussi par la prestigieuse accréditation d’origine britannique, la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), depuis 2010. Reste que pour ceux qui ne trouveront pas immédiatement un emploi à la sortie, le réseau des anciens diplômés de l’institut, l’ADIEI, qui regroupe les 281 personnes formées depuis que le master existe, se veut présent en appui. Mais en attendant que les futurs diplômés cèdent leur place cet été, la rentrée académique 2022-2023 se prépare d’ores et déjà et le temps presse. Le processus d’inscription est pour le moment ouvert mais sera clôturé au 31 mai prochain. Pour ceux qui hésiteraient encore à se lancer dans cette voie, Marion Thyes se veut rassurante: «Dans tous les cas, l’immobilier au sens large est un domaine extrêmement attractif car il ne cesse d’évoluer. Et ce, que ce soit sur le plan technique avec les nouvelles législations, au niveau des outils de gestion ou encore en ce qui concerne les matériaux de construction.»

Bureaux

TAUX DE VACANCE EN FORTE BAISSE AU CENTRE DE GENÈVE

Al’occasion du retour des beaux jours, les équipes de Jones Lang LaSalle (JLL) ont organisé un cocktail le 10 mai à la Société Nautique de Genève. L’occasion pour Sophie Carliez, senior vice president pour l’antenne romande de JLL (20 collaborateurs), de présenter quelques données chiffrées. «Même s’il y a quelques nuages dans le ciel, nous restons convaincus que les actifs de haute qualité resteront attractifs et nous nous réjouissons d’une année 2022 attrayante pour l’immobilier suisse.»

Les tendances sont très positives au premier trimestre sur le marché des bureaux tant à Zurich qu’à Genève, avec des taux de vacance en baisse sur l’ensemble du canton de Zurich et à Genève, sur les secteurs de la Ville de Genève, de Lancy et de Plan-les-Ouates. Seul le secteur de l’aéroport reste en marge. Les loyers prime des bureaux sont stables et les taux de vacance sont très bas dans l’hypercentre (Genève rive droite 2% et rive gauche 2,5%). De nombreuses transactions ont été enregistrées, dont plusieurs sur la rue du Mont-Blanc, avec notamment la prise de bail d’une grande surface par une maison de vente aux enchères renommée. Sur Zurich, l’offre de surfaces de bureaux disponibles a diminué de 38’800 m2 au premier trimestre 2022 et s’élève actuellement à 375’100 m2 dans la région de Zurich. Le taux d’offre est passé de 5.1% à la fin de l’année à 4.6%. En juin 2021, plus de 700 m2 de bureaux étaient disponibles dans la Prime Tower. Entre temps, près de 90% de cette surface a été relouée, entre autres à Zalando, CryptoFinance et l’assureur industriel HDI. Sophie Carliez a également relevé une reprise du secteur de l’hôtellerie à Genève et Zurich en mars, atteignant des taux d’occupation de respectivement 59% et 55% (nettement plus élevés qu’en mars 2020 et mars 2021) et des prix moyens par chambre plus ou moins au niveau de 2019. «Cela me permet de conclure sur une citation de Sénèque: »

Projet à Veyrier

REMISE EN VALEUR D’UN BÂTIMENT RURAL

Authenticité et contemporanéité iront de pair, avec l’emploi de matériaux bruts et traditionnels

Veyrier est une commune genevoise qui reste aussi attractive que prisée. Le cœur historique du bourg et ses abords ont beaucoup de cachet. Qui ne rêverait pas d’y vivre? Des constructions et des transformations offrent de nouvelles opportunités, sans compromettre son âme. Au 30, chemin Jules-Edouard Gottret, une fois réhabilitée, une ancienne bâtisse agricole offrira deux nouveaux logements mitoyens de 192 m2 et 213 m2 . L’autorisation de construire est entrée en force et les travaux, dont la durée est estimée à dix-sept mois, sont lancés. La livraison de l’ouvrage est prévue à l’automne 2023. Swissroc Development a étudié, piloté et développé le projet, Swissroc Properties, en collaboration avec Muriel Portier Immobilier SNC Courtage, le commercialise. La rénovation est menée à bien par Swissroc Construction. «Nous sommes tombés sous le charme de cet édifice en voyant son potentiel. Une étude approfondie a été réalisée avec l’architecte Marco Micello, du bureau Omarini Micello architecte SA, réputé pour son expertise dans les rénovations de bâtiments historiques protégés», explique Colombe De la Soujeole, chargée d’affaires chez Swissroc Développement et Investissement.

Transmise de génération en génération depuis 1825, cette ancienne ferme familiale possède un bâti digne d’être conservé. Le Service des monuments, de la nature et des sites a d’ailleurs demandé, lors de sa collaboration, que sa typologie et sa structure primaire soient préservées lors des travaux de transformation. Authenticité et

contemporanéité iront donc de pair, avec l’emploi de matériaux bruts et traditionnels comme la pierre, la chaux pour les enduits, le cuivre pour les ferblanteries, le bois pour les menuiseries extérieures. Les éléments originels seront remis en valeur, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur où un soin particulier sera apporté à la préservation des éléments historiques tels que des encadrements en pierre, des poutres, des solives, des pièces de charpentes et les planchers. Les volumes et belles hauteurs sous plafonds (presque 4 mètres dans un des salons) seront pleinement exploités avec l’aménagement de deux logements spacieux sur trois niveaux. Un logement comptera cinq pièces (dont trois chambres et salles de bains) et l’autre sept pièces (quatre chambres et trois salles de bains). «De nouvelles ouvertures seront créées en façade, ainsi que dans la toiture pour un apport naturel de lumière dans les combles où se trouveront les chambres. De beaux budgets seront également alloués pour les cuisines et sanitaires», spécifie Camille Chauvy courtière en projets neufs au sein du département Swissroc Properties. Le premier logement ayant trouvé son acquéreur, c’est au cours des travaux que le second sera vendu*.

Le bâtiment va bénéficier d’une rénovation énergétique complète et exemplaire. Les habitations seront chauffées au moyen d’une pompe à chaleur alimentée par des panneaux solaires photovoltaïques, et l’eau chaude sanitaire sera produite par des panneaux solaires thermiques discrètement intégrés en toiture pour une production plus écologique de l’énergie. Enfin, à l’extérieur, deux places de stationnement seront disponibles pour chaque logement. Chacun disposera de son propre jardin. «Une multitude d’arbres et de végétaux seront plantés sur la parcelle», précise Camille Chauvy. Tout est mis en œuvre pour que le bâtiment puisse encore vivre pendant deux cents ans!

«Nous cherchons à trouver l’équilibre, l’harmonie»

«Aujourd’hui, plus que jamais, il est primordial de rénover et de réemployer les constructions existantes, assure l’architecte Marco Micello. En effet, le recyclage et la mise à jour du bâti est une de nos missions et de nos responsabilités majeures. La rénovation est un geste écologique, efficace en termes d’économie de ressources et d’énergie. Notre objectif est de réemployer les constructions dans le respect des besoins actuels; cela sans sacrifier la substance historique en améliorant la situation et enfin, pour atteindre une harmonie globale et esthétique. C’est dans cet esprit d’alignement des «valeurs», que nous avons collaboré avec l’équipe de travail et les autorités pour la réalisation de ce projet délicat.»