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昆士蘭日報 QueenslandChineseTimes 10 Friday,Saturday3,4Feb2023 澳洲新聞 AUSTRALIANNEWS
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通常你在看房時，仲介總 會問你，「 你買房的目的是為了 要自住安家呢？還是為了投資 賺錢？」 其實，不論那一項，最重 要的一件事是你在買房之前一 定“要做足功課”。
對很多人來說，買房可能 是你一生中最大的一筆交易， 因此，千萬不可以心血來潮就 做決定（除非你家財萬貫）。做 足功課尚且不保証你一定可以 買到好房子，何況不做功課，但 做功課至少可以讓你避免後悔 一輩子（是有很多人在實房後 因為事前沒有考慮或調查清 楚，上當受騙而後悔一輩子 的）。試想，每次你去看房，都可 以遇到川流不息的買房客，很 多人都是做足了功課，準備來 一博的，所以如果你不做足功 課，真正好房，或價位合理的房 子，憑什麼輪到你？
做功課的第一節課是選對 時機，也就是中國人所說的看 對趨勢。
很多人不知道，房價的漲 跌是可以預測的。（這預測必須 是有憑有據的，而不是憑你個 人的感覺）如何預測？那就要看
2023談澳洲房市展望（2）
如何預測房價？（上）
你做多少功課？本周我們先從 如何從大經濟層面預測房價開 始說起。
第一，記住老楚多年來的
嘮叨，決定房價最主要因素是 利率。原因有二，從買方的立場
來說，現在買房的人一定都會 有預算，也就是說，房子買了，
自己是否付得起按揭貸款（除
非你是中國或印度來的大款，
用現金買房，但是，既使現在從 中囯來的，在政府層層管制下， 匯錢也已經不再是那麼容易的 一事了）。再從賣方立場來看， 要不要賣房，還要看房子賣了， 有什麼其他投資機會？否則就 像現在，定存利率2-3%，比房 租的收入還低，你賣房又是為 了什麼？不要忘了現在澳洲通 膨達7-8%，而房子是最保值 的東西，你有事沒事的，賣房幹 什麼？這也是澳洲房地產不可 能大跌最主要原因之一。
第二，那利率如何看？ 看利率就要先看通膨，這個大 家都懂的。
澳洲統計局幾天前宣佈， 澳洲12月CPI上升7.8%，（坦 白說這是一個很高的數字，比 美國還高）。這其中最高的是房 價上升10.7%（這個數字因為
是跟去年12月同比、所以看起 來是高些）食品及非酒類飲料 漲4.4%文娛活動漲9%。所以， 目前來看，澳儲行暫時是不可 能不加息的。就如儲行自己所 說，澳洲通膨祗允許在2-3%， 那降息真的還有很長的路要 走，至少今年之內是不可能了！
經濟學家預估，澳儲行今 年6月之前還會加息至3.6%（ Westpac和ANZ甚至預估會漲 到到3.85%)，而Westpac預估 2024澳洲利率將回落到2.6%， （對這一點我可沒有那麼樂觀， 因為澳洲通膨似乎是不可能那 麼快就降下來！）所以房地產要 回漲我看可能要到2024年以 後的事了。那我們就繼續等著 看澳洲房價進一步下滑吧！ 第三，其實，通膨之前，還 有另一個指標的，那就是工資 水準，以前我的經濟學教授有 一句格言，“當工人開始罷工 時，離通膨就不遠了。”因為，罷 工的最後妥協就是漲工資，老 闆漲工資怎麼可能不漲產品和 服務的價格呢？那工資為什麼 會漲？一是政府提高基本工資， 二是缺人，（老闆被逼得不得不 漲工資招人）。
“漲基本工資”？是澳洲工
黨每次上臺的第一要務，因為 他們標榜的是工党是服務工人 的党。其實他們沒有告訴你這 是毒藥，因為大家不知道，漲工 資其實是為漲物價埋下禍根， 最後受苦的仍然是窮人，因為 相對的，漲物價對富人影響較 小（人家不缺錢呀），更何況富 人老闆，房東可以漲產品價格， 漲房租來彌補損失，甚至賺更 多的錢。那最後受苦的是誰？
第四，當然，漲物價還有另 一要素，那就是原料石油上漲， 可是通常原料、石油上漲，終有 回落的一天，但是物價漲上去 就永遠降不下來了。
事實上，政 客們又不能不
考 慮窮人的處境，當汽油上漲 時，他們是不能不漲基本工資， 否則他們如何開車上班？但是， 漲工資，最後卻造成物價上漲， 他們又是受苦更大。這就是經 濟學上無解的問題。
第五，有些經濟、社會、人 為災難是我們預測不到的。一 年四季，我們可以預測春、秋宜 人，冬冷夏熱，但是我們卻預測 不到暴風雪何時來襲。 最近，穀歌母公司“字母 表”在一份給員工備忘錄中稱， 由於公司面臨“不同的經濟現
