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我很喜歡看讀者們的回貼，因 為這樣． 我可以真正暸解讀者們的 想法。 出乎我意料之外的是；現在 1688 讀者討論問題的內容已經到高 階水平了（比較10 幾20 年之前）， 有些讀者甚至超過自媒體上面那些網 紅的水平，網紅們每天討論“澳洲 經濟、升息、降息、失業率、CPI.,… 」好像知道這些就可以投資房地產似 的！ 其實，投資房地產是極其複雜 之事，時機祗是要素之一，平常你最 好勤作功課，了解它的方方面面，還 要算了又算才能下手。
現在，既然大家檔次提高了， 那就讓我放膽更進一步跟大家探討投 資房地產要如何算這個深層次的問 題。
在談論問題之前，我想先讓大 家暸解的是；澳洲的房地產是一個非 常競爭的市場，有幾百萬人的眼睛盯 著它看，也有幾百萬人每天拿著計算 器，在那裡 算著投資什麼，怎麼投 資對自己最有利。 所以，當我們在 比較投資House? 還是公寓？ 這樣的 老問題，已經有百萬、甚至千萬的 老澳本地人算過了，他們甚至「印 証」過這個問題，怎麼印証？ 當然 是下海去買，從盈虧中得到教訓。 最後反映在市場的「價格」代表的是 許多人最後的結論。 也就是說，市 場的價格是根據前人算了又算，印証 又印証、最後結果的反映。
在資本主義的競爭市場上，永 遠要記住，它像一個翹翹板，時而向 House 傾斜，時而又回到「公寓」的 一方， 小平同志說：「實踐是檢驗 真理的唯一標準」 ，拿這句話來說 明市場價格最貼切，不論是House ？ 還是公寓？ 買賣雙方願意接受的價 碼，就是實務上的「真理」。 預測 會漲，會跌都是吹噓！ 「成交價」 無形之中就告訴你與我，沒有什麼好 爭的，市場上的價格擺在那裡，這就 是實際的結果！
說的更白些，不必討論了， 你們這些新移民，不會有什麼便宜 留在那裡等您來撿的，還不如吃點 小虧，比別人多付出更高一點的代 價，才免得最後吃虧 上當。 （關於 這點我以後有機會再細談）
第二，選擇不同的投資標地 物，總會產生不同的結果。 青菜、 蘿蔔各有所愛，選擇 House, 公寓各 有優缺點，但是每一位投資者因為財 力，目標，年齡、目的….. 不同，總 是有不同產品原
的原因，所以也會有市場上所 說的「沒有賣不出去的房子，祗有賣 不出去的價錢」，所以，在此，老楚 也祗是告訴大家，人家是用什麼方法 來算 他們心中合理的價格罷了！ 最重要的是不要聽信少數人 所說投資什麼好，你就跟著投資什 麼，注意，在澳洲，很多本地投資者 也都是很會算的（不是祗有我們華 人會算）所以，不論你是 投資House,
還是公寓，你都要知道人家是怎麼 算的。
讀者 「地價」說
房子的價值在於土地,土地的價 值在於開發, 公寓開發之後這個地價 就不存在了,變成建築費，（錢）讓 開發商給轉走了.只剩下一塊塊貶值 的磚頭,公寓跟車 是一樣的,只有使用 價值！
「地價」講的看似非常有道 理，但是，為什麼還是有很多人要 買公寓呢？ 他們儍？ 公寓有價格就表 示它有價值。 現在我用我們一些喜 歡投資公寓朋友們的演算法，供大 家參考，也許你讀後可以從其中看 到其中的奧秘！ 第一、投資公寓其實是投資現 金流(Cash Flow)。
昨天看了一條新聞，說最近墨 爾本的公寓價格大跌，根據 《the real estate investor 》的統計：墨爾本公寓 平均租金是 $600 per week 。 投資回 報率的中數（the median rental yield ） 是6.94%. 有些公寓回報率甚至達到 10%，你知道10%是什麼概念嗎？ 買一間公寓房，十年就可以回本， （假設你有其他另一套投資房可以 用 negative gearing 沖抵所得稅）。 十 年到了，您的本錢就拿回來了，剩 下的「殘值」就是多賺的，到時， 那怕你十年到期後賣掉它，祗剩60 萬，你還是賺了60萬 ，你又何必管 它折舊多少？ 這就是投資公寓者的 演算法。
其實大部分公寓，十年後不但 不跌價反而是漲價。
距離市中心2公里的維州 CARLTON 2011年公寓房中位數： 275,000澳元
2021年公寓房中位數： 367,000澳元
