Chinese Melbourne Property Weekly 0405

BarriedaleGrove

一生難遇的良機 -KIRINARINMANSION

澳洲最頂級的豪宅之一，鄰近世界級的海灘和酒莊，曾作為好萊塢電影片 場，現今重新裝修一新，土地面積約 3240 平方米。擁有入口大廳，客廳，設 備齊全的廚房，步入式儲物間，室外娛樂區，帶吧檯的桌球房，朝北露台和 spa，以及可加熱的游泳池。主臥室帶衣帽間和衛浴套房，有陽台可盡覽壯 麗美景。樓上還有 1 間帶小廚房的家庭辦公室或第 5 臥室。2 間浴室，外加 1 間客用衛生間，還有洗衣房，內部電梯，自動遮陽窗，中控冷暖空調，地 暖，電子大門和視頻對講系統。4 車位車庫帶工作間，還有許多空間可停 車、船或房車，另有獨立工作間可做健身房或經營生意。距離墨爾本 CBD 僅 1 小時車程，周邊有許多名校、商店和公交設施。

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開放參觀: 周五(5/4) 5:00-5:45pm

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FrankstonSouth

墨爾本 CBDSnap 連鎖打印店出售

老牌連鎖打印店，業界聞名，穩定客源，頂級地 段，是投資自營的全新你高幾。該品牌成立於 1994 年，服務範圍包括高品質打印，名片，傳單， 海報等。穩定成長，潛力巨大。

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東區披薩餐廳出售

獨特良機，位於 BoxHillNorth 中心地段的披薩 餐廳，環境典雅，地段優越，利潤豐厚。售價僅 $349,000 + 庫存，低開支，每年租金僅 $41,000， 高檔裝潢，設備齊全，也可改作其他餐飲類型。

高利潤生意出售，頂級地段，絕佳投資良機，適合 想進入餐飲行業的新老闆。該餐廳擁有設備齊全 的商業廚房，頂級品質裝潢，歡迎隨時看店。

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養老院物業生意 潛力十足

養老院物業生意出售，擁有 18 間獨立產權的單 元房，距離當地購物中心僅 200 米，輕鬆經營，穩 定收入，有現場管理人員，您可選擇遠程管理，或 直接入住其中一棟住房，安全又輕鬆的管理您的 生意。

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太陽能系統生意 巨大的潛力

成立於 2021 年的太陽能系統生意，在過去的兩年多 時間裡發展迅猛，利潤豐厚，潛力巨大。擁有 5 星谷 歌評分，更有用於電台的品牌音樂，和許多專業製作 的公司宣傳視頻。已安裝了許多大型 100kw 系統，最 近剛完成了一項 40kw 的項目，在當地社區非常有 名。目前在辦公室經營，未來可改作居家辦公。

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高客流量的中式外賣餐廳

忠實外賣餐廳，位於 SouthMelbourne 中心地 段，位於繁華購物中心入口處，客流量極大。成立 於 2020 年，該生意將傳統中餐和現代飲食習慣 完美結合，廣受當地社區歡迎。

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頂級地段 美髮沙龍

位於繁忙商業街的美髮沙龍，遠近聞名，谷歌評 分 4 9，超過 60 條優秀評價。在當地社區非常有 名，所在街道周邊無同行競爭，店內面積約 72 平 方米，有 10 個美髮座位，3 個洗髮座，空間充足。

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咖啡店出售 周入$24,000

位於墨爾本火車站旁的咖啡店出售，設施齊全， 員工齊備，地段完美。客流量極大，周邊有許多市 中心商店，保證了每天高額的營業額。

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高密度地區的罕見良機

工業 3 區，土地面積 3,568 平方米* 辦公室倉庫面積 1,684 平方米*，外加後方儲物間面積 158 平方米*

擁有巨大的開發潛力，適合開發全新工業倉庫，自助式倉儲設施，工業單元房， 或工作車間 (需政府批准)

現租戶為 MCCVerstraete，是 MCCMulti-ColorCorporation 每年淨收入$196,385*

位於 BoxHillNorth 高密度工業地區

公開招標出售 - 截止日期 4 月 23 日 周二 3pm 大約

给资金安“心”家

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單層洋房，優質的房型，靈活的佈局，適合家庭自住或尋求小戶型人士。優越地段，高檔造工，提 供 4 間臥室，2 間浴室，可滿足您所有的生活所需。寬敞正式客廳和餐廳，配備飄窗和木地板，大 型家庭室和飯廳，石料廚房配別 900mm 不鏽鋼爐灶，前方主臥室帶衣帽間和衛浴，第 4 臥室可 做書房，帶頂棚的室外露台提供全年娛樂享受，還有冷暖空調和雙車庫。