實”，該公司將裁員約1.2萬人。 除此之外，亞馬遜、Facebook和 Twitter也裁員了近2.5萬人，上 週三，美國資訊服務龍頭企業 IBM宣佈將裁員3900人，這是 否代表，美國經濟已經陷入衰 退？
沒有，至少到現在為止還 看不出來，上個月，美國申請失 業救濟金人數處於歷史低位， 澳洲也是如此，截至十二月底， 澳洲失業率仍然維持在3.5%， 這是50年來的最低時期。所以 招不到人，就由老闆自己提高 工資吧！
可是，這些大公司的裁員 是否預警，美國經濟正在走向 大衰退？（到現在為止，預測 2023年經濟會走向衰退的經 濟學家如過江之鯽）我不知到， 也許會是另一場2001，互聯網 泡沫（又稱科網泡沫或dot-com 泡沫）的開始？
但是如果真如另一場 2001互聯網泡沫再來一次，那 影響最終也是會波及到房地產 的，還好，任何一場大災難都是 由股市開始，而不是房地產，所 以你有大把的時間去做應對， 這也是投資房地產的好處之 一！
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高價售出
改革開放以來，中國之所 以可以異軍突起，基本上有三 大原因，第一，人口紅利，第 二，土地紅利，第三，勤奮的人 民。
上周我們談 「 中國人口 危機正在浮現 」 這周我們談 「中國土地紅利正在消失」。
世界上曾經有三個國家， 在發展中，土地佔了絕對優 勢，一是俄羅斯，想想，西伯利 亞鐵路經荒蕪人煙之地，土地 是國家的，所以開發起來特別 容易。這也造就了俄羅斯成為 橫跨歐亞二洲大國。第二， 1898年，美國和西班牙打了 一仗，叫美西戰爭，美國戰勝， 把西班牙趕追到南美去。從 此，留下了整個中西部未開發 之地給美國政府的，政府開發 鉄路、公路原來的十三州人民 湧入西部，美利堅眾合國從此 展開中西部開發潮，密西西比 河流域成就了農業區，舊金山 發現金礦，造成了淘金潮，土
地擴張，人口增加（很多是移 民）從此開始，美國經濟發展 成爆發性的發展，造就了後日 美國稱霸的地位。第三個國家
是中國。中國共產黨最大的成 就之一把土地歸國家所有。也
因此它成為後日改革開放的 利器。土地是國家的，要建城
市，開發鉄路、公路、機場說幹
就幹，改革開放早期，政府甚
至還用低價土地做誘餌，吸 引港、台、外國人來投資。試
想，如果，中國政府這些開發
建設都要地主同意，中國能有 今天的成就嗎？
可是，現在這個優勢已經
正在消失之中，現在中國土地
雖然號稱國有，但是，城里土
地已經賣給開發商，開發商蓋 房子賣給了人民，雖說這些人 也是祗有50年到70年的產 杈，但是時間到了，你認為土
地還能要回來？時代變了，現 在政府開發鉄、公路都要支付 農民巨大的拆遷費補償。（民 間有一種說法，要發財？等拆 遷費）否則有人誓死維權，所 以，中國政府已經不再有土地 紅利了。
都市中心的土地賣光了， 遠一點的地方沒有人去，（你 看中央政府花費幾千億所做 的“雄安造市計劃”死在那 裏，走出雄安車站，面對的是 荒煙蔓草叢生）。好土地沒了， 新土地賣不出去，這給現在的 地方政府帶來巨大的財政壓 力。我們資本主義社會，土地 是人民的，LandTax（臺灣叫 地價稅）和土地交易的印花 稅是州（省）政府財政收入的 主要來源。可是，中國是沒有 土地稅的，因為資本主義國家 交土地稅的是房東，中國的屋 主土地祗有50年或70年使 用權，擁有土地所有權的房東 是政府，人民自然不繳稅。所 以中國省政府祗有靠土地交 易的印花稅，現在土地、房子 交易少了，地方政府自然財政 困難。
還有，我們資本主義社會 除了交土地稅（澳洲自用住宅 是沒有土地稅）印花稅，還要 繳CouncilRate,(臺灣叫房屋 稅）。這個中國也沒有，也難怪 中國省以下各級政府現在都 叫窮，有很多地方政府現在甚
至面臨破產。
那為什麼不徵稅呢？中國 人民每個月繳的房屋貸款按 揭已經壓的年輕人喘不過氣
來了，那還有餘力再繳稅呀？ 怎麼會這樣呢？
因為中國地方政府炒高 地價，開發商自然也跟著炒高 房價，銀行是國家的，所以他 們又狠心提高存款和和貸款 的利差，來彌補銀行因為不良 貸款所引起的虧損（很多虧損 甚至是國企造成的）。有很多 西方專家都說，中國銀行會產 生金融危機。我說不會的，你 們放心。因為，在澳洲，存戶把 錢存在銀行利率2%，銀行放 貸給購房者的按揭利率HSBC 4.59%,AMP4.64%，聯邦銀行 4.87%.nab4.99%….那家高， 那家就沒有生意。 但是，現在在中國，四大 銀行是國家的，利差是由 「 人 民 銀 行 」 來訂定的，通常是 4%，有些甚至到5%，中國人 民存款利息比澳洲還低，但貸 款利率卻比澳洲高很多，中國 年輕人每月繳的房貸按揭利 率是6-7%（所以，中國永遠
