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新州馬上要推出土地 稅（landtax）改革計劃了， 它的意義是什麼？對你我的 影響是什麼？這是本周我想 談的話題。

第一，對仍尊崇英皇查 理士為囯王的澳大利亞而 言，其實土地稅是一個很敏 感的話題，並且有其歷史象 徵意義的。

回顧英國歷史，「大憲 章 」是最重要的的轉捩點。 因為大憲章是當時英格蘭 人以土地稅換來限制國王 的杈利的結果。大憲章是英 格蘭國王約翰於1215年6

月15日在溫莎附近的蘭尼 米德與貴族之間簽訂之拉 丁文政治性授權文件；《大 憲章》（拉丁語：Magna Carta，英語：TheGreat Charter），又稱作《自由大憲 章》（拉丁語：MagnaCarta Libertatum；英語：The GreatCharteroftheLiberties），1297年的英文版本至 今仍然是英格蘭、威爾斯之 有效法律。

大憲章怎麼來的？因為 是英格蘭國王約翰和法國 打仗，打敗了，被要求賠款， 可是國家沒錢怎麼辦？國王

新州要徵土地稅改革對房地產的影响

就要求教會和貴族分攤費 用，囯王告訴貴族們說：我 派兵去打仗，是因為要保護 你的土地，你有土地你就應 該繳稅。貴族說，依土地繳 稅是okay的!但是，我們又 沒有要求你去打仗，因此， 主張由二十五名貴族組成 的委員會，若人民對國王不 滿，委員會可以隨時召開會 議，具有否決國王命令的權 力；並且可以使用武力，佔 據國王的城堡和財產。這是 英國民主政治的由來，換句 話說，英國民主是由人民以 繳土地稅換來的。而土地稅 也確認了土地屬於人民的 法律地位，這也確認了國家 必須保護人民土地的法律 基礎。

現在新州政府表面上 是要以廢除買房的印花稅， 改征土地稅來代替。這自然 象徵政府的統治權和你人 民的土地不容被剝奪的事 實。 第二，新州政府這次以 擴大土地稅來代替印花稅， 表面上是這樣可以減少首 置物業者的負擔，但實際是 新州政府在擴大政府的財 政收入，變相加稅。現在房 地產市場不景氣，交投冷 清，政府印花稅收入自然減 少，但是，若所有投資物業

（非自用住宅）都要繳土地 稅，那政府總收入肯定比減 去印花稅多很多。

請大家記住，其實 Landtax並不是什麼新稅， 它是早已存在的稅目，目 前，新州土地價值低於100 萬的自住房是免稅的，改革 後，所有投資房不論土地大 小都要繳稅。誰又敢保証那 天政府錢不夠花了，要擴大 到管你出租或自住，有土地 就要繳稅，這也非完全不可 能的。至少現在就有人認 為，住東區的富人們，佔據 最佳景觀的海景，不繳土地 稅合理嗎？

第三，擴大土地稅徵 收，這對投資House的投資 客要格外小心了，因為別墅 土地大，土地稅必須由你一 個人全部承擔，不像公寓或 單位房（尤其是那些五、六 十層或上百層的公寓）因為 土地是所有大樓業主共同 持有，所以按比例分擔，土 地稅負擔自然就相對減少 了。這樣使得投資公寓就比 投資House更有吸引力了。

當然，你可以說，投資 House的capitalgain比較 大，不是投資公寓可以比 的，所以，如何佈局，這還要 投資客自己好好去斟酌了。

第四，在此，老楚給大

家一建議，如果你有二個 House，而你的子女沒有房 子，你可以把其中一套房轉 給他們，（因為印花稅要取 消了，所以房子轉手沒有稅 了，也沒仲介費）自己住另 一套房，這樣等於把其中那 套投資房變成自住房。但 是，你也要記住一件事，這 個兒女要靠得住，否則他們 把房子佔了，又不給你房 租，最後你連老本都沒有 了，這種事在中囯網路上經 常有報導的。

第五，沒有了印花稅 後，將來房地產投資會股 票化，買了一套投資房，不 滿意？（或一時急需要錢？） 沒有關係，祗要賺點小錢就 可以轉手賣了，總之沒印花 稅。不像現在賣了，繳個印 花稅反而虧錢。

第六，擴大土地稅徵 收，將會改變你我的投資概 念。這對大陸來的朋友尤其 重要，因為大陸是沒有土地 稅，他們沒有這方面的經 驗，而臺灣很多炒房客一聽 到土地稅個個都會嚇得腿 軟。

我舉個例子，我家有一 些祖先留下來的空置土地， 父母在，他們收房租來繳土 地稅尚且可應付。但是，父 母走後，辦理繼承要二、三

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年的時間，但這期間房租收 入是凍結不能用的（等遺產 分配）。可是，土地稅是不能 暫停的。最後，變成繼承人 什麼好處都沒沾到就要先 繳稅。尤其很多空地根本無 法使用，（太小，或呈三角 形）父母又說祖先的土地千 萬不能賣，因為那表示你敗 壞家產，所以最後是繼承每 年的土地稅，一點好處也沒 有享受到。

第七，如果你有機會在 悉尼路上閒逛，經常會看到 路邊很多一些荒蕪土地，這 些土地有可能是繼承人之 間有分不平的糾紛，也有可 能沒有繼承人，但是既然是 人民的土地，依據大憲章， 除非遺囑有言明，否則政府 是不能takeover的。現在， 有了土地稅，你欠稅，政府 就拍賣土地來抵稅了。最後 土地就自然變國家的了。

