澳洲日报 Daily Chinese Herald 20240309

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上期說投資房地產也是賭博的 項目之一，這時讀者們也許會問， 老楚，既然「投資房地產」或「炒 房」，也是賭博，那你又為何教年 輕人要乘早投資房地產呢？ 那不 是自相矛盾嗎？

這一週我來跟大家談談，買房 地產雖像賭運氣，但是，那卻是你 回避不掉的賭局。 它就像結婚、 像吃餐廳一樣，今天，你去外地， 走在一條陌生的街上，肚子餓了， 沒有一家餐廳是熟悉的，也不知道 吃什麼，那你是不是就不得不冒險 選 一家？ 年紀到了，雖然捨不得 放棄自由，但你可以因此就不結婚 嗎？ （現代有些人是不結婚的， 我們尊重他（她）們的決定，但是 我個人不鼓勵）最後不論自由戀 愛，人家介紹，還是相親，你還是 得選一個，選了就是賭，雖然有人 事後 後悔離婚的。 所以既然這是 我們一生中必鬚麵對的決擇那又為 什麼不好好把它當成生命的一部 分？ 好好去挑選它，享受它？ 千 萬不要把自己當成「房奴」，每個 月為繳貸款房貸而抱怨它！ 把結 婚、生子、養小孩、繳房貸、繳稅 當成這就是人生必須走的過程，那 你就不會那麼痛苦了！

我再告訴年輕人，無論買房或 投資房地產都是好幾代人累積的 事，你希望你的子孫受苦嗎？ 已 經有統計顯示，父母有了房子，子 女買房的人比例最高，買房的時間 也更早，付房貸按揭更能輕鬆面 對！

以我們家為例，先祖們從大陸 移民到台灣所做的最重要一件事就 是不斷的墾荒、買地。 200 多年 下來、所累積的土地自然不少（其 中當然也包括部份被國民黨陳誠沒

買房的意義到底是什麼？

收、成為「耕者有其田」佃農的 土地）。 所以我們祖上以前傳 下來的家庭傳統就是；小孩長大 了，成人了，要結婚？ 家裡就給 你一塊地，你就靠這一畝三分地， 自己努力耕作養活自己和妻小，將 來有沒有更進一步發展？ 有什麼 造化，就靠你自己了。 我祖父就 是這樣，做了一個小官，賺了一點 小錢，全部投資在買地，因而給了 後代子孫較輕鬆的過日子。

後來，工業革命興起，社會結 構改變了，大家往都市遷徙，我母 親看出了時代趨勢，開始改變為向 都市買房，炒地皮。 小朋友大學 畢業，開始工作後的第一件事就是 給他首付（台灣叫自備款），要他 買第一套房子，接下來，小孩每個 月賺的錢就是繳房貸。 所以，現 在輿論都說房價太高，年輕人沒有 父母幫忙根本就買不起房子…..。

對我們而言，這根本沒有什麼新奇 的，道理在五十年前我母親就知道 了，歷史就是這樣，誰最早明白這 個道理，誰的子孫就可以越早免於 陷入代代為買間自住房 而煩惱。 別告訴我「兒孫自有兒孫福」，那 是不負責任的想法。

我有六個兄弟，三個姊妹，每 個兄弟都有三個小孩，所以每次掃 墓或紅、白喜事幾十個家庭聚在一 起，大家都在談論如何投資房地 產，也沒有聽說有那一個人為沒有 房子而煩惱的，有一次我們做了一 個統計，全家族房子加起來有200 多套（包括我母親留下來的十幾 套）。

我大哥的孫子（我的侄孫）今 年研究所剛畢業，他老爸（我的侄 兒）就給他一間套房，乾淨的（沒 有貸款）。 他一接手，就拿了這 間套房去銀行貸款，做首付，又買

了一間投資房。 別人家大學畢業 生還正在為沒錢付首付而煩惱，他 已經開始買投資房了，開始規劃自 己的人生！

現在，大家天天埋怨有錢的人 愈有錢，窮人根本買不起房子。 但是，事情總要有一個起頭吧？ 就算再苦再窮，也要做「犧牲的第 一代」，為子孫創造一些在社會上 能和別人競爭的條件。 不是嗎？

