Cocuzza - report Retail Trends 2023

trends RETAIL

2023

Siamo nati nel 1993 e, fin dalla nostra fondazione, offriamo ai clienti soluzioni legali concrete e funzionali al perseguimento degli obiettivi di business con un approccio indirizzato al problem solving, particolarmente apprezzato dalle aziende. Il valore aggiunto di un’assistenza su misura è il risultato della ricerca quotidiana di un equilibrio tra competenze professionali, rapporto interpersonale e specializzazione. Negli anni abbiamo maturato una vasta conoscenza del settore retail real estate, trattando un ampio numero di operazioni e tenendoci costantemente aggiornati sulle novità̀ e sui trend di mercato. Questo ci consente di essere un punto di riferimento per molte aziende nazionali e multinazionali di primaria importanza. Siamo membri di network internazionali e possiamo contare su collaborazioni con numerosi studi legali presenti in tutto il mondo.

Cocuzza & Associati è uno studio legale italiano indipendente con sedi a Milano e Bologna.

Retail Trends 2023

Autore

Elisabetta Campana

Grafica e impaginazione

Mariella Salvi

Copertina

END. a Milano, foto Marco Jetti

© 2023 COCUZZA & ASSOCIATI

È vietata la duplicazione con qualsiasi mezzo Milano, maggio 2023

Claudio Cocuzza Senior Partner, Cocuzza & Associati

Prefazione e ringraziamenti

Con orgoglio celebriamo la decima edizione del nostro report Retail Trends. Da una pubblicazione più contenuta che registrava i trend del retail real estate siamo passati gradualmente ad una fotografia molto più ampia dello stato del retail e dell’immobiliare commerciale. Il numero di temi trattati è andato crescendo, come pure quello dei contributor.

Il 2023 è per noi un anno particolarmente significativo perché coincide con i 30 anni dalla costituzione del nostro studio.

Siamo quindi lieti di poter festeggiare entrambe queste ricorrenzecosì importanti per noi - discutendo di scelte coraggiose, con aziende che si sono distinte per approcci autentici, mai di convenienza. Possiamo permetterci di andarli a selezionare senza vincoli di sorta perché fortunatamente non abbiamo l’esigenza di compilare un report istituzionale. È così che tutti gli anni riusciamo a dare voce anche a esperienze più originali e meno conosciute, accanto a esempi virtuosi di player più noti.

Il mercato retail, forse più di altri settori, è oggetto ormai da qualche anno di una profonda trasformazione. In questo processo giocano un ruolo fondamentale le scelte dei suoi principali protagonisti, chiamati a un salto di qualità, per evolvere necessariamente verso nuovi modelli.

È proprio di queste intuizioni, talora vere e proprie sterzate, che trattiamo quest’anno nel nostro report attraverso l’analisi dei principali trend di mercato.

In primo luogo, la sostenibilità, declinata in tutte le sue forme: ambientale, sociale e di governance ed analizzata in maniera trasversale: dal prodotto, all’immobile oltre che al settore dei servizi al mercato immobiliare. In secondo luogo, i progetti immobiliari di valore e gli investimenti immobiliari in aree innovative. Da ultimo tocchiamo i nuovi canali distributivi del retail, dal food allo sport ai format ancora in fase di test.

La formula rimane quella delle interviste agli imprenditori, operatori e specialisti che raccontano i loro progetti. Come sempre l’ultima sezione è dedicata ai temi legali di più stretta attualità e alle novità normative.

Cogliamo questa occasione per ringraziare caldamente tutti coloro che hanno condiviso con noi le loro esperienze e i loro progetti e i componenti dell’Advisory Board che ce li hanno indicati quando non li conoscevamo già.

Milano, Maggio 2023

Giulia Comparini, Partner Alessandro Barzaghi, Managing Partner Cocuzza & Associati

gli intervistati

introduzione

Scelte coraggiose è il titolo che quest’anno, per la prima volta, si è voluto dare a Retail Trends, giunto alla sua decima edizione. Da un lato, sottolinea il valore della continuità di questo Report, che si è coraggiosamente evoluto nel corso degli anni. Dall’altro, richiama alla qualità del coraggio senza la quale è impossibile innovare nel mondo del retail e del real estate, a maggior ragione in un periodo di forte incertezza, ma senz’altro sfidante, come l’attuale. Un titolo che diventa il fil rouge delle 20 interviste ad autorevoli protagonisti del mondo immobiliare, finanziario, commerciale, così come della moda, del lusso, del food e della sostenibilità, grazie ai quali è stato possibile delineare le nuove tendenze, oltre a offrire importanti spunti di riflessione.

Un universo, quello immobiliare e commerciale, che è in continuo cambiamento e la cui scommessa più attuale riguarda proprio la sostenibilità e le conseguenti sfide ESG. A questo argomento il Report ha dedicato la prima sezione, quella più corposa, illustrando, attraverso testimonianze che affrontano l’argomento da diversi punti di vista, in che modo sia possibile passare da costo a valore e, quindi, a opportunità. I suggerimenti sul piatto sono molti: da come fornire soluzioni chiavi in mano nel rispetto dell’ambiente a come ridurre gli impatti climatici, creando un vero vantaggio competitivo. Dallo scommettere sulla transizione ecologica del real estate al supportare aziende innovative con un chiaro obiettivo di impatto. Sta di fatto che, ormai, anche nell’immobiliare l’attenzione alla sostenibilità ambientale e sociale fa la vera differenza. Senza dimenticare che, ad esempio, tutelare la filiera d’eccellenza del made in Italy, così come investire nei settori della moda e del lusso, con un’idea di business rigenerativo e di economia circolare, inevitabilmente determina positive conseguenze a livello di mercato e consumatore. Per non parlare del food, le cui declinazioni in ambito sostenibilità sono una lungimirante e proficua chance anche sul fronte retail.

La sezione centrale del Report è invece focalizzata, nello specifico, sui progetti immobiliari coraggiosi, evidenziando con significative case history cosa vuol dire investire in aree innovative, convertire e riutilizzare. Anche in questo ambito, nonostante si parli di mattone in senso lato, la strategia vincente è puntare sul benessere dei clienti, delle persone e, più in generale, dei cittadini, accrescendo l’experience e suscitando emozioni. Questo che si tratti dell’innovativa, mega libreria, da poco inaugurata nel cuore di Milano e frutto di un’importante riqualificazione, o del Village, con prodotti di qualità a prezzi competitivi, immerso in territori suggestivi. O, ancora, che l’oggetto siano nuovi quartieri in grado di unire innovazione, well being, sostenibilità, sviluppo sociale e commerciale, dove magari la natura gioca un ruolo fondamentale, oppure ex aree industriali riconvertite a nuova vita con una vocazione retail e d’intrattenimento.

L’ultima, ma non per questo meno importante, sezione del Report si concentra sui nuovi canali distributivi: dal food allo sport, quali sono i format rivolti al futuro. Qui emerge chiara la conferma che, ormai, limitarsi al concept tradizionalmente inteso di punto vendita, ma anche di ristorante, sia proprio riduttivo. Un esempio? L’insegna di sport che, con il suo universo di prodotti e servizi, può diffondere i benefici del suo mondo di riferimento nella vita delle persone, grazie ai propri punti di contatto fisici e online e all’offerta a club, associazioni sportive e scuole. Se poi si entra nell’universo del food e della ristorazione, la velocità di innovazione in ambito soprattutto del food retail è impressionante: qui si va dalla ghost kitchen che opera nel mondo 100% delivery sulle grandi piattaforme alla catena di fast casual food o a quella di alimentazione sana. C’è anche il supermercato che ricorda il mercato di un tempo, rivisitato però in chiave moderna per un’esperienza d’acquisto più personale e immersiva. Infine, un noto brand del caffè che ha scommesso, vincendo, sul canale retail. Gli spunti sono davvero tanti, buona lettura.

Elisabetta Campana Freelance Journalist

▲The Medelan, Milano

sostenibilità e sfide esg

nel real estate

Ormai anche nel retail e nel real estate l’attenzione, se non addirittura la vocazione, alla sostenibilità sociale e ambientale fa, e farà, sempre più la differenza. Sono coinvolti tutti gli attori del settore, dai fondi impact alle società di gestione del risparmio, dalle realtà che sviluppano progetti fit-out, alle aziende della filiera, fino ai brand che aprono i negozi. A livello di costruzioni e, a maggior ragione di ristrutturazioni, dar vita a nuovi spazi non può prescindere dal ridurre al minimo l’impatto ambientale, raggiungendo standard elevati e sostenibili. Non solo. Se si considera per esempio che un punto vendita ha un’esistenza media di 7-8 anni, nel restyling bisogna occuparsi anche della demolizioni degli spazi, cercando di riciclare i materiali. Nella gestione dei cantieri vengono in aiuto pure le soluzioni tecnologiche per comunicare e monitorare a distanza l’avanzamento dei lavori, con un risparmio anche di emissione di Co2. Per ridurre gli impatti climatici diventano

strategiche le società specializzate che supportano le aziende nell’implementare strategie di decarbonizzazione. Nel caso specifico del retail, i consumi energetici e la distribuzione logistica sono le attività più impattanti, ma è altresì importante la selezione dei prodotti da destinare al consumatore, scelti in base a un basso impatto, così come l’impegno dei fornitori a ridurre le emissioni lungo la filiera. C’è anche chi ha creato il primo benchmark europeo che offre parametri di riferimento per confrontare le prestazioni di sostenibilità di asset immobiliari, fondamentale per favorire la transizione ecologica del settore immobiliare. E poi ci sono le aziende e i brand che innovano accelerando su ecodesign, materiali riciclati, produzione sostenibile ed economia circolare. Senza dimenticare i pionieri, ovvero i marchi nati sostenibili, in un ottica di business rigenerativo. Gli esempi di eccellenza che dimostrano come sia possibile passare da costo a valore e, infine, a opportunità certo non mancano.

