immobilier.ch News - La vague Airbnb

BIENVENUE CHEZ VOUS VOUS FAIT DÉCOUVRIR DES BIENS D’EXCEPTION

LES VENDREDIS À 20:10

Une émission présentée par Chantal de Senger RÉDACTRICE EN CHEF DE PRESTIGE

SOMMAIRE

4-13 Actualité

Les brèves immobilières

L’automatisation, mode d’emploi

PAV: un appel à plus de prévisibilité Une bonne année 2023 pour les ventes de biens de prestige

Ouverture du chantier La Couronne à Grimentz

14-17 Dossier

La vague Airbnb, entre opportunités et risques

18-26 Immobilier

La chronique de Martina Chyba

Les vices cachés en 5 questions

Conseils: un copropriétaire gênant peut-il être exclu d’une PPE?

Le square du Mont-Blanc rénové

27 Innovation

BIM fait Bang dans la construction

28 Formation

Le portrait d’Alexandra de Coulon

29 Gastronomie

Les brèves gastronomiques

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nos articles sur immobilier.ch

Editeur: immobilier.ch SA

Directeur de la publication: Claude-Alain Paschoud

Rédacteur en chef: Serge Guertchakoff

Rédactrice en chef adjointe: Julie Müller

Directeur artistique: Pierre Broquet

Tirage: 105'000 exemplaires / 20 fois par an Envoi emails: 80'000 exemplaires

Publicité: Sylvie Bernaudon, Donatien Presutti info@immobilier.ch Tél +41 22 307 02 20

Toutes les éditions sont disponibles sur immobilier.ch

L’ÉDITO

Par Serge Guertchakoff Rédacteur en chef

LE RÈGNE DE LA MAUVAISE

FOI

Un vote important va se dérouler le 3 mars prochain dans le canton de Genève : faut-il ou non augmenter la part de PPE dans le périmètre du PAV (Praille Acacias Vernets, soit 230 hectares), dont le réaménagement a débuté? Le citoyen se voit confronté à la mauvaise foi. Les opposants aux deux projets de loi brandissent le spectre de la spéculation. Il faut rappeler que la majeure partie des terrains destinés à accueillir à terme du logement sont actuellement en zone industrielle, dès lors ils sont désormais en «zone de développement». Or, et les élus de tous bords le savent parfaitement, l’ensemble des prix qui sont pratiqués en zone de développement, à la location comme à l’achat, sont contrôlés par l’Etat. Cela permet de proposer les logements à la vente à un prix inférieur de l’ordre d’un tiers par rapport au prix du marché libre, l’objectif du canton étant de faciliter l’accession à la propriété des familles de la classe moyenne (mais je ne parle pas de la classe moyenne recevant des subsides pour l’assurance-maladie qui, à mon sens, ne peut en faire partie). Par ailleurs, les familles concernées ont l’obligation d’habiter dans le logement en question et ce pendant au moins dix ans.

Sans doute un peu grâce à l’activisme de l’Asloca, le taux de Genevois propriétaires de leur logement est quasiment le plus bas du pays. Les derniers chiffres de l’Office fédéral de la statistique indiquent que ce taux est de 18,7% à Genève, contre 36,3% à l’échelle fédérale. Sur Vaud, ce taux s’élève à 29,9% et à 55,2% en Valais. De là à en déduire que ceux qui prétendent défendre les locataires font en fait tout pour freiner la construction de PPE... De ce fait, ils favorisent automatiquement la rareté de ce type d’appartements, d’où des prix de plus en plus élevés. Il est d’ailleurs piquant de constater que plusieurs anciens élus socialistes furent à la fois des pontes de l’Asloca et propriétaires de leur habitation principale...

BRÈVES

LE GRATTE-CIEL SWISSQUOTE DÉBUTE SA CONSTRUCTION EN MARS

Dans l’attente depuis 2020 de développer un campus avec une tour de 60 m à côté de son siège historique, à Gland (VD), la banque en ligne Swissquote peut enfin aller de l’avant. Malgré un long parcours du combattant, les dernières oppositions à ce projet visant à accueillir 1000 employés supplémentaires viennent d’être levées et le chantier débutera en mars. JM

LA MÉTAMORPHOSE ATTENDUE DE LA PLACE

DU TUNNEL

C’est fait, le projet lausannois de réaménagement transitoire à la place du Tunnel va d’ici peu prendre vie. Les travaux, symbolisant une étape clé vers la transformation de cet espace du centre-ville, ont débuté le 19 février dernier pour une durée d’environ deux mois. La partie nord de la place comprendra un nouveau revêtement et du mobilier urbain, l’objectif étant de conserver de l’espace pour permettre l’organisation d'animations culturelles. La partie sud sera dédiée au quotidien et vouée à favoriser la vie de quartier avec des espaces de jeux et de détente agrémentés d’une végétalisation renforcée. JM

LES SUISSES ET LEUR RAPPORT À LEUR ENVIRONNEMENT

Selon le rapport de l’environnement suisse 2023, publié par l’Office fédéral de la Statistique (OFS), la consommation nationale d’eau potable aurait reculé de 21% depuis 1990. En l’espace de 33 ans, les surfaces d’habitat et d’infrastructure ont augmenté pour leur part de 31% (de 776 km2), principalement au détriment des surfaces agricoles. Toujours depuis 1990, la consommation brute d’énergie a augmenté de 0,7% et, sur ce total, 23,6% provenaient de sources renouvelables (contre 14,7% en 1990). Autre observation: au domicile des Helvètes, le bruit du trafic serait ressenti comme très dérangeant ou plutôt dérangeant par 31% de la population, la pollution de l’air par 34% et le rayonnement des lignes à haute tension ou des antennes de téléphonie mobile par 23%. JM

Ville de Lausanne

LES CONCLUSIONS DE L’ANNUAIRE DE LA FORÊT ET DU BOIS 2023

Publié par l’Office fédéral de l’environnement (OFEV), l’annuaire de la forêt et du bois atteste que 5,2 millions de m3 de bois ont été récoltés en Suisse en 2022, soit une hausse de 4% par rapport à l’année précédente. L’augmentation a été notable tant pour le bois de grumes (+ 4%) que pour le bois d’énergie (+ 7%), les assortiments les plus importants. La hausse des prix du bois, induite par la crise énergétique et la demande de bois de construction, ont rendu la récolte à nouveau attractive pour les propriétaires de forêts. En parallèle, les changements climatiques ont encore accentué la pression exercée sur les peuplements et ont provoqué la mort de nombreux arbres, en particulier dans le Jura, sur le Plateau et au Sud des Alpes. Il est donc crucial désormais de diversifier les essences. JM

BUT DES DÉFRICHEMENTS AUTORISÉS EN SUISSE, MOYENNE 2013-2022, EN % DE LA SURFACE DÉFRICHÉE

VICE DE LA ROUTE DES NATIONS

D’une longueur totale de 1,2 kilomètre, dont 80% en sous-terrain, la route des Nations (GE) relie l’autoroute au quartier des organisations internationales et est étroitement liée à la jonction autoroutière du Grand-Saconnex réalisée par la Confédération. Sa mise en service sera effectuée dans la nuit du 24 au 25 mars, ce qui permettra de réduire le trafic de transit sur les communes du Grand-Saconnex et de Pregny-Chambésy, tout comme de développer l’offre en transports collectifs, en particulier avec la diminution du temps de parcours pour la ligne 61 qui empruntera la route des Nations, et l’extension du tramway en direction du Grand-Saconnex puis de Ferney-Voltaire. Sa réalisation aura nécessité 76 mois de travaux. JM

Source: OFEV

Aussitôt dit, aussitôt fait. Mi-février, le Conseil d'État genevois a adopté deux objets qui formalisent l'accord sur la rénovation énergétique du parc bâti signé le 5 février dernier, en présence de quinze organisations partenaires. Il s'agit d'un amendement général ouvrant un crédit d'investissement de 500 millions de francs (contre 200 millions actuellement) pour le versement de subventions, ainsi que 50 millions de francs

pour l'octroi de prêts. L’autre amendement confirme quant à lui l'utilisation de l'outil d'indice de dépense de chaleur (IDC) et le calendrier de mise en œuvre initialement prévu. Seuls les villas et les petits bâtiments de logements disposeront d'un délai supplémentaire de trois ans. Ces deux amendements seront tous deux traités prochainement en commission parlementaire. JM

Pete Kittller

Ville de Genève

IMMO BRÈVES

RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE:

L’ÉTAT DE VAUD DOPE SES AIDES

Avis aux propriétaires, l’État de Vaud vient d’augmenter les moyens pour la rénovation énergétique de son parc immobilier. Avec plus d’une vingtaine de subventions à disposition, ce sont près de 75 millions de francs qui sont proposés aux Vaudois par le Canton et la Confédération pour 2024, soit 15 millions de plus que l’année précédente. Ce budget record demeure le plus élevé des cantons suisses et provient du fonds cantonal pour l’énergie de l’État de Vaud, à hauteur de 34,2 millions, complété par 40,4 millions issus de la taxe fédérale sur le CO2 JM