是不會允許外資到中國投資 開銀行的，所謂的肥水不落外 人田吧！） （讀者“大頭蝦”說；「 黃 先生，下篇能否寫一個臺灣年 輕人的現狀？你不是剛從臺灣 回來？ 」 我想我是可以寫一篇 文章來談兩岸青年人所遭受 不同的待遇。但是在這裏，我 可以先預告你一點，在台灣， 銀行若賺年輕人4—5%的房 貸利差，大概民進黨下次選舉 就下臺了！）
改革開放以來，中國政府 一直帶頭在炒房，表面上是開 發商在造孽，但是，標售土地 的是政府，訂定房價政策的是 政府，決定銀行貸款按揭利率 的是政府，中國房地產佔 GDP總值的20%以上。可是， 現在，中國房地產下跌了，恒 大出事了，房地產交易少了， 地方政府入不敷出，財政出現 問題，年輕人買不起房，不敢 生小孩……。是到了時候了， 中國政府應該有一個政策來 解決這個問題了！但是，容易 嗎？我不知道，我們不妨試目 以待。
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中國的未來？（下） 土地紅利消失
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英文當中有個短語叫”Blessingin disguise”,中文的意思是”塞翁失馬焉 知非福”.
我的留學故事開始於2003年，這 二十年，三“起”三“落”，從2003年買 的單程機票，第一次來布里斯班讀高 中；到2013年，買的單程機票，第一次 回國後又跟家人賭氣才回澳洲的；再 到2023年，三個月前吧，雖是第二次 回國後又決定回澳洲settledown，但卻 是第一次主動選擇和主動放棄，深思 熟慮後的決定。
來來回回，起起落落，得失利害， 堅定與猶豫。是耽誤了機會和時間？還 是所有的經歷成為了寶貴的財富？我 想幾乎所有的彎路都會是”Blessingin disguise”。
Chapter1~20年前的第一張單程機票 2003年9月11日是我第一次踏 上澳洲的土地，那天正好是中秋節，清 晰的記得還是澳亞留學的老師在布里 斯班機場接的我。尤其是陳先生，是我 在澳洲的貴人，也是親人，因為我們很 多留學生都稱呼他為陳爸，後來我也 有幸成為了澳亞留學的一員。在ClayfieldCollege讀高中的兩年間，幾乎每
一周都會去138AlbertSt.4thFloor“報 導”，以至於我這次回來，十多年不在， 卻可以仍然憑著直覺找到澳亞。那時 每週末去找陳爸聊天，吃甜點，喝奶 茶。然後再去旁邊的JackPot點上一份 那時才只有5.5澳幣的大套餐，就像是 過小年了。聽說現在JackPot還在，只 是價格漲了三四倍，我得哪天再去體 驗一下。
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現在還能想起來，我把第一次在 高中得到的實習獎勵~一套精緻的資 料夾，還帶給了陳爸，那時自己榮譽分 享的大本營就是這裡，印象很深刻。後 來，我就成了澳亞的一員，是我的第一 份正式的office兼職工作。依著我的做 事風格，陳爸給我形象的起了個nickname叫”小辣椒”，甜辣甜辣的，哈哈 哈。也是從那個時候開始，我從開始接 觸教育，一做就是20年，誰會想到哪？ 那時專業也是陳爸建議的會計和金 融，因為自己也沒有很明確的喜好專 業方向，雖然後來沒有一天做過關於 這個方向的工作在畢業後，但是首要 綠卡目標也在2007年順利達到。所以 我也建議如果沒有特殊喜好專業方向 的學子們分享，那就先選擇自己能拿 到的能得到的目標，指不定在人生的 後期這一個身份會幫到自己，畢竟讓 自己多一個選擇。說回來，做教育，我 在大學的那幾年幾乎都在澳亞工作， 從兼職做到全職，從本來剛開始是喜 歡澳亞，到後來真的愛上做教育。 現在想起來，2003年，17歲還懵 懂時，這第一張人生的單程機票讓我 開啟了屬於自己無限的可能，在更高 的平臺，更大的世界。要感恩父母和奶 奶，感恩萍萍姑姑，是她讓我們能夠認 識陳先生，才可以從國內的一個小城 市到澳洲。是他們合力的結果，讓這第 一張人生單程票變成現實。 而在，2009年，24歲，帶著對國內 精彩生活的嚮往，我飛回大陸了。(這 是澳亞一位學生.員工.朋友.的親身經 歷.值得借鏡與參考)
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20年，我的3次單程機票
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