Come si passa da costo a valore e opportunità

Maria Luisa Daglia

Country Head Agilité Italy

Con 120 mila metri quadrati consegnati, oltre 150 progetti realizzati in 11 Paesi, un headquarter a Parigi e sedi a Milano, Londra, Lussemburgo, Berlino, Agilité è una società internazionale specializzata in sviluppo di progetti fit-out nei settori office, retail e hospitality. La nostra prerogativa è supportare la crescita e l’espansione dei nostri clienti in Europa, fornendo soluzioni di allestimento chiavi in mano. La gamma di servizi che offriamo spazia dalla consulenza iniziale per lo space planning e la valutazione di fattibilità fino all’allestimento degli interni, gestendo il progetto in ogni sua fase. In altre parole, diamo nuova vita agli spazi di brand leader a livello mondiale, con l’obiettivo anche di ridurre al minimo l’impatto ambientale. Ci impegniamo infatti per essere un esempio nel nostro settore, raggiungendo standard elevati e sostenibili: quest’anno riceveremo la certificazione B Corp. Credo che la nostra scelta più coraggiosa sia stata proprio quella di occuparci anche di retail: un settore difficile da gestire perché cambia velocemente, bisogna pertanto essere flessibili e saper effettuare scelte immediate. Noi ci abbiamo creduto e abbiamo costruito un team tecnico in grado di affrontare esigenze così elevate. Tra i brand retail con cui lavoriamo ci sono Fred Perry, Tiffany & Co., Nike, JD Sports, NBA, Zanotti, Lululemon. E, recentissimo, il retailer britannico End. di cui abbiamo realizzato il nuovo mega store milanese in via Mercanti 21. Sviluppato su 3 livelli, per un totale di circa 1800 metri quadrati, il negozio è decisamente contemporaneo a livello di concept, finiture e dettagli.

Anche multifunzionale, perché spazia nell’offerta dall’abbigliamento agli accessori, dalle sneaker al beauty, fino alla casa: un unicum in una città come Milano, dove peraltro aprono tra i più bei negozi al mondo. L’immobile rispetta i più alti standard e requisiti per ottenere le certificazioni LEED e BREEAM. Mentre in un ufficio le funzionalità sono chiare, in un negozio bisogna considerare nella realizzazione un serie di aspetti come le operations, il merchandising, il personale di vendita. Lo spazio deve essere perfettamente adeguato, come nel caso di End., alla merce di valore molto elevato che ospita, fruibile e tecnologicamente adatto per offrire un’esperienza omnichannel. Senza dimenticarsi, anche a livello di norme, che è un luogo dove si incontrano pubblico e privato. Per quanto riguarda nello specifico il tema della sostenibilità,

Ciimpegniamo a dare una nuova vita agli spazi di brand leader a livello mondiale, Con l’obiettivo anChe di ridurre al minimo

l’impatto ambientale

forniamo soluzioni chiavi in mano nel risPetto dell’ambiente

Foto

Marco Jetti

abbiamo un protocollo ambientale, con un dipartimento che si occupa dei documenti relativi ai materiali utilizzati e che effettua un controllo su tutto ciò che viene riciclato. Bisogna considerare che un negozio ha una vita media di 7-8 anni: nelle ristrutturazioni dobbiamo quindi gestire la demolizione degli spazi, cercando di riciclare i materiali. Inoltre calcoliamo le emissioni di Co2 dei nostri progetti non solo nella realizzazione, ma anche considerando, per esempio, lo spostamento dei lavoratori. Come eredità del periodo Covid, dove era necessario gestire i lavori a distanza, abbiamo adottato HoloBuilder, un sistema per comunicare l’avanzamento del cantiere attraverso fotografie a 365 gradi, che oggi ci permette di poter comunicare con clienti e progettisti a centinaia di chilometri di distanza, evitando i viaggi, e la piattaforma software Procore, che ottimizza il processo di gestione del cantiere. Infine, tra i nuovi progetti, stiamo collaborando con un brand internazionale dell’automotive che sta sviluppando un inedito concept esperenziale luxury retail nei principali centri città europei. •

▲NBA, Berlino ►END., Milano Agilité Italy

Foto Marco Jetti

Francesco Taddei Senior Key Account and Sales Manager Carbonsink

Supportare le aziende nell’implementare strategie di decarbonizzazione solide, creando valore lungo il cammino, generando impatto e trasformando i rischi legati ai cambiamenti climatici in nuove opportunità di business. Questa è la mission di Carbonsink, che realizziamo insieme a South Pole. Con più di 10 anni di esperienza consolidata nella consulenza climatica, forniamo soluzioni personalizzate e innovative anche digitali. Garantiamo inoltre competenze verticali, grazie a un team globale di oltre 1.000 esperti di clima e sostenibilità, unito a professionisti con conoscenza specifica del mercato italiano. Non solo, con South Pole formiamo il più grande gruppo sviluppatore di progetti certificati di mitigazione climatica e sviluppo sostenibile al mondo. La scelta più coraggiosa? Aver iniziato nel 2011 quando ancora non si parlava di impatti climatici in azienda ed essere rimasti verticali sul tema e fedeli al core business. Siamo stati capaci di anticipare i tempi, accumulando esperienza e competenze uniche sul mercato. Ora che gli investitori, i consumatori e i dipendenti stessi chiedono al settore privato un impegno serio nella riduzione degli impatti climatici, supportiamo le aziende in ogni fase del loro percorso, aiutandole a essere non solo compliant con le nuove direttive, ma proattive nel creare un vero e proprio vantaggio competitivo attraverso la decarbonizzazione. In ogni settore e realtà aziendale consigliamo di partire dalla misurazione delle proprie emissioni dirette e indirette per avere visibilità delle attività più impattanti e agire consapevolmente sulle stesse in ottica di riduzione. Nel caso specifico del retail, i consumi energetici e la distribuzione lo-

nel retail i Consumi energetiCi e la distribuzione logistiCa sono i più impattanti, ma bisogna anChe selezionare prodotti più sostenibili e fornitori Che riduCano le emissioni

gistica sono le attività più impattanti, ma è altresì importante la selezione dei prodotti da destinare al consumatore, scelti in base a un basso impatto, e l’impegno dei fornitori a ridurre le emissioni lungo la filiera. Altro suggerimento è di fissare degli obiettivi di riduzione per facilitare il monitoraggio dei progressi e la successiva comunicazione responsabile e trasparente dei risultati raggiunti, dando solidità alla strategia e incrementando il valore del retail brand. Inoltre, per aggiungere credibilità alla propria strategia climatica, consigliamo ai retail brand il finanziamento di progetti di azione climatica anche oltre la filiera, in linea con i propri valori, come la protezione della natura e della biodiversi-

ridurre gli imPatti climatici, creando un vero vantaggio comPetitivo

tà, il women empowerment, la cura della salute e l’educazione. Tra i progetti che seguiamo, stiamo supportando Tesco, che ha l’ambizione di essere leader di strategia climatica tra i rivenditori globali, nella misurazione dell’impronta carbonica, con un focus sul miglioramento della contabilità delle emissioni lungo la catena di fornitura. Stiamo anche rimodellando i suoi target science-based (SBT) e sviluppando una roadmap di riduzione e compensazione delle emissioni, per raggiungere il net-zero in anticipo rispetto alla scadenza prefissata. Le prossime sfide? Sviluppare sempre più soluzioni per velocizzare e scalare l’azione per il clima, puntando al traguardo net-zero nel 2050. A tal proposito,

stiamo sviluppando innovativi strumenti digitali che rendano l’azione climatica accessibile a tutte le aziende, indipendentemente dal settore e dalla dimensione e, al contempo, stiamo accelerando su progetti di rimozione delle emissioni di gas a effetto serra, investendo in tecnologie innovative e dall’alto potenziale, che faranno parte di un portfolio sempre più vasto di soluzioni per il clima. •

▼▲Henrietta Solar progetto di mitigazione climatica Carbonsink

Anna Maria Pacini Head of ESG Management DeA Capital Real Estate SGR

12,6

miliardi di euro di patrimonio gestito attraverso 55 fondi immobiliari, di cui 2 quotati nel segmento MIV di Borsa Italiana, una SICAF e un RAIF. DeA Capital Real Estate SGR, società di gestione del risparmio, è tra i leader del mercato real estate italiano, con un parco di oltre 650 immobili, il 70% dei quali a Roma e Milano, e un importante portafoglio di partner, costituito da circa 100 Investitori istituzionali italiani e internazionali. Pensiamo che il successo di un business si realizzi nella sua sostenibilità e che la sostenibilità di un business sia indice del suo successo. Anche per quanto concerne la sostenibilità ambientale e sociale, rafforziamo l’evidenza della gestione delle variabili attraverso le certificazioni immobiliari green LEED o BREEAM. Tenendo presente che chi investe in un Fondo immobiliare, un prodotto finanziario, si aspetta un rendimento: l’attenzione ai temi della sostenibilità deve pertanto essere tale anche per garantire il ritorno atteso. Per quanto riguarda il retail, nel nostro patrimonio è rappresentato prevalentemente da piastre commerciali, alla base di immobili a uso ufficio nei centri città. Ad esempio, “The Medelan”, in piazza Cordusio a Milano, è il nostro fiore all’occhiello, la chiara dimostrazione di come il nostro lavoro faccia la differenza: nonostante si tratti di un asset con molti vincoli storico-artistici e relative problematiche, siamo riusciti a riqualificarlo ottenendo prestazioni energetiche di classe A e di contenimento dei consumi di acqua pari alle costruzioni nuove. Anche grazie a tali caratteristiche lo abbiamo locato con

una velocità impressionante: all’interno ci sono tenant di standing primario: nel retail Coin Excelsior, negli uffici Chanel, Barclays Bank e altri, oltre al ristorante Horto aperto all’ultimo piano. La parte più complicata dell’attività di monitoraggio dei criteri ESG negli asset multi tenant è rendicontare tutti i dati, partendo dal consumo energetico dei singoli contatori, anche intestati ai locatari. Noi riusciamo a farlo grazie ai “green lease” dei contratti di locazione con clausole dedicate, che ci consentono di raccogliere e monitorare i dati e che prevedono, dopo un periodo di 2/3 anni, di confrontarci con i tenant per definire come ottimizzarli. Un’attività coraggiosa, ma dovuta: perché se noi da sempre gestiamo immobili preoccupandoci di renderli più efficienti da ogni punto di vista, più vivibili, più salubri, quindi più

the medelan, nonostante i molti vinColi storiCo-artistiCi, è un esempio di Come un immobile possa diventare CommerCialmente molto appetibile e deCisamente sostenibile

anche nell’immobiliare l’attenzione alla sostenibilità fa la vera differenza

sostenibili, adesso la vera sfida è che tutto ciò va misurato per dimostrare ai tenant ed al mercato la veridicità di tali assunzioni. Il sistema di gestione è molto ricco di dati, variabili, informazioni non tutte collegate a noi e, quindi, bisogna coinvolgere anche locatari e fornitori. Questa attività, adesso obbligatoria per il solo mercato finanziario, rappresenta un

plus, ma dopo domani sarà un minus per gli operatori che non sapranno gestire tali variabili e verranno esclusi dal mercato. Questo concetto varrà anche per il retail che, in Italia, rimane un asset class da valorizzare e conservare. Nel nostro patrimonio di oltre 12 miliardi di euro, attualmente circa il 35% degli immobili gestiti è coinvolto in questo percorso di gestione e monitoraggio delle variabili ESG e, ovviamente, stiamo lavorando per ampliare la percentuale di immobili interessati. Stiamo anche espandendo la nostra presenza a livello europeo, grazie a società di asset management in Francia, Spagna, Germania e Polonia che ci supporteranno nell’individuazione e gestione degli asset del nostro primo fondo paneuropeo lanciato nel 2022: prodotto che terrà, ovviamente, in considerazione la sostenibilità e le variabili ESG. •

