Il nuovo PGT. Perequazione urbanistica

Comune di Milano

Milano

Direzione Centrale Sviluppo del Territorio Settore Pianificazione Urbanistica Generale

Il nuovo PGT Perequazione urbanistica

Simona Collarini Centro Studi PIM 14 novembre 2012

Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12 e s.m.i.

Legge per il governo del territorio

CAPO II - PIANIFICAZIONE COMUNALE PER IL GOVERNO DEL TERRITORIO Art. 11. Compensazione, perequazione ed incentivazione urbanistica Sulla base dei criteri di cui al comma 1, nel piano delle regole i comuni, a fini di perequazione urbanistica, possono attribuire a tutte le aree del territorio comunale, ad eccezione delle aree destinate all’ agricoltura e di quelle non soggette a trasformazione Urbanistica, un identico indice di edificabilità territoriale,……

I Comuni istituiscono il registro delle cessioni dei diritti edificatori, aggiornato e reso pubblico secondo le modalità stabilite dagli stessi Comuni.

Codice Civile Art. 2643.

Atti soggetti a trascrizione.

Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: 2-bis) i contraenti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale; (1)

PGT DOCUMENTO DI PIANO art. 2 Perequazione urbanistica – principi generali

1. L’applicazione dei diritti edificatori in forma perequata prevista dal Documento di Piano è strumento di equità tra le parti interessate in relazione alla distribuzione dei benefici, delle opportunità e degli oneri derivanti dalle trasformazioni urbanistiche degli ambiti coinvolti e regolati dal Documento stesso. Essa è inoltre finalizzata all’acquisizione a titolo gratuito da parte del Comune delle aree destinate alla realizzazione delle dotazioni territoriali pubbliche e di interesse pubblico e generale previste dal Piano dei Servizi e dall’Allegato 3 “Schede di indirizzo per l’assetto del territorio” e Tabella dati quantitativi -.

2. Mediante l’applicazione del meccanismo perequativo i proprietari interessati, indipendentemente dalle specifiche destinazioni d’uso assegnate alle singole aree, partecipano, in misura proporzionale alle proprietà possedute, alla capacità edificatoria riconosciuta dal PGT e agli oneri per la realizzazione della dotazione di servizi.

PGT PIANO DELLE REGOLE art. 7 Perequazione urbanistica 1. Il Piano delle Regole definisce l’ambito di applicazione della perequazione urbanistica sulla base dei criteri contenuti nel Documento di Piano.

2. Nelle aree disciplinate dal Piano delle Regole, la perequazione attua il principio di equità, attribuendo a tutte i medesimi diritti edificatori (indice di Utilizzazione territoriale perequato).

3. La perequazione urbanistica è finalizzata all’acquisizione da parte dell’Amministrazione Comunale dei suoli per verde urbano, infrastrutture per la mobilità , depositi dei trasporti metropolitani ed edilizia residenziale sociale.

4. L’utilizzazione, anche in forma frazionata, dei diritti edificatori, comporta la cessione gratuita al Comune delle corrispondenti aree individuate dal Piano dei Servizi, previa verifica da parte del soggetto competente della necessita o meno della loro bonifica. Ove sia necessario, le medesime dovranno essere bonificate, cosi come previsto dalla normativa vigente, a cura e spese dei soggetti responsabili della contaminazione dei suoli dei siti o dai relativi proprietari qualora i responsabili non fossero individuati, in armonia con i principi e le norme comunitarie, ai sensi del D.Lgs. 152/2006, nonchè ai sensi delle vigenti norme per l’utilizzo pubblico. Tali aree non concorrono al soddisfacimento delle dotazioni urbanistiche connesse agli interventi edilizi. In fase di attuazione l’Amministrazione comunale, verificata la congruità per estensione e conformazione delle aree cedute e la loro coerenza con i programmi comunali, valuterà forme e modalità di gestione pubblica e/o privata delle stesse.

5. L’impiego, anche in forma frazionata, dei diritti edificatori di cui al comma 4 è libero e può essere esercitato su tutto il territorio comunale edificabile nel rispetto delle presenti norme e di quelle dei vigenti Regolamenti Edilizio e d’Igiene.

6. I contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori di cui ai precedenti commi 4 e 5, nonché delle aree che li generano, devono essere redatti nella forma di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, trascritti nei Registri Immobiliari ai sensi dell’art. 2643 comma 2 bis, del Codice Civile, nonchè annotati, all’atto della loro trascrizione, nei Registri Immobiliari, nell’apposito Registro delle Cessioni dei diritti edificatori previsto all’art. 11 della L.R. 12/2005 e s.m.i..

