Cocuzza & Associati Retail Trends 2018 report by cocuzzaeassociati

RETAI L trends 2017 2018

RETAIL trends RETAI L trends 2017 2018 2017

retail trends 2018

Prefazione

Preface

e ringraziamenti Retail Trends arriva alla sesta edizione. E ciò con una base di interviste ulteriormente ampliata: molte sono le sezioni dedicate a temi specifici, svariati i punti di vista degli operatori della filiera. Come da tradizione, un focus “extra italiano”. Anche quest’anno abbiamo deciso di “raccontare” un mercato estero: quello dei paesi scandinavi con Danimarca, Finlandia, Norvegia e Svezia. Lo abbiamo fatto assieme a Claudia Mathiasen, dello studio Winslow di Copenaghen, con cui collaboriamo e che, come noi, vanta un’esperienza pluriennale nell’ambito dell’immobiliare commerciale. Lo spazio conclusivo è dedicato alle novità normative. Retail Trends 2018 si presenta quindi – e ne siamo orgogliosi – con un format rinnovato: ricco di numeri, spunti, stimoli. Ma quali le sono novità più importanti? Direi che sono all’insegna dei Flagship Store. Da un lato Apple, il colosso degli iPhone (e non solo) che a Milano apre un negozio che è anche – o meglio forse è soprattutto – una rivisitazione urbanistica e una rigenerazione di una piazza del centro: Piazza del Liberty. Dall’altro Starbucks, che si posiziona – per la prima volta in Italia e sempre a Milano – con un altro iconico negozio in Piazza Cordusio. Infine Zara, che apre – dopo un importante refitting – il suo flagship di Corso Vittorio Emanuele a Milano con un occhio attento ai millennials e alle nuove forme di consumo: dai camerini virtuali a una piena integrazione del brick & mortar con l’on-line shopping. Tre storie recenti che danno la dimensione di come il mercato sia in piena rivoluzione e di come Milano funga da battistrada per le nuove forme di retail. Concludo con un ringraziamento sentito a tutti gli operatori che anche quest’anno hanno deciso di condividere con noi impressioni, valutazioni e opinioni.

Maristella Brambilla, 18 Montenapoleone Retail Consultancy & Brokerage

and acknowledgements

Giuseppe Roveda, Aedes SIIQ

Retail Trends reaches its sixth edition. Now with an even wider base of interview: there are many sections dedicated to specific topics and a variety of different points of view of the operators in the supply chain. It also contains the traditional “extra Italian” focus. In addition, we have decided to tell the “story” of a foreign marketplace this year, namely the Scandinavian countries of Denmark, Finland, Norway and Sweden. We did this together with Claudia Mathiasen of the Winslow studio of Copenhagen, with whom we collaborate; like us, she has many years’ experience in the sector of commercial real estate. The last section is dedicated to the latest news on legislation. Retail Trends 2018 is hereby presented, and we are very proud of this, with a new and expanded format: rich in numbers, ideas, and sources of inspiration. What are the most important new arrivals? I'd say they all point towards Flagship Stores. On the one hand we have Apple, the giant of iPhone (and more) that has opened a store in Milan, which is also – or perhaps above all – an urban renewal and the revival of a central square: Piazza del Liberty. On the other hand, we have Starbucks, which – for the first time in Italy, still in Milan – has opened another iconic coffee shop in Piazza Cordusio. Finally, we have the new flagship store of Zara in Milan's Corso Vittorio Emanuele, after a careful observation to the millennials and the new forms of consumerism: from virtual dressing rooms and a full integration of brick & mortar with online shopping. Three recent stories that give a good idea of how the marketplace is being totally revolutionised, and how Milan acts as a pioneer for the new forms of retail.

Pier Luigi Paolettoni, CBRE

Italo Bussoli, Assofranchising Mario Resca, Confimprese Massimo Moretti, Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali Francesco Della Cioppa, Cushman&Wakefield Davide Padoa, Design International Savino Natalicchio, Duff & Phelps REAG / RICS Italy Luc Lescault, Falcon Malls Rachele Vigilante, Gabetti Property Solutions Agency Edoardo Favro, Gallerie Commerciali Italia / Ceetrus Italy Antonella Bertossi, Global Blue Zoia Roberto, IGD SIIQ Joan Jove, McArthurGlen Massimiliano Peron, MOMI (Multi Outlet Management Italy) Francesco Pupillo, Reed MIDEM Daniele Levi Formiggini, RICS ITALY Simone Burasanis, Rustioni&Partners Francesca Cattagni - Silvia Segale, Savills Larry Smith Francesca Zirnstein, Scenari Immobiliari José Maria Robles, Sonae Sierra Italy Corrado Di Paolo, Svicom Mario Pellò, TH Real Estate Diego Valazza, Unibail-Rodamco-Westfield Francesco Terra, UrbiStat

Anche quest’anno abbiamo infine raccolto, oltre alle voci degli esperti, preziosi indicazioni da parte di alcuni dei principali brand presenti in Italia, intercettando così il “sentiment” di un mercato che ci affascina per la sua continua evoluzione e che vede il nostro Studio impegnato – sempre – in prima linea. Non mi resta che augurare a tutti buona lettura.¾

I would like to conclude with sincere thanks to all the operators who, this year too, have decided to share their impressions, assessments and opinions with us.In addition to expert opinions, we have finally this year also obtained a few precious indications from the main brands present in Italy, thereby intercepting the “sentiment” of a market that fascinates us with its continuous evolution and with our Firm always in the forefront. At this point, I wish you all a pleasant reading.¿

Claudio Cocuzza

Contributors Antonella Bertossi

Maristella Brambilla

Simone Burasanis

Pier Luigi Paolettoni

Italo Bussoli

Francesca Cattagni

Francesco Della Cioppa

Mario Pellò

Massimiliano Peron

Francesco Pupillo

Corrado Di Paolo

Edoardo Favro

Joan Jove

Mario Resca

José Maria Robles

Giuseppe Roveda

Luc Lescault

Daniele Levi Formiggini

Claudia Mathiasen

Silvia Segale

Francesco Terra

Diego Valazza

Massimo Moretti

Savino Natalicchio

Davide Padoa

Rachele Vigilante

Francesca Zirnstein

Roberto Zoia

Sommario

Summary

Prefazione e ringraziamenti Contributors

Preface and acknowledgements Contributors

2 4

Capitolo 1

Retail Real Estate: tra numeri e tendenze

1. Introduzione: la sesta edizione di Retail Trends

2. L’osservatorio privilegiato

dei rappresentanti di categoria

3. Real estate italiano:

il trend degli investimenti

4. E-commerce in Italia verso quota 27 miliardi di euro

Capitolo 5 9

1. L’opinione degli analisti

2. High street e centri commerciali prime: valori stabili 3. “Prime” o non “prime”?

Capitolo 3

Lo sviluppo delle reti 1. Overview

2. Retail full price:

4. La Finlandia

31 31

62 64

Rents in high streets and shopping centres

2. Il nuovo regolamento

e artigianali nel centro storico di

3. Contratto di franchising e know-how: l’intervento della Cassazione 89

4. La Cassazione ribadisce l’irrinunciabilità in via preventiva all’indennità di avviamento da parte del conduttore 91

49 52

3. “Prime” or non “prime”?

Chapter 3 1. Overview

2. Retail full price: between newcomer brands & catering 3. Factory outlet villages:

food and entertainment in the driving seat

Chapter 4

1. The exhibition

48 51

2. High street and prime shopping centres: table values

The point of view

3. Tax free shopping

1. What the analysts think

Network development

Roma

9 9 10 16 19

2. Planning and design 3. Tax free shopping

COCUZZA & ASSOCIATI Studio Legale 94

4. Investments

5. Geomarketing & market research

Brand development in numbers

22 22 24 29

Chapter 6

Retail Trends in the nordic countries 1. Macro characteristics 2. Norway

60 60 62

3. Sweden

4. Finland

5. Denmark

Chapter 2

1. La conformità urbanistica è presupposto necessario per l’esercizio dell’attività commerciale (cons. stato sent. n. 3212/2018) 84 per le attività commerciali

2. The vantage point of trade association representatives

4. E-commerce in Italy draws close to 27 billion Euros

Contributi legali

1. Introduction: the sixth edition of Retail Trends

the investment trend

Danimarca, Norvegia, Svezia e Finlandia 68

Capitolo 7

5. Geomarketing & ricerche di mercato

Retail Real Estate: numbers and trends

3. Italian real estate:

Chapter 5

Chapter 1

dei contratti di locazione commerciale

1. La fiera

4. Investimenti

6. Panoramica delle norme fondamentali

2. Progettazione

2. La Norvegia

5. La Danimarca

food ed entertainment i driver

Il punto di vista

3. La Svezia

Capitolo 4

Retail Trends dei paesi nordici

1. Caratteristiche macro

tra newcomer brand e ristorazione

3. Factory outlet village:

Capitolo 6

Capitolo 2

I canoni di locazione nelle high street e nei centri commerciali

Lo sviluppo dei brand in numeri

2 4

6. Overview of legal relevant terms in retail leases in the Denmark, Norway, Sweden and Finland

Chapter 7

Legal contributions

1. Compliance with urban planning

is an essential requirement to run

31 31 35 44

a commercial business (council of state, judgement no.

3212/2018)

2. The new Regulations for commercial and artisan businesses in the historic centre of

Rome

3. Franchise Agreement and know-how: intervention by the Italian Supreme Court

87 89

4. The Supreme Court reiterates that it is not possible for the Lessee to waive the goodwill payment in advance

COCUZZA & ASSOCIATI Law Firm

47 48 50 51 52

Indice per aziende/Company index

page

18 Montenapoleone Retail Consultancy & Brokerage..................29, 34 Aedes SIIQ...................................................................................... 30, 35 Assofranchising....................................................................................13 BNP Paribas Real Estate.......................................................................18 CBRE............................................................................................... 17, 37 Confimprese.........................................................................................10 Consiglio Nazionale Centri Commerciali.............................................15 Cushman&Wakefield......................................................... 18, 22, 25, 38 Design International............................................................................48 Duff & Phelps REAG....................................................................... 23, 32 Falcon Malls.........................................................................................39 Gabetti Property Solutions Agency...............................................28, 39 Gallerie Commerciali Italia / Ceetrus Italy..........................................38 Global Blue...........................................................................................49 IGD SIIQ................................................................................................30 McArthurGlen......................................................................................44 Multi Outlet Management Italy..........................................................46 Netcomm.............................................................................................19 Reed MIDEM........................................................................................47 RICS Italia........................................................................................16,23 Rustioni&Partners......................................................................... 27, 40 Savills Larry Smith.......................................................................... 27, 42 Scenari Immobiliari........................................................................ 24, 31 Sonae Sierra................................................................................... 25, 42 Svicom............................................................................................ 28, 43 TH Real Estate......................................................................................51 Unibail-Rodamco-Westfield..........................................................26, 36 UrbiStat................................................................................................52

Capitolo / Chapter 1 Capitolo 1 Retail Real Estate: tra numeri e tendenze

Retail Real Estate: numbers and trends

1. Introduzione: la sesta edizione di Retail Trends

1. Introduction: the sixth edition of Retail Trends

Elementi di continuità e altri di forte discontinuità hanno caratterizzato gli ultimi dodici mesi, rendendo l’obiettivo di questa pubblicazione annuale, giunta alla sesta edizione, ancora più sfidante. Da una parte, la direzione impressa dallo sviluppo tecnologico sta alimentando aspetti del business sempre più importanti, implementandoli e trasformandoli, a partire dall’e-commerce – destinato a raggiungere quota 27 miliardi di euro in Italia nel 2018 – per arrivare alla logistica, alla sicurezza e al marketing, sino alla comunicazione. Quest’ultima sui social network si caratterizza per la progressiva disintermediazione e immediatezza, a tal punto che le notizie circolano più su Facebook e LinkedIn che sugli stessi periodici specializzati. E ancora, il cambiamento delle abitudini del consumatore nella ricerca di un’experience personalizzata, liquida, no channel e trascendente il mero shopping, impone una nuova relazione brand-cliente, con il primo impegnato a erogare servizi e offerte quasi tailor made. Dall’altra, sono messe in discussione le fondamenta stesse su cui poggia il commercio. E la dimensione nazionale rappresenta l’orizzonte lungo il quale si muovono le politiche economiche, mentre soffrono le istituzioni sovranazionali. Per citare alcune tematiche all’ordine del giorno, i dazi sulle merci che vedono coinvolti dagli Stati Uniti alla Cina, con l’Unione Europea che cammina letteralmente sui “Trumpoli”; e al di qua delle Alpi, la vexata quaestio delle chiusure domenicali e nei giorni festivi che

The past twelve months have been marked by elements of continuity and others of stronger discontinuity, making the aim of this annual publication - now in its sixth edition - even more challenging. On the one hand, the path taken by technological development is leading to increasingly important aspects in business, which it implements and transforms, starting from e-commerce – expected to reach €27 billion in Italy in 2018 – as well as the sectors of logistics, safety, marketing and even communications. On the social networks, the latter is characterised by the progressive elimination of intermediary organisations and its immediacy, even to the extent that news spread more widely on Facebook and LinkedIn than they do on specialised magazines. Yet again, the change In the habits of consumers in their search for a personalised, liquid experience, no channel and beyond simply shopping, imposes a new relationship between the brand and clients, in which the former is committed to providing services and offers that are almost tailor made.On the other hand, the very foundations of trade are being questioned, and their dimension at national level represents the horizon along which economic policies are made, while supranational institutions are suffering. To cite just a few of the current topics, we have the customs duties on the trading of goods involving the USA and China, with the European Union literally walking on “Trump-stilts”; and on this side of the Alps, we have the vexata quaestio 9

Capitolo / Chapter 1 Retail Real Estate: tra numeri e tendenze / Retail Real Estate: numbers and trends

retail trends 2018

of whether or not stores should be closed on Sundays and bank holidays, which directly concerns the retail and retail real estate sector; also the Italian Decreto Dignità [Dignity Decree] – converted into law in August – is expected to affect a branch that produces hundreds of thousands of jobs. In order to draw up the most comprehensive picture possible of the market, without going too far into the slippery ground of politics, Retail Trends 2018 has further amplified its list of contributors to diversify it and welcome new points of view that represent an extremely representative segment of the supply chain: it ranges from companies specialised in analysis and research to trade associations, also including important international investors and the most famous planners of retail real estate, and naturally management and distribution companies. According to tradition, the retailers are entrusted with measuring developments using an anonymously compiled questionnaire.

investe direttamente il settore del retail e del retail real estate; ma anche il Decreto Dignità – convertito in legge ad agosto – è destinato a incidere su un comparto che produce centinaia di migliaia di posti di lavoro. Al fine di tracciare un quadro il più possibile esaustivo sulle dinamiche di mercato, senza addentrarsi tuttavia nei terreni scivolosi della politica, Retail Trends 2018 ha ampliato ulteriormente il novero dei propri contributor, diversificandolo e abbracciando nuovi punti di vista che rappresentano uno spaccato altamente rappresentativo della filiera: dalle aziende specializzate in analisi e ricerca sino alle associazioni di categoria, passando per i grandi investitori internazionali e i più famosi progettisti di immobili commerciali, oltre ovviamente alle società di gestione e commercializzazione. Ai retailer, come da tradizione, è affidato il termometro dello sviluppo, reso attraverso un questionario compilato in forma anonima.

2. L’osservatorio privilegiato

2. The vantage point of trade

dei rappresentanti di categoria

association representatives

Numeri, brand, manager, il mercato reale potremmo dire, costituiscono l’osservatorio privilegiato delle associazioni di categoria. E come per l’edizione 2017 di Retail Trends, il Rapporto Confimprese traccia la rotta sui piani di opening dei principali marchi italiani. La premessa: l’output per il secondo semestre 2018 è in linea con le previsioni di inizio anno, fissate in 1.100 aperture e 10mila nuovi posti di lavoro, di cui il periodo luglio-dicembre incide rispettivamente per 590 e 4.020 unità. «Il franchising – spiega Mario Resca, presidente Confimprese – non è stato influenzato dalle recenti difficoltà politico-economiche sperimentate a livello generale e lo è stato meno rispetto all’economia nel suo complesso. I retailer continuano a spingere su nuove aperture che aumentano il livello occupazionale, sfruttando l’onda positiva della ristorazione che sempre più si declina nella proposta dello street food. Le stime del nostro Osservatorio prevedono una crescita del 2,5% del giro d’affari che dovrebbe raggiungere i 152 miliardi di euro a perimetro costante». I retailer aprono nei centri storici, dove negli ultimi anni si è assistito alla progressiva scomparsa dei negozi al dettaglio a favore delle catene in franchising e al tempo stesso dimostrano un rinnovato interesse per centri commerciali, retail park e anche outlet.

We could say that numbers, brands, managers and the real estate market are the vantage point of the trade associations. As for the 2017 edition of Retail Trends, the Report by Confimprese [Italian Retail Association] outlines the path taken for the opening of the major Italian brands. It must first be noted that the output for the second half of 2018 is in line with the forecasts made at the beginning of the year of 1,100 openings and 10 thousand new jobs, with the period from July to December accounting respectively for 590 openings and 4,020 jobs.As Mario Resca, president of Confimprese explains “the franchising sector has not been influenced by the recent political and economic difficulties experienced in general, and even less with regard to the economy as a whole. Retailers continue to push for new openings that increase the level of employment, exploiting the positive wave in catering, which is moving more and more towards the category of street food. Our watchdog association forecasts a growth of 2.5% in turnover, which should reach 152 billion Euros given a constant perimeter”.Retailers open their stores in historical town/city centres, where in recent years we have seen the progressive disappearance of smaller retail stores in favour of fran10

Trend rilevati dal barometro mensile Confimprese Lab-Nielsen, che evidenzia un lieve incremento dei centri commerciali (+0,455% in maggio vs aprile), dove ad aprire è soprattutto il fashion. L’Osservatorio Confimprese registra inoltre un dato rilevante sulle regioni e sottolinea il ruolo di prim’ordine della Lombardia che vanta il maggior numero di esercizi commerciali in franchising, pari a 8.200. Tra le aziende più attive, partendo dalla ristorazione cui va assegnata la palma d’onore in virtù di 296 nuovi locali previsti a tutto il 2018 con una ricaduta occupazionale di 5.843 nuovi addetti, si confermano il gruppo friulano Cigierre che ha messo a budget 50 punti vendita a marchio Old Wild West, Shi’s, Wiener Haus, Pizzikotto e Romeo, e gruppo Cremonini, che con i marchi Roadhouse e Chef Express prevede 20 aperture (è di agosto l’apertura di Attimi By Heinz Beck a CityLife Shopping District). L’azienda napoletana Sebeto conta di avviare 10 ristoranti di cui 4 Rossosapore, 4 Rossopomodoro e 3 Ham Holy Burger per un totale di 130 assunzioni. E ancora si distinguono Vera Ristorazione, Burger King, Ecornaturasì, Gruppo Cibiamo, Domino’s Pizza, Select-Trade, KFC, 100 Montaditos, La Piadineria, Penta Group, Queen’s Chips, Löwengrube, Doppio Malto, Befed, illycaffè, Botega Caffè Cacao, Gruppo Vera, Camst, CIR food e Gustofast di Gruppo Sarni. Guardando al segmento del fashion, di cui si prevedono 240 nuovi punti vendita e 1.313 addetti nel 2018, nella top list figurano Pianoforte Holding con un totale di 68 aperture, di cui 43 a marchio Yamamay e 25 Carpisa Go (il take away lanciato nel 2017 pensato negli arredi e nel layout per offrire ai viaggiatori il maggior numero di informa-

chising chains, and at the same time they are showing renewed interest for shopping centres, retail parks and outlets. These trends were recorded by the monthly barometer Confimprese Lab-Nielsen, which highlights a slight increase of shopping centres (+0.455% in May compared to April), with the opening of fashion stores in particular. The Confimprese watchdog association has also reported significant numbers at the regional level, and underlines the primary role of Lombardy, which boasts the largest number of franchising stores, which total 8,200. The most active companies, starting from the catering sector, which wins first prize thanks to the 296 new eateries forecast to open in 2018 with an increase of 5,843 new recruits, include Cigierre, which has planned for 50 points of sale of the brand Old Wild West, Shi’s, Wiener Haus, Pizzikotto and Romeo, and the Cremonini group which, with the brands Roadhouse and Chef Express plans 20 openings (Attimi By Heinz Beck was opened in the CityLife Shopping District in August). The Neapolitan company Sebeto expects to open 10 restaurants including 4 under the name of Rossosapore, 4 Rossopomodoro and 3 Ham Holy Burger eateries for a total of 130 new hired employees. Others include Vera Ristorazione, Burger King, Ecornaturasì, Gruppo Cibiamo, Domino’s Pizza, Select-Trade, KFC, 100 Montaditos, La Piadineria, Penta Group, Queen’s Chips, Löwengrube, Doppio Malto, Befed, illycaffè, Botega Caffè Cacao, Gruppo Vera, Camst, CIR food and Gustofast of Gruppo Sarni.In the fashion sector in which 240 new points of sale and 1,313 new recruits are planned for 2018, the top list includes Pianoforte Holding with a total of 68 openings, of which 43 for the Yamamay brand and 25 for the brand Carpisa Go (the retail concept launched in 2017 with furnishings and a store layout designed to offer travellers the greatest amount of information possible and encourage them to make the most appropriate choice quickly), and Camomilla Italia, which is opening 30 stores, above all in central and northern Italy. The Neapolitan group Piazza Italia will be opening 10 new stores; Conbipel is opening 16, 14 of which for menswear only, and Kiabi will be opening a store in Naples: the first point of sale in a city centre. Other major brands are Lovable (of the American group, Hanes Brands), Primadonna Collection and Tally Weijl. Major 11

Capitolo / Chapter 1 Retail Real Estate: tra numeri e tendenze / Retail Real Estate: numbers and trends

retail trends 2018

PRINCIPALI INDICATORI - ANNI 2016-2017 Main indicators – years 2016/2017

GIRO D'AFFARI Turnover

PUNTI VENDITA IN FRANCHISING IN ITALIA (PVF) Franchising stores in Italy PUNTI VENDITA ITALIANI ALL'ESTERO IN FRANCHISING** Italian franchising stores abroad** RETI ITALIANE ALL'ESTERO** Italian retail chains abroad**

NUMERO / number

MASTER DI FRANCHISOR STRANIERI IN ITALIA Foreign master franchisors in Italy

ADDETTI OCCUPATI NELLE RETI (PVF) COMPRESO IL FRANCHISEE Employees in retail chains including franchising stores

Valore assoluto

€ 23.929.622.023 24.544.522.517 614.900.494

INSEGNE OPERATIVE IN ITALIA Brands operating in Italy

RETI STRANIERE OPERANTI IN ITALIA CON SOLI FRANCHISEE Foreign retail chains operating in Italy only through franchisees

2017

929

-21

-2,20%

50.720

51.671

951

1,90%

7.871

10.079

2.208

28,10%

169

179

5,90%

16,40%

-7

-23,30%

195.303

199.260

3.957

2,00%

DIMENSIONE MEDIA DELLE RETI IN ITALIA (CALCOLATA SOLO PER I PUNTI VENDITA FRANCHISING) Average size of retail chains in Italy (calculated only for franchising stores)

53,4

55,6

2,2

4,20%

DIMENSIONE MEDIA DELLE RETI ITALIANE ALL'ESTERO (CALCOLATA SOLO PER I PUNTI VENDITA FRANCHISING) Average size of Italian retail chains abroad (calculated only for franchising stores)

46,6

56,3

9,7

20,90%

MEDIA OCCUPATI PER PUNTO VENDITA IN FRANCHISING Average number of employees per franchising store

3,8 5

3,86

0,01

0,10%

GDO Large organized distribution 4,7% ABBIGLIAMENTO Garments 20,3%

2,60%

950

* Sono state considerate solamente le reti italiane presenti all'estero con almeno 3 punti vendita in franchising * Only Italian networks abroad with at least 3 franchising stores were considered

CASA Home care 4,7%

Valore %

BEAUTY, CURE E BENESSERE DELLA PERSONA Beauty, personal and wellness care 11,7%

Fonte/Source: Assofranchising

2016

DIFFERENZA 2017 SU 2016 difference 2017 on 2016

Fonte/Source: Assofranchising

ANNO DI RIFERIMENTO reference year

INDICATORI Indicators

SUDDIVISIONE MERCEOLOGICA DEI FRANCHISOR Franchisors sectors

SERVIZI Services 23,4%

RISTORAZIONE Eateries 17,5% COMMERCIO SPECIALIZZATO Specialized trade 12,6%

names in the footwear sector are PittaRosso (13 million of sales each year) with 25 openings, Scarpe & Scarpe and Ebe Group, which distributes the Renato Balestra brand throughout Italy.The food “r-evolution” is thus the driving force behind the franchising system, as Italo Bussoli, Chairman of Assofranchising also notes: “The food&beverage sector has never expressed such dynamism as in the last two years: this is largely due to the decision to develop franchising networks that accelerate and multiply the single operating units. As confirmed also by the Rapporto Assofranchising 2018 [Assofranchising Report for 2018], the individual merchandise categories or single formats in expansion include those linked to American Food (White Bakery, 1950 American Diner), or again, eateries serving toasted foods, and

zioni possibile e favorire la scelta più opportuna in tempi rapidi), e Camomilla Italia che apre 30 negozi soprattutto nel Centro-Nord. Per il gruppo partenopeo Piazza Italia i nuovi store sono 10; per Conbipel 16, di cui 14 dedicati all’uomo, e Kiabi si segnala per l’opening a Napoli: il primo punto vendita in un centro cittadino. Gli altri protagonisti sono Lovable (del gruppo americano Hanes Brands), Primadonna Collection e Tally Weijl. Nel settore delle calzature spiccano PittaRosso (13 milioni di scontrini l’anno) con 25 aperture, Scarpe & Scarpe e Ebe Group che distribuisce in Italia il marchio Renato Balestra. La food “r-evolution” è locomotiva quindi del sistema franchising, come sottolinea anche Italo Bussoli, presidente di Assofranchising: «Mai come in questi ultimi due anni il food&beverage ha espresso 13

Capitolo / Chapter 1 Retail Real Estate: tra numeri e tendenze / Retail Real Estate: numbers and trends

retail trends 2018

pizzas are returning in popularity thanks to Spontini and Domino’s Pizza, and themed eateries with 100 Montaditos. Then there are restaurants serving organic, vegan and vegetarian foods... On the other hand, we are also witnessing a rationalisation in the field of ice cream parlours, which have really grown in number in the last five years”. The market is extremely competitive and volatile in terms of the operating brands. This provides the end consumer with extensive choices, amplified by apps and meal delivery systems which have now become part of everyday life. If we shift the attention to places of modern shopping complexes, the progressive entrance of shopping centres

un dinamismo importante, legato in larga parte alla scelta di un modello di sviluppo di reti in franchising che accelerano e moltiplicano le singole unità operative. Così come attestato dal Rapporto Assofranchising 2018, le singole categorie merceologiche o singoli format in espansione sono ad esempio quelli legati all’American Food (White Bakery, 1950 American Diner), o ancora le toasterie ma anche la pizza è tornata protagonista grazie a Spontini e Domino’s Pizza e la ristorazione a tema con 100 Montaditos. E poi ristoranti bio, vegani, vegetariani... Di contro assistiamo a una razionalizzazione nel campo delle gelaterie, davvero inflazionate negli ultimi 5 anni». Il mercato è estremamente competiti-

APERTURE E AMPLIAMENTI 2018 / Openings and expansions in 2018

Extension Extension APERTO Extension APERTO

GLA

REGIONE Region

CITTÀ City

11800 13.500 16.500 11.750 21.000 17.200 15.000

PIEMONTE PIEMONTE VENETO VENETO LAZIO CAMPANIA SARDEGNA

TO AL TV VE RM SA OT

10.500

PIEMONTE

CITTÀ FIERA SHOP & PLAY

10.000

FRIULI V. GIULIA

FRANCIACORTA OUTLET VILLAGE

5.000

LOMBARDIA

RODENGO SAIANO

PORTE DELLO JONIO

5.000

PUGLIA

TARANTO

CHIVASSO ALESSANDRIA RONCADE MESTRE ROMA SALERNO OLBIA SERRAVALLE SCRIVIA TORREANO DI MARTIGNACCO

Fonte/Source: CNCC

NUOVE APERTURE NOME AMPLIAMENTI DEL CENTRO COMMERCIALE New openings Shopping center’s name – enlargement New APERTO CENTRO COMMERCIALE CHIVASSO New APERTO ALESSANDRIA RETAIL PARK New APERTO L'ARSENALE New CENTRO COMMERCIALE IPERLANDO New APERTO AURA - VALLE AURELIA New LA FABBRICA New APERTO SA MARINEDDA RETAIL PARK Extension SERRAVALLE RETAIL PARK APERTO

in city centres, favoured by the need to requalify and enhance important urban areas, leading to major projects such as CityLife in Milan or, more recently, Aura in Rome. These developments, which form a crossroads between residents, business people and tourists, represent new opportunities also for retailers, from premium brands to catering businesses. In addition, many initiatives are currently being set up and opening a new market phase.“Shopping centres have the capacity to relaunch an area and requalify urban areas that have been left in a state of neglect for years, often close to city centres – according to Massimo Moretti, president of the Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC) [National Council of Shopping Centres] – Retailers are

vo e volatile in termini di insegne operanti. Questo permette di fornire al consumatore finale un’ampia scelta, amplificata da App e sistemi di delivery dei pasti ormai entrati nel vissuto quotidiano. Spostando l’attenzione sui luoghi del moderno commercio aggregato, il progressivo ingresso dei centri commerciali nel cuore delle città, favorito dalla necessità di riqualificare e valorizzare importanti aree urbane, sta portando a progetti di grande rilevanza come CityLife a Milano e più di recente Aura a Roma. Tali sviluppi, crocevia di un consumatore residente, business e turistico, rappresentano nuove opportunità anche per i retailer, dai premium brand a quelli della ristorazione. E in pipeline tante iniziative sono attualmente in fase di commercializzazione, aprendo di fatto una nuova fase di mercato. 14

«I centri commerciali hanno la capacità di rilanciare il territorio, di riqualificare aree urbane lasciate per anni in stato di abbandono, spesso vicine ai centri città – dichiara Massimo Moretti, presidente del Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali (CNCC) – I retailer hanno la grande opportunità di connettersi direttamente con la comunità del luogo. Le posizioni strategiche di CityLife e di Aura Valle Aurelia, ad esempio, favoriscono una clientela residenziale ma non solo. Molti sono i progetti che vedono la conversione e riqualificazione di ex aree industriali come Scalo Vanchiglia a Torino, Le Officine Storiche a Livorno e Cascina Merlata a Milano». O ancora WaltherPark, progetto mixed-use in pieno centro a Bolzano, commercializzato da Rustioni&Partners. Parallelamente ai cambiamenti dettati dalle nuove tipologie di location e sviluppo architettonico in termini di flessibilità della struttura e di minor impatto ambientale, i centri commerciali non si sottraggono alla costante evoluzione delle esigenze del consumatore, con l’obiettivo non solo di intercettarle ma altresì di anticiparle. «L’omnichannel trasformerà sicuramente i nostri mall e soprattutto i negozi al loro interno. Alcune categorie merceologiche probabilmente subiranno una riduzione di mq, i negozi di abbigliamento e di elettronica diventeranno sempre più showroom e punti dove ritirare la merce ordinata online, mentre i locali leisure e la ristorazione acquisteranno mq e saranno i veri attrattori delle gallerie – prosegue Moretti – Le performance degli shopping center sono costanti e l’incidenza dell’e-commerce sul turnover dei mall è ancora

given the great opportunity to connect directly with the local community. The strategic positions of CityLIfe and Aura Valle Aurelia, for example, help to bring in clients from local areas and further afield. There are numerous projects that involve the conversion and requalification of former industrial estates, such as Scalo Vanchiglia in Turin, Le Officine Storiche in Livorno and Cascina Merlata in Milan”. Then there is WaltherPark, a mixeduse project right in the heart of Bolzano, marketed by Rustioni&Partners.Parallel to the changes dictated by the new types of location and architectural development in terms of flexibility of the structure, and a lower environmental impact, shopping centres do not shy away from the ever-changing demands of consumers, and aim not only to intercept but to anticipate such demands. “The omni-channel will definitely transform our shopping centres and especially the stores inside them. The stores of certain merchandise categories will probably be reduced in size, stores selling clothing and electronic goods will become more and more showrooms and collection points for goods ordered online, while leisure areas and catering units will increase in size and will be the true attraction in shopping galleries – continues Moretti – The results achieved by shopping centres are constant and the influence of e-commerce on the turnover of shopping centres is still fairly low compared to that in English-speaking countries. However, in order to deal more effectively with changes concerning our sector, developments from a regulatory and legal perspective are required. On the whole, we are witnessing a huge change and shopping centres are generating new forms of ex-

Cascina Merlata 15

Capitolo / Chapter 1 Retail Real Estate: tra numeri e tendenze / Retail Real Estate: numbers and trends

retail trends 2018

contenuta rispetto ai Paesi anglosassoni, ma per fronteggiare al meglio il cambiamento che sta coinvolgendo il nostro settore abbiamo necessità che ci sia un’evoluzione anche da un punto di vista normativo e legale. Complessivamente stiamo assistendo a un grande cambiamento, i centri commerciali stanno dando vita a nuove forme di espressione: i mall diventeranno sempre più life-style center e offriranno eventi, intrattenimento, bar, ristoranti e tanti servizi. Tra questi ultimi, dopo le cliniche dentistiche, numerosi sono i centri diagnostici che stanno facendo il loro ingresso nelle gallerie». Ma quali sono le aspettative di investitori e occupier sul retail in Italia? A rilevarne le intenzioni, grazie a una survey che coinvolge migliaia di aziende, è il Global Commercial Property Monitor pubblicato ogni trimestre da RICS. «I risultati dell’ultima edizione del Report, relativa al primo trimestre 2018, confermano che a livello internazionale il sentiment degli operatori real estate rimane complessivamente positivo, nonostante i timori legati al surriscaldamento di alcuni mercati e all’impatto di possibili misure protezionistiche sull’economia globale – spiega Daniele Levi Formiggini, presidente di RICS Italia – Sul fronte nazionale, la survey evidenzia un sentiment positivo da parte di investitori e occupier, seppure in misura inferiore rispetto ad altre piazze dell’Eurozona. In particolare nel primo trimestre 2018 l’Occupier Sentiment Index registra una crescita di 12 punti, leggermente inferiore rispetto alla seconda metà del 2017, e una domanda da parte dei tenant prevista in aumento nel comparto retail. Il Commercial Property Monitor segna inoltre una crescita dell’offerta di spazi retail da locare e il valore dei pacchetti di incentivi offerti dai proprietari. Per quanto riguarda gli investitori – prosegue Formiggini –, l’Investment Sentiment Index passa da +13 a +15 punti, in striscia positiva da cinque trimestri consecutivi, con un Net Balance del +34% degli intervistati che prevede un incremento degli investimenti. In misura analoga la survey registra un aumento della domanda da parte degli investitori stranieri in particolar modo nel settore retail. Le previsioni sul prossimo anno evidenziano una netta crescita di canoni e valori in conto capitale sul prime retail, mentre resta ancora larga la forbice rispetto al secondary retail su cui si registrano aspettative in territorio leggermente negativo su canoni e valori in conto capitale».

pression: they will become more and more lifestyle centres and will offer events, entertainment, bars, restaurants and numerous services. Following on from dental clinics, these services include numerous diagnostic centres that are opening up in shopping galleries”.But what expectations are there for investors and occupiers in retail areas in Italy? The intentions were gathered in a survey involving thousands of companies, conducted by the Global Commercial Property Monitor, published every quarter by RICS.“The results of the latest edition of the Report, relating to the first quarter of 2018, confirm that at international level, operators in the real estate business have a positive feeling on the whole, despite the fears connected with the overheating in certain markets and with the impact of possible measures of protectionism on the global economy – explains Daniele Levi Formiggini, president of RICS Italy. At national level, the survey highlights a positive feeling among investors and occupiers, albeit lower compared to other markets in the Eurozone. In particular, in the first quarter of 2018, the Occupier Sentiment Index recorded an increase of 12 points, slightly lower compared to the last half of 2017, and a demand from tenants expected to grow in the retail sector. The Commercial Property Monitor also recorded a growth in the offer of retail spaces available to let and the value of the incentive packages offered by the owners. With regard to investors, continues Formiggini, the Investment Sentiment Index has risen from +13 to +15 points, an ongoing positive trend for five consecutive quarters, with a Net Balance of +34% of those who took part in the survey, which expects an increase in investments. In the same way, the survey registers an increase in demand on the part of foreign investors, particularly in the retail sector. The forecasts for next year highlight a net growth in rents and capital gains on the prime retail locations, while there is still a large gap compared to the secondary retail locations, which record slightly negative expectations with regard to the rent and capital gains”.

