BLAINE TOWN CENTER MASTER PLAN BLAINE, MN
MAY 27, 2022
TABLE OF CONTENTS
SECTION ONE / Executive Summary
3
SECTION TWO / Background + Existing Conditions
9
SECTION THREE / Master Plan
15
APPENDIX/ City Council Worksession #1 / Summary of Discusion Precedent Places
A1
City Council Worksession #2 /Summary of Discussion Graphic Summary
A19
City Council Worksession #3 /Summary of Discussion Comment Cards Presentation Slides City Council Worksession #4 /Presentation Slides
A26
A64
SECTION ONE / EXECUTIVE SUMMARY
SECTION ONE
BLAINE TOWN CENTER MASTER PLAN MASTER PLAN STUDY AREA
INTRODUCTION
The 105th Avenue Redevelopment area (Blaine Town Center) is located near the center of Blaine. The core area is approximately 25 acres, includes an older industrial park mainly developed in WKH V EXW WKH DUHD RI LQȵXHQFH LV PXFK
larger. The City of Blaine Economic Development Authority has been active in acquiring property in the area and currently owns over 8 acres of land. The area is located adjacent to the National Sports Center which has over 4 million annual YLVLWRUV 7KH &LW\ &RXQFLO KDV LGHQWLȴHG WKLV
area as a potential “city core” with the hopes of redeveloping the area with entertainment and commercial uses that serve the residents and guests of Blaine. General planning principles will include walkability, unique experiences and urban design. Also included in the study is a 5.66acre parcel located in the Blaine City Hall area. 2040 COMPREHENSIVE PLAN The 2040 Comprehensive Plan is organized around a series of goals for a variety of elements; some COUNCIL VISION AND DIRECTION
7KH %ODLQH &LW\ &RXQFLO KDV LGHQWLȴHG DQ DUHD
near 105th Avenue, Nassau Street, and Radisson Road for future redevelopment. Initial discussion IURP WKH &LW\ &RXQFLO KDV LGHQWLȴHG WKLV DUHD DV
a potential entertainment hub to capitalize on the activity at the National Sports Center and serve the entire Blaine community. The Blaine Economic Development Authority has been active in acquiring older, blighted property in an HRUW WR UHYLWDOL]H WKH WD[ EDVH DQG DSSHDUDQFH
in this highly visible area.
RI WKH JRDOV DSSOLFDEOH WR WKH VLWH DUH LQFOXGHG EHORZ 7KH 3ODQ DOVR LGHQWLȴHV SRSXODWLRQ KRXVHKROG
and housing growth with an expected growth of an additional 9,627 housing units through 2040. On page 87 the Comprehensive Plan discusses ‘Key Redevelopment Areas’; area 8, the northwest corner of 105th Ave NE and Radisson Rd is shown as a ‘priority’ redevelopment area
Economic Development Goal #2
Redevelopment will be encouraged and supported for areas that are obsolete or blighted, and where such redevelopment is to foster job growth and increase property values as well as create a more positive community image. The
Land Use Goal #3
SODQ ZLOO LQFOXGH VSHFLȴF WDUJHWHG DUHDV WKDW KDYH EHHQ LGHQWLȴHG WKURXJK WKH SODQQLQJ SURFHVV DQG
The City recognizes varied housing densities as a means of accommodating community growth. The City will encourage increased density through appropriately designed and located townhouses and apartments, a variety of single family detached-style homes with clustering, varying lot sizes, and shared open space.
1
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
attached to the plan as an Appendix.
SECTION ONE
MASTER PLANNING PROCESS
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
2
# "
$
$
Jena Stanton -
&RQȵXHQFH
$
Jake Coryell -
&RQȵXHQFH &RQȵXHQFH
&
$
$
%
&
Michael Lamb
IN THE APPENDIX
!
Terry Minarik -
*SUMMARY DOCUMENTS OF EACH WORKSHOPS CAN BE FOUND
The preferred concept featured a new lake on the west edge of the district, public plaza on the lake and a new town green facing 105th Ave NE.
Jonah Ritter
March 21 – City Council Worksession #4:
Consultant Team
and planning process is organized around the following key tasks and activities: • Project Visioning and Goals • Programming • Validating the Scope • Development Concept Options and Alternatives • Master Planning • Planning, Managing and Executing the Project • Meetings • Technical Services/Deliverables
Shawn Kay Pat Robinson
a variety of land uses and strategic on-street and structured parking.
SURFHVV ZLWK WKH &LW\ &RXQFLO VWD DQG NH\ VWDNHKROGHUV 7KH VFRSH
Elizabeth Showalter -
February 14 – City Council Worksession #3: 7ZR GHYHORSPHQW FRQFHSWV ZHUH UHȴQHG Shelia Sellman -
from the results of the second workshop; one was titled “Town Green” and the other was titled “Lake & Main”. SCOPE OF WORK Both were presented and the council used The scope of work focused on preparing a long-term vision for the a comment card to provide feedback about redevelopment area through an interactive and collaborative planning the key features of each. WKDW IHDWXUHV D ODNH SXEOLF SOD]D RQ WKH ODNH D QHZ ȵH[LEOH WRZQ JUHHQ
Ruth Tucker -
GHVWLQDWLRQ FDQ GHȴQH WKLV FHQWUDO ORFDWLRQ RI %ODLQH DV D VXVWDLQDEOH
and walkable town center. The plan envisions a district that is organized by a connected street and block, prominent public realm
Erik Thorvig
divided into two small groups to discuss; comments were noted. A graphic summary of common features was produced for The plan is a long term vision for how a new mixed-use, entertainment reference and direction.
GHYHORSPHQW FRQFHSWV FRXQFLO DQG VWD
Community Development Department
December 13 – City Council Worksession #2: Introduction of four potential
NH\ LQWHUYLHZV ZLWK WKH 1DWLRQDO 6SRUWV &HQWHU VWD UHSUHVHQWDWLYHV
from the Minnesota United organization, local business owners and interested developers.
ȵLSFKDUWV DQG GRFXPHQWHG
vision for the redevelopment area. In addition, the Council provided written comments about the concepts during the process at key points in the process. The planning process was supplemented by
Tim Sanders Wes Hovland Jason Smith Jess Robertson Julie Jeppson Chris Massoglia Richard Paul
WR UHȴQHG FRQFHSWV DQG WR UHYLHZ DQG FRPPHQW RQ D UHFRPPHQGHG
the council to better understand goals/ purpose/motivation, precedents & places, four occasions to facilitate general guidance/expectations, review initial development program and measures for development concepts in a small group setting, discuss and respond success. Answers were summarized on GHSDUWPHQWDO VWD 7KH FRQVXOWDQW WHDP PHW ZLWK WKH &LW\ &RXQFLO RQ
PROJECT TEAM
City Council
SCHEDULE
November 15 – City Council Worksession #1: Consulting team facilitated a Q & A with
MASTER PLANNING PROCESS
The master planning process was organized around a series of interactive work sessions with the City Council and guided by the Community Development department with support from other
SECTION TWO / BACKGROUND + EXISTING CONDITIONS
SECTION TWO
STUDY AREA The greater project area includes a wide range of uses including highway commercial/retail, industrial, housing, civic/government, recreation/ VSRUWV ȴHOG SUHVHUYHG ZLOGOLIH KDELWDWV DQG
active green spaces. The project area consists of a diverse collection of parcels that have little or no relationship to one another. Each is arranged and dedicated to its own regulatory boundaries and served by an arterial street system that requires a reliance on auto-oriented movement to travel from one location to another. The 1DWLRQDO 6SRUWV &HQWHU ȴHOGV WDNH XS D PDMRULW\ RI WKH UHDO HVWDWH DQG WKH GRPLQDQW ȴHOG VSDFH
does reinforce the broad and sweeping scale of the landscape. The Metropolitan Airports Commission owns parcels in the area as well and the Blaine Airport approach zones do impact some of the real estate. The overall GLVWULFW LQFOXGHV VRPH YHU\ VLJQLȴFDQW DVVHWV
such as the Nature Sanctuary, Town Square (City Hall), National Sports Center, Victory Links golf course, and commercial area of large format and drive thru stores located along the east side of Hwy 65. Most of these uses do not actively or otherwise reinforce or support each other from a built environment perspective and there is little multi-modal or inter-related connections for pedestrians, bikers and other non-auto movements. In general, because of the limited arterial
VWUHHW QHWZRUN WUDɝF FRQJHVWLRQ FDQ EH DQ
issue at peak times but a more serious issue is
Radisson Road, which is signed for 50 mph (and generally sees speeds well in excess of 50). This is a major challenge when assuming how the redevelopment district wants to be more connected and supported to the destinations of the National Sports Center and the implication of
MASTER PLAN STUDY AREA
SHGHVWULDQ DQG DXWRPRELOH WUDɝF FURVVLQJ WK
at various locations.
It should be noted that the nearby Blaine airport contains approach and departure zone overlays that do have development impacts/restrictions on some of the land in and around the study area. AIRPORT ZONING
Recent changes to Minnesota statutes now allow for custom airport zoning, which is intended to make it easier for communities and airports to ]RQH EDVHG RQ WKHLU VSHFLȴF QHHGV %DVHG RQ
a 2019 Minnesota Legislature statue revision, MNDot Aeronautics has created a process that allows communicities to create custom land-use
IMAGE 2.1 //STUDY AREA PROPERTY OWNERSHIP MAP
VDIHW\ ]RQHV WKDW UHȵHFW WKH XQLTXH HQYLURQPHQW
around each airport while continueing to ensure safety and compatibility, Factors considered are the location of the airport, type of operations at the airport, accident rate at the airport, local land use plans and any other information relevant to airport safety. (source: http://airtap.umn.edu/publications/
EULHȴQJV MXO\ FXVWRP ]RQLQJ RHUV DLSRUWV QHZ ȵH[LELOLW\
WUDɝF VSHHG DORQJ WK WK DQG HVSHFLDOO\ IMAGE 2.2 // ANOKA COUNTY BLAINE AIRPORT - 2007 RPZ AND STATE ZONES
3
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
SECTION THREE
ANALYSIS DIAGRAMS STREET NETWORK
A
=
;
9
2
8
:
9
; <
7
2
8
*
6
*
3
2
4
5
3
(
-
,
1
(
,
-
-
+
(
(
,
,
-
+
+
(
2
0
/
.
*
)
'
*
'
)
7KH VWXG\ DUHD SXEOLF VWUHHW QHWZRUN FRQWDLQV ȴYH PDMRU VWUHHWV WKDW PDQDJH DQG UHJXODWH WUDɝF ZLWK VLJQDOL]HG LQWHUVHFWLRQV DW ORFDWLRQV +Z\ LV D VWDWH KLJKZD\ DQG DQG 'DYHQSRUW 6WUHHW DUH FLW\ VWUHHWV 2WKHU VXE DUHD FRQQHFWLRQV DUH OLPLWHG DQG PDQ\ DUH SULYDWHO\ RZQHG PDLQWDLQHG
A
BUILDING FIGURE GROUND
B
B
+
? (
-
(
2
)
; ,
@
-
2
*
+
-
1
2
6
* (
?
-
+
?
@
-
(
,
-
+
+
2
)
*
)
)
'
*
)
4
(
,
+
?
>
2
'
7KH EXLOGLQJ ȴJXUH JURXQG GLDJUDP LOOXVWUDWHV WKH FOXVWHU RI FRPPHUFLDO UHWDLO EXLOGLQJV RQ +Z\ LQGXVWULDO EXLOGLQJV RI WKH VWXG\ DUHD :KDW LV PRVW QRWLFHDEOH LV WKH ODFN RI EXLOGLQJV LQ WKH VWXG\ GXH WR WKH ODUJH DVVHPEO\ RI VSRUWV QDWXUH VDQFWXDU\ DQG ȴHOGV DQG WKH JROI FRXUVH
SURFACE PARKING
C
7KH VXUIDFH SDUNLQJ GLDJUDP GRFXPHQWV WKH ODUJH QXPEHU DQG VL]H RI SDYHG SDUNLQJ ΖQ VRPH FDVHV WKHVH DUH ODUJH VXSSOLHV DVVRFLDWHG ZLWK WKH 1DWLRQDO 6SRUWV &HQWHU DQG QRW XVHG RQ D UHJXODU EDVLV DQG WKH PDQ\ GHGLFDWHG ORWV VHUYLQJ WKH FRPPHUFLDO UHWDLO DQG LQGXVWULDO XVHV
D
RESTAURANT USES
E
STORMWATER
C
D
*
)
B
@
,
@
@
,
:
5
A
$ VXE VHW RI WKH EXLOGLQJ ȴJXUH JURXQG GLDJUDP VKRZV WKH ORFDWLRQ RI UHVWDXUDQWV DQG HDWLQJ HVWDEOLVKPHQWV LQ WKH VWXG\ DUHD WKH PDMRULW\ RI ZKLFK DUH ORFDWHG LQ WKH +Z\
)
.
)
)
;
*
)
E
+
(
B
-
+
-
,
C
-
(
+ ?
