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高端家具製造生意 $349,000 (16611) 成立於 1986 年 大量忠實客源
食品生產和銷售 $275,000 (16621) 主路佳位 距離墨爾本 CBD 僅 2kms
高端家具製造生意，專營高端材料和設計，服 務全澳洲，成立於 1986 年，大量忠實客源，該 生意現在由一對夫妻經營，加上幾名額外的 生產人員。
供應大型超市，熟食店和咖啡餐廳等，這個食品 生產和銷售生意，專營高品質和有機餐品、小吃 和甜點。所有食品都由現代化廚房專門設計和 準備，約 160 平米店面，設備齊全，包括組合烤 箱，冰箱，冰櫃，洗碗機等。
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Mt Eliza 日式餐廳 $179,000 (16637) 高利潤 低開支 穩定生意
三明治吧和外賣生意 $298,000 (16636) 適合自主或家庭經營
位於 Mt Eliza 佳位的現代化日式餐廳酒吧，在當 地非常受歡迎，google 評級 4.8 星，位於繁華商 業街，周邊有許多停車位和商場，客流量大，忠實 客源。
位於繁忙主路轉角佳位的三明治吧和外賣餐廳，服 務當地和周邊工廠和倉庫將近 30 年，出售各類三 明治和外賣餐點，包括薯條，薯餅和派。約 100 平米 店面，寬敞明亮，有步入式冷藏庫，冰箱，咖啡機，12 內座 6 外座。潛力大，非常適合自主或家庭經營。
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家居用品零售店和網店 $140,000 (16638) 受歡迎的頂級旅遊熱點地段
品牌商品生產生意 $3,950,000 (16639) 園區和設備價值超過$2,000,000
出售各類全球知名品牌的廚房用具和家居用品，包 括 Maxwell & Williams, Salt & Pepper, Anolon, Krosno, Global, Mundial 等，該 生 意 50% 店 內 庫 存，另外 50%通過網店銷售。位於 St Kilda 中心商 業街佳位，周邊有許多商場和賣場，公共交通，非常 受歡迎的旅遊熱點地段。
位於 Dandenong South 公園園區，靠近高速公路， 這個製造生意業界聞名，生產高檔品牌產品，包括 護髮、護膚產品，洗衣用品，沐浴產品，花園產品 等。生意火爆，目前已停止接收新客戶，然而客戶 申請依舊絡繹不絕。約 6,400 平米面積物業，包括 設備齊全的 3,300 平米工廠和辦公室區域。
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易管理高利潤飲品店 $119,000 (16641) 海灘邊極受歡迎地段
高利潤 Foodworks 超市 $269,000+庫存 專業設計裝潢 寬敞店面 (16647)
該生意注重健康生活，提供便捷快速的餐品，包括健 康果汁，奶昔和肉卷，都在店內新鮮製作，乾淨又衛 生。位於 Sandringham 繁忙購物中心內，周圍有許 多商場和店鋪，靠近主要火車站。
裝修精美的 220 平方米超市，遍佈兩層樓，約 180 平米商店面積，另外 40 平米是冷藏庫和儲物區。 店鋪靚麗如新，位於墨爾本北區一棟高層公寓樓 的底層佳位，靠近火車站，面向街道，曝光率高，周 邊有許多住宅樓，客流量極大。
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百家爭鳴
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COMMENTS & OPINIONS
大選後的雜感（十六）