其實呀，我說：「賭房地產」 也祗是賭最後賺多還是賺少，我一 輩子沒有聽說過有誰賭房地產賭到 傾家蕩產的！ （恆大的許家印和 碧桂園的楊惠研除外，他們是開發 商，我們是下游的投資客）

很多人不明白，鼓勵年輕人投 資房地產是讓他們養成「存錢」的 習慣。 年輕人如果不買房，銀行 裡有幾個錢，就開始裝B，今天請 朋友吃飯，明天買高貴禮物送女朋 友，甚至 把錢借給朋友，最後錢 都散了！ 祗有買房可以讓年輕人 像養小豬一樣，拼命往裡面投錢，

錢才可以集中起來。 這也是鼓勵 年輕人買房的真正意義！

希望大家知道，買房，買地是 一種習慣，是家族傳承最大的非物 質文化。 你現在不買房，你的兒 女就無法翻身，你的孫子就會因為 很難累積首付，而陷入茫茫無望之 中。

我老楚一輩子口袋裡永遠祗放 100 元，花錢刷信用卡，每個月統 計花了多少錢。 賺的錢，收的房 租都在繳房貸按揭，最高時銀行 有300 多萬的貸款，可是又怎麼樣 呢？ 它等於我用銀行的300 萬貸 款來投資賺錢，房子翻了一番，我 就多賺300 萬。

現在有很多年輕人動不動就講 什麼「要提早財務自由」，那根本 就是放屁！ 我一輩子到65歲才把 好幾套房地產中的一間套房，拿出 來賣了，把所有貸款還清，實踐財 務自由！ 現在天天享受收租的樂 趣！

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買地？ 買公寓？ 買house？ 買商業地產？ 老楚一輩子什麼都 幹過，你若問我一輩子買什麼賺 到最多錢？ 我可以告訴你，在台 灣買預售屋（香港人叫樓花）， 因為它成本低，利潤高，雖然風 險也高，但卻非常適合年輕人來 玩。 我就是靠這個賺下我人生的 第一桶金的。 所以這次和大家談 談買樓花的利益和風險。

世界各地買賣樓花的規定不一 樣，所以投資時一定要先研究清 楚。

先談澳洲，在澳洲投資預售 房的回報不差，比如，你買一

套100 萬的樓花，你預先支付 10% deposit， 二年後才交屋 （settlements)，這段時間你是不 必再 繳錢的，所以，你可以好好 存錢、來支付另外房子蓋好要交 屋時的10%餘款。 (另外80%銀 行房貸）二年到了，如果房價漲 10% ，來到110 萬，那就等於賺 了10萬了。 請大家特別注意，買 樓花要賺錢一定要在房地產走在 上升趨勢時才有效，因為它靠的 是以最低成本（10%）撬動100 萬的漲價，這和買期貨沒有有什 麼二樣 ，祗是比期貨風險低。

但是，我也必須告訴大家， 買樓花通常買的是公寓樓，公寓 樓的漲幅通常低於 House，所以 它的資本利得（Capital Gains)會 比 House 差。 還好，現在澳洲缺 房嚴重，租金高企，買公寓樓投 資回報率還是相當不錯的。 而且 這種情況在未來十年內將不會改 變。

也因為租金收益不錯，所以， 換一個角度來看，如果你付得起 20 萬的自備款，那你還是買現成 已經蓋好的現成屋（如果該房已 經住過了，那就是二手房 ）比較 好。 二手房的價格自然會比新屋 或預售屋便宜些（如果你會挑選 的話），因為賣樓花開發商總是 先要賺一手的，而開發商向來是 能多賺錢就不會少賺的！

相較之下，台灣和香港買樓 花的利益和條件較好，但風險 也較高。 在台灣，一間房子100 萬，貸款80萬，自備款20 萬還 可分期付款，簽約時付二萬、開 工一萬、地下室完工一萬，然後