7. In particolare sono annotati sul Registro delle Cessioni dei diritti edificatori: a. le cessioni al Comune delle aree; b. i trasferimenti a terzi dei diritti edificatori o di quei diritti derivanti dagli interventi di cui agli artt. 9 e 10, nei limiti ivi indicati; c. la disciplina delle aree ove sono realizzati servizi; d. i diritti edificatori afferenti le aree di cui alla lett. a.

8. Il Registro delle Cessioni dei diritti edificatori è pubblico e consultabile da chiunque faccia domanda.

9. Il Certificato Urbanistico è emesso integrato con le informazioni relative alla cessione dei diritti edificatori interessanti l’area per la quale e stato richiesto. Ogni utilizzazione dei diritti edificatori deve essere accompagnata dal Certificato Urbanistico. Il Registro delle Cessioni dei diritti edificatori e tenuto dal competente Ufficio, che ha il compito della tenuta, aggiornamento, pubblicità e consultabilità del medesimo Registro.

10. L’esercizio della perequazione urbanistica sarà coordinato da un soggetto a maggioranza pubblica. L’istituzione, le funzioni e la disciplina di tale soggetto saranno definite dal Consiglio Comunale.

Perequazione urbanistica e trasferimento di diritti edificatori A tutte le aree comprese nel Tessuto Urbano Consolidato e alle aree a pertinenza indiretta viene assegnato il medesimo diritto edificatorio (0,35 mq/mq), perequabile.

La perequazione urbanistica è finalizzata all'acquisizione da parte dell'AC delle aree da destinare a verde urbano, infrastrutture per la mobilità ed edilizia residenziale sociale, classificate come pertinenze indirette. Tali aree, opportunamente bonificate, dovranno essere cedute gratuitamente al

Comune.

Il trasferimento dei diritti edificatori, avviene per i diritti generati dalle aree a pertinenza indiretta trasferiti su aree a pertinenza diretta (perequazione) e per il trasferimento dei diritti edificatori legati alle differenti forme di premialitĂ previste dal PGT (di seguito descritte), oltre ad altri casi specifici.

Casi di applicazione: Generazione e trasferimento diritti edificatori AMBITO

ORIGINE DEL DIRITTO EDIFICATORIO

RIFERIMENTO NORMATIVO NEL PGT

Indice Ut (mq/mq) Slp esistente % Slp

Pertinenze indirette Piano Servizi

Aree di proprietà privata o pubblica (non solo comunale) - Servizi localizzati Verde - Mobilità - Depositi MM - ERS

Art. 5 NTA PdS

Pertinenze indirette Parco Nord

Aree di proprietà privata del Parco Nord

Art. 6.5 NTA PdS

Pertinenze dirette Piano Servizi

Aree o edifici di proprietà privata - Servizi alla Persona

Art. 8.3 NTA PdS

Pertinenze dirette Piano Regole

Edificazione dei cortili

Art. 13 comma 3 lett.d / Art. 15 comma 2 lett. b / Art.17 comma 3

Slp esistente o parte

Pertinenze dirette Piano Regole

Tutela delle attività produttive

Art. 5.5 NTA PdR

0,20 mq/mq o parte per ogni mq di Superficie fondiaria

Piani attuativi

Ripristino ambientale aree inquinate

Art. 31 comma 7

Slp del Piano attuativo o programma

Pertinenze dirette Piano Regole

Fasce di rispetto corsi d’ acqua reticolo idrografico

Art. 22 comma 7

Ut 0,35 mq/mq o parte Slp esistente o parte

Ut 0,15 mq/mq o parte

Ut 0,35 mq/mq o parte Slp esistente o parte

Ut 0,35 mq/mq o parte Slp esistente o parte

Casi di applicazione: Generazione e utilizzo in loco dei diritti edificatori AMBITO Pertinenze dirette Piano Servizi Pertinenze dirette Piano Regole