TEST GRANDEUR NATURE D’ÉCHANGE D'APPARTEMENTS À LAUSANNE

Pour répondre aux besoins des séniors de disposer de logements adaptés (pour prolonger leur autonomie à domicile) et ceux des familles (avec des logements adaptés à leur taille), la Ville de Lausanne et la Société Immobilière Lausannoise pour le Logement (SILL) se sont alliées pour mettre en œuvre un projet pilote facilitant des échanges d’appartements au sein du patrimoine de la Ville et de celui de la SILL. Il permettra d’étudier les bénéfices et les difficultés liés à cette solution en se concentrant sur les locataires des parcs immobiliers mentionnés. JM

MIEUX RÉPARTIR LES M 2 POUR LUTTER CONTRE LA PÉNURIE

Dans sa dernière étude «Immobilier Suisse», Raiffeisen Economic Research l’affirme: «La Suisse glisse de manière incontrôlée vers une pénurie du logement». Or, le moment est particulièrement mal choisi avec une immigration nette record de près de 100'000 personnes en 2023 et une délivrance de permis de construire de logements au plus bas depuis 20 ans. Le temps est donc venu de s’attaquer à la problématique du droit du bail suisse selon les analystes, puisqu’en l’état actuel le droit du bail creuserait les différences entre loyer existant et loyer nouveau. À tel point que pour de nombreux ménages, après une certaine durée d’occupation, réduire la taille du logement n’en vaut plus la peine. Ainsi, près d’un tiers des locataires dispose d’une surface trop importante et environ un cinquième de trop peu. Une meilleure répartition de l’espace de vie pourrait de ce fait résoudre le problème et libèrerait 170'000 logements de 4 pièces.

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VERS

UNE MEILLEURE QUALITÉ DE L'AIR LORS DE CHANTIERS

UN PLAN D’ACTION FÉDÉRAL FACE AU MANQUE DE LOGEMENTS

Lors de la deuxième table ronde sur la pénurie de logements qui s’est tenue le 13 février dernier à Berne (sous la houlette du conseiller fédéral Guy Parmelin), les représentants des cantons, des villes et des communes, des secteurs de la construction et de l’immobilier ainsi que de la société civile se sont accordés sur un plan d’action. Celui-ci recommande plus de 30 mesures dans le but d’augmenter l’offre de logements et de créer davantage d’habitations de qualité, à loyer modéré et adaptées aux besoins. Parmi les points évoqués, plusieurs sont destinés à réduire le nombre d'oppositions manifestement abusives aux projets. JM

Les chantiers peuvent être une source de nuisances, notamment en raison des émissions de poussières, de composés organiques volatiles (COV) et de gaz d'échappement des machines. Face au nombre régulier de plaintes provenant du voisinage de chantiers peu respectueux de l'environnement, le canton de Genève a publié mi-février une directive cantonale et treize fiches techniques visant à limiter ces émissions de chantiers. Première du genre, elle impose dorénavant, et entre autres, l'utilisation de machines équipées de filtres à particules, la mise en place de mesures de confinement des poussières et l'interdiction de certains travaux en cas de vent fort. JM

Mi-février, OMNIA Immobilier a annoncé l’arrivée de Gregory Marchand à sa direction. Avec l’aide de cette nouvelle recrue, l’agence immobilière espère notamment renforcer sa présence (8 succursales déjà en place en Suisse romande), développer chaque point de vente et intensifier ses efforts dans le service de vente d'immeubles. JM

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Omnia immobilier

Outil

L’AUTOMATISATION, MODE D’EMPLOI

Sauter dans le grand bain du numérique et opérer la transformation digitale de son entreprise peut faire peur. Voici quelques conseils stratégiques donnés à l’occasion du BIM DAY GVA.

Pour sa quatrième édition, le BIM DAY GVA (dont immobilier.ch était partenaire) a vu une fois de plus les choses en grand. À Palexpo (GE), pas moins de 18 conférenciers et une cinquantaine d’exposants ont été réunis mi-février autour d’un même sujet: le BIM ou Modélisation des Informations du Bâtiment. Devenu le rendez-vous incontournable du futur de la construction en Suisse romande, cet événement a permis de mettre en lumière de nombreux chantiers tels que celui de la banque Pictet de Rochemont à Carouge, des CFF ou encore du métro lausannois, où le BIM joue aujourd’hui un rôle décisif.

Pour rappel, le BIM est un outil de travail collaboratif, allant de la phase de conception à celle de démolition d’un ouvrage, dont le but est de réaliser des maquettes numériques contenant des objets 3D qui compilent des données de manière intelligente et structurée. Vous êtes perdu? Voilà pourtant l’un des piliers de la numérisation du secteur de la construction... mais comme beaucoup de technologies qui émergent de nos jours, difficile de suivre la cadence. Alors Mostafa El Ayoubi, architecte et ingénieur, également conférencier lors du BIM DAY GVA, s’est attelé à enseigner à l’auditoire la manière d’implémenter cette automatisation tant redoutée (telle que le BIM) dans une entreprise.

Une stratégie en trois phases

Pour commencer, l’automatisation nécessite de prévoir une stratégie afin

d’éviter un décalage entre les équipes qui souhaitent développer les technologies et celles qui les subissent (ce qui serait contre-productif). Il faut pour cela identifier les opportunités d’automatisation en écoutant les besoins de ses employés, tels que, par exemple, celui de soulager les processus de certaines tâches répétitives.

Une fois que l’on a identifié ces options, il s’agit alors de se pencher sur la présence d’un éventuel problème sous-jacent à ce besoin d’automatisation. «Peut-être que cette plainte concernant cette tâche chronophage est simplement le reflet d’une malfaçon, qu’il suffit d’adapter les moyens déjà en place», indique l’expert. L’automatisation n’est donc pas la solution à tout prix. Bien qu’elle soit intéressante intellectuellement ou d’actualité, l’innovation doit avant tout être en phase

Il faut éviter le décalage entre les équipes qui développent les technologies et celles qui les subissent.

avec les enjeux de production de l’entreprise et n’est pas toujours nécessaire.

Vient ensuite le temps de l’implémentation de cette automatisation au sein des équipes. Il faut alors s’assurer qu’elle sera déployée correctement, «que tout le monde aura un accès aux outils de manière uniforme», décrit Mostafa El Ayoubi. En effet, cela permet de garder la confiance des utilisateurs qui seront plus enclins aux nouveautés par la suite et assureront la transmission lors de turn over. De même, suivre l’adoption de ce nouvel outil de travail demande que l’on documente le suivi et que l’on communique à son sujet pour ouvrir la voie à de nouvelles possibilités d’automatisation. On peut alors réitérer le processus encore et encore: identification d’autres besoins, remise en question des moyens, pilotage d’adoption et ainsi de suite.

Julie Müller

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Aménagement du PAV

UN APPEL À DAVANTAGE DE PRÉVISIBILITÉ

Le 15 février dernier s’est tenu le premier Forum organisé par l’opérateur urbain du projet Praille Acacias Vernets (PAV). Une réussite en termes de fréquentation, même si l’inquiétude ne cesse de monter parmi les entreprises industrielles présentes dans la zone.

«Le PAV n’est plus un projet, mais il reste un défi», s’est exprimé le président du Conseil d’Etat genevois, Antonio Hodgers, en charge du département du territoire. Sa collègue Delphine Bachmann, en charge du département de l’économie et de l’emploi, a quant à elle rappelé que le but était de ne faire fuir aucun des 20’000 emplois de cette zone, même si certaines entreprises n’auront d’autre choix que de déménager en dehors du périmètre.

Tentative de rassurer

Lors de la première table-ronde de la matinée, Vinh Dao, directeur général de la Fondation PAV, a tenté de rassurer: «La mutation va perdurer ici pendant un certain nombre d’années (...). Il y a un vivier de petites entreprises que l’on pourrait tenter de réimplanter dans les neuf futurs quartiers prévus dans le PAV.»

Lorsque la parole a été donnée au public venu en nombre, Philippe Clerc, administrateur du Théâtre de la Parfumerie, a commencé par rappeler que ce dernier emploie une centaine de personnes. «A terme, le développement du PAV va provoquer notre départ de la Pointe Nord car nous allons nous retrouver à 30 mètres de futurs logements, dont les occupants ne voudront sans doute pas de nos nuisances sonores. Comment pouvons-nous être entendus?»

L’architecte cantonal, Francesco Della Casa, rappelle que la présence des différents théâtres résidents dans ce lieu était une condition posée par le département du territoire au nouveau propriétaire foncier des lieux, la Caisse de pension de l’Etat de Genève (CPEG). Et le directeur général de la Fondation PAV de poursuivre: «La Pointe Nord ne sera pas dédiée entièrement au logement, loin de là. Il y aura beaucoup de bureaux.

Il y avait foule au bâtiment Sicli pour assister à ce premier forum. Mateo Giraud

Il est évident qu’il faudra discuter avec ces acteurs culturels, mais pas seulement». Tout en précisant que la Fondation PAV n’est pas active dans ce quartier, puisqu’elle n’y maîtrise aucun terrain. Parmi les autres courageux à se lancer, Christophe Pradervand, directeur de Papirec: «Avez-vous prévu de faire un vivarium pour les entreprises présentes?»

