Chinese Melbourne Property Weekly 0510

10/17 MereweatherAvenue Frankston

全新住宅 獨家享受

靠近 PortPhillipBay 和 Frankston 繁華商業飲食區，坐落在當地 新建成的 SolsticeMereweather 住宅項目內，這套迷人的住宅給 您最便捷舒適的現代化生活享受。高品質設計和裝潢，包括橡木 地板，石料廚檯，落地大窗，室內自然光充沛。廚房連接開放式客 廳/餐廳，2 間帶入墻衣櫃的大臥室，2 間浴室，1 間歐式洗衣房，冷 暖空調，雙層玻璃窗，還有陽台，安全出入口，1 個停車位和儲物 間。附近有公交設施，距離墨爾本 CBD 僅 1 小時車程，讓您盡享氣 派舒適的海灘邊生活。

出售 售價: $548,000 -$602,000

開放參觀: 周六(11/5) 12:00-12:30pm

聯繫人: ChrissyJones 0420 249 425 2 2 1

商用/住宅用開發項目

為您推薦這塊多用途土地，非常適合商業用途和住 宅用途。地處轉角佳位，提供極佳的曝光度，以及多 種多樣的設計可能性。

地區 -Commercial 1 &DD04

出售 $685 000 -$745 000 聯繫人

SamCrowder 0403 893 724

JohnWickham 0481 589 424

· 5 間臥室，2 間浴室，2 車位車庫 · 土地面積約 651 平方米 · 非常適合家庭自住

· 步行可至當地商店

· 距離 EasternFreeway 僅

這棟 5 間臥室加書房的豪華住宅，可以讓您盡情享受奢華的生活，以及完美的海灣美景，距離著名的 Mills 海灘和 MainStreet 僅幾步之遙。地處 Mornington 最佳街區之一，這棟名叫”Westerly”的住宅是一件大師級作品，她將現代豪華和典雅風情完美融 合一體，室內專門設計的開放式房型，更可將 MorningtonPier 的海灣風景盡收眼底，讓您盡享舒適休閒的生活方式。

出售 聯繫人

本周六拍賣

六間臥室 家庭天堂 拍賣

46 LakesfieldDrive, LYSTERFIELD

位於高尚家庭住宅區，這棟雙層洋房擁有 6 間臥室，多間客 廳，鋪設氣派木地板，寬敞生活區和餐廳，中央廚房有充足 儲物空間，後方家庭區直通室外帶頂娛樂區，設有 BBQ 設 備，全年至享。主臥室帶衣帽間和豪華衛浴，另有樓下 1 間臥 室，樓上 4 間臥室，都帶入墻衣櫃。樓上還有休息區和書房。 配備冷暖空調，單車庫，額外停車位。步行可至 Lysterfield 小 學和 LakesfieldReserve， 近 RowvilleLakesVillage 和 StudPark 購物中心，附近還有 GlenfernValleyBushland 和 Churchill 國家公園。

拍賣 5 月 11 日 周六 1:00pm

開放 周六(11/5) 12:30-1:00pm

或聯繫中介預約參觀

JacobKazanjian 0424 773 775 6 2 2

ThinhCu 0430 112 123

特色咖啡店，禮品店和 Airbnb 住宿。有許多停 車位，高曝光率，多樣收入，絕佳投資良機。位 於轉角佳位，遠近聞名，在谷歌評分上有 108 條評價，得到 4.7/5 星的高評分。

欲瞭解更多詳情，請聯繫 NouhaMohtadi 0411 755 568 電子郵件：nouha.mohtadi@linkbusiness.com.au

現代超市

有經理管理 新近裝修

墨爾本東北區和北區 2 家麵包店

位於墨爾本的 2 家麵包店，出售各類麵包、蛋糕 和點心。以其高品質和傳統烘焙方式而聞名遐 邇，擁有忠實客源。潛力巨大，可在當地市場進 行批發銷售。同時還出售美味咖啡，周入可達 $15,000。

欲瞭解更多詳情，請聯繫 SanjayAgrawal 0402 023 502 電子郵件：sanjay.agrawal@linkbusiness.com.au 執照齊全的超市，有經理管理，位於西區發展 迅速的佳區，距離墨爾本 CBD 僅 30 分鐘車 程，潛力巨大，新近裝修，設備齊全。高利潤， 經營非常簡單，位於繁華的當地購物中心內， 有 21 年租約，低開支。

欲瞭解更多詳情，請聯繫 SanjayAgrawal 0402 023 502 電子郵件：sanjay.agrawal@linkbusiness.com.au

墨爾本北區漢堡店

一周營業 5 天的優質漢堡店，位於墨爾本北區， 年銷售達 $520,000，淨利潤達 $130,000，低開 支，低租金，長租約。潛力巨大，可增加營業時間 至一周營業 7 天，以其美味漢堡聞名遐邇，是絕 佳的投資良機。