ORIGINE DEL DIRITTO EDIFICATORIO

RIFERIMENTO NORMATIVO NEL PGT

Indice Ut (mq/mq) Slp esistente % Slp Ut 0,35 mq/mq o parte

Aree o edifici di proprietà privata - Servizi alla Persona

Art. 8.3 NTA PdS

Tutela delle attività produttive

Art. 5.5 NTA PdR

Slp esistente o parte 0,20 mq/mq o parte per ogni mq di Superficie fondiaria

Casi di applicazione: Ricevimento dei diritti edificatori RIFERIMENTO NORMATIVO NEL PGT

Indice Ut (mq/mq) Slp esistente % Slp

Art. 5.1.1.1 NTA DdP

Ut 0,35 mq/mq di edilizia residenziale sociale o parte

Stazioni esistenti o in fase di realizzazione per un raggio di 400 mt

Art. 8.1 NTA PdR

Ut 1 mq/mq da raggiungere obbligatoriamente negli interventi di sostituzione edilizia, ampliamento e nuova costruzione

Deroghe di prevalenza morfologica

Art. 6 comma 1 / Art. 13 comma 3 lett. a / Art. 15 comma 2 lett. a

Superiore all’ Ut massimo di 1 mq/mq

AMBITO

ORIGINE DEL DIRITTO EDIFICATORIO

Documento di Piano ATU / Toffetti - Stephenson

Amiti di trasformazione urbana dove non è consentita la funzione urbana residenziale

Pertinenze dirette Piano Regole Ambiti con elevati livelli di accessibilità Pertinenze dirette Piano Regole

Caso di applicazione: Incentivi definiti in percentuale della Slp AMBITO

ORIGINE DEL DIRITTO EDIFICATORIO

Efficienza energetica

RIFERIMENTO NORMATIVO NEL PGT

Art. 10.3 NTA PdR

Indice Ut (mq/mq) Slp esistente % Slp Nuova costruzione e sostituzione edilizia massimo 5% slp da utilizzare in loco Nuova costruzione e sostituzione edilizia massimo 5% slp da trasferire

Efficienza energetica

Art. 10.4 NTA PdR

Manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia massimo 15%, slp esistente da utilizzare in loco Manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia massimo 15%, slp esistente da trasferire

Pertinenze dirette Piano Regole

Efficienza energetica - Immobili di interesse storico

Art. 10.4 NTA PdR

Interventi di mantenimento e restauro di immobili di interesse storico e artistico incremento massimo 15% slp esistente al fine di conservarlo all'uso e all' utilità pubblica. Ammesso altresì ulteriore incremento fino al massimo del 15% della slp esistente qualora l'intervento di restauro riguardi l'intero immobile al fine di conservarlo all'uso e all' utilità pubblica

Procedura concorsuale

Art. 11.15 NTA PdR

Massimo 7% della slp ammessa

SCHEMI CASI DI APPLICAZIONE GENERAZIONE E TRASFERIMENTO DIRITTI EDIFICATORI

SCHEMI CASI DI APPLICAZIONE GENERAZIONE E UTILIZZO IN LOCO DEI DIRITTI EDIFICATORI

SCHEMI CASI DI APPLICAZIONE RICEVIMENTO DEI DIRITTI EDIFICATORI

PGT DOCUMENTO DI PIANO art. 7 Registro delle cessioni dei diritti 1. Analogamente a quanto contenuto nell’art. 7 delle Norme di attuazione del Piano delle Regole, i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori nonché delle aree che li generano, all’interno dei perimetri dei piani attuativi relativi alle aree di trasformazione, devono essere redatti nella forma di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, trascritti nei Registri Immobiliari ai sensi dell’art. 2643 comma 2 bis del Codice Civile, nonché annotati, all’atto della loro trascrizione nei Registri Immobiliari, nell’apposito Registro delle Cessioni dei Diritti Edificatori previsto all’art. 11 della L.R. 12/2005 e s.m.i..

2. Il Registro delle Cessioni dei Diritti Edificatori, di cui all’art. 7 delle Norme di attuazione del Piano delle Regole, è pubblico e consultabile.

3. Il Certificato di destinazione Urbanistica di cui all’art. 32 della L.R. 12/2005 è integrato con le informazioni relative alla cessione dei diritti edificatori interessanti l’area per la quale è stato richiesto.

4. Ogni intervento che comporti utilizzazione dei diritti edificatori deve essere accompagnato dal certificato di cui al precedente comma.

5. Il Registro delle Cessioni dei Diritti Edificatori è tenuto dal competente Ufficio del Settore Pianificazione Urbanistica Generale il quale provvede ad aggiornarlo con effetto immediato.