▲▼▼The Medelan, Milano DeA Capital Real Estate SGR

Alessandro Porta Senior ESG Consultant Deepki

Èil primo benchmark europeo che offre parametri di riferimento per confrontare le prestazioni di sostenibilità di asset immobiliari. A fine 2022 Deepki, società benefit fondata in Francia nel 2014, ha pubblicato il proprio Indice ESG in collaborazione con IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière): accessibile gratuitamente online, fornisce i valori di intensità energetica media, del top 15% e del top 30% degli immobili di diverse destinazioni d’uso in base al Paese di localizzazione. Grazie all’ottimo riscontro ottenuto dal mercato, abbiamo quindi reso disponibili nuovi benchmark per i consumi di energia finale e le emissioni di gas serra, facendo leva sul nostro enorme database e sulla collaborazione con nuovi partner europei come IEF, DGNB e RICS. Un bel traguardo per Deepki, nata dall’intuizione

di Vincent Bryant ed Emmanuel Blanchet: sono stati pionieri nel comprendere, quasi 10 anni fa, che il settore immobiliare, responsabile da solo del 38% delle emissioni globali di anidride carbonica, principale gas a effetto serra, era in ritardo nella lotta al cambiamento climatico. Il 28% di queste emissioni deriva dalle attività degli edifici, prevalentemente sotto forma di consumi energetici e di dispersione di gas refrigeranti per la climatizzazione, mentre il 10% è legato alla costruzione. La nostra scelta più coraggiosa è stata proprio quella di scommettere sulla transizione ecologica del settore immobiliare e credere che, tutti insieme, possiamo avere le risorse, le energie, le tecnologie e l’ambizione per traguardare gli obiettivi dell’Accordo di Parigi, ovvero limitare il riscaldamento globale a +1,5°C. Per farlo occorre dimezzare

oggi raCCogliamo automatiCamente nella nostra piattaforma dati reali di oltre 400.000 immobili in 52 paesi, il più grande database per il real estate al mondo

scommettere sulla transizione ecologica del settore immobiliare

entro il 2030 le emissioni ed eliminare le restanti entro il 2050. Secondo le ultime stime, per azzerare le emissioni del patrimonio real estate odierno bisognerà investire ogni anno 5.000 miliardi di dollari, circa la metà delle dimensioni dell’attuale mercato immobiliare gestito. Per dare il nostro contributo nell’affrontare il problema, abbiamo sviluppato un’innovativa soluzione SaaS, Deepki Ready, che utilizza la data intelligence per semplificare il monitoraggio delle prestazioni ambientali di un immobile. Con la raccolta automatizzata dei dati di consumo di elettricità, gas, teleriscaldamento etc… la piattaforma consente di ridurre considerevolmente lo sforzo richiesto per sistematizzare, elaborare e monitorare nel tempo le prestazioni

ambientali degli edifici e per individuare e ridurre le inefficienze. Oggi raccogliamo automaticamente nella nostra piattaforma dati reali di oltre 400.000 immobili in 52 Paesi, il più grande database per il real estate al mondo. Tra i nostri clienti figurano le principali aziende e istituzioni europee, tra cui Generali e SwissLife, nonché il governo francese. Nel retail uno dei progetti ambiziosi che abbiamo seguito è stato quello di Klepierre: l’obiettivo era rendere più semplice la raccolta dei dati provenienti dai suoi 155 centri commerciali in Europa e ottenere gli insight necessari per orientare la propria strategia ESG e misurarne l’attuazione. Infine, per il 2023 le sfide sono tante: puntiamo a raddoppiare i ricavi grazie all’aumento delle collaborazioni con i proprietari di immobili commerciali e i conduttori che intendono migliorare l’efficienza energetica e, più in generale, le credenziali di sostenibilità dei propri asset. Stiamo anche ampliando il nostro raggio d’azione negli Stati Uniti e intendiamo consolidare ulteriormente la nostra presenza in Europa, a partire dai Paesi Bassi e nei Paesi nordici. •

▲Vincent Bryant e Emmanuel Blanchet fondatori di Deepki

▼Deepki office Deepki

Ida Schillaci Head of Environmental Sustainability & ESG Reporting Yamamay

Sono innumerevoli gli elementi che contraddistinguono Yamamay e il suo approccio alla sostenibilità, possiamo però sintetizzarli in 4 cardini: prodotto, persone, pianeta e innovazione. Per il brand la sostenibilità è un concetto molto vasto: parte dalle persone che lavorano in azienda e per l’azienda, comprendendo ovviamente la filiera con un’attenzione particolare al tema delle donne (il 93% dei dipendenti lo sono) fino ad abbracciare il pianeta con una considerazione speciale per le emissioni e gli oceani. Il terzo Bilancio di sostenibilità esprime proprio la volontà di divulgare non solo le attività svolte, ma raccontare l’impegno nei confronti della tematiche ESG con una vocazione all’innovazione. La scelta più coraggiosa in ambito sostenibilità è stata quella di aver creato un costume, denominato Edit (Eco Designed Innovative Textile), realizzato in un unico materiale riciclato e riciclabile.

A tutt’oggi inoltre la linea di costumi Essential, che rappresenta una proposta continuativa con varietà di modelli e colori, è composta da almeno l’80% di materiali riciclati. Ma non solo costumi, anche nella corsetteria e nella pigiameria abbiamo introdotto materiali innovativi e fibre riciclate, in aggiunta a fibre di origine naturale e con filiere sostenibili certificate. Oltre al prodotto è necessario sviluppare edifici e negozi che rispondano alle nuove esigenze e che siano più sostenibili con l’obiettivo di trasmettere al consumatore finale un messaggio preciso. Anche il modo in cui vengono esposti i nostri capi, gli arredi utilizzati, la luce e gli impianti che governano il punto vendita è indispensabile siano coerenti con il racconto. In altre

sviluppare edifiCi e negozi Che rispondano alle nuove esigenze e Che siano più sostenibili per trasmettere al Consumatore un messaggio preCiso

parole, il negozio sostenibile deve appunto raccontare la sostenibilità: come si lavora sui tessuti, come si progettano intimo e costumi con concetti di ecodesign. Per quanto riguarda il canale online, è in corso uno studio per migliorare lo storytelling del prodotto, così come un nuovo modo di identificare e classificare le caratteristiche migliorando la comunicazione e la trasparenza nei confronti del consumatore finale. Attualmente contiamo 489 negozi in Italia e 139 all’estero, per un totale di 628 punti vendita nel mondo. Lo store di Siena, aperto nel settembre 2022, è stato progettato per testare un nuovo concept, che sarà la base di sviluppo per il negozio di prossima apertura a Venezia, in cui sono stati introdotti anche elementi della certificazione Leed. In questo momento l’obiettivo è quello di creare un format

oltre al prodotto è neCessario

Prodotto, Persone, Pianeta e innovazione sono i cardini della sostenibilità

standard come modello di riferimento per tutti i prossimi opening e per le ristrutturazioni degli spazi esistenti. La prossima sfida? È legata allo sviluppo di una nuova filiera per la raccolta degli indumenti a fine vita con lo scopo di crearne una nuova. Yamamay crede molto nel concetto di economia circolare e sta progettando i nuovi capi in un’ottica

di ecodesign, rendendo di fatto riciclabili i prodotti in modo di dar loro una possibilità di nuova vita, sia all’interno del mondo del tessile, sia in altre filiere. Al momento con la creazione del Consorzio Retex Green e con la possibile industrializzazione del processo di riciclo siamo in attesa di poter avviare un progetto di Take back per la raccolta e l’avvio a riciclo dei prodotti tessili, tale da poter chiudere il cerchio dell’economia circolare. È una sfida ambiziosa, ma che dimostra sempre più l’esigenza dell’azienda di proteggere l’ambiente, salvaguardare la biodiversità e ridurre gli sprechi. •

▼▲Lo store Yamamay, Siena Yamamay

Luciano Balbo Co-Founder e Managing Partner Oltre Impact

Con 128 milioni di euro gestiti, Investiamo dal 2006 in imprese innovative che affrontano le principali sfide sociali e ambientali, ben identificate dagli SDG. Con 17 anni di esperienza siamo il primo fondo impact in Italia, supportato da una solida base di investitori istituzionali. Con tre veicoli d’investimento, Oltre I, Oltre II e Oltre III, abbiamo investito e investiamo in aziende, soprattutto di servizi, che abbiano come target la misurabilità dell’impatto sociale ed ambientale. In altre parole, supportiamo società con un chiaro obiettivo di impatto, che sia al centro di un modello di business forte e scalabile, in grado, pertanto, di realizzare una crescita solida e duratura. Ci interessano realtà che abbiano superato la fase di start-up oppure acquisiamo aziende, tramite quote sia di minoranza sia di maggioranza, per innestarvi nuovi modelli ad alto impatto sociale o ambientale. La nostra scelta più coraggiosa è stata proprio quella di avviare questa attività quando in Italia era praticamente sconosciuta: abbiamo di fatto partecipato alla creazione dei fondi impact a livello europeo, ci abbiamo creduto e abbiamo supportato il modello fino a quando il mercato lo ha riconosciuto e apprezzato. La prima fase è stata pionieristica, con soli investitori privati. Samo partiti con PerMicro, la prima piattaforma di micro credito in Italia dedicata a chi non ha accesso ai finanziamenti presso i canali tradizionali. Si rivolge, in particolar modo, a giovani e immigrati per aiutarli sia in piccole attività imprenditoriali, sia relativamente a esigenze finanziarie primarie come la casa, l’educazione, la salute. Siamo fieri per l’impatto sociale che