5
,
+
?
@
?
+
2
4
*
;
(
>
?
-
(
@
@
?
(
2
*
)
*
)
7KH VXUIDFH ZDWHU DQG VWRUPZDWHU SRQGV SDWWHUQ UHODWHV WR VXEGLYLVLRQ GHVLJQ DV ZHOO DV KRZ WKH V\VWHP RI ȴHOGV OD\HU KDV EHHQ PLQHG RYHU WKH \HDUV UHVXOWLQJ LQ ODUJHU ERGLHV RI ZDWHU WKDW KDYH FRPH DQG JRQH RYHU WKH \HDUV
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
4
SECTION THREE / MASTER PLAN
SECTION THREE
BLAINE TOWN CENTER & TOWN SQUARE
U
V
W
X
Y
Z
[
\
]
^
\
BLAINE TOWN SQUARE
K
L
M
N
O
P
Q
R
S
T
R
F
D
J
I
H
H
G
F
E
D
BLAINE TOWN CENTER
IMAGE 3.1 // BLAINE TOWN CENTER MASTER PLAN OVERVIEW
5
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
SECTION THREE
o
p i
e
~
l
z
{
|
v
x
|
}
m
l
l
_
e
i
e k
i
n
d
g
j
_
o
f
n j
f
i
h
k
o
d
`
f
g i
f
h
g
j
The Town Center Master Plan is the result of a rigorous process that was directly guided by the City Council at each step of the way, meeting at 4 key milestones to discuss, comment, debate, review and support. The intent from the beginning, and still is, was to leverage the synergies of the potential redevelopment with the National Sports Center 4 million annual visitors to create a central gathering, entertainment and mixeduse district that could become Blaine’s Town Center.
g
BLAINE TOWN CENTER MASTER PLAN
space/foreground for active frontages west, north (Invictus Brewing) and east. A connected street and block pattern that insure multimodal access throughout the district also adds to the overall parking supply on-street. 2 VWUHHW SDUNLQJ LQFOXGHV PXOWLSOH VXUIDFH
lots and a parking structure strategically located with convenient access from 105th and Nassau.
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
6
e
p i
o
e
p
o
`
j
n
f o
` _
d
`
b e
e
b
_
IMAGE 3.2 // BLAINE TOWN CENTER MASTER PLAN
d
c
ȵH[LEOH HYHQWV JDWKHULQJ DUHD DQG DV D JUHHQ
f
o
plan also features a ‘town green’ whose south end fronts onto 105th Ave NE and acts a
`
f
WR WKH VRFFHU ȴHOGV DQG D SXEOLF SOD]D 7KH
d
e
s
u
l
r
q
_
stage at lakeside, walking paths, connections
t
VRFFHU ȴHOG FRPSOH[ WKDW ZLOO IHDWXUH D IRUPDO
a
v
w
x
y
z
At the heart of the vision is ‘Sandy Lake’, carved out of the sandy soil just east of the
SECTION THREE
IMAGE 3.3 // BLAINE TOWN SQUARE LOOKING NORTH-WEST
by the airport approach zone regulations), a centralized stormwater management area, and a small sculpture park highlighted by a planted orchard as a complement to the community
RɝFH GHYHORSPHQW KHUH DV DOORZHG DQG OLPLWHG
The scope also included considerations for undeveloped land around City Hall, some of which is city owned and some in private ownership. The parcel just west of Tom Ryan Park includes one 12 unit condominium building and 5 buildable sites with a central stormwater area in the middle. The plan emphasizes implementation of additional residential use here with the idea that the stormwater pond function could be diverted south and across the street onto city-owned land to allow more units to be developed on the site. South of Town Square Dr NE is a 5.6 acre site owned by the City that has a small community garden located on the eastern side of the parcel. The plan anticipates additional
BLAINE TOWN SQUARE - CITY HALL SITE
7
IMAGE 3.4// BLAINE TOWN SQUARE LOOKING NORTH-EAST
bike trail/path system would connect this site to Tom Ryan park and also connect west and across Radisson Rd to the Town Center district.
JDUGHQ VSDFH $ ZHOO GHȴQHG SHGHVWULDQ DQG
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
SECTION THREE
BLAINE TOWN CENTER: BLOCK PATTERN
The street and block pattern organizes the study area into a more regular set of developable blocks providing multi-modal access in any direction while helping to clearly GHȴQH WKH ODUJHU FRQQHFWHG SXEOLF UHDOP RI VWUHHWV DQG
open spaces. The block pattern produces a set of highly
ȵH[LEOH SDUFHOV WKDW FDQ EH GHYHORSHG LQFUHPHQWDOO\ RYHU
time. Block size in acres are shown on the plan diagram as is the overall parking supply, on-street as well as surface and structured parking locations.
THOROUGHFARE PLAN
The street thoroughfare plan focuses
RQ FDOPLQJ WUDɝF DQG DW WKH VDPH WLPH SURYLGLQJ PRUH RSWLRQV IRU WUDɝF WR
disperse after peak events. In particular: • A full service north/south street west of the Town Center that connects to dedicated soccer parking and to a formal intersection at 109th Ave NE. • Strategic roundabouts are located on Radisson Road (See Image 3.10) to PDQDJH WUDɝF VSHHG DQG IDFLOLWDWH
access into the Town Center. • Improvements to 105th Ave NE (See Image 3.9) to introduce a more pedestrian-friendly and walkable environment with a wider, landscaped median, highly visible & dedicated
pedestrian crossings and the potential to provide an above grade crossing (“skyway”). • Improvements to Nassau Street NE (the main north south access) to include sidewalks on both sides of the ROW, onstreet parking and streetscape elements. Nassau is also extended south of 105th to provide better access and circulation to sites, destinations and parking. • A connecting east west street (See Image 3.11) along the north side of the Town Center that loosely aligns with 106th Lane NE. • A major east west boulevard (See Image 3.8) that allows access from Radisson Rd. and terminates at the public plaza on the lake.
¡
¢
£
¢
e
u
s
r
l
_
q
t
¡
£
¢
¤
v
w
x
y
z
z
{
|
¥
v
x
|
}
IMAGE 3.5// BLOCK PATTERN DIAGRAM
IMAGE 3.6// PARKING DIAGRAM
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
IMAGE 3.7// THOROUGHFARE PLAN
8
SECTION THREE
BLAINE TOWN CENTER: IMAGE 3.9// 105TH AVE NE
À
e
e
l
b
d
a
PARALLEL PARKING SIDEWALK
e
u
l
_
t
s
r
¹
º
»
¼
½
½
¾
¿
¹
¾
º
»
i
u
e
p
d
l
g
h
`
TRAVEL LANE
q
MULTI-USE TRAIL
± µ
¨
®
°
¬
¯
±
¬
´
©
«
¨
ª
§
©
®
³
²
«
¨
ª
¯
²
¨
±
¶
IMAGE 3.11// GREENWAY
µ
IMAGE 3.8// BOULEVARD
«
IMAGE 3.10// RADISSON ROAD
®
¨
ª
¸
¬
±
´
·
¨
9
¯
¦
c
LEGEND
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
SECTION THREE
BLAINE TOWN CENTER:
Ã
Æ
Ç
Ä
È
Å
Æ Ê
Å
Ë
Ã
Ä
É
Á
Á
MULTI-FAMILY LOW INTENSITY COMMERCIAL / RETAIL MIXED-USE MEDICAL / OFFICE FIELDS SPECIAL FIELDS
Â
LEGEND Â
The land use diagram focuses new development and investment north and south of 105th Ave NE. Uses are more oriented to mixed-use along the north side of 105th with commercial/retail and restaurant uses fronting the town green and lake edge. The approach is to compliment the Invictus site with similar uses; in particular the idea of repeating the west facing outdoor spaces that the brewpub incorporates today. The lake is the setting for outdoor dining, shopping, summer and winter events and includes the idea of an events-oriented hotel on the south side. The town green is a more formal but
MF
MF
MF
MF
L1
L1
L1
L1
L1
L1
MXD
MXD
CR
ȵH[LEOH VSDFH WKDW UHTXLUHV DFWLYH EXLOGLQJ XVHV
to surround its open space; this area is planned
MXD
IRU D PL[ RI XVHV LQFOXGLQJ JURXQG ȵRRU UHWDLO
commercial over residential. Further north lower scale intensity uses are arranged to front the east west boulevard with multi-family use north of that. North of the lake is the opportunity to
F
DFFRPPRGDWH DGGLWLRQDO ȴHOG VSDFH UXJE\
cricket, adapted sports or the possibility of a baseball park). IMAGE 3.12 // LAND USE DIAGRAM 6RXWK RI WK D VSHFLDO VRFFHU ȴHOG LGHD LV D ȊPLQL $OOLDQFH ȴHOGȋ LV ORFDWHG GLUHFWO\ VRXWK RI WKH WRZQ JUHHQ ZLWK QHZ WXUI ȴHOGV MXVW ZHVW (DVW RI WKH VSHFLDO ȴHOG LV WKH RSSRUWXQLW\ IRU D PHGLFDO RɝFH EXLOGLQJ WKDW FRXOG VXSSRUW
sports related activities (with an option that this site could also be a sports related academy or resident training complex). East of the extension RI 1DVVDX DUH PRUH ȴHOG VSDFH DQG WKHQ
additional commercial uses on the MAC land adjacent to Radisson Rd. 105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
10
SF
MO
F
CR
SECTION THREE
Ã
Æ
Ç
Ä
Æ
È
Ó
Ö
Õ
Ó
Ô
Ô
À
e
e
l
b
d
a
c
Ü
×
Û
Ú
Ø
×
Û
Ú
Ù
Ø
Ü
Ù
Ó
Ö
Ó
Ô
Ô
Õ
Å
Ê
Æ
Å
Ë
Ã
Ä É
Á
Á
Â
The public realm layer is the “glue” that holds the Town Center together and is highlighted by a highly connected sidewalk network. The two central elements of the public realm are Sandy Lake and the town green. Each of these will greatly establish a sense of place for the Town Center and enhance private real estate value while providing multiple opportunities for
Â
BLAINE TOWN CENTER:
p
d
u
e
l
i
g
h Í
Í
Ã
È
Ì
Å
Ä
Î e
É
Ê
Ñ
Ð
Ê
Ë
Å
Æ
Ç
É
Á
Å
Æ
Ã
Ä
È
Ç Æ
Æ
Þ
u
l
s
r
q
Ý Å
Ë
Æ É
Ê
Á
Å
Ë
Ç
È
Ç
Ä
È
Å
m
l
l
i
f
j
i
f
k
h
g
• A small stage/amphitheater on the east side of the lake • A public plaza east of the lake as an outdoor room related to retail and restaurant uses. • A highly landscaped and walkable east west boulevard that connects Sandy Lake and public plaza to Radisson, creating a very desirable address in the Town Center.
`
Å
Ò
Ñ
Ê
É
Ê
Ð
Ï
Ç
other activities. The town green will act as the ‘front door’ to the Town Center and Sandy Lake will function as the big ‘front porch’. Other public realm features include:
Â
JDWKHULQJV HYHQWV ȵH[LEOH SURJUDPPLQJ DQG
IMAGE 3.13 // PUBLIC REALM DIAGRAM
11
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
SECTION THREE
BLAINE TOWN CENTER:
CITY OWNED
NSC OWNED
MAC OWNED
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
12
SECTION THREE
Ã
Ê
Ê
Ñ
à
É
Ã
ß
Æ
Ç
Ä
È
É
Í
Î
Ò
Ä
Ç
13
Ñ
Å
Ò
Ñ
É
Ê
Ê
Ð
Ç
Ï
Â
Æ Ê
Å
Ë
Ã
Å
Â
Ä
É
Á
Á
Â
Ð
BLAINE TOWN CENTER:
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
SECTION THREE
BLAINE TOWN CENTER:
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
14
SECTION THREE
BLAINE TOWN CENTER:
15
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
SECTION THREE
é
î
é
í
é
è
ä
é
è
ç
ä
å
ä
æ
á
ã
ì
ë
¦
ê
TOWN LAKE TOWN PLAZA ROWHOMES TOWN GREEN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
16
ï
ç
ä
á
ç
å
ä
æ
ã
á
LEGEND
â
¦
ì
â
ê
¦
ê
ë
ç
ê
BLAINE TOWN CENTER:
SECTION THREE
é
æ
á
ç
ð
÷
é
ó
ø
é
ó
é
ô
ó
î
ò
ð ç
ï
ç
ä
á
ó
ñ
ò
ð
¦
ñ
é
ó
é
ô
î
ó
ò
ð
ñ
ç
ï
ç
ä
á
ó
ñ
ò
ð
ì
ì
¦
é
÷
é
ö
õ
ñ
ò
ô
ñ
ï
ç
ä
á
ç
ó
ò
ð
ñ
ì
ë
¦
BLAINE TOWN CENTER:
17
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
SECTION THREE
BLAINE TOWN CENTER: An initial early phase puts an emphasis on implementing sites and features that are readily available (meaning in control or assembled by the City and National Sports Center). This would include securing and excavating the lake site as well as the sites south of there fronting onto 105th Ave NE. East of there the Invictus building and parking would remain unchanged until additional parking supply could be realized then the town green could begin to take shape.