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參禪修道的人，永遠活在當 下，所謂「逢山開路，遇水 搭橋」，事情過去了，心裡 面也不必再留有痕跡。

如何識人

文╱星雲大師

生活中，無論是工作、交友，乃 至擇偶，都會碰到識才識人的問題

。能夠別具慧眼，觀察入微，自可 尋得千里馬，覓得如意郎。然而「

一樣米養百樣人」，我們該如何識 才識人呢？以下四點提供： 第一、看他的心量大小：心量的 大小，決定一個人的行為、談吐、 決策與待人，進而決定他的成功與 失敗。所謂「宰相肚裡能撐船」、

「大肚能容天下事」，心如大海， 則能包容分歧，容忍失敗。有雅量 接受別人的批評指教，不會在小事 上琢磨、計較的人，往往經得起冰 天雪地的考驗，能夠成就大器。

第二、看他的品格高低：古人說 ：「人到無求品自高」，無求無欲 的人，能進能退，不會與人計較、 比較。另外，品格高尚的人，平時 言行坦蕩、光明磊落，不會曖昧閃 爍、諂曲阿諛；與人相處，不會只 顧自己的利益，會顧全大局，或替 對方著想。其他如慈悲、寬厚、正 直、無私……等，都是高尚品格的 展現。 第三、看他的智慧有無：玄奘大 師見窺基大師舉止豁達，知道他是 個大器，以三車權巧度化，造就出 日後的百部論師；徐庶向劉備推薦 臥龍、鳳雛，說二人得一而有天下 ，劉備識才，不惜三顧茅廬，始能 三分天下。因此，識人用人不能固 執局限，要看其智慧有無。

第四、看他的能力強弱：識人要 識其性，識其能。清朝康熙用張廷 玉，乾隆重用漢人，皆是以才取人 ，不存門戶之見，因此擁有數百年 的江山。漢高祖原本不識韓信的軍 事之才，視他如一般小兵，讓他黯 然離去，幸有蕭何月下追韓信，才 有「築壇拜將」，使他成為漢朝的 開國功臣。由此可見，識才若心存 偏見，則容易錯失良將，唯有了解 其能力強弱，並用其所長，才能贏 得英傑。

文喜禪師於五台山不識文殊菩薩 、梁武帝不識達摩祖師，都是由於 不識人，而錯失請法的善因緣。所 以，懂得識人很重要；能夠識人， 就有助緣。如何識人呢？有這四點：

第一、看他的心量大小， 第二、看他的品格高低， 第三、看他的智慧有無， 第四、看他的能力強弱。

兩岸人間佛教交流 持續深化互動

【記者江俊亮山西報導】中華人

間佛教聯合總會「兩岸人間佛教交流 」暨「佛教文物捐贈」參訪團一行近 200人，3月22、23日前往中國大陸山 西省大同市懸空寺、雲岡石窟、華嚴 寺、法華寺等佛教勝地參訪，中華人 間佛教聯合總會輪值主席暨佛光山住 持心保和尚表示，相信藉由參訪、兩 岸宗教互動，能讓佛教交流更上一層 樓。

中華人間佛教聯合總會參訪團一行 人，由中國佛教協會副會長宗性法師 、副祕書長普正法師等人陪同，22日 下午參訪位於北嶽恆山第二高峰翠屏 山半山腰的懸空寺。懸空寺只靠27根 木梁支撐全部寺廟建築，整座寺院就 像懸掛在懸崖之上，是世界現存建在 懸崖絕壁上最早的木結構建築群，曾 入選世界十大奇險建築。

兩岸僧團相逢

藝術文化交流

參訪團於23日上午參訪雲岡石窟。

雲岡石窟位於大同市西郊，主要建於 北魏興安二年（西元453年）到太和 19年（西元495年）之間，是中國第 一處由皇室開鑿的大型石窟。參訪團 參觀最早開鑿的「曇曜五窟」，以及 石窟中最高大的17.4公尺高大佛。

中國佛教協會副會長宗性法師在參

訪懸空寺之後，賦詩〈陪同心保和尚

一行參訪雲岡石窟〉三首：「春柳如 煙到平城，瞻禮聖像心垢淨。昔年靈 山法華約，今朝同肩拜慈尊」、「武 州川過武州山，鑿石開窟樹伽藍。攝 心微笑菩提種，相期共結龍華緣」、 「月曜優曇千載瑞，慈眼凝視語如雷 。雲中山崗若福田，功勳德業萬古垂 」。