per noi il retail è uno strumento, adesso in partiColare può avere uno sviluppo interessante guardando di più ai servizi, soprattutto di prossimità

ha avuto, anche facilitando i ricongiungimenti famigliari. Altro nostro progetto importante è la catena di poliambulatori privati Santagostino, di cui siamo stati ideatori, soci fondatori e abbiamo avuto il controllo per 11 anni. Un concept innovativo perché ha rappresentato la retailizzazione della salute, con negozi su strada, prezzi accessibili e una forte automazione: per primo Santagostino ha permesso di usufruire della sanità secondo gli stili di acquisto e di comportamento del mondo retail. Ancora, e qui passiamo nell’ambito food, siamo i lead investor e co-fondatori di Erbert, che promuove la cultura del mangiare sano per il benessere e la salute delle persone tramite una catena di punti vendita fisici e di canali digitali che

suPPortiamo aziende innovative con un chiaro obiettivo di imPatto

vendono principalmente frutta, verdura e piatti pronti preparati dagli chef e nutrizionisti della società. Un altro progetto di rilievo è Medea, di recente nel nostro portfolio: offre servizi di telemedicina, digitalizzando la refertazione diagnostica, con dispositivi che consentono di completare gli esami medici in modo decisamente facile e semplice. Non solo. Ora, per essere sempre più vicina ai propri pazienti, svolge la propria attività in farmacie e point of care, garantendo un forte tema di accessibilità: da intendersi in termini di prezzo, tempo e prossimità. Di fatto per noi il retail è uno strumento. Credo che a

fronte di un calo evidente dei punti vendita di prodotto - visto che il commercio fisico deve fare i conti con l’affermazione crescente dell’e-commerce e con il suo il delivery garantito - il retail possa avere uno sviluppo interessante guardando e investendo maggiormente nei servizi, soprattutto di prossimità. •

▲Erbert, Milano ▼Centro Medico Santagostino, Bologna Oltre Impact

Maria Silvia Pazzi Founder & CEO Regenesi

Vincitore del Monte Carlo Sustainable Fashion Award 2022 come pioniere dell’economia circolare, Regenesi è sinonimo di lusso sostenibile, rigenerato e innovativo. Il tutto nasce, nel 2008, da un mio sogno, trasformare i rifiuti in bellezza e così ho coinvolto un team di persone affinché mi aiutassero a realizzarlo: insieme abbiamo dato vita a un’azienda di certo non convenzionale, che sposa principi di trasparenza, circolarità e, appunto, rigenerazione. La nostra vocazione, che è stata anche la scelta più coraggiosa, è quella di voler dare nuova vita a materiali di postconsumo, trasformandoli in esclusivi oggetti di design e accessori moda. Ridoniamo valore, per esempio, ad alluminio, carta, plastica, pelle, cartone e gomma, grazie a processi innovativi e tecniche all’avanguardia che assicurano alti standard di qualità e li convertiamo in nuovi oggetti del desiderio, ovviamente evergreen. Ogni singola creazione è realizzata da mani esperte di artigiani italiani, nel rispetto delle persone e del nostro pianeta. Le creazioni Regenesi sono infatti certificate ReMade in Italy®, uno schema di certificazione per il riciclo accreditato da Accredia. E per il recupero delle materie prime, ci interfacciamo solo con piccole imprese che curano i processi ambientali e non usano sostanze tossiche. La nostra passione è tale che questi progetti amiamo farli anche con altri brand, designer e aziende di livello internazionale: noi che siamo nativi circolari li aiutiamo a modificare l’approccio con la sostenibilità. Di fatto siamo facilitatori del cambiamento altrui, effettuando consulenze e co-branding. E

nostra voCazione, Che è stata anChe la sCelta più Coraggiosa, è voler dare nuova vita a materiali di post-Consumo, trasformandoli in esClusivi oggetti di design e aCCessori moda

questo indipendentemente dal settore, dunque non solo moda, ma anche beauty, automotive e servizi più in generale. Per quanto riguarda la commercializzazione, abbiamo da subito utilizzato il canale digitale, avviando il nostro e-commerce. Sito che è anche fondamentale per la comunicazione, grazie a 2 diversi blog: uno, “Storie”, dedicato ai temi di bellezza e sostenibilità, l’altro, “Economia circolare in pillole”, riservato ai manager, proprio per diffondere questa cultura. Nel retail fisico usiamo la formula dei temporary shop, siamo presenti in multibrand come Biffi e Banner a Milano, così come negli shop dei musei. Dal 2020 partecipiamo anche a Pitti Immagine Uomo. La verità è che il mercato della rigenerazione e della circolarità sta incominciando a crescere adesso, se ne parla tanto

la

il lusso sostenibile, rigenerato e innovativo, anche in co-branding

ma il cambiamento è lento. Il nostro cliente è senz’altro evoluto, in grado di comprendere il valore intangibile di ricerca, stile e dettagli. Essere responsabili vuol dire anche creare una cultura di conoscenza, partendo da un dato innegabile: l’impatto zero non esiste per sua natura, tutto è una questione di costi e benefici. Tra i nostri progetti, citerei Re-flag, un’iniziativa a favore delle donne iraniane, con la creazione di shopping bag che riprendono i colori

della bandiera iraniana: parte del ricavato servirà per organizzare insieme all’Associazione Culturale Italia Iran la mostra “Arte di Protesta” a Torino. Da maggio affiancheremo Lancaster, nei negozi Marionnaud, nella campagna di raccolta dei vecchi solari, dannosi per la pelle, che poi noi recupereremo. Infine, abbiamo di recente depositato un brevetto per l’upcycling creativo basato sull’intelligenza artificiale: un software che permette il censimento degli scarti di un’azienda fino alla realizzazione con tali rifiuti, di un nuovo prodotto. Traduciamo così in virtuale ciò che abbiamo sempre fatto fisicamente: in modo che il recupero possa diventare qualcosa di ordinario, non più di straordinario. •

▼Bag Re-flag Woman, Life, Freedom ►Re-Flag by Michela Gattermayer Regenesi

Nicolas Bargi CEO & Founder Save The Duck

Sostenibilità e rispetto per l’ambiente e gli animali sono da sempre nel dna di Save The Duck: una visione che portiamo avanti, con forte convinzione, dalla nostra nascita, oltre 10 anni fa, creando piumini 100% animal-free e cruelty-free. Questo, innanzitutto, si riflette nella scelta dei materiali per la produzione dei capi, nostro principale elemento distintivo. Abbiamo infatti sostituito la piuma d’oca ideando il PLUMTECH®, un materiale sintetico termoisolante che ricrea la sofficità della vera piuma conservando i vantaggi dell’imbottitura termica. Ma non solo: stiamo aumentando sempre più la produzione di capi realizzati in materiali di origine 100% riciclata, che riutilizzano bottiglie in Pet: un esempio è il nostro RECYCLED PLUMTECH®. A oggi, la nostra produzione ci ha permesso di salvare più di 29 milioni di oche, non a caso il nostro logo raffigura una papera che fischietta spensierata. Un impegno che non si ferma alla salvaguardia delle anatre: il benessere di tutti gli animali è per noi un aspetto cruciale. Rispettiamo il legame che esiste fra tutti gli esseri viventi impegnandoci a non utilizzare materiali che possano aver arrecato sofferenza o danno a qualsiasi animale. Da qui nascono anche una serie di collaborazioni con associazioni come Wwf, Save The Dogs, Lav, Sea Sheperd, Wires e WildAid. D’altra parte, fin dalle nostre origini abbiamo creduto e investito nell’idea di business rigenerativo e di economia circolare. Essere a lungo una voce fuori dal coro è stata sicuramente la nostra scelta più coraggiosa e oggi possiamo proprio dire che sia stata giusta. La sostenibilità, ora più che mai, è

abbiamo deClinato

anChe nel retail il nostro rispetto per il pianeta, ideando un ConCept basato sull’uso di materiali riCiClati e riCiClabili

un tema centrale in ogni settore e siamo orgogliosi di essere stati pionieri nel desiderio di rispettare il nostro pianeta. Rispetto che abbiamo declinato anche a livello di retail, ideando un concept basato sull’uso di materiali riciclati e riciclabili. La modularità e la facilità di assemblaggio dei componenti consentono di riutilizzarli più volte, adattandoli a ogni singolo progetto. La qualità delle materie prime impiegate per la produzione delle strutture fa sì che siano resistenti e versatili, così da garantirne la durata nel tempo, nel rispetto della filosofia aziendale. Anche la tecnologia gioca un ruolo chiave. Come per i prodotti, siamo alla continua ricerca di strumenti per ridurre al minimo il nostro impatto ambientale. Nei flagship store Save The Duck, in Italia e all’estero, utilizziamo per

da semPre crediamo nell’idea di business rigenerativo e di economia circolare

il rivestimento degli arredi una malta a base di calce naturale e lolla di riso e, per la finitura delle pareti, una pittura murale a base di calce di fossa a lunga stagionatura e pula di riso. Attualmente Save The Duck è presente in 42 Paesi e distribuito in 2.200 multimarca. Sul fronte retail, contiamo 2 monomarca a Milano, uno a Venezia e uno di recente apertura a Bologna, oltre a essere in dirittura d’arrivo un nuovo store a Roma.