Dialogue promis

Le temps avançant, la seconde tableronde démarre. Elle traite justement des mutations économiques passées et à venir. Arnaud Burgin, directeur de la Fondation pour l’attractivité du canton de Genève (FLAG), revient sur l’interrogation qui plane: «Que vont devenir les entreprises présentes ? Comment peut-on leur demander de se projeter dans 25 ans. Je vous rappelle qu’en 1999, il n’y avait pas encore d’e-mails. Voilà pourquoi j’en appelle à davantage de souplesse».

Ce à quoi Guillaume Massard, le directeur général de la Fondation pour les terrains de Genève (FTI) répond: «Plusieurs centaines de PME pourront être implantées dans le quartier Praille-Ouest, tandis que d’autres devront aller dans des régions plus périphériques». Enfin, Yvan Zweifel, membre de la direction de la Caisse de prévoyance de la construction, en appelle à davantage de prévisibilité: «Savoir quand telle ou telle entreprise devra quitter est primordiale pour qu’elle sache si elle peut encore investir ou pas». Serge Guertchakoff

Vente de biens de prestige

Le Domaine de Garengo à Céligny s'est vendu

64,25 millions. Florian Pépelllin Wikicommons

2023 AURA FINALEMENT ÉTÉ UNE

Les professionnels consultés sont tous d’accord pour dire que même si le premier trimestre aura été compliqué, les ventes ont ensuite repris. Au final, il y aura eu le même nombre de transactions de ce type sur Genève qu’en 2022.

L’heure est venue de faire un bilan des ventes de prestige à Genève en 2023. Sans tenir compte des ventes d’appartements, nous arrivons à un total de 93 transactions dépassant les 5 millions de francs, soit exactement le même nombre qu’en 2022. Rappelons que le record avait été atteint en 2021 avec 124 transactions de ce type. Autre donnée intéressante: ces 93 transactions représentent des ventes pour 1,177 milliard de francs (soit en en moyenne 12,656 millions de francs par transaction). En 2022, le total des 93 transactions ne s’était élevé «qu’à» 1,036 milliard de francs (soit 11,144 millions de francs par transaction).

Nous avons aussi constaté que seul un tiers environ des acquisitions en question sont le fait de ressortissants suisses et près de 20% ont été effectuées par des cadres actifs dans le secteur du négoce.

Le domaine de Garengo

Parmi les 7 transactions ayant dépassé les 30 millions de francs, c’est l’achat du Domaine de Garengo, à Céligny, pour 64,25 millions de francs qui arrive en tête. C’est une discrète famille russe n’ayant rien à voir avec les dirigeants russes, installée dans le district de Nyon depuis une vingtaine d’années, qui s’est lancée dans cette acquisition. Même si, en réalité, il y a eu une transaction à 106 millions qui n’a pas été publiée car c’était un rachat d’actions relatif à une grande propriété lacustre sise à Vésenaz.

Pour en revenir à la transaction de Céligny, il s’agit d’une vaste propriété de près de 30 hectares qui a notamment vu passer en 1810 l’impératrice Joséphine de Beauharnais (première épouse de l’empereur Napoléon 1er) et sa fille Hortense,

alors en séjour au Domaine de l’Impératrice à Pregny. Après avoir appartenu aux Schmidheiny, c’est la famille française Casella (fondatrice du groupe Mecachrome) qui l’avait acquise en décembre 2003 pour 18,5 millions de francs et l’avait entièrement rénovée. Nous avons appris que les acheteurs actuels viennent d’y entamer des travaux qui devraient durer une année.

Quelques promotions en vue

Parmi les acquisitions, 6 font partie d’un processus de valorisation des parcelles concernées, avec des promotions à la clé. Cela concerne les acquisitions menées par la famille Minkoff (route d’Hermance à Anières), les fils Harari (route de la Capite à Collonge-Bellerive), le groupe Capvest (chemin de la Perrière à Cologny), les familles Coen, El-Eini, Bazbaz et Tordjman (chemin de la Haute-Belotte à Cologny), le groupe Grisoni-Zaugg (route de Malagnou à Chêne-Bougeries) ou encore le groupe Swissroc (route de Vandoeuvres). A ce propos, citons le projet de Capvest, baptisé La Tour Carrée (www.cologny-tour-carree. ch). Il sera composé de deux super-penthouses et deux super-résidences proposant des surfaces de 652 m2 à 730 m2, ainsi que deux hôtels particuliers de plus de 818 m2 avec piscines extérieures et jardins

La promotion la Tour Carrée à Cologny. Un seul hôtel particulier reste à vendre. Capvest

La promotion V77 à Vandoeuvres propose 72 appartements qui seront livrés en 2026. Swissroc

UNE BONNE ANNÉE

privés. D’après Jonathan Nardi, en charge de la communication chez Capvest, il ne reste plus qu’un hôtel particulier disponible à la vente... Pourtant la livraison n’est prévue que pour le printemps 2025.

Autre exemple cité, la dernière promotion de Swissroc nommée «V77». On parle d’un projet résidentiel de 72 logements sur la commune de Vandoeuvres. Il s’agit de 3 à 6 pièces répartis en 5 bâtiments aux formes de pétales de fleurs. Cette résidence est le fruit d’un concours d’architecture remporté par le bureau genevois 3BM3. Sa livraison est prévue pour 2026 et les inscriptions sont ouvertes sur le site www.v77.ch.

Analyses des tendances

Cinq professionnels aguerris s’expriment à leur tour sur l’année 2023 et l’année en cours. Pierre Hagmann, administrateur délégué de Pilet & Renaud Transactions, rappelle que le «marché immobilier romand a connu une importante progression de 2018 à 2022, avec chaque année plus de transactions et une augmentation des prix de vente. L’année 2021 aura été celle de tous les records, aussi bien au niveau des prix que du volume. Cependant, depuis 2023, le marché immobilier résidentiel connait un ralentissement avec une baisse du nombre

de transactions (...). Cependant la baisse des taux a toutefois fini par produire des effets, puisque ces deux derniers mois, on assiste à un véritable regain d’intérêt de la part d’acquéreurs individuels en particulier. Ce qui est prometteur pour l’année 2024».

Sandro Fanara, directeur de John Taylor et associé à Abdallah Chatila pour les agences de Megève et Genève, poursuit: «Début 2023, je prévoyais que nous allions devoir travailler deux fois plus pour atteindre le même résultat. Je ne m’étais pas trompé mais je ne me plains pas. Vendre de la résidence principale en Suisse est plus confortable que vendre de la résidence secondaire partout en Europe.» D’après son expérience, il constate que «plus personne n’accepte de surpayer un bien. Il a fallu passer plusieurs semaines à réajuster certains prix. Même si notre grande chance reste la rareté des biens de prestige, ce qui permet de maintenir les prix.»

Du côté de SPG One, Maxime Dubus confirme: «Nous avons fait une bonne année 2023 dans le segment des maisons entre 10 et 20 millions de francs. Sur 8 transactions que nous avons relevées, nous avons contribué à deux d’entre elles». Il se dit confiant pour 2024: «Il y a de la demande, mais les négociations sont un peu

plus longues.» Ses équipes peuvent se targuer d’avoir œuvré sur celle de Genthod (GE) (notre édition du 20 novembre) avec la cession de la propriété Beau-Pré pour 38 millions de francs.

«L’année 2023 restera une bonne année pour le prestige en général», relève Sébastien Gentilini, directeur des opérations de FGP Swiss & Alps, Il tient à préciser que la majorité des acheteurs de biens à plus de 10 millions sont peu sensibles à l’évolution des taux. «L’attractivité de la Suisse reste élevée. Notamment pour les acheteurs qui font plutôt de l’allocation d’actifs», ajoute-t-il.

Enfin, finissons avec Léonard Cohen, fondateur de Leonard Properties: «Les prix vont exploser à Genève car notre politique économique n’est pas en ligne avec notre politique du logement. Nous faisons tout pour attirer les sociétés internationales et personnes aisées. Tant mieux, mais en même temps, il est impossible de construire. Un simple permis pour une piscine peut prendre deux ans.» Et de se demander pourquoi «il est possible de faire opposition à un projet pendant dix ans et ne pas indemniser le promoteur si l’opposant perd.»

Serge Guertchakoff

SÉRIE: investir dans les Alpes (I)

OUVERTURE DU CHANTIER LA COURONNE À GRIMENTZ

Rares sont les nouveaux projets dans nos Alpes. Notre rédaction a décidé de vous présenter les principales. Voici pour commencer «La Résidence de la Couronne» à Grimentz. Il s’agit de 57 appartements en résidence touristique.