23日下午分別參訪大同市區的華嚴 寺、法華寺，受到華嚴寺住持妙真法 師、法華寺住持萬德法師熱烈歡迎。 位於大同市清遠街的華嚴寺，有遼 代興建的薄伽教藏殿和金代興建的大 雄寶殿，是中國僅存的三大遼代寺院 之一。大同法華寺原建於明代，但荒 廢已久，只留下一座白色磚塔。這座 白塔屬於元代建築，是藏傳佛教的遺 存。2008年，大同市政府依《法華經 》儀軌，重建法華寺。

參訪團除了參訪法華寺各殿建築之 外，也參觀住持萬德法師的翰墨丹青 作品。萬德法師自幼習丹青、書法， 2000年畢業於中國美術學院，自2005 年起閉關三年，以小楷書寫《法華經 》塔、《楞嚴經》塔、《金剛經》塔 等15部經塔；2016年又完成高20公尺

、寬5公尺，全篇高達60多萬字的《 華嚴經》塔，成為史上規模最大的經 塔。

取捨之間

不升官更快樂

文／陳啟文 圖／洪昭賢

任職的單位最近出了好幾個中階主 管缺，許多基層小主管積極表態有意 願更上一層樓，紛紛使出渾身解數， 把自己優勢的一面展現出來，希望能 獲得長官的關愛眼神，脫穎而出，但 身為最資深小主管之一的我，卻依然 不為所動。

事實上，十多年前我就有升官的機 會，長官也明示我接受挑戰。但因當

⬆中華人間佛教聯合總會「兩岸人間佛教交流」參訪團，於雲岡石窟合影。 ⬆法華寺住持萬德法師（前右）以藝術弘揚佛法，陪同中華人間佛教聯合總 會輪值主席心保和尚（前左）等一行參觀其翰墨丹青作品。 圖／記者張睿杰

萬德法師表示，他曾在佛光山佛陀 紀念館辦過兩次展覽，感受佛光山開 山祖師星雲大師的慈悲、人間佛教的 魅力。星雲大師有書寫「一筆字」的 因緣，他從小也喜歡寫書法、繪畫， 希望用文藝與大眾結緣，以藝術的方 式弘揚佛法。

互動交流交心

一同護法衛教 山西省大同市長張強23日晚上在大 同雲岡酒店設宴款待參訪團，並互贈 禮物。張強表示，大同是歷史名城， 佛教淵遠流長，懸空寺是儒、釋、道 三教融和的典範；雲岡石窟是東西方 文化交流的見證，「雲岡學」正逐步 走向世界，大同市將持續加強文化交 流，書寫中華文化的光輝篇章。

中華人間佛教聯合總會輪值主席吳 志揚表示，兩岸交流最重要的是交心 ，佛教是中華文化最精髓的部分，發 揚佛教、振興佛教，就是振興中華文 化，近年來的兩岸佛教交流已經打下 良好基礎，人間佛教與中華文化是完 全相契合的，祈願大家一起來護持佛 教，一起推動人間佛教。

時孩子還小，怕會為了多陪孩子而影 響工作，且升官後的業務更繁雜，責 任也更重，此外，還要分配同仁工作 及打績效，這點我自認頗有壓力，只 好加以婉拒。 有同事質疑我是不是在等「好缺」 再升官，但經過幾次升官機會，我都 自願放棄，臆測之辭逐漸消失，長官 不再催促，符合升官條件的同事也不 會把我當對手，就這樣過了十多年。 這些年以來，我看到許多中階主管 盡力付出，甚至再往上爬升，但也有 不少中階主管，因能力尚有不足，待 人處事不夠謙和，溝通協調常出差錯 ，做得相當辛苦，甚至有人提早辦退 休。 逐步邁向退休之齡的我，因為沒有 升官，生活及工作更快樂，許多同事 稱讚我懂得讓步，反而海闊天空，我 也認為這樣的選擇沒有任何遺憾！

我很喜歡看讀者們的回貼，因 為這樣． 我可以真正暸解讀者們的 想法。 出乎我意料之外的是；現在 1688 讀者討論問題的內容已經到高 階水平了（比較10 幾20 年之前）， 有些讀者甚至超過自媒體上面那些網 紅的水平，網紅們每天討論“澳洲 經濟、升息、降息、失業率、CPI.,… 」好像知道這些就可以投資房地產似 的！ 其實，投資房地產是極其複雜 之事，時機祗是要素之一，平常你最 好勤作功課，了解它的方方面面，還 要算了又算才能下手。