房地產真的不會崩盤？ 場 跌 到 白 菜 價，1995 我 在 Sydney 中央火車站附近買 了一幢小型辦公樓，連地庫 前面我寫了兩篇文章， 四 層，每 層 300 m2 , 100 分析澳洲房地產不會大跌的 萬不到。 各種原因。但是，如果你真的 第三次在日本，日本土 要問我「澳洲房地產（或任何 地價格從 1992 開始持續下 其他地方的房地產也是一樣 跌，截至 2015 年，六大主要 的）真的不會大崩盤？」說真 城 市 住 宅 用 地 價 格 跌 幅 為 的，這個誰也不敢保証，因為 65%，所 有 城 市 跌 幅 為 很多時侯，上天的安排不是 53%。日 本 統 計 局 資 料 顯 我們可以控制的，套句中國 示，1992-2000 年 間，日 本 人最喜歡說的一句話；「人算 六大主要城市住宅價格下跌 不如天算」！ 55%。 歷史告訴我們，房地產 第 四 次 在 香 港 是會崩盤的，但很少，老楚一 （1997 -2000)， 香 港 在 輩也就遇到過這麼幾次。 1998 一年內便錄得大幅下 第 一 次 在 臺 灣 跌 28.2%的慘況。隨後逐年 （1971 -1976 ）那次房地產 下 跌，一 路 跌 到 2003 年 最 崩盤是因為全球第一次能源 低谷 SARS 期間，私人住宅 危機。那時我剛大學畢業，母 售價指數錄得最低 61.6，6 親給我一筆錢問我要買房？ 年間累計跌幅為 62.2%。跌 還是創業？我二個都沒選，拿 回 1991 年 的 水 準（61.1） ， 了錢去美國留學，錯過了人 也 即 是 說，從 1992 年 之 後 生的第一桶金。 買的房子都虧了。 第二次在澳洲（1989 第 五 次 是 在 美 國， 1996)，那時候，澳洲由於經 2006-2011 年 由 房 地 產 泡 濟過熱，儲銀一再加息，最高 沫破滅引發的金融危機，累 時達到 17%, 商業大樓和商 積 房 價 跌 幅 達 33%，比
1929-1933 年 的 大 蕭 條 時 代，房 價 累 積 跌 26% 還 更 慘。 基本上房地產崩盤前都 會有徵兆，第一，地產本身泡 沫太大了，第二，整體經濟面 陷入危機或蕭條。第三，突然 間的事件（例如 SARS，亞洲 金 融 風 暴，美 國 金 融 危 機 ….）引爆了房地產崩盤。 你說澳洲現在的房地產 是否已經存在泡沫化了？這 個可是見人見智的問題，從 一般年輕人買不起，望房興 歎，我們可以說澳洲房地產 確實有存在泡沫化，但是對 那些有錢的人來說，房子價 格還算合理， （否則怎麼還是 會有那麼多人還在買房？）我 們若拿股市，加密貨幣（比特 幣）來和房地產相比，這房地 產根本算不上泡沫化！ 比特幣在去年 11 月升 至 68,000 美元，創下歷史新 高後，今年以來已經跌掉約 60%（現 今 價 位 在 18000 左右徘徊）乙太幣亦在去年 11 月站上 4,891.70 美元歷 史 高 點，今 年 以 來 跌 掉
74%。 （現 今 乙 太 幣 在 900 元左右的價位） ，全球加密貨 幣總市值從去年 11 月的三 萬億美元跌到現在剩 9000 億美元等於跌掉了 2.1 萬億 美元，這等於跌掉了俄羅斯 一年的 GDP，若用這筆錢打 鳥克蘭戰爭可以打十幾年 呢！ 股 票 也 差 不 多，澳 股 S&P/ASX200 指 數 從 今 年 三 月 7500 點 跌 到 現 在 的 6500 點，等於跌去了 15%, 美股更慘，道瓊工業指數從 今年年初 36000 點跌到現 在的 30000、半年之內跌去 了 17%。 澳洲這次房地產下跌基 本 上 是 受 Covid-19 ，美 國 經濟面不穩定及民眾信心不 足的影響，所以很難預測它 的跌幅會有多深。 股市下跌通常預示著經 濟「有可能」會走向衰退， （可 是至少到現在為止經濟還沒 有出現衰退） ，問題是通膨一 直壓不住。 （有一點類似澳 洲 90 年代的狀況）這也是 歐洲、美國和澳洲儲銀，還要