A questi si aggiungono i monobrand di New York, inaugurato a fine 2022, St. Moritz e Hong Kong. Sviluppiamo inoltre, a livello globale, una media di 10-15 popup store l’anno e stiamo strutturando un progetto di franchising e corner per integrare lo sviluppo retail. Infine, tra i prossimi obiettivi, quest’anno siamo impegnati nel rinnovo della certificazione B Corp, dopo essere stati la prima azienda fashion italiana a riceverla nel 2019. Save The Duck è impegnata in un piano di riduzione dell’impronta di carbonio, per raggiungere un impatto climatico Net Zero entro il 2030, ma di fatto compensa già le proprie emissioni residue, operando azioni di Carbon Mitigation sin dal 2021. •

▲Store Save The Duck, New York

▼Store Save The Duck, via Dante, Milano Save The Duck

Matteo Marzotto Presidente MinervaHub

la sostenibilità è centrale Per noi e Per i brand con cui collaboriamo

Con 209 milioni di accessori lavorati l’anno, mille clienti e oltre 700 dipendenti, MinervaHub rappresenta il primo gruppo italiano per dimensione ed eccellenza produttiva al servizio della creatività, dell’artigianalità e della manifattura del lusso. Nasce appunto dalla consapevolezza che l’Italia è il luogo per eccellenza del bello e del ben fatto, non solo teorico, metafisico, artistico o dell’ambiente, ma anche dei manufatti artigianali e industriali. Gli elementi che mettiamo a fattor comune sono le mani, il cuore e la testa con l’impiego di strumenti, in molto casi evoluti dagli stessi imprenditori e artigiani, per costruire prodotti solidi e duraturi. In altre parole, MinervaHub è una piattaforma che aggrega nuove competenze ed eccellenze al servizio dell’accessorio di lusso, prevalentemente di borse e calzature in tutte le loro declinazioni. Parliamo per esempio di componenti metalliche, come veri e propri gioielli, di tacchi delle scarpe a elevata tecnologia, di plastica ad alta prestazione, partendo dalle materie prime come la pelle di alligatori, che alleviamo direttamente per la loro tutela. Non a caso i nostri clienti sono i più grandi brand internazionali, che si rivolgono a noi proprio perché offriamo soluzioni innovative ed esclusive, a basso impatto ambientale e all’insegna dell’eccellenza del made in Italy. All’interno di una borsa o di una calzatura si concentrano 7, 8 magari 9 diverse abilità e professionalità, una moltitudine di competenze che riusciamo a riunire per proporre ai brand partner le migliori soluzioni personalizzate. Il modello organizzativo di MinervaHub si basa su una

nonostantetrattiamo semilavorati, abbiamo pensato di deClinare il retail nella selezione, sCelta e sviluppo del prodotto, aprendo delle belle showroom all’interno delle aziende

visione a lungo termine che punta a valorizzare le singole aziende, appartenenti al gruppo e il loro know-how maturato in anni di esperienza, salvaguardando di fatto l’intera filiera. Per non disperdere questo valore, progettiamo sui singoli territori la formazione: quasi tutte le nostre aziende hanno interazioni con Istituti tecnici locali e programmano stage. Come modello di business, noi acquisiamo la maggioranza delle società e di norma, a loro volta, i proprietari reinvestono in MinervaHub con una quota di minoranza, diventando così azionisti del gruppo: un’integrazione virtuosa

di competenze, tecnologie ed expertise utile e sinergica all’intero sistema, che crea nuove motivazioni, nuovi interessi e amplia gli orizzonti di imprenditori molto specifici. A livello di sostenibilità, MinervaHub sostiene l’adozione di un comportamento responsabile basato su principi di correttezza e integrità, al fine di garantire un altrettanto comportamento esemplare dei player coinvolti lungo tutta la filiera di produzione e approvvigionamento. D’altra parte, trasparenza e criteri ESG sono centrali anche per i brand della moda e del lusso che si stanno facendo promotori di questa nuova consapevolezza: tutti insieme vogliamo contribuire alla transizione verso un sistema di produzione responsabile. Nonostante MinervaHub si occupi di semilavorati, vista la mia lunga esperienza nella moda, abbiamo pensato di declinare il retail nella selezione, scelta e sviluppo del prodotto, aprendo all’interno delle aziende delle belle showroom, che esprimano al meglio il lavoro svolto. In questo modo si permette ai team creativi dei vari brand di toccare con mano

l’archivio e di studiare insieme le innumerevoli combinazioni possibili. Infine, riguardo al futuro, contiamo di crescere significativamente nella dimensione e nella gamma di prodotto sempre al servizio dell’accessorio di lusso: entro il 2023 dovremmo acquisire 10 nuove aziende, arriveremo così a una ventina di società. •

▲Mondadori Duomo, Milano Foto

Progetti immobiliari

coraggiosi

Investire in aree innovative, convertire, riutilizzare

Declinare il concetto di coraggio nel mondo immobiliare assume molte sfaccettature. Sono però tutte accumunate dallo stesso fil rouge: la centralità del cliente o, più in generale, della persona. Al livello più ampio di una città, come ad esempio nei pressi di Milano, essere coraggiosi vuol dire sposare un modello di rigenerazione o di nuova progettualità basato sulla sostenibilità ambientale e sulla ricerca costante del benessere dei cittadini. Persone che puntano a una miglior qualità della vita, grazie anche a maggiori aree verdi e spazi di condivisione all’aperto, senza però dover rinunciare ai servizi e alle comodità. Stesso discorso se si tratta di un imponente intervento di riqualificazione urbana che dà vita a un nuovo quartiere con residenze, uffici, commercio e un importante spazio pubblico, in grado di unire well being, sostenibilità e sviluppo sociale. Oppure se si parla, sempre nel capoluogo lombardo, della creazione di un unicum: il distretto italiano dell’innovazione dedicato alle scienze della vita e alla città del futuro. Ancora,

nel cuore di Milano, in piazza Duomo, il nuovo flagship della catena di librerie più diffusa in Italia: qui la scommessa è stata creare un luogo esperienziale, un polo attrattivo e iconico per la diffusione di cultura, idee ed emozioni, con addirittura lo spazio eventi all’interno dell’area vendita. Il tutto, tra l’altro, frutto della riqualificazione di un importante edificio storico. Non solo. Coraggioso è anche riconvertire e rilanciare una grande struttura commerciale non più performante, partendo da un’analisi approfondita con l’obiettivo di individuare le peculiarità territoriali dell’asset, le sue potenzialità ancora inespresse e le eventuali distonie. Infine, l’esempio dei Village dove le persone si sentono come a casa, contraddistinti da prodotti di qualità a prezzi competitivi e immersi in territori suggestivi. In questo caso, ma si può estendere alle altre case history, lavorare e investire perseguendo qualità ed eccellenza è già di per sé un esempio di coraggio laddove le sfide globali impongono il contenimento degli investimenti.

Paolo Micheli Sindaco del Comune di Segrate

Premiamo i Progetti che guardano al futuro e alla sostenibilità ambientale

Sostenere progetti immobiliari coraggiosi per noi vuol dire proseguire nella costruzione di quel “Modello Segrate” a cui ci ispiriamo. Un modello basato sulla sostenibilità ambientale e sulla ricerca costante del benessere dei cittadini che, venendo ad abitare nella nostra città, puntano a una miglior qualità della vita, ricercando più verde e più spazi di condivisione all’aperto, senza però dover rinunciare ai servizi e alle comodità. Per questo premiamo quegli imprenditori che, con coraggio e lungimiranza, portano avanti progetti che guardano al futuro, alle fonti rinnovabili e alla transizione ecologica. Un esempio è il Nuovo Centroparco, il polmone verde di Segrate. Un’oasi naturalistica attorno a un lago di cava che negli anni abbiamo riqualificato grazie a diversi progetti di rigenerazione urbana. Segrate non ha mai avuto un vero e proprio centro città, essendo frammentata in diversi quartieri scollegati tra

loro. La scommessa vinta è stata quella di creare questo luogo comune di incontro e socialità attraverso lo sviluppo di un’area verde con nuovi boschi urbani, sentieri e prati, dove i cittadini possono passeggiare, fare sport e rilassarsi nella natura. Il Nuovo Centroparco oggi è il centro di Segrate, un punto di riferimento straordinario per tutta la comunità. Anche il Chilometro Verde, che ci ha permesso di partecipare alla COP26 di Glasgow, nasce dalla necessità di collegare tra di loro quartieri fisicamente separati. Il progetto prevede la depavimentazione di due delle quattro corsie dell’attuale Cassanese, una ex strada provinciale molto trafficata che taglia in due Segrate da est a ovest. Togliere una lingua di asfalto di circa 3 chilometri ci permetterà di creare un bellissimo corridoio verde verso Milano e di eliminare, finalmente, questa spaccatura che oggi divide la città. Recuperiamo territorio dal cemento,

sostenere

▲▼Nuovo

Centroparco Segrate

creando nuovi prati, piantando altri alberi, realizzando piste ciclabili e collegamenti pedonali tra i quartieri. Abbiamo calcolato che questo progetto ridurrà le emissioni di Co2 nella zona del 70 per cento. Per quanto riguarda invece il mall Westfield Milano, il cui sviluppo è stato sospeso, la società ci ha informato che ha intenzione di presentarci un nuovo masterplan del progetto: per fare questo ha avviato una gara tra i più prestigiosi studi di architettura italiani e internazionali. Proseguono però nella realizzazione della Cassanese Bis, la nuova tangenzialina legata al progetto e all’Accordo di programma, che ci permetterà di deviare lontano dai centri abitati tutto il traffico

di attraversamento, e della stazione ferroviaria di Porta Est che ospiterà l’Alta velocità. Qualche esempio di progetto coraggioso nel retail da segnalare? Rimango a Segrate, orgoglioso di quello che stiamo facendo, stravolgendo un po’ il significato e concetto di retail. Anche un ente pubblico come un comune “vende” beni e servizi ai propri consumatori che sono i cittadini che pagano le tasse. Allora il progetto del Nuovo Centroparco è un esempio coraggioso e virtuoso di questo modello di concepire il rapporto con i cittadini che scelgono di vivere, e quindi di spendere le proprie risorse in termini sia economici, sia di socialità, in una realtà piuttosto che in un’altra. Questo progetto, inoltre, è innovativo perché coinvolge più soggetti privati e un ente pubblico che lavorano insieme allo scopo di migliorare la qualità della vita dei cittadini e l’ambiente, ciascuno con il proprio giusto beneficio. •