3. Italian real estate:

the investment trend

The Italian real estate market ended the first half of 2018 with an investment value equal to 3.3 bil16

3. Real estate italiano:

lion Euros, down 40% compared to the same period of the year 2017, in which a record number of transactions was recorded with over 11.3 billion Euros, considering all sectors but excluding the residential sector. This figure was confirmed by the major research studies which analysed the fact that, despite the negative result, the market is still alive with values above the average achieved in the last ten years. In particular, the analysis conducted by CBRE showed a lack of substantial deals on the single assets: the three main deals concerned exclusively shopping centres (Centro Sicilia, Molfetta Shopping Centre and the portfolio of ECP), while only one transaction for office space exceeded the value of 100 million Euros. With regard to the various sectors, retail recorded the greatest investment value with 957 million Euros, followed by office space (935 million), hotels (428 millions) and logistics (406 million). The four sectors still reported a drop of 19%, 53%, 22% and 51% respectively compared to the same period of 2017.According to Alessandro Mazzanti, CEO of CBRE Italy, “International investors have continued represent the driving force for transactions on the Italian market from the very onset of this cycle, with an investment share that consistently exceeds 70% of the total, and they are still very interested and present, even if the awareness that they have entered in an advanced phase of the cycle and the wait to understand which economic steps the new Government will take, has made them more prudent. Therefore, we forecast that the second half of the year will bring important sales volumes that exceed those of the first half, although it is unlikely that the total can come close to the record result of last year, in the absence of one or more megadeals”.Milan and Rome once again prove to be the most interesting markets in our country, where assets for office space and high street stores are highly attractive, mainly in the city centres, although the lack of product has a negative effect on the investment volumes. With regard to the retail sector, new shopping centres are still being developed since 2017, with investments that have been distributed evenly this year throughout Italy and not only in northern Italy, as in the past.The political and economic situation of Italy that marked the first six months of the year is one of the factors that have contributed to this, as identified also by Cushman&Wakefield.

il trend degli investimenti

Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il primo semestre del 2018 con un valore di investimenti pari a circa 3,3 miliardi di euro, in calo del 40% rispetto allo stesso periodo del 2017, anno che ha registrato il record delle transazioni con oltre 11,3 miliardi di euro considerando tutti i settori a esclusione del residenziale. Il dato ha visto concordi i principali studi di ricerca sul fatto che, nonostante il segno negativo, il mercato rimanga vitale con valori al di sopra della media degli ultimi dieci anni. In particolare l’analisi condotta da CBRE ha evidenziato la mancanza di deal corposi su singoli asset: i tre deal principali hanno riguardato esclusivamente i centri commerciali (Centro Sicilia, Molfetta Shopping Centre e il portafoglio di ECP), mentre per quanto riguarda gli uffici solo un’operazione ha superato quota 100 milioni di euro. Nel merito dei vari comparti, è il retail ad aver registrato la maggior quota di investimenti con 957 milioni di euro, seguito dagli uffici (935 milioni), dagli hotel (428 milioni) e dalla logistica (406 milioni). I quattro settori hanno tuttavia registrato un calo rispettivamente del 19%, del 53%, del 22% e del 51% rispetto allo stesso periodo del 2017. «Gli investitori internazionali – dichiara Alessandro Mazzanti, CEO di CBRE Italia – rappresentano ancora il motore delle transazioni sul mercato italiano dall’inizio di questo ciclo, con una quota di investimenti stabilmente superiore al 70% del totale, e rimangono molto interessati e presenti, anche se la consapevolezza di essere entrati in una fase avanzata del ciclo e l’attesa per comprendere come il nuovo Governo intenda muoversi in campo economico li ha resi più prudenti. Prevediamo quindi una seconda parte dell’anno con volumi di vendita importanti e superiori a quelli del primo semestre, ma difficilmente il totale riuscirà ad avvicinarsi al risultato record dello scorso anno, in assenza di uno o più megadeal». Milano e Roma si riconfermano i mercati più interessanti del nostro Paese, dove gli asset a uso uffici e high street esercitano una grande attrattività, principalmente nelle aree del centro, sebbene la mancanza di prodotto influisca negativamente sui volumi di investimento. Per quanto riguarda il retail, continua l’attività di sviluppo di nuovi centri commerciali già avviata nel 2017, con investimenti che si sono distribuiti, quest’anno, in modo omogeneo lungo 17

Capitolo / Chapter 1 Retail Real Estate: tra numeri e tendenze / Retail Real Estate: numbers and trends

retail trends 2018

“Although the political deadlock at the end of May was only provisional, it was yet another element of uncertainty on the Country that slowed down investments. Some investors became hesitant with Italy - assessing opportunities with greater caution compared to the recent past - but interest is still strong, also in view of diversification at European level – according to Joachim Sandberg, head of Italy and Southern Europe region of Cushman&Wakefield – There are certain evident trends that have marked the first half of the year: international capital continues to represent the main component of investments (around 65%), but the activity of Italian investors (35%) is greater than in 2017; the reduction of prime yields continues, with closed office transactions at below 3.5%, a signal of a healthy market in which there is still a strong interest; finally, the attention towards real estate development was also confirmed, with regard to both large projects of urban redevelopment and the refurbishment of individual properties”. The retail sector is still a target for investors, particularly shopping centres (55% of the retail volume) and high street stores (30%), and around 60% of the transactions registered in the first half of the year is represented by portfolios. With regard to the high street sector, the main cities are still Milan, Rome Venice, Florence and also Turin, to a minor extent, where the interest of investors is fed by the dynamism on the market of leases and the positive trend in rents, aided by the large number of tourists that flock to these cities. In non-central areas, the market is more and more polarised with a growing demand and pressure on yields for centres known as “retail destination”, while secondary products that do not have the support from solid catchment areas are suffering.If we analyse the figures further, the survey conducted by BNP Paribas Real Estate shows that in the second quarter of 2018, investments made in the Italian commercial real estate market totalled 1.7 billion Euros, -40% less compared to the second quarter of 2017, with 50 transactions. It also shows that the first six months of the year record a performance that exceeds the average semi-annual value for the last ten years by 22%.The assessment regarding the retail sector, which BNP Paribas estimates at over 1.2 billion Euros, var18

I tassi di crescita delle vendite online continuano a essere sorprendenti The growth rates of online sales continue to be surprising ▪ Nel 2021 la percentuale delle vendite sarà il 18% del totale ▪ In 2021 online sales will be 18% of the total sales 18% 16% 4.878

Miliardi di $ Billions of $ Vendite online Online sales

14%

% su retail % in the retail sector

12% 10%

9% 1.845

1.548

25%

19% 2015

18% 20%

21%

23%

4.135

3.453

2.842

2.304

7% Fonte/Source: Netcomm

tutta la Penisola e non esclusivamente sul nord Italia come in passato. La situazione politica ed economica italiana che ha caratterizzato i primi sei mesi dell’anno è tra le concause individuate anche da Cushman&Wakefield. «Sicuramente lo stallo politico alla fine di maggio, seppur transitorio, ha rappresentato un ulteriore elemento d’incertezza sul Paese che ha rallentato l’attività d’investimento. Alcuni investitori si sono raffreddati nei confronti dell’Italia, valutando le opportunità con maggior cautela rispetto al recente passato, ma l’interesse rimane forte, anche in un’ottica di diversificazione europea – commenta Joachim Sandberg, head of Italy and Southern Europe region di Cushman&Wakefield – Si evidenziano alcuni trend che hanno caratterizzato il primo semestre: i capitali internazionali continuano a rappresentare la componente principale degli investimenti (circa 65%), ma l’attività degli investitori domestici (35%) è in aumento rispetto al 2017; continua la compressione dei rendimenti prime, con transazioni uffici chiuse sotto il 3,5%, segnale di un mercato in salute in cui l’interesse si mantiene forte; e infine la conferma dell’attenzione verso lo sviluppo immobiliare, sia che si tratti di grandi progetti di rigenerazione urbana che di singoli immobili da valorizzare». Il retail rimane un target per gli investitori, con particolare riferimento a centri commerciali (55% del volume retail) e high street (30%), e circa il 60% delle transazioni registrate nel primo semestre è rappresentato da portafogli. Per quanto riguarda il segmento high street, le città principali si confermano Milano, Roma, Venezia, Firenze e in minor misura anche Torino, dove l’interesse degli investitori è alimentato dalla dinamicità del mercato delle locazioni e dal trend positivo dei canoni, sostenuti dai flussi turistici che caratterizzano queste città. Nel segmento out of town, il mercato è sempre più polarizzato, con domanda crescente e pressione sui rendimenti per i centri riconosciuti come “retail destination”, mentre soffrono i prodotti secondari non supportati da solide catchment area. Scorporando ulteriormente i dati, l’indagine condotta da BNP Paribas Real Estate segnala che nel secondo trimestre 2018 sono stati investiti nel mercato immobiliare commerciale italiano 1,7 miliardi di euro, pari al -40% rispetto al secondo quarter del 2017, per circa 50 operazioni. Inoltre evidenzia che i primi sei mesi dell’anno presentano una performance di mercato superiore alla media semestrale dell’ultimo decennio del 22%. Parzialmente discostata sui valori semestrali la va-

2016

2017

2018

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2021

lutazione relativa al retail, che BNP Paribas stima in oltre 1,2 miliardi di euro, allineandosi ai risultati dello stesso periodo del 2017.

ies slightly from the semi-annual values, aligning to the results obtained in the same period of 2017.

4. E-commerce in Italia verso quota 27 miliardi di euro

4. E-commerce in Italy draws close to 27 billion Euros

L’edizione 2018 di Netcomm Forum (MiCo – Milano Congressi, 30-31 maggio), l’evento di riferimento in Italia dedicato al mercato dell’e-commerce, ha contato 184 espositori, oltre 170 speaker, 3 sessioni plenarie a cui hanno preso parte 4mila persone e 84 workshop, mentre le presenze sono state circa 15mila (+27% rispetto al 2017). Introdotte dal presidente di Netcomm, Roberto Liscia, e argomentate nel dettaglio dal responsabile scientifico degli Osservatori Digital Innovation della School of Management del Politecnico di Milano, Alessandro Perego, le previsioni per il 2018 vedono il valore degli acquisti online a quota 27 miliardi di euro, con un incremento di 3,6 miliardi (+15%) rispetto al 2017, per un’incidenza sul totale del retail che dovrebbe raggiungere il 6,5% contro il 5,6% del 2017. Alessandro Perego ha sottolineato che la domanda e-commerce sarà trainata dai prodotti e in particolare da quei settori ormai definiti storici che crescono con un ritmo più vicino alla media: informatica ed

The 2018 edition of Netcomm Forum (MiCo – Milano Congressi, 30-31 May), the reference event in Italy dedicated to e-commerce, recorded 184 exhibitors, over 170 speakers, 3 plenary sessions attended by 4 thousand people and 84 workshops, while the visitors recorded totalled around 15 thousand (+27% more than in 2017). Introduced by the president of Netcomm, Roberto Liscia, and discussed in detail by the scientific director of the Osservatori Digital Innovation of the School of Management of Milan Polytechnic, Alessandro Perego, the forecasts for 2018 expect the value of online purchases to reach 27 billion Euros, with an increase of 3.6 billion (+15%) compared to 2017, while the total result in the retail sector is expected to reach 6.5% compared to 5.6% in 2017. Alessandro Perego has noted that the e-commerce demand will be driven by products - and in particular by those sectors - that are now defined as historic, 19

Capitolo / Chapter 1 Retail Real Estate: tra numeri e tendenze / Retail Real Estate: numbers and trends

retail trends 2018

and which are growing at a rate that is closer to the average rate: computers and electronics (+18%) with 4.6 billion Euros, clothing (+21%) at 3 billion Euros, publishing (+25%) with one billion Euros. With regard to the “emerging” sectors on the other hand, food&beverage will reach 1.1 billion (+34%), beauty will reach almost 430 million (+29%), furnishings and home living 1.26 billion (+44%), and cars and spare parts around 610 million (+26%). Extending the survey to a global level, the number of people who use the web to purchase products has risen from 1.66 billion in 2016 to almost 2 billion in 2018, and it is expected that by 2022, they will reach 2.5 billion; it is expected, on the other hand, that online purchases in 2018 will reach a value of over 2,800 billion (with an annual growth rate of +23%), reaching 4,878 billion in 2021. China is the first Country in terms of online sales with almost 700 billion dollars recorded in 2017, followed by the United States (438 billion) and the UK (196.3 billion). Finally, as for the reasons that push people to buy online, in the United Kingdom where e-commerce is already well-consolidated, the main reason is convenience (indicated by 48% of those interviewed); in countries such as France and Germany, where e-commerce is still at an intermediate stage of development, it is down to the assortment (24% in both countries); in Italy on the other hand, the choice is down mainly to the prices believed to be more convenient (a reason indicated by 49% of the people questioned).The second edition of the Netcomm Focus Fashion & Lifestyle, held in the first half of July, represented an opportunity to look more deeply at the reasons that push consumers to choose the Internet for their purchases of clothing, footwear and accessories The number of people in question has risen globally from 948 million in 2016 to 1,062 million in 2017, while in 2018 this figure should reach 1,178 million and the trend will continue in the coming years, reaching almost 1,580 million in 2022. The increase in the amount spent is rising even more quickly, from 322,521 million in 2016 to 377,704 million in 2017, and is expected to reach 435 million this year and up to 645 million in 2022.“The increase in the numbers of online buyers is never-ending and more than half of those who choose this channel buy lifestyle products – according to Roberto Lis-

elettronica (+18%) con 4,6 miliardi di euro, abbigliamento (+21%) a quota 3 miliardi di euro, editoria (+25%) con un miliardo di euro. Rispetto invece ai settori “emergenti”, il food&beverage arriverà a quota 1,1 miliardi (+34%), il beauty a quasi 430 milioni (+29%), arredamento e home living a 1,26 miliardi (+44%) e auto e ricambi a circa 610 milioni (+26%). Estendendo la survey in ambito worldwide, le persone che utilizzano il web per effettuare acquisti sono passate da 1,66 miliardi nel 2016 a quasi 2 miliardi nel 2018, e si prevede che entro il 2022 supereranno i 2,5 miliardi, mentre si stima che nel 2018 sull’online verranno effettuati acquisti per un valore di oltre 2.800 miliardi (con un tasso di crescita annuo del +23%), arrivando nel 2021 a 4.878 miliardi. La Cina è il primo Paese per volume di vendite online con quasi 700 miliardi di dollari registrati nel 2017, seguito da Stati Uniti (438 miliardi) e UK (196,3 miliardi). Rispetto infine alle motivazioni che spingono ad acquistare sul web, nel Regno Unito, dove l’e-commerce è già consolidato, la ragione principale è la comodità (indicata dal 48% degli intervistati); in paesi come Francia e Germania, in cui il commercio elettronico è ancora in una fase di sviluppo intermedio, è l’assortimento (24% in entrambi i paesi); mentre in Italia la scelta è imputabile soprattutto ai prezzi ritenuti più convenienti (ragione indicata dal 49% del campione). La seconda edizione del Netcomm Focus Fashion & Lifestyle, tenutasi nella prima metà di luglio, è stata invece l’occasione per approfondire le motivazioni che spingono i consumatori a scegliere Internet per acquistare capi di abbigliamento, footwear e accessori. Il numero di persone in questione è passato a livello mondiale da 948 milioni nel 2016 a 1.062 milioni nel 2017, con il 2018 che dovrebbe attestarsi a 1.178 milioni e il trend proseguirà nei prossimi anni fino a toccare quota 1.580 milioni nel 2022. L’incremento della spesa aumenta ancora più velocemente, passando da 322.521 milioni di euro nel 2016 a 377.704 milioni nel 2017, 20

per raggiungere quest’anno i 435 milioni fino ad arrivare a 645 milioni nel 2022. «La crescita degli acquirenti online è inarrestabile e più della metà delle persone che scelgono questo canale compra prodotti lifestyle – commenta Roberto Liscia, presidente di Netcomm – La Cina si conferma il mercato online più importante al mondo per quanto riguarda il fashion con acquisti per un valore di oltre 176.730 milioni nel 2017, circa il 50% della spesa mondiale in questo settore, ma la crescita delle persone che si rivolgono al web per abbigliamento, accessori, cosmetica e prodotti di design è una tendenza planetaria e le imprese sono chiamate a cogliere le opportunità offerte dall’ecosistema digitale. I consumatori sono sempre più informati e consapevoli e la maggior parte di essi (il 61%) si aspetta una forte trasformazione del settore indotta dalle nuove tecnologie, con un grande impatto del digitale sui modelli di acquisto. Il 39% vorrebbe servizi di home delivery di alta qualità, il 44% chiede forti programmi di loyalty e il 45% desidera prodotti e servizi sempre più personalizzati. Inoltre, è fondamentale che il negozio si evolva in chiave omnicanale facendo da ponte fra mondo fisico e digitale e ridefinendo le modalità di relazione con la clientela». Il negozio è ancora un luogo cruciale ma la rivoluzione tecnologica lo sta riconfigurando: basti pensare al self-checkout e al programma loyalty proposti da Zara, all’integrazione di online e offline di Sephora, che con il suo click&collect permette di acquistare il prodotto sul sito e ritirarlo in 2 ore nel punto vendita, al negozio-entertainment di Adidas o alla virtual reality integrata nei punti vendita di Gucci. L’acquisto è soltanto una parte del processo conversazionale che si instaura tra il cliente, il brand e il venditore e diversi fattori contribuiscono a rendere soddisfacente l’esperienza in negozio: il 58% dei consumatori ritiene importante il pagamento self-service, il 70% apprezza la possibilità di trovare offerte real-time personalizzate, il 57% giudica utili gli schermi per vedere e ordinare prodotti, il 73% vuole addetti alla vendita preparati. E-Commerce è anche sinonimo di export e proprio per promuovere il Made in Italy nel primo mercato mondiale delle vendite digitali, la Cina, l’Agenzia ICE e Alibaba Group hanno lanciato helloITA: hub virtuale accessibile da inizio settembre agli oltre 570 milioni di consumatori attivi delle piattaforme B2C di Alibaba, Tmall e Tmall Global. Ad oggi le aziende che hanno aderito sono oltre 80, di cui la metà PMI. ¾

cia, president of Netcomm – China has confirmed itself as the most important online market in the world for fashion items, with purchases exceeding a value of 176,730 million in 2017, around 50% of the global expenditures in this sector, while the increase in the number of people who are turning to the web for clothing, accessories, cosmetics and designer products is a global trend, and companies are called on to seize the opportunities offered by the digital eco-system. Consumers are more and more informed and aware, and most of them (61%) expect a strong transformation in the sector related to new technologies, with a huge impact of digital solutions on the purchasing models. According to the survey, 39% would like to have high-quality home delivery services, 44% asks for strong loyalty schemes and 45% wants to have products and services that are more and more customised. Furthermore, it is essential that the store develops as a single channel, acting as a bridge between the physical and the digital world, and redefining the way in which it relates with its customers”. The retail store is still a crucial place, but the technological revolution is changing its structure: just think of the self-checkout and the loyalty scheme proposed by Zara, of the integration of online and offline of Sephora, which allows products to be purchased through its click&collect scheme and collected at the point of sale within 2 hours, of the entertainment store of Adidas or of the virtual reality integrated in the points of sale of Gucci. The actual purchase is only a part of the dialogue that is established between the customer, the brand and the seller, and several factors contribute to making the store experience positive: 58% of consumers believes the self-service payment important, 70% appreciate the possibility to find real-time personalised offers, 57% find the screens for viewing and ordering products as useful and 73% wants to have well-prepared sales people. E-Commerce is also synonymous with export, and for the precise reason of promoting Made in Italy products in the first global market of digital sales, namely China, the ICE Agency [International Chamber of Commerce] and the Alibaba Group have launched helloITA: a virtual hub, accessible from the start of September, to over 570 million consumers operating on the B2C platforms of Alibaba, Tmall and Tmall Global. To date, over 80 companies have adhered to this, half of which are SMEs. ¿ 21

Capitolo / Chapter 2 I canoni di locazione nelle high street e nei centri commerciali / Rents in high streets and shopping centres

retail trends 2018

Capitolo / Chapter 2 I canoni di locazione nelle high street e nei centri commerciali

Rents in high streets and shopping centres

ropea, ben quattro città italiane sono presenti nelle prime otto posizioni: oltre a Milano, anche Roma, Venezia e Firenze, dove i canoni di locazione sono soprattutto sostenuti dalla domanda legata ai flussi turistici. Nel merito del mercato nazionale i canoni di locaszione prime nel 2017 sono rimasti generalmente stabili rispetto ai dodici mesi precedenti, con incrementi significativi solo nelle città principali.

to 2016. In the European classification, a surprising total of four Italian cities rank in the top eight positions: besides Milan, Rome, Venice and Florence - where the rents are mainly sustained by the demand generated by the large numbers of tourists - are also on the list. On a national scale, the prime rents in 2017 remained basically stable with respect to the previous 12 months, with significant increases only in the major cities. The national marketplace last year was in fact the main subject of the observations made by Savino Natalicchio, director of the retail business unit of Duff & Phelps REAG S.p.A. and coordinator of the retail working group of RICS Italia: “We are witnessing a general increase in rents and a further slight yield compression for the main shopping centres and in the high streets of Milan, Rome and the major tourist cities. The large amount of liquidity currently available on the market tends to prefer high street locations rather than large planned commercial structures, such as shopping centres. Retail parks are a separate entity, perhaps due to their low development compared to the European average, highlighting a strong interest on the part of investors. With regard to shopping centres on the other hand, yields are in line with those of 2017, with a certain divergence of the cap rates for secondary assets. With regard to fees, for prime centres where there is a large demand, we can see an increase in the renegotiation of rents, except for certain merchandise categories which are suffering particularly badly in this period, such as consumer electronics. For secondary centres, rents as well as yields make an increase in the divergence – underlines Natalicchio – Here there are still renegotiations in progress for the reduction of rents, typically in those centres with contracts that were stipulated before the crisis and are still suffering, or in those in which competition has since become very aggressive. In general, it is the sustainability of a centre, measured in terms of the Effort Rate (or cost occupancy ratio), at the helm of the property leasing market, often considering the evolving competition scenarios and expected new openings”. In the medium term, Savino Natalicchio identifies two key themes: “Competition in certain areas that faces a strong risk of saturation (for example, the outskirts of Turin or the north-east districts of Milan), where the lack of appropriate repositioning on the mar-

CANONI / RENDIMENTI DELLE HIGH STREET ITALIANE Leases / profits of the Italian “high streets” RETAIL: HIGH STREETS

1. L’opinione degli analisti

1. What the analysts think

I canoni di locazione, anima del business per le proprietà immobiliari e le società di leasing nonché parametro fondamentale da cui deriva o meno la sostenibilità economica dei retailer, sono essenzialmente numeri. E da questi partiamo con un breve excursus sul 2017, attingendo ai dati diramati nella 29° edizione del report Main Streets Across The World (di cui si attende a breve la pubblicazione 2018). La survey, che prende in esame 451 tra le principali vie commerciali di tutto il mondo e, utilizzando i dati di Cushman&Wakefield, classifica le più costose ubicate in 68 paesi sulla base dei canoni di locazione per spazi di primo livello (prime), ha certificato che l’incremento dei canoni di locazione a Londra ha spinto New Bond Street al terzo posto della classifica delle vie commerciali più costose al mondo; mentre prima e seconda si sono confermate rispettivamente l’Upper 5th Avenue a New York (canoni medi di 28.262 €/ mq/anno) e Causeway Bay a Hong Kong (nonostante un calo del 4,7%, canoni medi a 25.673 €/ mq/anno). Via Montenapoleone a Milano, dove i canoni di locazione sono cresciuti del 12,5% su base annua raggiungendo quota 13.500 €/mq/ anno, è salita al quarto posto, confermandosi una top location per il settore lusso, mentre Avenue des Champs Élysées a Parigi è scesa al quinto, con canoni di locazione pari a 13.255 €/mq/anno, invariati rispetto al 2016. Nella classifica eu-

Rent - which represents the core business for property owners and leasing companies as well as a fundamental parameter on which the economic sustainability of the retailers depends is essentially a matter of numbers. And on this basis, let us start with a brief look back at 2017, drawing on the data issued in the 29th edition of the report entitled Main Streets Across The World (of which the 2018 edition is expected to be published shortly). The survey - which covers 451 of the main shopping streets worldwide and, using data from Cushman&Wakefield, ranks the most expensive located in 68 countries in terms of rent for prime level spaces (prime) spaces - has certified that the increase in rent in London has pushed New Bond Street up to third place in the classification of the most expensive shopping streets in the world; while first and second place are still held respectively by Upper 5th Avenue in New York (where the average rent is 28,262 €/ m2/year) and Causeway Bay in Hong Kong (in spite of a drop of 4.7%, average rent at 25,673 €/ m2/year). Via Montenapoleone in Milan, where rents have risen by 12.5% per year, reaching a total of 13,500 €/m2/year, has risen to fourth place, confirming itself as a top location for the luxury sector, while the Avenue des Champs Élysées in Paris has dropped to fifth place, with average rents of 13,255 €/m2/year, unvaried with respect 22

Prime top rents (€/sqm/year)

Prime gross yields (%)

Rome

8,000 - 11,000

3.5%

Turin

3,500 - 4,500

4.0%

Venice

5,000 - 5,500

3.5%

Bologna

4,500 - 5,500

4.0%

Florence

7,500 - 8,500

3.5%

Naples

2,500 - 3,500

5.0%

Bari

1,500 - 2,500

5.2%

Milan

8,000 - 11,000

3.2%

Elaborazione del centro studi di Duff & Phelps Reag Elaboration by Duff & Phelps Reag Study Center

Proprio sul mercato nazionale, relativamente all’anno in corso, si concentrano le osservazioni di Savino Natalicchio, director retail business unit di Duff & Phelps REAG S.p.A. e coordinatore retail working group di RICS Italia: «Osserviamo in generale una tendenza all’incremento dei canoni e un’ulteriore lieve yield compression per i centri commerciali dominanti e nelle high street di Milano, Roma e delle città più turistiche. La liquidità ancora molto presente sul mercato tende ora a preferire le location high street rispetto alle grandi strutture commerciali pianificate come i centri commerciali. I retail park fanno caso a sé, forse per lo sviluppo tuttora ridotto rispetto alla media europea, evidenziando un forte interesse degli investitori. Per gli shopping center osserviamo, invece, rendimenti in linea con il 2017, con una certa divaricazione dei cap rate per gli asset secondari. Sul fronte canoni, per i centri prime dove c’è molta domanda constatiamo un incre23

Capitolo / Chapter 2 I canoni di locazione nelle high street e nei centri commerciali / Rents in high streets and shopping centres

retail trends 2018

mento dei canoni a rinegoziazione, tranne per alcune categorie merceologiche che stanno particolarmente soffrendo in questo frangente, quali l’elettronica di consumo. Per i centri secondari, i valori dei canoni come i rendimenti palesano un aumento della forbice – sottolinea Natalicchio – Qui si rilevano nuovamente rinegoziazioni al ribasso, tipicamente in quei centri con contratti partiti ante crisi e oggi ancora in sofferenza, o laddove la concorrenza nel frattempo è diventata agguerrita. In generale è la sostenibilità del centro, misurata dall’Effort Rate (o cost occupancy ratio), a guidare il mercato delle locazioni, tenendo conto spesso dei mutati scenari competitivi e delle attese di nuove aperture». Guardando al medio termine Savino Natalicchio individua due temi chiave: «La concorrenza in alcuni territori a forte rischio di saturazione (ad esempio la cintura torinese o il quadrante nord-est della città metropolitana milanese), dove in assenza di opportuni riposizionamenti sul mercato, determinati centri rischiano di vedere ridotte le proprie quote di mercato. L’impatto dell’e-commerce, i cui effetti negativi a mio giudizio sono sovrastimati, ma di cui occorre tener presente per il rischio di erosione di quote di fatturato per alcuni brand, con conseguente impatto sulla componente di canoni variabili sul fatturato». «La fase ascendente delle quotazioni iniziata nel 2016, dopo oltre un lustro in continua discesa, si è mantenuta anche nel corso del 2017 – testimonia invece Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – Ancora una volta è stata la Gdo a registrare gli incrementi maggiori, soprattutto nelle regioni del Nord, con un aumento annuo pari al 2,3%. Al Centro e nel Sud gli incrementi sono stati più calmierati, rispettivamente del +1,8 e +1%. La piccola distribuzione, invece, ha avuto crescite decisamente più contenute in tutte le regioni. In particolare, in quelle del Nord i prezzi medi di vendita sono saliti dell’1,6%, mentre in quelle del Centro sono aumentati dell’1,3%. Al Sud sono rimasti sostanzialmente invariati (+0,3%). A livello nazionale i prezzi medi di vendita del comparto commerciale hanno visto un aumento del +1,4%, con un dato maggiore per la Gdo (+1,7%) e più contenuto per la piccola distribuzione (+1,1%). Pesa sicuramente sull’andamento delle quotazioni la domanda di spazio che, per la piccola distribuzione, si concentra quasi esclusivamente nelle vie centrali delle

ket places means that certain shopping centres risk a drop in their market shares. The impact of e-commerce, the negative effects of which are, in my opinion, over-estimated, but must be borne in mind due to the risk of a drop in turnover for certain brands, with a consequent impact on the variable rent components on the turnover”. “The growth phase in shares that begin in 2016 after 5 consecutive years of steady decline, remained constant also throughout 2017”, according to Francesca Zirnstein, General Director of Scenari Immobiliari – Once again the greatest increases were recorded by Large Scale Distribution, above all in the north of Italy, with an annual increase of 2.3%. In central and southern Italy, the increases were more subdued at +1.8% and +1% respectively. The growth achieved by small scale distribution, on the other hand, was definitely lower in all regions of Italy. In particular, in the northern regions the average sales prices rose by 1.6%, while in the centre, they increased by 1.3%. In the south, they remained basically unvaried (+0.3%). At a national level, the average retail sales prices saw an increase of +1.4%, with a greater figure for large-scale distribution (+1.7%) and lower for small-scale distribution (+1.1%). The market share situation was certainly influenced by the demand for space, almost exclusively in the main high streets of cities for small-scale distribution, while it is scarce almost everywhere in the semi-central and peripheral areas. In the case of large-scale distribution on the other hand, The demand for space is greater, from the outskirts to the city centres, where it has generally increased its presence the last two years”. While the outlook in the mid-term is still positive, the General Director of the renowned independent study and research institute comments that “in the next three years, there will be greater cuts depending on the commercial quality of the spaces”.

2. High street and prime shopping centres: stable values

Major cities we are currently witnessing an urbanisation process of shopping centres and the creation of lifestyle centres that can be reached 24

città, mentre scarseggia pressoché ovunque nelle aree semicentrali e periferiche. Contrariamente, per la Gdo la domanda di spazi risulta più diffusa, partendo dalle periferie e arrivando fino ai centri urbani, dove negli ultimi due anni ha mediamente aumentato la propria presenza». E mentre le prospettive nel medio periodo sono ancore positive, «nei prossimi tre anni si andrà acuendo la forbice degli incrementi in base alla qualità commerciale degli spazi», chiosa il direttore generale del noto istituto indipendente di studi e ricerche.

by public transport, which will in time become a point of reference for urban shopping. “It is not difficult to forecast that the distinction between these shopping centres and down-town shopping, which was once very strong, will become more vague and that certain main shopping streets in larger cities may face greater competition, explains Francesco Della Cioppa, partner and head of asset services Italy of Cushman&Wakefield, before addressing the topic of rents. On the Italian market place, a transformation and diversification of shopping centres is currently taking place: the name is the same but the contents are changing greatly. This is a natural process that is leading to a increasingly evident gap between the prime and the secondary centres, in terms of both tenant quality and the shopping experience. Consequently, the gap between the rental amounts will also tend to widen, and this trend will be stronger in the peripheral areas of major cities. In other areas that are more protected geographically and politically, where it is not possible to build ultra-modern complexes, even secondary shopping centres will continue to perform very well and will maintain medium-high rental costs”. With regard to the hybridisation of the formats, with the shopping centre that has made its way into the city centre, Sonae Sierra was at the centre of attention in 2017 with the opening of the CityLife Shopping District, which is still under its direct management. “The rents in the prime segment still show a very positive trend with regard to the high streets of major cities and shopping centres, with a growth rate in leases that exceeds that of inflation”, as José Maria Robles explains, general manager for property management of Sonae Sierra in Italy "A trend that reflects the rise in trading for the most important locations. However, there is still a substantial gap in the rents of high street premises in major cities compared to those in prime shopping centres: in the first case, rents start at 2 thousand Euros/m2/year, while in the second, average rents start at 900 Euros/m2/year. This difference can be explained by the scarcity of spaces, which are definitely more limited in the high streets. Over the next three years, rents will remain stable in the primary markets, especially in the major cities, where the top locations in the high streets and shopping centres will continue

2. High street e centri commerciali prime: valori stabili

Nelle grandi metropoli assistiamo a un processo di urbanizzazione degli shopping center e alla realizzazione di lifestyle center raggiungibili tramite la rete di trasporto pubblico, che diventeranno nel tempo un punto di riferimento per lo shopping urbano. «Non è difficile prevedere che i confini tra questi centri commerciali e lo shopping in town, una volta molto distinti, diventino meno netti e che alcune arterie commerciali cittadine possano subire una concorrenza sempre maggiore – spiega Francesco Della Cioppa, partner e head of asset services Italy di Cushman&Wakefield, prima di addentrarsi nel tema dei canoni – Nel mercato italiano è in atto una profonda trasformazione e diversificazione del “prodotto” centro commerciale: il nome è lo stesso, ma i contenuti stanno profondamente cambiando. Si tratta di un processo naturale che sta portando a un divario sempre più evidente tra i centri primari e quelli secondari, in termini di qualità dei tenant e della shopping experience. Pertanto anche il divario relativo ai canoni di locazione tenderà ad ampliarsi e questo trend sarà più marcato nei bacini limitrofi alle città principali. In altri contesti geograficamente e politicamente più protetti, dove non è possibile sviluppare centri di nuova generazione, anche gli shopping center secondari continueranno a essere molto performanti e manterranno livelli medio-alti dei canoni di locazione». In tema di ibridazione dei formati, con il centro commerciale che ha fatto il proprio ingresso all’interno della città, Sonae Sierra è stata 25

Capitolo / Chapter 2 I canoni di locazione nelle high street e nei centri commerciali / Rents in high streets and shopping centres

retail trends 2018

protagonista nel 2017 con l’apertura di CityLife Shopping District, dove tuttora porta avanti l’attività di gestione. «I canoni relativi al segmento prime seguono un andamento molto positivo nel canale high street delle città maggiori e nei centri commerciali, con una crescita degli affitti al di sopra del tasso d’inflazione – spiega José Maria Robles, general manager per il property management di Sonae Sierra in Italia – Un trend che riflette le negoziazioni al rialzo per le location più rilevanti. Tuttavia, i canoni high street delle città principali continuano a presentare un gap sostanzioso rispetto a quelli dei centri commerciali prime: per i primi gli affitti partono da un valore pari a 2mila euro/ mq/anno, mentre per i secondi il canone medio parte dai 900 euro/mq/anno. Questa differenza si spiega con la scarsità degli spazi, che sono decisamente più limitati nell’high street. Nei prossimi tre anni i canoni rimarranno stabili nei mercati primari, specialmente nelle città maggiori, dove le top location sia high street sia shopping mall continueranno a generare performance in crescita. Nei mercati secondari i retailer prestano molta attenzione alle location e le nuove aperture sono soggette alle strategie di espansione dei brand. Per questo motivo, i canoni di affitto nel segmento prime risultano inferiori rispetto a quelli applicati nelle città principali; tuttavia questo gap si riduce per quei progetti estremamente innovativi e “aspirazionali” situati nei bacini secondari. Le previsioni di medio termine per il mercato italiano continueranno a riflettere i trend degli ultimi anni, caratterizzati da una stabilità dei canoni di affitto talvolta interrotta da negoziazioni “eccezionali” relative a location prime del canale high street e a centri commerciali maggiori, caratterizzati da concept innovativi». In termini di concept innovativo e prime location, primeggia il progetto di Westfield Milano – i cui lavori di costruzione cominceranno il prossimo anno – su cui è impegnato Diego Valazza con il ruolo di senior leasing manager presso Unibail-Rodamco-Westfield. «L’impressione è che si stia ampliando ulteriormente la forbice a favore delle location prime, oggetto di interesse anche di nuovi retailer internazionali. In un mercato ancora in forte evoluzione ed espansione come quello italiano, queste location vengono sempre più vissute come investimento neces-

to generate increasing results. In the secondary markets, retails pay a lot of attention to the location and new openings are subject to the expansion strategies of the brands. For this reason, the rents in the prime segment are lower than those charged in the main cities; this gap is reduced, however, in the case of extremely innovative and “aspirational” projects in the secondary catchment areas. The medium term forecasts for the Italian market will continue to reflect the trends of recent years which reported a stability in rents that was sometimes interrupted by “exceptional” transactions for prime locations in the high streets and major shopping centres; the latter were characterised by innovative concepts”. In terms of innovative concepts and prime locations, first place is held by Westfield Milano, with building work planned to start next year, with the commitment of Diego Valazza in the role of senior leasing manager at Unibail-Rodamco-Westfield. “The impression is that there is a growing trend for prime locations, which are also of interest to new international retail brands. In a market such as Italy, that is still evolving and expanding so strongly, these locations are considered more and more as a necessary investment for brand development. They are a safe port of departure”. A comprehensive statement on the topic of rents, strengthened by a strong specialisation in several spheres of the business, is also provided by Simone Burasanis, head of shopping centres, retail parks and stand alones at Rustioni&Partners. “Rents in Italian high streets are basically stable in most Italian cities. Rustioni&Partners has, on the other hand, recorded growing difficulties both in the secondary shopping streets of these cities and in the high streets of the smaller cities, which have led to several premises being vacant and a drop in rental fees. With regard to shopping centres, rents are stable if not slightly on the increase for prime shopping centres, while in secondary shopping centres, the increasing request from tenants for a rental review is leading to a drop in the total rents taken that is greater than the total recorded for secondary shopping streets, as owners are trying to reduce as much as possible situations of vacancies, which would have a domino negative effect in their centres. For this reason, they are more willing to renegotiate the 26

sario per lo sviluppo dei brand. Un porto sicuro da cui organizzare il proprio viaggio». Una testimonianza a tutto tondo sul tema dei canoni, avvalorata da una forte specializzazione in vari ambiti del business, è fornita anche da Simone Burasanis, head of shopping centers, retail parks e stand alones presso Rustioni&Partners. «I canoni di affitto nelle high street italiane sono sostanzialmente stabili per quanto riguarda le maggiori città. Rustioni&Partners ha invece registrato una crescente difficoltà sia delle strade commerciali secondarie di queste città sia delle high street delle città minori, che hanno determinato diverse unità sfitte e canoni in ribasso. Per quanto riguarda i centri commerciali, i canoni di affitto sono stabili se non in leggero incremento per i mall prime mentre nei secondary la richiesta sempre maggiore da parte dei tenant di una revisione degli affitti sta portando a una flessione del monte affitti più marcata di quella registrata nelle strade commerciali secondarie, in quanto le proprietà cercano di ridurre il più possibile situazioni di vacancy che avrebbero effetti negativi a catena nei loro centri. Per questo motivo sono più disponibili a rinegoziare le condizioni con conseguente svalutazione degli asset. Effettivamente tra prime e secondary la forbice si è allargata e tenderà ad allargarsi anche nei prossimi anni, a causa di dinamiche duplici: da una parte il classico equilibrio tra fatturati e costi di affitto, quindi il maggior fatturato realizzato nei centri prime ha come naturale conseguenza un incremento dei canoni di affitto mentre per i secondary avremo un andamento contrario. L’altra componente è data dall’effetto “vetrina” o “marketing”: i centri commerciali prime stanno sempre più assimilandosi alle importanti high street dove gli operatori non possono non essere presenti al di là dell’equilibrio fatturato/affitto e sono disponibili a sacrificare marginalità, sforzo che non è giustificato nei centri secondary». Head of high street leasing presso Savills Larry Smith Italia dal maggio del 2018, Francesca Cattagni, e Silvia Segale, head of leasing - director presso Savills Larry Smith Italia, concordano anch’esse sul trend di stabilità dei valori afferenti le high street e i centri commerciali per il segmento prime che: «rimane dominato da richieste di nuovi brand/newcomer e relocation strategiche/riposizionamenti. Questo continuo

conditions with a consequent depreciation of assets. The gap between prime and secondary has indeed widened and will tend to continue to widen even over the coming years, for two main reasons: on the one hand, the classic balance between turnover and rental amounts, therefore the greater turnover achieved in prime shopping centres naturally implies an increase in the rental amounts, while we will have an opposite trend in the secondary sector. The other component lies in the “shop window” or “marketing” effect: prime shopping centres are becoming more and more similar to important high streets where retailers cannot fail to be present, regardless of the balance between turnover/rent, and they are willing to sacrifice profit margins; on the other hand, such efforts are not justified in the secondary shopping centres”. Head of high street leasing at Savills Larry Smith Italia since May 2018, Francesca Cattagni, and Silvia Segale, head of leasing - director at Savills Larry Smith Italia, also agree about the stability trend of the values pertaining to the prime segment of high streets and shopping centres, which: “is still dominated by requests of new brands/newcomers and strategic relocations and repositioning. This continuous bustle allows the values to remain stable”, especially according to Francesca Cattagni, who adds that “The gap with regard to secondary locations/areas is growing proportionally; consolidated city centres are going through a sort of “no more rooms” phase: the prime spaces are no longer available, at least not in the immediate future, which means that the classic shopping streets are extending to new urban areas, at times creating real natural shopping experience clusters. This is the case in Milan, for example, with the Brera and/or Porta Nuova areas. Those secondary locations that are not ready to follow the market trends and/or to open up to novelties and change are being and will continue to be slowed down. Retail in the high streets can thus still expect a great deal of opportunities as numerous brands are not present but have been waiting patiently for a long time. If new town centres are carefully planned, they may give rise to new shopping areas”. According to Silvia Segale, with regard to shopping centres, “the top ends that will invest on refurbishment and on new services/attractions will continue to see an 27