û
ú
ù
ý
ü
þ
ÿ
PHASE 1 DEVELOPMENT PROGRAM:
A – Events/Hotel: 55,575 SF B – MXD: 53,652 SF AB1: 106 Spaces C: 5,100 SF D: 4,500 SF E: 3,000 SF F: 4,500 SF G: 3,000 SF H: 23,400 SF H1: 54 Spaces
FUTURE TOWN GREEN
IMAGE 3.14 // POTENTIAL DEVELOPMENT INCREMENT PHASE 1
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
18
BLAINE TOWN CENTER MASTER PLAN APPENDIX
City Council Worksession #1 / Summary of Discussion Precedent Places
A1
City Council Worksession #2 /Summary of Discussion Graphic Summary
A19
City Council Worksession #3 /Summary of Discussion Comment Cards Presentation Slides City Council Worksession #4 /Presentation Slides
A26
A64
,
$
$
=
1
-
;
,
;
$
$
-
$
#
)
$
$
;
,
:
$
)
#
4
$
,
:
E
(
=
;
,
$
$
$
$
D
&
,
$
K
$
)
$
(
&
;
,
,
)
$
$
#
#
$
)
$
A1
)
$
$
D
,
$
$
)
$
$
$
*
*
)
$
$
F
-
+
$
$
$
I
H
5
,
,
*
*
$
)
.
$
#
$
*
G
$
$
$
*
$
$
$
$
$
)
=
<
(
4
0
/
-
,
$
$
$
$
4
4
E
B
+
+
,
*
)
$
*
#
$
$
)
$
$
$
*
#
*
#
F
"
1
D
"
-
7
3
;
,
$ *
*
$
#
#
$
#
$
I
-
WƌĞĐĞĚĞŶƚƐ
$
$
*
$
$
)
$
$ *
$
)
$
,
,
)
.
*
$
$
*
$ *
#
4
0
/
,
,
$
*
$
*
A
<
?
?
1
7
3
@
@
!
,
;
,
:
$
*
$
$
$
$
$
$
*
1
8
E
8
,
,
$
*
#
$
$
$
1
D
-
,
,
$
$
$
*
)
$
$
)
)
#
*
$ *
C
B
(
+
,
$
*
$
$
1
D
E
?
+
@
,
$
$
.
)
$
$
#
$
#
$
$
#
$
$
$
#
$
)
$
C
B
A
<
&
(
?
?
@
@
$
$
)
<
(
+
>
>
,
,
$
$
*
#
$
$
#
.
$
$
$
*
$
$
$
$
$
$
$
$
<
=
"
0
/
,
,
*
$
$
$
$
$
.
$
$ *
:
$
#
*
*
)
$
$
$
#
(
1
0
/
-
,
$
#
$
-
+
,
$ *
:
)
)
$
$
$
$
)
$
$
$
$
#
$
#
$
$
(
0
/
-
-
M
M
-
,
$ *
.
)
$
$
$
$
#
$
*
$
)
*
*
)
$
1
"
<
<
(
0
-
/
-
-
+
-
!
,
$
#
*
.
$
#
$
$
#
$
$
)
$
$
"
0
/
-
7
;
,
)
$
:
)
$
,
,
)
$
$
9
$
$
)
$
$
$
$
*
)
8
F
E
-
,
,
*
$
*
$
$
#
$
$
#
$
)
$
#
$
$
$
*
$
6
5
4
1
"
&
7
-
3
2
-
-
!
,
,
*
)
$
$
#
#
$
9
$
$
$
$
$
$
1
5
-
,
,
,
*
#
$
$
$
/
,
,
)
$
$
#
$
*
.
$ *
$
)
)
$
$
*
:
0
/
-
0
/
,
,
#
#
.
#
$
#
$
$
$
(
1
D
(
-
,
,
$
$
#
$
#
$ *
)
$
#
$
=
-
,
,
*
$
$
#
$
$
#
$
)
#
$
$
(
<
+
-
;
,
$
*
)
$
)
$
$
$
$
$
*
(
1
D
+
-
,
$
$
$ *
$
1
-
'ŽĂůƐ͕ WƵƌƉŽƐĞ͕ DŽƚŝǀĂƚŝŽŶ
-
8
,
$
*
0
/
!
,
$
$
'
&
A
1
?
?
@
@
!
,
$
$
$
%
5
-
-
#
$
)
$
)
$
$
)
$
*
$
)
)
$
$
$
$
"
+
7
3
7
9
#
$
#
$
$
$
$
#
$
$
$
*
$
1
D
M
-
-
!
,
)
.
$
#
$
$
$
$
$
(
L
0
/
,
$
&
8
=
-
ůĂŝŶĞ ŝƚLJ ŽƵŶĐŝů tŽƌŬƐŚŽƉ
J
5
&
(
,
BLAINE CITY COUNCIL WORKESSION #1 SUMMARY OF DISCUSSION NOVEMBER 15, 2021
ĞǀĞůŽƉŵĞŶƚ WƌŽŐƌĂŵ
DĞĂƐƵƌĞƐ ĨŽƌ ^ƵĐĐĞƐƐ
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
NOVEMBER 15, 2021
BLAINE CITY COUNCIL WORKSESSION #1 PRECEDENT PLACES
IMAGE //CENTENNIAL LAKES, EDINA, MINNESOTA
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A2
IMAGE //LAKE STREET, WAYZATA, MINNESOTA
A3
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
IMAGE // VICTORIA AND GRAND, ST. PAUL, MINNESOTA
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A4
IMAGE // MEDONTA VILLAGE, MEDONTA HEIGHTS, MINNESOTA
A5
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
IMAGE // MAIN STREET MAPLE GROVE, MAPLE GROVE, MINNESOTA
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A6
IMAGE // WEST END, ST. LOUIS PARK, MINNESOTA
A7
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
IMAGE // EXCELSIOR AND GRAND, ST. LOUIS PARK, MINNESOTA
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A8
IMAGE // HEART OF THE CITY, BURNSVILLE, MINNESOTA
A9
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
IMAGE // CITY WALK, WOODBURY, MINNESOTA
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A10
IMAGE // CENTENNIAL LAKES, EDINA, MINNESOTA
A11
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
IMAGE // CHS FIELD, SAINT PAUL, MINNESOTA
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A12
IMAGE // HIGHLAND BRIDGE, ST. PAUL, MINNESOTA
A13
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
IMAGE // VIKING LAKES, EAGAN, MINNESOTA
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A14
IMAGE // MARKET SQUARE, FOREST LAKE, ILLINOIS
A15
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
IMAGE // MARKET SQUARE, FOREST LAKE, ILLINOIS
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A16
IMAGE // PARKING GARAGE WITH LINER OFFICE, 10TH AVE N, MINNEAPOLIS, MINNESOTA
A17
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
IMAGE // MARKET SQUARE, FOREST LAKE, ILLINOIS
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A18
t
~
r
t
{
|
r
s
~
}
|
~
x
x
w
x
|
r
t
x
y
r
~
v
v
x
x
|
~ {
«
ª
~
r
t
~
tr
t
~
r
r
s
t
~
tr
t
w
y
y
w
|
~
{
|
~ {
~
t
rs
r
~
}
~ {
|
{
~
| r
~
s
t
x
©
ª
w
©
¨
v
v
x
x
x
a
[
p
[
O
e
c
c
k
{
~
|
} {
t
tr
r
~ {
~
s {
t
| r
t
{
t
{
v
y
A19 ~ {
{
s
s
t
z
w
|
s {
s
r
|
{
r
t
}