再依每層進度，分多次交款 ， 若房子是20 層，每個月完成一 層，那就每個月大概要繳幾千元 就可以了，負擔很輕。 這期間房 價大漲時，隨時可以脫手。 因 為建築過程中，房子還沒交屋 （settlements)產杈還在建商手 裡，你祗要請建商幫忙，換個 合約上的姓名，並不產生買賣行 為，也就不必交印花稅，等於純 賺 差價，不交稅，也沒有仲介 費，所以利潤特別好。

若在中國買預售屋就非常坑 人了。 中國因為土地是國家的， 所以，沒有土地所有權轉移（Title Pass)的問題，買房前土地是國 家的，買後交屋（settlements) 後，土地還是國家的。 所以， 中國開發商在你簽約就做交屋 （settlements)了，也就是把房子 已過戶在你的名下，（包括銀行 房貸貸款都幫你辦好了）錢則他 們「全額」拿走。

所以，在中國買樓花，對購 屋者是非常不公平的，因為，你 買樓花時就要一口氣把 20% 的首 付交了，另外銀行貸款拿來的錢 全部交給建商。 其實，這時連房 子都還沒看到，他就要你付全額 款，根本是詐騙，但沒有辦法， 大家都這麼做，要嗎你就買，你 不買總會有其他人要的。

可憐的中國購屋人，從訂房開 始，每月就要供房交房貸，萬一 房子三年後才蓋好，這三年，等 於你一方面要交新房子的首付， 按揭貸款，另一方面 還要付舊房 子的租屋房租（除非你已經有了 另一套自住）這種兩頭燒的日子 特別不好過。

那買預售屋通常會有那幾個風 險呢？

第一，開發商在房子預售時 總是想辦法吹牛說，附近交通是 如何方便，未來政府會在附近做 什麼新開發項目，但是、這些通 常都是不知牛年馬月才會實現的 「紙上作業 階段」。

第二，誇大效果，說你買的 是23 樓，然後他告訴你，蓋好 後，你可以看到海景，結果是交 屋時才發現：你祗可以從廚房側 面看到非常遠方的「霧中 的太平 洋」。

第三，房子沒蓋好、開放商跑

路了，或建設公司倒閉了，最後 接收了一個爛尾樓，這種狀況在 房地產走下坡時特別容易發生。 還好澳洲有「建房信託賬戶」它 是一種法律安排，透過該安排， 資金由第三方（通常是銀行）持 有，以維護另一方（例如分包商 或總承包商）的利益。 信託帳戶 的付款只能在特定情況下支付給 特定方（例如依建築公司的進度 付錢），開發商摸不到錢的，也 不可能帶錢跑路的。

相對的，中國建商不但是拿了 全額房款，而且不必放在“建房 信託賬戶”的，它也不是像台灣 一樣，你房子蓋到那裡，購屋者 看得到才付錢，銀行貸款更 是你 房子蓋好了，房屋交給我了，我 才辦理房貸貸款。

不公平的交易行為，使中國開 發商才會有龐大的資金收入，他 們再用這筆錢去撬動下一個開發 案，最後像滾雪球一樣， 成為一 支支的獨角獸。 恆大、碧桂園、

中國遠洋最後變成年交易上萬億 就是這樣來的。

但是，這種商業模式在行情好 時可以快速擴張，行情不好時資 金鏈斷裂，公司陷入危機！ 你說 中國政府不知道這個因果關係？ 當然知道，但中國地方政府是要 靠賣地給開發商才有財政收入 的，他們是利益共同體，能說什 麼？

開發商面對的另一個大問題 是當行情在走下坡時，新房賣不 出去（當你知道現在付100萬買樓 花，三年後房子交屋有可能祗剩 90萬，你會買嗎？）而且糾紛不 斷，三年前人家100 萬向你買的房 子，現在交屋祗剩下80 萬，購屋 者會甘心嗎？

沒有人願意買房，房地產景 氣會好嗎？ 房地產生意不好，開 發商能不倒閉嗎？ 所以說，中國 房地產要翻身恐怕要再等十年了 （這是我依據台灣過去房地產週 期下的結論）。