Le plan de quartier comprend le futur Hôtel des Bains. DR

La station de Grimentz vit un net regain d’intérêt depuis quelques années, notamment depuis la fusion entre son domaine skiable et celui de Zinal dès 2012-2013. Rappelons que ce sont plus de 100 millions de francs qui y ont été investis, notamment avec la construction du troisième plus long téléphérique de Suisse, ce qui permet d’offrir 115 kilomètres de pistes de ski. Pas étonnant que le Groupe Comptoir Immobilier ait décidé d’y investir massivement. Outre le projet Guernerés Exclusive Lodge (16 chalets de standing, ainsi que 41 appartements en résidence touristique)

qui sera livré en partie dès cet automne et qui représente un investissement de l’ordre de 100 millions de francs avec la création de 400 lits, le Groupe Comptoir Immobilier vient de lancer, via FGP Swiss & Alps, la commercialisation de «la Résidence de la Couronne», soit la première phase de son ambitieux second projet à Grimentz: «le Hameau des Bains».

En résidence touristique

Les 57 appartements composant la future résidence touristique sont dès à présent proposés à la vente. Ils seront ré -

Près de 20% des 57 appartements sont d'ores et déjà réservés.

partis entre six petits immeubles (R+3 et R+4) conçus par l’Atelier d’architecture la Cordée à l’entrée de la station. Les appartements seront livrés meublés et décorés grâce à l’expertise d’Amel Epiney, directrice du cabinet d’architecture d’intérieur Boozen, qui avait déjà œuvré sur le projet Guernerés Exclusive Lodge.

Les appartements, d’une surface allant d’environ 52 m2 à près de 172 m2, sont proposés à des prix autour des 12’000 francs le m2. Une à deux places de parking en sous-sol sont aussi prévues. Comme le veut la commune d’Anniviers (fruit de la fusion de 18 villages et ha-

meaux regroupant notamment Chandolin, Grimentz, Saint-Luc et Zinal), les heureux acquéreurs pourront en faire leur résidence de tourisme à la condition de s’engager à louer leur bien pendant au minimum six semaines pendant la haute saison. Celle-ci comprend en tout dix semaines: la dernière semaine de décembre, la première de janvier, les quatre de février, les deux dernières de juillet et les deux premières d’août. «Ils pourront louer davantage s’ils le souhaitent. Le propriétaire percevra dans tous les cas, 65% du revenu locatif», précise Alexandre Castillon, membre de la direction générale du Groupe Comp -

La décoration intérieure des appartements est le fruit de l'expertise d'Amel Epiney. DR

toir Immobilier et responsable du développement immobilier.

Nombreux services hôteliers

Le Hameau des Bains, dont fera partie la Résidence de la Couronne, comprendra à terme une piscine intérieure alimentée par une source d’eau naturelle souterraine, un spa relaxant, une piscine extérieure avec une vue époustouflante sur «la Couronne impériale», laquelle comprend le fameux Weisshorn, culminant à 4506 m. Parmi les autres services prévus, un service de conciergerie et un ski-room. «Le projet de la Résidence de la Couronne disposera d’une infrastructure hôtelière comprenant piscine, spa, restaurant, lobby, ski-room, permettant d’offrir les services hôteliers nécessaires à la résidence de tourisme», explique Maximilien Bonnardot, responsable des relations publiques pour les grands projets du Groupe. Le chantier s’est ouvert avec la démolition des constructions existantes sur le site. Du côté du Groupe Comptoir Immobilier, Alexandre Castillon ne cache pas sa satisfaction: près de 20% des 57 appartements sont d’ores et déjà réservés, ceci alors que la livraison n’est pas attendue avant 2027! Un bel exploit. Enfin, dernière précision, l’ensemble du futur Hameau des Bains vise le label Minergie. «Nous allons créer une centrale de chauffe à pellets commune à l’ensemble du périmètre, y compris la Cordée qui sera réalisée par des tiers».

Serge Guertchakoff

Pour plus d’informations: promotion.fgp-swissandalps.com/residence-couronne L'un

LA VAGUE AIRBNB, ENTRE OPPORTUNITÉS ET RISQUES

En Suisse, les compteurs de nuitées louées entre particuliers s’affolent. Si pour certains, ce complément d’argent est bienvenu, pour d’autres, cela soustrait de précieux biens au marché locatif et provoque un surtourisme. Zoom sur ce phénomène controversé.

Rien ne se perd, tout se partage, c’est bien connu. Dans une économie où l’offre et la demande se rapprochent par le biais d’Internet, Airbnb semble donc avoir eu l’idée du siècle. Celle de proposer, de particulier à particulier, la location de tout ou partie de son habitation comme logement d’appoint. Un concept tout droit venu de San Francisco, né de l’expérience de ses

co-fondateurs en 2008 et de l’envie de répondre aux besoins de la société actuelle: des échanges humains, un sentiment d’appartenance communautaire, des expériences atypiques et un souci d’économies. Tenant la promesse «d’être le meilleur moyen d’arrondir ses fins de mois avec ce qui coûte le plus cher, à savoir son logement», Airbnb a su conquérir le cœur des Américains, avant de submer-

ger les villes suisses, cinq ans plus tard. Depuis, nul ne peut arrêter ce phénomène en pleine expansion. Pas même une pandémie ou l’inflation. Malgré quelques crises médiatiques essuyées du revers de la main (affaires d’arnaques, d’agressions, de caméras cachées...), Airbnb continue sa progression et gagne du terrain.

À l’échelle mondiale, la plateforme de réservation a réalisé la meilleure année de son histoire en 2022, affichant un chiffre d’affaires de 8,4 milliards de dollars, un bénéfice net de 1,9 milliard et quelque vingt millions d’adeptes autour de la planète. Côté suisse, même écho. Airbnb a observé une augmentation de ses hôtes de près de 30% en 2022 (par rapport à 2021) et une hausse de 50% des recherches effectuées par les internautes au premier trimestre de 2023.

Un modèle séduisant qui évolue

Au vu de cette dynamique, Airbnb joue aujourd’hui dans la cour des grands. Sa popularité ne cesse de croître et s’étend désormais des centres urbains jusqu’aux villes rurales, où l’offre d’hébergement touristique est moins présente. Résultat: au premier trimestre 2023, plus du quart des voyageurs provenant de Suisse ont effectué un séjour en campagne (+20% sur un an). La durée réservée a elle aussi subit quelques évolutions puisqu’une nuit sur sept de cette même période concernait une location de 28 jours ou plus (pour les Suisses). Le revers de la médaille d’une telle croissance? Peu à peu, Airbnb

Airbnb est une plateforme, de particulier à particulier, permettant de louer tout ou partie de son logement. Freepik

25'000

39 hôtes actifs en Suisse en 2022 de nuitées Airbnb en 2022 par rapport à 2021

+34%

ans est l’âge moyen d’un voyageur réservant un séjour sur Airbnb en Suisse

1,3 MILLION

DE NUITÉES

en 2022 en Suisse vs 38 millions pour l'hôtellerie

20

communes vaudoises ont passé un accord avec Airbnb en 2023 pour qu’une taxe de séjour soit fixée à 3 CHF/nuitée/personne

de courte durée dans le canton de Genève depuis 2018

278,4 MILLIONS

de CHF générés en Suisse en 2022 via Airbnb

5300

CHF de revenu brut moyen en Suisse pour les prestataires Airbnb

Dossier

semble s’éloigner de son concept initial de matelas pneumatique à louer pour la nuit avec petit déjeuner compris (Airbed and Breakfast), favorisant le logement entier et la location longue durée. Si au premier abord, cela n’a rien de choquant, ce changement de paradigme traduit une réalité lourde de conséquences. En effet, victime de son succès, la plateforme s’est peu à peu transformée en un business orienté «profit», où ses prestataires ne donnent pas simplement «l’hospitalité» mais gèrent des dizaines de locations dédiées uniquement à cela. Bien entendu, le rêve des débuts perdure encore, mais il tend à se raréfier... Avec un revenu moyen brut de 5300 francs générés via Airbnb, les 25’000 hôtes du pays se professionnalisent. Bouleversant ainsi l’équilibre du secteur de l’hôtellerie comme celui de l’immobilier.

Une professionnalisation qui gêne

Il est vrai que pour un propriétaire qui ne roule pas sur l’or ou qui ne se sert pas de sa résidence secondaire, voire pour un couple de retraités en vacances, louer son logement sur Airbnb plutôt que sur le marché classique est tentant. Cette solution moins stressante qu’un contrat de bail a ses avantages. En revanche, comme le dénoncent ses détracteurs, augmentation des loyers, perte de revenus pour les collectivités et concurrence déloyale sont à déplorer.

En plus des traditionnels reproches de non-égalité de traitement et de nuisances du surtourisme scandés depuis des années par les acteurs de l’hôtellerie, la fragilité qu’apporte le succès d’Airbnb au marché locatif (déjà plus que tendu dans des villes comme Genève ou Lausanne) inquiète. Notamment car il contribue à une hausse des prix en retirant des biens d’une offre qui s’assèche considérablement. L’institut allemand de recherche économique (DIW) a d’ailleurs constaté récemment dans une étude «qu’un logement Airbnb supplémentaire faisait augmenter les loyers proposés dans les environs immédiats de 13 centimes d’euro par m2 en moyenne».

Dans un pays comme la Suisse où la démographie se veut galopante et la pénurie de logement alarmante, cette «confiscation du parc locatif» pour des logements

En Suisse, on compte environ 25’000 hôtes Airbnb.

de vacances fait plus que jamais débat. Un enjeu majeur, devenu politique, qui, en l’absence de règle uniforme, a été pris en main par les autorités de chaque canton, chacune à sa façon.