加息的原因。問題是如果再 這樣加息加下去，經濟再好 也會被你玩殘的！到那時候 失業人口湧現，很多人繳不 起房貸，房地產就會危危可 及！ 美聯儲主席鮑威爾 (Jerome Powell) 已經很明 確地承認，大幅加息可能使 美國經濟陷入衰退。他表示， 陷入衰退是有可能的，軟著 陸 “ 非常具有挑戰性” 。鮑威 爾在國會參議院銀行委員會 作證時表示： “ 另一個風險 是，我們無法恢復物價穩定， 而且我們會讓這種高通脹在 經濟中根深蒂固。我們不能 在這個任務上失敗。我們必 須回到 2%的通脹水準。” 結論，澳洲房地產接下 來的走勢要看美國及全球通 膨是否會受到控制，還有要 多久？另一件我們不能忽略 的問題是全球地緣政治的不 穩定性，俄烏戰爭是否會演 變成世界大戰？還有另一個 黑天鵝是中國將如何控制現 在下滑的經濟？這一點我們 下次談。
大選後的雜感（十七）
澳洲房地產接下來看什麼？
澳洲房地產接下來看 什麼？ 第一，看澳洲儲銀調息 的速度。第二，看澳洲經濟 面是否會轉差（尤其是通膨 及失業率） 。第三，看美、中 經濟（尤其是房地產）是否 會硬著陸。前二項我們前面 已談過。這次專篇來談美、 中經濟面。 先從中國談起。 中國經濟走疲會影響 澳大利亞？當然，第一，因為 中國是澳洲最大貿易國。第 二，中國是澳洲第二大移民 國。 以前，中國經濟走疲對 澳洲並不一定是一件壞事， 例如，2008 年 9 月，國際金 融危機全面爆發後，中國經 濟增速快速回落，出口出現 負增長，大批農民工返鄉， 經濟面臨硬著陸的風險。溫
家 寶 總 理 當 機 力 斷，於 2008 年 11 月 推 出 了 四 個 億擴大內需、促進經濟平穩 較快增長的十項措施。其中 以建設鐵路、公路、機場 為 主軸（亦稱鐵公機）這三樣 東西都需要用到大量的鋼 材，所以間接的擴大了對澳 洲鐵礦砂的需求。這使澳洲 不但逃過了 2008 年全球金 融危機的災難，而且還有盈 餘，真是因禍得福呀！ 可是這次中國經濟再 度走疲，澳洲恐怕就不再那 麼幸運了，因為中國已經沒 有錢來做擴大公共建設了。 最近，中國經濟不佳的新聞 頻傳，例如今年 1000 萬大 專畢業生有一半至今工作 沒著落。還有，中國網上盛 傳許多地方因財政困窘而 調降教師與公務員薪資，經 濟與財政狀況較好的江蘇、 浙江和上海也都成立公務 員降薪辦公室，以落實公務 員降薪規定。據稱，上海處
級幹部年薪據傳從 35 萬元 降至 20 萬元，主任科級公 務員年薪則從 24 萬元砍到 15 萬元。 另一件大事是河南多 家鄉鎮銀行涉嫌騙取民眾 存款使這類金融機構的信 用度備受外界關注。根據中 國“第一財經網站”6 月 21 日報導，截至 2021 年底，中 國 全 國 村 鎮 銀 行 有 1651 家，分 佈 在 31 個 省（自 治 區、直轄市） ，占銀行業金融 機構總數約 36%。中國人民 銀行統計，截至 2021 年第 2 季為止，有 122 家村鎮銀 行被列為高風險機構，占整 體名單 29%。 看來中國經濟是面臨 巨大的挑戰。 而影響澳洲最深遠的 恐怕還是中國各地的房地 產全面下跌。近 25 年以來， 澳大利亞經濟靠的是中國 房地產蓬勃發展需要大量 的鋼筋蓋房子和鋁門窗。所
以澳洲的鐵礦砂及鋁礦跟 著蓬勃發展，但是現在這個 好日子恐怕要結束了。因為 中國房地產出現嚴重的供 過於求。 中國人的好日子結束 了，同時也象徵中國有錢人 移民澳洲的也將相對性的 跟著減少。悉尼的海邊，墨 爾 本 Toorak 高 檔 房 的 中 國買家也可能跟著減少了。 美國的情況也不容樂 觀。《 華 爾 街 日 報 》(The Wall Street Journal)最進 調查了經濟學家們認為美 國經濟陷入衰退的可能性 有多大？結果，他們認為未 來 12 個月經濟陷入衰退的 概率為 44%，這一高概率通 常只有在經濟瀕臨衰退或 實際正處於衰退時才會出 現。 由此美國聯儲局不斷 加息，今年美國經濟衰退的 可能性也迅速上升，問題是 全球通脹壓力依然強勁，根