距離雪梨市中心 1公里的 POTTS POINT 2011年3月公寓房中位 數：39萬澳元，2021年3月公寓房 中位數：80萬澳元
增長105%。
（當然，這二個地區的租金回 報率不會有10%）
第二，為什麼現金流這麼重 要？ 因為10%的房租回報率，第一 年10萬、第二20 萬（累積），第 三年30 萬，第四年40 萬，…這些 白花花的現金進帳你可以拿來還貸 款，也 可以再累積資本，投資下一 個投資房，很多炒房客幾年後有好 幾間套房就是這樣搞上來的。 第三，相反的，你如果100 萬 投資House ，十年，最高租金回報 率 5 % ，十年租金總收入是 50萬， 你買的100 萬House, 十年後 賣了150 萬，賺了50 萬，其中25 萬（一半）要繳 capital gains tax, （45% 所得稅另加 2% 的醫保 總共 47%）。 那等於賺的50 萬，政府 拿走了你12 萬的稅金，剩下38 萬 才能給你。 十年50 萬房租收入再 加 38 萬capital gain，總共 88 萬。 和公寓房租收了100 萬相比，那一
個有利？ 這還是在十年內house 房價 漲50% , 公寓房價不漲的情況下才會 發生的，但是，你真的相信未來十 年house 的價格會漲50%， 而公寓價 格一點都不漲？ 你要買的區我不知 道，所以無法告訴您，這還得靠你去 比較，判斷。
第三、「地價」還說，「公寓 開發之後、這個地價就不存在了,變 成建築費，（錢）讓開發商給轉走 了。」這句話對嗎？ 其實，真正 賺到錢的不一定是開發商而是地主 （在中國地主就是國家），因為開發 商是有風險的，（特別房價下跌的 時候，像現在的恆大、碧桂園、融 創… . 都是在巿場下跌時應聲而倒） 而地主是沒有這個風險的，因為地主 的土地是永遠在那兒的。 價格不滿 意，地主可以不賣土地，（不賣留 著，還可能再漲呢！）可是，開發商 買了地不蓋房子（或蓋的太慢）面對 的是每日的銀行利息， 他是熱鍋上 的螞蟻呢！
第四，那地主真的好賺嗎？ 你 應該知道，如果地主投資一塊生 地，100 萬，十年後漲到300 萬賣 出，三倍呀！ 看似暴利，其實不 然！ 因為一塊空地放在那裡撐十 年，就算你是現金買的沒有銀行房 貸貸款，但您也喪失了投資其他物業
的機會！ 再說，這十年其間是沒有 房祖收入的（也許可以出租給人停 車，但是，那賺來的錢也是小錢。 十年之間沒收入沒關係，但 是，每年還要繳3萬元的 土地稅 （land tax, 看土地大小、地段而定） 十年交了30 萬的稅。
十年後賣了300 萬，扣除成本 100 萬，賺200 萬，這200 萬的一半 是要繳capital gain tax 的。 100 萬收入 的稅率47%，47 萬沒有了，200 萬 減30 萬land tax, 再繳47萬 capital gain , 剩下123 萬的利潤，
但是，別忘了，投資土地是要 等到最後賣時一筆錢才一次拿。 而 這十年間100 萬綁死在那裡，浪費了 你多少的投資機會（這叫做機會成 本）。
所以，先別老是 別人賺了幾番 就羨慕，而祗有十年後看能有多少 入口袋的才是真正的錢！ 所以無論 你要投資什麼先「精打細算」再說 吧！
最後結論是：要買House 增值 賺錢就必需是用來自住的， 才沒有 capital gain tax的問題，也才能賺到 錢。 但是，你若要投資生財？ 那就 得買公寓。 這是澳洲本地人搞了幾 十年留下的結論，我們真的不得不相 信呢！
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中華民國第16任總統、副總統就職慶典
歡迎海外僑胞回國參加中華民 國第16任總統、副總統就職慶典。
參加資格 (一) 旅居國外僑胞有下列情形之一 者：
1. 持我國護照入境，並持有效 之僑居國居留證明文件（如僑居國 護照、居留證等）或其護照已加簽 僑居身分者。
2. 持僑居國護照入境之國人或 華裔人士。
符合第一項資格僑胞之隨行配 偶或子女，且已取得僑居國護照或 永久居留權並經許可入國者，得以 僑眷身分辦理報到。
(二) 香港、澳門居民組團參加，請向大 陸委員會辦理。 恕不接受個別報名。 報名方式與時間