La jungle des règlementations

Et sur ce point-là, Airbnb est clair: ce sont des réglementations et non pas des restrictions que l’on voit fleurir en Suisse. Effectivement, n’ayant aucune volonté d’interdire l’activité d’Airbnb mais simplement d’en réguler son fonctionnement, les cantons ont mis tour à tour en place des mesures à géométrie variable. Si neuf accords au total ont été conclus en Suisse avec le disrup-

Freepik

teur américain, Fribourg aura été le premier romand à serrer le cordon (deuxième au niveau suisse juste derrière Zoug). Début 2018 déjà, le canton fribourgeois s’est assuré la perception d’une taxe de séjour par les hôtes d’Airbnb (au même titre que les hôteliers). Il aura fallu néanmoins attendre deux ans pour organiser la captation de ces dizaines de milliers de francs par an de façon automatique. Une taxe de séjour également collectée auprès d’Airbnb par le canton du Valais qui voit cependant en cet acteur un allié de taille contre la problématique des «lits froids» en montagne. Des logements secondaires rarement occupés par leurs propriétaires, qui n’étaient autrefois pas mis en location et, par conséquent, qui restaient vides une longue partie de l’année. Autre lieu touristique, autre défi. La ville de Lucerne et son taux de logements vacants à 0,8% a quant à elle été contrainte de passer par une votation, en mars 2023, afin de limiter à 90 jours par an la possibilité de location d’un bien aux touristes. Largement approuvée par la population, avec une majorité de 64%, l’idée s’était par ailleurs inspirée de l’exemple genevois.

À Genève justement, la limite de 90 jours de location par an est en vigueur depuis 2018, couplée à un accord pour la collecte d’une taxe de séjour datant de 2020. Passé le délai des 90 jours, le loueur Airbnb se met donc en infraction avec la loi, puisqu’un changement d’affectation du bien immobilier est dès lors nécessaire (devenant un local commercial). À noter tout de même

que ce changement d’affectation est en finalité quasi impossible dans le canton (pour transformer son logement en local commercial et ainsi pratiquer l’hôtellerie, il est indispensable de trouver un bien dans le quartier pour effectuer le changement inverse).

Moins contraignant, son voisin vaudois a instauré de son côté l’obligation de s’annoncer aux communes et la tenue d’un registre en 2022. Pour aller plus loin, 20 communes vaudoises ont souhaité l’an dernier conclure un accord avec Airbnb pour un prélèvement automatique de la taxe de séjour. Le montant fixé à 3 CHF/ nuit/personne ne s’applique donc qu’à Blonay-Saint-Légier, Bussigny, Chardonne, Chavannes-près-Renens, Corseaux, Corsier-sur-Vevey, Crissier, Ecublens, Gryon, Jongny, La Tour-de-Peilz, Lausanne, Lutry, Montreux, Ollon, Pully, Romanel-surLausanne, Saint-Sulpice, Vevey et Veytaux. Même si Région Nyon devrait prochainement se rallier aux communes signataires (en 2025), celles qui ne font pas encore partie de cet accord sont, de ce fait, censées prélever la taxe elles-mêmes... comme elles le peuvent. Un manque à gagner impossible à chiffrer pour le canton.

Des contrôles toujours approximatifs

Il faut dire que malgré l’application de ces diverses mesures, les annonces de plus de 90 jours à Genève ou les biens non déclarés sur sol vaudois restent encore et

toujours présents sur la plateforme Airbnb. Une épine dans le pied que les autorités peinent à enlever. Des amendes de 20’000 ou de 50’000 francs en cas de récidives menacent les fraudeurs mais la plupart continuent de passer entre les mailles du filet, par manque d’outils de contrôle cantonaux. À Genève, par exemple, seule une «vérification sur dénonciation» est pour l’instant pratiquée. Toutefois, un groupe de travail serait en train de plancher sur un enregistrement obligatoire des hôtes avant toute location de bien de courte durée. À suivre.

Au niveau fédéral, le sujet a été abordé lors d’une table ronde organisée le 13 février dernier par le conseiller fédéral Guy Parmelin. «Réglementer la gestion des logements utilisés de manière temporaire» a fait parler et constitue l’une des trente mesures recommandées pour lutter contre la pénurie de logement ce jour-là. Concrètement, le groupe de travail estime qu’il faudrait «mettre en place une plateforme d’information et organiser des échanges d’expériences». Reste à voir si cela fera bouger des lignes.

Ailleurs, ce n’est pas mieux...

Dans le reste du monde, le géant californien affronte également le mécontentement de métropoles, elles aussi plus ou moins drastiques dans leurs normes. Cas extrême bien qu’efficace, New-York a mis un coup d’arrêt à ce type de location l’an dernier en multipliant les exigences. Pour louer sur Airbnb il faudrait désormais habiter soi-même dans le logement, être présent durant la durée du séjour et n’héberger que deux personnes à la fois, le tout pour moins de 30 jours consécutifs.

À Barcelone, où les habitants souffrent surtout du tapage nocturne des fêtards de passage, la location via Airbnb n’est possible depuis 2021 que pour des séjours supérieurs à 31 jours. Amsterdam limite au contraire les locations à 30 jours par an, Londres à 90 et Paris à 120 nuits par année. Enfin, Berlin, après avoir interdit aux particuliers ce type d’activité en 2016, a fait marche arrière pour aujourd’hui autoriser les résidences secondaires à la location pour une durée maximale de 90 jours par an.

Julie Müller

Difficile pour les autorités cantonales de contrôler ce marché 2.0. Airbnb

Chronique chez soi

par Martina Chyba, journaliste à la RTS

NOS CHERS VOISINS

À moins d’avoir beaucoup (beaucoup) d’argent et de posséder une villa individuelle avec un grand terrain, vous avez des voisins. Bienvenue au club!

Lorsque nous sommes arrivés de Tchécoslovaquie en 1968, nous nous sommes installés dans le quartier populaire des Palettes à Genève, beaucoup d’immeubles, beaucoup d’étages, et donc beaucoup de... voisins. Et il faut comprendre assez rapidement deux - trois choses sur le voisinage en Suisse. Vous connaissez l’épisode que l’on raconte à toute personne tentée de s’installer dans notre beau pays: un nouvel habitant arrive dans un immeuble et organise une fête pour faire connaissance. Le voisin du dessus arrive avec une bouteille, on papote, on écoute de la musique, on boit des coups c’est sympa. À 22 heures pile, le voisin du dessus retourne dans son appartement et appelle la police pour se plaindre de tapage nocturne dans l’appartement du dessous. Légende ou vérité? Peu importe, cela dit beaucoup de la Suisse. Et la première règle absolue à respecter est: «Tu me déranges pas, je te dérange pas». Cela constitue une sorte de «contrôle social», comme dans un open space au travail, chacun observe et se sait observé.

Un joyeux bordel

Bon, aux Palettes, on s’arrêtait au premier pour faire pipi chez les copains car on ne tenait plus, on s’arrêtait au troisième pour prendre un goûter, il n’y avait pas de téléphone portable, pas de code d’entrée, la journée, c’était un joyeux bordel. Mais le soir, on restait quand même chacun chez soi, et au calme s’il vous plaît. Je me souviens de ma mère un soir de Noël, toute énervée parce que le voisin était venu en plein réveillon sonner pour demander du sel ou de l’huile je ne sais plus... ah si, un tire-bouchon! Elle l’avait engueulé comme du poisson pourri, le pauvre.

Plus tard, beaucoup plus tard, dans un autre quartier, j’ai reçu un mot de félicitations des voisins pour la naissance de ma fille, du style: «Bienvenue à la petite, avec comme prière qu’il n’y ait pas plus de bruit!» Authentique hein! Et aujourd’hui quand j’explique à mon compagnon parisien que non, il ne peut pas percer un mur le dimanche à 8h30 sous prétexte qu’il se lève tôt et qu’il est

en forme le matin, il hallucine. Alors il prend le sac poubelle pour aller vider les bouteilles en verre et je dis: «tss tss, ça non plus, tu attends 10 heures». Et non, après 22 heures tu ne peux pas écouter Should I stay or Should I go des Clash à fond. A Paris, notre voisin fait des soirées eighties qui commencent vers minuit et se hurle dessus régulièrement avec sa compagne sur le palier aux mêmes heures. La routine. Alors que chez nous, pour résumer, entre voisins on s’entend bien si on ne s’entend pas trop.

