Manual do Logista Locatário by CDL/BH

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Índice Escolha do local para se estabelecer.............................................03

– Consulta prévia à Prefeitura sobre a possibilidade de alvará de localização, funcionamento, condições sanitárias, etc – Estudos sobre a atividade a ser exercida no local

Verificação das condições do imóvel............................................04 – Laudo inicial das condições do imóvel – Imóvel vinculado a um condomínio – Direito de vizinhança

Negociação e formalização do contrato de locação...................06 – Valor da locação – Objeto do contrato – Impostos, taxas e seguro contra incêndio – Prazo – Luvas – Cuidados do locatário na hora da contratação

Garantias da locação......................................................................10 – Garantias do contrato da locação – Fiança – Seguro-fiança locatícia – Caução – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Manutenção do contrato de locação.............................................14 – Direito de cumprimento do contrato até o final – Como garantir a locação no caso de venda a terceiros

Renovação do contrato de locação.................................................15 – Direito de renovação do contrato – Como exercer o direito – Motivos do locador para não renovar o contrato – Contagem do prazo – Negociações entre locador e locatário

Revisão do valor da locação............................................................18 – Condições para a revisão do valor de locação

Extinção da locação e retomada do imóvel..................................19 – Quando a locação pode ser desfeita – Garantia de que a mesma atividade que o locatário mantinha não será exercida no local

Deveres do locador e do locatário.................................................20 – Obrigações do locador – Obrigações do locatário – Calendário da ação renovatória

Escolha do local para se estabelecer • Consulta prévia à Prefeitura sobre a localização, o funcionamento, as condições sanitárias, etc O empresário que desejar se estabelecer em determinado ponto comercial, mudar de endereço ou constituir uma filial, primeiramente deve conhecer muito bem o local pretendido antes de assinar um contrato de locação comercial. Isso é importante porque, se for firmado o contrato de locação e o local não puder ser aprovado para o tipo de atividade do locatário, a rescisão do contrato poderá ser onerosa, visto que sempre há a previsão de uma multa rescisória. Nesse caso, em se tratando do município de Belo Horizonte, é recomendável que o interessado faça uma consulta prévia perante a Prefeitura de Belo Horizonte, acessando o seu endereço eletrônico. É importante que na consulta esteja bem detalhado o objetivo social, para que sejam avaliadas as condições especiais de funcionamento, condições sanitárias, etc. • Estudos sobre a atividade a ser exercida no local Após a consulta prévia, o interessado deve fazer uma pesquisa sobre a viabilidade de sua atividade no local. Não basta gostar do ponto comercial. Existem consultorias especializadas que são capazes de apurar as possibilidades de sucesso do empreendimento no local. Isso pode ser um fator de grande importância para a tomada de decisão sobre a locação do imóvel.

Verificação das condições do imóvel • Laudo inicial das condições do imóvel Tão importante quanto a escolha da localização do imóvel a ser locado é a verificação das suas condições de uso e segurança. O imóvel deve estar em boas condições para abrigar os móveis, utensílios, mercadorias e as pessoas que nele forem trabalhar. E é nessas condições que deverá ser restituído ao dono no final do período da locação. O acompanhamento de elaboração do laudo de vistoria inicial é muito importante, pois o locador e o locatário terão a descrição das reais condições do imóvel e poderão estabelecer regras para eventuais reformas necessárias ou de simples embelezamento e conhecer as características e condições de devolução do mesmo. • Imóvel vinculado a um condomínio Se o imóvel estiver vinculado a um condomínio, é preciso ficar atento a este custo, que naturalmente será somado ao valor do aluguel. Os locadores geralmente estabelecem no contrato de locação, que as despesas de condomínio, bem como o pagamento do IPTU são de responsabilidade dos locatários.

A própria lei de locações - Lei. 8245/91 – prevê no seu artigo 23 que o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, aquelas necessárias à administração, especialmente: a) Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) Consumo de água e esgoto, gás e luz das áreas de uso comum; c) Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum; e) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. • Direito de vizinhança Estando ou não o imóvel comercial em condomínio, o seu uso deve atender à sua finalidade, e respeitar a relação entre os vizinhos. Portanto, para manter a harmonia, o locatário deve, por exemplo: a) Moderar no uso de aparelhos de som para propaganda de produtos para não incomodar os vizinhos e seus clientes;

b) Zelar para que o comportamento de empregados e clientes não seja abusivo; c) Tratar com cuidado o acondicionamento de lixo para coleta pública; d) Evitar que a carga e descarga de mercadorias atrapalhe o desenvolvimento da atividade de seu vizinho. Observações: • Para os estabelecimentos situados em condomínio, o Código Civil prevê no seu artigo 1.337 a possibilidade de ser aplicada multa por reiterado comportamento antissocial. • O Código de Posturas de Belo Horizonte também tem regras de conduta para o uso do espaço e bem público. Dentre essas regras está o uso de som, regulando o nível adequado para cada horário e prevê, em todos os casos, a aplicação de penalidades no caso de uso indevido ou abusivo.