r
s
|
t
t
t
{
x
y
¢
v
s
t
{
s
s
y
v
x
w
w
v
|
s {
s
r
~ {
~
}
t
|
|
} {
~ {
{
y
¢
x
y
¢
¦
t
~
{
t
{
~ {
s
|
~
s
t
x
y
v
x
u
t
r
r
s
x
u
x
t
~
r
t
~
|
{
s
|
t
{
x
y
v
x
u
{
~
t
w
y
x
t
s
~
s {
|
{
r }
~
}
|
~
{
y
x
v
x
x
x
{
~
s {
|
r
~
{
|
~
}
t
|
|
{
¥
w
y
z
t
t
s
|
t
s
t
r
s
t
~
{
{
r
~
|
v
v
x
y
x
s
t
r
r
{
s
t
}
r
s
|
v
v
w
t
}
r
s
|
t
t
~
{
|
t
~
t
{
~
s
t
t
}
}
s {
|
t
r
w
u
y
v
x
w
x
¯
¬
t
|
{
|
r
~
s
t
t
~
~
{
|
t
~
t
~
r
|
t
~
t
s
r
t
{
|
{
{
s
~ {
t
r }
s
~
t
t
~
s
t
x
y
x
w
y
y
v
u
y
v
~
{
r
|
{
~
r
|
{
~
}
t
|
|
{
£
£
£
u
y
x
z
~
~
}
t
|
|
{}
x
x
¤
~
r }
x
y
¢
x
y
¢
w
y
x
z
s
|
{
~
}
t
|
|
} {
~
s
t
~
s
tr
t
|
{
~
r }
{
r
t
~
r
| r
s
~ {
r
|
r
r
t
r
s
~
t
r
t
s
~
| {
|
{
t
~
tr
~
r
t
s
|
v
y
x
x
v
v
y
u
x
x
y
v
x
u
t
|
r
y
y
z
¬
x
v
v
x
y
v
r ~
t
|
~
s
t
~ {
s
|
{
~
}
t
|
|
} {
t
{
|
s {
s
r
{
t
s
t
~
{
~ {
~
}
t
|
|
{
t
s
|
t
~
|
|
{
{
v
v
{
x
u
x
u
v
v
r
~
x
y
s
t
~
{
s
t
s
s
t
|
s
t
r
s
{~
t
}
~ {
t
~
}
t
|
|
} {
~
{
t
s
~
}
~
s
{
~
s
t
~
tr
}
~
|
t
{
t
t
~
s
t
t
{
v
x
x
x
x
«
x
x
y
¨
v
y
s
s
{
s
t
s
~
{
s
{
y
v
x
w
w
|
s
s
|
r
t
}
r
x
v
v
v
x
x
y
x
w
r
~
|
t
s
t
{
v
x
y
x
s
~
|
t
t
|
|
r
{
t
r ~
{
x
y
x
w
} {
~
s
t
|
~ {
|
~
|
r
s
t
t
~
|
|
s {
s
r
~ {
t
~
|
t
{
s
|
x
x
u
x
x
y
¢
y
x
x
y
v
x
u
_
p
_
O
¡
d
d N
m
`
t
~
{
~
{
|
t
{
s
t
s
~
s {
|
{
w
u
y
v
y
x
y
v
x
w
q
q
~
{
~
{
|
t
~
r
t
{
w
p
[
O
e
a
[
c
c
k
{
s
t
t
t
z
w
y
v
x
w
y
}
~
t
t
~
s
t
s
{
v
~
r
t
s
t
s
x
x
v
x
u
x
x
v
x
p
[
O
e
a
[
s
~
|
{
s
s
t
}
}
r
t
{
t
~
|
{
c
c
k
x
®
y
~
~ {
~
}
t
|
|
} {
~
s
~
}
|
t
}
r
s
|
t
t
u
x
u
t
~
~
t
r
~
r
~
|
s
|
} {
s
t
t
|
s
t
s
r
«
x
x
¨
y
x
y
t
t
}
r
s
|
t
t
t
{
~
~
~
s
|
|
s
{
{
|
t
s
|
r
r
{
t
~
t
~ {
s
|
{
~
}
t
|
|
} {
x
u
x
x
x
y
v
x
x
s
~
|
{
s
s
t
}
}
r
t
{
t
~
|
{
|
t
r
~
|
t
|
} {
~
{
x
®
y
v
v
v
v
v
x
z
y
x
w
t
t
t
r
t
}
r
s
|
r
{
~
|
t
{
t
t
v
u
x
x
z
w
v
y
t
~
~
t
r
~
r
~
|
s
|
} {
s
t
t
|
s
t
s
r
«
x
x
¨
y
x
y
_
O
_
d
d N
m
`
~
~
}
t
|
|
} {
{
{
s
r
~ {
}
t
|
|
} {
x
x
y
|
t
r
~
|
t
|
} {
~
{
v
v
v
v
v
x
z
y
x
w
t
t
r
s
|
~ {
t
~
~
}
t
|
|
{
x
x
z
_
O
_
d
d
N
t
~
r
m
`
|
r
|
r
{
~
|
t
{
t
t
t
~
r
t
~
r
y
v
z
y
z
w
v
y
x
t
}
r
t
~
tr
r
~
r
|
|
t
s
t
t
}
r
s
|
t
t
v
w
x
y
y
v
x
w
{
~
|
{
r }
{
|
t
~
r
~
|
t
r
s
}
rs
s
r
~
r
t
{
x
v
w
x
x
z
x
v
u
z
{
s
t
~
tr
t
s {
~
~
s
t
t
~
t
r
~
}
~
r
t
~
tr
|
t
t
²
°
w
w
x
u
±
°
x
v
v
v
x
w
s
t
{
~
~
}
t
|
|
{
t
|r
t
{
y
v
x
w
w
x
x
z
y
¬
~
s
t
t
~
t
r
~
}
s
r
~
s {
t
~
|
|
t
~
t
|
t
t
u
±
°
x
v
v
v
x
w
x
y
s
r
t
r
t
r
r
|
r
s
r
y
v
x
w
v
v
u
q
v
x
t
}
r
s
|
t
t
|
~
}
t
s
t
~
|
r
~
}
~ {
~
~
}
t
|
|
} {
x
x
v
v
x
x
x
p
_
O
s
t
d o
x
m
t
}
r
s
|
t
t
~ {
s
t
|
r
s
|
{
~
}
t
|
|
} {
t
r
s
|
t
s
} {
{
|
r
s
r
|
{
{
t
{
r
~
|
t
s
t
x
y
x
x
y
v
x
u
w
v
y
x
v
v
x
y
x
r t
r
~
}
r
} {
t
~
r
t
~
r
s
r
s
|
r
r
~
|
t
~
{
u
y
v
v
x
i
b
O P
e
]
P
P
[
O
S
]
[
_
O
e
[
_
O S
Z
[
O
]Z
[
e
]
_
_
ZP
_
O
[
P
[
[
S
]
b
_
] Z
S
a ]
l
]
e
O
n e
[
S
a
]
O S
O l
h
d
h
h
d
d
h
h
d
d
h
h
d
d
k
^
c
c
^
R
c
c
`
^
^
c
~
|
t
{
t
r
~
s
|
{
~
s {
t
~
|
t
{
t
t
~
s
t
v
v
x
y
x
w
w
w
u
v
y
i
g
Z
_
O
O
e
O
[
b
]
_
S
]
l
O
_
b
O P
e
]
P
O
[
_
[
]
S
e
a
S
[
a
S
O
e
_
]
_
_
ZP
_
b
]Z
S
a
[
Q
_
]
\
S
[
Q
Q
h
h
h
j
h
f
d
d
d
Y
s
r t
t
~
r
s
t
}
r
s
| r
s {
c
k
m
k
`
`
c
R
c
R
c
c
`
`
^
v
¯
|
{
~
r
|
r
{
t
} {
|
t
t
x
x
ª
©
V
O
p
_
O
p
_
O
S
O
Q
O P
o
d
o
d
T
W
X
W
U
T
N
m
m
R
ŽŶĐĞƉƚ ϯ ʹ &ŝĞůĚƐ ĂƐ WĂƌŬ
s
t
t
t
| {
t
~
{
ŽŶĐĞƉƚ Ϯ ʹ DĂŝŶ ^ƚƌĞĞƚ Θ WƌŽŵĞŶĂĚĞ
}
§
~
{
u
y
z
ůĂŝŶĞ ŝƚLJ ŽƵŶĐŝů tŽƌŬƐŚŽƉ
}
r
t
}
r
s
|
t
t
t
r
{
r
t
|
t
}
|
{
ŽŶĐĞƉƚ ϭ ʹ dŽǁŶ ^ƋƵĂƌĞ
t
|
}
~ {
s
|
{
~
}
t
|
|
} {
t
{
BLAINE CITY COUNCIL WORKSESSION #2 SUMMARY OF DISCUSSION DECEMBER 13, 2021
ŽŶĐĞƉƚ ϰ ʹ >ĂŬĞ Θ DĂŝŶ
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
Ù
¶
Á
¶
Ñ
Ñ
Ç
Ç
¶
Ç
ê
Æ
Å
Þ
Ú
É
è
Ù
Ë
ç
Á
¶
¶
Ñ
È
Ñ
¹
´ Æ
ò
É
¸
Ú
É
É
è
Ù
Ä
´
Ç
Ñ
Ç
¶
Ð
´
Ö Á
¶Ñ
¶
Ñ
¶
Á
´
Å
Æ
Å
Å
á
Ì
É
Ì
è
Ù
Á
ç
Ñ
¶
Á
¶
Ö Ë
Ñ
¶ Ð
¿
Å
Õ
ê
è
Ù
Ç
¶
·
Ç
Ñ
¹
¶
Ç
¶
¹
Ñ
Á
Ñ
Ñ
¹
´
Å
Æ
Å
Å
Å
ñ
Ó
Å
³
É
É
À
Ù
Ñ
Ñ ø
Ö
Ñ
Ç
È
´
Ç
È
´
Å
Õ
Å
Ó
è
Ù
Ù
Ö
Ñ
Ñ È
·
´
Ð
Ç
Ë
Ð
Ñ
¶
Ç
Ç
È
´
Ç
È
´
¶Ö
Ç
Á
Ñ
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN A20 ¶
¶
¹
¶
¹
¶
µ
´
¹
¶
Ç
Ä
Ö
Ñ È
¶
Ñ Á
Ñ
¶
´
Å
Å
ñ
Å
»
¾
º
Å
À
Í
Ì
Ê
¸
Ì
Ù
Ë
Ñ
¶
Ë
Ñ
×
Ë
¹
Á
Ñ ¶
¹
Ñ
¶
Ö
´
Ç
¶
Ç
¶
Ç
Ñ
¶
Ë
Ç
´
¹
Ñ ×
Ç
Ñ Ë
Ä
´
Ö
¶
¹
¶
È
Á
¶
Ñ
Ñ ¶
¹
Ñ
Á
Ç
Ö
µ
Ë
¶
Ç
Ç
´ Ë
Ñ
· ´
Ä
·
Ç
Ñ
Ç
Ñ
¹
Á
¶
¶
×
¶
µ
¹
´
×
·
´
Ö
Ñ È
¶
Ç
´
¶
·
Å
Æ
Å
Æ
Å
ó
Å
Æ
Å
Æ
Å
Æ
Æ
Å
Æ
Å
Æ
Å
Æ
Å
³
É
Í
Ì
Í
À
À
Ì
Ú
À
É
Ø
À
É
Ì
É
Ì
Ì
Ñ
¶
¹
Ñ ¶
Ç
Á
¹
Ñ
·
´ Ë
ö
Å
õ
â
À
Ì
É
É
Ù
Ù
Á
¶
Ç
Ä
¹
×
´
×
´
¹
¶
´
´
Ç
´
¶
·
Ä
Á
Ç
Ñ Ë
Ä
´
Ö
Û
¹
¶
Ñ
Ð
´
Á
¶
Ë
Ñ
×
ô
¶
Ñ
¹
Ñ ¶
¶
¶
Ç
¶
·
Á
¶
µ
Ç
¶
