Casur preserva el patrimonio público

En el Centro Internacional de Bogotá se erigen dos torres propiedad de la Caja de Sueldos de Retiro de la Policía Nacional, Casur, identificadas como el Centro empresarial y comercial San Martín; emblemáticas porque a finales de los años ochenta albergaban a la famosa cadena hotelera Hilton, además porque están dentro de las 20 edificaciones más altas de Bogotá.

En el año 2004 la firma Procomercio S. A. propone a Casur transformar esas dos torres, que tenían vocación hotelera, en un centro de servicios empresariales y corporativos, haciendo uso y goce de la mismas a través de un contrato de arrendamiento, comprometiéndose a realizar las inversiones necesarias para adecuar las instalaciones para ese fin, tales costos se cruzarían frente a cánones de arrendamiento previamente con- certados con el arrendatario y estableciendo un tope máximo para ello.

Para establecer la duración de ese contrato de arrendamiento se contó con el análisis de una banca de inversión que cuantificó el valor presente neto de los inmuebles en el 2004 ($69.000 millones), los flujos de caja que planteaba Procomercio S. A., el 30% de capital propio equity, y el 70% de la financiación, así como el OPEX y el CAPEX de la inversión planteada, ello definió que el plazo del contrato debía ser de 30 años, con el fin de garantizar una tasa interna de retorno, TIR, atractiva para las partes.

Esta vinculación de capital público y privado le generó a Casur en estos 18 años de contrato una altísima valorización de los activos colocados en este negocio inmobiliario, así como ingresos concepto de cánones de arrendamiento en efectivo; por su parte a Procomercio S.A. le permitió cerrar importantes negocios en el mercado inmobiliario, además de generar más de 1.200 empleos directos en el sector de la construcción y en el de servicios empresariales, así como la generación de utilidades.

Finalizando el año 2016, se presentaron diferencias entre el arrendador y el arrendatario, por unos supuestos costos adicionales de inversión, no autorizada por el arrendador y que tampoco fueron probados. Procomercio S. A. acudió al juez natural del contrato, un tribunal de arbitramento para que a través de ese proceso declarativo, definiera en derecho quién tenía la razón, además el arrendatario optó por dejar de pagar los cánones que una vez cruzada la inversión autorizada, venía facturando Casur y debían ser pagados en efectivo, aduciendo que si se le atendía su demanda los valores que le reconocieran los podía cruzar frente a esa facturación.

Casur, en cabeza del BG (r) Jorge Alirio Barón Leguizamón, director del momento, armó un equipo encabezado por los doctores Henry Sanabria y Felipe Andrade, de la firma Sanabria & Andrade, y acompañados del equipo de Casur se encargaron de atender la demanda arbitral, presentar una demanda de reconvención y recopilar todo el acervo probatorio definitorio en todas las etapas procesales, situación que fue altamente valorada por la Agencia Jurídica del Estado, que se hizo parte en el proceso, a través de su apoderado Pombo Caballero Asociados, y llegó a manifestar en la audiencia de alegatos finales que si todas las entidades estatales se defendieran como lo hizo Casur, el éxito en los procesos judiciales de demandas contra el Estado se potencializaría generando un ahorro significativo en las erogaciones del erario por condenas y se generaría un ahorro similar a las metas de recaudado de las tres últimas reformas tributarias.

El 12 de julio de 2021, el tribunal arbitral decidió, por unanimidad, a favor de Casur y negó el reclamo presentado por Procomercio S.A; además de declarar que la demandante fue quien incumplió el Contrato de Arrendamiento 60, en relación con las obligaciones de pago de cánones de arrendamiento y de prestación de la garantía de cumplimiento en los términos exigidos por el contrato y sus respectivas adendas. Sin embargo, dejó en claro la importancia de la relación de mutuo beneficio con la suscripción del contrato de arrendamiento y la necesidad de seguir ejecutándolo para beneficio de ambas partes; en tanto Procomercio

S. A., al haber sido creado con el objeto de ejecutar este contrato, podrá seguir cumpliendo su objeto social y Casur podrá seguir contando con la experticia y conocimiento del negocio que tiene el arrendatario para poder ejecutar debidamente el objeto contractual y extraer de los bienes arrendados el mayor provecho posible, con ventaja que se percibe ostensible, frente a la alternativa de una terminación abrupta del Contrato.

Sin embargo, dentro de este periplo del tribunal de arbitramento, es pertinente recordar que a mediados del mes marzo de 2020, la OMS declaró la pandemia ocasionada por el virus del Covid-19, situación que obligó al Gobierno Nacional a decretar aislamientos obligatorios, afectando sin lugar a duda el sector inmobiliario, lo que incidió dramáticamente en los porcentajes de ocupación del centro empresarial y comercial con al reducción ostensible de la fuente de ingresos que tenía Procomercio S. A., a través del subarriendo, para pagar la condena interpuesta por el tribunal de arbitramento y los cánones futuros a favor de Casur.

El Gobierno Nacional expidió el Decreto Ley 560 de 15 de abril de 2020, con el fin de crear un sistema de recuperación empresarial, amplio e incluyente, que facilitaría la preservación de la empresa y el empleo sin descuidar el crédito, y que abarcaría a todos los actores de la economía proporcionando soluciones efectivas y ágiles para afrontar eficazmente la crisis empresarial generada por el Covid-19.

