L’IMPACT DE LA LDTR GENEVOISE SUR LES LOYERS

Réputée pour ses analyses basées sur d’excellentes bases de données, la société Wüest Partner vient de publier son Immo-Monitoring 2023 du printemps. Elle y examine notamment les conséquences des interventions de l’Etat.

Comme l’explique très justement cette dernière étude: «de nombreux facteurs entrent en jeu, et leur interaction a parfois des effets inattendus» sur les marchés immobiliers. Pour tenter d’analyser ce phénomène, Wüest Partner a sélectionné et analysé trois interventions: la réglementation sur les loyers à Genève (LDTR), les subventions pour les rénovations énergétiques et l’aménagement du territoire.

Demi-succès de la LDTR

L’analyse de Wüest Partner arrive à la conclusion que la LDTR atteint son objectif pour les loyers des baux en cours: ceux-ci n’augmentent que très lentement. «Pour ceux qui sont à la recherche d’un logement à louer, la situation est toute autre. Il est donc compréhensible qu’à Genève, les locataires restent longtemps fidèles à leur logement: la durée moyenne de location y est de 13,7 ans,

Subventions totales pour une rénovation énergétique

1. Zoug CHF 35'460.-

2. Bâle-Ville CHF 28'910.-

3. Vaud CHF 21'060.et les autres cantons romands

6. Valais CHF 18'310.-

9. Genève CHF 17'330.-

11. Berne CHF 15'310.-

19. Neuchâtel CHF 13'160.-

26. Jura CHF 9'280.- soit 2 ans de plus qu’à Lausanne et 5 ans de plus qu’à Zurich et Bâle.» Cela étant, le revers de la médaille montre que les logements locatifs existants y sont en moyenne plus vétustes et en moins bon état qualitatif que dans les autres grandes villes du pays. Second exemple pris, celui des subventions visant à favoriser l’atteinte des objectifs climatiques. Wüest Partner a créé un «calculateur de subventions» montrant l’ampleur des différences régionales. En matière de maison individuelle, mieux vaut habiter Zoug que le Jura, alors que la subvention fédérale reste la même (4910 CHF), celle du canton varie dans ce cas entre 28’600 CHF et 4020 CHF. S’y ajoute encore une éventuelle subvention communale. Pour les immeubles multifamiliaux, c’est le Valais qui est le plus généreux 68’570 CHF), tandis qu’Obwald ferme la marche (15’470 CHF). www.wdbm.ch

L’étude relève que le canton du Valais a réduit sa surface de terrains à bâtir de 500 hectares, le canton de Vaud de 470 hectares et Fribourg de 360 hectares. En revanche, du fait de sa forte croissance, Genève aurait classé en zone à bâtir 660 hectares. Généralement, hors le canton de Genève, la mise en œuvre de la loi sur l’aménagement du territoire est du ressort des communes. Celles-ci pourraient en profiter pour «mettre en place des incitatifs favorisant les activités de construction là où la desserte est bonne et la demande soutenue. Mais plusieurs obstacles entravent les progrès dans ce sens: des prescriptions trop complexes, des procédures d’autorisation de construire trop longues et des oppositions qui engendrent des incertitudes et retardent de grands projets». Bref, le constat de Wüest Partner fait ressortir la complexité de la situation suisse.

Serge Guertchakoff