據調查顯示，經濟學家們平 均預期美國經濟在未來 12 個月某個時候陷入衰退的 概率為 28%；而今年 1 月份 調查得到的預期概率卻祗 有 18%。 由於受全球化運動的 影響，全球房地產普遍性的 全面下跌正在成型，而且由 美國延伸到歐洲及中國。今 年上半年洛杉磯（Los Angeles）掛牌中位價格：985, 000 美 元。跌 了 -5.0%。芝 加哥（Chicago） ，掛牌中位 價 格：399,000 美 元，跌 了：-3.7%。俄亥俄州托雷多 （Toledo, OH）掛牌中位價 格 ： 115,000 美 元 ， 跌：-18.7%，紐約州羅切斯 特（Rochester, NY）掛牌中 位 價 格：149,900 美 元， 跌：-17.0%。底 特 律（Detroit）掛 牌 中 位 價 格：75, 000 美元跌：-15.4%。而中 國更慘，這一點我們留待下 次再談。
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世界華文作家交流協會 召開第一次副會長會議 （世華訊）已成立了十二年的「世界 華文作家交流協會」，於二零二二年六月 廿二日，新加坡時間下午四時至六時，由 郭永秀會長召開了首次全體副會長視頻 會議。 該會現屆副會長包括：尹浩鏐博士 (拉斯維加斯)、袁霓(印尼)、曾心(泰國)、 張記書(河北邯鄲)、許均銓(澳門)、葉錦 鴻(婉冰墨爾本)、張奧列(雪梨)、林爽（紐 西蘭） 、華純(日本)、林楠(加拿大)、孫德 安會長、(汶萊)、洪丕柱教授(昆士蘭)、黃 東瑞(香港)、周永新(亞利桑拿州)、綠茵 (越南)、王勇（菲律賓） 、汪溫妮 (捷克)、 劉寶軍（吉隆坡） 、朱添來(緬甸)等，部份 文友因時差而無法參加，令大家甚感遺 憾。 該會創會會長、心水名譽會長同時 應邀出席，在視頻中與久違了的文友們 相見歡。 各副會長們經過一番熱烈討論，全 體取得一致的共識如下： 一、下次將用 ZOOM 的方式開會， 請各位會員上網申請一個 ZOOM 戶頭 （到 Apps 裡下載） 。 二、因為各國的時間不同，開會時間 最好定在星期天、新加坡時間上午十時 正到 中午十二時正之間舉行，這個時段 比較適合各地區文友們。 三、設立兩個微信群，一個是全體會 員們，一個屬於各位副會長。
四、今年十一月，本會將聯合新加坡 藝術之家和錫山文藝中心、舉行實體及 網上文藝彙演，地點在新加坡藝術之家 （新加坡舊國會大廈）的舞台。世界各地 網友們也可以通過 ZOOM 參與表演或 觀賞。節目可包括朗誦（詩歌、散文、閃小 說） 、歌唱、舞蹈、短劇表演，文友們也可 以通過視頻或 Power Point 呈現節目。 大家可以開始准備，有好的作品請傳給 郭會長。作品呈現時間不要超過 5 分鐘。 五、郭會長已經和廣東潮汕文學院 取得聯系，廣東潮汕是一個很有文化底 蘊的地方，也有不少古跡。本會原定於 2020 年中率團到潮汕一帶訪問交流和 采風，但因各國爆發新冠病毒而擱置。希 望接下來中國能早日開放國境，文友們 就能繼續舉辦此文化采風行程。 六、有關本會 Facebook 上的戶口， 歡迎各位會員踊躍參與，並輸入好的作 品，把這個戶口搞活起來。大家只要在 Facebook 上輸入 “世界華文作家交流協 會” ，就可以看到。 此次開會的記錄已經傳給會員微信 群。有關本會的活動，仍然歡迎各位會員 提出寶貴意見。 請電郵： 郭永秀 quekys1951@gmail.com 中文秘書艾禺 liew.kweelan@gmail.com
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