Diego Valazza Business Development Director Lendlease

Progettare la rigenerazione urbana che generi imPatti sociali e ambientali

Sono due i mega progetti di cui Lendlease si sta occupando a Milano. Uno è MIND, Milano Innovation District, che, già dal nome, si preannuncia tale e nasce dall’eredità di Expo 2015. L’altro è Milano Santa Giulia, uno dei maggiori interventi di riqualificazione urbana, sempre nel capoluogo lombardo. MIND è stato creato per diventare il distretto italiano dell’innovazione dedicato alle scienze della vita e alla città del futuro. Per questo vuole mettere in connessione persone e idee: un ambiente che collega tutto il complesso all’altezza del piano terra, il Common Ground, pensato per favorire l’incontro e promuovere dinamicità e benessere. Il distretto si estende su vogliamo aiutare i retailer a sperimentare nuovi servizi e modalità di gestione degli spazi Con la garanzia di ambienti CertifiCati, deCarbonizzati e in grado di offrire il massimo Comfort

quasi un milione di metri quadrati, con verde e canali per mitigare gli effetti del cambiamento climatico. Grazie al modello di rigenerazione nato dalla partnership pubblico privata tra istituzioni, Human Technopole, Ospedale IRCCS, Ospedale Galeazzi Sant’Ambrogio, Fondazione Triulza, presto l’Università Statale, tante imprese e start up, e i primi retailer, sta diventando un vero e proprio ecosistema per la crescita socioeconomica, un pezzo di città che entro il 2026 ospiterà fino a 70 mila persone al giorno. Milano Santa Giulia è, invece, un nuovo quartiere con residenze, uffici, commercio e un importante spazio pubblico, che unisce well being, sostenibilità e sviluppo sociale. Il progetto, che ha di recente ottenuto tutti i certificati Leed, si sviluppa su oltre 1,1 milioni di metri quadrati, con diritti edificatori pari a 670 mila metri quadrati, e presenta due macro zone: il Business District a sud e l’area a destinazione residenziale e di servizi a nord, oltre a un parco di più di 300 mila metri quadrati. Sarà anche la casa del nuovo Conservatorio e della nuova Arena polifunzionale che, con una capacità di circa 16 mila spettatori, diventerà una delle maggiori strutture italiane di intrattenimento. Questa zona così capillarmente connessa con le infrastrutture di trasporto urbano ed extraurbano, a ridosso dell’hub ferroviario di Rogoredo, rappresenterà una nuova concezione di leisure retail, abbinata a 55 mila metri quadrati di retail puro. Di fatto Lendlease è da sempre orientata alla progettazione di una rigenerazione urbana che generi impatti sociali e ambientali. Nel caso di MIND abbiamo

potuto valutarli grazie a uno studio di PlusValue insieme al Politecnico di Milano, che ne ha identificato i benefici economici, sociali, ambientali e innovativi. In questo distretto abbiamo allineato gli interessi dell’investitori privati con quelli dell’istituzione pubblica: l’impegno è per 99 anni. La rigenerazione urbana costituisce per noi un’enorme

opportunità per innovare e progettare nuove soluzioni in risposta ai grandi temi come la transizione ecologica, l’inclusione sociale e la crescita sostenibile. Il nuovo quartiere è un laboratorio dove sperimentiamo le soluzioni più innovative nella progettazione, costruzione e gestione. Sarà il primo distretto carbon zero, alimentato da fonti totalmente rinnovabili e certificate, costruito con modalità e materiali green e con una mobilità solo elettrica. Infine, stiamo lavorando attivamente sul retail come infrastruttura e attivatore degli spazi. Vogliamo costruire “better places” e aiutare i retailer a sperimentare nuovi servizi e modalità di gestione degli spazi con la garanzia di ambienti certificati, decarbonizzati e in grado di offrire il massimo comfort. A partire, da spazi retail predisposti con aree esterne climaticamente accoglienti tutto l’anno. •

▲Milano Santa Giulia Spark District Retail ▼MIND West Gate Lendlease

Foto Diego de Pol

Stefano Fedeli Direttore Operations Mondadori Retail

delle librerie

ICon il trasferimento nei nuovi spazi in piazza Duomo, abbiamo da poco inaugurato il nostro flagship milanese. È un unicum, come esprime anche il naming, Mondadori Duomo, e rappresenta il biglietto da visita di tutta Mondadori Retail, la catena di librerie più diffusa in Italia con circa 530 negozi. Il Megastore meneghino si sviluppa su 3 piani, per circa 1.300 metri quadrati di vendita e già dal payoff “Emozioni senza limiti” evidenzia la novità del concept: creare un luogo esperienziale, un polo attrattivo e iconico per la diffusione di cultura, idee e, appunto, emozioni. Per fare questo abbiamo reso protagonista il libro creando una libreria con più di 30.000 titoli, dedicando lo spazio più nobile al piano terra alle novità e ai generi più apprezzati ma creando anche mondi dedicati ai fumetti al primo piano e ai bambini e ragazzi al piano interrato. L’offerta non libro è completata da cartoleria, gioco e musica per le quali abbiamo selezionato i migliori partner. Nel disegno degli spazi abbiamo voluto mantenere una forte connessione con la città e la sua piazza iconica, attraverso, per esempio, elementi architetturali come il “Portico Mondadori” e il richiamo ai gradini di piazza Duomo, ma anche con l’identità di Mondadori attraverso l’utilizzo di archi che ricordano quelli di palazzo Niemeyer, sede storica del Gruppo Mondadori. Abbiamo anche realizzato molti spazi esperienziali come il cilindro immersivo che consente ai bambini di vivere esperienze fantastiche a 360 gradi, la campana sonora per ascoltare audiolibri ed e-reader a disposizione dei clienti per e-book. Abbiamo, inoltre, puntato sull’innovazione con casse self e l’App Trovalibro che

Come esprime anChe il naming, mondadori duomo è un uniCum e rappresenta il biglietto da visita di tutta la nostra Catena, la più diffusa in italia Con CirCa 530 librerie

consente di trovare in autonomia i titoli nello store con tanto di mappa. Ma la scelta più coraggiosa è stata inserire lo spazio eventi nel cuore della libreria, con l’Arena Mondadori proprio all’interno dell’area vendita, creando una forte commistione tra il pubblico delle presentazioni e quello della libreria. Grande attenzione è stata posta alla sostenibilità riqualificando, in collaborazione con il Comune di Milano e la Soprintendenza, un importante edifico storico in piazza Duomo secondo i criteri del protocollo internazionale LEED, per il quale è in corso la certificazione di livello GOLD. Di fatto Mondadori Duomo è l’emblema di un significativo processo

il nuovo mondadori duomo innova il concePt

▲▼Mondadori Duomo, Milano Mondadori Retail di trasformazione che sta coinvolgendo il nostro network: puntiamo allo sviluppo delle rete diretta e franchising sia nei centri città, sia negli shopping center, alla forte focalizzazione sul libro anche attraverso il focus su segmenti verticali come il fumetto con il nostro brand “Just Comics”, o i libri per bambini e ragazzi con il brand “We are Junior”. Attualmente Mondadori Retail conta circa 530 librerie, tra dirette e in affiliazione, distribuite sul territorio italiano, a cui si aggiunge il canale online, garantendo così servizi di multicanalità e un ecosistema digitale integrato. Abbiamo già in programma numerose nuove aperture nel primo semestre 2023 e altre seguiranno nel secondo semestre: il piano di opening proseguirà simile nei prossimi anni. Continueranno anche le ristrutturazioni della nostra rete attuale per l’adeguamento di spazi e offerta al nuovo format. Infine, una bella sfida per il futuro, è migliorare sempre più l’esperienza multicanale dei nostri clienti creando un ecosistema fisico-digitale che risponda alle loro mutate aspettative, non solo nella shopping experience, ma in tutto il customer journey con il nostro brand. •

Foto

Vito Corvasce

Foto Vito Corvasce

Luca Verpelli Amministratore Unico Odos Servizi

creiamo soluzioni tailor made

Per lo sviluPPo degli asset commerciali

54strutture commerciali in gestione su tutto il territorio italiano, più di 1.450 negozi, oltre 700.000 metri quadrati di gla e più di 35 milioni di euro di service charge amministrate. Sono i numeri distintivi di Odos Group che, da 30 anni, offre servizi di consulenza per la gestione, promozione e commercializzazione di shopping center, retail park e altre polarità commerciali. Del nostro gruppo fanno parte 3 società specialistiche: Odos Servizi, focalizzata sui servizi di gestione, promozione e commercializzazione, Odos dedicata alla amministrazione di immobili mediante mandato senza rappresentanza e Atrium per l’amministrazione condominiale. Ci contraddistinguono concretezza e pragmaticità, adottiamo pertanto un modello basato sull’analisi oggettiva dei dati e sulla completa terzietà (grazie alla nostra autonomia proprietaria), creando soluzioni di sviluppo tailor made per qualsiasi tipologia di cliente e di prodotto gestito. In particolare, quando si vuole riconvertire e rilanciare una struttura commerciale non più performante, bisogna innanzitutto effettuare un’analisi approfondita, da ogni punto di vista, con l’obiettivo di individuare le peculiarità territoriali dell’asset e le sue potenzialità ancora inespresse, risolvendo le eventuali distonie. Ma anche, contestualmente, metter in sicurezza quanto di buono esiste. A ciò segue un momento in cui definire un piano di azione concreto e scandito da fasi precise, da condividere con gli stakeholder. È forse questa la parte più delicata, in cui si capisce se il progetto può ambire a una ripresa,

vogliamo aiutare i retailer a sperimentare nuovi servizi e modalità di gestione degli spazi Con la garanzia di ambienti CertifiCati, deCarbonizzati e in grado di offrire il massimo Comfort

che necessariamente comincerà con la sfida di recuperare credibilità. Fra i tanti progetti che ci hanno coinvolto, citerei il Centro Polifunzionale La Birreria di Napoli e Officine S di Torino, due asset con necessità tanto particolari. La Birreria è una struttura molto articolata, caratterizzata da un centro commerciale di 65 negozi: aperta nel 2019, oggi si appresta ad affrontare una fase delicata del suo ciclo di vita, che vede rafforzarsi il positivo percorso intrapreso e lo sviluppo di nuove tendenze di crescita. Officine S è invece una struttura commerciale innovativa, contraddistinta da una piazza lineare di 300 metri, la più lunga d’Europa, su cui affacciano 30 attività. Di fatto costituisce un inedito concept di

rigenerazione urbana (ex stabilimento Snos) che coniuga nuove esperienze di intrattenimento tra food, sport, eventi, appuntamenti culturali, spettacoli unici e

attività innovative, mettendo al centro la comunità che lì vive. Tra l’altro, nella sua particolarità, presenta due insegne della Gdo, Il Gigante e Lidl, agli estremi della struttura. Per quanto riguarda invece le prossime iniziative, stiamo lavorando per rendere le nostre realtà sempre più dinamiche nell’offerta commerciale. In quest’ottica, ci stiamo dedicando all’area leasing, con un focus su tutto ciò che può essere ricondotto al tema temporary e specialty leasing. Ovvero, quelle attività che prevedono contratti di locazione a breve termine. Che si tratti di negozi sfitti, di aree comuni di centri commerciali, di spazi liberi all’interno di punti vendita della grande distribuzione, la gestione coordinata e specializzata della commercializzazione di queste superfici è in grado di generare interessanti extra redditi per gli stakeholder, ma anche di restituire un’immagine dinamica a tutta l’offerta. Ci crediamo molto e i risultati di pedonabilità ed economici ci stanno dando ragione; non ultimo nel rapido recupero di redditività e appeal commerciale anche in quelle strutture che attraversano momenti difficili o, comunque delicati, dal punto di vista delle performance. •