現在，既然大家檔次提高了， 那就讓我放膽更進一步跟大家探討投 資房地產要如何算這個深層次的問 題。

在談論問題之前，我想先讓大 家暸解的是；澳洲的房地產是一個非 常競爭的市場，有幾百萬人的眼睛盯 著它看，也有幾百萬人每天拿著計算 器，在那裡 算著投資什麼，怎麼投 資對自己最有利。 所以，當我們在 比較投資House? 還是公寓？ 這樣的 老問題，已經有百萬、甚至千萬的 老澳本地人算過了，他們甚至「印 証」過這個問題，怎麼印証？ 當然 是下海去買，從盈虧中得到教訓。 最後反映在市場的「價格」代表的是 許多人最後的結論。 也就是說，市 場的價格是根據前人算了又算，印証 又印証、最後結果的反映。

在資本主義的競爭市場上，永 遠要記住，它像一個翹翹板，時而向 House 傾斜，時而又回到「公寓」的 一方， 小平同志說：「實踐是檢驗 真理的唯一標準」 ，拿這句話來說 明市場價格最貼切，不論是House ？ 還是公寓？ 買賣雙方願意接受的價 碼，就是實務上的「真理」。 預測 會漲，會跌都是吹噓！ 「成交價」 無形之中就告訴你與我，沒有什麼好 爭的，市場上的價格擺在那裡，這就 是實際的結果！

說的更白些，不必討論了， 你們這些新移民，不會有什麼便宜 留在那裡等您來撿的，還不如吃點 小虧，比別人多付出更高一點的代 價，才免得最後吃虧 上當。 （關於 這點我以後有機會再細談）

第二，選擇不同的投資標地 物，總會產生不同的結果。 青菜、 蘿蔔各有所愛，選擇 House, 公寓各 有優缺點，但是每一位投資者因為財 力，目標，年齡、目的….. 不同，總 是有不同產品原

的原因，所以也會有市場上所 說的「沒有賣不出去的房子，祗有賣 不出去的價錢」，所以，在此，老楚 也祗是告訴大家，人家是用什麼方法 來算 他們心中合理的價格罷了！

最重要的是不要聽信少數人 所說投資什麼好，你就跟著投資什 麼，注意，在澳洲，很多本地投資者 也都是很會算的（不是祗有我們華 人會算）所以，不論你是 投資House,

還是公寓，你都要知道人家是怎麼 算的。

讀者 「地價」說

房子的價值在於土地,土地的價 值在於開發, 公寓開發之後這個地價 就不存在了,變成建築費，（錢）讓 開發商給轉走了.只剩下一塊塊貶值 的磚頭,公寓跟車 是一樣的,只有使用 價值！

「地價」講的看似非常有道 理，但是，為什麼還是有很多人要 買公寓呢？ 他們儍？ 公寓有價格就表 示它有價值。 現在我用我們一些喜 歡投資公寓朋友們的演算法，供大 家參考，也許你讀後可以從其中看 到其中的奧秘！

第一、投資公寓其實是投資現 金流(Cash Flow)。

昨天看了一條新聞，說最近墨 爾本的公寓價格大跌，根據 《the real estate investor 》的統計：墨爾本公寓 平均租金是 $600 per week 。 投資回 報率的中數（the median rental yield ） 是6.94%. 有些公寓回報率甚至達到 10%，你知道10%是什麼概念嗎？ 買一間公寓房，十年就可以回本， （假設你有其他另一套投資房可以 用 negative gearing 沖抵所得稅）。 十 年到了，您的本錢就拿回來了，剩 下的「殘值」就是多賺的，到時， 那怕你十年到期後賣掉它，祗剩60 萬，你還是賺了60萬 ，你又何必管 它折舊多少？ 這就是投資公寓者的 演算法。

其實大部分公寓，十年後不但 不跌價反而是漲價。

距離市中心2公里的維州 CARLTON 2011年公寓房中位數：

275,000澳元

2021年公寓房中位數：

367,000澳元

距離雪梨市中心 1公里的 POTTS POINT 2011年3月公寓房中位 數：39萬澳元，2021年3月公寓房 中位數：80萬澳元

增長105%。

（當然，這二個地區的租金回 報率不會有10%） 第二，為什麼現金流這麼重 要？ 因為10%的房租回報率，第一 年10萬、第二20 萬（累積），第 三年30 萬，第四年40 萬，…這些 白花花的現金進帳你可以拿來還貸 款，也 可以再累積資本，投資下一 個投資房，很多炒房客幾年後有好 幾間套房就是這樣搞上來的。