符合前述參加資格之僑胞，請事先就 「個別僑胞」或「組團」擇一報名登記 （請勿重複報名），辦理方式如下：
(一) 個別僑胞報名；自4月2日起至5月10 日止可採網路、傳真或通訊方式（選擇 一）辦理。
1. 上網：請到僑委會網站「僑務委員 會歡迎海外僑胞回國參加中華民國第16 任總統、副總統就職慶典」活動專區（網 址：https://president.ocac.gov.tw）辦理
2. 傳真登記：
請將填妥之僑胞登記表傳真至僑委會 傳真號碼：+886-2-23566385
聯絡電話：+886-2-23272929
3. 通訊登記：請將填妥之僑胞登記
昆士蘭台灣中心活動公告
駐布里斯本辦事處試辦行動領務
駐布里斯班辦事處自2024年1月起， 於每月的第一、第二及第三週的星期 三，上午10點到中午12點；下午1點到 2點，假昆士蘭臺灣中心試點行動 領務 收件服務，歡迎鄉親多加利用。
各項領務申請須知請參考本處官網： http://roc-taiwan.org/aubne。
申請者請備齊零錢與證件影本，如有 任何疑問請致電07-3828-1699或電郵 bne2@mofa.gov.tw。
歡迎申辦新一代i僑卡
為提供更契合僑胞所需的精準服務， 僑委會推動僑胞卡的數字升級發行i 僑卡；第二代i僑卡不僅是消費的優惠 卡，更擴大為優惠卡、聯絡卡與服務 卡，享有 ：快速報名線上報名僑務活 動、即時接收貼心的客製化服務訊息以 及享有全球特約商店折扣與各項專屬優 惠（原來的一代僑胞卡效期至111年12 月31日止）。
歡迎具有中華民國國籍之僑居海外國 民、友我華裔人士申辦i僑卡。
i僑卡資訊與申辦網站：http://icard. taiwan-world.net/tw/index 「2024年海外青年臺灣觀摩團-南半球 地區梯次2」報名中
增進海外青年對中華民國臺灣發展之理 解，並促進海內外青年互動交流，於返 回僑居地後，成為僑社新生力量，增進 中華民國臺灣與當地國之交流聯繫。
報名資格：年滿16足歲至未滿25歲
華裔青年（以護照所載出生年月日為
憑），目前居住於海外，須持有i僑 卡，年齡計算至報名參加觀摩團開班日 ，具僑居國護照或僑居身分加簽，身心 健康、學行良好，能適應團體生活，並 願意將來臺體驗之美好心得於活動期間 內透過影像及照片分享於社群平臺，提 高臺灣國際能見度。
活動期間：2024年12月16日至29日。 報名方式：即日起至11月11日採線上
報名方式，請至僑委會「僑務活動報名 系統」報名。
課程內容：國情文化課程、政治經濟文 化建設、產業參觀、參觀生態環境、國 家公園、古蹟歷史及具特色之名勝美景 以及參觀大學及青年交流。
活動費用：本研習班費用學員需自付費 用為新台幣17,400元、團員個人往返機 票費、簽證費、行李搬運費、零用金及 個人需要之支出費用、個人來臺前在僑 居地辦妥 醫療保險之費用、活動期間 團員個人疾病醫療費用及個人因素造成 之損害賠償等費用、提前報到或延後離 開臺灣之膳宿及其他費用，以及防疫費 用。 僑務委員會補助新臺幣11,600元 （包括教學、教材、參觀、訪問、膳 宿、交通、行政及其他等費用）。
詳情請見：僑委會僑務活動報名系統 /2024年海外青年臺灣觀摩團-南半球地 區梯次2
（https://register.ocac.gov.tw/cht/index. php?/sign/2024OYTST-SH2） 2024年中華民國第6屆海外師鐸獎 為表揚長期於海外僑校從事華語文教學
表以快遞或掛號（以文件寄達日為 憑）寄達僑委會(地址：100218台北 市徐州路5號3樓僑務委員會)。 (二) 組團報名；歡迎僑委會登記僑 團、僑校組團報名參加。 個別僑胞 亦可自行組團參加；自4月2日起至 4月30日止，可至僑委會網站「僑 務委員會歡迎海外僑胞回國參加中 華民國第16任總統、副總統就職慶 典」活動專區（https://president. ocac.gov.tw），進入報名網頁依組 團方式辦理網絡登記。
注意：配合國內各項慶典作業， 參加者須事先報名，務必清楚勾選 報名表格欄位參加慶典項目，倘報 名時未勾選參加活動項目或逾期報名，恕 無法保留座位，現場亦無法補位。