Capitolo / Chapter 2 I canoni di locazione nelle high street e nei centri commerciali / Rents in high streets and shopping centres

retail trends 2018

fermento permette ai valori di rimanere stabili – dichiara in particolare Francesca Cattagni, che aggiunge – La forbice con le location/aree secondarie cresce in maniera proporzionale; i centri cittadini consolidati stanno vivendo una sorta di “no more rooms”: gli spazi prime non sono più disponibili, almeno non nell’immediato, e così le vie classiche dello shopping si stanno estendendo a nuove aree urbane creando a volte veri e propri cluster naturali di shopping experience. Come ad esempio per la piazza di Milano, le aree di Brera e/o Porta Nuova. Le location secondarie che non sono pronte a seguire i trend di mercato e/o a recepire le novità e i cambiamenti subiscono e subiranno dei rallentamenti. Il retail nelle high street ha quindi di fronte a sé ancora molte opportunità visto che sono numerosi i brand non presenti sul territorio ma già da tempo affacciati alla finestra. I nuovi sviluppi dei centri urbani, se ben guidati, potranno dare vita a nuove realtà». Per quanto riguarda i centri commerciali, specifica invece Silvia Segale, «i top end che investiranno sul rinnovamento e su nuovi servizi/attrazioni continueranno a vedere crescere, anche se in misura più contenuta, i canoni». Non si discosta da una valutazione di sostanziale stabilità dei canoni rispetto alle prime location anche Corrado Di Paolo, partner and head of leasing department di Svicom. «Questo riguarda sia le high street che i centri commerciali e i retail park. Continua ad allargarsi la forbice dei canoni del segmento cosiddetto prime nei confronti delle location secondarie. Nei centri commerciali prime, i canoni di fitto si aggirano su cifre poco sotto i mille euro/mq, mentre per i retail park dello stesso segmento superano abbondantemente i 200 euro/mq. Milano e Roma in termini di high street la fanno da padrona con dati a fine 2017 rispettivamente di 4.500 euro/ mq e 4mila euro/mq. In futuro i canoni dei prime mall continueranno a salire, così come per l’high street, ma al contrario di quanto succedeva in passato i valori dei centri secondari si stabilizzeranno, senza scendere ulteriormente. I centri non prime, con una riqualificazione rivolta ai servizi e alla ristorazione, troveranno quindi una loro dimensione e stabilità». In ambito high street, Milano e Roma sono gli starting point della propria valutazione anche per Rachele Vigilante, retail strategic advisor

increase in rents, albeit to a lesser extent. Corrado Di Paolo, head of leasing at Svicom, also remains of the firm view that rents will remain basically stable with respect to the prime locations. “This applies equally to the high streets, the shopping centres and the retail parks. The differentiation in rents of the so-called prime segment will continue grow compared to secondary locations. In the prime shopping centres, the average rent is just below one thousand Euros/m2, while in retail parks in the same segment, they are well over 200 Euros/m2. With regard to high street rentals, Milan and Rome top the bill according to the figures recorded at the end of 2017, at respectively 4,500 Euros/ m2 and 4 thousand Euros/m2. In the future, the rents in prime shopping centres and also the high streets will continue to rise, but unlike in the past, those for premises in secondary centres will stabilise without dropping any further. The non prime centres, which will be re-qualified with a focus on services and catering, will thus find their own scope and stability”. With regard to high streets, Milan and Rome are the starting point for their evaluation also for Rachele Vigilante, retail strategic advisor of the Gabetti Group, which nevertheless highlights certain critical points. “The high street is still a choice for tenants only in Milan and Rome, although they generally try to strengthen development in shopping streets, not only prime locations in the most important major cities of Italy and in the main shopping streets of secondary cities that are not comparable with high streets. The time of flagship stores has now been reduced and even in the high streets of Milan and Rome, stores can no longer be opened as pure marketing investments but have to work and produce turnover. Rents in Milan are still resisting, while in Rome, this applies only to certain streets in the historic city centre but are declining elsewhere, often leading to vacancies. In the main streets of the secondary cities, the retail sector is rather limited and risks are frequently shared with the insertion of turnover rent in the contracts. With regard to shopping centres, rents are remaining stable in the few high-performance centres, but in general there is a focus on multiple factors and on work contributions offered by owners in order to try and raise the formal rents. I believe that over the next three 28

di Gruppo Gabetti, che tuttavia evidenzia alcune criticità: «L’high street continua a essere una scelta per i tenant solo a Milano e Roma, anche se in generale cercano di potenziare lo sviluppo in vie commerciali non solo prime dei più importanti capoluoghi italiani e nelle principali via commerciali di quelli secondarie non assimilabili ad high street. Il tempo dei flagship si è ridimensionato e anche nelle high street di Milano e Roma i negozi non possono essere puro investimento di marketing, ma devono funzionare e produrre fatturato. I canoni di Milano reggono, quelli di Roma solo in alcune vie del centro storico mentre per il resto si ridimensionano producendo spesso vacancy. Nelle strade principali delle città secondarie il mercato si contiene e sono più frequenti le condivisioni dei rischi con inserimento di turn over rent nei contratti. Nei centri commerciali i canoni tengono nei pochi mall ad alta performance ma in genere si punta di più sui variabili e sui contributi lavori offerti dalle proprietà per cercare di innalzare i canoni formali. Ritengo che nei prossimi tre anni si lavorerà molto su progetti urbani in cui inserire il retail; in location oggi non utilizzate, magari attualmente con altre destinazioni d’uso, che verranno convertite in luoghi commerciali nell’ambito di progetti di riqualificazione, dai canoni più adeguati al mercato». Nel dettaglio del segmento lusso dislocato lungo le high street milanesi, si concentra invece la testimonianza di Maristella Brambilla, partner presso di 18 Montenapoleone Retail Consultancy & Brokerage. «A Milano i canoni hanno sempre elevate quotazioni non solo nelle vie più famose del Quadrilatero della Moda, ma anche in talune strade circostanti. Questo grazie ad alcune aperture dei cosiddetti anchor tenant, come nel caso di Isabel Marant che a fine luglio ha inaugurato uno store all’interno di un’intera palazzina ubicata in via Santo Spirito; un’operazione che ci ha visto protagonisti nell’attività di locazione. Confermo che ci sono marchi in “lista di attesa” per l’ingresso nel Quadrilatero, oppure già posizionati in vie secondarie, che vorrebbero entrare in via Montenapoleone. Va altresì specificato che le aziende sono molto attente al posizionamento e che la distribuzione capillare in Italia non esiste quasi più per il settore del lusso, al quale è sufficiente aprire due o tre negozi importanti senza necessità di presidiare piazze secondarie».

years, a great deal of work will be carried out on the urban retail development projects; in locations that are not currently in use or are perhaps currently being used for other purposes, that will be converted into commercial centres as part of re-qualification projects with rents that are more suited to the market”. Maristella Brambilla, a partner at 18 Montenapoleone Retail Consultancy & Brokerage, focuses more on the luxury retail stores dotted along the high streets of Milan. “In Milan, rents have always been high, not only in the most famous streets in the Quadrilatero della Moda [Via Montenapoleone fashion district], but also in certain nearby streets. This is due to the opening of new stores of the so-called anchor tenants, as in the case of Isabel Marant, who opened a store at the end of July inside an entire building located in via Santo Spirito; we were engaged with the task of leasing this property. I can confirm that there are brands on the “waiting list” to enter the Quadrilatero, or brands who already have stores in secondary streets which would like to open in via Montenapoleone. It should also be pointed out that companies place a great deal of attention on the position and that in Italy, there is now hardly any capillary distribution for the luxury sector, for which it is sufficient to open two or three important stores without the need to be present in secondary areas”.

3. “Prime” or non “prime”? While the opinions of retailers on the market trends contain main obvious differences, some look at the fundamentals of the business and try to obtain some clarify within a segment that is constantly evolving. This is the case of Giuseppe Roveda, managing director of Aedes SIIQ, who was recently strongly involved in the opening of the third phase of the Serravalle Retail Park. “The prime segment is certainly rewarded by the market, but one has to understand the meaning that the term prime has acquired given that this no longer implies merely prime locations – with an evaluation only of the actual place – but also refers to prime products, thereby implying an evaluation of the overall quality of the product in terms of 29

retail trends 2018

3. “Prime” o non “prime”?

its dominance on the reference market, how a concept meets the new characteristics of demand, architectural and technological qualities in addition to the validity of the location in the sense of consistency with the specific product. Also Roberto Zoia, director of development and assets of IGD SIIQ also thinks along the same lines. “We do not agree with the common meaning given to the word prime. So what is prime? In our view, there are dominating centres in catchment areas regardless of the city, size etc. The rent must, therefore, be the result of a ratio between the sales/retailer and the “shop window” they find in the shopping centre, also aimed at selling with other modalities”.¿

Mentre le opinioni degli operatori sui trend del mercato palesano molti elementi di convergenza, c’è chi guarda ai fondamentali del business provando a fare un’operazione di chiarezza, all’interno di un comparto in continua evoluzione. Come nel caso di Giuseppe Roveda, amministratore delegato di Aedes SIIQ, recentemente protagonista con l’inaugurazione della terza fase di Serravalle Retail Park. «Il segmento prime è sicuramente premiato dal mercato, ma è necessario intendersi sul significato che ha assunto il termine prime, che non è più solo e soltanto indicatore di prime location – con una valutazione esclusivamente ubicazionale – ma anche di prime product, che valuta invece la qualità complessiva del prodotto, in termini di dominanza sul mercato di riferimento, rispondenza del concept alle nuove caratteristiche della domanda, qualità architettonica e tecnologica oltre che, naturalmente, di validità della location intesa come coerenza con lo specifico prodotto». E sulla stessa linea d’onda, ancorché con una presa di posizione più netta, si dimostra Roberto Zoia, direttore sviluppo e patrimonio di IGD SIIQ. «Non condividiamo la definizione prime comunemente intesa. Il prime che cos’è? Per noi ci sono centri dominanti nel proprio bacino d’utenza a prescindere da città, dimensione, ecc. E il canone deve essere quindi il risultato di un rapporto fra vendite/operatore e “vetrina” che trova nel centro commerciale, anche finalizzata a vendite con altre modalità».¾

Capitolo / Chapter 3 Lo sviluppo delle reti

Network development

1. Overview

Il commercio e la distribuzione si trovano in una fase post crisi caratterizzata da una ripartenza economica, anche se ancora fragile e disomogenea. Non c’è possibilità di ritorno ai vecchi modelli, anzi emerge la necessità di rispondere a nuovi scenari tuttora in via di definizione. Al centro del sistema si trova il consumatore, decisamente mutato, in fuga dalla massificazione dei prodotti, orientato alla scoperta dei propri valori individuali, tanto nelle opinioni quanto nelle scelte d’acquisto, e in questo ampiamente supportato dalla diffusione del digitale. «Il mondo del retail persegue costantemente l’incontro con il consumatore alla ricerca di una migliore relazione e si propone come hub d’innovazione. Risulta quindi meno aderente a logiche puramente commerciali, si dedica più incisivamente alla creazione di un’emozione, meglio se costruita ad hoc per il singolo individuo – spiega Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – Diventano allora fondamentali lo svago, l’intrattenimento, la fornitura di servizi e la personalizzazione di quanto si offre. È sotto la spinta di queste dinamiche che si affermano velocemente nuovi ambiti di consumo, quali il settore salute e benessere, il sistema green e i prodotti equosolidali, che negli ultimi tempi hanno trovato grande sviluppo. Analizzando le strategie di espansione e posizionamento dei retailer in Europa, emerge quanto lo spazio fisico diventi un fattore chiave per l’ottenimento di buone performance e la componente immobiliare, intesa come dimensione dello spazio, localizzazione della struttura e qualità del cespite, giochi un ruolo sempre più importante per il raggiungimento degli obiettivi. È ricorrente identificare per un determinato retailer una propria strategia, spesso diventata iconica del brand. Alcuni scelgono il flagship store da inserire in un immobile

Commerce and distribution are going through a post-crisis phase characterised by a relaunch in economy, even though this is still fragile and uneven. It is not possible to go back to the old models, on the contrary, it is now necessary respond to new scenarios that are still being defined. At the heart of this system are the consumers, who have definitely changed, and are trying to escape from the massification of products and keen to discover their own individual values, both in their opinions and their purchasing decisions, and widely helped by the proliferation of digital options. “The retail sector is constantly striving to come closer to and create a better relationship with consumers, and is becoming a hub of innovation. Therefore, it is growing away from purely commercial logics and focusing much more on the creation of an emotion, preferably constructed ad hoc for each individual”, explains Francesca Zirnstein, General Director of Scenari Immobiliari.”Factors such as leisure, entertainment, the supply of services and customisation are thus becoming fundamental. The impetus of these situations is quickly leading to spheres of consumption, such as the health and wellness sector, the green system and fair trade products, which have seen huge developments recently. If one analyses the expansion and positioning strategies of retailers in Europe, it is clear that physical space is becoming a key factor for achieving good results; the property factor, with regard to size, location and quality also plays an increasingly important role in achieving objectives. For a certain retailer, it is constantly necessary to identify a specific strategy, which has often become iconic for the brand itself. Some choose to open flagship stores in stand-alone building, preferably in a central position and better still in a trophy asset that then becomes an identifying element of the retailer 31

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indipendente, preferibilmente in posizione centrale, meglio se in un trophy asset che si trasforma in un elemento identitario del retailer sul territorio. Un’altra strategia che risulta particolarmente accentuata nell’ultimo biennio è di posizionarsi all’interno dei centri commerciali. Nei numerosi interventi che hanno caratterizzato gli shopping center nel 2017 ha prevalso anche la riorganizzazione dei retailer all’interno delle strutture, in quanto importante fattore di attrattività». Parlando nello specifico di categorie merceologiche particolarmente dinamiche sul fronte dello sviluppo di nuovi punti vendita, o al contrario di settori in difficoltà, Savino Natalicchio, director retail business unit di Duff & Phelps REAG S.p.A., ha sottolineato innanzitutto l’attività espansiva di alcuni brand dell’alimentare, sia nei canali tradizionali che nel discount. «Conad è molto attiva e di sicuro interesse è l’ingresso di Aldi sul mercato italiano. Mostrano invece sofferenza le grandissime strutture di vendita specializzate, che si tratti di elettronica di consumo, bricolage o abbigliamento: qui è probabile attendersi un movimento verso format ridotti volti a bacini di quartiere o di vicinato. Ci sono tuttavia importanti eccezioni per i grandi formati: citiamo ad esempio Primark per l’abbigliamento e Conforama nel settore arredamento/casa, con diverse aperture avvenute nel recente passato e un probabile programma di espansione della propria rete distributiva». High street, centri commerciali e retail park sono quindi i segmenti analizzati uno a uno dal director retail business unit di Duff & Phelps REAG S.p.A. «Partendo da Roma, certamente occorre segnalare l’attrattività sempre crescente di via Cola di Rienzo, soprattutto nel tratto piazza Cola di Rienzo - piazza Risorgimento, meta preferita dai romani per lo shopping, ancor più di via del Corso. Interessante è anche il caso di via del Tritone che, dalla recente apertura di La Rinascente, sta conoscendo una rinnovata attrattività per il riposizionamento dei flussi pedonali nel tratto dalla Galleria Alberto Sordi all’incrocio con via del Traforo. Grande interesse merita infine via Tomacelli la quale, dopo l’ultima ristrutturazione di palazzo Fendi flagship store e con la recente apertura del Lego store, sta diventando la naturale prosecuzione dei flussi pedonali provenienti da via dei Condotti, con largo Goldoni che è sempre più il crocevia del cuore commerciale della Capitale d’Italia. Milano, come noto, ha conosciuto un cambiamento epocale negli ultimi

in the area. Another particularly popular strategy in the last two years has been that of opening stores inside shopping centres. In the numerous interventions made in shopping centres in 2017, a main aspect also involved the reorganisation of retailers inside the shopping centres themselves, as this is an important factor for attracting customers”. With specific regard to certain product categories that play a particularly dynamic role in the development of new points of sale, or, on the contrary, of sectors in crisis, Savino Natalicchio, director retail business unit of Duff & Phelps REAG S.p.A., firstly underlines the expansion activities of certain foodstuff brands in both traditional and discount stores. “Conad is highly active, and the arrival of Aldi on the Italian market is of certain interest. The very large sales structures of specialised products are showing signs of suffering, on the other hand, from consumer electronics, DIY or clothing: in these segments we are likely to see a trend towards smaller stores aimed at certain catchment areas and neighbourhoods. There are important exceptions for larger formats, however: for example Primark for clothing and Conforama for the furnishing / home segment, which have recently opened several stores and probably plan to expand their distribution network”. High streets, shopping centres and retail parks are thus the segments that were analysed one by one by the director retail business unit di Duff & Phelps REAG S.p.A. “Starting with Rome, it is definitely necessary to point out the growing attraction of via Cola di Rienzo, above all in the section between piazza Cola di Rienzo and piazza Risorgimento, the shopping area preferred by the locals, even more than via del Corso. Via del Tritone is also interesting, which is again becoming attractive, following the recent opening of La Rinascente, due to the pedestrians that are now flowing in from the shopping gallery ‘Galleria Alberto Sordi’ to the crossroads with via del Traforo. Finally, it is also well worth mentioning via Tomacelli which, after the recent renovation of the building housing the Fendi flagship store, and with the recent opening of the Lego store, is becoming the natural continuation of the flows of pedestrians coming from via dei Condotti, with largo Goldoni that is becoming more and more the main crossroads of the heart of the shopping district of the Italian capital. Milan, as known, has witnessed an change of epic proportions in the last 15 years, which exploded even further with and after the 32

15 anni, ulteriormente esploso con e dopo Expo. Diverse sono le nuove centralità commerciali della città, ad affiancare il Quadrilatero della Moda. Porta Nuova, CityLife (con l’apertura a fine 2017 del centro commerciale), i distretti del Fuori Salone (Brera-Garibaldi in primis), fino alla più periferica area ex industriale a sud dello scalo ferroviario di Porta Romana, trainata dall’emergenza architettonica della Fondazione Prada. Tutte aree che si sono affermate in concomitanza con grandi progetti di rigenerazione urbana, capaci di cambiare il volto della città. Volgendo lo sguardo al centro storico, invece, due ambiti meritano attenzione per quello che succederà ormai nel breve termine: il quadrante urbano centrato attorno a piazza Cordusio, ed esteso sino a piazza Duomo e alla Galleria da una parte, e verso via Dante dall’altra, sta conoscendo la trasformazione di quasi tutti i palazzi che affacciano sulla piazza, con la riconversione da terziario a commerciale (Uniqlo, Starbucks Roastery, l’ex palazzo Unicredit divenuto hotel di lusso e una galleria commerciale, ecc). Se a questo si aggiunge la prevista pedonalizzazione della piazza e l’allargamento dei marciapiedi delle strade limitrofe, è possibile aspettarsi un importante impatto sull’attrattività commerciale e turistica della zona. Un altro ambito urbano è focalizzato attorno alla piazza del Liberty, alle spalle di corso Vittorio Emanuele, dove ha aperto il flagship store di Apple a Milano. Anche qui l’intervento, estremamente iconico dal punto di vista architettonico e urbanistico, si prefigura come capace di riconfigurare massivamente i flussi pedonali e quindi l’attrattività del sistema di vie e passaggi che, parallelamente a corso Vittorio, collegano la Galleria a piazza San Babila e al Quadrilatero. Unica nota dolente per entrambe le città è la normativa urbanistica». Sul fronte dei centri commerciali, prosegue Natalicchio, «per quanto riguarda gli schemi in-town in pipeline, dopo le aperture di CityLife ed Aura, ad oggi risulta in corso di realizzazione il WaltherPark Shopping a Bolzano, di 30mila mq di Gla, con apertura prevista nel 2021, oltre al centro commerciale Maximo (60.500 mq di Gla) a Roma Laurentina, che però è un format edge-of-town. Gli altri centri in pipeline sono tutti out-of-town, retail park o lifestyle center. Milano la fa da padrona con Westfield, Cascina Merlata e Concordia (ex Falk Sesto San Giovanni). I nuovi format in corso di realizzazione avranno medie strutture di vendita di abbigliamento, elettronica di consumo e bricolage più piccole, sotto 1.500 mq di

Expo. There are several new shopping centres in the city, besides the Via Montenapoleone fashion district. Porta Nuova, CityLife (where the shopping centre opened at the end of 2017), the ‘Fuori Salone’ districts (above all Brera-Garibaldi), up to the more peripheral, ex-industrial south of the railway hub of Porta Romana, driven by the new building of the Prada Foundation. All these areas were established in conjunction with large urban redevelopment projects that have succeeded in changing the image of the city. With regard to the historical centre of Milan, two areas deserve attention due to the developments scheduled in the near future: the district around piazza Cordusio, which reaches piazza Duomo and the Galleria on one side and up to via Dante on the other, is witnessing the transformation of almost all the buildings overlooking the square, with the redevelopment from the tertiary sector to commercial premises (Uniqlo, Starbucks Roastery of the former Unicredit building, which now houses a luxury hotel and a shopping gallery, etc.). If one also considers the plan to turn the square into a pedestrian-only area and to widen the pavements of the surrounding streets, it is possible to expect an important impact on the attraction of this area as a shopping and tourist area. Developments are also planned for the area around piazza del Liberty behind Corso Vittorio Emanuele, where Apple has opened its Milan flagship store. Also in this case, the highly iconic intervention with regard to architecture and town planning, is expected to massively change the flows of pedestrians and have an impact on the attraction of the streets and passageways which, parallel to corso Vittorio Emanuele, connect the Galleria to piazza San Babila and the via Montenapoleone fashion district. The only sore point for both cities lies in the town planning regulations”. “With regard to shopping centres”, continues Natalicchio, “and the in-town layouts in pipeline, after the opening of CityLife and Aura, the WaltherPark Shopping centre in Bolzano is still under construction, of 30 thousand m2 of Gla, with the opening planned for 2021, as well as the Maximo shopping centre (60,500 m2 of Gla) in Roma Laurentina, which is an edge-oftown format. The other centres ‘in pipeline’ are all out-of-town, retail parks or lifestyle centres. Milan is in the lead with Westfield, Cascina Merlata and Concordia (ex Falk Sesto San Giovanni). The new formats in construction will house medium-sized stores for clothing, consumer electronics and DIY, 33

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Gla, a causa del resizing di molte catene di specializzati, mentre continua la crescita della percentuale di Gla sul totale delle food court e dei servizi, che contribuiscono a far diventare il centro commerciale sempre più punto d’incontro». Sino ad arrivare ai retail park: «Uno degli aspetti più interessanti dei parchi commerciali, come format distributivo, è rappresentato dall’attrattività dell’offerta per i consumatori che beneficiano di una riduzione dei perditempo, fruendo di un’accessibilità diretta dal parcheggio. Altro ambito di grande interesse sono i costi di gestione, pari a circa un terzo del formato “enclosed mall”. Ciò contribuisce a comprimere i costi per i retailer (affitti più costi gestionali), migliorando il loro conto economico e rendendo i retail park dei prodotti spesso più appetibili. I parchi commerciali, o formati “open air” assimilabili quali i lifestyle center, in corso di realizzazione sono diversi e localizzati soprattutto nel Sud Italia, dove non hanno avuto in passato un grande sviluppo e spesso vengono costruiti nelle vicinanze delle località turistiche per raccogliere gli importanti flussi stagionali. Alcuni formati innovativi in pipeline sono il Lifestyle Center Monopolis in Puglia e il retail park annesso all’Emilia District di Parma. Sulle nuove centralità dello shopping milanese, quali Porta Nuova, CityLife, la stessa Brera che vede un buono sviluppo e prossimamente anche Cordusio, si concentra l’attenzione di Maristella Brambilla, partner presso 18 Montenapoleone Retail Consultancy & Brokerage. «Nonostante non presentino lo stesso posizionamento di offerta, questi nuclei costituiscono a Milano delle nuove polarità rispetto a quella consolidata del Quadrilatero. Quest’ultima resta comunque la vera zona della città in grado di competere con le più importanti metropoli al mondo. Il prestigio dei marchi viene confermato a livello globale proprio dalla presenza di una boutique in questa zona. Tale dinamica trova ulteriore fondamento nel fatto che il Quadrilatero è meta di un turismo atto all’acquisto, con protagonisti stranieri che generano numeri importanti. Rispetto allo sviluppo di nuovi negozi, alcune vie precedentemente un po’ in difficoltà sono state oggetto di aperture interessanti, come via Bagutta e via Santo Spirito dove abbiamo appena locato un’intera palazzina a Isabel Marant. Il progetto di Garage Traversi dovrebbe portare ulteriore beneficio, così come quello del palazzo in via Pietro Verri, in prossima ristrutturazione, al quale stiamo lavorando in esclusiva. Cito anche un’apertura molto

smaller below 1,500 m2 of Gla, due to the resizing of many chains of specialised products, while the percentage of Gla of the total space continues to grow for food courts and services, that contribute to making shopping centres more and more into meeting places”. Finally, we have the retail parks: “One of the most interesting aspects of retail parks – in terms of their distribution format - lies in their attraction for consumers who benefit from a decrease in lost time given that they can enter directly from the car park. Another highly interesting aspect regards the service charges, which are about one third of the “enclosed mall” format. This helps to reduce the costs for retailers (rent plus service charges), improving their income, with the result that retail parks are often more appealing. Retail parks, or “open air” formats, are comparable to lifestyle centres: several are under construction, especially in southern Italy, where they were scarce in the past and are often built close to tourist areas to attract important numbers of consumers during the high season. Some innovative formats in pipeline are the Lifestyle Center Monopolis in Apulia and the retail park connected to the Emilia District of Parma. The attention of Maristella Brambilla, a partner at 18 Montenapoleone Retail Consultancy & Brokerage, is focused on new shopping districts in the Milan area, such as Porta Nuova, CityLife, and even Brera, which is developing well, and - in the future – Cordusio as well. “Although they do not offer the same level, these centres are becoming new shopping hubs with respect to the consolidated fashion district of via Montenapoleone. The latter is, however, still the only area of the city that can really compete with the most important metropoles around the world. The prestige of the brands is confirmed at global level by the presence of a boutique in this area. This is further corroborated by the fact that the via Montenapoleone fashion district is a destination for tourists who are able to make purchases, especially foreign tourists, who generate important sales figures. With regard to the development of new stores, interesting stores have now opened in streets that were previously undergoing some difficulty, such as via Bagutta and via Santo Spirito, where we have just leased an entire building to Isabel Marant. The project of Garage Traversi should bring further profit, as well as the project of the building in via Pietro Verri, to be renovated shortly under our exclusive management. Another much anticipated opening in which 34

attesa, che ci ha visto coinvolti, in via Montenapoleone: quella di Balmain. Tali esempi confermano come la domanda da parte delle griffe sia sempre altissima. Parallelamente continua lo sviluppo del food – precisa Maristella Brambilla – con i brand che, riconoscendo il valore esperienziale del gusto, chiedono se è possibile avere nell’ambito della boutique un’area dedicata alla ristorazione. Complessivamente la difficoltà, in questo “fazzoletto di terreno” che è il Quadrilatero della Moda, è trovare locali che consentano di farlo. Martini con Dolce & Gabbana lo ha fatto».

we have been involved is the Balmain store in via Montenapoleone. Such examples confirm that the demand of main designer brands is still extremely high. Parallel to this is the continuous development in the food sector”, underlines Maristella Brambilla, “and brands that recognise the value of tasting food, ask if it is possible to include an area, within their boutiques, dedicated to catering. On the whole, the challenge in this “tiny corner of space” in the Via Montenapoleone fashion district lies in finding premises that allow this. Martini did this with Dolce & Gabbana”.

2. Retail full price:

2. Retail full price: between newcomer brands & catering

tra newcomer brand e ristorazione

Are urban shopping centres a new trend for the sector of retail real estate? A return to the origins, taking the Galleria Vittorio Emanuele in Milan as a prime example; it was built in the nineteenth century with the objective of becoming a new shopping district, involving the huge task of demolishing and upgrading the most central area of the city. “We are currently witnessing an inversion of the trend, which offers a great deal of opportunities for new in-town developments, however the town planning and commercial regulations are very delayed compared to the changes on the market and makes these developments very complicated”, explains Giuseppe Roveda, managing director of Aedes SIIQ. In the retail real estate sector, more specifically in the “purpose-built retail” sector, we are currently seeing an evolution in the “formats”, mainly characterised by convergence and hybridisation. The differences between retail parks and shopping centres are becoming more and more vague, and retail parks - perhaps the most efficient development format, so much that it is defined “power centre” in the USA, is also having to broaden their scope from purely commercial to include also ‘experiences’ for the consumer. The equation visitor=consumer no longer applies, because the primary objective of a customer, even of a retail park, is that of having a pleasant, gratifying and shared experience, of which purchasing is also a part but not the fundamental element. This means the offer will also include food&beverage, recreative activities and pleasant common areas. These are the criteria we have applied with the recent expansion of the Serravalle Retail Park, and which

I centri commerciali urbani quali nuovo trend per il comparto del retail real estate? Un ritorno alle origini, con l’esempio sempre calzante della Galleria Vittorio Emanuele a Milano che nell’800 fu realizzata con l’obiettivo di farne la nuova polarità commerciale a fronte di un massiccio intervento di demolizione e riqualificazione dell’area urbana più centrale della città. «Oggi assistiamo a un’inversione di tendenza che offre molte opportunità di nuovi sviluppi in-town, ma la normativa urbanistica e commerciale è in grave ritardo rispetto all’evoluzione del mercato e li rende estremamente complessi – spiega Giuseppe Roveda, amministratore delegato di Aedes SIIQ – Nell’immobiliare commerciale e più precisamente nel “purpose-built retail” siamo in un momento di evoluzione dei “format” che ha la convergenza e l’ibridazione tra i suoi caratteri principali. Le differenze tra retail park e centro commerciale sono sempre più sfumate e il retail park, che è forse il format di sviluppo più efficiente, tanto da essere definito “power center” negli USA, deve anch’esso estendere la proposta dall’ambito puramente commerciale a quello esperienziale. L’equazione visitatore=consumatore non regge più, perché l’obiettivo primario dell’avventore, anche di un retail park, è quello di vivere un’esperienza piacevole, gratificante e condivisa, di cui l’acquisto fa parte, ma non è l’elemento fondante. Quindi entrano nell’offerta anche il food&beverage, le attività ricreative e la piacevolezza degli spazi comuni. Questi i criteri che abbiamo messo in pratica con il recente ampliamento del Serravalle Retail Park e che abbiamo 35

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adottato, in modo molto più evoluto, completo e determinante, come cardini del nostro progetto a Torino, il Caselle Open Mall». Di pari passo, nell’ultimo anno si è finalmente concretizzata la consapevolezza che l’apocalisse del retail fosse uno scenario senza un reale fondamento e si sono potuti vedere i primi frutti di quella che altronon è che la naturale ri(e)voluzione del commercio. «Il fashion sta guidando questo cambiamento. L’esempio più realistico è sicuramente rappresentato da Gruppo Inditex che, con Zara, ha aperto, prima a Westfield Stratford e successivamente nella loro storica location di Corso Vittorio Emanuele a Milano, due negozi dove l’acquisto è effettuato online direttamente in store insieme al resto della collezione e dove lo staff è dotato di dispositivi mobili per assistere il cliente – illustra Diego Valazza, senior leasing manager presso Unibail-Rodamco-Westfield – Per quanto ci riguarda, è chiaro che la nostra attenzione sia focalizzata principalmente sull’ambito centro commerciale prime e, in tal senso, abbiamo avuto conferma del forte interesse verso questo genere di prodotto pressoché da ogni insegna e settore merceologico». E la location più appetibile per lo shopping, quindi più idonea allo sviluppo delle insegne, non può che continuare a essere Milano. «La città è nella top 10 destination per lo shopping a livello globale e al secondo posto nella classifica European Best Destination per viaggi e vacanze, visto anche che può contare su un ricco calendario di eventi che l’hanno resa famosa a livello globale e che sono in grado di attrarre un ampio spettro di turismo internazionale e domestico: settimane della moda, Design Week, TuttoFOOD e, più di recente, Vogue Fashion Night Out, solo per citarne alcuni. È chiaro che tutto questo si rifletta in forma positiva anche sullo sviluppo retail – continua Valazza – Milano è una certezza per i nuovi brand internazionali che vogliono sviluppare nel nostro mercato, pensiamo anche solo a Primark, Starbucks, Xiaomi, Lego, Wagamama, Five Guys, e hanno l’opportunità di farlo in un contesto che, oltre a essere sicuro, sa anche essere flessibile e adattivo alle esigenze del momento. In questo caso basti pensare alla trasformazione in atto su piazza Cordusio». Le attività che stanno vedendo un felice momento sono quelle legate a un’experience «per questo vengono incrementate le aree dedicate alla ristorazione, attraverso le food court o le food hall e tramite concept che possano essere localizzati in maniera indipendente rispetto ai flussi della galleria –

we have adopted in a more advanced, complete and decisive manner, as the cornerstones of our project in Turin, the Caselle Open Mall”. Hand in hand with this, it was finally acknowledged last year that the apocalypse of retail was perhaps a scenario without any real foundations, and it was possible to see the first results of nothing more than the natural r(e-)evolution of commerce. “Fashion is guiding this change. The most realistic example is certainly represented by the Inditex Group which, with Zara, opened two stores, firstly in Westfield Stratford and subsequently in their historic location in Corso Vittorio Emanuele in Milan, in which purchases are made directly online in the store together with the rest of the collection, and where the staff have mobile devices to help customers”, explains Diego Valazza, senior leasing manager at Unibail-Rodamco-Westfield. “As far as we are concerned, it is clear that our attention focuses mainly on the prime shopping centre segment, and in this sense, we have received confirmation of the strong interest for this type of product from basically every brand and product sector”. And the most appealing location for shopping - and thus most suitable for brand development - can only continue to be Milan. “Milan is in the list of the top 10 shopping destinations at a global level and ranks second in the classification of European Best Destinations for travel and holidays, also because it can count on a rich calendar of events that have made it famous worldwide and are able to attract a broad spectrum of both foreign and national tourists: the Milan fashion week, Design Week, TuttoFOOD and, more recently, the Vogue Fashion Night Out, to mention only a few. It is clear that all this also has a positive effect on retail development, continues Valazza – Milan is a certainty for the new international brands that want to develop on our marketplace; just think of Primark, Starbucks, Xiaomi, Lego, Wagamama, Five Guys, and have the opportunity to do so in a context which, in addition to being secure, is also flexible and able to adapt to the latest demands. In this case, it is sufficient to think of the current transformation of piazza Cordusio”. Businesses that are going through a positive period are those connected with a experience “for this reason, the areas dedicated to catering are being increased, with food courts or food halls and with concepts that can be located independently from the flow of pedestrians through the gallery”, explains Pier Luigi Paolettoni, senior leasor - head of 36

spiega Pier Luigi Paolettoni, senior leasor – head of development projects presso CBRE – In aggiunta si registra un forte interesse nell’inserimento di attività leisure all’interno dei centri. La combinazione di queste attività, funzionali l’una all’altra, crea un impatto positivo e favorisce la fidelizzazione del cliente. Altre aree sicuramente da esplorare sono le attività “di servizio”: mentre si è registrato un abbandono degli shopping center da parte di solarium o di centri di sviluppo foto, stanno avendo buoni risultati le attività di servizio legate alla salute. Non solo infatti cliniche dentistiche ma anche laboratori medici si sono inseriti nel mix merceologico. Il trend di sviluppo è in atto ormai da tempo; la distribuzione delle insegne secondo il segmento di riferimento sul centro storico, il centro commerciale, il factory outlet oppure il retail park è fortemente legata alla modalità di distribuzione del prodotto, che evidentemente impatta su quelle di acquisto del cliente. I centri storici sono oggetto di attenzione da parte di insegne generaliste e di livello medio/medio-alto che ricercano un posizionamento nei confronti del cliente. I centri commerciali, generalizzando, propongono un’offerta di consumo concentrata e soddisfacente: per questa ragione il format distributivo è più rivolto a catene generaliste solitamente di livello medio/medio-basso o con un rapporto qualità/prezzo affrontabile. Aderiscono invece al mix merceologico del retail park quelle insegne capaci per specializzazione e per dimensioni di essere attrattive, come ad esempio Decathlon, Leroy Merlin, Maisons du Monde e Kiabi. Ma vi sono anche catene di ristorazione che vedono nel retail park un format che permette loro di intercettare alti flussi automobilistici con una facilità di parcheggio, tra queste McDonald’s, Old Wild West e Roadhouse Restaurant. Infine i factory outlet village sono un format rivolto alle aziende produttrici o alle società retail di queste. Considerato che l’articolo venduto in questi contesti è scontato e che il prodotto è relativo a collezioni di anni precedenti, è importante che la filiera tra produzione e vendita sia corta altrimenti i ricarichi non permetterebbero un guadagno. Il franchising, di conseguenza, non è uno strumento spesso utilizzato negli outlet village, mentre lo è di più uno spazio dove la componente dei costi complessivi permette un margine adeguato». «Sicuramente la telefonia è la categoria più dinamica del momento, si vedano ad esempio i temporary store di Iliad e l’arrivo di Xiaomi. E anche

development projects at CBRE. In addition, there is a strong interest in incorporating leisure activities within the centres. The combination of these activities, which are interdependent, creates a positive impact and favours customer loyalty. Other areas that are certainly worth exploring are the “service” activities: while shopping centres are being abandoned by solariums or photographers, health-related services are showing good results. In fact, not only dental studios but also medical laboratories have entered the mixture of products. This trend has been developing for some time now; depending on their reference segment, the development of brands in historical town centres, shopping centres, factory outlets or retail parks is strongly linked to the way in which the product is distributed, which has an evident impact on the ways in which customers make their purchases. Historical town centres have a lot of generic brands of a medium/ medium-high level that strive for customer loyalty. Generally speaking, shopping centres propose a range of product categories to consumers that is concentrated and satisfactory: for this reason, the distribution format is more aimed at generic chain stores, usually of a medium/medium-high level or with an affordable quality/price ratio. On the other hand, the mixture of different product categories offered by retail parks are attractive, due to their specialisation and size, to brands such as Decathlon, Leroy Merlin, Maisons du Monde and Kiabi. There are also restaurant chains, however, which see a format in the retail parks that allows them to intercept the high number of people arriving by car, with easy parking, including McDonald’s, Old Wild West and Roadhouse Restaurant. Finally, the factory outlet villages are a format that is aimed at manufacturing companies or their retail companies. Considering that the articles sold in these contexts are discounted and the products are from previous collections, it is important for the supply chain between production and sale to be short, otherwise the margins do not allow any profit. Consequently, franchising is not an instrument often used in outlet villages, while spaces in which the overall costs allow an adequate margin are more frequent. “The most dynamic category of the moment is certainly that of phone sales/services, such as the temporary store of Iliad and the arrival of Xiaomi. The catering sector is also being very actively developed with many new proposals and an increasingly varied offer, such as Bottega Portici, Doppio 37