Pas de séparation

Après, il n’y a pas que le bruit. Lorsque j’ai encore déménagé, (oui j’ai déménagé souvent) dans un appartement neuf au 4e en location, lors de la visite d’entrée, je constate avec stupeur que les balcons n’ont pas de séparation avec les voisins. Réponse de l’architecte: «C’est plus convivial». Heu oui monsieur l’architecte, donc je peux me balader à poil sur mon balcon pendant que mon voisin, fonctionnaire à l’ONU, reçoit des hôtes prestigieux en cravate pour un dîner? Même si on s’entend bien, ça ne va pas jouer. Nous avons mis une séparation. Il y a la question des espaces communs aussi. Les paires de chaussures de sport pleines de boue sur le palier, c’est autorisé? A priori non. Donc le vélo, la poussette, les poubelles, les sacs à commissions non plus. Mais s’il y a quelqu’un qui en met quand même, on dit quelque chose ou pas? Ben, c’est compliqué. Si je ne dis rien ce n’est pas juste, et si je dis quelque chose, on va se fâcher et ce sera fini pour garder le courrier et la clef

Chez nous, pour résumer, entre voisins on s’entend bien si on ne s’entend pas trop.

et «s’arroser les plantes parmi». Il faut donc faire appel à une qualité très helvétique: le bon sens.

Un voisin c’est quoi en fait? Ce n’est ni de la famille (on n’est pas du même sang), ni un ami (on ne l’a pas choisi), ni un collègue (on ne travaille pas ensemble), c’est une personne qui par hasard, habite à côté de chez vous. Aujourd’hui je suis en copro, nous sommes cinq foyers et j’ai de la chance, j’aime mes voisins! Je vous glisse un conseil: pour créer un esprit d’équipe, il y a une stratégie largement éprouvée dans le management ou à la guerre. Se trouver un ennemi commun: par exemple, la régie! Se plaindre ensemble des loyers abusifs, des entreprises qui ne font pas le boulot, du chauffage trop bas, du fait que le répondeur de la régie est enclenché dès 15 heures. Ça fait un bien! Et ça marche à tous les coups.

TOUT COMPRENDRE SUR LES VICES CACHÉS

Fissures, moisissures et installations vétustes font partie du lot de «mauvaises surprises» auxquelles peut s’attendre un acheteur immobilier. Afin de s’en prémunir, voici ce qu’il faut retenir.

Rarissime, l’achat immobilier fait rêver les Suisses. Si seuls 36% d’entre eux parviennent à toucher du doigt l’accession à la propriété, ce doux fantasme peut néanmoins se transformer en cauchemar. En particulier à cause des vices cachés. Un mal méconnu, souvent négligé, et pourtant facile à éviter. Tour d’horizon de ses spécificités.

Qu’est-ce qu’un vice caché?

Dépôt de calcaire dans les conduites d’eau, fissure sur la façade, toit qui fuit, chauffage inutilisable, humidité dans la cave, pollution du sol... contrairement aux vices manifestes, les vices cachés sont difficiles à remarquer au premier coup d’œil. Ils se définissent comme étant des défauts

qui rendent la chose impropre à l’usage ou qui diminuent tellement son usage que l’acquéreur l’aurait acheté à moindre prix s’il en avait eu connaissance. Différentes statistiques indiquent que 40% des acheteurs immobiliers suisses ne découvrent les contaminations et vices cachés qu’une fois installés dans leur nouvelle demeure. Ce qui implique bien souvent des frais de rénovation imprévus.

Quels sont les risques?

Selon leur ampleur, ces défauts peuvent alourdir considérablement le prix d’achat de la maison ou de l’appartement que l’on vient de s’offrir. Pour un bien existant, le vendeur exclut en général toute responsabilité en lien avec un éventuel défaut. Le contrat stipule que l’acheteur acquiert le bien dans l’état où il l’a vu lors de sa visite. Le vendeur n’est alors responsable que des défauts qu’il a intentionnellement dissimulés à l’acheteur (ex: un problème d’étanchéité de la toiture caché par de la peinture), et ce, durant dix ans. Or, dans les faits, il est très difficile d’en apporter la preuve devant un tribunal.

Pour un bien neuf, les constructeurs émettent des garanties (qu’il vaut mieux étudier soigneusement sous peine de ne pas pouvoir en profiter le moment venu). Si le contrat d’achat sur plan du bien ne précise rien, alors c’est le Code des obligations qui s’applique et l’entreprise est responsable des vices cachés pendant cinq ans. Pour les vices dissimulés frauduleusement, à nouveau le délai est de dix ans, bien qu’il faille réussir à le prouver.

Comment y échapper?

Si l’on n’est ni architecte, ni ingénieur, difficile de déceler sous les couches de peinture neuve, les fissures mettant en danger les structures porteuses. D’où l’importance de mandater une expertise avant de signer le contrat d’achat. Il s’agit notamment d’un constat de l’état de la structure porteuse, de la toiture, des finitions, des installations techniques et des aménagements extérieurs par un expert qui s’assurera de la bonne santé du bien. La liste des points à contrôler est longue et faire examiner son futur bien peut coûter environ entre 1000 et 2000 francs. Un investissement vite rentabilisé en cas de vices cachés décelés avant la signature du contrat.

Pour trouver un expert en construction indépendant, il faut s’assurer d’abord qu’il possède un diplôme, l’idéal étant qu’il fasse partie d’une chambre d’experts, et plutôt s’adresser aux associations professionnelles qui mettent à disposition des

listes de membres. À l’image de l’Union Patronale des ingénieur-e-s et des architectes vaudois-es (UPIAV) ou encore de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA).

Mais encore?

On n’achète pas une maison comme on achète une boîte de chocolat. L’acheteur d’un bien doit veiller à chaque détail du contrat et passer le dossier à la loupe. Lorsque l’on achète sur plan, se contenter de descriptions vagues telles que «robinetterie suisse» ou de «parquet dans le salon», revient à acheter les yeux fermés. Les matériaux peuvent de ce fait être de très bonne qualité comme malheureusement bas de gamme et, à terme, s’avérer défectueux. Pour un bien existant, à savoir

que de nombreux contrats d’achat sont rédigés plutôt dans l’intérêt du vendeur. La vigilance est donc de mise.

Que faire en cas de détection d’un vice caché?

Dès qu’un vice caché est détecté, il faut immédiatement le notifier par voie recommandée en raison de la charge de preuve. En cas de vice caché avéré, trois solutions s’offrent à l’acheteur: demander réparation (le vendeur remédie au vice et paie), réclamer une réduction de prix (le vendeur réduit le prix d’achat de la moinsvalue) ou invoquer la rédhibition (le vendeur annule le contrat et restitue le prix d’achat, intérêts inclus).

Julie Müller

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CGI CONSEILS

par Laure MEYER, avocate

À QUELLES CONDITIONS UN COPROPRIÉTAIRE GÊNANT PEUT-IL ÊTRE

EXCLU D’UNE PPE?

Je suis propriétaire d’un appartement dans une propriété par étages. Il y a quelques temps, une entité a acquis le local commercial situé au rez de l’immeuble. Elle organise assez régulièrement des réunions qui durent parfois jusqu’à 23h30 et causent des nuisances inévitables (principalement sonores) aux autres propriétaires. Pouvons-nous demander l’exclusion de ce nouveau propriétaire et comment devons-nous faire?

François R., de Genève.

Selon le code civil un copropriétaire peut être exclu de la communauté par décision judiciaire lorsque, par son comportement ou celui de personnes auxquelles il a cédé l’usage de la chose ou dont il répond (locataire par exemple), des obligations envers tous les autres ou certains copropriétaires sont si gravement enfreintes que l’on ne peut exiger d’eux la continuation de la communauté. L’exclusion est donc envisageable si le propriétaire en question se rend intolérable au sein de la copropriété par la violation d’une obligation, ou s’il met en danger l’existence de la propriété par étages elle-même.

La violation d’une obligation est donc nécessaire. Il s’agira par exemple de la violation d’une disposition du règlement d’administration et d’utilisation de la PPE ou de la loi. Il s’agira le plus souvent d’un comportement inacceptable et répété, soit par exemple le fait de causer des immissions excessives, des dommages à la propriété, etc. En outre, cette violation doit être suffisamment grave pour rendre la vie commune insupportable. Enfin, il faut que d’autres mesures moins incisives aient déjà été tentées. En effet, au vu de la gravité de ses conséquences pour le propriétaire d’étage concerné, l’exclusion doit être le dernier recours.

D’après les explications de notre lecteur, il ne semble pas qu’il y ait, objectivement, une violation suffisamment grave d’une obligation dans le cas d’espèce. Il conviendra toutefois d’examiner la fréquence et l’ampleur des nuisances, mais cela ne saurait a priori pas justifier une exclusion, ou à tout le moins pas avant qu’un certain nombre de mises en demeure de cesser les nuisances aient été adressées ou que d’autres mesures (tentative de médiation par exemple) aient été prises.

S’agissant de la marche à suivre afin d’exclure un copropriétaire, il convient, dans un premier temps, d’obtenir une décision

de l’assemblée des propriétaires en ce sens, prise en principe à la majorité simple. Il faudra donc que le propriétaire lésé soit autorisé par la majorité de l’assemblée des propriétaires d’étages à agir en justice à l’encontre du perturbateur. Dans le cadre de ce vote, le propriétaire dont l’exclusion est envisagée devra avoir l’occasion de s’exprimer, mais ne pourra pas voter.