µ
Ñ
¹
×
Ë
¹
Ñ
Ñ
Ç
Ñ
Ñ ¶
¹
Ñ
¶
Ç
Á
¶
µ
Ç
Ö
Ë
¶
¹
´
¶
µ
´ Á
Æ
Å
Æ
Å
Å
Å
Å
Å
Å
ê
é
Å
Æ
Õ
Å
Å
Æ
Å
Æ
Å
Å
Å
Å
Æ
Å
Æ
Å
Æ
Å
Æ
Å
á
Ý
À
É
¸
Ü
À
É
Ú
À
Ì
À
À
Ê
É
Ù
¶
µ
¶
Ë
Ñ
Ä
´ Ë
´
Ç
´
Á
µ
¹
´
Ñ ¶
Á
´
Ç
Ç
Á
´
Á
Ñ
´
Á
Ñ
Á
¶
´
È
Æ
Æ
Æ
Æ
Æ
Å
Å
Æ
Å
Æ
á
Æ
á
Å
ò
ï
É
Ø
À
Ì
Ø
Ì
À
Ê
Ì
Ì
Ê
Ì
Ù
¹
Ë
¶
¹
´
×
Á
Ç
Ä
´
Ö
Ñ
È
¹
´
Ç
×
´
¶
Ë
Ç
¶
¹
¶
¶
¹
´
´
Ð
Ñ
¶
¹
Ñ
¶
¶
Ä
´
Ö
Ñ
´ Ç
¹
´
Ñ Ë
´
Á
¶
Ë
Ñ
×
¶
¹
¶
¶
Ð
¹
¶
Ç
¶
Á
¹
×
´
¶
È
Ç
´
Á
µ
Á
Ð
Ç
Ç
Å
ó
Æ
Å
Æ
Å
Å
Å
Æ
Å
Å
Å
Å
Ï
Å
Þ
Å
ñ
Å
Å
Æ
Æ
Æ
Æ
Å
Æ
Æ
Ï
À
Ú
À
À
Ê
Ê
Ì
É
Ê
À
ä
É
É
à
É
À
À
À
À
É
è
Ù
¶
¹
¶
Á
Ç
Ñ ×
Ë
¹
Ñ ×
¶
Ð
Ç
¶
Ð
¶
¹
· Ñ
¶
Ð
Ç
Ç
Ñ
Á
¹
¶
Ç
Å
Æ
Æ
Å
Å
Æ
Å
Å
Å
Å
Æ
Å
ö
À
À
Ú
À
Ì
Ì
WƌĞĐĞĚĞŶƚƐ
Á
³
É
¸
Ú
É
Ì
À
Ì
É
å
Ù
Ù
Ç
´
Á
µ
¶
´
Ç
Ä Ö
Û
Á
×
Á
Ç
´
Ñ
¶
¹
Ç
Ñ
Á
×
Á
¹
¶
Ç
¹
Ñ ×
Ð
Æ
Æ
Å
Å
Æ
Æ
Æ
Å
Æ
Å
Å
Æ
á
Ý
À
¸
Ü
À
É
Ì
À
À
Ù
Ù
´
¶
Ç
Ñ
Ç
×
´
Á
¹
Ñ
Ç
¶
Ë
Á
·´
¶
Á
Á
Á
¶
Ë
¹
¶
´
·
¹
´
Ç
´
¶
×
·
´
î
¾
º
Å
»
¾
º
Æ
é
Æ
Å
Å
Å
Å
Æ
Æ
¿
ì
ì
Æ
Å
Æ
Å
Æ
Å
Æ
Å
Þ
ä
à
É
É
À
À
í
í
À
Ê
Î
Ù
è
Ù
ç
¶
¹
Ñ ¶
¶
´
¹
Ñ ×
Á
Ñ
¶
¶
Ä
Ë
Ç
Ç
Ñ
Ç
¶
Ç
Ñ Ë
Ñ
È
Á
µ
¶
¹
¶
Á
Ñ
È
Ç
´
×
¶
Ë
¹
¶
Å
Å
Å
Þ
å
¿
Å
Æ
Å
ò
Å
Æ
Å
Æ
Å
Æ
Å
å
À
À
Ê
À
Ì
É
Ì
Ì
¸
À
À
À
¼
Ù
Ù
Ç
¹
Ç
Ñ
Á
¶
¹
¶
Ç
¶
Á
¹
´ ×
Á
Ð
Ç
Ä
Ñ
¹
Á
Ä
Ç
Á
¶Ñ
¹
Ñ
Á
´
¹
´
Æ
Æ
Å
Þ
Å
ñ
Æ
Æ
Æ
Å
Æ
Æ
Æ
Å
Å
³
Ú
Ì
Ì
É
Ê
Ì
É
¸
É
Ì
À
Ê
À
Ù
Ù
¹
¶
Ḉ
Ñ
Á
µ
¹
Ñ ¶
¶
Á
¶
Ë
Ñ
×
¶
Ç
´
Ö
Ñ Á
´
¹
Ñ
Á
´
Ö
Ë
¶
Á
¶
µ
Ö È
¶
Ç
´
Á
¶
Ð
×
¶
´
¹
¶
Ç
¹
Ñ ×
¹
Ä
´
¶
È
´
Å
Å
Å
Æ
Æ
Å
Å
Æ
Å
Æ
Æ
»
ð
ï
Æ
Å
Å
Å
Å
Æ
Õ
À
À
À
É
Ê
Ì
À
À
Ì
Ì
Ø
Ì
À
É
À
¸
É
É
À
Ù
¹
¶
Ç
¶
Ë
Á
Á
¶
Ç
Á
Ä
¶
Á
Ñ
¹
¶
Ç
¶
Á
¹
´ ×
¶
Ç
Ñ
Ë
¹
Á
Ç
¶
·
Ç
Ñ
¹
¶
Ç
¶
Å
Æ
Å
»
½
º
Å
Þ
Å
ñ
Å
Å
Æ
Å
Æ
Å
Æ
Å
Å
ò
Å
ì
¸
À
Ø
À
Ì
Ì
À
í
¼
Ù
¶
Ñ ¶
¹
Ñ
¶
Á
Á
Û
È
Ö
´
¹
¶
µ
´
Ç
Ñ
Ç
Ñ
Ç
¶
¶
È
¹
¶
Ç
¶
Ë
Ë
µ
Ë
¶
Á
¶
Ð
Ñ
Ð
Ç
¶
Ñ
Ë
¹
Á
Ä
Á
Á
¶
Ë
Ë
Ä
Á
Ñ
Ð
Ç
¶Ñ
¹
Ë
·
¹
´
¹
¶
¹
¹
Ñ
Á
¶
Ñ ¶
¹
Ð
¶
Á
Ñ
¶
¶
Á
Ä
´
Ö
´
Ñ
Å
Æ
Æ
Å
»
ð
ï
Å
î
¾
º
»
¾
º
Å
é
Å
Æ
Æ
Å
Å
Å
Å
Æ
Å
Æ
Ó
Æ
Å
Æ
Å
Å
Å
Å
Õ
ì
ì
À
À
Ì
Ì
À
À
É
Ê
Ê
¸
À
Ì
À
í
í
¶
´
¶
Ç
Ñ
´
¹
¶Ñ
¹
´
¹
¶
Ç
¶
Ë
¶
¹
¶
Á
Ç
Ë
´
Ä
´
Ö
´
¶
¹
¶
Å
Æ
é
Å
Å
Å
Æ
Õ
Ø
¸
É
Ê
ë
À
ë
À
Ì
Ì
À
Ù
Ù
¶
Ç
Ñ
Ç
¶
Ë
Ñ
×
´
´
Ð
Ñ
¶
µ
Ñ
´
¶
¹
Á
¶
Ð
Ç
¹
´
Á
Û
¶
·
¶
Á
Á
Ñ
Ç
¶
¶
Á
Ñ
Ç
Ñ
Á
¶
Ë
Ñ ×
Á
¹
´
´
Ä
´
¶
µ
Ë
¹
Ñ
Ñ
È
¶
Ç
·
´ Ë
Á
Ç
¹
Ñ
Ä
Ñ
Á
¶
¹
Ñ
¶
¹
´
Á
Á
· Ñ
Ñ Ë
¹
Ë
Æ
é
Æ
Å
Å
Æ
Å
ê
Å
Æ
Å
Å
Å
Å
Æ
Æ
Å
Å
Æ
Å
Æ
Å
Æ
Ï
É
É
Ý
Ü
À
Ì
Ì
É
¸
¸
À
Ì
Ì
À
Ì
¸
Í
É
Ê
É
Ù
Ù
Á
Ç
´
×
´
Ç
Ñ
Á
Ñ ¶
Ç
´
¶
Á
Ñ
È
Ḉ
¹
Ñ
Á
Ñ ¶
Û
¶
¹
Ä
Ä
¶
Ç
Ç
Ñ
È
´ Ç
Ç
Ñ ×
ç
¶
´
¶
¹
¶
¹
¶
Ñ
Ð
´
¶
×
¶
´
×
¹
´
Ö
Ñ
¶
È
Á
¶
Á
Á
¶
Ç
Á
Ä
¶
Ñ
Ñ È
Ð
Ç
Ç
·
´
Æ
Å
Æ
Å
Å
Å
Å
Æ
Å
Õ
Å
Å
Å
Æ
Æ
Å
Å
Æ
Æ
Æ
Æ
Þ
Ý
Ì
Ì
Ü
Ì
¸
Ì
À
Ê
À
Ì
Ì
À
À
É
Ê
É
¸
À
À
¸
É
¸
Ú
É
¸
Ù
Ç
´
Ë
Ñ
Ð
Ç
Ñ
Á
Ä
Á
Á
¶
Ë
Ë
Ä
Æ
Å
Æ
¿
Ú
Ø
É
Ê
¼
Ù
Ë
´
Ç
´
Á
Ç
Ñ ×
ç
¶
Ö
Ç
Ä
·
·
¶
· Ñ
´
¶
¶
¶
Ç
¶
¹
Ñ
Ñ
Á
¶
¹
Ä
Ñ ¶
Ö ¶
¶
·
´ Á
¶
¹
Ñ
Ñ
È
Ñ ¶
¹
Ñ
Ð
Ç
¹
¶
Ñ
Ð
Ñ
Ä
´
Ñ
Ç
Ä
´
Ö
Ç
¶
Æ
Æ
Å
Å
Æ
Å
Å
Å
Å
Å
Æ
Å
Å
Æ
Å
Õ
Ý
Ü
Ú
Ì
Ì
À
Ê
Ú
À
ú
À
ú
¸
Ú
À
À
Ù
Ä
Á
Ñ ×
¶
Ç
Ë
Ä
Á
Û
Ö
Ç
Ä
´
Ñ
´ Ç
Ç
Ñ
¶
Ç
Ñ
Ä
´
Ñ
Ð
Ç
Ç
´
·
¹
´
Ç
´
Ñ
Ä
×
¶
¹
¹
Ä
´
Ë
¹
Á
¶
¹
´
¶
Ñ
Ä
Á
¶
Ä
È
´
Ç
Ä
´
Ö
´
Ç
¶
·
×
´
¶
µ
¶
´
¶
×
Ö
Ñ
Å
Å
Æ
Å
Å
Þ
Ï
Æ
é
Å
Æ
Æ
Å
Æ
Å
Å
Æ
é
Å
Æ
Å
Æ
Å
Å
Æ
Æ
Å
Å
Å
Å
Õ
É
Ý
À
Ú
Ü
Ú
Ì
É
¸
Ú
À
Ì
É
Ê
Ì
Ø
Ì
À
Ê
É
¸
¸
Ì
É
Ú
À
Ì
É
Ì
Ê
À
Î
Ù
¶
·
Ñ
Ð
¶
×
Ä
Û
Á
·
¶Ñ
Ð
Ç
Á
µ
Ç
Ñ
Á
¹
´
Á
µ
¹
´
Á
¶
Ç
¶
·
¶
¹
Ñ
·´
¶
·
Ë
¹
Á
Á
Ð
Ç
· Ñ
´
¶
Ä
¹
Ç
´ Ë
Ä
Ë
´
Ñ
Ö
µ
Ë
Ñ
¹
´
¶
Á
Ä
¶
Ç
´
¶
·
ÇÑ
Å
Å
Æ
Å
Æ
Æ
Å
Æ
Æ
Æ
Å
Æ
Ï
Å
Æ
Å
Æ
Æ
Å
Æ
Å
Å
Æ
Å
Å
Å
Å
Æ
Æ
Å
Ý
À
Ü
Ì
Ê
É
¸
Ì
À
Ú
¸
Ì
É
À
ä
¸
è
Ù
Á
¶
µ
¹
¶
Á
¶
Á
Ç
¶
Á
¶
¹
Ö
Ñ
Á
¶
ç
¶
Ç
¶
Á
Ö
Ñ
´
Æ
Å
Å
Æ
Å
Å
Å
Æ
¿
À
Ì
Ì
Ì
¸
À
Ì
Ù
Ù
¹
Ö
Ë
¶
Ç
Ç
Ñ
È
¶
¹
Ñ
¶
¶
Ë
´
È
´
æ
¶
Ç
Á
¶
Á
Á
¶
Ç
Á
Ä
¶
Ñ
Ñ È
´
Ö
Á
Ç
¶
Ñ
¶
µ
Ñ
Ñ
Á
¶
Ë
Ñ
×
È
¶
Ç
Ö
´
Å
Æ
Å
Æ
Å
Æ
Å
Å
Æ
å
Æ
Å
Æ
Å
Å
ó
ò
À
Ì
À
¸
É
À
Ì
¸
É
¸
Ú
É
Ê
Ì
À
À
É
¼
Ù
Ù
¶
µ
¹
´
¶
×
Ñ
¹
´
Á
×
Ñ
Ç
´
´
Ñ
´ Ç
´
´
Ð
´
¶
µ
Ñ
¶Ñ
·
´
´
Ð
Ñ
¹
´
Ö
Ñ È
Ð
Ç
´
Ñ
¶
µ
¹
´
Ç
Ñ È
Ç
´
¹
Ñ
¶
¹
¶
Á
¹
´
Á
µ
×
¶
¶
´
¹
È
´
Ñ
Á
Ç
´
Á
Ç
ã
â
Æ
á
Þ
Ï
Å
Å
Æ
Å
Å
Å
Ó
Å
Æ
Æ
Å
Å
Å
Æ
Å
Æ
¿
ä
É
Ì
Ú
À
à
É
Ì
Ê
É
Ì
ß
À
Ú
Ú
À
Î
¼
¼
Ù
Ù
¶
Á
Ä
Ë
´
¹
¶
×
Ö
Á
Ë
Ç
Ä
´
Ë
¶
¹
Ñ
Á
´
Á
Ç
´
Ñ
Á
Ð
Ç
й
Ñ
Ë
æ
Á
¶
¹
Ä
Ñ ¶
Ç
Ñ
Á
¶
¹
Ä
Á
Ñ ¶
·
¶
Ç Ñ
Ñ
Á
Ä
Á
¶
Ä
Ë
Ç
¶
È
¶
¹
Ä
Á
¶
Ñ
Æ
Æ
Þ
Å
Æ
Å
Å
Æ
Å
Æ
Å
Æ
â
Ì
Ê
À
É
É
À
Ê
Ì
É
¸
Ì
É
Ú
Ù
Ù
Ù
¶
¶
¶
Ç
¶
¶
µ
·´
Á
Ç
´
×
´
¶
Ð
¹
Ñ
¶
µ
¶
Ç
Ñ
´
´
Ç
Ñ
Ë
Ç
´
Å
Æ
Å
Æ
³
É
Ì
À
Ü
¸
Ì
Ì
Ê
À
Ù
Ù
Ö
Ñ
Á
Ç
Ñ
´
Ð
´
Á
¶
Ë
Ñ
×
Û
¹
¶
Ç
¶
Ë
Ç
È
´
¶
Ë
Ç
´
¹
Ñ ×
´
¶
µ
Ñ
Ö
Ç
´
Ä
´
Ö
¶
¹
¶
È
Á
¶
Ç
¶
·
Ñ
Ñ
Ç
¶
¹
¶
×
ç
¶
Å
Å
Å
Å
Å
Æ
Å
Æ
Æ
Å
Æ
Ì
É
Ý
Ü
Ú
À
É
À
Ý
É
Ü
Ù
Ù
Ð
¹
Á
Ð
Ç
·
Û
Ð
Ç
¶
·
Á
´
´
´
È
´ Ç
Á
¶
·
¶
Ñ
Á
Ç
¶
Á
¶
¹
¹
Ä
´
·
¹
´
Ð
Ç
¹
Ñ ¶
¶
¹
Ñ
¶
¶
Ñ
Á
Ç
¹
¹
¶
Ç
Å
Æ
Æ
Æ
Æ
Å
Æ
Å
Å
Æ
Æ
Å
Å
Å
Å
Å
Æ
Æ
Õ
Þ
ñ
³
Å
Å
Æ
Å
Æ
Õ
À
À
Ì
À
À
Ì
Ê
À
À
Ú
¼
Ù
Ù
Ñ ¶
¹
Ñ
Ð
Ç
¹
¶
Ñ
Ð
¶
Ë
Ñ ×
Á
Ö
Ç
Ä
·
·
´ Ë
Ñ
¶
¶
¹
È
´
¶
Ç
Ç
¹
¹
´
´
Ä
´
Á
¶
й
Ñ
Æ
Å
Å
Æ
³
Å
Æ
Æ
Å
Å
ê
À
Ì
Ì
É
À
Ú
Ì
Ù
Ù
¶
¹
¶
·
¶
×
¶
¶
¶
È
´
È
´
´ Á
Á
¹
´
Á
µ
´
´
Ñ