Negociação e formalização do contrato de locação

• Valor da locação Verificar o valor da locação de imóveis similares nas imediações do imóvel pretendido é fator essencial para uma boa negociação ou para se pretender a revisão do valor da locação no futuro. Procure um corretor de confiança ou uma imobiliária para avaliar a proposta de valor da locação, antes de “fechar” o negócio, caso você não tenha experiência para avaliar o valor pretendido pelo Locador. • Objeto do contrato O objeto social do locatário deve ser bem detalhado no contrato e conhecido pelo locador. Isso evita que depois o locador pretenda a rescisão do contrato, alegando que a atividade exercida pelo locatário não estaria por ele autorizada, e que no caso haveria o descumprimento contratual. Também é importante que a eventual alteração do objeto social seja comunicada ao locador, em respeito à recíproca relação de confiança. • Impostos, taxas e seguro contra incêndio Essas obrigações são do locador, conforme previsto no próprio artigo 22, VII da Lei de Locações. Entretanto, se for estabelecido no contrato que o locatário deverá arcar com esses encargos, essa regra terá validade. Portanto, considerando que esses custos agregam ao valor da locação, as partes podem convencionar a forma menos onerosa para o cumprimento da obrigação. Exemplos disso são o parcelamento do IPTU (quando possível pela legislação Municipal) e a escolha de uma seguradora que tenha uma proposta que melhor atenda aos interesses das partes. • Prazo O prazo a ser definido no contrato de locação é muito importante, justamente para assegurar ao locatário a tranquilidade de formação do ponto comercial e que o investimento feito com a decoração, embelezamento, etc., possa reverter em seu benefício.

Outro aspecto relevante sobre o prazo da locação é para efeitos de renovação do contrato. (Este tema será melhor abordado no item que trata do direito de renovar o contrato). Portanto, se você confia no sucesso de sua atividade, para ficar garantida a continuidade da locação, o melhor é ter um contrato com um prazo mais estendido. • “Luvas” As famosas “luvas” cobradas pelos locadores sobre a locação não residencial é sempre uma dúvida para o locatário. A cobrança de “luvas” já foi expressamente proibida por meio do Decreto 24.150 de 1934, tanto no início da locação, quanto na renovação do contrato. Atualmente, a Lei de locações (8.245 de 1991) somente proíbe a cobrança de “luvas” quando há a renovação do contrato, o que significa que o locador pode exigi-las em relação ao contrato inicial. Nessa hipótese, o candidato à locação do imóvel deve avaliar se seria conveniente pagar o preço. Caso a exigência de “luvas” seja feita na renovação, até mesmo de maneira disfarçada, como: encargo especial, ajuste especial, prêmio, etc., isto pode ser questionado judicialmente. Assim, podemos afirmar que é permitida a cobrança de “luvas” no início do contrato de locação e proibida na sua renovação. • Cuidados do locatário na hora da contratação a) Ter orientação jurídica para a elaboração ou adesão ao contrato de locação comercial. b) Obter a cópia do contrato com a assinatura dos locadores, e testemunhas, com a fixação do prazo de locação.

c) Certificar-se de que o termo de vistoria inicial corresponde ao que efetivamente se encontra no imóvel e guardá-lo para conferência com o termo de vistoria final, quando ocorrer a entrega das chaves. d) Obter a prévia aprovação de concessão de alvará de localização do Município, com o objetivo de verificar se sua atividade poderá ser desempenhada no local. e) Verificar se o imóvel atende às exigências e recomendações instituídas pelo Corpo de Bombeiros, que garantam a segurança contra os perigos de incêndio, tais como: • Todos os edifícios ou espaços comerciais, industriais ou de prestações de serviços e os prédios de apartamentos residenciais devem possuir o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Esse é utilizado para certificar que a edificação atende às condições previstas na legislação, relativas à segurança contra incêndio e pânico; • A vistoria para emissão do AVCB deverá ser requerida pelo proprietário, ou responsável pelo uso, ou responsável técnico legalmente habilitado, ou representante legal sob pena de serem aplicadas sanções administrativas (advertência escrita, multa e interdição do estabelecimento); • AVCB terá validade de dois anos, com exceção das construções provisórias que terão prazo estabelecido em Instrução Técnica; • O proprietário do imóvel ou o responsável pelo uso deve manter as medidas de proteção contra incêndio e pânico em condições de utilização e manutenção adequadas; • As exigências de equipamentos de combate a incêndio estão contidas no Decreto nº 44.270/2006, que pode ser acessado no site do Corpo de Bombeiros da Polícia Militar de Minas Gerais – www.bombeiros. mg.gov.br.