欲瞭解更多詳情，請聯繫 GurdeepNagpal 0455 209 729 電子郵件：gurdeep.nagpal@linkbusiness.com.au

網絡安全服務生意

終端至終點網絡安全服務生意，主要業務包括 網絡風險空置，咨詢與顧問，安全監控，事故應 對，測試保險，雲身份安全，網絡安全自動化等。 擁有大量藍籌客戶，包括 2 家非常著名的汽車 製造商，主要客戶為僱員在 500 到 2000 人的商 家和企業。

欲瞭解更多詳情，請聯繫 SimonSheridan 0400 858 900 電子郵件：simon.sheridan@linkbusiness.com.au

高利潤粉末噴塗生意

已有 30 年歷史的老牌粉末噴塗生意，多年來披荊 斬棘，韌性十足，能適應變化萬千的現代市場環 境。倉庫面積約 1,200 平方米，有員工停車位。擁有 室外火爐，2 台壓縮機，汽車起壓機，焊機，烘乾機， 氣箱等。可為購買者提供全部詳細的設備清單。

欲瞭解更多詳情，請聯繫 NouhaMohtadi 0411 755 568 電子郵件：nouha.mohtadi@linkbusiness.com.au

美髮沙龍出售

40 年經驗的美髮沙龍生意，周入 $9,000，店內設 備齊全，低開支，潛力巨大。成立至今已有 40 多 年，現老闆于 2020 年購入，有優秀的營業成績， 試運營周入可達 $8,000。庫存價值 $15,000，每 周開支約$850。

欲瞭解更多詳情，請聯繫 GerryMorelli 0417 353 120 電子郵件：gerry.morelli@linkbusiness.com.au

繁忙商業街 Kebab 烤肉店

位於墨爾本東北區佳位的著名 kebab 烤肉店， 配備有設備齊全的商業廚房，位於繁華商業街 主路，高曝光率，人流車流都很大，靠近主要設 施，未來發展潛力極大。

欲瞭解更多詳情，請聯繫 NickKolaitis 0411 428 161 電子郵件：nick.kolaitis@linkbusiness.com.au

網友「地價」說；

「…..未經分割的核心自住房 屋，才是普通人最好的投資。」

我同意「地價」的這個說法。 但是，要投資土地分割屋並不是那 麼容易的事。 本週我就來做一個解 說。

首先，如果大家都想住 house , 唯一的方法就是把大地分割，每 一個人減少一點居住空間。可是， 要把一塊大地分割成二塊，甚至三 塊，四塊….。 要建幾間套房？ 成本 多少？ 這是要經過評估的。

第二，要分割？ 必須面對三個 條件；有屋主願意這樣做；地要夠 大呀；還有 Council 要核准。

雪梨的內城區，（像Glebe, New Town, Stanmore, …..)墨爾本的東區、 南區（像Collingwood, Fitzroy, …）可 用的地早已經分割得差不多了，所 以悉尼和墨爾本還有多少地 可以讓 你去分割？

再說，利用土地分割創造財富 也不是什麼新的Idea 了，這件事大 家都懂，所以當中介告訴你：這塊 地有可能可以分割（Subject to Council Approval)時，有經驗的人早已聞 到 錢味。 這無形之中就告訴你：這個 物業會要賣貴一點的。

布里斯班是最早推動土地分割 的城市，Brisbane City Council 甚至 600 m2 的土地就允許你分割了。 更過分的是，他們還弄了一個zero boundary，什麼意思？ 你的牆和隔 壁的牆可以互相貼著，中間不留走 道，不知道這個和排屋又有什麼不 同？ 但在每增加一戶，Brisbane City Council 就可以增加一份收入的利誘 下, Council 才不管你那麼多呢！ 最近，主流傳媒PO 了一張悉尼 附近Quakers Hill的一個The Ponds建 案，從航拍的照片，大家可以看到 圖片中密密麻麻的一個埃一個的住 房，當照片被分享至社交媒體後， 引起了澳 人的熱烈討論，人們對悉 尼的住房密度的惡化表示震驚！

Quakers Hill 是距離雪梨CBD 50 公里外的西北小鎮。 當年該地方的 土地是分割成五個英畝，五個英畝 來賣的，一塊5 個英畝的土地也就 大概是二、三十萬，因為實在太遠 了，根本沒有人願意去，我當年也 去過，Quakers Hill的樹木很少，夏熱 （可以到40 度）冬冷（經常到三、 四度），所以向來不是大家追求的 熱點，誰知二、三十年後，風水輪 流轉， Quakers Hill 是鹹魚翻身了！ 現在雪梨幾乎已經沒有多少地 可以建造新房了，所以，該區200 英畝地起造4500套住房，住了約 12000人，這就不足為奇了。 想想 30 年前我剛移民來澳，我有一位朋 友做卡車貨運生意的，買了二塊這 樣的地來做卡車停車場，現在我想