▲Officine S, Torino ▼Centro Commerciale La Birreria, Napoli Odos Servizi

Benedetta Conticelli CEO Land of Fashion Outlet Management

asPetti valoriali degli asset

In questi anni gli accadimenti sfidanti mondiali hanno portato anche a importanti spunti di riflessione sul format degli outlet center. Il modello di business di Land of Fashion si è dimostrato decisamente resiliente perché aveva già in sé le caratteristiche e i valori risultati ancora più importanti nei periodi di difficoltà. A partire dalla capacità di far vivere ai nostri ospiti momenti di serenità e piacevolezza, grazie agli spazi all’aperto, sui quali abbiamo particolarmente investito. D’altra parte, le crisi portano le persone a ricercare posti dove sentirsi come a casa, luoghi familiari, ritorna il concetto del back to local e i nostri Villaggi che racchiudono l’essenza dei meravigliosi territori in cui sono immersi, appagano questa esigenza. Il consumatore, inoltre, ha attribuito ancora più valore ai propri acquisti, premiando i prodotti di qualità a prezzi competitivi, così come ha apprezzato ancora di più i nostri eventi volti a esaltare le eccellenze dei territori.

Adesso nei nostri 5 Villaggi Land of Fashion stiamo investendo in particolare sugli aspetti valoriali degli asset. Con l’evolversi del retail, tutti si contendono il tempo e la spesa del consumatore su più fronti: ormai il nostro è diventato un “experience business”, dove ogni touchpoint esalta l’elemento esperienziale. Non siamo landlord, ma siamo curator, convinti che siano le attività di indiscussa qualità, riconosciute dal consumatore come autentiche, a fare la differenza. Abbiamo riconfermato investimenti distintivi come il restyling di Palmanova Village con anche i murales di un famoso artista italiano che hanno trasformato il

non siamo landlord, ma siamo Curator, Convinti Che a fare la differenza siano le attività di indisCussa qualità, riConosCiute dal Consumatore Come autentiChe

Villaggio in una galleria d’arte a cielo aperto. Stiamo progettando un nuovo concept degli info point: non solo luoghi di servizio, ma vere e proprie “hospitality lounge” per accogliere e intrattenere i visitatori. Stiamo inoltre elevando l’offerta della ristorazione inserendo nomi di chef rinomati come Renato Bosco e il Pasticciere Antoniazzi. Fare business, dunque, nel rispetto della reciproca stima e fiducia tra landlord e tenant, tra il Villaggio e il consumatore. Credo pertanto che lavorare e investire perseguendo qualità ed eccellenza sia già un esempio di coraggio laddove le

nei nostri village stiamo investendo sugli

sfide globali impongono il contenimento degli investimenti. Un progetto ben fatto, in partnership con realtà altrettanto forti come la nostra, è il miglior modo per realizzare un futuro destinato a prosperare e aumentare il valore non solo dei nostri asset, ma anche dei territori e delle comunità circostanti. Grandi marchi internazionali sono presenti nei Village, ma anche realtà più piccole e locali trovano spazio e migliorano il loro business, superando le difficoltà di questi momenti complessi. Continuiamo anche sostenere progetti con un forte impatto sociale come la bellissima realtà di Drittofilo a Mantova Village o lo splendido asilo comunale nel nostro Puglia Village. Infine, senz’altro gli eventi degli ultimi anni hanno lasciato segni tangibili su abitudini e costumi che si riflettono immancabilmente sul real estate in generale. Noi come Kryalos SGR abbiamo un portfolio di oltre 12 miliardi di euro di investimenti di varia natura, che si modifica e plasma con l’evoluzione degli scenari. Ultimamente vediamo diversi progetti di riconversione specialmente nel retail, settore che presenta il quadro più travagliato e in continua evoluzione per adattarsi ai nuovi contesti. Resta molto attuale il trend della riconversione dei cinema, con l’ottimizzazione e la riduzione delle sale e la trasformazione in retail delle parti residue. •

▲Mantova Village ▼Valdichiana Village Land of Fashion

▲Il flagship illy Caffè in piazza Gae Aulenti, Milano

i nuovi canali distributivi

del retail

Dal food allo sport, i format rivolti al futuro

Di certo la pandemia, più che aver modificato, ha accelerato il cambiamento nelle abitudini di vita e di acquisto delle persone. Se è vero che il negozio fisico resta un punto fermo insostituibile, per mantenere la sua attrattività rispetto all’e-commerce deve garantire, da un lato, una shopping experience non replicabile dal virtuale e, dall’altro, essere parte integrante di una strategia omnichannel. Per definire però la politica immobiliare relativa alle location, adesso più che mai, un retailer deve comprendere come cambiano le zone di vita delle persone, ovvero gli spazi in cui la gente transita, vive e lavora. Non solo. Come nell’esempio di una nota insegna di sport, diventa innovativo andare oltre al negozio. Cioè pensare che, con il proprio universo di prodotti e servizi, possa diffondere i benefici dell’attività sportiva nella vita delle persone attraverso i propri punti di contatto fisici e online e l’offerta a club, associazioni sportive e scuole. Sempre tra i format rivolti al futuro, il food è protagonista. Si parte dalla più

grande ghost kitchen della Penisola che opera nel mondo del 100% delivery sulle piattaforme Glovo, Deliveroo, Just Eat e Uber Eats, portando a casa migliaia di piatti al giorno in 6 città. Si passa per la più importante catena italiana del fast casual food, presente in tutti i canali del food retail, tra ristoranti con format diversi e una forte digitalizzazione che potenzia le vendite online. Non manca la prima catena dedicata all’alimentazione sana: la sua gamma di piatti pronti e di prodotti è disponibile sia nei negozi a Milano, sia sul sito dedicato al delivery in azienda. Ancora, la catena specializzata in freschi e freschissimi, con i supermercati che ricordano il mercato coperto di una volta, ma rivisitato in chiave moderna, per un’esperienza d’acquisto più personale e immersiva. Infine, uno storico brand del caffè che ha scommesso sul retail: i suoi store, nel cuore delle più belle città del mondo, sfoggiano un design contemporaneo e elementi distintivi per ricreare la stessa, unica experience.

Gianluca Monfrecola Managing Director Banco Fresco

l’obiettivo è Proseguire la nostra imPortante strategia di crescita

Da un lato l’offerta specializzata in freschi e freschissimi, dall’altro il particolare modello di vendita sono gli elementi distintivi di Banco Fresco. I nostri supermercati ricordano il mercato coperto di una volta, ma rivisitato in chiave moderna, rendendo l’esperienza d’acquisto molto più personale e immersiva. La nostra locomotiva è il reparto Frutta e Verdura: con oltre 300 referenze, riusciamo a soddisfare i bisogni di spesa dei consumatori, garantendo il top della qualità e della freschezza con un prezzo di vendita competitivo, grazie alla nostra filiera e a un potere d’acquisto importante. Proponiamo inoltre un ricco assortimento in macelleria, pescheria, gastronomia e freschi a libero servizio. Di fatto, è il nostro format a essere di per sé coraggioso. A differenza di tutti gli altri competitor della Gdo siamo l’unico vero player del fresco in Italia. Le nostre scelte ci portano ad avere un assortimento che segue i gusti, i consumi e le esigenze dei consumatori con una rapidità e flessibilità in termini commerciali difficilmente replicabile. Un esempio è la recente introduzione negli ultimi 2 punti vendita del reparto surgelati e della panetteria interna, sempre per andare incontro alle esigenze dei consumatori. Un’altra scelta coraggiosa è garantire per ogni promozione tanti articoli a volantino in modo tale da soddisfare i bisogni alimentari a prezzi davvero convenienti e con il massimo della qualità. Ovvero, è il nostro Carrello della Convenienza. Fondamentale anche la nostra filosofia sostenibile, che prende vita in tutti i punti vendita. Da sempre abbiamo messo al primo posto l’impegno verso la

salvaguardia dell’ambiente, seguendo una policy a basso impatto ambientale. Gran parte dei prodotti del reparto ortofrutta è venduto sfuso e, in generale, cerchiamo di ridurre il più possibile l’utilizzo di packaging. Anche nel processo di produzione ci distinguiamo grazie all’utilizzo di energie rinnovabili e metodi sostenibili. E non ci fermiamo all’ambiente, ma abbiamo a cuore pure il sociale. Grazie alla partnership con Banco Alimentare, che si occupa di recuperare le derrate in eccesso ridistribuendole a chi ne ha bisogno, ci impegniamo a combattere lo spreco e ad aiutare persone in difficoltà. A livello di aperture, abbiamo un piano di espansione importante che, nei prossimi 5 anni, aumenterà la nostra presenza

con almeno 30 inaugurazioni nel Nord Italia. Ogni opening prevede la tipologia di punto vendita Banco Fresco con una superficie di 1.000 metri quadrati circa, che si colloca su strade ad alta frequenza con un bacino minimo di abitanti di almeno 40.000 persone. Inoltre, per essere vicini anche a chi abita nei centri cittadini, abbiamo il format Fresh, di 500 metri quadrati, che rappresenta un punto vendita di prossimità, pensato per essere di riferimento nel quartiere. Le sfide all’orizzonte sono tante, innanzitutto stiamo adeguando il format di Banco Fresco con il reparto Frutta e Verdura all’ingresso: il nostro biglietto da visita. Abbiamo anche introdotto un nuovo concept di panetteria già presente a Paullo e Crema e sarà in tutte le future

aperture, così come il nuovo reparto surgelati inserito da poche settimane. Stiamo puntando molto anche sulla formazione ai nostri collaboratori, per offrire un servizio sempre migliore alla clientela. Ma ancora più importante, vogliamo proseguire la nostra strategia di crescita con l’apertura di tanti punti vendita, per far conoscere il nostro format a quante più famiglie possibili e diventare il loro punto di riferimento. •