¶
µ
Ñ
¶
Ð
Ç
Ñ
´
´
Á
Ä
Ñ
¹
´
Ð
Ç
¶
·
Á
´
´ Á
Ñ
Ä
¶
´
Ö
Ð
Ä
¹
Ñ
¶
Á
Ñ
Å
Å
Æ
Æ
Å
Õ
Å
Æ
Å
Å
Å
Æ
Å
Å
Å
é
Ø
À
À
Ú
Ì
À
Ê
É
À
À
Ì
É
Ì
Ê
À
É
¸
É
À
Í
¸
Í
É
É
¸
è
Ù
Ç
Ñ
¹
×
´
·
Á
Ö
È
Ç
Ñ
È
´ Ç
Á
´
Ö
Á
¹
´
Á
¶
µ
Ë
Ñ
Ç
Ñ
Á
Ç
´
Ë
¹
Ñ
Ñ
¶
¹
·´
Ç
´
Ñ
¹
¶
Ç
¶
Á
¹
´ ×
Å
Å
Æ
Å
Æ
Æ
Æ
Å
Õ
Æ
Æ
Å
Æ
Æ
Å
Æ
Å
Å
Å
Æ
Å
Æ
Å
Þ
Å
ñ
Ø
À
Ì
À
Ì
À
Ì
Ú
Ê
Ì
Ì
Ì
Ù
Á
Ç
¹
Ñ
Ä
Ñ
Á
¶
¹
È
¹
Ñ ×
¹
Ñ
Ç
¶
Å
Å
Å
Æ
Å
Þ
À
Ú
É
'ŽĂůƐ͕ WƵƌƉŽƐĞ͕ DŽƚŝǀĂƚŝŽŶ
¶
¶
Å
Æ
Æ
Æ
÷
Æ
â
Å
Æ
Å
Æ
Ó
Å
Õ
Ù
Ù
Á
Ç
´
Ç Ñ
Á
¶
Á
¹
×
´
Æ
Å
Æ
Å
Å
Ý
Ì
Ü
Î
Ù
Á
Ç
´
Á
¶
Ä
Ç
´
Á
Á
Ä
Ë
Á
Ä
Á
´
Ç
Ñ
¹
´ Ç
Ç
Ñ
´
Ë
¶
Ç
Ç
´
½
Æ
Å
Ô
Æ
Æ
Ó
Å
Å
î
¾
º
Å
»
¾
º
Å
Þ
ì
ì
À
Ì
À
Ì
í
í
Î
Ù
Ç
Á
Ç
´
Ë
Ä
¹
´
¶
Ñ
Ñ È
¶
Ñ
Æ
Å
Å
Ò
º
Å
Æ
â
Ì
É
¸
Ú
É
Ú
Ð
¶
Ñ
Ç
¶
·
Ç Ö
Ñ
¶
¹
¶
È
ÇÖ
Ñ
¶
Á
µ
¶
µ
Ñ
Ä
´
Ö
¶
Ë
Ñ
×
Ñ
´
Á
¹
Ä
´
Ö
´
¹
Ö
·´
¶
·
¶
¹
µ
´
Ñ
Ñ
Á
Ñ
È
Ñ
Ï
Æ
Å
Å
Æ
Æ
Å
Æ
Æ
Å
Ì
Ø
ä
Í
À
à
Ì
À
É
Ê
Ê
Ê
À
ä
æ
Á
¶
¹
·´
¶
·
Ð
Ç
· Ñ
´
Ð
Ç
Ä
¹
Ç
Ë
´
Ä
´
Ñ
Á
Ñ
Ñ
Ñ
´
Ð
Ñ
Á
Ñ
Ç
Ñ
×
¹
¶
Á
· Ñ
¶
¿
Æ
Æ
Å
Æ
Å
Æ
Å
Å
Å
Å
Å
Å
Þ
ñ
³
ú
Ú
¸
¸
Ú
É
À
É
À
É
À
Î
Ç
´
Ç
´
Á
Á
Ä
Ë
Á
¹
Ä
´
´
Á
Ä
Ë
´
¶
¶
È
Á
Ç
´
Á
¶
Ä
Ã
¶
Á
¶
»
º
º
º
Æ
Æ
Å
Æ
Æ
Å
Â
¿
Í
Ì
Ê
Ê
À
¸
É
É
À
¼
Ù
¹
¶
·
¶
µ
´
Ö
µ
Ë
¶
Ç
Ç
Ë
´
Û
Á
¶
·
Ñ
Ð
¹
¶
Ñ
Á
Ä
¹
· Ñ
¶
¶
Ç
Ñ
´
¶
Ñ
¶
´
Á
¶
¶
Ç
Á
¹
¶
µ
¶
Ñ
º
½
¾
½
»
º
³
Å
Æ
Æ
Å
Å
Å
Å
Å
Å
Æ
Æ
Å
Æ
Å
Õ
¸
ù
Ê
Ý
À
Ì
Ü
À
É
Ì
À
É
¸
¸
Ì
À
Ù
Ä
Ä
Ç
¹
Ñ
Ç
´ Ë
Ç
Å
Ó
Æ
å
Æ
ê
À
É
Ú
É
ůĂŝŶĞ ŝƚLJ ŽƵŶĐŝů tŽƌŬƐŚŽƉ ĞǀĞůŽƉŵĞŶƚ WƌŽŐƌĂŵ
DĞĂƐƵƌĞƐ ĨŽƌ ^ƵĐĐĞƐƐ
DECEMBER 13, 2021
BLAINE CITY COUNCIL WORKSESSION #2 GRAPHIC SUMMARY
!
!
û
$
%
tŽƌŬƐŚŽƉ ͮ 'ƌĂƉŚŝĐ ^ƵŵŵĂƌLJ ŽĨ ŽŵŵŽŶ &ĞĂƚƵƌĞƐ
Ͷ ĂƐƚ tĞƐƚ ĐŽŶŶĞĐƟŽŶƐ
ÿ
ÿ
ÿ
ÿ
þ
ʹ
#
Ͷ ĚĚŝƟŽŶĂů ĮĞůĚƐ "
$
"
"
ý
ü
ͶEŽƌƚŚ ^ŽƵƚŚ ĐŽŶŶĞĐƟŽŶƐ
ʹ ĂůůƉĂƌŬ ŶŽƌƚŚ ŽĨ ϭϬϱƚŚ
ÿ
ÿ
ÿ
ÿ
ʹ
$
Ͷ>ĂŶĚŵĂƌŬ ĂŶĚ ŐĂƚĞǁĂLJ ĨĞĂƚƵƌĞƐ ʹ ^ĂĨĞ ĂŶĚ ŝŶǀŝƟŶŐ ƐƚƌĞĞƚƐĐĂƉĞƐ
A21
ʹ
!
Ͷ^ƚƌĂƚĞŐŝĐ ƉĂƌŬŝŶŐ ƐƵƉƉůLJ
Ͷ ĞƐƟŶĂƟŽŶ ĂŶĚ ŝŶǀĞƐƚŵĞŶƚ Ăƚ ŝƚLJ ,Ăůů ĚŝƐƚƌŝĐƚ
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
)
? =
>
<
9
;
8
* +
)
)
3
A22
/
+
(
D
-
,
) B
3
/
(
6
3
, (
/
+
-
4 5
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
C
1
(
2
'
)
) A 1
3 @
,
'
/
0
1
. (
.
-
,
'
(
&
'
8
7
:
ŽŶĐĞƉƚ ϭ ͮ dŽǁŶ ^ƋƵĂƌĞ
I
J
M
M [ L
O
O H
V
G
U
T
F
M
L
H
G M
O
M
Q
M
I
R
H
Y
E F
W
F I
H
O H
V
E
O I
R
Z
T
F
X
R
H
P
K
L
H
N
K
G
F
E
K
G
S
M
U
E
K
ŽŶĐĞƉƚ Ϯ ͮ DĂŝŶ ^ƚƌĞĞƚ Θ WƌŽŵĞŶĂĚĞ
A23
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
q
|
}
o
{
l
y z
m
x m `
_
c
b c
d
` _
a
\ ]
^
s t
g
g
a
A24
`
b g
h
f e
c g
f _
v
t
c
u g
f
u
b
^
`
w
t
c
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
r
f
o
p
n
j
k
m
j
i
l
ŽŶĐĞƉƚ ϯ ͮ &ŝĞůĚƐ ĂƐ WĂƌŬ
~
ŽŶĐĞƉƚ ϰ ͮ >ĂŬĞ Θ DĂŝŶ
A25
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
º
ú
»
Å
Á
Á
À
ú
À
½
À
½
ú
Å
½
À
½
ú
»
À
½
Å
ó
¼
¹
¼
¼
¹
ö
¹
õ
¼
ó
ù
À
ÿ
À
ô
¹
¿
ö
Å
¾
º
ô
Å
ÿ ô
ú
ÿ
ø
»
À
»
ÿ
ÿ
À
ô
Å
ú
½
º
¹
¼
ó
¿
¿
¹
ö
¹
ý
¼
ó
ó
ò
¼
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN Ã
½
º
ÿ ½
Å
»
½
º
Å
ú
º
ø
ô
ú
ÿ
Á
À
À
Á ô
Å
Å
ô
ÿ
À
½
ú
Å
½
À
½
ú
Å
þ
¸
ö
¹
¼
¹
ù
ù
ù
ö
¹
¹
¼
¹
¸
ö
¹
Á
º
½ Å
»
Å
Ã
Å
ø
À
Å
ø
ø
¼
¹
¿
¿
¼
ù
ö
¹
¼
ó
ô
À
½
Á
Á
À
ú
ú
ÿ
ø
½
ú
¼
ó
¼
ö
¹
ø
Å
¼
¹
Å
»
ÿ
º
Å
»
Å
º Ã
Å
º »
À
ø
»
À
ú
½
Å
½
À
½
¼
¹
¿
¹
¹
¼
ö
¹
¹
¿
»
Å
ø
À
Å
Å
º
»
½
Å
÷
Å
À
½
½ Å
½ Å
ø
Å
º »
Å
½ Å
¾
ó
ó
ó
ù
ó
¹
¹
ù
ù
ø
Å
ú
À
½
ú
Å
À
»
º
ô
Å
ô
º
¾
½
Å
Á
À
ô
»
À
Å
ô
À
ô
ø
º
º
ô
ô ¼
¹
ö
¹
¿
ý
¹
ü
ö
¹
¼
¹
ö
¹
¼
ö
¹
ó
¼
ó
ó
¹
¼
ö
¹
»
»
À
ú
½
º
ô
º
ö
õ
ô
Å
Å
½
»
Å
À
Å
ú
ÿ
Å
»
À
ù
ö
¹
ù
¹
x
Å
õ
Å
º
Å
½
Á
À
»
ø
ó
ù
Å
ô
»
Å
½
»
Å
À
Å
»
Å
ô
½
º ú
¹
¹
¼
ö
¹
À
½
º
½
Å
ô
º
Å
À
ô
Å
Å
½
Å
ú
º
ø
ô
½ Å
ø
À
ú
»
ô
Å
ÿ ô
Å
Ã
ô
½
À
½
¼
¹
¼
¹
ù
¹
ù
ó
¹
¼
¹
¿
¼
ù
ó
ó
¼
¼
ö
¹
õ
¼
ö
¹
¹
ù
x x
ö
Å
Å
x x x x ¼
ó
Å
ú
º
ø
ô
½ Å
ø
À
»
º
ø
ô
º
Å
»
ø
Å
ú
À
½
ú
Å
½
Å
»
Ã
½
À
»
Å
ÿ ½
½ Å
Á
Á
À
ú
À
À
¾
ù
¹
Ä
Â
ù
¹
½ Å
Á
ø
À
Å
Å
ô
º
Å
»
º
ÿ
»
Å
º
õ
¸
ÿ
x
ú
õ
¹
ó
ù
¸
Â
Å
»
ÿ
º
Å
»
Å
à º
Å
Å
¹
¿
¹
ö
¹
õ
¼
ó
x
ÿ
Å
½
À
Ã
»
À
ú
½
º
Å
»
ÿ
º
Å
À
½
Á
Á
À
ú
ô
º
Å
º
ö
¹
¿
õ
Ã
À
ú
º »
Å
À
ó
¿
¼
¿
¿
¹
¹
ó
¹
½ Å
Å
»
Ã
½
À
½
º
Å
ô
À
½
Á
Á
À
ú
º »
½ Å
ú
Å
Å
Ä
Â
¼
ù
¼
ó
¹
ö
¹
õ
¼
ó
x x
¼
ó
Â
À
ÿ
À
ô
½
º
»
À
½
ô
À
½
Á
Á
À
ú
ú
ÿ
¿
ö
¹
ù
ö
¹
¼
ó
»
º
Å
ÿ
À
À
½
ø
¾
½
À
À
Å
ú
½
º
½ Å
½
º
Á
ù
ó
ù
¼
ù
ó
ö
¿
ý
¹
¼
ü
º
ÿ ô
ÿ
Å
ú
½
Ã
ô
Å
º
Å
»
Å
à º
À
Å
ÿ ô
¾
À
½
»
ô
¹
¼
ó
¼
¹
¼
¼
ó
ù
¼
¹
¿
¹
½
¾
½
Á
À
ú
»
ô
º ú
½
º
Á
À
ô
Ã
ø
ÿ
¾
½
»
ÿ
»
ô
Å
Ã
ô
½
º
ú
º»
¼
¼
ö
¹
¼
þ
ò
¸
¼
ù
¼
¿
¿
¹
x x x
õ
½
À
Ã
ø
Å
ú
À
½
ú
½
º
Å
º
¹
¼
õ
ÿ ½
À
»
»
º
Å
Å
»
ÿ
½ Å
Å
»
¾
Ã
½
À
À
º
ù
ý
ù
ó
¼
¿
¿
¹
ý
¹
¿
¹
¼
ó
¼
À
½
ô
ô
º
½
º
À
½
ô
ô
º
Å
½
Å
Ã
Å
¾
½
¼
ù
û
ù
¼
ù
û
¹
¼
¹
Á
Å
ô
ô
º
À
»
Ã
ô
»
À
Ã
ÿ ½
À
¹
ù
ö
¹
¼
õ
¹
þ
x x x
¼
¹
þ
½
À
ø
Å
ú
À
½
ú
½ Å
Å
»
Ã
¹
Ä
Â
ú
»
ô
À
Å
»
À
Á
Å
Å
Å
Å
º
Á
À
À
½
ô
ô
º
À
½
Å
ú
º
ø
ô
Å
½
Å
»
¾
Å
½
º
ø
÷
Å
Å
Å
À
ô
ý
¹
¼
¹
¼
ù
ü
¿
õ
¼
ó
ó
¿
¹
¼
õ
¹
¼
ù
û
ù
ù
ö
¹
õ
¼
ó
ó
ò
x
½