第三，相反的，你如果100 萬 投資House ，十年，最高租金回報 率 5 % ，十年租金總收入是 50萬， 你買的100 萬House, 十年後 賣了150 萬，賺了50 萬，其中25 萬（一半）要繳 capital gains tax, （45% 所得稅另加 2% 的醫保 總共 47%）。 那等於賺的50 萬，政府 拿走了你12 萬的稅金，剩下38 萬 才能給你。 十年50 萬房租收入再 加 38 萬capital gain，總共 88 萬。

和公寓房租收了100 萬相比，那一

個有利？ 這還是在十年內house 房價 漲50% , 公寓房價不漲的情況下才會 發生的，但是，你真的相信未來十 年house 的價格會漲50%， 而公寓價 格一點都不漲？ 你要買的區我不知 道，所以無法告訴您，這還得靠你去 比較，判斷。 第三、「地價」還說，「公寓 開發之後、這個地價就不存在了,變 成建築費，（錢）讓開發商給轉走 了。」這句話對嗎？ 其實，真正 賺到錢的不一定是開發商而是地主 （在中國地主就是國家），因為開發 商是有風險的，（特別房價下跌的 時候，像現在的恆大、碧桂園、融 創… . 都是在巿場下跌時應聲而倒） 而地主是沒有這個風險的，因為地主 的土地是永遠在那兒的。 價格不滿 意，地主可以不賣土地，（不賣留 著，還可能再漲呢！）可是，開發商 買了地不蓋房子（或蓋的太慢）面對 的是每日的銀行利息， 他是熱鍋上 的螞蟻呢！

投資房地產要賺錢得要算！

十年後賣了300 萬，扣除成本 100 萬，賺200 萬，這200 萬的一半 是要繳capital gain tax 的。 100 萬收入 的稅率47%，47 萬沒有了，200 萬 減30 萬land tax, 再繳47萬 capital gain , 剩下123 萬的利潤，

但是，別忘了，投資土地是要 等到最後賣時一筆錢才一次拿。 而 這十年間100 萬綁死在那裡，浪費了 你多少的投資機會（這叫做機會成 本）。 所以，先別老是 別人賺了幾番 就羨慕，而祗有十年後看能有多少 入口袋的才是真正的錢！ 所以無論 你要投資什麼先「精打細算」再說 吧！ 最後結論是：要買House 增值 賺錢就必需是用來自住的， 才沒有 capital gain tax的問題，也才能賺到 錢。 但是，你若要投資生財？ 那就 得買公寓。 這是澳洲本地人搞了幾 十年留下的結論，我們真的不得不相 信呢！

第四，那地主真的好賺嗎？ 你 應該知道，如果地主投資一塊生 地，100 萬，十年後漲到300 萬賣 出，三倍呀！ 看似暴利，其實不 然！ 因為一塊空地放在那裡撐十 年，就算你是現金買的沒有銀行房 貸貸款，但您也喪失了投資其他物業 的機會！ 再說，這十年其間是沒有 房祖收入的（也許可以出租給人停 車，但是，那賺來的錢也是小錢。 十年之間沒收入沒關係，但 是，每年還要繳3萬元的 土地稅 （land tax, 看土地大小、地段而定） 十年交了30 萬的稅。

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【本報訊】真是有人歡喜有人煩，夏令時很快又要 結束了。夏令時在每年4月的第一個週末結束，今年的 時間為4月7日星期日，屆時時鐘需要向後撥一小時。 夏令時什麼時候結束？

夏令時將於當地時間4月7日星期日凌晨3點結 束，並將在10月6日星期日凌晨2點「回歸」。 澳洲哪些地區將受到影響？ 4月7日，維州、新州、澳洲首都領地、塔州和南 澳的居民需要將時鐘撥回一小時至凌晨2點。 這意味著那些在凌晨3點醒來的人可以調整他們的 時鐘，或者確保他們在睡覺前這樣做，這樣他們就不 會錯過早上的鬧鐘了。好消息是，這也意味著數百萬 澳洲人現在可以多睡一個小時。昆州、北領地或西澳 不受夏令時結束的影響，因為時區不同。

各州和領地之間的新時區是什麼？ 從4月7日開始，所有州的時區並不是統一的。新 州、維州、澳洲首都領地、塔州和昆州將全部採用澳 洲東部標準時間(AEST)。

北領地和南澳使用澳洲中部標準時間(ACST)，比 東部時間晚半小時。新州內陸小鎮Broken Hill也使用 澳洲中部標準時間，因為它地處偏遠。

西澳使用的是澳洲西部標準時間(AWST)，比使用 澳東時間的州/領地晚整整兩個小時。