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Chronique de DL Moneypark
DL MONEYPARK
Par Frédéric Tomassini, Conseiller
HAUSSE DES TAUX : QUELLES CONSÉQUENCES ?
Lors de nos entretiens de conseil, une question centrale porte sur la durée du financement hypothécaire. La question étant: faut-il se prémunir face à une remontée possible des taux en bloquant le financement hypothécaire sur une longue durée? Ou au contraire bloquer sur une tranche de plus courte durée à renouveler successivement et profiter de taux plus attractifs?
Afin d’évaluer les différentes stratégies, penchons-nous sur un exemple concret. Admettons qu’un couple nous sollicite pour l’achat d’un appartement avec l’octroi d’un prêt hypothécaire pour un volume de 1 million de francs.
Première stratégie: le couple choisit une solution sur une durée de 10 ans et bloque un prêt de CHF 1 million à un taux de 0,85%. Cela représente 8’500 d’intérêts par année x 10 ans = CHF 85’000 d’intérêts sur toute la durée du prêt. Les intérêts hypothécaires sont toutefois déductibles fiscalement. Le taux marginal d’imposition (TMI) permet de calculer l’économie ou l’augmentation d’impôt engendrée par une diminution ou un accroissement du revenu imposable. Si l’on retient, par exemple, un TMI de 35%, nous obtenons CHF 55’250. C’est la somme réelle qui impactera le revenu disponible du couple après déduction des intérêts sur son revenu imposable.
Deuxième stratégie: le même couple bloque un premier prêt hypothécaire de CHF 1 million sur une durée de 5 ans à un taux de 0,75%. À la fin de cette échéance, le prêt est renouvelé. Admettons que les taux aient légèrement remonté et qu’ils se situent désormais à 1% pour une durée de 5 ans. Nous obtenons alors un total de CHF 56’875 d’intérêts qui impacteront le revenu du couple sur la durée de 10 ans. À travers cet exemple, nous constatons que le blocage d’un taux fixe sur une plus longue durée a généré un gain financier net après impôt de CHF 1’625. Bien que le taux hypothécaire d’une tranche de courte durée soit généralement moins élevé que celui d’une tranche de moyenne-longue durée, le gain financier n’est pas assuré. Lors de notre analyse, c’est donc principalement 1) la différence entre le taux hypothécaire fixe à 5 ans et le taux fixe à 10 ans au moment du blocage initial, ainsi que 2) l’évolution des taux fixes à 5 ans, qui détermineront si la stratégie sera payante ou non.
Il est difficile de prévoir avec certitude l’évolution des taux hypothécaires qui seront proposés – dans notre exemple, lors du renouvellement après 5 ans - tant ils dépendent de facteurs économiques et personnels imprévisibles. Certaines analyses permettent toutefois de relever les tendances du marché
Quelle que soit la stratégie de financement choisie, dans l’éventualité d’une remontée des taux, votre prêt en sera impacté. Pour s’y préparer, nous recommandons de: • Bloquer son prêt sur du long terme, afin d’assurer la stabilité de son financement le plus longtemps possible ; • Constituer de l’épargne suffisante en période de taux bas qui pourra être utilisée pour réduire le prêt en cas de remontée des taux, par exemple à travers des produits de prévoyance, tels que les 3e piliers A ou B.
La réussite de votre stratégie dépendra d’événements fluctuants et aux implications larges. De plus, le choix de la durée du prêt doit se faire au cas par cas en fonction de chaque profil et de chaque projet immobilier. Y a-t-il une volonté de revendre le bien? Un départ à l’étranger? Le futur propriétaire est-il ouvert au risque? Tous ces facteurs doivent être pris en considération lors de la préparation du financement.
DL MoneyPark
Genève • Lausanne • Nyon • Vevey • Neuchâtel • Fribourg • Bulle • Morges Tél.: 022 730 10 10 • info@d-l.ch • www.d-l.ch
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V. Guimet Fils SA
LA TECHNOLOGIQUE AUX SERVICES DE VOS CANALISATIONS
Nettoyage, vidange, entretien, dépannage, inspections et réparations des installations des eaux privées et publiques: un métier hissé à la pointe de l’avant-garde par cette entreprise leader du marché genevois.
© V. Guimet Fils S.A.
Sylvain Roch, directeur général (à droite), avec Anthony Ramirez, chef du secteur de l’inspection par caméra satellite.