Garantias da locação • Garantias do contrato de locação Na hora de contratar a locação ou renová-la, o locador pode exigir garantias para que o contrato seja efetivamente cumprido, e por isso ele pode exigir do locatário: • Fiança; • Seguro-fiança locatícia; • Caução – que poderá ser com bens móveis ou imóveis; • Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Observação 1: Não é permitida mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação, sob pena de ser anulada. Observação 2: Qualquer uma das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel (“entrega das chaves”), ainda que tenha sido prorrogada a locação por prazo indeterminado, exceto se estiver previsto de outra forma em contrato. Observação 3: O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de ser desfeita a locação.

Requisitos das garantias: Fiança É uma garantia contratual prestada por terceiro, o fiador, que será indicado pelo próprio locatário, e responsabiliza-se pelo cumprimento das obrigações por esse assumidas, caso não as cumpra. O locador poderá exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: a) Morte do fiador; b) Ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; c) Alienação ou gravação dos bens imóveis do fiador ou sua mudança de endereço sem comunicação; d) Exoneração do fiador; e) Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; f) Desaparecimento dos bens móveis; g) Desapropriação ou alienação do imóvel. Ponto favorável: É uma modalidade sem ônus para o locatário e uma das mais rápidas, para fins de aprovação do cadastro. Ponto desfavorável: O fiador tem o direito de deixar o encargo, em contratos por prazo indeterminado, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 dias após a notificação do credor. E tendo em vista a responsabilidade, isso dificulta a substituição do fiador. Seguro-fiança locatícia O seguro-fiança locatícia garante o pagamento do aluguel e dos demais encargos do locatário em caso de inadimplência.

O locatário deve contratar uma apólice de seguro, em que o locador é o único beneficiário. O valor do prêmio a ser pago depende da análise de crédito de quem deseja alugar o imóvel, e por isso varia, geralmente, entre uma a três vezes o valor do aluguel do imóvel. Ponto favorável: Por depender apenas da vontade do locador e da análise de crédito do locatário, o seguro-fiança é a modalidade que dá mais liberdade e independência a quem está procurando um imóvel. Por vezes, o valor pode ser parcelado junto à seguradora. Ponto desfavorável: O valor do seguro-fiança depende da análise de crédito e também do que o locador exige de cobertura do locatário. Por isso, é impossível saber antes de começar a negociação quanto terá que se desembolsar. O dinheiro pago pelo prêmio do seguro fiança não retorna. Geralmente, os contratos de seguro fiança são de renovação anual, ou seja, a cada ano é preciso investir um novo montante. Caução Pode ser dada em bens móveis ou imóveis. No caso de bens móveis, a caução deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos. Em caso de caução de bens imóveis, essa deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Conforme previsão na Lei de Locações, a caução em dinheiro não poderá exceder três meses de aluguel. Além disso, deverá ser depositada em conta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens decorrentes do rendimento da poupança. Ponto favorável: A caução vale para todo o período do contrato. Em caso de caução em dinheiro, o valor retorna com rendimentos ao final do contrato.

Ponto desfavorável: Isso pode representar um valor muito alto para o locatário tirar do seu fluxo. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento Desde 2005, os locatários sem fiador encontram esta quarta modalidade de garantia. Nessa modalidade, o futuro locatário oferece ao locador um fundo de investimento, negociado ou não em bolsa, como garantia. Esse fundo deve ser subordinado à tutela da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para administração de sua carteira e rendimentos, conforme previsto na Lei 11.196/2005. Em caso de inadimplência do locatário, essas quotas de investimento serão entregues como garantia ao locador. Neste caso, o locador deverá notificar o locatário para que este pague a dívida em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas. Se a dívida não for paga, o locador deverá pedir ao administrador do fundo, para que transfira o valor suficiente para saldar a dívida. As cotas do fundo garantidor ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto permanecer a relação de locação. A cessão deverá constar no contrato de locação, mencionando o prazo de duração, determinado ou indeterminado. Ponto favorável: Se o locatário já tiver um fundo de investimento e este for aceito como garantia, não há maiores custos envolvidos. Sem inadimplência, o dinheiro retorna com rendimentos. Ponto desfavorável: Para começar um título de capitalização é preciso desembolsar em torno de 10 vezes o valor do aluguel, investimento que pode acabar sendo muito alto. Além disso, vários possuem uma taxa de administração que acaba por comprometer o rendimento do investimento.