Dans un second temps, il conviendra d’obtenir une décision judiciaire prononçant l’exclusion. Cette procédure devra être initiée par le ou les propriétaires lésés à l’encontre du propriétaire dont l’exclusion est requise. Dans le cadre de cette action judiciaire, il sera indispensable pour les demandeurs de prouver que les motifs qui conduisent à la demande d’exclusion sont suffisamment graves. Si le Tribunal donne droit à la demande d’exclusion, le propriétaire concerné sera condamné à vendre son bien dans un certain délai, à défaut de quoi il sera vendu aux enchères.

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Conseils juridiques en droit immobilier

Nimah Ali Abukar, Laure Meyer et Géraldine Schmidt sont toutes trois titulaires du brevet d’avocat et spécialisées en droit immobilier (droit du bail, de la construction, droit foncier et droit de la PPE). Elles vous reçoivent sur rendez-vous pour des conseils personnalisés dans les bureaux de CGI Conseils. Elles sont en mesure de vous conseiller, de vous assister et de vous représenter devant les juridictions en matière administrative (construction, LDTR, etc.) et en matière de baux et loyers.

QUAND ZURICH INVEST RÉNOVE UNE PARTIE DU CÉLÈBRE SQUARE DU MONT-BLANC

Situé à l’un des quatre angles du square, l’immeuble rue du Mont-Blanc 14 a fait l’objet d’un vaste chantier de mise aux normes et de rénovation, avec la volonté de mettre en valeur les éléments patrimoniaux.

L’immeuble récemment rénové, le 14 rue du Mont-Blanc/rue Bonivard 2, fait partie intégrante de l’ensemble surnommé «Square du Mont-Blanc», lequel fut édifié à la suite d’un concours lancé en 1848 dans le cadre d’un plan d’extension de la Ville de Genève. Ce square – primitivement appelé square des Bergues – a été dessiné en 1850, mais sa réalisation s’est

étalée entre 1852 (pour l’immeuble sis Quai du Mont-Blanc 1/rue du MontBlanc 2) et 1863 (Quai du Mont-Blanc 11). Ce square se situe en partie sur un ancien bastion et sur des fossés artificiellement comblés.

Comme le relève la plaquette rédigée par l’architecte François de Marignac, «le square n’est pas construit d’une pièce,

ni par un seul protagoniste. Les maîtres d’ouvrage sont nombreux, à commencer par James Fazy lui-même, qui reçoit en guise de «don national» la parcelle d’angle au sud du bloc (Quai du Mont-Blanc 1/ rue du Mont-Blanc 2). Dans la foulée, des particuliers achètent à prix d’or les premiers terrains mis aux enchères».

Des hôtels aux angles

Avant de présenter le chantier mené par Zurich Invest, rappelons encore que pendant longtemps, trois des quatre angles du square étaient occupés par des hôtels. Il ne reste plus que l’Hôtel de la Paix Ritz Carlton, situé au sud-est du square (9-11 quai du Mont-Blanc). L’angle sud-ouest (1 quai du Mont-Blanc) a accueilli l’ancien hôtel de Russie, un établissement qui fut créé à cet emplacement en 1902 et qui cessa d’être exploité le 15 octobre 1968, avant d’être démoli en 1969 du fait de sa vétusté.

L’immeuble récemment rénové par Zurich Invest se situe justement à l’angle nord-ouest, soit le 14 rue du Mont-Blanc. Il a été loué à l’Hôtel Victoria entre juillet 1857 et mars 1860. Il comprenait 62 chambres et fut cédé aux enchères publiques en un seul lot. Il est classé auprès du Service des Monuments et des Sites et accueille depuis le printemps 2023 la nouvelle agence du Groupe Mutuel.

Immobilier

La rénovation de ce bâtiment classé s'est faite main dans la main avec les experts de la Commission des monuments, de la nature et des sites.

DR

Enjeu patrimonial

Il y a eu deux contraintes principales pour mener à bien ce chantier: d’une part, le fait que de nombreux locaux sont restés occupés (notamment deux des six appartements) ; d’autre part, la nécessité absolue de travailler main dans la main avec les experts de la Commission des monuments, de la nature et des sites (CMNS).

Ainsi, parmi les multiples interventions

Il fallait conserver tout ce qui pouvait l'être.

Les combles du dernier étage ont été transformés pour créer des surfaces résidentielles. DR

menées sous la direction de l’architecte Lucas Ramirez, qui a œuvré avec BCO Entreprise Générale, pour le compte du maître d’ouvrage, citons le changement de l’ensemble des fenêtres. Les nouvelles sont toujours en chêne, avec les espagnolettes d’époque. Afin de répondre aux normes anti-incendie actuelles, les portes d’entrées ont toutes été doublées en réutilisant les portes

d’origine. Les plafonds ont également été refaits, avec leurs moulures, que ce soit dans les surfaces de bureaux ou dans les surfaces résidentielles. Les armoires à l’ancienne ont été restaurées. Les radiateurs en fonte ont tous été démontés, repeints et réinstallés. Il a fallu également maintenir ou recréer les doubles plinthes. En résumé, il fallait conserver tout ce qui

pouvait l’être. Une demande de subvention patrimoniale a pu être faite, permettant au Canton de participer dans une petite mesure au surcoût lié à la restauration des nombreux éléments d’origine.

Travail de recherche

L’équipe mandatée par Jacques Dorée, Regional West Team Leader chez Zurich Invest, a dû faire un vrai travail de recherche historique, que ce soit aux Archives de l’Etat et au Centre d’Iconographie de la Ville de Genève. «Nous avons réussi à supprimer la marquise car d’après les photos remontant au début des années 1900, il n’y en avait pas. Autre suppression heureuse: un parement qui recouvrait les murs extérieurs du rez-dechaussée. Tout a été enlevé. Les pierres ont été réparées afin de retrouver la façade d’origine. L’idée étant de revenir à l’état initial», relève Jacques Dorée.

«Les combles du dernier étage ont été transformés en surface utilisable. La CMNS ne souhaitait pas qu’ils soient transformés en duplex. Ils ont néanmoins pu revoir la typologie de certaines surfaces de bureaux pour créer des open space. La toiture a été entièrement rénovée. Cela inclut la conservation et le renforcement de l’ossature primaire, la réalisation d’une ferblanterie en cuivre et la rénovation des verrières. Enfin, d’un point de vue énergétique, en attendant le raccordement à GeniLac, un système transitoire a été mis en place. Vu la quantité de surfaces de bureaux, il fallait aussi installer un système permettant de rafraîchir les bureaux l’été. Finalement, il va de soi que les zones concernées ont été dépolluées», ajoute encore Jacques Dorée.

Serge Guertchakoff

Le chantier en dates

Autorisation de construire: 12.07.2018

Autorisation de construire complémentaire: 30.09.2020

Début des travaux: 13.07.2020

Fin des travaux: 31.10.2021

Obtention du permis d’habiter: 23.02.2022

Une

invention au

par Anna Aznaour

service de l'immobilier

BIM FAIT BANG DANS LA CONSTRUCTION

La numérisation est en train de gagner le secteur de la construction suisse dont les acteurs ont fait la démonstration de leurs solutions les plus innovantes au salon BIM DAY GVA.

Pour construire une maison, au départ on dessinait manuellement son plan sur du papier. Puis, dans les années 1970, on s’est mis à le concevoir à l’aide d’un ordinateur. Et vingt ans plus tard, ce dessin pouvait être envoyé par internet. Aujourd’hui, on peut visualiser le plan de sa maison en trois dimensions. Et même y faire un tour virtuel grâce à la modélisation, appelée BIM (Building Information Modeling). En 2001, la Finlande fut la pionnière de son utilisation à large échelle. La Suisse, prudente, observera durant plus de dix ans avant de se lancer à son tour, selon un participant au BIM DAY GVA. Le 15 février dernier, ce salon annuel dédié à la numérisation dans la construction tenait sa quatrième édition à Genève. Provenant de cinq pays (France, Belgique, Canada, Monaco, Suisse), la cinquantaine d’exposants y ont rivalisé d’ingéniosité. Parmi eux, quatre pépites locales nous ont tapé dans l’œil.

Pas d’appli avec BIMONO

«On propose le partage et l'ouverture des maquettes de construction sans téléchargement ni création d’un quelconque compte obligatoire», explique Yann

Mermin, cofondateur de la startup, créée en 2022. Avec leur solution, tout conducteur de travaux qui a besoin de consulter ses plans pour être certain de leur réalisation exacte sur le chantier n’aura besoin que de son smartphone et d’une connexion internet. Même en mode hors ligne ça fonctionne. Maxime Meynlé, cofondateur du salon BIM Day GVA rajoute: «Nous avons utilisé cette solution pour proposer la maquette immersive de notre salon sur notre site Web.»

Mensch Maschine et BIM 5X

«Pour la construction du siège de la banque Lombard Odier (1Roof à Bellevue), nous avons utilisé la réalité augmentée BIM 5X. C’est le modèle le plus futuriste de la Romandie. Sa différence avec la réalité virtuelle est qu’ici, mis à part sa nature immersive, il est possible d’ajouter des images dans cet environnement futur, testé par son utilisateur», explique le consultant Dan Giaquinto. L’entreprise qui fête cette année son 40e anniversaire est la première à avoir utilisé la technologie BIM dans le secteur hospitalier romand. L’hôpital Riviera Chablais est à admirer à Rennaz (VD).