L’inspection et la localisation de l’invisible, c’est-à-dire les canalisations enterrées, les fuites souterraines, les conduites fissurées ou perforées qui sont désormais tracées par caméra satellite, tel est le concept révolutionnaire adopté par V. Guimet Fils SA. Allié à la radiodétection, ce matériel de dernière génération assure le diagnostic et les réfections nécessaires en limitant, voire en supprimant, les interventions importantes en surface (chaussée, bâtiments), ce qui diminue les coûts de gestion des réseaux d’eau. Desservie par un camion conçu sur mesure, entièrement aménagé et équipé d’un bureau informatisé, la technique de détection automatisée et de localisation de haute précision délivre des images en Full HD, qui permettent également d’informer le client en temps réel, s’il le désire. Grâce à son bras robotisé, la caméra satellite peut inspecter tous les branchements depuis la canalisation principale, et cela pour tous les diamètres utilisés dans notre pays, sur un parcours souterrain jusqu’à 350 mètres.
L’esprit d’innovation Dûment testée avant sa mise en service, la prestation par caméra satellite ajoute à l’esprit d’innovation qui caractérise l’entreprise. Il faut dire que Sylvain Roch, directeur général passionné par le métier, suit de près les dernières évolutions techniques et technologiques. Avant de gravir les échelons administratifs, il a forgé son expérience sur le terrain, en passant par toutes les étapes: manœuvre, chef d’équipe et technicien.
Société anonyme, mais néanmoins entreprise familiale depuis sept générations, l’entreprise, avec sa centaine de collaborateurs, assure le nettoyage et la vidange des conduites et des fosses, le nettoyage et curage des colonnes, l’entretien et la réparation des pompes de relevage et
Avec ses quarante camions et camionnettes équipés de matériel de pointe qui sillonnent le canton et la côte vaudoise, V. Guimet Fils SA assure la gamme complète des services d’assainissement des canalisations.
© V. Guimet Fils S.A.
La caméra satellite: détection et localisation de haute précision.
tous les travaux de maçonnerie liés aux opérations sur les installations hydrauliques. Quant au dépannage, le service d’urgence 7/7 et 24/24 intervient notamment pour régler les problèmes d’obstruction d’écoulement qui vont souvent de pair avec des refoulements ou des inondations. Les soucis de douches et éviers bouchés ou de grilles extérieures encombrées sont rapidement aplanis. Dans une vision écologique, l’entreprise n’utilise aucun produit chimique. Le nettoyage des collecteurs et des colonnes est effectué à l’eau chaude à haute pression. Forte de son expérience et de ses savoir-faire, l’entreprise, leader du marché genevois, s’est acquise une large clientèle parmi les régies immobilières, les collectivités publiques, les entreprises et industries, les professionnels de la construction et les propriétaires privés.
D’hier à aujourd’hui La réputation de la Maison qui repose sur près de 150 ans d’histoire apparaît comme un précieux gage d’avenir. La société fondée par Etienne Guimet en 1873 a en effet accumulé les défis. Spécialisée à ses débuts dans les travaux de ciment et d’asphaltage, elle connaît un développement rapide avec l’extension des faubourgs et l’émergence de nouveaux quartiers. En 1892, l’eau devenant l’élément essentiel de tout programme d’assainissement urbain, l’entreprise se lance parallèlement dans le domaine de la vidange sanitaire et hydraulique. «Elle se confronte à la vétusté du réseau d’égouts souterrains, puis au système du tout-à-l’égout qui imposent un entretien permanent des canalisations et le nettoyage régulier des conduits et des fosses, relate Sylvain Roch. Le drainage s’effectue grâce à l’eau du lac qui assure l’écoulement et l’évacuation des déchets.» L’extension du réseau d’égouts réalisée entre 1885 et 1900 propulsera Genève à la pointe du progrès en matière d’hygiène. Constituée en S.A en 1931 et présidée par la famille Roch, successeur du fondateur, l’entreprise perpétue un métier peu ordinaire, mais attachant à en croire le peu de turn-over du personnel chez V. Guimet Fils SA. «Grâce au CFC créé il y a quelques années, le métier de technologue en assainissement est par ailleurs en train de se professionnaliser» souligne Sylvain Roch, qui s’engage comme maître d’apprentissage et expert aux examens. L’entreprise qui forme régulièrement des apprentis compte dans ses équipes le premier titulaire romand dudit CFC, en 2017. Ce dernier, Anthony Ramirez, est aujourd’hui à la tête du secteur de l’inspection et de la localisation par caméra, composé d’une dizaine de personnes. Viviane Scaramiglia
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