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la ristorazione è molto attiva in termini di sviluppo e nuove proposte, con un’offerta sempre più variegata, ad esempio con Bottega Portici, Doppio Malto, Spontini e Shi’s, mentre vediamo in fase di ridimensionamento l’elettronica, con la chiusura di alcuni punti vendita Trony e il downsizing di MediaWorld – specifica Edoardo Favro, amministratore delegato di Gallerie Commerciali Italia / Ceetrus Italy, prima di illustrare il maxi progetto di Cinisello Balsamo (MI) che si inserisce nell’ampio filone delle riqualificazioni urbanistiche – Nell’ottica di incarnare a pieno la nostra vision che ci vede non più esclusivamente come azienda operante nell’ambito dei centri commerciali, ma sempre più come “global urban player”, siamo focalizzati sullo sviluppo di progetti di trasformazione o riqualifica di aree urbane. Tuttavia troviamo in Italia un grado davvero alto di difficoltà e complessità: spesso davanti a vere opportunità di sviluppo in questo senso, ci siamo dovuti scontrare con una mancanza di volontà dal punto di vista politico. Un progetto concreto che incarna però questo spirito è già in pipeline: si tratta di Cinisello (zona Bettola), dove insieme a LSGII, tramite una società paritetica, realizzeremo un’imponente opera di riqualificazione urbanistica. Nascerà, entro i prossimi tre anni, il centro commerciale più grande d’Europa. Il progetto, che ha già completato l’iter autorizzativo presso il Comune di Cinisello ed è pronto alla posa della prima pietra, vedrà Ceetrus impegnata nella costruzione e SCCI incaricata della commercializzazione. L’area commerciale si svilupperà su 120mila mq disposti su 3 piani con 20 medie superfici, circa 300 negozi, 30 ristoranti, un cinema multisala e un’ampia area dedicata al leisure. Sono previsti 3 piani interrati di parcheggi, di cui uno a servizio della stazione della metropolitana, per un totale di 7.200 posti auto, una stazione degli autobus coperta, una bici-stazione e vasti spazi destinati a verde pubblico». L’elemento maggiormente evidente rispetto al passato è il ruolo sempre più marginale delle àncore alimentari all’interno degli shopping center di nuova generazione. «Se un tempo i visitatori si recavano al centro commerciale principalmente per fare la spesa negli ipermercati e di riflesso shopping nei negozi, oggi assistiamo a un fenomeno inverso. Anche in questo caso tuttavia è importante non generalizzare – spiega Francesco Della Cioppa, partner e head of asset services Italy di Cushman&Wakefield – Tale tendenza è infatti molto più evidente nei mercati che fanno riferimento alle principali

Malto, Spontini and Shi’s, while there is a reduction in the electronics sector, with the closing of certain stores of Trony and the downsizing of MediaWorld”, says Edoardo Favro, managing director of Gallerie Commerciali Italia / Ceetrus Italy, before illustrating the maxi project of Cinisello Balsamo (Milano), which is part of the wide series of urban redevelopment projects. With view to embodying perfectly our vision, that we are no longer just a company operating in the area of shopping centres, but more and more a “global urban player”, we are focusing on the development of projects for the transformation or upgrading of urban areas. In Italy, however, we are finding a really high level of difficulty and complexity: often, even in the light of true development opportunities in this sense, we have been faced with a lack of political will. However, one project that does embody this spirit is already in pipeline: we are talking of Cinisello (the Bettola area), where together with LSGII, we will be carrying out an impressive urban redevelopment project through a jointly-owned company. In the next three years, the largest shopping centre in Europe will be developed here. This project, for which the planning permission procedure at the Town Hall of Cinisello has already been finalised and is now ready for the first stone to be laid, will see Ceetrus as the building company and SCCI in charge of the marketing phase. The shopping area will cover a total of 120 thousand m2 over 3 storeys, with 20 average surfaces, around 300 stores, 30 restaurants, a cinema complex, and an extensive area dedicated to leisure. A total of 3 underground car parks are planned, one of which will be connected to the metro stain, for a total of 7,200 parking spaces, an under-cover bus station, a bicycle station and vast areas of public green space”. The most evident element compared to the past is the increasingly marginal role played by the food stores inside the latest-generation shopping centres. “While visitors once went to shopping centres mainly to buy food in hypermarkets, and consequently did some shopping in the other stores, today we are witnessing the opposite. Also in this case, however, it is important not to generalise”, explains Francesco Della Cioppa, partner and head of asset services Italy of Cushman&Wakefield”. This trend is in fact much more evident in the shopping centres of the major Italian cities. The strategy for the capillary development of large-scale food distribution inside the cities with vary variable and 38

città italiane. La strategia di sviluppo capillare della grande distribuzione alimentare all’interno delle città, attraverso format molto variabili e flessibili, ha messo in crisi il “modello ipermercato” anche nella sua offerta “core” ovvero quella alimentare. Il declino dell’offerta non food de-specializzata degli ipermercati era peraltro iniziato in seguito alla legge Bersani e allo sviluppo delle medie superfici specializzate; non deve pertanto meravigliare il processo di costante riduzione della superficie occupata dalle àncore alimentari all’interno dei centri commerciali». Il food, declinato in ambito somministrazione, continua invece a essere fondamentale nelle strategie di commercializzazione degli shopping center di nuova costruzione, anche in un’ottica di differenziazione rispetto alla concorrenza nel bacino. Un esempio con queste caratteristiche è dato dal progetto di Cascina Merlata (MI), portato avanti da Falcon Malls. «Il 75% del parco di centri commerciali sia per l’Italia che per l’area milanese è stato costruito prima del 2007 e solo il 17% ha una Gla superiore a 40mila mq. La nostra analisi è che manchino quindi shopping center regionali con un’offerta differenziante e molto più orientata al tempo libero con food, entertainment e leisure – sottolinea Luc Lescault, marketing & communication director di Falcon Malls – E proprio il settore F&B sta vivendo un momento di forte sviluppo alla luce del nuovo ruolo che ricopre nel merchandising mix di un mall: da funzione di servizio, diventa un motivo di scelta per visitare un centro. Questo tipo di evoluzione è stata osservata nel Middle East e in Asia da alcuni anni». Ancora il food, ma non solo nei centri commerciali, è il punto di partenza nella disamina di Rachele Vigilante, retail strategic advisor di Gruppo Gabetti: «Sicuramente si tratta del settore più dinamico sia nella Gdo che nelle formule ristorative. La stessa Gdo vive un ridimensionamento ma solo di format e non di sviluppo. Dobbiamo infatti distinguere i format che si ridimensionano per cambiamenti della domanda tradizionale da quelli che si ridimensionano per differente strategia di sviluppo, cambiando location, avvicinandosi ai centri urbani. Tra i primi vediamo l’elettronica e in parte il bricolage, vedi MediaWorld, Bricocenter e Bricoman; tra i secondi abbiamo lo sport e l’arredo, vedi IKEA e Decathlon. Il food in particolare sta crescendo nelle città, sia Gdo che servizi ristorativi, e prosegue lo sviluppo nei centri commerciali e retail park con

flexible formats, has put the “hypermarket model” in great difficulty, even with regard to its “core” offer, in other words foodstuffs. The decline in the non-food de-specialised offer of hypermarkets had, moreover, begun after the ‘Bersani’ law and the development of the average surfaces for specialised products; the constant decreases in space occupied by the main food stores inside shopping centres should thus not come as a surprise”. On the other hand, the food sector - including catering - continues to be a fundamental aspect in the sales strategies of the latest-generation shopping centres, also with view to differentiating the products offered by the competition in the same customer basin. An example with such characteristics is the project of Cascina Merlata (Milan) being developed by Falcon Malls. “Around 75% of all the shopping centres, both in Italy and for the Milan area, were build before 2007, and only 17% of these have a Gla exceeding 40 thousand m2. According to our analysis, there is a lack of regional shopping centres with a differentiated offer that is much more geared towards free time, with food, entertainment and leisure”, underlines Luc Lescault, marketing & communication director of Falcon Malls Indeed, the F&B sector is currently going through a moment of strong development in the light of the new role it covers in the merchandising mix of a shopping centre: from being a service, it is now becoming a reason for choosing a particular centre. This type of evolution has been observed in the Middle East and Asia for several years. Again food, but not only in shopping centres, is the starting point for the examination made by Rachele Vigilante, retail strategic advisor of the Gabetti Group: “It is certainly the most dynamic sector both in largescale distribution and in the catering formats. Even large-scale distribution is being downsized, but only in terms of format, not development. We have to distinguish, in fact, between those formats that are being downsized due to changes in traditional demands, and those that are being downsized due to different development strategies, with a change of location to be closer to the city centres. Amongst the former, we have electronics and also DIY in part, such as MediaWorld, Bricocenter and Bricoman; among the latter, we have sport and furniture, such as IKEA and Decathlon. The food sector in particular is growing in the city centres, with regard to both large-scale distribution and catering services, and is 39

Capitolo / Chapter 3 Lo sviluppo delle reti / Network development

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le formule fast e drive soprattutto per alcune catene internazionali, quali Burger King, Roadhouse, Old Wild West e McDonald’s. La ristorazione negli shopping center si potenzia all’interno di food court strutturate. Mentre più che di retail park – prosegue Vigilante – parlerei di lifestyle center, cioè di progetti aperti posti in periferia che raccolgono format commerciali di grandi dimensioni e opportunità di commercio e servizio di piccolo taglio in una riproduzione più simile ai contesti cittadini di quanto non lo siano i centri commerciali tradizionali. Tra i progetti in fase di nuovo sviluppo menziono quello a Gela (circa 32mila mq) e il parco commerciale a La Spezia (circa 9mila mq) di cui ci stiamo occupando direttamente». Il trend positivo della ristorazione non è un fenomeno nuovo nel mercato ma sta dunque prendendo connotati sempre più importanti, fino a qualche tempo fa non prevedibili. Nei nuovi progetti le food court diventano centrali rispetto ai flussi e crescono nelle dimensioni, a tal punto che gli sviluppatori si affidano a operatori specializzati per la progettazione e commercializzazione delle aree. «Questo perché le proprietà hanno scoperto che le ristorazioni sono diventate fonti di reddito interessanti, al pari se non superiori alle attività strettamente commerciali, e che non sono più ingombranti self service che portano affitti “sotto costo”, da collocare quindi nelle aree più “fredde” della galleria – commenta Simone Burasanis, head of shopping centers, retail parks e stand alones presso Rustioni&Partners – Le stesse società di ristorazione italiane sentono di aver acquisito maggiore importanza nello scenario del settore e si stanno finalmente attrezzando per avere una struttura organizzativa, gestionale e finanziaria ben lontana dallo sviluppo “familiare” di qualche decennio fa. Molte di loro hanno raggiunto una “caratura” sovranazionale, capace di portare la qualità della cucina made in Italy nel mondo. In particolare Rustioni&Partners sta supportando lo sviluppo di numerose catene in Europa e nei paesi UAE, tra cui CioccolatItaliani, Spontini, Panino Giusto, Caffè Napoli, Fattorie Garofalo, Temakinho, Ca’puccino, Bottega del Caffè e Obica. L’abbigliamento e, in generale, il fashion meritano invece un discorso a parte – prosegue Burasanis – Vero che nel 2017 è stata registrata una leggera flessione ma in Italia, almeno per i prossimi 10 anni, lo spauracchio dell’e-commerce sarà molto limitato. La contrazione del reddito disponibile nel nostro Paese ha spinto la polarizzazione dei consumi: la

continuing to develop in shopping centres and retail parks with fast and drive formulas, above all for certain international chains such as Burger King, Roadhouse, Old Wild West and McDonald’s. Catering services inside shopping centres are increasing inside structured food courts. Although I would speak more of lifestyle centres than retail parks”, continues Vigilante, “in other words of open projects located in peripheral areas that absorb both large commercial formats and small complexes with stores and services, that are more similar to down-town areas compared to traditional shopping centres. Among the projects currently being newly developed, I can mention the one in Gela (around 32 thousand m2) and the retail park in La Spezia (around 9 thousand m2), which we are dealing with directly”. The positive trend in catering is not a new phenomenon on the market, but is increasing in significance, in a way that was not previously foreseeable. In these new projects, food courts are becoming a central point for the flows of consumers and are growing in size, to such an extent that developers are entrusting specialists to plan and market such areas. “This is because the owners have discovered that restaurants and catering services have become an interesting source of income, on a par with or even exceeding that of the sales stores, and that self service cafés that lower the rents to “below cost” are no longer a burden, and should thus be placed in the “colder” areas of a shopping gallery”, according to Simone Burasanis, hear of shopping centres, retail parks and stand alones at Rustioni&Partners The same Italian catering companies feel they have acquired greater importance in shopping centres and are finally setting up a organisational, management and financial structure that is a far cry from the “family-run” businesses a few decades ago. Many have now achieved a supranational “calibre” that is capable of spreading the quality of Made in Italy cuisine throughout the world. In particular, Rustioni&Partners is supporting the development of numerous chains in Europe and in the UAE, including CioccolatItaliani, Spontini, Panino Giusto, Caffè Napoli, Fattorie Garofalo, Temakinho, Ca’puccino, Bottega del Caffè and Obica. Clothing and fashion in general deserve a separate mention”, continues Burasanis. “While it is true that in 2017 the sector recorded a slight drop, in Italy - at least for the next 10 years - the fear attached to e-commerce is still very limited. The drop in available income in our Country has encouraged 40

crescita delle vendite dei prodotti mass-market da un lato e premium dall’altro. Per i primi, le grandi catene di abbigliamento stanno sgomitando per mantenere la propria quota di mercato nonostante l’espansione di Primark e l’arrivo di altri competitor internazionali, quali di recente Urban Outfitters e nel 2019 Uniqlo. Il segmento premium è invece coperto efficacemente dalle nostre insegne della moda, anche in questo caso, richieste in tutto il mondo, quali Trussardi, Twin Set, Liu-Jo, Elisabetta Franchi, Liviana Conti, Emporio Armani e Luisa Spagnoli. Gli sviluppatori si sono accorti da tempo di questo trend e sono più che mai determinati a diversificare l’offerta delle proprie gallerie per ottenere un vantaggio competitivo rispetto alla concorrenza. Se poi la posizione del centro commerciale è nei pressi della città o addirittura in centro città, l’inserimento dei brand premium diventa una vera e propria necessità e il mall si tramuta in una naturale estensione della high street cittadina». Rispetto alle piazze più gettonate dai retailer, Milano e Roma rimangono le mete preferite per gli operatori commerciali nazionali e soprattutto internazionali: oltre Urban Outfitters e Uniqlo, spiccano su Milano i nomi di Starbucks e Five Guys, ma Roma è subito dietro. «La città lombarda è attualmente favorita dalle numerose opere di ristrutturazione degli immobili storici che ci saranno a breve intorno a piazza Cordusio, via Orefici, mentre Roma è condizionata dalla mancanza di spazi adeguati e dalla cecità della pubblica amministrazione a favorire il rilascio di licenze commerciali di grande superficie. Seguono a distanza le altre città d’arte, quali Firenze, Venezia, Verona, Torino e Bologna – continua Burasanis – Rustioni&Partners si sta occupando della commercializzazione de Le Corti di Baires in Corso Buenos Aires a Milano, un edificio di 7mila mq dove apriranno a breve 6 medie superfici dando la possibilità a operatori nazionali e internazionali di trovare superfici adeguate in una delle high street italiane più importanti». L’head of shopping centers, retail parks e stand alones presso Rustioni&Partners si concentra quindi su un segmento in forte evoluzione in Italia: il settore dei retail park. «Gli operatori cercano spesso negozi localizzati vicino ad altre aggregazioni commerciali – quasi sempre centri commerciali affermati – caratterizzati da minori costi di affitto e gestione degli shopping center. Questo è il caso dei 4 progetti commercializzati attualmente da Rustioni&Partners: Vittuone nei pressi de Il Destriero; San Martino Buonalbergo

the creation of consumer hubs: the growth of sales of mass-market products on the one hand, and of premium products on the other. In the former case, large clothes chain stores are struggling against each other to maintain their own market share, despite the expansion of Primark and the arrival of other international competitors, such as the recent arrival of Urban Outfitters and Uniqlo in 2019. The premium segment on the other hand is efficiently covered by our own fashion brands, which are also in this case in demand worldwide, such as Trussardi, Twin Set, Liu-Jo, Elisabetta Franchi, Liviana Conti, Emporio Armani and Luisa Spagnoli. Developers have been for aware of this trend for some time already, and are more determined than ever to diversify the offer of their shopping galleries to obtain a competitive edge. If the shopping centre is built close to the city or even in the city, the insertion of premium brands becomes an absolute must, and the shopping centre is transformed into a natural extension of the city high street”. With regard to the most coveted areas of retailers, Milan and Rome are still the preferred destinations by national traders and above all international traders: in addition to Urban Outfitters and Uniqlo, names such as Starbucks and Five Guys are top of the list in Milan, but Rome is right behind. “Milan is currently favoured by the numerous renovation works of the historic buildings that will be shortly overlooking piazza Cordusio and via Orefici, while Rome is conditioned by the lack of adequate spaces and the blindness of the public administration bodies to favour the granting of commercial licences for large areas. The other cities of art are close behind, such as Florence, Venice, Verona, Turin and Bologna”, continues Burasanis – Rustioni&Partners is currently marketing Le Corti di Baires in Corso Buenos Aires in Milan, a building of 7 thousand m2 where 6 medium spaces will shortly be available to national and international traders, providing adequate spaces in one of Italy’s most important high streets”. The head of shopping centres, retail parks and stand alones at Rustioni&Partners is thus focusing on a segment currently undergoing significant change in Italy: the retail park sector. “Traders often look for stores located close to other shopping complexes – nearly always corroborated shopping centres, which have lower rents and service charges compared to the shopping centres. This applies in the case of the 4 projects currently being marketed by Rustioni&Partners: Vittuone 41

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vicino a Le Corti Venete; Vicenza vicino al centro Auchan, Faenza vicino a La Filanda. È un canale di sviluppo particolarmente interessante per diverse merceologie: dall’abbigliamento (OVS, Upim, Terranova, Kik) alla calzatura (PittaRosso, Scarpe&Scarpe), detergenza (Tigotà, Caddy’s), pet food (Arcaplanet, Maxi Zoo, L’Isola dei Tesori), mobili (Maisons du Monde, Jysk). Contemporaneamente Rustioni&Partners sta lavorando per portare in Italia importanti sviluppatori internazionali, quali Frey e Compagnie de Phalsbourg, per realizzare delle strutture commerciali innovative che mancano nel nostro Paese». Milano e Roma si confermano “preferred destination”, concorda Francesca Cattagni, head of high street leasing presso Savills Larry Smith Italia: «La città meneghina domina per attrattività e innovazione; la trasformazione dell’area di Cordusio ne è l’esempio lampante. Solo in quest’ultima due retailer simbolo come Uniqlo e Starbucks hanno trovato casa donando un “revamp” al centro della finanza milanese. Roma dal suo canto vanta l’apertura di La Rinascente in via del Tritone che, come elegante “category killer”, attirerà flussi creando spazio per ulteriori brand al di fuori dei classici cluster dello shopping (via del Corso, via del Babuino, etc). Venezia e Firenze rimangono mete preferite e seguono l’andamento di Milano e Roma». Mentre Silvia Segale, head of leasing - director presso Savills Larry Smith Italia, si concentra sul segmento degli shopping centre nei contesti urbani: «Crediamo che questo modello di centro commerciale, integrato con funzioni direzionali e di servizio, sia sicuramente destinato a crescere, vista la presenza di grandi aree dismesse e degradate in posizioni centrali e semi-centrali. I retailer sono ben disposti verso questi progetti, soprattutto nelle città in cui è più difficile trovare location high street e urbane. I Mercati Generali a Roma, I Magazzini Raccordati alla Stazione Centrale di Milano, Scalo Vanchiglia a Torino, sono alcuni tra gli esempi di cui si parla da tempo». E per quanto riguarda i parchi commerciali, «noi come Savills Larry Smith abbiamo appena aperto il parco commerciale Sa Marinedda a Olbia, fully let, e stiamo commercializzando quattro parchi commerciali che apriranno nel corso del 2019: Triumplina 43 a Brescia, Terre di Siena a Sud della città toscana, Terre Francescane a Bastia Umbra (PG) e Ventoforte a Caianello (CE)», precisa Silvia Segale. Dal punto di vista di Sonae Sierra, i servizi, il tempo libero e gli articoli da regalo sono i settori con un

close to Il Destriero; San Martino Buonalbergo close to Le Corti Venete; Vicenza close to the Auchan shopping centre, and Faenza close to La Filanda. It is a particularly interesting development channel for various product categories: from clothing (OVS, Upim, Terranova, Kik) to footwear (PittaRosso, Scarpe&Scarpe), toiletries (Tigotà, Caddy’s), pet food (Arcaplanet, Maxi Zoo, L’Isola dei Tesori), and furniture (Maisons du Monde, Jysk). At the same time, Rustioni&Partners is working towards attracting important international developers to Italy, such as Frey and Compagnie de Phalsbourg, to create innovative stropping structures that our country is missing”. Milan and Rome are still “preferred destinations”“, agrees Francesca Cattagni, head of high street leasing at Savills Larry Smith Italia: “Milan is in a dominating position in terms of appeal and innovation; the transformation of the area of piazza Cordusio is an obvious example. Two iconic retailers such as Uniqlo and Starbucks have settled in this area alone, revamping the centre of the Milan financial district. Rome, on the other hand, boasts the opening of La Rinascente in via del Tritone, which will attract flows of pedestrians as an elegant “category killer”, creating space for further brands beyond the classic shopping clusters (via del Corso, via del Babuino, etc.). Venice and Florence are still preferred destinations and are following in the footsteps of Milan and Rome”. Silvia Segale, head of leasing - director at Savills Larry Smith Italia, on the other hand, concentrates on the segment of urban area shopping centres: “We believe that this shopping centre model, integrated with management and service functions, is definitely destined to grow, in view of the presence of large unused, deteriorated areas in central and semi-central positions. Retailers are very open to these projects, above all in cities where it is more difficult to find high street and urban locations. The Mercati Generali in Rome, I Magazzini Raccordati at the Central Station of Milan, and Scalo Vanchiglia in Turin, are just a few examples that have been talked about for some time”. With regard to retail parks, “we as well as Savills Larry Smith have just opened the Sa Marinedda retail park in Olbia, fully let, and are marketing four retail parks that will open during 2019: Triumplina 43 in Brescia, Terre di Siena south of Siena, Terre Francescane in Bastia Umbra (PG) and Ventoforte in Caianello (Caserta)”, as Silvia Segale points out. From the viewpoint of Sonae Sierra, the services, leisure 42

buon potenziale di sviluppo, sia per quanto riguarda i nuovi format che per un ampliamento dell’offerta. E anche l’home decor si sta rivelando particolarmente reattivo, grazie allo sviluppo di nuovi format che si inseriscono con successo all’interno dei centri commerciali. «Ad esempio, il produttore di elementi di design Habitat è tornato in Italia con uno store nello Shopping District di CityLife; in questa stessa location ha aperto anche Democracy Design, un nuovo progetto di Trading Group dedicato all’oggettistica e all’arredo della casa che propone oggetti divertenti e dal design accattivante – dichiara José Maria Robles, general manager per il property management di Sonae Sierra in Italia – Le categorie dell’elettronica, del food&beverage e del fashion sono invece più complesse e in questo momento stanno consolidando le posizioni, ottenendo comunque performance positive all’interno dei centri commerciali». Dopo l’apertura di CityLife Shopping District a Milano, Sonae Sierra si conferma estremamente interessata ai progetti di rigenerazione urbana. Infatti, la società ha annunciato recentemente una joint venture paritetica con Impresa Pizzarotti & c. S.p.A per lo sviluppo di un nuovo Shopping District a Parma. «Il progetto Emilia District nasce dalla riqualificazione di un’area industriale dismessa che ha ospitato una storica fabbrica – prosegue José Maria Robles – Ha una Gla complessiva di circa 74mila mq con 170 unità, è composto da un centro commerciale su più livelli (circa 53mila mq di Gla) e da un retail park adiacente (circa 21mila mq di Gla), entrambi circondati da ampi spazi verdi ad uso pubblico e oltre 5.100 posti auto (di cui 1.600 in parcheggio multipiano). Il food e l’intrattenimento fanno ormai parte del DNA anche di Svicom, che considera lo spazio della ristorazione come l’area di destinazione dei propri shopping mall, identificando le food court come un hub sociale, orientato al relax e all’entertainment. «Oltre il 25% dei clienti va in un centro commerciale per mangiare e i fatturati delle food court nei centri prime superano il 10% di quello dell’intera galleria – spiega Corrado Di Paolo, partner and head of leasing department di Svicom – Al contrario, l’ipermercato viene concepito non più come login ma come logout: quando una persona entra in un centro commerciale, visita i negozi, usufruisce della ristorazione, dei servizi, dell’entertainment e se ne ha voglia e non ha alternative di prossimità vicino casa, frequenta l’ipermercato. Portiamo avanti una fase di cambiamento continuo e sostanziale dei

and gift item sectors have a good development potential, with regard to both new formats and extended formats. Home decor is also proving to react particularly well due to the development of new formats that are being successfully incorporated within shopping centres. “For example, the producer of designer elements Habitat has returned to Italy with a store in the Shopping District of CityLife; in this same location, Democracy Design has also opened, a new project of Trading Group dedicated to home accessories and furniture that offers amusing objects with an appealing design”, says José Maria Robles, general manager for property management of Sonae Sierra in Italy – The categories of electronics, food&beverage and fashion are more complex on the other hand, and are currently consolidating their positions, although they are still obtaining positive results inside shopping centres”. After the opening of the CityLife Shopping District in Milan, Sonae Sierra has confirmed its strong interest in urban regeneration projects. The company has, in fact, recently announced a joint venture with Impresa Pizzarotti Pizzarotti & c. S.p.A for the development of a new Shopping District in Parma. “The Emilia District project came about for the need to upgrade an unused industrial area, where a historic factory once stood”, continues José Maria Robles “It has an overall Gla of around 74 thousand m2 with 170 units. It is made up of a shopping centre on several levels (around 53 thousand m2 of Gla) and an adjacent retail park (around 21 thousand m2 of Gla), both surrounded by wide green spaces for public use and over 5,100 parking spaces of which 1,600 in a multi-storey car park). The food and entertainment sector are now part of the DNA also of Svicom, which considers space for catering as a destination area of its shopping centres, and identifies the food courts as a social hub geared towards relaxation and entertainment. “Over 25% of customers go to a shopping centre to eat and the turnover of food courts in prime shopping centres is 10% higher than that of the entire gallery”, explains Corrado Di Paolo, head of leasing of Svicom. On the contrary, the hypermarket is no longer conceived as a login but a logout: when someone enters a shopping centre, they visit the stores, use the catering and other services and entertainments, and if they want to and have no alternatives near to home, they will also go into the hypermarket. We are changing our shopping centres continuously and substantially: the part dedicated 43

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to leisure and sports activities can reach as many as four thousand m2 of Gla. Absolute novelties have now landed in Italy on the entertainment scene: Bounce, the Australian giant of free jumping, which has opened in Turin, Slam Dunk, The Wall, and Parcour. Zero Gravity, which has opened in Milan, is by no means inferior. Many leading companies in the entertainment sector throughout Europe are also looking towards Italy with great attention: to cite just a few, Seven FUN and Urban Planet Jump. In the future, we will have an increasing amount of space allocated to wellness, currently in a range of 1,000/2,500 m2, without forgetting the space dedicated to services such as clinics, diagnosis centres, kindergartens, schools, hospitals and student halls”. Changing the product category, “unlike other brands, brands such as Zara, H&M and Primark are continuing their expansion with important requests of Gla; and many neighbourhood stores have transformed their layout, going from 200-250 m2 of Gla to real average spaces, such as Zuiki, Calliope, Clayton and Cotton & Silk. In the Svicom centres”, adds Corrado Di Paolo, “affiliated products to brands of clothing, footwear and accessories have now started to diversify their own products by affiliating themselves with several catering chains. The main affiliations with restaurant chains certainly include Doppio Malto, Old Wild West, La Piadineria and La bottega del caffè, while the most dynamic non-food brands are those of the Calzedonia Group, of the Teddy Group, Kuvera, Compar, Adidas, Wycon Cosmetics, Flo’reiza and Tally Weijl”. Amongst its projects, Svicom, with over 200,000 m2 of Gla to sell, boasts numerous redevelopment interventions in city centres such as Virgilio in Mantua, Japigia in Bari, Monteluce in Perugia and Vanchiglia in Turin.

nostri shopping mall: la parte dedicata alle attività ludico-sportive arriva a occupare oltre i 4mila mq di Gla. In Italia sono sbarcate assolute novità per il mercato dell’intrattenimento: Bounce, colosso australiano del free jumping aperto a Torino, Slam Dunk, The Wall, Parcour. Zero Gravity, aperto a Milano, non è da meno. E molte aziende leader nel settore entertainment in tutta Europa stanno guardano con attenzione all’Italia: solo per citarne alcune, Seven FUN e Urban Planet Jump. In futuro avremo sempre più mq destinati al wellness, oggi siamo in un range dai 1.000/2.500 mq, senza dimenticare quelli che vengono destinati ai servizi, con poliambulatori, centri diagnostici, asili, scuole, ospedali e studentati». Cambiando categoria merceologica, «a differenza di altri brand, marchi come Zara, H&M e Primark continuano la loro espansione con importanti richieste di Gla; e molti negozi di vicinato hanno trasformato il proprio layout passando dai 200-250 mq di Gla a vere e proprie medie superfici come Zuiki, Calliope, Clayton e Cotton & Silk. Nei centri Svicom – aggiunge Corrado Di Paolo – gli imprenditori affiliati a brand dell’abbigliamento, calzature e accessori hanno iniziato a diversificare affiliandosi a diverse catene di ristorazione. Sicuramente sono prevalenti le affiliazione a catene della ristorazione come Doppio Malto, Old Wild West, La Piadineria e La bottega del caffè, mentre i brand non food più dinamici sono quelli del Gruppo Calzedonia, del Gruppo Teddy, Kuvera, Compar, Adidas, Wycon Cosmetics, Flo’reiza e Tally Weijl». Svicom, forte di oltre 200.000 mq di Gla da commercializzare, vanta tra i propri progetti numerosi percorsi di riqualificazione situati in piena area urbana come Virgilio di Mantova, Japigia a Bari, Monteluce a Perugia e Vanchiglia a Torino.

3. Factory outlet village: food

3. Factory outlet villages:

ed entertainment i driver

food and entertainment in the driving seat

Principale proprietario, sviluppatore e gestore di Designer Outlet in Europa con 24 centri in nove paesi, per un fatturato totale di oltre 4 miliardi di euro nel 2017, McArthurGlen in Italia vanta un portfolio di cinque centri: Serravalle Designer Outlet, Castel Romano Designer Outlet, Barberino Designer Outlet, Noventa di Piave Designer Outlet e La Reggia Designer Outlet. «Nel corso dello scorso anno, l’afflusso collettivo e le vendite nei nostri centri italiani hanno registrato una crescita a due

The major owner, developer and operator of Designer Outlets in Europe, with 24 outlets in nine countries and a total turnover of over 4 billion Euros in 2017, is McArthurGlen, which has a total of five outlets in Italy: Serravalle Designer Outlet, Castel Romano Designer Outlet, Barberino Designer Outlet, Noventa di Piave Designer Outlet 44

cifre. Questi risultati dimostrano che la nostra strategia, fatta di un’eccellente proposta di shopping e di un’esperienza di intrattenimento a tutto tondo, è in sintonia con le esigenze dei consumatori locali e internazionali, garantendo parallelamente risultati ad alte prestazioni per i partner di marca – spiega Joan Jove, McArthurGlen’s managing director, Southern Europe – In qualità di Gruppo gestore di outlet leader in Europa, siamo in una posizione unica per aiutare i partner di marca a realizzare appieno il loro potenziale. I nuovi brand che hanno aderito ai centri italiani McArthurGlen dall’inizio dell’anno scorso includono Jimmy Choo, Karl Lagerfeld, Sandro e Maje. Abbiamo inoltre collaborato con marchi italiani quali Liu-Jo, Peuterey, Patrizia Pepe e DSquared nei nostri centri fuori dalla Penisola». Altro tema cardine per il segmento dei factory outlet village è l’entertainment, che nel tempo è stato affiancato a una crescita progressiva della ristorazione. «L’intrattenimento è una componente chiave di una destinazione per lo shopping di alto livello internazionale e ha fatto parte del DNA di McArthurGlen sin dall’inizio – prosegue Joan Jove – Il nostro programma di eventi continua ad attirare un numero record di visitatori nei 24 outlet in portfolio e ci ha aiutato a far crescere il footfall a circa 90 milioni di persone nel 2017. Ad esempio, quest’anno il Fashion Festival italiano, che si è svolto in contemporanea in tutti e cinque i centri, ha accolto quasi 200mila ospiti per una giornata ricca di sconti, intrattenimento e orari di apertura prolungati. McArthurGlen ha anche esaminato la propria offerta di food&beverage per rispondere alle abitudini di consumo in continua evoluzione. A Castel Romano e Serravalle Scrivia per esempio abbiamo ospitato AperitivoMix, un evento esclusivo insieme ad Alessandro Borghese, chef creativo di Obicà, il più famoso Mozzarella Bar del mondo. Sviluppando un mix bilanciato di marchi di ristorazione riconosciuti a livello internazionale insieme a importanti operatori nazionali, nel 2017 abbiamo incrementato le vendite di prodotti F&B del 15% in tutto il portfolio. E quest’anno prevediamo di introdurre circa 20 nuovi punti food in tutti i nostri 24 centri, elevando ulteriormente il mix per migliorare l’esperienza degli ospiti. I nuovi marchi includono Ham Holy Burger, La Piadineria e Camelia Bakery». La ristorazione è un tema centrale anche nelle cinque Land of Fashion, le shopping destination collegate alle eccellenze dei territori italiani che le ospi-

and La Reggia Designer Outlet. “Last year, the total figures of visitors and sales in our Italian outlets recorded a double digit growth rate. These results show that our strategy, which consists of an excellent shopping proposal and a fully comprehensive entertainment experience, is in line with the needs of both local and international consumers, at the same time guaranteeing outstanding results for the partners brands”, explains Joan Jove, McArthurGlen’s managing director, Southern Europe – As a Group running leading outlets in Europe, we hold a unique position that allows us to help our partner brands to achieve their full potential. The new brands that opened stores at the McArthurGlen outlets in Italy last year include Jimmy Choo, Karl Lagerfeld, Sandro and Maje. We have also collaborated with Italian brands, such as Liu-Jo, Peuterey, Patrizia Pepe and DSquared in our outlets outside Italy”. Another cornerstone for the segment of factory outlet villages is that of entertainment, which has over time been placed side-by-side a progressive growth in catering services. “Entertainment is an essential component in any high-level international shopping destination, and has been part of the DNA of McArthurGlen from the very start”, continues Joan Jove”. Our events programme continues to attract a record number of visitors to our 24 outlets, and has helped us to increase the footfall to around 90 million people in 2017. This year, for example, the Italian Fashion Festival, which was held at the same time in all the five outlets, attracted almost 200 thousand guests for a day out offering lots of discounts, entertainment and extended opening times. McArthurGlen has also examined its offer of food&beverage to meet the ever-changing consumer habits. In Castel Romano and Serravalle Scrivia, for example, we hosted AperitivoMix, an exclusive event together with Alessandro Borghese, creative chef of Obicà, the world’s most famous Mozzarella Bar. By developing a balanced mixture of internationally renowned catering brands together with important national operators, in 2017 we increased our sales of F&B products in all the centres by around 15%. This year, we are planning to introduce around 20 new catering units in all our 24 centres, further increasing the mix to improve the experience of our visitors. The new brands include Ham Holy Burger, La Piadineria and Camelia Bakery”. 45

retail trends 2018

tano (Franciacorta, Val di Chiana, Puglia, Mantova, Palmanova) gestite da Multi Outlet Management Italy, come spiega Massimiliano Peron, outlet management director di MOMI. «Il food sta evidentemente vivendo una seconda, terza, quarta giovinezza grazie ai media e alle tendenze sul top food che si diffondono a macchia d’olio nelle abitudini alimentari dei più. Vi sono quindi tantissimi nuovi format innovativi ottimi anche per gli outlet village che in termini di offerta food stanno alzando decisamente l’asticella della qualità. Una qualità che non può prescindere dalla sostenibilità, cosa non semplice. In Valdichiana, ad esempio, Cigierre ha aperto mille mq da un lato con l’insegna più importante e dall’altro con la sua insegna di nicchia Doppio Gusto. Per il non food – prosegue Peron – mi sento di parlare di dinamicità se penso ad alcuni brand più legati al mondo donna, al concetto delle vie da passeggio, a marchi quindi come My Style Bag e il format O Bag. Per il settore donna il format, il concetto, il prodotto e la giusta collocazione fanno sicuramente il successo in un brand dinamico capace di svilupparsi in ottica retail. Infine non possiamo dimenticare lo sportswear con gli specialisti che rappresentano il top del mercato, Adidas e Nike, ma anche Asics e altri di nicchia come CMP. Questa è una categoria merceologica davvero dinamica e negli ultimi tempi, ad esempio, abbiamo assistito all’ingresso sul mercato italiano del brand USA Under Armour. Complessivamente qui si incontrano eccellenze globali – i brand e la cultura che rappresentano – e territoriali – suggellando un italian style fortemente distintivo per un pubblico sia nazionale che internazionale. Lo dimostrano gli oltre 17 milioni di utenti che solo nel 2017 hanno attraversato le vie della Land of Fashion e gli oltre 600 punti vendita che ne fanno parte. Abbiamo saputo individuare per ogni village una strategia differente e posizionante, siamo entrati nella testa dei brand e oggi siamo valutati come destinazioni e questo è importante per noi e per i nostri stakeholder».¾