6. Il Registro delle Cessioni dei Diritti edificatori evidenzia inoltre le aree prive di diritto edificatorio in quanto divenute tali a seguito di cessione in proprietà delle stesse al Comune, ovvero tali a seguito di trasferimento dei diritti stessi tra privati.

Deliberazione di Consiglio Comunale n. 4 del 24 gennaio 2011 Indirizzi per la costituzione di un’ Agenzia per il coordinamento dell’ esercizio della perequazione urbanistica prevista dal Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano …..si propone l’ istituzione di un’ Agenzia, da costituire nella forma di fondazione di partecipazione o di società di responsabilità limitata ovvero in altre forme giuridiche previste dal nostro ordinamento, ad esclusione delle S.p.a., e da definire con successivo atto, con funzioni di coordinamento dell’esercizio della perequazione urbanistica prevista dal PGT, anche con fornitura di servizi finalizzati alla efficienza e trasparenza del mercato.

L’ Agenzia dovrà essere soggetta a controllo da parte dell’ Amministrazione Comunale o soggetto terzo e potrà essere partecipata anche da soggetti pubblici istituzionali diversi dal Comune di Milano……

L’ Agenzia fornirà annualmente al Consiglio Comunale un rapporto consuntivo dell’ attività svolta con l’elenco dei diritti edificatori utilizzati e da utilizzare, ed il relativo rendiconto economico.

Registro delle cessioni dei diritti edificatori e Certificato urbanistico Cosa serve per far funzionare il processo informatizzato: 1. Database Access unico per i vari soggetti 2. Base cartografica catastale aggiornata settimanalmente dei frazionamenti catastali 3. Mappa dinamica GIS integrata al database per l’aggiornamento in tempo reale della capacità edificatoria delle aree 4. Aggiornamento atti di densità delle aree 5. Progetto GIS con applicativo Arc Reader per lettura degli strati informativi del PGT, basi catasto, altri….); interrogazione e ricerca mediante dati catastali o via e n. civico 6. Atto pubblico o scrittura privata per il trasferimento dei diritti edificatori 7. Collegamento con lo Sportello Unico per l’Edilizia per la gestione e l’attuazione degli interventi edilizi 8. Utilizzo di sistema informativo unico e trasversale per lo scambio delle informazioni 9. Certificato di destinazione Urbanistica informatizzato integrato con le informazioni relative alla cessione dei diritti edificatori

Soggetti coinvolti: Settore Pianificazione Urbanistica Generale: Ufficio Registro delle cessioni dei diritti edificatori, Ufficio rilascio Certificati Urbanistici, Ufficio di Piano del PGT Sportello Unico per l’ Edilizia Polo catastale Ufficio dell’ istruttoria preliminare

Funzione e struttura del registro: Il sistema di registrazione indica: • le aree di decollo (aree di pertinenza indiretta e diretta); • le aree di atterraggio (aree di pertinenza diretta); • la quantità dei diritti edificatori generati dall’area di decollo (mq. di superficie lorda di pavimento); • il successivo trasferimento dei diritti edificatori; • lo sfruttamento finale dei diritti edificatori; • le superfici lorde di pavimento derivanti dal riconoscimento di equivalenti superfici destinate a servizi alla persona di interesse pubblico o generale, asservite, accreditate o convenzionate; • le superfici lorde di pavimento riconosciute a seguito di incentivi/premiali • il numero progressivo; • i dati catastali, la superficie in mq. e la proprietà dell’area a pertinenza indiretta, di ragione privata o pubblica; • l’indicazione in mq. di superficie lorda di pavimento dei diritti edificatori generati o maturati e l’entità dell’utilizzo degli stessi; • la natura giuridica e gli estremi di ogni atto di trasferimento dei diritti edificatori, il nome del notaio rogante, il numero di raccolta e di repertorio, la data e il numero di registrazione dell’atto, nonché la data e il numero di trascrizione dell’atto; • il nome e il cognome, luogo e data di nascita, o la ragione sociale e la sede del soggetto a cui viene rilasciato il certificato attestante i diritti edificatori nonché la data del rilascio; • gli estremi dei titoli abilitativi che utilizzano tali diritti; • l’annotazione delle successive volturazioni (anche nel caso di trasferimento parziale dei diritti edificatori); • eventuali note.

Database Access per la gestione del Registro delle cessioni dei diritti edificatori

Viewer cartografico ArcReader per la lettura del PGT