房地產投資實務（10）

談談分割（Subdivision）

這位朋友大概也狠賺了一大筆吧？ 去年，雪梨的 Ryde city council 也 宣布新政策，土地800 m2 以上就可 以分割（subdivided), 蓋二套房，如 果和隣居合建甚至可以蓋六套 Town house。

所以，土地分割將來必然會是 澳洲主要城市的一種趨勢，想在這 方面挖金的朋友可以往這一條路去 尋找機會！ 可是，你如果真要買房 （地）來分割，你必須注意下面幾 件事：

第一，挑選上乘的地塊：尤其 能買Corner block 最好，這樣可以雙 面對街，（台灣人叫三角窗）這也 是以前我娘買地的最愛，她曾經買 了一塊這樣的地， 最後分割蓋了 五個店面。 我一輩子也買過二次 Corner block ，一次在墨爾本，另一 次在布里斯班。

第二，另一種上乘的地叫雙面 面街（Two street frontage) ，這樣的 地你可以從中間一切為二，將來兩 位屋主互不干擾，祗可惜這種地很 少，可遇而 不可求，你愛別人也 愛，所以通常這種物業一推出競爭 也非常激烈。 20多年前我認識一位 外國老太太住在 Epping 的 Rosen St 背面是Rosebank Ave，她老公走了， 她要去住養老院，想把房子賣給 我，60多萬，我認為價格合理也同 意了。 但她兒子堅持要透過 Agent, 我祗好退出，後來售價也只是70 幾萬，扣除 Agent fee 其實也不一定 比較合算。 事後她一直向我道歉， 我告訴她千萬別掛在心上，我們中 國人說「得之我幸，不得我命」 (我簡單把它翻譯成： if I have it , I am lucky, if not , means God say no! ） 她笑笑！ 這是我一生最接近幸運的 一次，可惜我修的福德不足，上帝 不給我，命也！

第三，如果你房子的後院夠 大，可以把它分割出來賣。 從屋旁 邊開一條 Drive Way讓往後面的人進 出。 這種房子俗稱斧頭屋（英文 叫a battle axe house , 或hammerhead block ）香港人不買這種房子，說 它有血光之災，西人和印度人不介 意，有些人甚至認為它特別安全， 而且隱私很好 。 我有一個台灣朋 友，早年在 Beecroft 有一塊battle axe 的地，很大，2000 多個m

面蓋了一間豪宅，還有游泳池，網 球場，簡直像世外桃源。 人家住了 30 幾年，不但沒事，生意還做的 紅紅火火的。 可見信者恆信，不信 者也沒事，不好？ 那完全是心理作 用。

第四，要買地分割的話，一定 要事先做好長期的規劃， 不要匆忙 做決定。

我再舉一個例子，2008年， 我老婆在布里斯本買了一間套房 （我們夫妻採財產分開製的，雖 然我們感情不錯，但經常對投資 看法不同，所以我們決定各搞各 的理財）。

是一套雙向面街的角屋 （Corner block) , 900 m2的地，當初 是我幫她挑的。

物業買下後，她興緻很高，馬 上在另一邊蓋了另一間套房。 （原 屋主早就把土地分割好了）。 幾 年後，隔壁的二個物業先後推出求 售，我告訴我老婆，當初你如果沒 匆忙去蓋另套新房，而是把錢用來 買另外二套房那你現在就是「佔地 為王」 （Land is the King)了，2700 m 2 的地，又是Corner block，你可以 蓋十幾套的Villa ，可惜她太心急， 錯過了機會。

第五，賣現成的房，做 Subdivision ，然後蓋房子來賣，手續 曠日費時，而且非常麻煩，所以你 要先做好心裡準備。 Council 申請要 時間，還要隣居同意。 找 Builder 也 是一個風險，Builder的好與壞，相去 甚遠，結果也大不相同，最怕的是 房子蓋了一半人跑了！

第六，如果你真的想如「地 價」所說的投資一塊將來可以分割 的地，那就必須能忍受住舊房子的 煎熬。 因為大部分可以分割的房子 都是老房子，你如果買來沒有住過 就直接分割成二套，一套自住，一 套出售，那你出售的那一套可能會 有要繳稅的問題 。 可是你若買下來