Catering is a central theme also in the five Lands of Fashion, the shopping hubs that are associated with the excellences throughout the regions in Italy that host them (Franciacorta, Val di Chiana, Apulia, Mantua and Palmanova) managed by Multi Outlet Management Italy, as Massimiliano Peron, outlet management director of MOMI explains. The food sector is obviously going through a second, third and fourth period of youth thanks to the media and the trends on top food that are spreading like wild fire in the eating habits of the majority of people. This means there are lots of new innovative and outstanding formats also for the outlet villages that are certainly raising their benchmark of quality with regard to the food offered. This quality necessarily goes hand-in-hand with sustainability, which is not an easy feat. In Valdichiana, for example, Cigierre has opened one thousand m2 on one side with the most important brand, and also on the other, with its niche brand Doppio Gusto. With regard to the non-food sector”, continues Peron, “I think I can rate some of the brands that are more associated with woman’s fashion - and with main shopping streets - very highly, therefore brands such as My Style Bag and the O Bag formula. For the sector of women’s fashion, the concept, the product and the right location certainly have a huge impact on the success of a dynamic brand that is able to develop its retail performance. Finally, we cannot forget sportswear with top names in the market, Adidas and Nike, but also Asics and other niche brands such as CMP. This product category is truly dynamic and in recent years, for example, we have seen the US brand Under Armour make its appearance on the Italian market. On the whole this is a melting pot for global excellences - the brands and the culture they represent - and also local excellences - sealing a highly distinctive Italian style for a public of national and international customers. This is shown by the over 17 million users who, in 2017 alone, walked down the streets of the Land of Fashion and its over 600 sales points. For each village, we have succeeded in identifying a different and positioning strategy, we have become known to the decision-makers of the brands and are now considered destinations, and this is important for us and for our stakeholders”.¿

Capitolo / Chapter 4 Il punto di vista

The point of view

1. La fiera

1. The exhibition

Francesco Pupillo, deputy director Mapic markets - real estate division presso Reed MIDEM

Francesco Pupillo, deputy director Mapic markets - real estate division at Reed MIDEM

Le sinergie tra Mapic Italy e Mapic Food&Beverage sono apparse immediatamente evidenti nel corso dei due eventi a Milano. Il numero di partecipanti totali è salito da 1.600 lo scorso anno a oltre 2.100 nel 2018 con oltre 49 paesi presenti rispetto ai 35 del 2017. Tutti i partecipanti hanno visitato le due aree e ciò ha permesso a operatori internazionali di primo piano (property company, investitori, master franchise e retailer) di scoprire realtà italiane di assoluto interesse non solo in termini di concept retail F&B ma anche di progetti e opportunità di investimento. Mapic F&B ha svolto una funzione di attrazione importante nei confronti di operatori internazionali di prima grandezza essendo il food&beverage uno degli asset che l’Italia “vende” meglio nel panorama mondiale. Diversi i top player internazionali che hanno visitato Mapic F&B e Mapic Italy quest’anno: tra loro una delegazione di oltre 25 player provenienti dal far East (tra i quali il colosso tailandese CP Group, Capitaland da Singapore, i cinesi di Citic, i malesiani di Pavilion), una delegazione di property player sudamericani (tra loro i gruppi peruviani Centenario, Civitano e Inmuebles Panamericana e i cileni di Mall Plaza), una delegazione di player in provenienza dal Medio Oriente (tra i quali Al Hokair, Azadea, United Developers) oltre agli europei Unibail-Rodamco-Westfield, Europacity, Intu e molti altri. Due retail tour sono stati organizzati per permettere agli operatori internazionali di scoprire i concept F&B e i progetti di sviluppo recenti a Milano oltre a una visita a FICO Eatalyworld. Il principio sul quale abbiamo voluto costruire Mapic Italy è la totale complementarità con Mapic Cannes, che rappresenta la vetrina internazionale per i player

The synergies between Mapic Italy and Mapic Food&Beverage appeared immediately evident during the two events in Milan. The total number of participants rose from 1,600 last year to over 2,100 in 2018, with over 49 countries present compared to 35 in 2017. All participants visited both areas, and this allowed the international operations on the first floor (property companies, investors, master franchise and retailers) to discover Italian companies of top interest, not only in terms of retail F&B concepts, but also projects and investment projects. Mapic F&B has served as an important attraction factor for major international operators given that as food&beverage is one of the assets that Italy “sells” best at a global level. This year, Mapic F&B and Mapic Italy were visited by several top international players: these included a delegation of over 25 players from the far East (including the Thai giant CP Group, Capitaland from Singapore, the Chinese of Citic, the Malaysians of Pavilion), a delegation of property players from South America (including the Peruvian groups Centenario, Civitano and Inmuebles Panamericana and from Chile Mall Plaza), a delegation of players from the Middle East (including Al Hokair, Azadea, United Developers) in addition to the Europeans Unibail-Rodamco-Westfield, Europacity, Intu and many others. Two retail tours were organised to allow the international operators to discover the F&B concepts and the recent development projects in Milan, in addition to a visit to FICO Eatalyworld. The principle on which we wanted to construct Mapic Italy is the total complementary nature of Mapic Cannes, which is the inter47

Capitolo / Chapter 4 Il punto di vista / The point of view

retail trends 2018

italiani, il momento che permette loro di esser visibili nei confronti e in presenza della comunità internazionale di retailer e investitori. Una presenza e una visibilità in un contesto così importante permette di sviluppare e far crescere il mercato nazionale, attirando sempre più capitali e retailer in Italia. Ed è qui che la complementarità con Mapic Italy è assolutamente evidente, in quanto Mapic Italy fornisce poi la piattaforma locale estremamente orientata al business che permette ai player nazionali e internazionali di arrivare a individuare più nel dettaglio tutte le opportunità di business che l’Italia offre. Un Mapic Italy sempre più efficace e dinamico richiede una presenza e una visibilità forte dell’Italia a Cannes, e viceversa; Milano rappresenta il trampolino verso i mercati internazionali per operatori che si sono avvicinati al nostro mondo attraverso Mapic Italy. I numeri lo testimoniano: l’edizione 2017 di Mapic Italy aveva riunito a Milano oltre 1.600 operatori del settore di cui oltre 600 retailer. A Cannes, cinque mesi dopo, abbiamo avuto una crescita del 10% della partecipazione italiana. Viste le importanti presenze a Milano, quest’anno ci attendiamo un significativo incremento della partecipazione italiana a Cannes. E in tal senso stiamo già lavorando a un programma di eventi dedicato al mercato italiano assieme ai nostri partner, primo tra tutti il CNCC.

national showcase for Italia players, the moment that allows them to be visible to and in the presence of the international community of retailers and investors. This presence and visibility in such an important context makes it possible to develop and grow the national marketplace while attracting more and more investors and retailers to Italy. This is where the complementary nature of Mapic Italy is absolutely evident, as Mapic Italy then provides the local platform that is extremely business oriented, which allows national and international players to identify more in detail all the business opportunities that Italy offers. Mapic Italy is more and more efficient and dynamic and thus requires a strong presence and visibility of Italy in Cannes, and vice-versa; Milan is the launch pad towards international markets for operators who have drawn close to our world through Mapic Italy. The figures prove it: the 2017 edition of Mapic Italy had brought together over 1,600 operators of the sector in Milan, including over 600 retailers. In Cannes, five months later, we had a growth of 10% of Italian participants. In view of the significant attendance figures in Milan, this year we are expecting a significant grown in Italian participants in Cannes. In this sense, we are already working on a programme of events dedicated to the Italian market together with our partners, above all CNCC.

2. Progettazione

2. Planning and design

Davide Padoa, amministratore delegato di Design International

Davide Padoa, managing director at Design International

Dalle nostre ultime esperienze di strutture commerciali realizzate in Italia (Nave de Vero, Il Centro e Aura) e di quelle di prossima costruzione (Maximall Pompeii, Coop Ex-Guglielmetti, Caselle Open Mall, Monopoli Shopping Resort, l’ampliamento di GranReno) emerge che è sempre più importante l’inserimento ambientale attraverso la minimizzazione dell’impatto sul territorio e la massimizzazione dell’impatto sociale grazie alla valorizzazione dei servizi e degli spazi comuni offerti. La necessità di limitare il consumo di suolo ha portato a recuperare ciò che si perde a terra in copertura, che diventa un vero e proprio quinto prospetto oppure un parco verde a disposizione del pubblico e non più un elemento meramente tecnologico. In termini di design, uno dei driver della progettazione è costituito dal land-

Based on our latest experiences of commercial structures built in Italy (Nave de Vero, Il Centro and Aura), and the projects due to be completed in the near future (Maximall Pompeii, Coop Ex-Guglielmetti, Caselle Open Mall, Monopoli Shopping Resort, and the extension of GranReno), it emerges that it is more and more important to pay attention to the environmental component by minimising the impact on the surrounding area and the maximisation of the social impact thanks to enhancing services and the common areas available to the public. The need to limit the use of oil has led to the recovery of the earth dug out on the roof, which becomes a real fifth perspective, or a green park available to 48

scape che ha assunto un ruolo determinante sia in fase autorizzativa sia dal punto di vista fruizionale. Le strutture commerciali che un tempo erano considerate “scatole ermetiche e chiuse” oggi sono da vivere in maniera aperta, porosa nel proprio contesto urbano e territoriale. L’attenzione agli spazi aperti, comunque naturale per un gruppo di progettazione che si occupa della fruizione e dei flussi di grandi luoghi aperti al pubblico, ha spinto la nostra struttura ad assumere una decina di landscape architect che si devono coordinare con esperti in segnaletica e way-finding, di illuminotecnica e, ovviamente, di architettura. Nel caso specifico e sempre più frequente di mall urbani, ad esempio Aura a Roma o CityLife a Milano, diventano fondamentali i collegamenti con i trasporti pubblici, la porosità con il tessuto urbano circostante, e assume progressiva rilevanza la ristorazione. Altro driver fondamentale è il mix di funzioni e attività: non solo retail, food e leisure, ma anche spazi per lo smart working, meeting, cultura, arte, ospitalità, servizi, ricerca, etc. Per facilitare il mix funzionale, sviluppatori, architetti e ingegneri devono progettare spazi flessibili, con maglie strutturali adeguate, terrazze, coperture e facciate maggiormente trasparenti e interpiani collegabili tra loro. Infine la tecnologia oggi più che mai aiuta a creare edifici intelligenti che sprecano meno risorse e dialogano meglio sia con l’ambiente sia con il benessere di chi li abita. Il Centro di Arese, Aura e CityLife presentano parte di queste caratteristiche. Tre casi molto diversi tra loro ma tutti interessanti per innovazione. Il Centro, per aver optato per una ristorazione diffusa, introdotto porticati esterni adatti ad attività di servizio, i volumi interni che danno spazio a un susseguirsi di piazze, verde, terrazze e veri e propri palazzi interni all’edificio. Aura a Roma, per la miglior integrazione e ricucitura urbana oggi visibile in Italia. CityLife a Milano, per aver creato una destinazione nuova in una sorta di isola verde circondata da un tessuto storico residenziale importante della città.

the public and no longer a merely technological element. In terms of design, one of the drivers behind the project consists of the landscape that has assumed a decisive role both in the authorisation phase and from the viewpoint of how it can be used. Commercial structures that were one time considered “airtight, closed boxes” are not places to live openly, and are porous to their urban surroundings and landscape. The attention paid to the outdoor spaces - which is in any case natural for a planning and design group that focuses on accessibility and the flows of major areas open to the public - has driven our structure to hire around ten landscape architects who have to coordinate their work with experts in signage and way-finding, illumination technology, and obviously also architectural aspects. In the case at hand and more and more frequently in urban shopping centres, such as Aura in Rome or CityLife in Milan, their public transport connections and openness to the surrounding urban area become of crucial importance, and catering services are also becoming progressively more important. Another fundamental driver is the mixture of functions and activities: not only retail, food and leisure, but also spaces for smart working, meetings, culture, art, hospitality, services, research etc. To make this functional mix easier to obtain, developers, architects and engineers have to plan flexible spaces with adequate structural joints, terraces, roofs and façades that are more transparent, and interfloor areas that can be connected with each other. Finally, modern technology now helps more than ever to create intelligent buildings that waste less resources and interact better with the environment and its inhabitants. The Centres of Arese, Aura and CityLife feature some of these characteristics. Three very different cases but which are all interesting from the viewpoint of innovation. The Centro of Arese, for opting for a popular catering brand and introducing external porticoes that were suitable for service activities, the internal volumes that provide space for a series of squares, green areas, terraces and real buildings within a building. Aura in Roma, for the improved integration and ‘restitching’ of the urban fabric now visible in Italy. CityLife in Milan, for having created a new destination in a sort of green island, surrounded by an important historic residential area of the city.

3. Tax free shopping Antonella Bertossi, partner

relationships e marketing manager presso

Global Blue

Le principali vie dello shopping di lusso nei centri delle città sono fra i luoghi prediletti per gli acquisti tax free dei turisti internazionali. In particolare, 49

Capitolo / Chapter 4 Il punto di vista / The point of view

retail trends 2018

3. Tax free shopping

sulla base dei dati Global Blue, società leader nei servizi Tax Free Shopping, nel periodo dicembre 2016-novembre 2017 via Montenapoleone a Milano ha raggiunto il primo posto in Europa per lo shopping dedicato al fashion. La top street meneghina per eccellenza, infatti, ha fatto registrare lo scontrino medio più alto dedicato a questa categoria merceologica: 1.809 euro. Alle sue spalle ci sono Parigi, con Avenue Montaigne, dove sono stati spesi mediamente 1.729 euro, e Madrid con 1.602 euro registrati in Calle de Ortega y Gasset. Dall’analisi Global Blue a livello europeo si evidenzia anche la celebre Maximilianstrasse di Monaco di Baviera dove, però, lo scontrino medio ha una significativa presenza della categoria merceologica “Orologi&Gioielli”. Le soluzioni proposte dal continuo sviluppo tecnologico hanno degli impatti rilevanti non solo sui centri commerciali. I mesi appena trascorsi, così come quelli che ci attendono, sono particolarmente importanti e delicati per tutto il settore del turismo legato al Tax Free Shopping in Italia. Dal 1° settembre 2018, infatti, tutti i commercianti italiani che offrono il Tax Free ai loro turisti internazionali devono utilizzare il nuovo sistema di emissione e trasmissione della fattura in formato elettronico. Sappiamo che la completa digitalizzazione del processo di rimborso dell’IVA non solo migliorerà la shopping experience dei turisti internazionali, ma consentirà di liberare risorse da destinare allo sviluppo del turismo, un settore che potrebbe essere davvero il cardine per rilanciare l’economia italiana. I dati Global Blue, infatti, dimostrano che i globe shopper assegnano alla semplificazione delle procedure Tax Free un peso importante nella scelta del Paese europeo nel quale fare shopping, Paese nel quale si fermano fino a 2-3 giorni in più rispetto alle altre mete visitate. Sempre sul fronte tecnologico, poi, Global Blue ha sviluppato e messo a disposizione, dallo scorso anno, la nuova App “Shop Tax Free”, ideata per fornire al Globe Shopper un’esperienza personalizzata in ogni momento del viaggio Tax Free Shopping. La App, disponibile in inglese, russo e cinese, fornisce nel palmo di una mano ai frequent globe shopper tutto ciò di cui hanno bisogno dalla fase di pianificazione dello shopping a quella degli acquisti, fino alla richiesta effettiva del rimborso dell’Iva sui prodotti acquistati. La App fa parte del servizio Global Blue di Mobile Customer Care, che garantisce supporto in tempo reale ai globe shopper meno abituali, i quali conoscono meno

Antonella Bertossi, partner relationships and marketing manager at

Global Blue

The main luxury shopping streets in the city centres are among the most popular places for tax free shopping of international tourists. In particular, based on the data of Global Blue, a leading company in the Tax Free Shopping services, in the period between December 2016 and November 2017, via Montenapoleone in Milan reached pole position in Europe for fashion shopping. The top street of Milan for excellence recorded, in fact, the highest average receipt value dedicated to this product category: 1,809 Euros. It was followed by Parigi, with Avenue Montaigne, where the average amount spent was 1,729 Euros, and Madrid with 1,602 Euros recorded in Calle de Ortega y Gasset. From the Global Blue analysis, the famous Maximilianstrasse of Munich also ranks high at European level, where, however, the average receipt value has a significant presence of the product category “watches&jewellery”. The solutions proposed by the continuous development of technology have important impacts not only on shopping centres. In the last months, as in the forthcoming months, they are particularly important and delicate for the entire tourism sector, connected with Tax Free Shopping in Italy. As of 1 September 2018, in fact, all Italian retailers who offer the Tax Free option to their international tourists must use the new system for issuing and transmitting electronic invoices. We know that the complete digitalisation of the VAT reimbursement process will not only improve the shopping experience of international tourists, but will make it possible to free resources that can be destined to the development of tourism, a sector that could truly become the cornerstone for relaunching the Italian economy. The figures recorded by Global Blue, in fact, prove that the globe shoppers rate the simplification of the Tax Free procedures very highly when choosing the European Country in which to shop for goods, and will stay up to 2-3 days longer in this Country compared to the other destinations they visit. Again with regard to technology, Global Blue has developed and made available, since last year, the new “Shop Tax Free” App, which was designed to provide Globe Shoppers with a personalised experience during every moment of their Tax Free Shopping 50

il servizio Tax Free. Grazie a questo servizio, transazioni tracciate con avvisi email e notifiche SMS inviate sugli smartphone li accompagnano nella shopping experience.

journey. The App, available in English, Russian and Chinese, provides frequent globe shoppers with all they need, in the palm of a hand, from the planning phase to the purchasing phase of their shopping trip, up to the effective request for the reimbursement of VAT on the products purchased. The App is part of the service Global Blue of Mobile Customer Care, which guarantees real time support to globe shoppers with less experience and less knowledge of the Tax Free service. Thanks to this service, all transactions made during the shopping experience are traced with notifications sent by email and by text messages to the smartphones used.

4. Investimenti Mario Pellò, head of investment, Italy, presso TH Real Estate Il mercato retail è molto frammentato all’interno di ogni Paese, così come, al suo interno, fra segmenti e micro-location, che seguono dinamiche diverse. In generale gli investitori più attenti danno grande importanza nelle loro valutazioni all’impatto dei trend culturali e dei comportamenti dei consumatori e tendono a investire in asset con caratteristiche di elasticità e flessibilità che consentano di adattarsi ai cambiamenti futuri. In dettaglio, gli studi di TH Real Estate hanno evidenziato che le strategie di investimento core tenderanno a puntare su asset con tassi di occupancy elevati (superiori al 90%) e una solida presenza di retailer a prezzi accessibili. Tuttavia oggi si deve fare un discorso più ampio: la necessità di reinventare gli spazi retail, facendone spazi “esperienziali”, implica che il modo storicamente utilizzato per misurarne il successo, in base alla durata dei contratti di affitto e alle proiezioni di crescita dei valori di locazione in un orizzonte di breve termine, possa non essere più attendibile. Gli investitori hanno bisogno di conservare il valore degli asset e di individuare opportunità di accrescerne i rendimenti, ma devono anche coniugare tutto ciò con una maggiore flessibilità, con la rotazione dei locatari, con nuovi brand – che potrebbero anche essere legati da clausole meno stringenti e rappresentare un’occasione per creare “buzz” suscitando l’interesse dei consumatori –, con un’offerta diversificata, con un’esposizione minore al retail puro e con la creazione di spazi per eventi o dove le persone possano incontrarsi. Il livello degli investimenti necessari per ogni singolo immobile sarà poi naturalmente legato all’identità del singolo asset e alla tipologia di consumatori a cui si rivolge. Per gli asset con un profilo “esperienziale” vale quanto già indicato, mentre quelli che puntano su un’offerta a prezzi contenuti e sulla comodità dal punto di vista logistico avranno meno bisogno di spazi per eventi o d’incontro. Le nuove aree dedicate ai consuma-

4. Investments

Mario Pellò, head of investment, Italy, at TH Real Estate The retail market is very much fragmented within each Country, and also inside, with segments and micro locations, which following different patterns. In general, the most attentive investors place great importance, in their evaluations, on the impact of cultural trends and consumer habits, and tend to invest in assets that have elastic and flexible characteristics that allow them to adapt to future changes. In detail, the studies carried out by TH Real Estate have shown that the core investment strategies will tend to focus on assets with high occupancy rates (over 90%) and a solid presence of retailers with affordable prices. Today, however, it is necessary to consider a wider scale: the need to re-invent retail spaces, making them spaces for “experiences”, implies that the traditional method used to measure their success, based on the length of leases and the forecasts of growth in the rental value in the short term, may no longer be reliable. Investors need to maintain the value of the assets and identify opportunities for increasing the yields they bring, but must also combine all this with greater flexibility, rotation of the landlords, and new brands - which could also be bound by less stringent clauses and represent an opportunity to create “buzz” by arousing the interest of consumers - with a diversified offer, less exposure to pure retail and the creation of spaces for events or meeting places. The level of investments necessary for each single building will then naturally be linked with the identity of each single asset and with the type of consumer it aims at. The above applies to those assets with an “experience” profile, while 51

Capitolo / Chapter 4 Il punto di vista / The point of view

retail trends 2018

those that focus on an offer at reduced prices and the convenience from a logistics viewpoint, will have less need for events or meeting places. The new areas dedicated to consumers must be conceived with the focus on technology. Older assets, therefore, even if they are well positioned, will have to transform themselves in order to not lose ground. In this scenario, TH Real Estate has developed an investment strategy that focuses on cities rather than on the countries. We are convinced that the best strategy has to aim at investments that are in line with a high life quality, but also a strong historical and cultural impact in which the expense is driven by tourism. The largest cities have the advantage of offering several opportunities and greater liquidity. However, we think it is important to evaluate also the demographic profile. We are more interested in young cities that are growing, resilient, able to guarantee an infrastructure that is adequate and the political stability necessary to absorb anyone who wants to live there. In Italy, these are Milan, Rome and Bologna, the latter having been chosen by TH Real Estate for the first acquisition of the European Cities Fund, the Meraville Retail Park; this choice was made for the very reason that - compared to other European cities - it has better results in terms of employment, growth and GDP per capita. Still for the European Cities Fund, we have recently acquired also a complex in via Darwin in Milan.

tori devono essere concepite mettendo al centro la tecnologia, perciò gli asset più vecchi, pur ben posizionati, dovranno trasformarsi per non perdere terreno. In questo scenario TH Real Estate ha sviluppato una strategia di investimento che punta sulle città più che sui Paesi. Siamo convinti che la strategia ottimale debba mirare a investimenti in realtà con una qualità della vita elevata, ma anche con una marcata impronta storico/culturale in cui la spesa sia trainata dal turismo. Le città più grandi hanno il vantaggio di offrire più opportunità e di avere una maggiore liquidità. Tuttavia, pensiamo che sia importante valutare anche il profilo demografico. Siamo più interessati alle città giovani, in crescita, resilienti, in grado di garantire un sistema infrastrutturale adeguato e la stabilità politica necessaria per accogliere tutti quelli che decidono di viverci. In Italia si tratta di Milano, Roma e Bologna, quest’ultima scelta da TH Real Estate per la prima acquisizione dell’European Cities Fund, il Meraville Retail Park, proprio perché in confronto ad altre realtà europee mostra performance migliori per quanto riguarda l’occupazione, la crescita e il PIL pro capite. Sempre per l’European Cities Fund, abbiamo recentemente acquisito anche un complesso in via Darwin a Milano.

5. Geomarketing & ricerche di mercato

5. Geomarketing & market

Francesco Terra, direttore market research and consulting di UrbiStat

research

Francesco Terra, director of market research and consulting at UrbiStat

Il trend legato allo sviluppo della ristorazione è senz’altro stimolato da un ripensamento dei centri commerciali come luoghi di socialità e aggregazione ma anche da un’evoluzione del consumatore sempre più informato e alla ricerca di esperienze di vario tipo. Lo stock esistente in Italia si pone in maniera favorevole a questo cambiamento e ancor più se si considera che molti dei centri commerciali di dimensioni medie, ossia tra 15mila e 40mila mq di Gla, non presentano al loro interno un cluster dedicato alla ristorazione e al tempo libero. In generale, il peso del settore F&B rispetto al totale della Gla di un centro commerciale è aumentato grazie soprattutto all’apertura di nuove grandi strutture di ultima generazione come Il Centro di Arese e all’ampliamento di strutture esistenti come Oriocenter, per cita-

The trend linked to the development of catering services is definitely stimulated by a re-thinking of the shopping centres as places in which people can meet and socialise, but also by an evolution of consumers who are more and more informed and on the lookout for various types of experience. The existing stock in Italy is favourable to this change, and even more so if one considers that many shopping centres of a medium size, in other words with a Gla of between 15 and 40 thousand m2, do not have a internal cluster dedicated to catering and leisure. In general, the weight of the F&B sector compared to the total of the Gla of a shopping centre has increased; this is primarily due to the opening of 52

re l’ultima più rilevante. Il peso del settore F&B sul totale si assesta quindi tra il 5 e il 15% della Gla in funzione della dimensione del progetto in esame, anche se l’offerta deve essere fortemente correlata alla frequentazione e alle caratteristiche della location. L’offerta di F&B in un centro commerciale sarà quindi maggiore in location urbane che godono di un’importante frequentazione, ossia con oltre 200 visite per mq di Gla. UrbiStat ha analizzato un campione di 43 centri commerciali rappresentativo dello stock esistente in Italia per dimensione e localizzazione geografica, in cui è presente un cluster dedicato all’offerta F&B. La Gla totale delle attività F&B è di 61mila mq e registra un fatturato annuo cumulato di 227 milioni di euro IVA esclusa, pari a 3.721 euro per mq di Gla. Il fatturato medio di F&B per visita è di 1,15 euro ed è fortemente correlato alla dimensione del cluster in esame, ossia maggiore è l’offerta di F&B maggiore risulta la spesa media per visita nel centro commerciale in questa categoria merceologica. UrbiStat ha condotto negli ultimi 18 mesi 14 indagini campionarie di tipo quantitativo in centri commerciali di medie e grandi dimensioni in Italia. I risultati suggeriscono che la presenza di attività F&B nei mall ha un duplice effetto: quello di àncora, ossia di generatore di traffico, e quello di attività complementare che contribuisce a incrementare sia la spesa media sia il tempo medio di permanenza. Le attività di F&B rappresentano il motivo principale di visita e quindi agiscono da àncora per mediamente un 5-15% degli intervistati in funzione della dimensione e della frequentazione del centro commerciale. Oltremodo, consumare pasti, bevande o snack è un’attività molto rilevante per i visitatori in quanto il 30-60% degli intervistati ne usufruiscono in funzione della dimensione dell’offerta F&B. Considerando l’indagine “Non-Retail Tenant Survey” (maggio 2018) svolta dallo European Research Group dell’ICSC (International Council of Shopping Center) di cui UrbiStat fa parte, le attività di F&B rappresentano oggi mediamente il 12% della Gla nei centri commerciali in Europa mentre è del 14% negli Stati Uniti d’America e del 21% nella regione Asia-Pacific. I 100 ricercatori intervistati dall’ICSC a livello globale prevedono che le attività di F&B rappresenteranno nel 2028 il 20% della Gla dei centri commerciali in Europa, il 26% negli Stati Uniti d’America e il 27% nella regione Asia-Pacific. ¾

large new structures of the latest generation, such as Il Centro of Arese, and the expansion of existing structures such as Oriocenter, just to mention the most relevant and recent ones. The weight of the F&B sector on the total thus accounts to between 5 and 15% of the Gla depending on the size of the building project concerned, even if the offer must be strongly correlated with the number of visitors and the characteristics of the location. The offer of F&B in a shopping centre will thus be greater in urban locations that receive a large number of visitors, in other words with over 200 visits per m2 of Gla. UrbiStat has analysed a sample of 43 shopping centres that represent the existing stock in Italy for size and geographic location, which have a cluster dedicated to F&B. The total Gla of the F&B activities comes to 61 thousand m2 and records a total annual turnover of 227 million Euros, excluding VAT, equal to 3,721 Euros per m2 of Gla. The average turnover of F&B per visit is 1.15 Euros and is strongly related to the size of the cluster concerned, in other words, the greater the offer of F&B the greater the average amount spent per visit in the shopping centre in this product category. In the last 18 months, UrbiStat has carried out 14 random surveys regarding quantity in average and large shopping centres in Italy. The results suggest that the presence of F&B in the shopping centres has a double effect: firstly, they act as an anchor, or generate traffic, and also act as a complementary activity that helps to increase both the average amount of money and time spent at the shopping centre. F&B activities represent the main reason for visiting shopping centre, and are thus considered an anchor for an average of 5-15% of those interviewed, depending on the size and attendance of the shopping centre. The consumption of meals, drinks or snacks is a very important activity for the visitors given that 30-60% of those surveyed use these services depending on the size and offer of the F&B service. Considering the survey entitled “Non-Retail Tenant Survey” (May 2018) conducted by the European Research Group of the ICSC (International Council of Shopping Centres) of which UrbiStat is part, the F&B activities today represent an average of 12% of the Gla in the shopping centres in Europe, while this is 14% in the United States and 21% in the Asia-Pacific region. The 100 researchers interviewed by the ICSC at global level forecast that in 2028, the F&B activities will account for 20% of the Gla in the shopping centres in Europe, 26% in the United States and 27% in the Asia-Pacific region. ¿ 53

retail trends 2018

Capitolo / Chapter 5

QUANTE APERTURE AVETE PROGRAMMATO PER L’ANNO 2018 IN ITALIA? How many openings have you programmed for the year 2018 in Italy?

Lo sviluppo dei brand in numeri

Brand development in numbers

36,4%

QUANTO PESA IL FRANCHISING IN PERCENTUALE SULLO SVILUPPO 2018? What is the percentage impact of franchising on development for 2018?

27,3% 18,2%

9,1% 9,1%

18,2% Last but not least, la parola ai retailer attraverso un percorso di grafici volto a delineare le tipologie di asset e location più ricercate, nonché le modalità di sviluppo on e off line. Il campione (che non ha valore statistico) è stato costruito in modo da rappresentare i principali segmenti merceologici attivi sul mercato retail italiano.

Last but not least, the retailers will be allowed to express their opinion through a series of graphics that aims to outline the most coveted types of assets and locations as well as the methods of both online and offline growth. The sample (which has no statistical value) has been constructed to ensure that all product segments that are active in the Italian retail market are represented.

QUAL È IL CORE BUSINESS DEL VOSTRO BRAND? What is the core business of your brand?

FOOD & BEVERAGE 45,5%

ELETTRONICA DI CONSUMO Consumer Electronics 9,1%

ABBIGLIAMENTO & ACCESSORI Clothing & accessories 27,3%

CALZATURE / PELLETTERIA Footwear/leather goods 9,1% 54

SERVIZI Services 9,1%

18,2% 9,1%

45,5% Da/from 1 a/to 5 Da/from 6 a/to 10 Da/from 11 a/to 20

9,1%

QUALI AREE ITALIANE GUARDATE CON MAGGIORE INTERESSE PER LO SVILUPPO NEL BREVE/MEDIO TERMINE? What areas in Italy are you looking at with the greatest interest for development in the short/medium term? NORD EST North East 9,1%

NORD OVEST North West 54,5%

Da/from 0 a/to 5 Da/from 6 a/to 10 Da/from 11 a/to 20 Da/from 21 a/to 30 Da/from 31 a/to 49 Da/from 50 a/to 75

QUAL È LA PRIMA CITTÀ ITALIANA PER INTERESSE? Which Italian city is the most interesting to you?

ROMA 27,3%

CENTRO Centre 9,1%

SUD E ISOLE South and the Islands 9,1%

MILANO 72,7%

Capitolo / Chapter 5 Lo sviluppo dei brand in numeri / Brand development in numbers

retail trends 2018

QUAL È LA SECONDA CITTÀ ITALIANA PER INTERESSE? Which Italian city is the second most interesting to you? TORINO 9,1%

FIRENZE 27,3%

QUAL È LA TERZA CITTÀ ITALIANA PER INTERESSE? Which Italian city is the third most interesting to you? VERONA 18,2%

ROMA 27,3%

BOLOGNA 9,1%

PALERMO 9,1%

BOLOGNA 27,3%

CENTRO CITTÀ VIE DEL LUSSO Xxxxxxx Luxury retail streets 9,1% 18,2% CENTRO CITTÀ City centre 9,1 %

È CORRETTO DIRE CHE GLI ACQUISTI IN MULTICANALITÀ STANNO CAMBIANDO I CRITERI PER VALUTARE IL VALORE DI UNA LOCATION? Is it correct to say that multi-channel purchases are changing the criteria for the assessment of the value of a location?

OUTLET 18,2%

90,9%

9,1%

NOVARA 9,1%

TORINO 9,1%

MILANO 9,1% VENEZIA 9,1%

BARI 9,1%

QUAL È IL TERZO CANALE DISTRIBUTIVO PER INTERESSE? Which distribution channel is the third most interesting to you?

MILANO 9,1%

ROMA 27,3%

NAPOLI 9,1%

QUAL È IL PRIMO CANALE DISTRIBUTIVO PER INTERESSE? Which distribution channel is the most interesting to you?

QUAL È IL SECONDO CANALE DISTRIBUTIVO PER INTERESSE? Which distribution channel is the second most interesting to you?

CENTRO COMMERCIALE Shopping centre 45,5%

OUTLET 9,1%

PARCO COMMERCIALE Retail park 27,3%

CENTRO COMMERCIALE Shopping centre 36,4%

CENTRO CITTÀ City centre 54,5%

STAZIONE FERROVIARIA Railway Stations 36,4%

PARCO COMMERCIALE Retail park 18,2%

SÌ / yes NO / no

È CORRETTO DIRE CHE LA CROSS-CANALITÀ STA INCIDENDO NEL RIDURRE GLI SPAZI DEI NEGOZI? Is it correct to say that cross-channelling is leading to a reduction of store space? SÌ/yes 63,6%

È CORRETTO DIRE CHE IL SITO E-COMMERCE PORTA TRAFFICO NEL NEGOZIO FISICO? Is it correct to say that the e-commerce site is bringing customers into brick and mortar stores? SÌ/yes 63,6%

NO 36,4%

STAZIONE FERROVIARIA Railway Stations 9,1%

NO 36,4%

CENTRO CITTÀ City centre 18,2% SÌ / yes NO / no

SÌ / yes NO / no

retail trends 2018

È CORRETTO DIRE CHE IL NEGOZIO FISICO PORTA TRAFFICO NELLO STORE ONLINE? Is it correct to say that brick and mortar stores are bringing customers to the online store? 72,7%

QUAL È IL TREND DI CRESCITA DEL VOSTRO E-COMMERCE? What is the growth trend of your e-commerce business? 18,2%

18,2%

27,3% 9,12%

27,3% 27,3%

SÌ / yes NO / no

Non cresce It is not growing Da/from 1 a/to 2,5% Da/from 2,6 a/to 5% Da/from 5 a/to 10% Da/from 10 a/to 20% Da/from 20 a/to 30%

QUANTO INCIDE L’ECOMMERCE SUL TOTALE DELLE VOSTRE VENDITE? What impact does e-commerce have on your total sales figures? 10%

10%

20% 9,12%

È irrilevante/It is irrelevant Da/from 1 a/to 2,5% Da/from 2,6 a/to 5% Da/from 5 a/to 10% Da/from 10 a/to 20% Da/from 20 a/to 30%

50%

Capitolo / Chapter 6 Retail Trends dei paesi nordici / Retail Trends in the nordic countries

retail trends 2018

Capitolo / Chapter 6 Retail Trends dei paesi nordici

Retail Trends in the nordic countries

1. Caratteristiche macro

1. Macro characteristics

Elevato Potere di acquisto

High Spending Power in the Nordics

I paesi nordici, rispettivamente Danimarca, Finlandia, Norvegia e Svezia, sono spesso considerati dagli investitori immobiliari internazionali e dai retailer come un’area di mercato unica, tuttavia questi paesi differiscono per diversi aspetti; in primo luogo per la struttura economica, ma anche per la legislazione in tema di locazioni, per la valuta utilizzata, nonché per l’organizzazione e le pratiche di mercato nell’area immobiliare. Negli ultimi anni le economie nordiche hanno registrato un forte sviluppo e la regione si è distinta per i suoi solidi fondamentali macroeconomici. In particolare un debito sovrano basso, economie trasparenti e consumatori con finanze personali solide favoriscono una combinazione di stabilità e potenziale di crescita. La crescita del reddito disponibile e dei consumi privati è più forte che nella maggior parte degli altri paesi europei. L’ampio segmento della classe media con un elevato potere d’acquisto e la sottile differenza tra famiglie ad alto e basso reddito rendono il mercato nordico interessante agli occhi dei retailer nazionali e internazionali.