第八，那些靠投資土地 升值來做CapitalGain賺錢 的策略將變成行不通了！我 有一個商業樓盤，三十年前 買的時候，一年的Land Tax2萬元，現在12萬。三 十年，也許土地價值可以漲 十倍，但房租怎麼可能漲十 倍，所以現在房租扣除土地 稅後，那個樓盤每年的淨收 入一年比一年少。

第九，我們看那些買悉 尼東區海邊豪宅來出租的 投資客將來肯定要虧錢的， 上千萬的房子，房租$1000/ 周，再付個landtax以後所 剩的年收益和房價根本就 不合算。哪天一時租不出 去，恐怕還得虧錢！這些人 一算，還不如把房子賣了， 把錢存到銀行還有4%的 利息，所以土地大的house 恐怕要跌價了。

第十，我知道很多臺 灣鄉親朋友,在Dual,Kenthurst，炒五畝土地，若現在 已經開發到那裏，變成了熟 地，那就快賣吧！否則繳起 土地稅會嚇死人的。

第十一，最後，講一個 題外話，中國由於地方政府 財政惡化（也像澳洲一樣， 房屋買賣少了，印花稅少收 了）很多人建議徵收土地 稅，但是問題來了，土地所 有權屬於國家，為什麼住戶 要交土地稅？所以，最後可 能祗能交房屋稅（數似澳 洲的CouncilFee),但是 councilfee是屬於縣和市 的收入。那省變成陷入沒稅 可收了！ 想閱讀黃若和楚天先生以前 的專輯文章？請查閱 www.1688.com.au對本文有 意見或補充亦歡迎上網討論

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02

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設計驅動行銷增長，套系成交更易更高效

想配置的廚電很多但空間太小，是用 戶購買廚電時普遍的顧慮。有了酷家樂， 老板電器終端門店可以根據用戶廚房大 小，綜合考慮廚電形態、安裝尺寸、消費者 家裝風格與櫥櫃需求等要素，嵌入套系廚 電產品，切實提供可行性整體廚房解決方 案，消除用戶顧慮。

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澳大利亞在政黨選舉制度之下,都 會有政黨輪替執政之現象,聯邦政府常 常是當選兩屆之後就會更換另一個政 黨執政,所以有許多政策都會因為不同 政黨執政而更改不同的政策.這樣也是 讓政策更接地氣之方式,因為修改政策 總有其原因,至少與時勢相契合,與時俱 進.

因為澳大利亞是移民大國,移民政 策會影響很多人,對於申請移民的人則 更是影響重大.最近,工黨政府放出風聲, 計畫大幅修改移民政策,以因應技術移 民申請緩慢之詬病.

內政部長歐妮爾呼籲移民政策需 要吸引技術人員以及有潛力的留學生 可以快速地取得澳洲身份,因為這是一 場與世界各國在取得人才的市場上之 競爭.而目前申請移民案之要求之繁雜 與緩慢是澳洲增取人才之絆腳石.

依據歐妮爾的說法目前澳洲發給 很多臨時居民簽證以取得大部分臨時 人力,這樣的做法是坐失良機,這些臨時 居民來澳洲工作一段時間之後,又回去 了,沒有成為澳洲人.

依據數據分析,自2007年至2022 年,自由聯盟黨執政期間,永久技術移民 簽證一直停留在每年3萬人.而臨時工 作簽證則由一萬人倍增至一萬九千人. 政策讓比較低技術,容易取得簽證的臨 時工作簽證快速增加,而不努力去核定 比較高技術的永久技術移民簽證,所以 這種政策必須測底更改.

內政部是主管移民部的大頭頭,內 政部長這樣主張,應該很快就會有新政 策出來了,而且應該會是全新的不同的 政策.

就人力市場而言,國際留學生是無 限量的紅利,目前的政策卻迫使留學生 於畢業之後就需要回國,有大約40%國 際留學生被迫從事於非本業的低技術 工作.歐妮爾也注意到目前的政策在認 定外國技術與資格的程序繁雜,昂貴而 且緩慢,更導致外國訓練好的技術人員 無法為澳洲所用.

2022年九月開的勞工會議上,勞工 與雇主都呼籲建立更強的永久簽證讓 外國技術人員能夠來澳洲工作,而繁雜 困難的技術移民政策使得技術勞工被 其他國家搶走.疫情期間更顯現醫療保 健體系,養老體系以及郊區勞動力,都大 量缺乏人工而無力爭取.

歐尼爾部長說修正移民政策是一 個約五年的工程,工黨政府正在修補聯 盟黨所遺留下來的漏洞,而目前內政部 與移民部已經委託一個大型規劃專組 來研討新制度,並且將先從理想的移民 規模與簽證種類來規劃,並且考慮如何 吸引高級技術人才來澳洲,預計2023年 底將會發布新政策.

歐妮爾部長稱移民政策勢必要更 改,並要避開這種永久臨時簽證,(就是說 用大量臨時簽證長時間取代永久簽證 的現象),必須要把握這些來澳洲工作的 技術人員,使他們成為澳洲人.

今年底將會有重大變更的新的移 民政策出爐.請密切注意.

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