ü
x x x Á
º »
½ Å
Û
Ï
Ê
Ö
Ñ
Õ
Ï
Í
Ê
É
Ê
Í
Ö
Ð
Ï
É
Ñ
Í
È
Î
Õ È
Õ
Ð
Ë
Ë
â
ï
î
Ý
Ë
Ò
è
Ì
Ë
×
Ð
È
Ñ
Í
Ö
Î
Ö
Ï
È
Ê
Ö
Ñ
Õ
Ê
Ê
Ö Ú
Ù
Ê
Ö
Ñ
Õ
Í Ï
Ê
Ê
Î
Ô
Ö
Î
Í
Ê
Ñ Ê
ñ
Í
Ù
Í
Ê
Ù
Ö
Ô
Í
Ê
Ê
Í
Ô
É
Ö
Ê
Ý
Ø
Ý
Ë
Ë
Ë
Ø
Ì
Ë
×
Ø
Ë
Ì
Ë
Ý
Ò
Ò
Ý
Ì
Ë
Ò
Ì
ß
Ò
Ç
x
¼
ó
ó
ó
Û Ê
Ï
Ö
Î
Ñ
Ê
Ù
Ù
È
Ê Ñ
Í
Í
Ô
Í
Ê
Õ
Õ
Ö
Ï
Í
Ô
Ô
Ö
È
Ý
Ò
Ø
Ò
Ì
Ë
Ò
Ò
Ì
Ò
Ì
Ë
Ò
×
Ý
Ø
È
Í
Ö
Í Ï
Ê
É
Ê
Ê
Î
Ô
Ö
Î
Ê
Ê
É
Î
Ê
Ï
È
È
Ð
È
Ï
Ê
Ï
Ê
Í
È
Ê
Ð
È
Ñ Ê
Î
Ð
Ð
Ñ
Î
Ï
Í
Ô
Î
Ö
Õ
Ó
Ó
Ý
Ë
Ø
Ò
Ì
Ë
Ë
á
Ì
Ë
í
ì
ë
Ó
Ì
Ë
à
Ý
Ò
â
ï
î
Ì
Ë
×
Ý
Ø
Ë
Ë
Ò
ß
Û
Ú
Ö
Ï
Ê
Ê
Î
È
Ù
Ö
Ê
Î
Ö
Ö
Î
Ñ
Ê
Ù
Ù
È
Ñ Ê
Ê
É
Î
Ê
Ï
Ï
È
Í
Ê
Î
Î
Ð
Ê Ñ
Í
È
Í
Ê
Õ
Õ
Ö
Ð
È
Ñ
Ö
Í
Ô
Î
Ö
Õ
Ï Ê
å
Ø
Ò
Ø
Ò
Ì
Ë
Ë
Ø
â
ï
î
Ë
Ì
Ë
Ì
Ý
Ø
Ë
Ì
Ë
Ò
ß
Ë
Ç
x
ó
x º
ø
º
A26
x Å
Å
½
Å
À
½
ô
ù
ö
¹
ù
Å
½
Å
»
Ã
½
À
Å
Ä
Â
þ
¹
¼
¹
¼
ä
È
Î
Ñ
Ï
Ê
È
Ð
È
Ê Ï
È
Ð
Ï
Î
Ê
Ê
Ô
È
Í
Ô
Î
È
Ê
Ð
Ï
Ï
Í
Ö
Ê
Þ
Ï
Ï
Î
È
Ë
Ë
Ò
Ë
Ò
Ý
Ì
Ë
Ë
Ì
Ë
Ì
Ë
Ë
Ó
Ó
Ë
â
ï
î
Ì
Ë
Ë
Ò
×
Ë
Ò
×
Ø
Ø
Ò
Ì
Ë
í
ì
ë
Ò
Ó
Ó
Å
Å
Å
½
ô
º
Å
ú
ÿ
Å
»
Å
½
º ú
ù
ù
ù
ù
x ½ Å
Ý
Ò
Ì
Ë
ß
Ò
Ø
Ë
Ý
Ò
Ø
Ò
Ì
Ý
Ý
Ò
×
Ö
Ñ
Ñ
Ö
Ë
Ë
ê
Û
Ö
Î
Ê
Ö
Ê
Õ
Ù
Ë
Ì
Ë
Ò
Ì
Å
½
Å
»
Ã
½
À
Å
ô
»
ú
º
º
À
Ä
Â
ó
¹
Â
é
Î
È
Í
Ö
Ö
æ
Ö
Õ
Ê
Î
Ð
Ö
Ê
Î
Ê
Ö
Þ
Ö
È
Ö
Ê
Î
Ö
Ê
Ê
Í
Ö
Ñ
Ö
Ð
È
Í
Ö
Õ
Í È
Ê
Ï
È
Î
Ö
Õ
Ö
Ê
Ý
Ø
Ë
Ó
Ë
Ó
Ì
Ë
×
Ë
Ì
Ë
Ë
Ë
Ý
ß
Ø
Ø
×
Ì
Ë
Ó
è
Û
Ò
Ø
¼
¼
ù
û
Î
Ï
È
Í
Ñ
Ö
È Þ
È
Ê
Þ
È
Ö
Ê
É
Ö
Í
Ö
Î
È
Í
Ê
È
Î
È
Í
Ñ
Ö
Î
Ê
Í È
Ö
Ö
È
Í
È
Õ
È
Í
Ö
Ê
Ï
É
Ö
Ê
Ê
Î
Ì
Ë
Ó
ç
Ò
Ë
×
ã
Ì
Ý
Ì
Ë
Ì
Ë
Ë
Ì
Ì
Ë
Ý
Ý
Ë
Ò
Ë
Ç
»
ô
Å
à º
»
À
ÿ ô
À
À
Å
õ
ó
¿
¹
»
ô
ÿ
À
º
ÿ ½
À
¹
ù
ö
¹
ô
º
Å
½ Å
Á
Å
À
Á
Å
º
Ã
À
½
ô
ô
º
Û
Ñ
È
Á
Ø
Ë
×
Ý
ß
º
Ê
Ö
Ñ
Õ
Ï
Ö
Î
Í
Ê
Ö Ñ
Ú
Ê
Í
Á
x
»
À
ú
»
ô
Ï
Ï Ê
Í
È
Ú Ö
Þ
È
È
Ô
Ö
Ù
Ï
Ê
Ê
Ï Ê
É
Í
Ï
Ê
Õ
ð
Ê
Ê
Î
È
Ù
Ê
Þ
Ï
Ö
Ï
Õ
Î
Ê
Í
Ð
Î
È
Ê
Ë
Ì
å
Î
È
È
ä
¹
õ
x
ø
ù
Î
Ô
Ë
Ì
Ï
Ê
Ï
Í
Ð
Ï
Ê
È
Í
Ú Ö
Þ
Ê
Ö
Ô
Í
Ê
Í
Ö
Ê
Ï
Ö
Ê
Î
Ñ
Ö
È
Ï
æ
Í
Ö
Í
Ù
Ê
Þ
Õ
Ê
Í
Ñ
È
Ñ Ê
Ê
Í
Ù
È
Ò
×
Ì
Ë
Ë
Ò
Ë
Ý
Ë
Ë
Ò
Ë
Ì
Ë
ç
Ò
Ø
Ø
å
Ò
Ò
ã
Ì
Ë
Ì
Ë
Ò
Ë
Ì
Ë
Ò
×
â
½
º
Å
Á
Å
ø
ú º
ô
½
º
À
½
ô
ô
º
Û
¼
ù
ù
ó
¼
ù
û
Ê
Ö
Ñ
Õ
Ï
Í
Ô
Î
Ê
Ö
Ô
Ö
Ê
Ò
Ì
Ë
×
Û
Õ
Ê
É
Ö
Í
Ö
Ï
Í
Î
Ö
Î
È
Ù
È
È Î
Ê
É
Ö
Ï
Ð
Õ
Ð
Ö
Í
Ô
Þ
Î
È
Î
Ö
Í
Ê
Ï
Ô
Ð
Ô
Ï
Ð
È
Ð
Ñ
Ù
È
È
Ú
Ö
Î
È
Ë
Ò
Ì
Ý
á
à
ß
Ò
Ó
Ì
Ø
Ø
Ò
Ë
Ë
×
Ë
Ì
Ë
Ò
Ë
Ý
Ø
Ü
Ì
Ë
Ø
×
×
Ï
Ö
Î
Ñ
Ê
Ù
Ù
È
Ñ Ê
Í
Õ
Ð
Ñ
Õ
Î
Ê
Í
Ê
Ñ Ê
Ê
Ê
Ð
Ê
Ö
Ñ
Õ
Í Ï
Ê
Ê
Î
Ô
È
Í
È
Ê
Ñ
Í
Í
È
Ñ
Ð
È
Ï
Î
È
Í
Ê
Ê
É
È
Ò
Ø
Ò
Ì
Ë
Ò
Ì
Ë
Ò
Ë
Ì
Ë
Ø
Ó
Ë
×
Ó
Ò
Ë
Ì
Ë
Ì
Ë
Ì
Ë
Ç
½ Å
Á
Å
À
Á
À
À
¾
º
Å
¹
ù
¹
ó
Å
Ã
ô
º
Å
¾
»
¾
½
à º
º
ó
ó
ù
¼
¼
õ
ó
ù
ù
x x
Å
Û
é
Û
Î
È
Í
Ê
x
¹
¹
þ
x
ø
º »
½ Å
x
À
¹
þ
x
Ã
º »
½ Å
Æ
»
º
Å
ÿ
À
½ Å
Å
»
Ã
½
À
Á
À
»
¾
½
»
º
ù
ó
Ä
Â
¿
¼
¹
¹
¸
µ
µ
¡
¤
¯
£
§
£
¢
¥
£
£
§
¥
¤
£
¢
¡
¡
¤
¯
£
§
£
¢
¥
£
£
§
¥
¤
£
¢
¡
¶
¶
·
¶
´
³
±
¬
ª
©
¦
¶
¶
·
¶
´
³
±
¬
ª
©
¦
²
°
®
«
¨
²
°
®
«
¨
BLAINE CITY COUNCIL WORKSESSION #3SUMMARY OF DISCUSSION FEBRUARY 14, 2022
BLAINE CITY COUNCIL WORKSESSION #3COMMENT CARDS
A27
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
FEBRUARY 14, 2022
*
' /
$
.
'
" ,
-
$
%
+
*
@
,
)
@
A
@
?
=
$
(
#
$ = >
2
'
$ 5
0
$
<
%
2 ;
8
9 :
&
"
$ 5
4
4
7 3
5
MICHAEL LAMB Consulting
6
3
4
0
2
1
!
#
BLAINE CITY COUNCIL WORKSESSION #3PRESENTATION SLIDES
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A28
EXISTING CONDITIONS
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A29
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
2 CONCEPTS
*
' /
$
.
'
" ,
-
$
%
+
*
@
,
)
@
A
@
MICHAEL LAMB Consulting
?
=
$
(
#
$ = >
2
'
$ 5
0
$
<
%
2 ;
8
9 :
&
"
$ 5
4
4
7 3
5
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
6
3
4
0
2
1
!
#
CONCEPT A | TOWN GREEN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A30
CONCEPT A | TOWN GREEN
CONCEPT OVERVIEW
Anchor amenity
7XUI ÀHOG
Invictus (YHQWV 3OD]D 7XUI ÀHOG
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A31
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
*
' /
$
.
'
" ,
-
$
%
+
*
@
,
)
@
A
@
MICHAEL LAMB Consulting
?
=
$
(
#
$ = >
2
'
$ 5
0
$
<
%
2 ;
8
9 :
&
"
$ 5
4
4
7 3
5
ROAD SYSTEM
6
3
4
0
2
1
!
#
CONCEPT A | TOWN GREEN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A32
CONCEPT A | TOWN GREEN
BUILDINGS AND PARKING
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A33
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
*
' /
$
.
'
" ,
-
$
%
+
*
@
,
)
@
A
@
MICHAEL LAMB Consulting
?
=
$
(
#
$ = >
2
'
$ 5
0
$
<
%
2 ;
8
9 :
&
"
$ 5
4
4
7 3
5
PUBLIC REALM
6
3
4
0
2
1
!
#
CONCEPT A | TOWN GREEN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A34
CONCEPT A | TOWN GREEN
MIXED USE FRONTAGE
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A35
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
AREA OF STUDY
*
' /
$
.
'
" ,
-
$
%
+
*
@
,
)
@
A
@
?
=
$
(
#
$ = >
2
'
$ 5
0
$
<
%
2 ;
8
9 :
&
"
$ 5
4
4
7 3
5
MICHAEL LAMB Consulting
6
3
4
0
2
1
!