The Nordic countries, Denmark, Finland, Norway and Sweden, are often seen as a unified market area by international property investors and retailers, although the countries differ from each other in terms of structure of the economy, business lease laws and used currency, as well as the structure and market practices in the property markets. The Nordic economies have shown strong development in recent years, and the region has stood out with its strong macroeconomic fundamentals. Low sovereign debt, transparent economies and consumers with sound personal finances, produce a combination of stability and growth potential. The disposable income and private consumption growth are stronger than in most other European countries. The large middle-class segment with high spending power and the low difference between high and low-income households make the Nordic market attractive for domestic and international retailers.

nei paesi nordici

Shopping and gastro tourism With the fashionable lifestyle in its largest cities and its high level of culinary experiences, especially Denmark and Sweden are gaining the attention of travelers from around the world. Airport arrivals in the Nordic capitals have grown by over 3% per

Shopping e Turismo gastronomico Con lo stile di vita modaiolo che si respira nelle loro maggiori città e l’alto livello di esperienze e 60

proposte culinarie, Danimarca e Svezia in particolar modo stanno attirando l’attenzione dei viaggiatori provenienti da tutto il mondo. Negli ultimi cinque anni gli arrivi negli aeroporti delle capitali nordiche sono aumentati di oltre il 3% all’anno, mentre i pernottamenti in tutte le capitali sono aumentati di quasi il 5% all’anno1. Il fatto che il turismo sia uno dei settori in più rapida crescita nei paesi nordici ha avuto un impatto significativo sulla cultura del commercio al dettaglio e dello shopping, in quanto i ricavi provenienti dai visitatori internazionali sono aumentati più rapidamente rispetto alla media europea. Per soddisfare la crescente domanda da parte dei viaggiatori l’aeroporto di Copenaghen ha provveduto a stanziare un investimento di 52,4 milioni di euro nel 2018-2019 per raddoppiare le dimensioni della congestionata area passeggeri situata dopo i controlli di sicurezza. Il progetto comprende l’apertura di 28 nuovi negozi e unità di ristorazione, tra cui la birreria di successo danese, Mikkeller, la stessa che nel giugno 2018 ha aperto un open bar in aeroporto con formula 24/7 nel quale offre 20 tipi di birre alla spina e più di 100 lattine e bottiglie per il take away ii. Dopo il completamento del progetto l’aeroporto di Copenaghen vanterà più di 120 negoziiii.

annum over the past five years, whilst overnight stays in all of them have increased by almost 5% annually.i The fact that tourism is one of the fastest growing industries in the Nordics has had a significant impact on the retail and shopping culture, as revenues from international visitors have increased faster than the European average. To accommodate the increasing demand from travelers Copenhagen Airport is gathering pace with an investment of EUR 52.4 million in 2018-2019 to double the size of the busy passenger area after the central security checkpoint. The project includes 28 new shops and food & beverage outlets, including the successful Danish brewery, Mikkeller, which has opened an airport 24/7 open bar in June 2018 offering 20 beers on tap and more than 100 cans and bottles ready to take away.ii After completion of the project Copenhagen Airport has more than 120 shops iii.

Alimenti e bevande Negli ultimi anni si è verificato un cambiamento nello stile di vita dei consumatori nordici i quali hanno dimostrato una propensione sempre maggiore per il consumo dei pasti fuori casa. La cena al ristorante non è più riservata alle occasioni sociali o agli incontri d’affari. Mangiare fuori per colazione, pranzo e cena è diventato un modo per dedicare cura e attenzione ai pasti di tutti i giorni. Ne consegue che questo orientamento crea opportunità per chiunque voglia introdurre nuovi concetti F&B, dal fast food al fine dining, dato che come accennato il mercato F&B è in crescita grazie al turismo e alla modifica delle abitudini dei consumatori del nord.

Food & Beverage There has been a shift in recent years with Nordic consumers increasingly adopting a life-style of eating out. A restaurant visit is no longer reserved for social occasions or business meetings. Eating out for breakfast, lunch and dinner has become a way to take care of everyday meals. This creates opportunities for anyone who wants to introduce new F&B concepts from fast food to fine dining concepts, as the F&B market is growing due to tourism as well as the Nordic consumers’ change of habits.

Canone di locazione medio dei retailer nei paesi Nordici

Retail rent levels in the Nordic Countries

I livelli dei canoni di locazioni dei più importanti punti vendita al dettaglio nei principali centri commerciali nordici variano da 564 a 3.154 EUR/mq all’anno come da tabella che segue (pagina 63).

The prime retail rent levels in the Nordic main shopping cities vary from 564 to 3,154 EUR/sq.m./year as described below (page 63) 61

Capitolo / Chapter 6 Retail Trends dei paesi nordici / Retail Trends in the nordic countries

retail trends 2018

2. La Norvegia

2. Norway

Tutte le principali catene di negozi, i flagship store e una vasta gamma di negozi di lusso si trovano nella zona del Karl Johans gate e dintorni a Oslo. Le migliori “corner locations” o semplicemente posizioni ad angolo situate in questa strada da Egertorget verso ovest possono essere affittate per circa 2.630 euro al m.q. per spazi prime. A causa degli alti affitti, i negozi presenti a Karl Johans Gate non sono necessariamente redditizi, tuttavia, le catene che hanno scelto di stabilirsi quì utilizzano il negozio in questione come show room e a scopo di marketing. Le aree di Hegdehaugsveien e Bogstadveien, nonostante stiano tentando di tornare alla popolarità degli anni precedenti alla crisi finanziaria, rimangono comunque in auge tra i retailer. Il manto stradale e I binari nelle strade sono stati recentemente sistemati dopo un paio di anni di ristrutturazione. I marciapiedi sono ora dotati di riscaldamento al fine di attrarre potenziali clienti. I canoni in questa zona sono piuttosto stabili, tuttavia, alcuni proprietari faticano a mantenere i livelli di canone alle scadenze contrattuali iv. Molti retailer sono “stand by” mentre elaborano nuove strategie in un contesto in continua evoluzione. I conduttori sono molto selettivi e si concentrano in particolare sulle micro aree e zone circostanti. I principali centri commerciali concentrano loro proposta nelle aree meno esposte alla concorrenza del commercio elettronico. La percentuale di sfitto è aumentata nelle principali vie dello shopping, soprattutto a causa delle grandi aspettative dei proprietari e dell’incertezza sulle tendenze e sul comportamento dei consumatori v.

All the major chain stores, flagship stores and a wide range of luxury stores are in Karl Johans gate and surrounding streets in Oslo. The best corner locations located in this street from Egertorget and westwards can be let for around EUR 2,630 per sqm for prime retail space. Due to the high rents, the stores present at Karl Johans Gate are not necessarily profitable, however, chains chose to locate to Karl Johans Gata to use their store in this location as a show room and marketing tool. The areas of Hegdehaugsveien and Bogstadveien remain popular amongst retailers, but are struggling to get back to the popularity in the years prior to the financial crisis. The pavement and tramlines in the street were recently updated after a couple of years of redevelopment. The pavements now have under soil heating in an effort to make the street more attractive for prospective customers. The prime rent in this area is rather stable, however, some property owners are struggling to recuperate their rent when the current contract expires.iv Many retailers are in “non-response mode” while they figure out new strategies in a changing environment. Tenants are very selective, focusing heavily on micro locations and performance of the surrounding areas. Leading shopping centres continue to focus on their value proposition in areas less exposed to e-commerce competition. The vacancy rate has increased in the main shopping streets, mainly due to high expectations from landlords and uncertainty over trends and consumer behaviour.v

3. La Svezia Il mercato retail svedese è dominato da un numero limitato di grandi catene. Quanto appena detto vale specialmente per l’abbigliamento di “mass market”, per i mobili e per la vendita al dettaglio di prodotti alimentari, in più in questo ambito accade spesso che più catene appartengano agli stessi proprietari. Lo svedese H&M è il secondo più grande retailer di abbigliamento del mondo e IKEA il maggiore nel settore dei mobili. I prime rents su tutto il territorio nazionale sono relativamente stabili per tutte le aree 62

Prime Rents retail su high streets per negozi EUR/mq/anno Prime Retail rents high street shops EUR/sq.m./year DANIMARCA / DENMARK

3,154

Copenhagen

827

Aarhus

564

Odense

NORVEGIA / NORWAY Oslo

2,630

Stoccolma / Stockholm

1,626

SVEZIA / SWEDEN

850

Gothenburg

650

Malmo

FINLANDIA / FINLAND Helsinki

1,620

Tampere

840

780

Turku

Fonti/Sources: Cushman&Wakefield Retail Market Snapshot, Finland, Norway, Sweden and Denmark q3 2017-q1 2018

3. Sweden

di mercato, ad eccezione dei centri commerciali fuori Stoccolma, dove il livello dei canoni è in aumento. Sebbene l’attuale contesto macroeconomico indichi un continuo aumento della spesa delle famiglie, si stima che il mercato immobiliare svedese al dettaglio subirà un calo nei prossimi anni. Canoni elevati abbinati a vendite in calo sembrano costituire una combinazione dannosa per i retailer e per i proprietari di immobili commerciali. Molti retailer infatti stentano a diventare redditizi a causa del drastico cambiamento nel modo di fare shopping degli svedesi vi. L’indicatore della fiducia all’acquisito dei consumatori è stabile, ma, secondo i dati dell’Istituto nazionale di ricerca economica, quella dei retailer si è leggermente indebolita. Ricerche condotte dalla Federazione svedese del commercio sottolineano anche il debole sviluppo della redditività per i retailer, dovuto in buona parte alla concorrenza online. A tal proposito i retailer che adottano strategie omnichannel e che integrano pertanto la presenza online con piattaforme fisiche intercettano la domanda dei consumatori. Inoltre, il settore F&B continua la sua rapida crescita. Ristoranti, caffè e food halls di ogni tipo sembrano in grado di rimpiazzare i retailer, i quali si stanno nel frattempo ridimensionando, e di attirare potenziali clienti nei punti venditavii.

The Swedish retail market is dominated by a small number of large chains. This is especially true of high-volume clothing, furniture and food retail, where it is common for several different chains to have the same owners. Swedish H&M is the second largest clothing retailer in the world and IKEA the world’s largest furniture retailer. Prime rents throughout the country are relatively stable for all trading segments, with the exception for external shopping centers in Stockholm were rent levels are increasing. Although the current strong macro environment indicates continues rise in household spending, the Swedish retail property market is expected to experience a decline in the upcoming years. High rents combined with lower sales are expected to be detrimental for retailers as well as for retail property owners. Many retailers are currently struggling with being profitable due to the drastic change in Swedes’ shopping behavior.vi The Consumer confidence indicator is stable, but retailer confidence weakening marginally according to the National Institute of Economic Research data. Research from the Swedish Trade Federation also point to the weak development in profitability for retailers, in part because of online competition. Major sources of demand include retailers embrac63

Capitolo / Chapter 6 Retail Trends dei paesi nordici / Retail Trends in the nordic countries

retail trends 2018

4. La Finlandia

ing omni-channel strategies and hence complementing online presence with physical platforms. Also, F&B continues its rapid growth. Restaurants, cafés and food halls in different forms and shapes are appealing to replace downsizing retailers and increase the attractiveness of retail locations.vii

Complessivamente ci sono circa 29 milioni di mq di superficie retail in Finlandiaviii, e più di 200.000 mq. di nuovi spazi sono attualmente in costruzione nell’area metropolitana di Helsinki, al cui interno sorgeranno i centri commerciali REDI (60.000 mq) e Tripla (85.000 mq) Gli affitti dovrebbero essere stabili, anche se con un certo potenziale di crescita marginale nelle strade principali di Helsinkiix. Il volume totale degli investimenti retail nel primo trimestre del 2018 è stato di circa 940 milioni di euro, basti pensare, per avere una visione più ampia, che il settore retail ha dominato il volume totale con circa il 50% di tutte le transazioni. Gli investitori internazionali hanno rappresentato quasi il 100% (97%) delle operazioni al dettaglio. La maggior parte degli investitori sono veicoli societari privati tra cui istituzioni nazionali, società e fondi specializzati in retail, investitori internazionali e principali retailer. Il maggiore investitore specializzato nel retail in Finlandia è Citycon, che attualmente possiede e gestisce 20 centri commerciali in tutta la Finlandia. Il nuovo sviluppo si concentra nelle grandi unità commerciali con buoni collegamenti con il trasporto pubblico, specialmente in prossimità delle stazioni della metropolitana e ferroviariex. Questa è una differenza importante rispetto agli sviluppi in Danimarca, dove la domanda da parte dei retailer che si concentrano sulle prime location ricade piuttosto sulle unità più piccole.

4. Finland Altogether there are some 29 million sqm. retail space in Finland viii, and more more than 200,000 sqm. new retail space is currently under construction in the Helsinki Metropolitan Area, including REDI (60,000 sqm) and Tripla (85,000 sqm) shopping centers. Rents are expected to be stable, although with some marginal growth potential in the best prime high streets in Helsinki ix. Total retail investment volume in 2018, Q1 was some € 940m as retail dominated the total volume with approximately 50% of all transactions. International investors accounted for almost 100% (97%) of retail deals and the most of the investors were private property vehicles, including domestic institutions, specialized retail investment companies and funds, international investors and main retailers. The largest spezialised retail investor in Finland is Citycon, who currently owns and operates 20 shopping centres across Finland. New development is concentrated in large retail units with good public traffic connections, mainly in the vicinity of metro and railway stations iii. This is in contrast to the development in Denmark, where demand from retailers focusing on prime locations is rather on smaller units.

5. La Danimarca Copenaghen è stata a lungo una destinazione attraente per i turisti, ciò grazie soprattutto alla combinazione unica che la città offre in termini di architettura, di squisite esperienze gastronomiche, del caratteristico design scandinavo e della produzione di tessuti. Inoltre, il mondo ha scoperto il potenziale di Copenhagen come città della moda e dei congressi, collocandosi tra le prime 10 città congressuali d’Europa. Questo irresistibile mix attrae i consumatori stranieri nel centro città. Le strade principali da Købmagergade, che conduce fino ad Amagertorv, dove si trovano Prada e Louis Vuitton, costituiscono la zona della città con il maggior traffico pedonale di Copenaghen. Queste strade

5. Denmark Copenhagen has long been an attractive destination for tourists, largely due to the city’s unique combination of architecture, exquisite gastronomic experiences and characteristic Scandinavian design and textiles. Furthermore, the world has also discovered Copenhagen’s potential as a fashion and congress city, placing it among the top 10 congress and convention cities in Europe. This attracts foreign consumers to the city center. The high streets from the middle of Købmagergade leading up to Amagertorv where Prada and 64

hanno attirato l’attenzione di diversi retailer internazionali per tutto il 2017, e questa tendenza continua nel 2018, a conferma di ciò si pensi allo spazio retail pensato per il progetto “Postgaarden”, il vecchio e più antico ufficio postale in Danimarca, ora centro commerciale, che vanta tra i suoi conduttori operatori come Arket, Sephora, Asics e il marchio danese di mobili, Republic of Fritz Hansen. Hermes si è trasferito Vicino a Amagertorv in una location più grande e di impatto rispetto a quella precedente, mantenendo un decoro di interni esclusivo. Chanel invece ha aperto il suo primo negozio accanto all’Hotel d’Angleterre, vicino a Stella McCartney e Shamballa Jewels. Altri marchi di alto profilo come Paul Smith e Jimmy Choo apriranno negozi a Copenaghen nel 2018. La new entry giapponese Uniqlo, di proprietà di Fast Retailing Co. Ltd., ha anch’essa in progetto di aprire un negozio a Copenhagen nel 2018. Nel 2018 Bootz.com è il primo retailer di e-commerce ad aver progettato e realizzato un vero e proprio punto vendita a Copenaghen, situato peraltro in posizione centrale. Previsioni dicono che in futuro le più grandi aziende del commercio elettronico costituiranno il cuore del mercato danese, e in una tale visione sembra ragionevole aspettarsi che i giganti del commercio elettronico possano diventare i conduttori di riferimento di domani. Soprattutto la notizia che Amazon sta progettando di aprire una filiale nordica fan sì che questa prospettiva sia più che verosimile xi. Secondo lo Scandinavian Retail Institute l’accesa concorrenza tra i protagonisti del mercato, i format dei negozi e i canali di vendita ha reso importante prendere in considerazione nuove idee per la creazione di esperienze più incentrate sul cliente, ove rendere i negozi fisici il centro per la conoscenza dei prodotti, dove coniugare testing, apprendimento e divertimento12. Ne è un esempio la catena danese di alimentari Netto, che il 6 giugno 2018 ha aperto un nuovo negozio a Copenhagen con un concept con particolare focus sulla decorazione d’interni, sulla musica da negozio, sul dress code dei dipendenti, dedicando maggior spazio ai prodotti di consumo e la spesa alimentare xiii. La tendenza principale nel mercato del retail a Copenhagen (centri commerciali esclusi) è, secondo Kristian Vinggaard, partner e responsabile del retail Cushman & Wakefield, RED, che il

Louis Vuitton are situated have the most heavy pedestrian traffic in Copenhagen. These streets have drawn attention from several international retailers throughout 2017, and this continues In 2018, including retail space in the project “Postgaarden”, the former oldest post office in Denmark, which has Arket, Sephora, Asics and the Danish furniture brand, Republic of Fritz Hansen as some of its tenants. Close to Amagertorv Hermes has moved into a large and more prominent location than its previous, with its usual exclusive interior decoration. Chanel has opened its first store next to the leading Hotel d’Angleterre, close to Stella McCartney, and Shamballa Jewels. Other high end brand such as Paul Smith and Jimmy Choo open stores in Copenhagen during 2018. As a new player the Japanese brand, Uniqlo, owned by Fast Retailing Co. Ltd. is also opening a store in Copenhagen in 2018. In 2018 Boozt.com has as the first eCommerce retailer fully committed to a physical store in Copenhagen on a high street location. In the future larger eCommerce businesses are expected to become more visible in the Danish market, making it reasonable to expect that e-commerce giants could be the anchor tenants of tomorrow. Especially the continued indications that Amazon is planning to open a Nordic branch makes this reasonable to expect.xi According to Scandinavian Retail Institute the heated competition among store formats, channels and players has made it relevant to consider new ideas for creating more customer-centric experiences, including making the physical stores the center for 65

Capitolo / Chapter 6 Retail Trends dei paesi nordici / Retail Trends in the nordic countries

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mercato si sviluppa diversificato o addirittura polarizzato. Da un lato, i grandi retailer come H&M e IKEA hanno ridotto la loro dimensione in termini di superficie e numero di negozi/spazio fisico per rispondere e adeguarsi ai nuovi canali e mercati che il commercio elettronico offre. Dall’ altra parte c’è ancora una forte domanda per le prime locations sulle strade dello shopping nel centro della città. Per questi locali vi è ancora disponibilità dei principali retailer internazionali di pagare un canone relativamente alto. La tendenza è comunque quella per cui la domanda di negozi più piccoli tra i 50 e i 100 mq è in aumento (come accade a Stoccolma). Questa non è però la dimensione media attuale di un negozio a Copenaghen. La domanda richiede ripensamenti degli spazi. Paradossalmente, a partire dal 15 giugno 2017, in Danimarca è entrata in vigore una nuova legge urbanistica. Questa innalza il limite massimo di superficie da 3.500 mq a 5.000 mq per i supermercati nei centri città; i comuni saranno liberi di pianificare nuove aree di vendita al dettaglio. Secondo EDC Erhverv, responsabile della distribuzione al dettaglio dello studio danese di brokeraggio, Poul Erik Bech, questo nuovo quadro giuridico è importante per lo sviluppo retail in Danimarca, in quanto le precedenti restrizioni previste dalla legge urbanistica costituivano un ostacolo per i retailer internazionali che intendevano entrare nel mercato danese. Un approccio alla mutata domanda per quanto riguarda le dimensioni dei negozi potrebbe es-

interaction with products, including testing, learning and entertaining xii. An example of this is the Danish grocery chain, Netto, which on 6 June 2018 opened a new store in Copenhagen with a concept focusing on the interior decoration, in store music, dress code of the employees, more space for convenience products and groceries xiii. The main trends in the real estate retail market in Copenhagen (not shopping centres) are, according to Kristian Vinggaard, partner and head of retail, Cushman & Wakefield, RED, that the market develops diversified or even polarized. On one side large retailers, such as H&M and IKEA down scale with regard to amount of sqm. and number of shops/ physical space in order to respond and adjust adequately to the new channels and markets that ecommerce constitutes. On the other side there is still a high demand for the most attractive prime locations on the shopping streets in the city center. For these premises there is still a willingness from large international retailers to pay a relatively high rent. The tendency is however, that the demand for smaller stores (“candy stores”) between 50-100 sqm. is increasing (as in Stockholm). This is not the current average size of a store in Copenhagen. The demand therefore requires rethinking. As a paradox a new Zoning Law applies in Denmark as from 15 June 2017. This changes the maximum limits of 3,500 sqm. for super markets in city centers to 5,000 sqm.; and the authority for municipalities to plan new retail areas is liberated. According to head of retail in the Danish broker firm, EDC Erhverv, Poul Erik Bech, this new legal framework is important for the development of retail in Denmark, because the previous restrictions in the Zoning Law was an obstacle for international retailers who con66

sidered entering the Danish market. One approach regarding the changed demand regarding sizes of stores could be that the landlords re-think the use of the GLAs and the contract structures. This could be done by creating mini department stores where properties that would previously be single user stores could be rented out to two or more retailers with goods and brands that complement each other, such as book stores and cafés, different athleisure clothing brands, or health and beauty brands. Furthermore, this rethinking could have a positive impact on a solution to the fact that retailers are asking the landlords to take a larger part of the risk related to the rent, for instance by requiring a lower base rent and a larger part of the rent calculated on the basis of turnover of the retailer. This requires a more agile approach from the landlords in order to attract tenants that contribute to value of the properties and thereby the landlords’ investments. The trend that re-thinking concepts is key to continued success also apply for the retailers. The stores that are able to find the right balance and make the physical and the digital sales channels complement each other are the winners. The Debenhams owned department store, Magasin du Nord is a good example on that with a 13.5 million € investment in a food hall of the flagship store in 2016/2017, and a web shop with more than 240,000 unique visitors weekly xiv. Alternative ways of testing the market is also seen as more concepts have opened pop up stores prior to opening permanent stores, for instance in Copenhagen Airport xv. This indicates that the physical stores are still playing an important role in the customer experience, which is substantiated by the fact that the number of footfalls around the high streets of Copenhagen between q4 of 2016 and 2017 shows improvement with a growth of 5% which is slightly higher than previous years xvi. Outside the city center concepts which require the customers’ physical presence, such as cinemas, pharmacies and fitness centers, play an increasingly important role as attractive occupiers.¿

sere quello di ripensare l’uso della GLA e delle strutture contrattuali da parte dei proprietari. A tal fine si potrebbero creare mini grandi magazzini di dimensioni ridotte in cui le proprietà che in precedenza erano negozi monouso potrebbero essere affittate a due o più retailer con beni e marchi che si completano a vicenda, come librerie e bar, marchi di abbigliamento per il tempo libero diversi o operatori di salute e bellezza. Inoltre, questo ripensamento potrebbe avere un impatto positivo per risolvere il problema dei retailer che stanno chiedendo ai proprietari di assumersi una parte maggiore del rischio legato all’affitto, ad esempio richiedendo un canone minimo garantito e una maggiore porzione del canone calcolata sul fatturato del retailer. Ciò richiede un approccio più agile da parte dei proprietari al fine di attrarre affittuari che contribuiscano al valore degli immobili e quindi agli investimenti dei proprietari. La tendenza a ripensare i negozi è fondamentale anche per i retailer. I negozi che riescono a trovare il giusto equilibrio e a far sì che i canali di vendita fisici e digitali si completino a vicenda sono quelli che hanno più successo. Il grande magazzino di proprietà di Debenhams, Magasin du Nord, è un buon esempio, con un investimento di 13,5 milioni di euro in una food hall del flagship store nel 2016/2017 e un web shop con più di 240.000 visitatori ogni settimana xiv. Un modo alternativo per testare il mercato è quello di certi negozi che hanno aperto punti vendita c.d. pop-up prima dell’apertura di negozi permanenti, come accade per esempio all’aeroporto di Copenaghenxv. Questo indica che i negozi fisici stanno ancora giocando un ruolo importante nell’esperienza del cliente, tendenza peraltro confermata dal fatto che il numero di passaggi intorno alle strade principali di Copenaghen tra il quarto trimestre del 2016 e il 2017 mostra un miglioramento con una crescita del 5%, leggermente superiore agli anni precedentixvi. Fuori dal centro città, i negozi che richiedono la presenza fisica dei clienti, come i cinema, le farmacie e i centri fitness, giocano un ruolo sempre più importante come conduttori appetibili.¾

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6. Panoramica delle norme fondamentali dei contratti di locazione commerciale in Danimarca, Norvegia, Svezia e Finlandia Gli esempi che seguono mostrano alcune delle differenze tra la normativa in materia di locazione commerciale in Danimarca, Norvegia, Svezia e Finlandia.

Canone

Formalità

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L’

on vi sono requisiti formali per stipulare un contratto di locazione commerciale, e in linea di principio anche un contratto di locazione stipulato in forma orale è vincolante. In ogni caso, ciascuna parte ha il diritto di richiedere un contratto di locazione stipulato in forma scritta, nel qual caso la forma scritta diventa obbligatoria. Non è richiesta la firma davanti ad un notaio.

l canone di locazione per i locali commerciali è in genere pari a quello concordato tra il locatore e il conduttore (il c.d. canone di mercato).Tuttavia, le parti possono chiedere una revisione del canone di locazione attuale ogni quattro anni per determinare se il livello dello stesso sia significativamente superiore o inferiore al canone di mercato. Il canone convenuto sulla base del “canone di mercato” è aumentato ogni anno di un importo altrettanto elevato per un periodo di quattro anni fino al raggiungimento dell’aumento finale. Nella revisione del canone di locazione, il canone di mercato è di solito determinato alla luce di quanto pattuito in locazioni comparabili ovvero mediante perizie.

e locazioni commerciali sono disciplinate dalla legge sui contratti di locazione del 1999. Tuttavia, gli accordi possono discostarsi dalle disposizioni della legge, con alcune importanti eccezioni. Non ci sono requisiti formali per stipulare un contratto di locazione commerciale, e un contratto di locazione orale è vincolante tanto quanto un contratto scritto. Tuttavia, se il contratto di locazione è orale, residua comunque in capo a ciascuna parte il diritto di richiedere un contratto scritto. La parte che richiede un contratto scritto ha diritto ad un accordo che includa i punti che sono stati concordati. Solitamente, tale accordo comprende l’oggetto della locazione, il periodo di locazione e l’importo della locazione. Non è richiesta la firma davanti ad un notaio.

importo della locazione per i locali commerciali deve essere pari al canone di mercato. Non si può concordare un contratto di locazione commerciale ritenuto irragionevole rispetto a canoni pagati su immobili simili, a termini e condizioni simili al momento in cui il contratto di locazione viene stipulato. Si tratta di una regola perentoria che deriva dalla legge sui contratti d’affitto. Ciascuna parte può chiedere che il canone sia aggiornato in base all’indice dei prezzi al consumo nel periodo successivo all’ultimo aggiornamento del canone di locazione, a decorrere da un anno dalla stipulazione del contratto di locazione commerciale. Se il rapporto locatizio ha una durata superiore a tre anni senza ulteriori aumenti che non siano aggiornamenti in base all’indice dei prezzi del consumo, le parti possono chiedere una revisione del canone attuale per determinare se il suo livello sia significativamente superiore o inferiore al canone di mercato di contratti di locazione commerciale aventi condizioni e termini simili. Nella revisione del canone di locazione, il canone di mercato è di solito determinato alla luce di quanto pattuito in locazioni comparabili ovvero mediante perizie.

li accordi orali sono generalmente considerati validi ed opponibili come i contratti scritti, se non diversamente previsto dalla legge. Tuttavia, ciascuna parte ha il diritto di richiedere un contratto di locazione stipulato per iscritto, nel qual caso la forma scritta diventa obbligatoria. Ci sono regole immobiliari speciali per la violazione delle pattuizioni contenute nei contratti. Nei contratti di locazione commerciale ad uso non abitativo spesso le parti si accordano per escludere l’applicabilità di norme specifiche non vincolanti relative all’inadempimento delle pattuizioni contenute nei contratti di locazione. Al contrario le leggi relative alle locazioni ad uso abitativo forniscono al conduttore una protezione dettagliata e di ampia portata.

er le locazioni commerciali i termini degli accordi sono, salvo importanti eccezioni, liberamente negoziabili tra le parti. Il canone deve essere fissato ad un importo determinato (ad eccezione degli oneri promozionali e del canone basato sul fatturato del conduttore) se la durata del contratto è inferiore a tre anni. Nel caso in cui la durata del contratto di locazione sia superiore a tre anni, i livelli del canone di locazione dei locali commerciali possono basarsi, tra l’altro, sulle variazioni di un indice, quale ad esempio l’indice svedese dei prezzi al consumo. Al termine di un contratto di locazione, possono aver luogo rinegoziazioni dei canoni di locazione a condizione che ciascuna delle parti abbia notificato all’altra parte una disdetta contenente una richiesta di revisione del canone di locazione.

a Legge sulle Locazioni Commerciali (laki liikehuoneiston vuokrauksesta, 482/1995), di seguito “AoCL” è la legge più importante che disciplina la locazione di locali commerciali. L’AoCL stabilisce che il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto. Nonostante ciò, sono validi anche gli accordi verbali o taciti e l’assenza di requisiti formali è un principio generale del diritto finlandese. Pertanto, un contratto può essere stipulato per iscritto, verbalmente o tacitamente. In linea di principio, la loro forza probatoria è uguale. Tuttavia, si raccomanda vivamente di concludere un accordo scritto per evitare controversie. Un accordo verbale è considerato valido fino ad una comunicazione di disdetta. In altre parole, se le parti desiderano stipulare un contratto di locazione a tempo determinato, il contratto deve essere stipulato per iscritto. A causa dell’assenza di requisiti formali, anche la forma di modifica dei termini del contratto di locazione è a discrezione delle parti. l canone è determinato in base a quanto concordato. Il contratto di locazione può includere una clausola che prevede l’adeguamento del canone a intervalli regolari, consentendone così la modifica, ad esempio sulla base di diversi indici e delle loro combinazioni. Tuttavia, gli interessi di entrambe le parti sono protetti dal principio di ragionevolezza del canone. Il locatore e il conduttore possono sottoporre la ragionevolezza del canone o di una clausola sulla determinazione del canone al giudizio di un tribunale.

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Durata

Costi aggiuntivi

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e imposte sugli immobili, i costi di manutenzione generale dell’immobile locato, come il riscaldamento generale, la rimozione della neve e le assicurazioni, ecc. noti al locatore al momento della stipulazione del contratto di locazione, devono essere specificati nel contratto di locazione. In caso contrario, i costi non possono essere addebitati al conduttore e devono pertanto essere sostenuti esclusivamente dal locatore. Per questo motivo il locatore deve prestare particolare attenzione nella redazione del contratto di locazione commerciale, in modo che tutti i costi e le spese aggiuntive siano descritti e specificati per tipo e stimati con un importo specifico. contratti di locazione di solito non sono stipulati per un periodo di tempo specifico, e dunque i conduttori danesi hanno la certezza di poter detenere l’immobile locato, il che significa che il locatore non può risolvere il contratto a meno che non vi sia una ragione giuridica che lo legittimi a farlo, ad esempio se il conduttore non paga il canone. Il conduttore al contrario ha il diritto di recedere dal contratto di locazione senza indicarne la ragione. Il preavviso del recesso è di tre mesi per il conduttore. Le parti possono concordare termini di preavviso più brevi o più lunghi per il conduttore. Alcuni contratti di locazione sono stipulati a tempo determinato, nel caso di specie tali contratti terminano senza preavviso allo scadere del periodo di locazione, che le parti hanno concordemente pattuito. Se le parti hanno concordato un periodo di locazione prestabilito, il conduttore non può recedere dal contratto senza il consenso del locatore. Non vi è alcun diritto per il conduttore di rinnovare il contratto di locazione al termine di un contratto a tempo determinato. Se il locatore non si assicura che il conduttore lasci l’edificio alla fine del periodo di locazione, l’occupazione di quest’ultimo continua senza limiti di tempo.

l canone di locazione deve essere espresso come importo fisso da pagare. Tuttavia, i costi e le spese supplementari, come il riscaldamento degli spazi comuni, l’assicurazione, ecc. noti al locatore al momento della stipulazione del contratto di locazione, devono essere espressi in modo esplicito e specificati nel contratto di locazione. In caso contrario, i costi non possono essere addebitati al conduttore e devono pertanto essere sostenuti esclusivamente dal locatore. Si raccomanda pertanto che il locatore elenchi le relative spese in sede di redazione del contratto di locazione, al fine di assicurarsi che tutti i costi e le spese aggiuntive siano previsti.

n contratto di locazione può essere stipulato per un certo periodo o per una durata indeterminata. Un contratto di locazione commerciale a tempo determinato si estingue secondo il contratto, senza alcun preavviso. Gli effetti di un contratto di locazione possono venir meno su accordo del locatore e del conduttore o in caso di violazione dei termini contrattuali, ad esempio se il conduttore non paga il canone. Se il contratto di locazione continua per più di tre mesi dopo la scadenza e il locatore non si assicura che il conduttore lasci i locali, il diritto del conduttore di occupare i locali continua a tempo indeterminato. Le locazioni commerciali solitamente non vengono stipulate per un determinato periodo di tempo. Se non è prevista una durata prestabilita, il conduttore può recedere a sua discrezione e senza indicare i motivi. Il locatore può anch’egli recedere dal contratto, salvo che sia diversamente se concordato. Il periodo di preavviso è pari a tre mesi. Sia il locatore che il conduttore devono rispettare il periodo di preavviso di tre mesi, se non diversamente concordato nel contratto. Il recesso da parte del locatore deve essere comunicato per iscritto unitamente alle ragioni. Nella lettera di recesso il locatore dovrà altresì informare il conduttore del suo diritto di opporsi entro un mese dalla comunicazione stessa. Se il conduttore si oppone al recesso del locatore, il recesso decade, a meno che il locatore non avvii un’azione legale contro il conduttore entro tre mesi dalla scadenza del termine di preavviso. Il giudice decide sulla legittimità del recesso e sulla sua eventuale revoca. Il recesso è annullato se il giudice, dopo aver esaminato le circostanze addotte da entrambe le parti, ritiene che sia irragionevole. Il giudice non può tuttavia annullare il recesso se ritiene che esso sia dovuto ad una grave violazione del contratto da parte del conduttore.

li oneri promozionali sono a carico del conduttore indipendentemente dalla durata del contratto di locazione. Le imposte sugli immobili possono essere ribaltate al conduttore a condizione che la durata del contratto di locazione sia superiore a tre anni.

contratti di locazione sono solitamente stipulati per un periodo di tempo determinato. Tuttavia, i conduttori hanno un diritto indiretto di detenzione, che attribuisce un diritto di risarcimento per la perdita del contratto di locazione se il locatore, al termine del contratto, o pone fine al contratto di locazione allo scopo di liberare il locale locato o pone condizioni per la continuazione del contratto che non sono in linea con il mercato, e il conduttore decide di lasciare il locale. Il conduttore e il locatore possono, in determinate circostanze e previa approvazione del tribunale, concordare la rinuncia del conduttore al suo diritto di detenzione indiretto, mettendo così a disposizione del locatore, alla scadenza del contratto di locazione, i locali locati.

no dei principi guida dell’AoCL è il principio della libertà contrattuale. Per questo motivo, è importante conoscere e includere nell’accordo tutti i costi aggiuntivi, prima che le parti stipulino l’accordo. Tradizionalmente i costi aggiuntivi sono le spese di manutenzione che coprono quelle sostenute dal locatore per la cura e la manutenzione degli immobili (come riscaldamento, assicurazione, amministrazione, ecc.). Inoltre, il canone è soggetto all’imposta sul valore aggiunto (IVA) se il conduttore è soggetto all’imposta sul valore aggiunto e il locatore è debitamente registrato ai sensi della legge sull’imposta sul valore aggiunto (1501/1993).

l contratto di locazione può essere stipulato a tempo determinato o indeterminato. L’AoCL non prevede disposizioni sulla durata massima o minima di un contratto di locazione a tempo determinato. Né prevede un limite al numero di rinnovi. Se viene inviata una comunicazione di disdetta in relazione a un contratto di locazione a tempo indeterminato, esso cesserà di avere efficacia allo scadere del periodo di preavviso. Il termine di disdetta di un contratto di locazione è calcolato a partire dall’ultimo giorno del mese di calendario in cui è stata comunicata la cessazione. Salvo diverso accordo, il termine di disdetta è di tre mesi se il locatore disdice il contratto di locazione e di un mese se è il conduttore a disdirlo.

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Locazione e sublocazione

Deposito

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ella quasi totalità dei casi , le parti concordano che il conduttore paghi un deposito cauzionale e/o un canone anticipato all’inizio del contratto di locazione. Di solito l’importo complessivo del canone anticipato è calcolato sulla base di un certo numero di mesi di locazione. Il deposito costituisce una garanzia per tutti i pagamenti dovuti al locatore in relazione all’immobile locato, come ad esempio la mancanza di manutenzione e i canoni non pagati. Il locatore ha diritto di utilizzare il canone anticipato solamente a copertura degli eventuali canoni non pagati. Il pagamento anticipato totale da parte del conduttore fino a 6 mesi di canone non può essere aggredito dai creditori del proprietario. L’inattaccabilità da parte dei creditori del locatore del pagamento anticipato è inderogabile. l conduttore è autorizzato a cedere il contratto di locazione a un nuovo conduttore nello stesso ramo di attività, a meno che il locatore non abbia ragionevoli motivi per opporsi alla cessione, ad esempio, sulla base della situazione finanziaria o dell’esperienza commerciale del conduttore; il locatore può opporsi anche qualora sia stato concordato che il conduttore non ha il diritto di cedere il contratto. A meno che ciò non sia espressamente previsto nel contratto di locazione, i conduttori non possono condividere i locali locati con società dello stesso gruppo. Ciò vale anche in caso di riorganizzazione del gruppo del conduttore. La sublocazione è consentita solo se specificatamente autorizzata nel contratto di locazione.

e parti possono concordare che il conduttore versi un deposito cauzionale e/o un canone anticipato. La clausola relativa al deposito è standard nella maggior parte dei contratti. Il deposito cauzionale può garantire per il mancato pagamento, il danneggiamento di oggetti, ecc. Il locatore di solito richiede un deposito corrispondente ad un certo numero di mesi di canone. L’importo complessivo non può però essere superiore alla somma del canone di locazione di sei mesi. Il deposito deve essere versato su un conto bancario separato, protetto dai creditori del locatore.

a regola generale per quanto riguarda la sublocazione dei locali locati è che il conduttore deve ottenere l’approvazione del proprietario per poter sottoscrivere una sublocazione dell’immobile locato. Si può derogare a tale norma con un accordo tra le parti o mediante altre disposizioni di legge. Di solito, il conduttore viene autorizzato a sublocare, a meno che il locatore non abbia ragionevoli motivi per opporsi alla cessione, per esempio sulla base della posizione finanziaria del nuovo conduttore o della sua esperienza in ambito commerciale.

e garanzie per le obbligazioni del conduttore nel quadro di un contratto di locazione sono piuttosto comuni e di solito sono presentate sotto forma di depositi cauzionali o di garanzie bancarie.

l conduttore ha il diritto, in determinate circostanze, di cedere il contratto di locazione con o senza il consenso del locatore. Il conduttore ha inoltre il diritto di sublocare il locale locato con il consenso del proprietario.

e parti di un contratto di locazione possono concordare che un deposito cauzionale di importo ragionevole debba essere versato in relazione a qualsiasi perdita subita a causa del mancato adempimento delle obbligazioni di una delle parti. Se il deposito non viene fornito entro il termine concordato, la parte a favore della quale esso deve essere prestato ha il diritto di rescindere contratto. Il diritto di rescindere il contratto viene, tuttavia, meno se l’altra parte paga il deposito prima di ricevere la notifica di recesso.

a regola principale è che il conduttore non può cedere il contratto di locazione senza il consenso espresso nel contratto di locazione o dato separatamente dal locatore. Se un conduttore trasferisce il contratto di locazione, il locatore ne deve essere immediatamente informato per iscritto. Il conduttore può cedere in sublocazione o altrimenti non più della metà dei locali ad un altro soggetto, se ciò non causa al locatore disagi significativi.