Los procesos de insolvencia son instrumentos legales que facultan a los deudores en dificultades, renegociar sus obligaciones con sus acreedores para elaborar acuerdos de pago que les permitan continuar operando como empresa, preservar el empleo y atender el pago de sus obligaciones.

La celebración de este acuerdo le permite a Casur tener la expectativa de recuperar una cartera morosa por el orden de $40.341 millones de pesos, más unos intereses por el orden de $18.604 millones.

El 1 de diciembre de 2020, ante la Superintendencia de Sociedades, inició el trámite de Negociación de Emergencia de un Acuerdo de Reorganización de la sociedad Promotora de Comercio Inmobiliario S.A — Procomercio S. A.—, en los términos del Decreto Legislativo 560 de 2020 y demás normas concordantes.

El 3 de mayo de 2021, la Superintendencia de Sociedades convocó a audiencia de Negociación de Emergencia de un acuerdo de reorganización, estableciéndose como fecha para el desarrollo el día 10 de mayo de 2021. Casur, por su parte, con el fin de seguir protegiendo sus derechos como el acreedor mayoritario de Procomercio S. A., contrató los servicios del doctor Carlos Borrero Flórez, a través de su firma Borrero Illidige Advisors S. A. S.; un experimentado abogado en el trámite de negociaciones concursales ante de la Superintendencia de Sociedades que ha abordado grandes casos de renombre nacional. Dentro del proceso concursal se presentaron inconformidades frente al proceso de graduación y derechos de voto que fueron de especial dedicación por parte del juez del concurso, suscitando incluso la práctica de varias pruebas de oficio.

Procomercio S. A., ante estas inconformidades de Casur, solicitó evaluar la posibilidad de conciliar las mismas e igualmente, facilidades de pago para las deudas anteriores al 1 de diciembre de 2020 que ascendían a $30.760 millones y las posteriores que llegaban al orden de $9.581 millones.

El BG (r) Nelson Ramírez Suárez, actual director de la Caja de Sueldos de Retiro de la Policía Nacional, posesionado el 4 de agosto de 2021, decide evaluar la solicitud del arrendatario y continúa con la asesoría del doctor Carlos Borrero, además de conformar un equipo a su alrededor con dos abogados adicionales y un economista, buscando los mecanismos destinados a identificar alternativas para que Procomercio S. A. se mantuviera como unidad de explotación económica y para que pudiera pagar la deuda que se había venido acumulando a favor de Casur y como fuente generadora de empleo, tal como había sido la iniciativa del

Gobierno Nacional en su estrategia de recuperación económica y social del país.

Esta situación fue comunicada a la Superintendencia de Sociedades el 13 de septiembre de 2021, esta ac cedió a suspender la continuación de la audiencia en consideración de los acercamientos con un acreedor, cuyas decisiones y acuerdos eran de vital importancia para la continua ción del negocio, acuerdos que, de concretarse podrían dar un giro sus tancial al acuerdo de reorganización.

El equipo de trabajo de Casur uti lizó más de 1.800 horas de servicios profesionales especializados, 60 reu niones internas, 18 mesas de trabajo con Procomercio S. A. y 12 reuniones con los representantes legales para poder facilitar la aprobación de un acuerdo de reorganización, median te la mejora del flujo de caja de los deudores a través de capitalización de acreencias, descarga de deudas y pactos de deuda sostenible, con el delicado cuidado de salvaguardar y proteger el erario garantizando que las acreencias no perdieran valor ad quisitivo en el tiempo por efectos in flacionarios, además de buscar una tasa de interés sostenible y pagable que permitiera llevar a flote la em presa como agente económico.

El día 10 de agosto de 2022 en la Superintendencia de Socieda des se reanudó la audiencia para resolver las inconformidades; sin embargo, el juez de concurso valo ró la propuesta de conciliación presentadas por Casur y Procomercio S. A., destacando que era evidente el juicioso trabajo en estos meses de negociación por la profundidad de las mismas y la seriedad de las partes en la evaluación de las diferentes variables, lo que permitió la presentación de un acuerdo de reorganización ajustado con soporte en flujo de caja proyectado seriamente elaborado, con la robustez necesaria para garantizar un pacto de deuda sostenible que conserve la empresa y que garantice los derechos no sólo de Casur, sino de todos los acreedores. Esta situación fue refrendada por los asistentes a la audiencia toda vez que no se presentó ninguna objeción, por lo que el juez del concurso procedió a confirmar el acuerdo y por ende a otorgarle el control de legalidad correspondiente.

La celebración de este acuerdo le permite a Casur tener la expectativa de recuperar una cartera morosa por el orden de $40.341 millones de pesos, más unos intereses por el orden de $18.604 millones, que aunados a la proyección de cánones fijos en lo que resta del contrato por $201.609 millones, le permitirá al Estado colombiano contar con una fuente de ingresos que podría estar alrededor de $258.919 millones dentro de los próximos años. Además, si el negocio se recupera en los índices de ocupación pre pandémicos se podría alcanzar un flujo económico superior por concepto de cánones variables.