#
CONCEPT A | TOWN GREEN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A36
CONCEPT A | TOWN GREEN
PHASE 1 AREA
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A37
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
*
' /
$
.
'
" ,
-
$
%
+
*
@
,
)
@
A
@
MICHAEL LAMB Consulting
?
=
$
(
#
$ = >
2
'
$ 5
0
$
<
%
2 ;
8
9 :
&
"
$ 5
4
4
7 3
5
AERIAL VIEW LOOKING NE
6
3
4
0
2
1
!
#
CONCEPT A | TOWN GREEN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A38
CONCEPT A | TOWN GREEN
AERIAL VIEW LOOKING NW
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A39
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
*
' /
$
.
'
" ,
-
$
%
+
*
@
,
)
@
A
@
MICHAEL LAMB Consulting
?
=
$
(
#
$ = >
2
'
$ 5
0
$
<
%
2 ;
8
9 :
&
"
$ 5
4
4
7 3
5
CONCEPT SKETCH
6
3
4
0
2
1
!
#
CONCEPT A | TOWN GREEN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A40
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
CONCEPT OVERVIEW
Water Feature
(YHQWV 3OD]D Invictus
7XUI ÀHOG ´0LQL $OOLDQ]µ
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A41
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
*
' /
$
.
'
" ,
-
$
%
+
*
@
,
)
@
A
@
MICHAEL LAMB Consulting
?
=
$
(
#
$ = >
2
'
$ 5
0
$
<
%
2 ;
8
9 :
&
"
$ 5
4
4
7 3
5
ROAD SYSTEM
6
3
4
0
2
1
!
#
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A42
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
BUILDINGS AND PARKING
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A43
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
O
L T
I
S
L
G Q
R
I
J E
P
O
e
Q
N
e
f
e
MICHAEL LAMB Consulting
d
b
I
M
H
I b c
W
L
I Z
U
I
a
J
W `
]
^ _
Z
Y
Y
\ X
PUBLIC REALM
[
Z
K
G
I
F
H
D
C
X
Y
U
W
V
E
B
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A44
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
MIXED USE FRONTAGE
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A45
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
AREA OF STUDY
O
L T
I
S
L
G Q
R
I
J E
P
O
e
Q
N
e
f
e
d
b
I
M
H
I b c
W
L
I Z
U
I
a
J
W `
]
^ _
Z
Y
Y
\ X
MICHAEL LAMB Consulting
[
Z
K
G
I
F
H
D
C
X
Y
U
W
V
E
B
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A46
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
PHASE 1 AREA
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A47
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
O
L T
I
S
L
G Q
R
I
J E
P
O
e
Q
N
e
f
e
MICHAEL LAMB Consulting
d
b
I
M
H
I b c
W
L
I Z
U
I
a
J
W `
]
^ _
Z
Y
Y
\ X
AERIAL VIEW LOOKING NE
[
Z
K
G
I
F
H
D
C
X
Y
U
W
V
E
B
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A48
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
AERIAL VIEW LOOKING NW
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A49
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
O
L T
I
S
L
G Q
R
I
J E
P
O
e
Q
N
e
f
e
MICHAEL LAMB Consulting
d
b
I
M
H
I b c
W
L
I Z
U
I
a
J
W `
]
^ _
Z
Y
Y
\ X
CONCEPT SKETCH
[
Z
K
G
I
F
H
D
C
X
Y
U
W
V
E
B
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A50
STREETSCAPE CHARACTER
CONCEPT A | TOWN GREEN
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A51
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
O
L T
I
S
L
G Q
R
I
J E
P
O
e
Q
N
e
f
e
MICHAEL LAMB Consulting
d
b
I
M
H
I b c
W
L
I Z
U
I
a
J
W `
]
^ _
Z
Y
Y
\ X
STREETSCAPE CHARACTER
[
Z
K
G
I
F
H
D
C
X
Y
U
W
V
E
B
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A52
STREET PRECEDENTS - TWIN CITIES
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A53
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
O
L T
I
S
L
G Q
R
I
J E
P
O
e
Q
N
e
f
e
d
b
I
M
H
I b c
W
L
I Z
U
I
a
J
W `
]
^ _
Z
Y
Y
\ X
MICHAEL LAMB Consulting
[
Z
K
G
I
F
H
D
C
X
Y
U
W
V
E
B
STREET PRECEDENTS - TWIN CITIES
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A54
STREET PRECEDENTS - TWIN CITIES
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A55
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
O
L T
I
S
L
G Q
R
I
J E
P
O
e
Q
N
e
f
e
d
b
I
M
H
I b c
W
L
I Z
U
I
a
J
W `
]
^ _
Z
Y
Y
\ X
MICHAEL LAMB Consulting
[
Z
K
G
I
F
H
D
C
X
Y
U
W
V
E
B
STREET PRECEDENTS - TWIN CITIES
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A56
STREET PRECEDENTS - TWIN CITIES
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A57
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
O
L T
I
S
L
G Q
R
I
J E
P
O
e
Q
N
e
f
e
d
b
I
M
H
I b c
W
L
I Z
U
I
a
J
W `
]
^ _
Z
Y
Y
\ X
MICHAEL LAMB Consulting
[
Z
K
G
I
F
H
D
C
X
Y
U
W
V
E
B
PRECEDENTS - CENTRAL GREEN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A58
PRECEDENTS - CENTRAL MEDIAN
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A59
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
t
q y
n
x
q
l v
w
n
o j
u
t
v
s
n
r
m
n
|
q
n
z
o
n
|
~
~
}
MICHAEL LAMB Consulting
p
l
n
k
m
i
h
}
~
z
|
{
j
g
PRECEDENTS - PLAZAS
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A60
PRECEDENTS - SOCCER AS FOCAL POINT
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A61
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
t
q y
n
x
q
l v
w
n
o j
u
t
v
s
n
r
m
n
|
q
n
z
o
n
|
~
~
}
MICHAEL LAMB Consulting
p
l
n
k
m
i
h
}
~
z
|
{
j
g
PRECEDENTS - WINTER USE
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A62
2 CONCEPTS
CONCEPT A | TOWN GREEN
CONCEPT B | LAKE AND MAIN
105TH AVENUE REDEVELOPMENT FRAMEWORK
MICHAEL LAMB Consulting
BLAINE, MINNESOTA | FEBRUARY 2022
A63
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN A64
¤
£
¡
¤
£
¤
®
®
§
¬
¢
§
¥
¤
ª
³
²
±
¤
®
®
§
¤
£
¬
¢
§
¥
©
«
¦
§
£
£
©
«
¢
¡
¤
£
¡
©
¤
¥
¤
§
¦
¤
©
£
¤
«
«
¥
°
¦
¨
«
¦
¤
¥
§
¤
ª
¤
©
¤
«
¤
¨
¦
§
¦
¥
¬
«
¤
¥
¥
§
§
£
¤
¥
§
¦
¯
¦
¤
©
£
¤
«
¤
£
¤
£
¡
£
¤
¢
¡
¦
¤
©
£
¤
«
BLAINE CITY COUNCIL WORKSESSION #4PRESENTATION SLIDES MARCH 21, 2022
A65 105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
À
¹
¹
º
¹
¸
¶
µ
´
¾
´
¿
¾
½
µ
¼
»
·
È
Ð
Ê
È
Ê
Ñ
Ï
Î
Æ
Ç
È
Ç
Æ
Å
Å
Â
Ä
Ã
Â
Á
Ð
×
Ì
Æ
Ô
É
Î
Ð
Ê
È
Ç
Î
È
Ç
Î
Å
É
Ñ
Ê
Í
Ð
Æ
É
Ð
Ç
Æ
Ï
Ã
Ñ
Ô
Ô
Æ
Õ
Ò
È
Ê
Ñ
Ë
È
Ó
Æ
Á
Ï
È
Í
Â
Ð
Á
Î
É
Ð
×
Ì
Æ
Ô
É
Î
Ï
È
Ô
Î
Ï
Æ
Î
Í
È
É
Ð
Ç
Æ
Ï
Ã
Ñ
Ç
Â
Ä
Ï
Î
Æ
Ç
É
È
Á
Á
Ï
Î
Æ
Í
Ì
È
Ë
Æ
Ê
È
É
È
Ð
Ê
È
Ê
Ñ
Ï
Î
Æ
Ç
Ð
Ê
È
Ç
Î
Ð
Ç
Æ
Ï
Ã
Ñ
Ï
Ï
Î
Ò
Ï
Î
Æ
Í
Ì
È
Ë
Æ
Ê
È
É
Ö
Í
Æ
Ç
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN A66
ä
Ý
Ý
Þ
Ý
Ü
Ú
Ù
Ø
â
Ø
ã
â
á
Ù
à
ß
Û
ú
ð
ê
ø
í
ò
ö
ì
ö
î
ì
î
÷
ó
ò
ê
ë
ì
ë
ò
é
í
÷
î
õ
ó
ì
ñ
æ
ó
ì
ë
ê
é
é
æ
ì
ø
ò
ö
î
ì
ë
ò
ì
î
÷
ï
ì
ù
ê
å
ö
è
ç
æ
å
ë
ê
ó
ç
÷
ö
ë
ê
ó
ç
÷
ì
ë
ê
é
é
æ
è
ç
æ
å
ó
ê
ò
ñ
ì
í
ë
æ
è
ó
ò
ê
ë
í
ì
å
å
ö
å
ò
í
ì
ö
î
ì
î
÷
ó
ò
ê
ë
ú
ð
ê
ø
í
ò
ö
ó
ò
ê
ñ
ð
ì
ï
ê
î
ì
í
ì
î
÷
ï
ì
ù
ê
å
ñ
æ
î
ì
å
æ
õ
ð
ô
ó
ò
ê
ñ
ð
ì
ï
ê
î
ì
í
ö
î
ì
ë
ò
ö
ë
ê
ó
ç
÷
ó
ò
ê
ñ
ð
ì
ï
ê
î
ì
í
ó
ó
ò
õ
û
ñ
ê
ë
A67 105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
þ
ý
ü
ü
ý
ÿ
,
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN A68 %
%
&
#
.
8
0
7
6
6
0
5
4
3
2
1
.
0
/
-
4
<
4
2
1
<
5
=
5
4
3
2
1
.
:
/
6
5
4
3
2
1
5
4
3
2
1
5
4
3
2
1
5
4
3
2
1
.
.
.
.
±
%
5
4
.
± 3
2
1
5
4
3
2
1
±
±
$
0
/
-
1
@
1
?
;
±
"
5
.
± 4
A
8
0
±
3
2
1
5
4
.
± 3
2
1
>
<
±
!
*
+
*
)
!
(
'
± 9
8
9
9
8
9
:
0
9
:
/
-
A69 105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
N
G
G
H
G
F
D
C
B
L
B
M
L
K
C
J
I
E
[
Z
W
P
S
R
O
V
R
W
P
^
^
X
[
Z
P
\
]
R
S
P
U
R
Y
[
P
Z
\
R
Y
V
[
Z
P
W
Y
R
O
O
X
W
V
R
U
T
S
R
Q
P
O
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN A70
k
d
d
e
d
c
a
`
_
i
_
j
i
h
`
g
f
b
z
z
y
x
w
l
u
s
q
v
w
x
~
}
|
{
z
y
l
t
s
l
r
q
p
o
n
m
¶
®
µ
·
±
¥
¥
¦
¥
¡
¤
¢
£
³
°
³
´ °
»
´
±
¼
°
²
¯
±
®
²
²
º ®
·
´
¹
¯
±
¸
¶
³
µ
±
´
ª
©
¨
¡
ª
§
« ¬
A71
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
Â
Â
Ã
Â
¾
Á
À
A72
¿
½
Ç
½
Æ
È É
Å
¾
Ç
Ä
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
Ï
Ï
Ð
Ï
Ë
Î
Í
Ì
Ê
Ô
Ê
Ó
Ò
Ë
Ñ
Ô
Õ Ö
A73
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
Ü
Ü
Ý
Ü
Ø
Û
Ú
A74
Ù
×
á
×
à
â ã
ß
Ø
á
Þ
105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
A75 105TH AVENUE TOWN CENTER MASTER PLAN | BLAINE, MN
ð
é
é
ê
é
è
æ
å
ä
î
ä
ï
î
í
å
ì
ë
ç
þ
ò
ó
ñ
ÿ
ü
ú
ò
ý
ù
ü
û
ó
ö
ò
õ
ñ
ø
û
þ
ü
÷
ô
ö
ÿ
õ
ñ
ø
þ
ñ
ü
ñ
ø
ó
ò
ñ
ÿ
÷
ù
ÿ
þ
ù
ø
ô
÷
ö
ò
õ
ô
ó
ò
ñ
ù
ù
ø
÷
ô
þ
ñ
ø
ú
ò
ù
ø
ô
÷
ö
ò
õ
ô
ó
ò
ñ
ù
ø
ô
÷
ö
ò
õ
ô
ó
ò
ñ