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DANIMARCA

na volta lasciati i locali, il conduttore deve consegnarli nello stesso stato di manutenzione in cui si trovavano al momento dell’entrata in possesso, ad eccezione dell’eventuale deterioramento dovute a un’usura eccessiva. Se è stato concordato che il conduttore apporti migliorie i locali locati dopo l’inizio della locazione, il locatore ha il diritto di chiedere il ripristino al suo stato originario solo se ne è riservato il diritto.

NORVEGIA xvii

e non diversamente concordato, l’immobile e le pertinenze devono essere in ordine, puliti e nello stesso stato in cui si trovavano al momento della presa in consegna, ad eccezione del deterioramento dovuto alla normale usura e della manutenzione dovuta da parte del locatore. Se non diversamente concordato, il locatore non può esigere dal conduttore il ripristino dell’immobile al suo stato originario in relazione alle modifiche che questi aveva il diritto di effettuare.

SVEZIA xviii

na volta lasciati i locali, il conduttore è tenuto, in linea di principio, a consegnarli nello stesso stato di manutenzione in cui si trovava al momento dell’entrata in possesso, ad eccezione del normale logorio. Nei contratti di locazione commerciale di locali ad uso non abitativo, le parti possono concordare che il conduttore sia responsabile dell’eventuale usura dei locali affittati. Le migliorie apportate dal conduttore all’immobile locato sono prese in considerazione nel calcolo dell’indennizzo per un’eventuale perdita del diritto di protrarre la locazione ad una determinata scadenza contrattuale.

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l conduttore è tenuto ad utilizzare i locali con la dovuta cura. Il conduttore non è responsabile dell’usura ordinaria causata dall’uso dei locali per gli scopi indicati nel contratto di locazione, a condizione che il locatore sia responsabile della cura e della manutenzione dei locali. Il conduttore è tenuto a risarcire il locatore per eventuali danni ai locali da lui stesso causati intenzionalmente o per negligenza o trascuratezza.

ome altrove, l’uso delle clausole di “green lease” sta diventando sempre più comune anche in Finlandia, poiché la responsabilità delle imprese e la consapevolezza delle responsabilità ambientali si sono diffuse. Aggiungendo le clausole verdi, i conduttori possono richiedere attività specifiche in relazione alla società e all’ambiente circostante, spingere le imprese a ridurre il consumo di energia elettrica, la quantità di rifiuti e i costi di trasporto, o ottimizzare l’uso dei locali commerciali adeguando le condizioni dell’ambiente di lavoro. In Finlandia le locazioni verdi si basano interamente su un accordo tra le parti e le parti sono responsabili dello sviluppo e dell’elaborazione di pratiche relative all’uso delle clausole di “green lease”. In Finlandia la presentazione di certificati energetici è obbligatoria quando si richiede una licenza edilizia per nuovi locali o quando si vende o si prende in leasing la totalità o parte di un edificio esistente.

Temi attuali

Condizioni alla cessazione delle locazioni

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I. II. III. IV. V. VI.

PWC, il mercato dell’ospitalità in Scandinavia, panoramica e sfide per gli operatori alberghieri, ottobre 2017. www.mikkeler.dk. www.cph.dk/buttiker-spisesteder. Colliers International, Real Estate Market Report 2018( 23.02.2018). Cushman&Wakefield, Norway Retail Snapshot Report, quarto trimestre 2017. LINC, Lund University finance society, Il mercato immobiliare svedese, ”tendenze recenti e prospettive del settore futuro per il mercato immobiliare svedese”, 26.04.2018. VII. Cushman&Wakefield, Sweden Retail Snapshot Report, terzo trimestre 2017. VIII. KTI, The Finnish property Market, 2017. IX. Cushman&Wakefield, Finland Retail Snapshot Report, primo trimestre 2017. X. KTI, The Finnish property Market 2017. XI. Børsen, 6 luglio 2018 (Amazon cambiera le nostre abitudini di consumo). XII. www.retailinstitute.dk. XIII. www.detailfolk.dk/detailnyheder. XIV. Aktieselskabet Th Wessel&Vett, Magasin du nord, Annual report 2016/2017. XV. Ad esempio BeckSondergaard and A.C. Perch’s Tea Shop. XVI. Cushman&Wakefield, RED, Market Report February 2018, Issue I. XVII. Informazioni cortesemente fornite da Alf Johan Knag, dello studio Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA, Norway. XVIII. Informazioni cortesemente fornite da Jan Öhgren, dello studio at Advokatfirman Glimstedt, Sweden. XIX. Informazioni cortesemente fornite da Aleksi Lundén, Associate, LL.M., at Lexia Law Firm, Finland.

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6. Overview of legal relevant terms in retail leases in the Denmark, Norway, Sweden and Finland The following examples show some of the differences between the business lease law regulation in Denmark, Norway, Sweden and Finland.

Rent

Formalities

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here are no formal requirements to execute a commercial lease agreement, and an oral lease agreement is in principal also binding. However, each party can request a written lease agreement, in which case a written lease agreement is required. There are no requirements to sign before a notary.

ommercial leases are regulated by the Tenancy Act of 1999. However, agreements may deviate from the provisions of the Act, with some important exceptions. There are no formal re-quirements to execute a commercial lease agreement, and an oral lease agreement is as binding as a written. However, if the lease agreement is oral, each party can request a written lease agreement. The part that requires a written contract is entitled to an agreement that includes the points that are agreed upon. In practice, it will usually include the rental object, the rental period and the rental amount. There are no requirements to sign before a notary

ral agreements are generally considered equally valid and enforceable as written contracts unless otherwise provided in the law. How-ever, each party can request a written lease agreement, in case which a written lease agreement is required. There are special real estate rules in place for breach of lease terms. In commercial lease agreements regarding non-residential premises, non-mandatory specific real estate rules regarding breach of lease terms are often waived. Laws concerning leases for living purposes offer detailed and far-reaching protection for the tenant.

he rent level for commercial leaseholds is in general equal to the rent agreed between the landlord and the tenant (fair market rent). However, the parties can request a rent review of the current rent every fourth year to determine whether the rent level is significantly above or below the fair market rent. The rent based on the “market rent” is increased by an equally large amount each year during a four-year period until the final increase is reached. In a rent review, the fair market rent is usually determined by presenting evidence of comparable leases or through expert appraisal.

he rent level for commercial leaseholds must be equal to the fair market rent. One may not agree upon a commercial lease agreement found unreasonable in comparison with rental amounts paid on similar properties, under similar terms and conditions at the time of entering into the rental agreement. This is an invariable rule, according to the Tenancy Act. Each party may request that the rent is adjusted according to the consumer price index in the period after the last rental adjustment, starting from one year after the commercial lease agreement was put into effect. If the tenancy has lasted for more than three years without any other adjust-ments than index-adjustments, the parties can request a rent review of the current rent to determine whether the rent level is significantly above or below the fair market rent at present time on similar commercial leases under similar terms and conditions. In a rent review, the fair market rent is usually determined by presenting evidence of comparable leases or through expert appraisal.

or commercial leases the terms of the agreements are, with some important exceptions, freely negotiable between the parties. The rent must (with the exception of marketing contributions and turnover based rent) be set to a fixed amount if the lease term is shorter than three years. Provided that the lease term is longer than three years, rent levels for commercial premises may be based on, inter alia, changes in an index, for example the Swedish consumer price index. At the end of a lease term, renegotiations of rent levels may take place provided either party has served the other party with a notice of termination containing a demand for rent review.

he Act on Commercial Leases (laki liikehuoneiston vuokrauksesta, 482/1995), hereinafter “AoCL” is the most essential law governing the lease of business premises. The AoCL states that the lease agreement must be made in written form. Despite the wording, verbal or tacit agreements are valid as well, and the absence of formal requirements is a general principle in the Finnish law. Therefore, a contract may be in writing, verbally or tacitly. In principle, the probative force of them all is equal. However, it is strongly recommended to conclude an agreement in writing for the avoidance of disputes. A verbal agreement is considered valid until further notice. In other words, if the parties wish to enter a fixed-term lease, the agreement must be done in writing. Due to the absence of formal requirements, the form of amendments to the terms of the lease is also up to the parties to decide. he rent shall be determined based on what is agreed. The lease agreement may include a stipulation on adjusting the rent at intervals, thus allowing the change of the rent, for example based on different indexes and their combinations. However, the interests of both parties are protected by the concept on the reasonableness of the rent. The landlord as well as the tenant may submit the reasonableness of the rent or of a stipulation on determining the rent for the consideration of a court.

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Term

Additional costs

DENMARK

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FINLAND xix

he property taxes, the costs of general maintenance of the leased property, such as general heating, snow removal and insurances etc. known by the landlord at the time of entering into the lease contract, must be specified in the lease contract. Otherwise, the costs cannot be carried on to the tenant and must therefore be paid by the landlord alone. This gives reason for the landlord to pay close attention when drafting the business lease contract, in order to make sure that all additional costs and expenses are described and specified by type and estimated with a specific amount.

he rent must be expressed as a fixed amount payable. However, additional costs and expenses, such as heating for common areas, insurance, etc. known by the landlord at the time of entering into the lease contract, must be explicitly expressed and specified in the lease contract. Otherwise, the cost cannot be carried on to the tenant and must therefore be paid by the landlord alone. It is therefore recommended that the landlord go through the relevant expenses when drafting the business lease contract, in order to make sure that all additional costs and expenses are described.

arketing contributions may be carried on to the tenant regardless of the term of the lease. Property taxes may be carried on to the tenant provided that the lease term is longer than three years.

ease agreements are usually not entered into for a specific period of time, and Danish tenants have security of occupation, which means that the landlord cannot terminate the lease unless there is a statutory right to do so, for example if the tenant does not pay rent. The tenant is entitled to terminate the lease without stating any particular reason. The notice of termination is three months for the tenant. Shorter or longer terms of notice for the tenant can be agreed between the parties. Some lease agreements are time limited and those leases terminate without notice at the end of the lease period. If the parties have agreed on a fixed lease period, the tenant cannot terminate the lease during that period without the landlord's consent. There is no right for the tenant to renew the lease at the end of a fixed term lease. If the landlord does not make sure that the tenant vacates the premises at the end of the lease period, the tenant's occupation continues without any time limitation.

lease agreement can be entered for a certain period or an indefinite period. A commercial lease with a fixed period will terminate according to the contract, without any notice. The lease agreement may be terminated by both the landlord and the tenant upon agreement, or in the event of a breach of the contract terms, for example if the tenant does not pay rent. If the lease continues for more than three months after the end of the lease period and the landlord does not make sure that the tenant vacates the premises, the tenant’s occupation continues without any time limitation. The commercial leases are usually not entered into for a specific period of time. If no fixed period is expressed in the commercial lease, the tenant may terminate at wish, without stating any particular reason. The landlord may also terminate the agreement, if not otherwise is agreed upon. Notice of termination is set at three months. Both landlord and tenant must comply with the three months clause, if not other period is agreed upon in the contract. Termination by the landlord must be communicated in written form, as well as the grounds for terminating the agreement. The notice of termination shall also inform the tenant of his right to object within one month after the termination is received. If the tenant objects, the termination ceases to apply unless the landlord institutes legal action against the tenant within three months after expiry of the tenant’s time limit. The court shall decide whether the termination is lawful and whether it shall be set aside. The termination shall be set aside if the court after considering the circumstances of both parties finds it to be unreasonable. The court may not however set the termination aside if it concludes that the termination is due to a serious breach of the agreement on the part of the tenant.

ease agreements are usually entered into for a specific period of time. However, tenants have an indirect right of tenure, which provides a right to compensation for the loss of the lease if the landlord at the end of a lease term either terminates the lease with the purpose of vacating the leased premises or demands conditions for the lease to continue that are not considered to be in line with the market, and the tenant decides to leave the premises as a consequence thereof. There is a possibility for the tenant and the landlord, under certain circumstances subject to approval by the tenancy tribunal, to agree on the tenant’s waiver of its indirect right of tenure, thus making the leased premises available to the landlord upon the end of a lease term.

ne of the guiding principles of the AoCL is the principle of contractual freedom. For that reason, it is important to know and include into the agreement all additional costs, before parties enter the agreement. Traditionally additional costs are maintenance charges which cover the expenses incurred by the landlord for the maintenance and upkeep of the real estate (such as heating, insurance, administration etc.) In addition, the rent is subject to value added tax (VAT) if the tenant is liable to value added tax and the landlord is duly VAT registered for a letting out the leasable premises in accordance with the Value Added Tax Act (1501/1993).

he lease can be for a definite or indefinite period. The AoCL has no provisions on the maximum or minimum length of a fixed-term lease. Neither has the amount of consecutive fixed-term leases been limited. If notice is given on an indefinite lease agreement, it shall be terminated upon the expiry of the notice period. The notice period for a lease agreement shall be calculated from the last day of the calendar month in which notice was given. Unless otherwise agreed, the notice period is three months if the landlord terminates the lease, and one month if the tenant terminates the lease.

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retail trends 2018

Assignment and sublet

Deposit

DENMARK

NORWAY xvii

SWEDEN xviii

FINLAND xix

ith almost no exception, the parties agree that the tenant pays a deposit and/or a prepaid rent at the commencement of the lease contract. Usually the total pre-payment is calculated as the sum of a number of months’ rent. The deposit stands as security for all due payments to the landlord in connection with the leased property, such as lack of maintenance and remaining rent. Prepaid rent can only be set off by the landlord in remaining rent. The total pre-payment from the tenant of up to 6 months’ rent is protected from the landlord’s creditors. This protection of the pre-payment cannot be deviated from to the detriment of the tenant.

he parties can agree that the tenant pays a deposit and/or a prepaid rent. The deposit clause of the lease agreement is standard in most contracts. The deposit can guarantee for defaults in payments, damage to objects, etc. The landlord usually requires a deposit corresponding to a certain number of months’ rent. The total amount is limited to the sum of six months rental payment. The deposit must be paid to a separate bank account, protected from the landlord’s creditors.

ecurities for the tenant’s obligations under a lease are quite common and are usually submitted in the form of cash deposits or bank guarantees.

he tenant is allowed to assign the lease to a new tenant in the same line of business, unless the landlord has reasonable grounds to object to the assignment, for example, on the basis of the tenant's financial position or trade knowledge, or it has been agreed that the tenant does not have the right to assign. Unless this is specifically stated in the lease agreement, tenants cannot share their business premises with companies in the same corporate group. This also applies in cases of legal reorganization of the tenant Sublease of a commercial lease is only allowed if specifically authorized in the lease agreement.

he general rule in regards of subletting the rented objects is that the tenant must get approval from the landlord to be able to pursue a sublease of rented property. This rule may be waived on agreement between the parties, or by means of other statutory provisions. Usually, the tenant gets to sublease, unless the landlord has reasonable grounds to object to the assignment, for example on the basis of the tenant’s financial position or trade knowledge.

he tenant has under certain circumstances a right to assign the lease with or without the landlord’s consent. The tenant also has a right to sublet the leased premises with the landlord’s consent.

he parties to a lease agreement can agree that a reasonable deposit will set off against any loss incurred as a result of either party’s failure to fulfill its obligations. If the deposit is not provided within the agreed time, the party in favor of whom it was agreed to pay the deposit shall have the right to rescind the agreement. The right to rescind the agreement shall not exist, however, if the other party had paid the deposit before receiving notice of rescission.

he main rule is that the tenant shall not transfer the leasehold without consent expressed in the lease agreement or given separately by the landlord. If a tenant transfers the leasehold, the landlord shall be notified thereof immediately in writing. The tenant may assign by sub-lease or otherwise no more than half of the premises to another person’s use if this does not cause the landlord significant inconvenience or disturbance.

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retail trends 2018

Surrender conditions

DENMARK

pon vacating the premises the tenant must deliver the leased premises in the same state of repair as when the tenant took possession, except for any deterioration due to fair wear and tear. If it has been agreed that the tenant improves the leased premises after the commencement of the lease, the landlord is entitled to demand restoration only where the lessor has reserved its rights in this respect.

NORWAY xvii

nless otherwise agreed, the property and appurtenances shall be tidy, clean and in the same state as when the property was taken over apart from the depreciation due to normal wear and tear and the defects that the landlord himself is obliged to repair. Unless specifically agreed, the landlord may not demand that the tenant restores the property to its original state in relation to alterations that the tenant was entitled to make.

SWEDEN xviii

pon vacating the premises the tenant must in principle deliver the leased premises in the same state of repair as when the tenant took possession, with the exception of fair wear and tear. In commercial lease agreements regarding non-residential premises, the parties can agree upon the tenant being liable for any wear and tear of the leased premises. The tenant’s improvements of the leased premises are taken into account when calculating the compensation for an eventual loss of the lease at the end of a lease term.

FINLAND xix

he tenant must handle the premises with due care. The tenant shall not be liable for ordinary wear and tear caused by use of the premises for the purpose specified in the lease agreement, provided that the landlord is responsible for the upkeep and maintenance of the premises. The tenant shall be liable for compensation to the landlord for any damage to the premises caused by the tenant willfully or through negligence or other carelessness.

A Current topics

s elsewhere, the use of green lease clauses is becoming more common also in Finland as corporate responsibility and awareness of environmental responsibilities spread. By adding green clauses, the leasing parties can require specific activities in relation to the surrounding society and environment, nudge businesses towards reducing power consumption, waste amounts and transportation costs, or optimize the use of commercial premises by adjusting conditions in the working environment. In Finland green leases are fully based on an agreement between the parties, and the parties are responsible for developing and elaborating on practices concerning the use of green lease clauses. However, in Finland the presentation of energy certificates is mandatory when seeking a building permit for new premises or selling or leasing the whole or part of an existing building.

PWC, The hospitality market in Scandinavia, Overview and challenges faced by hotel operators, October 2017 II. www.mikkeler.dk III. www.cph.dk/butikker-spisesteder IV. Colliers&International, Commercial Real Estate Market Report 2018 (23.03.2018) V. Cushman&Wakefield, Norway Retail Snapshot Report, Q4 2017 VI. LINC, Lund University Finance Society,The Swedish Real Estate Market “Recent Trends and Future Sector Outlook for the Swedish Real Estate Market, 26.04.2018 VII. Cushman&Wakefield, Sweden Retail Snapshot Report Q3 2017 VIII. KTI, The Finnish Property Market 2017 IX. Cushman&Wakefield, Finland Retail Snapshot Report Q1 2018 X. KTI, The Finnish Property Market 2017 XI. Børsen, 6 July 2018 ”Amazon kommer til at forandre vores forbrugsmønsktre” (Amazon is goingto change our consumer habits) XII. www.retailinstitute.dk XIII. www.detailfolk.dk/detailnyheder XIV. Aktieselskabet Th. Wessel & Vett, Magasin du Nord, Annual report 2016/2017 XV. For instance BeckSondergaard and A.C. Perch’s Tea Shop XVI. Cushman&Wakefield, RED, Market Report February 2018, Issue I XVII. Information provided by partner Alf Johan Knag, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA, Norway XVIII. Information provided by Jan Öhgren, associate at Advokatfirman Glimstedt, Sweden XIX. Information provided by Aleksi Lundén, Associate, LL.M., at Lexia Law Firm, Finland

Capitolo / Chapter 7 Contributi legali / Legal contributions

retail trends 2018

Capitolo / Chapter 7 Contributi legali

Legal contributions

1. La conformità urbanistica

1. Compliance with urban

Con la recente sentenza n. 3212 del 29 maggio 2018 il Consiglio di Stato ha ribadito il principio della stretta connessione tra la materia dell’urbanistica e quella del commercio, precisando che “Il legittimo esercizio dell’attività commerciale è pertanto ancorato, non solo in sede di rilascio dei titoli abilitativi, ma anche per la intera durata di svolgimento, alla iniziale e perdurante regolarità sotto il profilo urbanistico-edilizio dei locali in cui essa viene posta in essere, con conseguente potere-dovere dell’autorità amministrativa di inibire l’attività commerciale esercitata in locali rispetto ai quali siano stati adottati provvedimenti repressivi che accertano l’abusività delle opere realizzate…”. La vicenda trae origine dall’impugnativa del provvedimento di divieto di prosecuzione dell’attività di vendita, adottato dal Comune e riferito a un esercizio commerciale insediatosi all’interno di alcuni locali per i quali, prima dell’avvio dell’attività, era stato annullato in autotutela il relativo titolo edilizio. Il T.A.R. Campania, in accoglimento del ricorso, ha ritenuto illegittimo il provvedimento di inibizione poiché, secondo i Giudici, occorre distinguere l’ipotesi in cui la conformità urbanistico-edilizia dei locali sede dell’esercizio manchi sin dall’origine, da quella, come nella vicenda oggetto di giudizio, in cui la conformità venga meno successivamente. In questa seconda ipotesi, è solamente con l’adozione dei provvedimenti conseguenti all’accertata

With the recent judgement No. 3212 of 29 May 2018, the Council of State confirmed the principle of the close connection between the matters of urban planning and trade, pointing out that “In order to legitimately operate a commercial business, not only when the planning permission is issued but for the entire duration of the business, it must be consistently in line, from the very start, with the town planning and building profile of the premises in which it is set up. The administrative authorities consequently have the power and the obligation to stop any commercial activity from being run on premises for which repressive measures have been adopted, which prove the unlawfulness of the work carried out…”. This matter originated from the appeal against the ban - imposed by the municipality - against the continuation of a retail activity that had been set up inside certain premises for which the relative planning permission had been annulled, under an internal review procedure, before the start of operations. The T.A.R. (Tribunale Amministrativo Regionale [Regional Administrative Court]) of Campania accepted the appeal, deeming the injunction order to be illegitimate because, according to the Judges, it is necessary to distinguish between the hypothesis in which the premises in which a business is set up fail to comply with the

è presupposto necessario per l’esercizio dell’attività commerciale (cons. stato sent. n. 3212/2018)

planning is an essential requirement to run a commercial business (council of state, judgement no. 3212/2018)

town planning and building regulations from the start, and that - as in the case under examination here - in which failure to comply arises at a later point in time. In this second hypothesis, failure to meet the requirement for running the retail business only occurs with the adoption of measures following the proven unlawfulness of the premises (id. est demolition order), this in consideration of the potential application of Art. 38 of DPR (Decreto del Presidente della Repubblica [Presidential Decree]) 380/2001 (which, in certain cases, allows the abuse to be regularised through payment of a pecuniary sanction) and also, with specific reference to the case decided, that the annulment of the building permission, under an internal review procedure, was subject to the appeal pending before the Council of State, that the declaration of said premises being fit for use had likewise not been annulled under an internal review procedure, nor had the premises not been declared unfit for use. Accepting the appeal lodged by the municipality, the Council of State completely reformed the first instance decision, based on the aforementioned principle and, above all, on the consequences which this principle implies. It should be reiterated, first of all, that it is now a commonly established opinion that there is a close correlation between compliance with urban planning and building regulations and the lawful running of a commercial activity; this replaces the previous school of thought which, on the basis of the different purposes of the urban planning and commercial regulations ultimately deemed these to be disconnected (and acknowledged the refusal to issue a commercial licence for urban planning reasons as illegitimate). The Council of State then reiterates that, in addition to being based on the principles of reasonableness and the good progress of the administrative action, the correlation between urban planning and trade has been established by law, with the entry into force of Legislative Decree 114/1998, and that this correlation was not undermined even following the amendments made to the commercial regulations with Legislative Decree 59/2010 (implementing the Bolkestein directive and the further provisions relating to the liberalisation of service activities (such as DL (Decreto Legge [Law Decree]) 138/2011, DL 201/2011 et seq.). According to the Council of State, legisla-

abusività dei locali (id. est ordinanza di demolizione) che viene meno il presupposto per l’esercizio del commercio, ciò considerata la possibile applicazione dell’art. 38 D.p.r. 380/2001 (che in determinati casi consente la sanatoria dell’abuso mediante il pagamento di una sanzione pecuniaria) e altresì, con specifico riferimento al caso deciso, che l’atto di annullamento in autotutela del titolo edilizio era oggetto di appello pendente avanti al Consiglio di Stato, che l’autorizzazione all’agibilità dei medesimi locali non era stata anch’essa revocata in autotutela né era stata dichiarata l’inagibilità dei medesimi. Accogliendo l’appello proposto dal Comune, il Consiglio di Stato ha riformato completamente la decisione di primo grado, sulla base del principio sopra riportato e, soprattutto, delle conseguenze che lo stesso implica. Viene innanzitutto ribadito come sia ormai indirizzo pacifico quello che sancisce la stretta correlazione tra la conformità urbanistico-edilizia e il legittimo esercizio dell’attività commerciale, indirizzo che supera il precedente orientamento che, basandosi sulle diverse finalità della disciplina dell’urbanistica e del commercio, finiva per ritenerle tra loro slegate (e riconoscendo come illegittimo il diniego dell’autorizzazione commerciale per ragioni di ordine urbanistico). Ricorda poi il Consiglio di Stato come la correlazione urbanistica-commercio, oltre a essere fondata sui principi di ragionevolezza e buon andamento dell’azione amministrativa, sia stata legislativamente sancita con l’entrata in vigore del D.lgs. 114/1998 e come la stessa non sia venuta meno neppure a seguito delle modifiche apportate alla disciplina del commercio con il D.lgs. 59/2010 (di recepimento della direttiva Bolkestein) e le ulteriori norme in tema di liberalizzazione delle attività di servizio (quali il D.L. 138/2011, il D.L. 201/2011 e ss.). Secondo il Consiglio Stato, il Legislatore ha individuato il medesimo dato di fatto (non conformità urbanistico-edilizia dei locali) quale presupposto per l’esercizio dei poteri repressivi/inibitori dell’Amministrazione sia in materia urbanistica sia in materia di attività commerciale. Ne consegue, contrariamente a quanto statuito dal T.A.R. in primo grado, la piena legittimità (e anche obbligatorietà) dell’inibizione dell’attività commerciale a fronte della riscontrata abusività dei locali, anche in mancanza dell’adozione di provvedimenti repressivi in campo edilizio (ordinanza di demolizione), sia che l’abuso sia presente ad origine oppure sopravvenuto. 85

Capitolo / Chapter 7 Contributi legali / Legal contributions

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tors have identified the same fact (non-compliance of the premises with the town planning and building regulations) as being a requirement for allowing administrations to exercise repressive/ injunction powers with regard to urban planning and commercial activities. Consequently and contrary to what the T.A.R. established in first instance, it is fully legitimate (and mandatory) to ban the commercial activity in view of the proven abusivism of the premises, also if repressive measures with regard to the building are not adopted (demolition order), regardless whether an abusive condition is present from the very start or subsequently. The decision of the Council of State also considers the matter of the possible legitimate expectations of the trader who, in the case being examined here, may be unaware of the non-compliance of the premises with the town planning and building regulations, caused by the assignor (seller or lessor). According to the Judges ruling in the second instance, it is such expectations are not worth of protection because, still in compliance with the principle of the close correlation between town planning and building regulations, it is the responsibility of the trader to assure that the premises in which the business is set up are fit for use (any guarantees provided by the assignor at the time when the contract that transfers ownership or the right of use of the property, which may apply under civil law, are irrelevant here). The decision in question, therefore, is of considerable interest not only because it has confirmed that urban planning /building regulations and trading regulations are now fully related to each other, but above all because it has fully clarified the consequences of this principle, including legal consequences. Such consequences are even more relevant if they are associated with the sheer scope of the decision of the Plenary Assembly of the Council of State (no 9/2017) regarding the repression of abusivism in buildings: very briefly, this established the principle according to which the municipal administration may (rectius must) adopt repressive measures against cases of cases of abuse even if they date back many years, where any lapse of time does not give any privilege to the private entity concerned, nor any duty for the municipal administration to provide justification.

La decisione del Consiglio di Stato prende in considerazione anche il tema del possibile legittimo affidamento dell’operatore commerciale che, come nel caso oggetto del giudizio, può risultare ignaro della non conformità urbanistica-edilizia dei locali, attuata dal proprio dante causa (venditore o locatore). Tale affidamento, secondo i Giudici di secondo grado, non merita tutela poiché, sempre in ossequio al principio della stretta correlazione urbanistica-commercio, è onere dell’operatore assicurarsi dell’idoneità dei locali sede dell’attività (a nulla rilevando le eventuali garanzie fornite dal proprio dante causa in sede di stipula del contratto che trasferisce la proprietà o il godimento dell’immobile, che potranno avere effetti in sede civilistica). La decisione in questione, quindi, risulta di notevole interesse non solo per aver ribadito l’ormai piena contiguità tra la disciplina urbanistico-edilizia e quella del commercio, ma soprattutto per aver chiarito appieno quelle che sono le conseguenze anche applicative di tale principio. Conseguenze che risultano ancor più rilevanti se collegate al portato della decisione dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato (n. 9/2017) in tema di repressione degli abusi edilizi, che ha stabilito, in estrema sintesi, il principio per il quale l’Amministrazione può (rectius deve) procedere all’adozione di provvedimenti repressivi di abusi anche se risalenti negli anni, senza che il tempo trascorso determini l’insorgere di alcun affidamento del privato né alcun onere motivazionale in capo all’Amministrazione stessa. 86

2. Il nuovo regolamento

2. The new Regulations for

Lo scorso 17 aprile con la deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 47/2018, il Comune di Roma Capitale ha approvato il nuovo “Regolamento per l’esercizio delle attività commerciali e artigianali nel territorio della Città Storica”, che sostituisce la precedente disciplina del 2006, più volte modificata. La finalità del nuovo regolamento è quella di salvaguardare il pregio artistico e culturale e il decoro del centro storico della città, dove è alta la concentrazione di attività commerciali e artigianali quale conseguenza degli ingenti flussi di persone che interessano questa porzione di territorio. La base giuridica del nuovo regolamento è stata individuata nel disposto dell’art. 31 del D.L. 201/2011, che consente la previsione di vincoli all’insediamento e all’esercizio delle attività economiche che siano diretti alla tutela di specifici interessi pubblici di rango superiore, tra i quali la tutela dell’ambiente urbano e dei beni culturali. L’obiettivo di tutela è stato perseguito dall’Amministrazione introducendo previsioni dirette a regolare l’insediamento e l’esercizio delle attività commerciali e artigianali, secondo una logica basata sullo schema dei cerchi concentrici, dettando disposizioni meno stringenti per le parti esterne della Città Storica (come individuate dal vigente strumento urbanistico comunale), vincoli più rigidi per le aree intermedie e disposizioni fortemente limitative per le aree ricomprese, anche solo parzialmente, nel Sito Unesco. In particolare, queste ultime limitazioni sono dirette soprattutto agli esercizi commerciali e artigianali di tipo alimentare, che sono considerati il fattore che, più di altri, può determinare la compromissione della sostenibilità dell’ambiente urbano, a causa della pressione antropica sul territorio che gli stessi generano. Il regolamento, anzitutto, individua una serie di attività il cui insediamento è vietato in quasi tutta la Città Storica, escluse le aree più esterne, quali, ad esempio, gli showroom, le sale giochi, gli esercizi che operano con la formula del discount, nonché i “compro-oro” e i centri massaggi. Per quanto riguarda le attività commerciali e artigianali di tipo alimentare, il Comune di Roma ha stabilito una

Last 17 April with resolution No. 47/2018, the City Council of Rome approved the new “Regulations for conducting commercial and artisan businesses in the Historic City Centre”, which replaces the previous legislation of 2006 that had been changed several times. The purpose of the new regulations is that of safeguarding the high artistic and cultural value as well as the dignity of the city’s historical centre given that the huge numbers of people who have flowed into this area of the city have led to a high concentration of commercial and artisan businesses. The legal basis of that new Regulations have been identified under Art. 31 of Decree Law 201/2011, that allows constraints to be applied to the setting up and conduction of economic activities that are aimed at protecting specific, higher-ranking public interests, including protection of the urban environment and the cultural heritage. The objective of protection was pursued by the local authorities by introducing provisions aimed at regulating the founding and operation of commercial and artisan businesses, in accordance with a logic based on the concentric circles of the city. This involves less stringent provisions for areas located outside the Historic City Centre (as identified by the city planning tool currently in use), stricter constraints for the intermediate areas, and highly restrictive measures for those areas that fall, even to only a partial extent, within the Unesco World Heritage Site. In particular, the latter restrictions are aimed above all at food stores and food production businesses: it is believed that these, more than others, can jeopardise the sustainability of the urban environment due to pressure from human activities that such business generate on the area. The Regulations firstly identify a series of activities which are banned from setting up businesses in almost the entire Historic City Centre, excluding the outermost areas, such as showrooms, amusement arcades, discount stores, “compro-oro” (gold-buying stores) and mas-

per le attività commerciali e artigianali nel centro storico di Roma

commercial and artisan businesses in the historic centre of Rome

Capitolo / Chapter 7 Contributi legali / Legal contributions

retail trends 2018

moratoria per le nuove aperture, che sono vietate per un periodo di tre anni dalla data di entrata in vigore del regolamento, stante l’accertato superamento delle soglie di saturazione dell’offerta. Oltre alle attività vietate il regolamento individua le attività c.d. tutelate, come già nella precedente disciplina, considerando tali solamente le attività espressamente elencate e che siano svolte in via esclusiva da soggetti che abbiano maturato un’anzianità di esercizio di almeno tre anni. Come già previsto dalle delibere abrogate, l’esercizio di una attività tutelata determina l’insorgere di un vincolo per i locali che ne siano sede, che matura dopo due anni di esercizio continuativo e che determina, in caso di chiusura dell’esercizio, l’obbligo, della durata di tre anni, di insediarvi esclusivamente un’altra attività tutelata del medesimo settore merceologico (alimentare o non alimentare). Limiti sono previsti per le grandi strutture di vendita, insediabili solamente in specifici ambiti di valorizzazione, e per le medie strutture di vendita, delle quali sono inibite le nuove aperture, ammettendosi esclusivamente il trasferimento di esercizi esistenti. Inoltre, per le aree del Sito Unesco, sono stati previsti vincoli anche all’ampliamento della superficie di vendita, che non potrà superare determinati limiti dimensionali. Ancora più stringente la disciplina valida per la porzione del centro storico rientrante nel Sito Unesco, che ammette l’insediamento solamente di attività tutelate, ed esclude l’abbinamento delle dette attività già esistenti con attività diverse da quelle tutelate, fatte salve le librerie e le gallerie d’arte per le quali è ammessa l’aggiunta del servizio di somministrazione di alimenti e bevande. Alla tutela del decoro e dell’immagine del centro storico sono poi dirette le norme regolamentari relative alle modalità di conduzione dell’attività, sia con riferimento ai prodotti che possono essere esposti nelle vetrine e all’esterno degli esercizi, sia per quanto riguarda le insegne installabili, così come le norme che disciplinano nel dettaglio le modalità di consumo in loco di prodotti alimentari, disposizioni alle quali devono adeguarsi anche le attività esistenti. Seppur diretto alla tutela di primari interessi pubblici, il nuovo regolamento comunale introduce dei vincoli riguardanti le attività commerciali e artigianali, anche già esistenti, che possano suscitare dubbi di compatibilità con le norme nazionali e comunitarie in tema di libera circolazione dei ser-

sage centres. With regard to commercial and artisan businesses in the food sector, the Municipality of Rome has established a moratorium for new store openings, which are banned for a period of three years from the entry into force of the regulations, due to the fact that the offer of places available has been well exceeded. In addition to the prohibited types of business, the regulations also identify the so-called protected businesses, as in the previous legislation, considering such businesses to be only those expressly listed and conducted exclusively by persons who have matured at least three years of service. As already provided for by the repealed resolutions, the running of a protected business leads to a constraint for the business premises after two years of continuous business operation and, in the event that the business closes down, after two years, leads to the obligation to set up another type of protected business in the same product sector (food or non-food) for a period of three years. Limits are intended for large sales structures, which can only be set up in specific requalification areas, and for medium sales structures, which are not permitted to open new stores but only to transfer existing businesses. In addition, for areas within the Unesco World Heritage Site, constraints are envisaged also with regard to the extension of sales surfaces and which may not exceed certain limits of size. The legislation is even more stringent with regard to that part of the Historic City Centre that falls within the Unesco World Heritage Site: this allows only protected businesses to be set up and excludes any combination of any such existing businesses with businesses other than those that are protected, with the exception of book stores and art galleries where catering services may also be established. With regard to the protection of the decency and image of the historic city centre, there are regulatory provisions in place pertaining to the way in which businesses are conducted, both with regard to the products that can be displayed in the shop windows and outside the stores, and to the store signs that can be installed, likewise the provisions that regulate in detail the ways in which food products can be consumed on site: any existing businesses 88

vizi, nonché con il principio di proporzionalità, secondo il quale le azioni della P.A. devono risultare commisurate all’obiettivo pubblico perseguito e incidere sulla sfera degli interessi privati limitandola nel minor modo possibile. È quanto mai probabile che le disposizioni del nuovo regolamento saranno oggetto di impugnativa, come già avvenuto per la previgente disciplina relativa al commercio nel centro storico che, tuttavia, è stata ritenuta in più occasioni compatibile con le norme e i principi dell’ordinamento. Occorrerà quindi attendere le prime pronunce giurisprudenziali in merito, che potranno fornire anche indirizzi applicativi della nuova disciplina, dal momento che in molti punti risulta di non facile interpretazione e, per certi aspetti, in contrasto o, comunque, lontana dalla dichiarata finalità di tutela del pregio culturale e artistico del centro città.

must also comply with these provisions. Although the new council regulations are aimed at the protection of primary public interests, it introduces certain constraints regarding new and existing commercial and artisan businesses that might lead to doubts of compatibility with the national and EU laws on the free circulation of services, and with the principle of proportionality, according to which any measures taken by the local authorities must be commensurate with the public objective pursued and have the lowest possible impact on private interests. It is very likely that the provisions of the new regulations will be appealed against - as happened for the previous regulations in force regarding commercial activities in the historical city centre - although this was on several occasions deemed to be compostable with the legal provisions and principles. We will thus have to await the first decisions made by the courts on this case, which might also provide hints on how the new law can be applied, as it is difficult to interpret in many parts, and on certain aspects conflicts with or is at least distance from the declared purpose of protecting the high cultural and artistic value of the historical city centre.