慶典活動：5月20日慶祝大會（總統 府前廣場）以及5月21日慶祝茶會（臺北 賓館）。 詳情請見：僑委會網頁／海外僑胞回 國參加中華民國第16任總統、副總統就 職慶典活動專區（https://president.ocac. gov.tw）
及具創新教學 能力且有具體 實績之教師， 財團法人海華 文教基金會舉 辦「海外師鐸 獎」選拔活動；第6屆選拔活動即日起 至2024年 5月27日下午5時前（臺灣時 間），至報名系統填寫報名表，印刷後 並同推薦信、相關佐證資料（如證書、 獲獎文件、媒體報導或照片）等，送交 昆士蘭臺灣中心 。 歡迎海外符合資格 之教師踴躍報名甄選。 詳情請見：第六屆海外教師獎 （https://www.occef.org.tw/news/detail. php?id=297&nowpage=1）
歡迎全球前500大大學畢業生來台就業 為推動台灣人口及移民政策，歡迎全球 前500大大學畢業生來臺就業，凡世界 排名前500名大學之畢業生在臺灣從事 專門性或技術性工作無須具備2年工作 經驗。
詳情請參考：國家發展委員會（https:// www.ndc.gov.tw/Default.aspx）
歡迎報名2024年行政院傑出科技貢獻 獎選拔
國家科學技術委員會辦理傑出科技貢獻 獎選拔，即日起至4月25日前，凡中華 民國國民，從事自然科學與工程、生物 醫農或人文社會等科技工作，其研發成 果或設計有特殊傑出發明 或創新，對 於國家社會具有重大影響性、改革性及 創造性之貢獻者，均具被推薦參加選拔
之資格。 歡迎傑出科技人才踴躍參與 報名。 相關資訊請參考：國家科學技 術委員會https://www.nstc.gov.tw/。 歡迎下載112-113年度版《中華民國僑 生手冊》 為使僑生同學們理解各種規定，僑務委 員會篩選與僑生密切相關各種問題及 法令，編印112-113年度版《中華民國 僑生手冊”，歡迎下載運用。 詳情請 參考：112-113年度版《中華民國僑生 手冊》（https://www.ocac.gov.tw/OCAC/ EBook/ClassifyList.aspx?nodeid=23） 歡迎下載《僑務服務手冊》 僑委會為擴大服務僑胞量能，特別推出 史上首部工具書《僑胞服務手冊》，內 容彙整了各項僑胞權利與義務，如護照 申領、停居留及定居設籍、僑民兵役、 社會保險、 在臺投資、個人海外所得 稅徵稅規定、返國行使選舉權及公民投 票權、出國逾2年戶籍遷出影響、僑民 防疫諮詢服務等等，提供全方位資訊給 全球僑胞參考；僑胞服務手冊以電子 書方式出版，歡迎海內外鄉親朋友至網 站免費下載瀏覽並踴躍分享。 《2022僑務服務手冊》https://www. ocac.gov.tw/OCAC/Ebook/BookCaseList. aspx?nodeid=5860
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聯絡電話： 0468688928Allen 0404876020Yvonne
2024年揮毫日
●2月12日
●3月11日
布里斯班 墨舞書畫工作室
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晚上6點～8點（每週日）
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SunnybankRSLHall,19GagerSt,Sunnybank
●4月8日
4月15日
●5月13日
●6月10日
●7月8日
●8月12日
●9月9日
● 10月14日
● 11月11日
●12月9日
為傳播中華傳統文化, 中華書法、揭示繪畫之 奧妙,布里斯班墨舞書畫 工作室每月舉辦一次免 費書畫體驗課 免費提供筆墨紙硯 場地有限 每次限10人 請愛好者提前預約 歡迎光臨! 時間:每月最後一週的 週六上午9:30-11:00am 本月是2月24號 地址:123Hammersmith St, Coopers Plains 電話: 0478 456 268 曾先生
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