Sydney Ins�tute of Tradi�onal Chinese Medicine
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讀者 testtest 說：
「 house10年涨50％的是 極少 ，100％涨幅是大概率；公 寓的租客 房率高，中 空置 不 等， 一个租客就要交中介2、 3个星期的租金，物 、保 年年 加，所以回 有4 ％就不 了， 有 下跌的，優点就是小的公寓便 宜，人小便宜嘛，所以要就得 house, 至少也是Town houses. 楚天如果得自己有理就身法， 把自己的投案例。」
現在我回答；testtest
寫了很多關於投資「公 寓」好處的文章，並有鼓勵你 去投資「公寓」，我向來不推 薦讀者們去投資什麼，因為 投資任何東西都有優缺點，也 有不同程度的風險，我所能告 訴大家的是，你身為一個投資 客，必須要會「算計」，那種 合適您，但是，如果你連計算 成本和風險評估都不懂又如何 做投資？ 寫投資公寓分析，目的是 要大家知道；「那些投資公寓 的玩家，是如何操作的。」我
房地產投資實務（7）
其實我最愛的投資是商業樓盤
希望大家知道，傳媒上經常報 導說某某人30幾歲就擁有30 幾套房子，那他是如何炒起來 的。
我有一位中國大陸莆田來 的朋友，他的家庭背景不錯， 30幾年前就從一套房開始炒 起，然後用一套房做杅桿，炒 第二，第三…套房。20幾年 前他在悉尼的 City就擁有20幾 套公寓，我們經常一起吃飯， 從他那裡我知道他是如何炒作 「公寓」的，因此寫出來和大 家分享。其實他做的很辛苦， 等於自己一個人把它當Full Time的工作來做。從找房、出 租、到維修都是自己干，因 此，並不輕鬆。
我並有說「我個人特別喜 歡投資公寓」。因為我有我自 己的生意要照顧, 因此沒有那 麼多的時間去搞公寓。
testtest說「楚天如果 得自 己有理就 身 法，把自己的投 案例 。」坦白說，我个人在 台灣、香港、大陸確實都投資 過很多公寓，也賺了點錢（而 且都是三、五倍以上的利潤） 來澳洲以後，我祗買了一套公 寓，在South Melbourne, 是因為 公元2001 年，女兒去墨爾本 讀書，我也在墨爾本開公司時 買的。當年是澳洲房價低潮的 時候，頂樓penthouse是雙層樓 中樓，祗買了50萬，現在大
我有另一位台灣來的朋 友，叫「老周」，這個人更 牛，他在台灣就是蓋房子出身 的，他說澳洲人蓋房子像「糊 靈厝」（一種紙糊的房子， 燒給亡者，帶到陰間去住的 房子」他還說，他看澳洲人 在砌磚，「我一 踹過去就倒 了一片」。他自稱自己祗是 中學畢業，英文祗認識abc, 但 是他的老婆卻在澳洲考了一 個 builder的license, 他在悉尼 的 Maroubra 蓋公寓，從七、八套 的小 Case開始搞起，後來生意 愈玩愈大，蓋到百多個units 的 complexes , 他做生意很隨性， 公寓蓋完成，時機好時就賣， 時機不好，留下來租人。悉尼 Maroubra 很多仲介都知道這號 人物！因為他的房源可以租給 UNSW 大學的學生！
概值120萬。但我沒有出租都 是自住。當初，我如果加點錢 買Kew的House現在恐怕賺翻 了。可是，沒有辦法，因為我 經常悉尼、布里斯班或台灣、 中國到處跑，女兒自己一個 人住House有安全上的考慮。 女兒住公寓白天上學，晚上 在Crown打工，進出也比較安 全。後來這套公寓就變成了我 的「別館」，現在女兒結婚， 自己買House了，我也住不了 那麼多間房子，所以正打算賣 掉或出租。
你若問我個人對投資的喜 愛？我告訴大家：我喜歡商業 樓盤，testtest說的對：「公寓 的租客房率高，中空置不等， 一个租客就要交中介2，3个 星期的租金」。商業樓盤這方 面的問題比較少（也不能說完 全沒有）我娘留給我的一個台 灣的店面，做快餐店的，這個 店我 25 歲出租到現在，50年 了，房客也沒有變（他們已經 做了三代的快餐） 我在悉尼有一間coffee shop也是一租至今30年，店轉
讓了好幾手，由於招牌大（曾 被 Sydney eating guide評為全悉 尼最佳咖啡店第二）所以轉讓 費高達37萬，他們肯定不會 搬家，所以我的房租月月收， 租金年年漲。我在墨爾本的店 面也是二層Freehold獨立建築 （我不喜歡 ，strata title的商業 物業）2000年50萬買的，現 在租客很穩定。
testtest說：「(現在投資 房地產）物 、保 年年加，所 以回 有4％就不 了。」testtest 說的對，我去年房租雖然收了 三十幾萬。但是，地價稅就繳 了十幾萬，還有保險，仲介 管理費，council rate… 。到手 後，還要再扣除個人所得稅， 剩下來一年十萬不到，我女兒 笑我：「你以為你很有錢？在 澳洲收入十萬不到的人，祗能 算中等以下收入者。」
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