3. Contratto di franchising e know-how: l’intervento della Cassazione La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 11256 del 10 maggio 2018 ha stabilito alcuni importanti principi in materia di franchising e know-how. Come noto, la L. 129/2004 regola il contratto di affiliazione commerciale o franchising, il quale è definito dall’art. 1 della Legge stessa quale “il contratto, comunque denominato, fra due soggetti giuridici, economicamente e giuridicamente indipendenti, in base al quale una parte concede la disponibilità all’altra, verso corrispettivo, di un insieme di diritti di proprietà industriale o intellettuale relativi a marchi, denominazioni commerciali, insegne, modelli di utilità, disegni, diritti di autore, know-how, brevetti, assistenza o consulenza tecnica e commerciale, inserendo l’affiliato in un sistema costituito da una pluralità di affiliati distribuiti sul territorio, allo scopo di commercializzare determinati beni o servizi.” Pertanto, il know-how rientra tra quelli che sono gli elementi fondamentali del contratto di franchising e viene definito nel medesimo articolo quale “un patrimonio di conoscenze pratiche non brevettate derivanti da esperienze e da prove eseguite dall’affiliante, patrimonio che è segreto, sostanziale ed individuato.” Nel caso di specie, la Corte del merito (Tribuna-

3. Franchise Agreement and know-how: intervention by the Italian Supreme Court With decree No. 11256 of 10 May 2018, the Italian Supreme Court established some important principles on the topic of franchising and knowhow. As known, Law 129/2004 regulates contracts of business affiliation or franchising, defined by art. 1 of the same Law as “the contract, however it is named, between two legal entities, which are economically and legally independent, by which one party allows the other party, against a fee, to dispose of a series of industrial or intellectual property rights relating to trademarks, trade names, illuminated signs, utility models, drawings, copyrights, know-how, patents, technical and commercial assistance and advice, by entering the affiliated company in a system made up of a plurality of affiliates located over the territory, and with a view to marketing certain goods or 89

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retail trends 2018

le di Treviso) aveva accolto con sentenza la domanda proposta dal franchisee nei confronti del franchisor, dichiarando la nullità del contratto di franchising dagli stessi sottoscritto per l’indeterminatezza del know-how, condannando il franchisor alla restituzione dell’entry fee corrisposto dal franchisee. Il franchisor aveva impugnato pertanto la sentenza presso la Corte d’appello di Venezia, la quale l’aveva riformata parzialmente ritenendo che la clausola in questione non fosse nulla e riducendo la misura di quanto dovuto dal franchisor al franchisee: riteneva la Corte che vi fosse stato solo un parziale inadempimento del franchisor poiché una parte del know-how era effettivamente stata fornita dal quest’ultimo. Il franchisee ricorreva pertanto alla Corte di Cassazione. Due tra le statuizioni della Corte di Cassazione in tema di know-how sono particolarmente rilevanti. In primo luogo la Corte esclude che il know-how sia elemento necessario del contratto di franchising. Infatti, sostiene la Cassazione, non sarebbe possibile desumere dal dato normativo di cui sopra che gli aspetti indicati debbano essere tutti presenti cumulativamente. Ciò che rileverebbe è invece l’effettiva concessione al franchisee della disponibilità di un insieme di diritti di proprietà intellettuale e industriale affinché quest’ultimo sia inserito nel network del franchisor. Laddove vi sia tale insieme, non è necessario che sia presente anche il trasferimento del know-how. In secondo luogo analizzando nello specifico il caso concreto, la Corte di Cassazione ha evidenziato che il know-how ben può qualificarsi quale “patrimonio di conoscenze pratiche indispensabili all’affiliato.” Infatti, sottolinea la Corte, la legge non richiede che il know-how si concretizzi in un patrimonio di conoscenze inaccessibile, ma esso dovrebbe essere semplicemente “non generalmente noto né facilmente accessibile.” In aggiunta, esso deve costituire un’utilità economica effettiva per l’affiliato, il quale dovrà poterlo utilizzare nell’esercizio della propria attività all’interno della rete di franchising. Da ultimo, il know-how deve essere descritto in contratto in modo sufficientemente esauriente, così da consentire una verifica in merito alla presenza dei caratteri di segretezza e di sostanzialità. Concludeva la Cassazione sottolineando che la Corte d’Appello di Venezia aveva accertato con la propria sentenza l’esatto perimetro del knowhow descritto in contratto, inclusa la sua specifi-

services.” Therefore, know-how is one of the fundamental elements of the franchise agreement and is defined in the same article as “any non-patented practical information resulting from experience and tests carried out by the affiliate, and which is secret, substantial and identified.” In the present case, the Court that decided on the merits (Court of Treviso) had upheld and ruled on the request made by the franchisee against the franchisor, declaring that the franchise agreement signed by the latter parties was void due to the vagueness of know-how, ordering the franchisor to refund the entry fee paid by the franchisee. The franchisor had thus appealed against the judgement before the Appeals Court of Venice; the latter had partially overturned it in the belief that the clause in question was not void while reducing the amount owed by the franchisor to the franchisee: the Court believed that the franchisor had been only in partial default since some of the know-how had actually been provided by the latter. The franchisee therefore appealed to the Italian Supreme Court. Two of the rulings passed by the Italian Supreme Court relating to know-how are particularly relevant. Firstly, the Court excludes that know-how is a necessary element in a franchise agreement. In fact, the Italian Supreme Court believes that it would not be possible to deduce from the aforementioned provision that the aspects indicated must all be cumulatively present. It would identify, on the other hand, the fact that the franchisee is effectively granted a set of intellectual and industrial property rights to allow it to become part of the franchisor’s network. Where such a set of rights exists, it is not necessary for any transfer of know-how. Secondly by analysing the specific case concerned, the Supreme Court has made it clear that know-how can qualify as a “any practical knowledge essential for the affiliate.” In fact, stresses the Court, the law does not require know-how to lead to inaccessible knowledge, but it should simply be “neither generally known nor easily accessible.” In addition, it must represent an effective economic benefit for the affiliate, which must be able to use it when carrying out its own business activities within the Franchise network. Finally, the know-how must be described in a suf90

cità. Con riguardo a tale ultima caratteristica, la Corte di Cassazione stabiliva che, dal momento che il franchising può adattarsi a diversi settori, il know-how può avere un contenuto elastico e relazionato al caso concreto. Infatti, laddove la rete commerciale del franchisor sia poco articolata, la descrizione del know-how potrà essere più “leggera,” pur rimanendo inaccettabili formule generiche o fumose, tali da violare l’articolo 1, comma 3 della L. 129/2004.

ficiently comprehensive manner in the contract, so that the presence of any aspects relating to secrecy and substantiality can be verified. The Supreme Court concluded by pointing out that with its judgement, the Venice Court of Appeal had ascertained the exact extent of the know-how described in contract, including its own distinctive nature. With regard to this last aspect, the Supreme Court established that, as the franchise can be adapted to various sectors, the know-how can be flexible in content depending on the specific field. In fact, in cases where the business network of the franchisor is not highly developed, the description of know-how may be “lighter” “while generic or vague formulas that violate article 1(3) of Law 129/2004 remain unacceptable.

4. La Cassazione ribadisce l’irrinunciabilità in via preventiva all’indennità di avviamento da parte del conduttore

4. The Supreme Court reiterates

La Cassazione è tornata recentemente a pronunciarsi sulla delicata questione dell’ammissibilità della rinuncia all’indennità di avviamento dovuta al conduttore a fine locazione, ribadendo l’originario orientamento, nettamente prevalente in giurisprudenza e in dottrina, circa l’irrinunciabilità preventiva a tale indennità. Pertanto, la relativa clausola contenuta nel contratto di locazione è da ritenersi affetta da nullità e, come tale, non opponibile al conduttore. Questo orientamento si fonda sul principio che la rinuncia preventiva del conduttore, in fase di stipula del contratto e, dunque, in un momento anteriore al sorgere del relativo diritto all’indennità di avviamento, stravolgerebbe il dettato dell’art 79 della Legge equo canone secondo cui è nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un qualunque vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge. Una tale rinuncia da parte del conduttore non sarebbe invece preclusa dopo la stipula del contratto di locazione, vale a dire dopo che il relativo diritto è venuto ad esistenza, non esistendo alcuna norma che sancisce l’indisponibilità del diritto all’indennità da parte del conduttore. Un diverso orientamento è stato espresso dalla sezione terza della Cassazione in una sentenza abbastanza recente (n.8705/2015) che riprendeva due precedenti pronunce della medesima sezione del Tribunale di Legittimità, rispettivamente del 2005 e del 1995, secondo cui sarebbe ammissibile la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento da parte del conduttore a fronte della pattuizione di

that it is not possible for the Lessee to waive the goodwill payment in advance.

The Supreme Court has recently passed new judgements on the sensitive issue of admissibility of waiving the goodwill payment due to the Lessee at the end of a lease, confirming the original view which prevails in both case-law and legal doctrine regarding the impossibility to waive such indemnity in advance. Therefore, any such clause contained in the lease should be deemed nullified and, as such, not applicable to the Lessee. This view is based on the principle that - should the Lessee waive its right during the contract stipulation phase and therefore in a moment before it becomes entitled to the goodwill payment - this would overturn the provision of Art. 79 of the “Fair Rent Act”, according to which any agreement is void that aims to give the Lessor any advantage that contrasts with the provisions of the law. Such a waiver on the part of the Lessee would not be precluded, however, after the stipulation of the lease: in other words, once the relative right has come into being given that there is no rule that stipulates that the Lessee has no right to indemnity. A different approach was expressed by the third section of the Supreme Court in a fairly recent judgement (No. 8705/2015), which took over from two previous judgements passed by the same sec91

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retail trends 2018

un canone e di locazione minore rispetto a quello altrimenti convenuto. Secondo il suddetto orientamento, assolutamente minoritario, un tale accordo sarebbe conforme al principio sancito dall’art. 79 L equo canone, che mira a mantenere un equilibrio contrattuale fra le reciproche prestazioni del locatore e conduttore, per un duplice ordine di motivi: (i) perché la determinazione del canone nelle locazioni ad uso non abitativo è rimessa alla libera volontà delle parti e (ii) perché il vantaggio del locatore derivante dalla rinuncia all’indennità di avviamento da parte del conduttore sarebbe in questa ipotesi giustificato dalla correlativa riduzione del canone di locazione. In buona sostanza, la deroga all’art 34 e al principio sancito dall’art 79 Legge equo canone sarebbe legittima anche ex ante, in fase di stipula del contratto di locazione, a condizione che la rinuncia preventiva del conduttore trovi una contropartita, sia cioè giustificata da una correlata rinuncia del locatore (nella fattispecie riduzione del canone). Purtroppo, la sentenza citata non motiva adeguatamente la decisione adottata se non richiamando le due precedenti sentenze (una del 1995 e l’altra del 2005) che riportano le stesse sintetiche motivazioni ma che in parte vertono su fattispecie diverse. Con la recentissima sentenza del 2018 la Cassazione torna al precedente maggioritario orientamento di dottrina e giurisprudenza ribadendo il principio della nullità della clausola contrattuale di rinuncia all’indennità di avviamento da parte del conduttore per contrarietà a norma imperativa (art 79 L 392/78), precisando altresì che questo principio è da intendersi “riferito a tutte le ipotesi di rinuncia preventiva all’indennità di avviamento, senza fare distinzione fra rinuncia gratuita o onerosa”. Inoltre, con riferimento a quest’ultimo profilo la Suprema Corte, in relazione alla fattispecie oggetto di decisione, rileva: “anche a voler ammettere la possibilità di una rinuncia preventiva onerosa, la onerosità della rinunzia doveva necessariamente passare per un effettivo controllo della tendenziale equivalenza fra l’indennità denunziata ed altro vantaggio conseguito dal conduttore”. In altre parole, la Cassazione ha ritenuto nella fattispecie non sufficiente a fondare la pretesa del ricorrente/locatore, la clausola contenuta nel contratto di locazione con cui le parti

tion of the Court, dating respectively to 2005 and 1995, the Lessee could waive the goodwill payment upon execution of the lease in exchange of a rental amount lower than that that would otherwise be agreed. According to the above approach, which represents an absolute minority, such an agreement would comply with the principle ratified by Art. 79 of the Fair Rent Act, which aims to keep a contractual balance between the reciprocal performances of the Lessor and the Lessee, for two reasons: (i) because the parties can determine the rent in non-residential lease agreements of their own free will and (ii) because any advantage gained by the Lessor from the waiver of the goodwill payment on the part of the Lessee would, in this hypothesis, be justified by the corresponding reduction in the rent. In practice, the derogation from Art. 34 and from the principle ratified by Art. 79 of the Fair Rent Act would also be legitimate ex ante, in the lease stipulation phase, on condition that the Lessee is compensated for waiving the goodwill payment in advance, in other words justified by a corresponding waiver on the part of the Lessor (in this case, a reduction in rent). Unfortunately, the cited judgement does not sufficiently justify the adopted decision except by referring to two previous judgements (one dated 1995 and the other dated 2005), which had the same substantial motivations but dealt partly with different cases. With the very recent judgement of 2018, the Supreme Court has returned to the previous majority approach in legal doctrine and case-law, confirming the principle of invalidity of the contractual clause for the Lessee’s waiver of the goodwill payment, due to the fact that it contrasts with the mandatory rule (art. 79 L 392/78), also clarifying that this principle should be understood “to refer to all cases of a prior waiver of the goodwill payment, without making any distinction between a gratuitous or a non-gratuitous waiver”. In addition, with reference to the latter aspect and to the case concerned in the decision, the Supreme Court points out that: “even if one were to admit the possibility of a non-gratuitous prior waiver, the cost of the waiver still had to be thoroughly verified in terms of a general parity between the goodwill announced and any other advantage gained by the Lessee”. In other words, the Supreme Court deemed that in the case at hand, the clause con92

avevano genericamente escluso la corresponsione dell’indennità di avviamento a fine locazione poiché di essa si era tenuto conto nella determinazione del canone. L’indennità di avviamento è certamente un tema “caldo” per le proprietà e gli operatori retail e la questione della legittimità o meno della rinuncia preventiva da parte del conduttore è destinata a essere oggetto di ulteriore dibattito sia in dottrina che in giurisprudenza, anche nell’ottica di una interpretazione evolutiva della Legge equo canone che è frutto di un periodo storico ormai passato. È vero infatti che tale profilo condiziona, assai sovente, la scelta delle parti circa il contratto da utilizzare - se locazione o affitto di ramo di azienda - per la loro operazione retail. Le proprietà hanno infatti tutto l’interesse a evitare il pagamento a fine contratto di tale indennità. Al contrario, il conduttore è assolutamente favorevole a ricevere l’indennità, perdendo tale diritto solo qualora il contratto si risolva per fatto imputabile al conduttore stesso ovvero se egli receda dal contratto. Fra l’altro l’obbligo del locatore di pagare l’indennità al conduttore a fine contratto e il conseguente diritto di ritenzione dei locali a vantaggio del conduttore, rappresentano per il conduttore uno strumento per assicurarsi un vantaggio rispetto a chi possa voler subentrare nella sua posizione a fine contratto. L’ammontare dell’indennità prevista al primo e al secondo comma dell’art. 34 L equo canone, può variare da 18 a 36 mensilità dell’ultimo canone corrisposto dal conduttore: in particolare, le 36 mensilità sono dovute qualora i locali vengano adibiti ad attività affine a quella esercitata dal precedente conduttore e ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. Ad oggi l’unica legittima deroga contrattuale all’art. 34 della L equo canone è quella prevista nell’ipotesi di “grande locazione”, vale a dire di locazione con un canone annuo superiore a 250mila euro. Fuori da tale ipotesi, alla luce dell’attuale giurisprudenza, si suggerisce in ogni caso di formalizzare l’accordo relativo alla rinuncia all’indennità di avviamento da parte del conduttore in un documento separato rispetto alla locazione e ad esso successivo, munito di data certa. Infine, affinché la rinuncia possa dirsi completa è opportuno che essa sia riferita a entrambe le indennità previste all’art. 34 1° e 2° comma.¾

tained in the lease, with which the parties had generically excluded the payment of goodwill upon expiry of the lease as it had been taken into account when determining the rent, was not sufficient to justify the claim of the plaintiff/Lessor. The matter of goodwill payments is certainly a “hot” topic for property owners and operators in the retail sector and the matter of whether or not the prior waiver [of goodwill payments] on the part of the Lessee is lawful, will certainly be dealt with in further debates both in legal doctrine and case-law, also with view to reaching more modern interpretation of the Fair Rent Act, which is the result of an historical period that now belongs to the past. Indeed, this aspect very often conditions the choice of the parties as to which type of contract to use - a lease or rental of a branch of business - for their retail operations. The owners have every interest, in fact, in avoiding such a payment when the contact comes to an end. The Lessee, on the other hand, is absolutely in favour of receiving the goodwill payment, and loses this right only if the contract is terminated for a fact that is attributable to the Lessee itself, or if the latter withdraws from the contract. Moreover, the Lessor’s obligation to pay this indemnity to the Lessee at the end of the contract - and the consequent right for the Lessee to hold on to the premises - are a way for the Lessee to assure itself an advantage against any person/entity who might want to take over its position at the end of the contract. The amount of goodwill provided for in the first and second paragraphs of art. 34 Fair Rent Act can vary from 18 to 36 monthly instalments of the last rent paid by the Lessee: in particular, 36 monthly instalments are due where the premises are used for a business activity that is similar to the one conducted by the previous Lessee and where the new business is started within one year from the date on which the previous business has ended. Until today, the only legitimate contractual derogation from art. 34 of the Fair Rent Act is the one provided for in the case of a “major lease”, in other words for leases with an annual rent exceeding 250 thousand Euros. Apart from this hypothesis, in view of current case-law, it is recommended in any case that the Lessee’s waiver of the goodwill payment be formalised in a separate document, drawn up following the lease, bearing a set date. Finally, for the waiver to be deemed complete, it should refer to both the indemnities provided for in the 1st and 2nd paragraph of Art. 34. ¿ 93

retail trends 2018

RETAIL trends 2017

The firm publishes the RETAIL Trends report, a barometer in the industry developed with the contribution of leading advisors working in the industry and a valid tool for analysing the market, standards, bureaucratic and administrative issues that companies and investors must face when investing in Italy.

CHI SIAMO / ABOUT US Fondato nel 1993, Cocuzza & Associati ha avuto una crescita ed uno sviluppo costanti: oggi, con 25 anni di esperienza, si propone di rispondere alle nuove sfide del mercato dei servizi legali ed a quelle dell’impresa moderna, ponendosi come obiettivo chiaro la ricerca di un equilibrio tra professionalità, efficienza e rapporto interpersonale e tra specializzazione e copertura di un’ampia gamma di servizi. Siamo uno Studio Italiano ed indipendente. ¾Since its founding in 1993, Cocuzza & Associates has steadily grown and expanded. We now have over 25 years of experience and set ourselves out to take up the new challenges of the legal services market and those of the modern business enterprise, focusing on striking a balance between professionalism, efficiency and inter-personal relations on the one hand and specialisation and the ability to cover a wide range of services on the other. We are an independent Italian law firm.

COME LAVORIAMO / OUR WORK La vasta conoscenza maturata, un ampio numero di operazioni concluse e un costante approfondimento delle novità in tema di real estate e retail pongono lo Studio all’avanguardia e al passo con i nuovi trend e sviluppi del settore. ¾The extensive knowledge gained, a large number of transactions carried out and a constant close examination of the new developments involving real estate and retail have placed our law firm at the cutting edge of new industry trends and developments.

RETAIL Cocuzza & Associati offre la propria assistenza a società italiane ed estere con un focus rivolto in particolare a quelle operanti nel settore del retail, nell’ambito dello sviluppo della loro rete di esercizi di vendita sul territorio italiano. Tra i nostri clienti annoveriamo importanti operatori del settore retail quali noti marchi della moda internazionale e nazionale, società operanti nel settore dell’innovazione tecnologica, catene multibrands e operatori del food, mediatori, sviluppatori, investitori, proprietari e fondi. Ci occupiamo della redazione di lettere d’intenti, di contratti di locazione, di affitto di ramo d’azienda, di affidi in gestione di reparti, concessione di compravendita di azienda nonché di tutti i contratti connessi (quali accordi per il pagamento di key-money, garanzie, appalti). Gestiamo ogni genere di problematica di diritto amministrativo legata alla normativa in tema di commercio. ¾Cocuzza & Associati offers its services to Italian and international retail sector companies wishing to develop their business and sales network in our country. Our clients include major retail operators in the industry such as renowned international and national fashion brands, technological innovation companies, multi-brand chains, food concepts, brokers, developers, investors, property owners and investment funds. We provide assistance in drawing up letters of intent, lease agreements, business lease agreements, agreements for corners in department stores and concessions and business purchase agreements, including connected legal transactions, such as key money agreements, guarantees and construction contracts.

Da anni lo studio cura e coordina la pubblicazione del rapporto RETAIL trends, un barometro del settore sviluppato grazie al contributo dei principali advisors operanti nel settore ed al tempo stesso un valido strumento di analisi del mercato, delle norme, delle criticità burocratiche e amministrative che troppo spesso le aziende e gli investitori debbono affrontare per investire in Italia.

REAL ESTATE Cocuzza & Associati vanta una lunga esperienza in materia di operazioni immobiliari. Assistiamo importanti operatori privati ed istituzionali in ambito commerciale, industriale, residenziale, nel campo degli acquisti e delle dismissioni, degli appalti, dei finanziamenti e degli accordi di sviluppo, oltre che nel contenzioso connesso a tali operazioni. Offriamo, inoltre, assistenza ai nostri clienti in ogni fase delle trattative, dalla redazione di lettere di intenti, nel compimento delle attività di due diligence immobiliare, nella redazione dei contratti di compravendita degli immobili o delle relative società veicolo e, infine, nell’assistenza durante il closing e nella fase successiva. Curiamo gli aspetti amministrativi di pratiche edili ed urbanistiche. ¾Cocuzza & Associates has extensive experience in real estate transactions. We advise large private and institutional operators on commercial, industrial and residential property, in acquisitions and divestments, works contracts, financing and development agreements, as well as any litigation arising from real estate transactions. We also provide advice to our clients at every stage of negotiations, from drafting letters of intent to due diligence on real estate projects, from drawing up real estate purchase and sale agreements to closing the deal and taking subsequent action. We managed all kind of administrative law issues related to trade regulations in planning and urban practices.

COMPETENZE ULTERIORI / ADDITIONAL PRACTICE AREAS

Corporate – Mergers & Acquisitions Cocuzza & Associati assiste società, istituzioni finanziarie, fondi di investimento e di buy-out in operazioni domestiche e internazionali di M&A, sia attraverso l’acquisto di quote societarie sia mediante compravendite di aziende, in investimenti di venture capital e private equity e altre operazioni straordinarie. Forniamo assistenza nella redazione di lettere di intenti, attività di due diligence delle società target, nella redazione di contratti di compravendita quote o aziende (nonché i correlati contratti di garanzia, pegno, patti parasociali ecc.), nel closing e nella fase successiva. Assistiamo società estere nella costituzione di società italiane controllate e di sedi secondarie nonché nello svolgimento dei molteplici adempimenti a ciò connessi. ¾Cocuzza & Associati offers help to Italian and foreign companies, financial institutions, investment funds and buyout funds with domestic and international M&A transactions through buying equity and purchasing businesses, venture capital and private equity investments and other extraordinary transactions. We assist in drawing up letters of intent, conducting due diligences on the target companies, preparing agreements for the purchase of shares or businesses (with the related collateral contracts, pledges, shareholders’ agreements, etc.), closing and the subsequent phase. We assist foreign companies in setting up Italian subsidiaries and branches and in complying with and discharging the many formalities involved. 95

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Commercial Transactions

Cocuzza & Associati offre la propria assistenza a società italiane ed estere nell’ambito di operazioni di distribuzione commerciale, forniture nazionali ed internazionali di beni, costituzione di reti di agenzia, master franchising e costituzione di reti di franchising, licenze di marchi, ecc. Offriamo la nostra assistenza a società italiane nella realizzazione di joint venture all’estero avvalendoci anche dei numerosi contatti con studi stranieri. Assistiamo la clientela straniera nella creazione dei loro rapporti commerciali con partner italiani. Ci occupiamo di assistere il cliente nella scelta della più efficiente impostazione del rapporto commerciale seguendolo in ogni fase della negoziazione e della redazione dei contratti sino alla stipulazione, nonché anche attraverso l’organizzazione di corsi di formazione ad hoc nelle materie della contrattualistica internazionale. ¾Cocuzza & Associati provides Italian and foreign companies with assistance in commercial distribution operations, the procurement of goods in Italy and abroad, the creation of agency and master franchising and franchising networks, registering trademarks, etc. We assist Italian companies to set up joint ventures in other countries, availing ourselves of our many contacts with foreign law firms as appropriate. We assist foreign clients in entering into trade relations with Italian partners. We help our clients choose the most efficient set-up for establishing commercial relationship, guiding them through each phase of negotiation, from d drawing up the agreement up to execution. We also arrange and provide training courses specifically in the area of international contract law.

Labour Law

Cocuzza & Associati offre ai propri clienti un servizio completo di consulenza e di assistenza nei vari ambiti del diritto del lavoro, del diritto sindacale e delle relazioni industriali. Ci occupiamo di controversie in materia di licenziamenti individuali e collettivi, trasferimenti d’azienda e sospensioni del rapporto, qualificazione e mutamento mansioni, trasferimenti individuali, procedimenti disciplinari, violazione del patto di non concorrenza e storno di dipendenti. Offriamo consulenza in tema di costituzione del rapporto di lavoro parasubordinato e autonomo, previsione di piani di incentivazione e vincoli di esclusiva per il personale direttivo e dirigenziale delle imprese, procedure di trasferimento d’azienda e riduzione del personale. Forniamo, infine, assistenza in merito a controversie che coinvolgono enti previdenziali e imprese – sia in fase amministrativa sia davanti all’autorità giudiziaria – e in merito alla stesura e revisione di contratti e accordi collettivi di lavoro a livello nazionale, territoriale e aziendale. ¾Cocuzza & Associati offer its clients a comprehensive range of advisory services and assistance in various areas of labour law, trade union law and industrial relations. We handle disputes concerning individual and collective dismissals, company moves and the suspension of employment contracts, retraining programmes and changing employees’ duties, transfers of individual employees, disciplinary proceedings, violations of non-compete agreements and employee poaching. We advise on preparing contracts for quasi-subordinate and self-employed workers, arranging incentive plans and exclusivity clauses for managers and top executives, business transfer procedures and staff reductions. Finally, we assist in disputes between social insurance agencies and companies, both in the administrative phase and in court, and in drawing up and revising collective labour agreements and contracts at national, regional and international level.

Litigation & Arbitration

Cocuzza & Associati assiste i propri clienti nei procedimenti di natura contenziosa sia dinanzi alle autorità ordinarie sia dinanzi ad arbitri. Ci occupiamo di seguire ogni fase a partire dall’analisi preliminare della controversia, per consentire al cliente di compiere scelte consapevoli, anche mediante la valutazione del rapporto costi/benefici delle cause rispetto a soluzioni stragiudiziali eventualmente percorribili. Forniamo assistenza in tema di diritto commerciale e, in particolare, per locazioni e affitti di rami d’azienda, diritto societario, concorrenza sleale, contratti commerciali, appalti, risarcimento danni e recupero crediti. Possediamo inoltre una vasta esperienza in arbitrati in qualità di arbitri.

¾Cocuzza & Associati assists its clients in litigation proceedings both before the courts and in arbitration forums. We undertake to guide our clients through every step in the dispute starting from a preliminary analysis, in which we may also assess the cost and benefit relationship between proceeding with the action and pursuing any out-of-court settlement option that may be open to us, so that the client can take an informed decision. We advise on commercial law, especially on leasing and renting business units, company law, unfair competition, commercial contacts, works contracts, claims for damages and credit recovery. We also have vast experience in acting as arbitrators in arbitration proceedings.

Competition & Antitrust

Cocuzza & Associati assiste i propri clienti in materia di diritto comunitario e di Antitrust, nell’attuazione di procedure volte al rispetto delle norme in materia di concorrenza e in tutti i procedimenti avviati dalle competenti Autorità garanti della concorrenza con riferimento ad intese restrittive della concorrenza ed abusi di posizione dominante. Lo studio fornisce inoltre consulenza relativa ad operazioni di concentrazione, anche in relazione all’ottenimento delle necessarie autorizzazioni da parte delle competenti autorità italiane e comunitarie. ¾Cocuzza & Associati assists its clients in matters of EU and competition law, in following the procedures necessary for compliance with competition rules and in all proceedings brought by competent and markets authorities with regard to agreements restricting competition and abuse of a dominant position. Our firm also advises on concentration transactions and assists in obtaining the necessary clearances from the competent Italian and EU competition and markets authorities.

Intellectual Property & Information Technology

Cocuzza & Associati offre ai propri clienti un servizio completo di consulenza e di assistenza nella protezione e nello sfruttamento dei diritti di proprietà intellettuale ed industriale anche in sede contenziosa. In tale ambito fornisce tutela e consulenza in materia di marchi, brevetti, disegni, modelli di utilità, know-how, segreti industriali e concorrenza sleale. La consulenza include la predisposizione e negoziazione di contratti. Ci occupiamo altresì di diritti di proprietà intellettuale in ambiente Internet, anche in relazione a website, prodotti multimediali, servizi on-line, software e distribuzione digitale di opere protette. Grazie a partner internazionali consolidati siamo in grado di offrire ai nostri clienti competenza ed affidabilità su scala globale. Garantiamo alla nostra clientela un’assistenza completa per quanto riguarda la registrazione di marchi e brevetti e li assistiamo in relazione all’implementazione del regime PATENT BOX. ¾Cocuzza & Associati assists its clients in the protection and use of intellectual property rights. The assistance covers trademarks, patents, designs, utility models, know-how, trade secrets and unfair competition. We deal with all issues connected to drafting and negotiating contracts in the above matters. We offer assistance and support on internet-based intellectual property rights, including those related to websites, multi-media products, on-line services, software and copyright digital distribution. We assist our clients in litigation and arbitration in IP and IT cases. Thanks to our wellestablished networks of international partners we are able to offer outstanding expertise on a global scale. We also support our clients in all matters related to trademark and patent registration and we assist our clients in relation to the implementation of the PATENT BOX regime.

Bankruptcy & Restructuring

Cocuzza & Associati ha maturato una competenza specifica anche nel settore del diritto fallimentare e delle procedure concorsuali, assistendo imprese in crisi nelle procedure di concordato preventivo e fallimentare e nel raggiungimento di accordi di ristrutturazione del debito, nonché assistendo creditori di imprese in stato di dissesto finanziario nel contesto di procedure concorsuali. ¾Cocuzza & Associati has also acquired specific experience in bankruptcy law and insolvency procedures, assisting companies in crisis in composition with creditors and bankruptcy procedures and in reaching debt restructuring agreements; we also assist creditors of failing companies in the insolvency procedures involved.

retail trends 2018

Compliance – Privacy

Cocuzza & Associati assiste regolarmente i propri clienti nell’impostazione di procedure e nella redazione della documentazione ai fini dell’adempimento da parte delle società alla normativa in materia di privacy. ¾Cocuzza & Associati regularly assist clients in the implementation of procedures and drafting of documents for companies’ compliance with data protection legislation;

Compliance - Modelli Organizzativi / Organizational Models Ex D. Lgs. 231/2001

Cocuzza & Associati provvede alla redazione ed all’attuazione dei Modelli Organizzativi previsti dal d.lgs. 231/2001 e di tutto ciò che è necessario all’istituzione e al funzionamento degli Organismi di Vigilanza. Tale attività di consulenza comprende pure il necessario coordinamento del Modello organizzativo con i sistemi di gestione aziendale adottati dalle società in materia di qualità, ambiente, sicurezza sul lavoro, sicurezza delle informazioni e anticorruzione in ambito ISO. ¾Cocuzza & Associati assists its clients in drafting and implementing Organizational Models pursuant to Legislative Decree 231/2001, and in all the necessary steps for the appointment and the implementation of the Supervisory Boards. Our assistance also covers the coordination of the Organizational Model with the company management systems adopted by the companies and concerning quality, environment, H&S, data protection and ISO anti-corruption.

Compliance – Antiriciclaggio / anti-money laundering law

Cocuzza & Associati offre ai propri clienti una consulenza specialistica sugli adempimenti della normativa antiriciclaggio (d.lgs. 231/2007). L’assistenza riguarda gli intermediari finanziari, gli operatori non finanziari e gli altri destinatari, ivi compresi i professionisti. Tra le prestazioni che lo Studio offre rientra, oltre alla pareristica su profili specifici, anche l’attività di formazione richiesta e la difesa nei confronti di contestazioni delle autorità amministrative preposte. ¾Cocuzza & Associati advises on anti-money laundering legislation (Legislative Decree 231/2007). Our assistance is offered to financial intermediaries, non-financial operators and other subjects such as professionals. In addition to legal opinions on specific issues, we also offer training on anti-money la undering protocols, and we assist in disputes before the administrative authorities.

Diritto Penale D’impresa / Corporate Criminal Law

Cocuzza e Associati offre assistenza e difesa giudiziale e consulenza stragiudiziale nelle principali aree del diritto penale d’impresa (in particolare: reati societari, reati tributari, reati bancari e finanziari, reati in materia di lavoro e ambiente, reati contro la Pubblica Amministrazione, reati fallimentari, reati in materia di marchi e brevetti, violazione del diritto d’autore). Tali attività professionali possono riguardare sia persone fisiche che società ed enti collettivi, ai sensi del d.lgs. 231/2001. ¾Cocuzza e Associati assists it clients before the Italian Courts and out of Courts in the main areas of corporate criminal law (in particular: corporate crimes, tax crimes, bank and financial crimes, crimes related to work and the environment, crimes against the Public Administration, bankruptcy crimes, trademark and patent offenses, copyright infringement). Our assistance in corporate criminal law is rendered both to individuals and companies as well as to organizations, pursuant to Legislative Decree 231/2001.

Diritto Amministrativo / Administrative Law

Cocuzza & Associati offre la propria consulenza nell’ambito del diritto amministrativo, con particolare riguardo alle problematiche legate all’urbanistica ed all’edilizia, alla disciplina delle attività commerciali e di servizio, oltre che in materia di appalti pubblici. In ambito stragiudiziale lo studio offre consulenza ed assistenza ai privati, ad esempio, nell’ambito di procedimenti urbanistici/edilizi finalizzati allo sviluppo ed al recupero degli assets, nella gestione dei rapporti con i vari Enti coinvolti sino alla conclusione dell’iter amministrativo e nella successiva fase di realizzazione dell’intervento. In materia di appalti pubblici, l’assistenza offerta riguarda sia le fasi preliminari di preparazione della partecipazione alla gara che la successiva gestione del procedimento e l’esecuzione del contratto di appalto. Relativamente agli aspetti amministrativi legati alle attività commerciali e di servizio, lo studio offre il proprio supporto agli operatori sia nella definizione delle strategie di sviluppo, mediante, ad esempio, analisi di fattibilità urbanistico-commerciale, che nell’ambito dei procedimenti finalizzati al rilascio dei titoli amministrativi commerciali, edilizi, etc., per la realizzazione dell’intervento e l’insediamento delle attività, così come nelle successive fasi di gestione e modifica. Lo studio offre la propria consulenza anche agli Enti pubblici relativamente tematiche di natura giuridico-amministrativa legate alle attività commerciali e produttive in genere, nonché nel campo dell’urbanistica e dell’edilizia. Cocuzza & Associati, infine, offre la propria assistenza anche nell’ambito del contenzioso avanti alla giurisdizione amministrativa e contabile, sia a soggetti privati che ad Enti pubblici, con particolare riferimento alle materie della disciplina del commercio e dell’urbanistica. ¾Cocuzza & Associati assists on administrative law matters, specifically with regard to issues related to urban planning and construction, trade licenses, as well as to public procurement. Our firm offers assistance to individuals, for instance, in urban planning and construction procedures aimed at the development and recovery of assets, in the management of relations with the various involved authorities, from the beginning to the conclusion of the administrative procedure, and in the following phase of implementation. In the field of public procurement, our assistance covers both the preparation of the tender offer, and the following steps up to the execution of the contract. With regard to trade licenses, our firm offers its support to operators both in developing strategies of urban-commercial feasibility, and in procedures for trade licenses and building titles necessary for implementing the intervention as well as in the following phases. Our firm also offers its assistance to public entities on administrative law matters related to trade and production activities as well as in the field of urban planning and building. Lastly, Cocuzza & Associati offers its assistance also in litigation before administrative and accounting jurisdiction, both for private and public entities specifically on trade and urban planning matters.

Attività Internazionale / International Activity

Abbiamo sviluppato un’estesa rete nazionale ed internazionale di Studi legali ed avvocati indipendenti di altissima reputazione, con cui abbiamo creato, attraverso la conoscenza personale e l’esperienza diretta, rapporti professionali che ci consentono di fornire un’appropriata assistenza legale in qualsiasi area territoriale, in Italia e nel mondo. Partecipiamo e siamo attivamente coinvolti in organismi rappresentativi dell’avvocatura a livello internazionale ricoprendo anche ruoli istituzionali in varie commissioni di studio e approfondimento su materie attinenti alla nostra pratica professionale. ¾We have developed an extensive national and international network of correspondent law firms and individual lawyers of the highest reputation, with whom we have created, through personal knowledge and direct experience, professional relationships which allow us to provide appropriate legal assistance in any geographical area, in Italy and worldwide. We belong to international associations representing the legal profession where we take active roles, filling institutional positions on various committees that study and conduct in-depth analyses of matters relating to our professional practice.

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Cocuzza & Associati Studio Legale via San Giovanni sul Muro 18 20121 Milano - Italia Tel. +39 02 866096 - Fax. +39 02 862650 studio@cocuzzaeassociati.it www.cocuzzaeassociati.it Editing: Andrea Penazzi Grafica: Mariella Salvi Realizzato da Edifis S.p.A. viale Coni Zugna - 20144 Milano www.edifis.it