BIMeco cible les dépenses

«Dans les coûts, les phases de conception et de construction représentent 20%. L’exploitation, elle, rafle les 80% restant. D’où l’importance d’éviter d’omettre une donnée susceptible de faire grimper la facture», explique Steeve Blanche, fondateur de BIMeco. Dans son offre axée prioritairement sur les exploitants de parcs immobiliers, les 7 dimensions du processus BIM règnent en maître. Ainsi, l’analyse de toute la data anticipe les moindres dépenses. Par exemple, le coût de la consommation électrique sur les deux années à venir, le remplacement d’équipement technique ou même le nettoyage des vitrages.

Revizto et sa surprise

«L’idée révolutionnaire d’Arman Gukasyan, notre CEO, c’était, en 2008, d'intégrer un moteur de rendu de jeux vidéo à l'intérieur d'une plateforme pour la construction professionnelle. Depuis, il y a eu la création et le développement de la plateforme logicielle Revizto», explique Bruno Guzzo, son responsable des ventes. Basé sur le Cloud, cet outil a pour objectif la facilitation de la collaboration BIM, ainsi que la traque des erreurs (collisions) dans les plans et systèmes de construction. En mars prochain, l’entreprise va dévoiler sa dernière grande nouveauté avec QR Code et réalité augmentée.

Portrait d’une alumni de l’IEI

UNE FAN DE CHIFFRES

Alexandra de Coulon a débuté en décrochant son diplôme de notaire, puis d’avocate en Valais, avant de rejoindre la Fondation pour les terrains industriels, puis le groupe familial Rey Group, principalement actif dans l’immobilier et l’hôtellerie.

Alexandra a grandi entre le Valais et Genève où sa famille possède le Centre Equestre de Versoix – La Bâtie, mais surtout un groupe actif dans les domaines de l’immobilier, de l’hôtellerie et des conseils que son grand-père avait fondé. Revenue à Genève pour ses études de droit, elle part à Bâle pour parfaire son allemand pendant sa 3e année. Pour son stage, elle rejoint ensuite l’étude de Me Charles-André Bagnoud, notaire et avocat à Crans-Montana. Appréciant énormément le volet immobilier, elle passe tout d’abord son brevet de notaire (2004), puis celui d’avocate (2005).

Revenue à Genève en 2006, après s’être mariée avec Yves de Coulon, elle envisage de travailler dans le notariat, ayant particulièrement apprécié sa formation. L’équivalence de diplôme n’étant pas accordée entre cantons, elle effectue une mission liée au droit des marques dans un groupe international, le temps d’analyser ses options. C’est alors qu’une cousine de son mari, Sophie Brolliet, lui parle de l’Institut d’Études Immobilières (IEI). Renseignement pris, elle est immédiatement séduite par la formation multifacette qu’il propose et s’inscrit.

Apprendre à lire des plans

Elle se lance alors en 2006 pour suivre les différents cours de l’IEI sur une seule année, tout en travaillant en parallèle chez Colliers Asset Management Immobilier. «C’était vraiment très enrichissant de pou-

voir le faire en parallèle de ce poste. L’opportunité de mettre immédiatement en pratique les concepts présentés ainsi que de s’inspirer de cas réels pour venir enrichir la théorie». Chez Colliers AMI, elle se forme notamment aux évaluations immobilières et à la gestion de portefeuille immobilier. Au sein de l’IEI, elle a particulièrement apprécié la taille humaine de cet institut, la diversité des enseignements, le mélange entre les volets théoriques et pratiques, ainsi que la rencontre avec de nombreux intervenants qualifiés «qui avaient envie de transmettre».

«Les cours d’architecture nous ont permis de comprendre et lire des plans, élément essentiel dans l’immobilier, mais complètement abstrait lorsqu’on sort d’un parcours purement juridique, tout comme monter un plan financier». C’est à cette époque qu’elle découvre à quel point elle apprécie les chiffres. A la naissance de son premier enfant, elle décide de faire une pause, qui durera finalement quatre années, le temps

de s’occuper de ses trois enfants. «Au début de ma 3e grossesse, Yves Cretegny m’a contactée pour une mission temporaire de cinq mois en tant que responsable du service juridique à la Fondation pour les Terrains Industriels de Genève (FTI), c’était un environnement en pleine transformation et très intéressant». Quelques mois après, elle rejoint Solufonds à Signy en tant que responsable de la surveillance des risques pour les fonds immobiliers. Alexandra devait notamment challenger les expertises remises par les experts.

Directrice du pôle juridique

En octobre 2015, elle revient à la FTI où elle deviendra directrice du pôle juridique et ce jusqu’en décembre 2019. En janvier 2021, elle intègre Rey Group. «C’est une chance que d’avoir rejoint le groupe familial, créé par mon grand-père Othmar Rey dans les années 1960, renforcé et développé ensuite par mon père, Christian Rey, dès les années 1980, ainsi que par mon frère Xavier ensuite, puis ma sœur, comme de pouvoir collaborer avec la soixantaine de collaborateurs qui nous accompagnent au quotidien dans cette volonté de créer et consolider pour l’avenir». Le groupe familial est actif dans l’hôtellerie (avec deux hôtels, le Drake Longchamp et le Sagitta), la location de meublés et des promotions immobilières. Rey Group réalise 21 logements en PPE à Satigny (Les Coteaux de Peney), une centaine d’appartements à Romont et deux immeubles de logements à Middes (FR).

Serge Guertchakoff

Alexandra de Coulon.

CRUDO7: ÉPOUSTOUFLANT!

Depuis l’automne dernier, le restaurant genevois l’Esquisse a tiré sa révérence pour se transformer en «Crudo7» pour une aventure «fraîche et subtile». De quoi parle-t-on? Fabian Affentranger, également à la tête de la brasserie Chez Calvin depuis 2017, véritable institution festive genevoise, qui accueille depuis plusieurs mois le Chef israélien Eyal Shani, lance ainsi un projet très personnel. C’est au cours de son parcours, qui l’a amené de l’Ecole Hôtelière de Lausanne, à l’hôtel Four Seasons de New York puis au George V à Paris, qu’il a rencontré le Chef Marco Garfagnini. Né en Toscane, ce dernier a fait ses gammes à Paris, Londres et New York. Depuis, il s’est retrouvé dans les cuisines de l’Hôtel des Bergues à Genève, du George V à Paris, au Burj Al Arab à Dubaï et plus récemment aux Airelles à Courchevel et au Château de la Messardière à Saint-Tropez. Sa cuisine d’inspiration méditerranéenne se caractérise par la place d’honneur laissée aux produits crus, subtilement travaillés avec des marinades développées tout au long de sa carrière. Sans oublier les pâtes fraîches souvent délicatement agrémentées de produits de la mer. Lors de notre récente visite, la carte du

TABLE D’HÔTE DANS UN ANCIEN GARAGE

Le concept est très original et a déjà trouvé son public: La Betsch a ouvert ses portes dans l’ancien garage Ducati à Carouge. Il s’agit d’une table d’hôte ouverte quatre jours par mois et créée par Margaux. Elle propose un menu fixe à 7 plats où 14 personnes se retrouvent autour de la même table. La carte mise sur les produits de la région et de saison, habituellement sous-utilisés ou gaspillés. Ainsi, les 1er et 2 février derniers, le menu était le suivant: chips avec du sel de Kimchi, des olives de Carouge aux herbes du jardin, du flatbread au sarrasin avec du furikake et du tournesol, de la soupe de pieds de cochon, de la soupe miso de courge, des pommes de terre violettes, des oreilles de cochon avec de l’espelette et du daikon, de la carpe avec du amazake de sarrasin et de la polenta. Enfin, pour les desserts, glace à l’avoine et un ensemble formé de panais, de sureau et de sabayon avec de la meringue au vinaigre. SG Les billets pour la fin de saison d’hiver sont en ligne: https: www.labets.ch/tickets

Crudo7 proposait cinq crudo et trois antipasti à partager à plusieurs. Parmi les crudo que je peux vous conseiller, les incroyables Crudo de bar de ligne (avec tomates et basilic épicé) et le Crudo de saumon de Norvège (avec sa moutarde douce et de la Granny Smith). Incroyablement réussie aussi, la salade d’artichaut, avec ses pousses d’épinards très tendres, son parmigiano et de la truffe. Pour accompagner cette première valse de mets, n’hésitez pas à demander conseil et à faire confiance à Fabian Affentranger, un passionné de vins. Ainsi, notre choix s’est porté sur un Chardonnay italien (Villanova Maso Corno) incroyable de subtilité en bouche. Une vraie merveille! Puis, le repas peut se poursuivre soit avec des pâtes fraîches maison, soit le risotto aux langoustines et au crabe, soit encore une viande de qualité (comme la milanaise de veau à la sauce jalapeno, avec une salade de tomates Datterino). Et pourquoi pas finir avec une touche sucrée. Nous vous recommandons l’excellent Gelato Maison au yaourt grec et miel de Genève. SG Rue du Lac 7; Genève. Réservations au 022 700 04 09. Ouvert du mardi au vendredi, midi et soir, samedi soir uniquement.

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