住了一年以上再分割就不會有這個 問題。 （有關細節，請與你會計師 諮詢） 第七，記得上週我談到在我雪 梨住宅同一條街，一套900平方公 尺的土地賣400 多萬的案例嗎？ ， 我不知道買主是否想買來分割，蓋 二套房？ 如果這樣，一套土地成本 200 多萬，以 Epping 交通方便，學 校好的優勢來看，算起成本還可以 的，但是也賺不了什麼大錢。 當然 買主也有可能是另一個土豪，打算 把它推倒，重建另一套「豪宅」？ 第八，從傳統澳洲人的價值觀 來說，他們是頂反對土地分割的， 他們認為：有套房子，附有一個大 院，住起來頂舒服的，幹嚒分割？ 所以將來悉尼與墨爾本豪宅大地 的需求還是有市場的，而華人特愛 分割，賺快錢，有一天也許會後悔 的。

第九，坦白說，一條靚街，中 間插一套分割房，這樣搞對整條街 的房價是很傷的，若大家都把老房 推掉蓋單一新房，新的豪宅比隣而 居， 整條街的房價就上來了！ 所 以，像Sydney 的 Ku-ring-gai city council ，墨爾本的 Toorak 、Kew 土地都很 大，你要分割建 Villa？ 我想隣居和 Council 都不會同意的。

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【本報訊】 以下是今年維州預 算對您影響最大的項目： 生活費用

•對於有孩子在維州公立學校 上學的家庭，每個孩子將獲得一次 性400澳元的補助金，以支付校服、 夏令營和體育活動的費用。

•約70萬名學生將從該項目中 受益，學校費用補助（School Saving Bonus）將花掉預算2.78億澳元。

•另外7.4萬名從學前到3年級 的學生預計將從擴大的免費視力檢 查項目中受益。

你應該知道： 孩子在天主教學 校或私立學校就讀的家庭沒有資格 獲得400澳元的補助，除非他們有優 惠卡。

基礎設施

•機場鐵路（Airport Rail）項 目現在至少推遲了四年，政府將矛 頭指向堅持修建地下鐵路的墨爾本 機場。

•數十個其他交通、學校和衛 生項目被推遲，以應對飆升的材料 和勞動力成本。

•公共交通運營商也將獲得另 一年的支持款項，原因是新冠疫情 後使用公共交通的人數仍未反彈。

住房

•政府正在向維州購房者基金 (Victorian Homebuyer Fund)額外投 入7億澳元，並擴大了該基金的資格 要求。

•但這將是該基金被國家計劃 取代之前的最後一筆投資。住宅印 花稅也將繼續存在。

•政府將對處境艱難的租房者 提供一些支持。具體來說，就是額 外撥款1900萬澳元，加快對公共住 房投訴的處理。

你應該知道： 那些希望維州跟 隨新州腳步以嘗試轉向住宅土地稅 的首置業者將會失望。聯邦政府也 將面臨越來越大的壓力，要求其正 確實施首置業者計劃。

衛生

你應該知道： 政府已經開始對 其「大建設」（Big Build）計劃踩剎 車。政府希望建築業能夠專注於住 房建設，但批評人士會表示，政府 管理重大項目失敗。

•「澳洲史上最大的醫院項 目」將被徹底重新設計，由於電磁 干擾，兩座塔樓無法在新Arden地鐵 站附近建造。

•目前的皇家墨爾本醫院和皇 家婦女醫院場地將進行重大開發。

2019年承諾的在Eltham、 Emerald和Torquay新建的三家社區 醫院目前正在接受評估。

你應該知道： 政府正在推動 對三個大城市醫院項目的投資， 包括對Epping的北方醫院(Northern Hospital，正在新設立一個急診科)以

及莫納什醫院(Monash)和奧斯汀醫院 (Austin)的重大升級。然而，這三個 項目所需的16億澳元資金中，只有 一小部分將在明年交付。

教育

•政府「最好的開始，最好的 生活」（Best Start, Best Life）改革 將比最初預期的要慢得多。

•它仍將於明年開始，但現在 要到2036年才能完成，這比原定的 2032年期限晚了四年。

•政府聲稱早教部門的勞動力 短缺是延遲的關鍵原因。

你應該知道： 維州現在有更多 的喘息空間來應對勞動力挑戰，但最 好能培訓和留住更多的早教工作者。

經濟

•維州的淨債務將繼續上升， 到2028年年中，預計將從1359億澳 元增至1878億澳元。

•但作為州經濟的一部分，淨 債務有望自2017年以來首次下降。 淨債務佔州經濟的比重在2027年中 期達到25.2%的峰值，預計明年將小 幅下降至25.1%。

•政府表示，維州370萬人有工 作，失業率接近50年來的最低水平。

你應該知道： 財政部長帕拉斯 (Tim Pallas)曾大肆宣揚淨債務的預期 下降，但這種轉變還需要幾年的時 間，預計聯盟黨將在這方面大做文 章。

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由於特定健康問題可能增加新冠重症風險，所以檢測至關重要。

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肥胖

特定心臟病

中重度免疫缺陷 慢性腎病

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2023年8月15日： https://www.health.gov.au/topics/covid-19/protect-yourself-and-others/high-risk-groups

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