Manutenção do contrato de locação • Direito de cumprimento do contrato até o final Uma vez formalizado o contrato de locação, fica garantido ao locatário o direito de sua manutenção até o prazo final previsto em contrato e o locador não pode exigir a entrega do imóvel antes do referido prazo. Por outro lado, caso o locatário não queira mais continuar no imóvel, a lei lhe autoriza a rescindir antes do prazo estabelecido no contrato, arcando com a multa rescisória, caso esteja prevista no contrato. Essa multa, segundo entendimento dos Tribunais, deve ser proporcional ao tempo que restar do contrato. • Como garantir a locação no caso de venda a terceiros De acordo com a Lei de Locações, se o locador pretende vender o imóvel, caberá ao locatário o direito de preferência na compra, em iguais condições que seriam dadas a terceiros interessados. Porém, se o locatário não quiser ou não tiver condições de adquirir o imóvel, o locador estará liberado para vender para terceiros. A mesma lei assegura que o terceiro adquirente do imóvel não é obrigado a respeitar a locação existente e deve disponibilizar ao locatário o prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupar o imóvel. Para que o locatário se veja protegido de perder o investimento que

teve na formação do seu ponto comercial e tenha garantida a continuidade do contrato, deverá proceder da seguinte forma: a) Fazer com que conste no contrato de locação, que caso haja a venda do imóvel a terceiro, este respeitará o contrato de locação até então existente entre o antigo dono e o locatário; b) Averbar o contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis, de forma a tornar pública a intenção do locador e locatário, para que terceiros também possam conhecer o que ficou acordado.

Renovação do contrato de locação • Direito de renovação do contrato Para que seja assegurado o direito de renovar o contrato, a Lei de Locações exige: a) que o contrato esteja em vigor; b) que o contrato tenha o prazo mínimo de 5 (cinco) anos; c) que a mesma atividade tenha sido exercida no local pelo prazo mínimo de três anos; d) que o pedido seja feito no prazo mínimo de um ano antes, até o máximo de seis meses antes do término do contrato em vigor;

e) que seja comprovada idoneidade financeira do fiador, mesmo que não tenha existido alteração no contrato de fiança. Quando o contrato é celebrado com o prazo inferior a cinco anos, o locatário deve buscar a renovação por meio de um termo aditivo ou novo contrato com o locador. Isso evita que entre um contrato e outro transcorra tempo superior a um mês. Embora não tenha na lei a definição do prazo para a assinatura do termo aditivo ou de novo contrato, que dará continuidade ao contrato expirado, é recomendável que isso aconteça o mais breve possível. Se o locatário deixar muito tempo passar, não poderá somar o tempo do antigo contrato e assim não cumprirá o requisito legal. Então, o locatário deve ter atenção especial para o intervalo de sucessão dos contratos, para não descaracterizar a continuidade dos mesmos. Outra informação importante para fins da renovação contratual é que o contrato a ser renovado deve estar em vigor. Assim, deixar que o contrato fique por prazo indeterminado não é uma boa medida. • Como exercer o direito Quando o contrato de locação estiver atingindo o prazo máximo de seis meses, antes do seu termo final, o locatário deve buscar sua renovação junto ao locador. E se esse se recusar ou se tornar inerte, o locatário deve constituir um advogado para propor a ação renovatória e garantir sua continuidade no imóvel. • Motivos do locador para não renovar o contrato Ao propor a ação renovatória na forma legal, isso garante ao locatário o direito de renovar o contrato em vigor, mas o locador poderá apresentar contestação. Ele poderá alegar em sua defesa, além de questões de direito, outras definidas em lei, que poderiam convencer o juiz a não conceder a renovação, como por exemplo: a) Que o locatário não preenche os requisitos estabelecidos na lei.

