Regulación de locales comerciales en tiempos de Covid ……………………........ ¿Para qué les sirve a los empresarios que Caldas y Manizales

Foto: Alejandro Castrillón

Regulación de locales comerciales en tiempos de Covid

Por: Carolina Márquez Yepes Abogada socia de la firma Márquez Abogados y Asociados

Con ocasión de la pandemia, el desarrollo de la actividad empresarial en un espacio físico se está revaluando y toda la regulación que ha expedido el Gobierno para los locales comerciales, ha

permitido minimizar un poco los efectos de la terminación del contrato de arrendamiento o el incumplimiento que puede comportar el mismo, pues las consecuencias han desbordado cualquier medida.

En el marco de las disposiciones de restricción para el desarrollo de algunas actividades comerciales, del 15 de abril al 30 de junio, el Gobierno implementó medidas en materia de arrendamientos de locales comerciales, que también aplicaron para entidades sin ánimo de lucro, si el arrendatario tenía la condición de comerciante persona natural, o si se trataba de una micro, pequeña o mediana empresa. Algunas de ellas son:

Suspensión de las acciones de desalojo.

Aplazamiento para el reajuste del canon de arrendamiento cuando coincidía el aumento en este periodo.

No cobro de penalidades, indemnizaciones, intereses de mora o sanciones establecidas desde el contrato por las partes o contempladas en la ley.

Aplicación de intereses corrientes al 50% de la tasa de interés bancario, para los cánones causados en el periodo señalado, que no fueren pagados en tiempo.

Salvo acuerdo diferente, los contratos que terminaran en el tiempo estipulado, serían prorrogados automáticamente hasta el 30 de junio, y los que iniciaran en el tiempo establecido, quedaban pospuestos para iniciar después de la fecha mencionada.

Frente a cualquier conflicto entre las partes, existe la obligación de demostrar el acuerdo previo al que se intentó llegar entre los contratantes.

Como se puede evidenciar, en este periodo resultaron de suma importancia los acuerdos suscritos entre las partes para variar las condiciones iniciales que se habían pactado para la ejecución del contrato en tiempos de normalidad, pues la regulación del Gobierno lo que hizo fue aplazar las consecuencias de ciertas situaciones durante un periodo determinado, más no excusar el incumplimiento de las obligaciones que surgen de los contratos.

Posterior a esto, el decreto 797 de junio pasado reguló la terminación unilateral de los contratos cuando los arrendatarios así lo decidieran y siempre que, al 10 de junio de 2020 por las medidas del Gobierno, se encontraran en imposibilidad de desarrollar ciertas actividades.

Bajo los presupuestos establecidos en esta regulación, los arrendatarios podrían terminar el contrato hasta el 31 de agosto de 2020 bajo dos condiciones: la primera, que se encuentren al día con todas sus obligaciones a la fecha de terminación; y la segunda, que cancelen un tercio de la cláusula penal que se hubiere pactado, y en los casos donde no se realizó, se cancele por lo menos lo correspondiente a un canon de arrendamiento.

Ahora, si estas salidas no fueren suficientes, porque no siempre lo son ante una crisis que tiene tal magnitud, si bien es posible adentrarse al estudio de la fuerza mayor o caso fortuito para determinar si aplica o no a determinado contrato o a las causales de terminación que en los mismos se acuerdan o que están en la ley, queda claro que siempre lo mejor frente a un conflicto que no ha sido previsto por las partes como ha ocurrido con esta pandemia, es llegar al acuerdo. Una conciliación entre las partes que suscribieron el contrato para arrendamiento de local comercial, permite regular las consecuencias de la terminación de la relación contractual y todo lo que ello implica al margen de lo que se haya dispuesto en el contrato o en la ley, sea porque este acuerdo se realice en un documento privado entre las partes con todos los requisitos y elementos para un contrato de transacción, o ya sea porque se realice ante un Centro de Conciliación como el de la Cámara de Comercio de Manizales por Caldas.

Lo anterior, teniendo presente que no resulta ser del todo cierto que lo ocurrido con la pandemia, sea una justa causa de terminación de un contrato, pues cada situación debe ser valorada de una forma particular en relación con los antecedentes que lo generaron y la valoración del mismo frente al desarrollo de la actividad comercial, ya que no todas resultaron afectadas y fueron restringidas de parte del Gobierno Nacional, o por lo menos no por todo el tiempo desde que fue decretada la emergencia