b) Que tem proposta de terceiro para a locação, em condições melhores. c) Que por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que resultarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; não está obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52). d) Que o imóvel será utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, de acordo com a previsão legal. Nessas hipóteses, o juiz poderá não conceder a renovação, mas concederá o prazo de seis meses, para que o locatário deixe o imóvel. Esse prazo é contado a partir da data que não tiver mais recursos no processo. É bom lembrar que devido à complexidade, este tipo de ação não pode ser conduzido no âmbito dos Juizados Especiais, sendo necessária a contratação de um advogado, que atuará na Justiça Comum. • Contagem do prazo A contagem do prazo para propor a ação renovatória deve ser feita da seguinte forma: Contratos firmados com prazo superior a cinco anos: • O locatário deverá propor a ação renovatória quando estiver faltando entre um ano ou até o máximo de seis meses para o término do contrato. Contratos firmados com prazo inferior a cinco anos: • Verificar se o somatório dos prazos do contrato, termos aditivos ou novos contratos atinge o tempo mínimo de cinco anos;

• Verificar a data de início e final do último contrato ou termo aditivo à locação e, na data em que estiver faltando entre um ano até seis meses para o término do contrato, o locatário deve propor a ação renovatória; • Negociações entre locador e locatário Garantida a renovação contratual, nenhuma outra negociação é necessária entre locador e locatário, pois as regras dessa relação já estão definidas no contrato renovado. Por outro lado, aquele que não tem as condições de renovação ou que perdeu o prazo para propor a ação renovatória, o ideal é buscar o entendimento com o locador, caso o ponto comercial lhe seja interessante, seja pelo preço, comodidade, etc.

Revisão do valor da locação O direito de rever o valor da locação é tanto do locador quanto do locatário. O objetivo é de aproximar-se ao valor de mercado condizente com as características de cada imóvel. Assim, quando o locatário entender e tiver como provar que o valor da locação está acima do preço de mercado, pode pleitear que seja ajustado pelo locador. Deste modo, o locatário poderá propor uma ação judicial específica, caso o locador não lhe atenda espontaneamente.

A medida revisional visa restabelecer o equilíbrio contratual entre as partes, alterar a periodicidade do reajuste ou mesmo modificar o índice a ser aplicado. • Condições para a revisão do valor de locação De acordo com a lei, há exigência de um período de três anos para que seja cabível a ação revisional. Dessa forma, deve ser decorrido o prazo de três anos a contar do começo do contrato ou da última modificação contratual realizada entre as partes.

Extinção do contrato de locação e retomada do imóvel • Quando a locação pode ser desfeita A locação poderá ser desfeita nos seguintes casos: a) Por mútuo acordo; b) Em decorrência da prática de infração legal ou contratual; c) Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; d) Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

e) Se o novo proprietário do imóvel locado não quiser manter o contrato de locação, pelo que deverá disponibilizar o prazo de noventa dias para a desocupação. • Garantia de que a mesma atividade não será exercida no local Na retomada para uso próprio, o ramo de atividade a ser explorado pelo locador não poderá ser o mesmo do locatário, salvo se a locação envolvia também o fundo de comércio e as instalações inerentes ao ramo de atividades. O locatário terá direito à indenização para o ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que suportar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio se o locador, no prazo de três meses a contar da entrega do imóvel, não lhe der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Deveres do locador e do locatário Obrigações do locador 1) Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; 2) Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

3) Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 4) Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 5) Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, no momento da sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; 6) Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; 7) Pagar as taxas de administração imobiliária, e de intermediações, entre elas as despesas necessárias à comprovação da idoneidade do possível locatário ou de seu fiador; 8) Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra incêndio, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo informação expressa em contrário no contrato; 9) Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; 10) Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: a. Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b. Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c. Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d. Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e. Instalação de equipamento de segurança e de combate a incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f. Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g. Constituição de fundo de reserva.

Obrigações do locatário 1) Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao mês vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; 2) Utilizar o imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; 3) Restituir o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; 4) Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; 5) Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; 6) Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; 7) Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida ao locatário; 8) Pagar as despesas de telefone e de consumo de luz, gás, água e esgoto; 9) Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; 10) Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; 11) Pagar o prêmio do seguro de fiança;

12) Pagar as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, aquelas necessárias à administração respectiva, tais como: a. Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b. Consumo de água e esgoto, gás e luz das áreas de uso comum; c. Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d. Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e. Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; f. Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g. Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h. Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i. Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas acima, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. Observação: O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas ordinárias do condomínio, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Calendário da ação renovatória Contrato de locação Data de início

Data para propor a Ação Renovatória

Data do término

Requisitos para a renovação: • 3 anos do mesmo objeto; • 5 anos de contrato ininterrupto; • Prova de idoneidade financeira do fiador. Observação importante: A ação deve ser proposta no prazo máximo de 6 meses antes de vencer o contrato em curso, mas recomendamos a observância do prazo de 7 (sete) meses, evitando-se a perda do mesmo.

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