◄Reparto Panetteria ▲Reparto Ortofrutta Banco Fresco

Claudia Viganò Real Estate Development Director Decathlon

Proprio quest’anno Decathlon celebra il suo trentesimo anno di presenza in Italia, con il debutto del negozio di Baranzate, nei pressi di Milano, avvenuto nel luglio 1993. Da quel momento il cammino dell’Insegna è costellato di scelte coraggiose, a livello di offerta e di retail. In primis la fiducia nei propri marchi: Tribord e Quechua sono i primi passion brand, nati nel 1996. La loro sede è vicina ai luoghi di pratica degli sportivi, per poter approfittare di test e scambi con gli utilizzatori dei prodotti ideati e, successivamente, distribuiti: attualmente la Penisola ospita la concezione di 4 sport. Nel corso degli anni si sono aggiunti altri marchi esclusivi e oggi il fatturato generato dai passion brand incide per oltre l’80% del totale. Un’altra scelta coraggiosa è senz’altro la volontà di Decathlon di non presentarsi unicamente come un negozio di sport. Amiamo infatti pensare che l’Insegna, con il suo universo di prodotti e servizi possa essere un veicolo importante per diffondere i

benefici dello sport nella vita delle persone, attraverso i propri punti di contatto fisici e online e l’offerta a club, associazioni sportive e scuole. Certo, il periodo di pandemia ha modificato le abitudini di vita e di acquisto di tutti noi, ma l’evoluzione delle modalità di scelta è indipendente da questo evento. Oggi la vera sfida di Decathlon è comprendere come cambiano le zone di vita delle persone, per poi mettere a punto una nuova politica immobiliare relativa alle location. Le decisioni che entrano in campo nella determinazione del posizionamento di un nuovo touch point non sono condizionate unicamente dal classico metodo dell’isocrona a 20/30 minuti. Quando parliamo di zone di vita, intendiamo infatti spazi in cui le persone transitano, vivono, lavorano: è indispensabile pertanto ripensare le politiche di sviluppo in funzione di questo parametro. Attualmente contiamo su 145 punti vendita con una dimensione media di circa 2.500 metri quadrati, anche se sul territorio ci confrontiamo con formati molto eterogenei: dai negozi di oltre 6.000 metri quadrati, come a Roma e Perugia, che offrono un buon comfort d’acquisto e spazi per vivere un’esperienza sportiva, ai negozi di prossimità in zone centrali tipo quelli di Bologna (500 metri quadrati) e Milano in corso Buenos Aires di 1.200 metri quadrati, fino agli store con apertura stagionale (per esempio a Jesolo di 300 metri quadrati). Di fatto il mercato dello sport italiano è molto ampio e profondo, abbiamo ancora ampi bacini di sportivi da soddisfare e zone di vita da scoprire per andare

la vera sfida è ripensare le nostre politiChe di sviluppo in funzione di dove transitano, vivono e lavorano le persone

nel retail è strategico comPrendere come cambiano le zone di vita delle Persone

incontro alle esigenze del nostro attuale e futuro cliente. Nelle aree di prossimità forniremo una risposta omnicanale, dove poter usufruire comunque dell’intero catalogo prodotti. Non escludiamo di creare punti fisici mono tematici e, di conseguenza, le dimensioni saranno modulabili in funzione dello sport. In generale, cercheremo location flessibili: lo spazio fisico potrà infatti avere una nuova veste anche come luogo d’incontro tra cliente e vetrina per l’economia circolare, la riparazione, il riuso e il riutilizzo. In sintesi, sarà appunto questa la prossima scommessa in ambito real estate: creare nuovi spazi e nuove location per soddisfare i bisogni emergenti dalla popolazione di sportivi e futuri sportivi. •

▲►Decathlon store Decathlon

Enrico Capoferri Founder & CEO Erbert

il Pranzo

Èla prima catena italiana dedicata all’alimentazione sana. Erbert è nata nel 2019 proprio con l’obiettivo di far mangiare bene le persone: in modo sano, facile, accessibile e, al contempo, gustoso. Oltre Impact, il primo fondo impact italiano, in qualità di lead investor e co-fondatore ha sposato subito il nostro progetto. Vogliamo aiutare le persone a diventare consapevoli, ad abbracciare uno stile vario ed equilibrato, questo grazie alla gamma di piatti pronti e di prodotti disponibili sia nei nostri negozi a Milano, sia sul nostro sito dedicato al delivery in azienda. Siamo partiti aprendo un laboratorio, con un team di chef, nutrizionisti, tecnologi alimentari e basandoci sui principali dettami dell’alimentazione riconosciuti a livello scientifico internazionale, con l’attenzione particolare a zuccheri, sali, grassi e alimenti integrali. Li abbiamo quindi tradotti in numeri tali da garantire salubrità: per esempio nei nostri prodotti la quota di zucchero aggiunto non supera mai il 15%, il sale aggiunto è meno dell’un percento e il grasso saturo è entro il 5%. Abbiamo bandito le farine raffinate favorendo l’universo integrale, non usiamo additivi e aromi artificiali e le tecniche di cottura sono a bassa temperatura. Abbiamo quindi adottato un principio di trasparenza, innanzitutto con “Le Promesse di Erbert”, ovvero i nostri principi dichiarati apertamente sulle pareti dei negozi . E poi con il bollino “Mangia bene Erbert” sulle confezioni, tutte rigorosamente plastic free e biocompostabili, dove vengono evidenziati i principali nutrienti e il numero di calorie del

Continueremo

ad aprire negozi a milano, ma già dal 2024 potremmo esportare il nostro modello in altre Città del nord italia

Come torino, bergamo e bresCia

piatto: un’iniziativa che raccoglie molti riscontri positivi da parte dei clienti per l’aiuto dato a seguire il proprio regime alimentare e a comporlo in modo sano. Attualmente contiamo 4 store a Milano e, visto che l’insegna Erbert è verde, questo colore contraddistingue anche le mura dei nostri spazi in abbinamento con l’arredo in legno: nell’insieme ispirano rilassatezza, trasparenza, natura. Di fatto, siamo disponibili in tutte le moderne declinazioni dell’atto del mangiare: con il format “ready to eat”, pensato per il pasto veloce, con i servizi di delivery e con il nostro delivery dedicato alla consegna dei pranzi presso le aziende convenzionate. Ad esempio lo store di via Mazzini, nei pressi di piazza Missori, si sviluppa su 150 metri quadrati, con vasche refrigerate e circa 100 piatti pronti che vanno dagli antipasti ai dolci, oltre a

il concePt all’insegna del sano e gustoso che rivoluziona

▲▼Erbert, Milano Erbert prodotti di bakery e pasticceria: qui è possibile consumare in loco oppure con il take away. Per quanto riguarda invece il delivery per i pranzi, attualmente abbiamo 60 aziende convenzionate e consegniamo oltre 400 pasti tutte le mattine: i collaboratori possono ordinare fino alle 11:30, con la consegna alle 12:30. Per i privati invece il delivery è gestito attraverso le più note piattaforme di consegna. Il nostro posizionamento prezzi è molto competitivo rispetto a bar e catene di ristorazione e siamo leggermente più cari dei supermercati, ma con una qualità di prodotti e materie prime decisamente superiore. Infine, a livello di progetti, adesso siamo nella fase di consolidamento del modello e proseguiamo con lo sviluppo a Milano: abbiamo in programma l’apertura di 3 nuovi negozi tra la seconda metà del 2023 e l’inizio del 2024. Immagino in un prossimo futuro, probabilmente già dal 2024, di esportare Erbert anche in altre città del Nord Italia come Torino, Bergamo e Brescia. •

Francesco Bosso Chief Commercial Officer illycaffè

bellezza, funzionalità e design,

un mix vincente Per i concePt store

La ricerca costante di bellezza e funzionalità insieme alla passione per il design definiscono il concept degli store illy. In linea con la tradizione del bar italiano, i nostri punti vendita sono spazi contemporanei studiati per godere di momenti di scoperta, relax, socializzazione e condivisione. L’offerta del caffè illy in un ambiente dove si respirano arte, cultura e una proposta gastronomica di elevata qualità sono gli ingredienti essenziali per un’esperienza all’insegna dell’autentico Italian lifestyle. Gli store si trovano nel cuore delle più belle città del mondo, accomunati dal design contemporaneo e da alcuni elementi distintivi tali da ricreare la stessa experience: lo chandelier realizzato con le più iconiche illy Art Collection, lo storico poster dell’architetto e designer pubblicitario Xanti Schawinsky, il Counter Rosso illy con pattern dedicato e il logo illy disegnato dall’artista pop James Rosenquist. Di fatto, scommettere sul canale retail è, di per sé, una scelta coraggiosa per un’azienda a forte vocazione b2b: avrebbe infatti potuto compromettere le relazioni con i propri partner Horeca. Essere riusciti a trasmettere il messaggio che gli store illy sono dei brand builder, che avvantaggiano tutti i partner, in ogni canale, dando prova che si può fare business anche in un momento di forte crisi, come negli ultimi anni, sono i nostri maggiori successi. La nostra strategia è di accelerare sullo sviluppo retail con la formula del franchising in quei mercati dove la penetrazione Horeca è minore, usando gli store per incrementare la brand awareness e costruire una nuova

sCommettere sul Canale

retail è, di per sé, una sCelta Coraggiosa per un’azienda a forte voCazione b2b

Come la nostra

base di clienti. Mentre dove siamo più presenti, l’obiettivo è di crescere grazie all’apertura di pochi e selezionati flagship, per massimizzare la visibilità di marca e la coffee experience. Attualmente illy conta circa 200 punti vendita tra diretti, soprattutto in Italia, Francia, Austria, Gran Bretagna, Usa, Brasile e in franchising, più diffusi nell’area Apac inclusa la Cina, nell’area Emea e in America. In futuro puntiamo ad accelerare e a crescere in aree strategiche, a partire da Usa e Apac. Ma come viene declinato il format tra illy Caffè, illy Shop e flagship? Gli illy Caffè sono ubicati in posizione centrale nelle grandi città metropolitane, luoghi dove

▲►Il flagship illy in via Monte Napoleone 19, Milano ▲illy Caffè in piazza Gae Aulenti, Milano illycaffè

vivere appieno la stessa brand experience che è, al tempo stesso, sensoriale, intellettuale, estetica e gustativa. All’interno del locale è evidente il legame del brand con l’arte contemporanea, ma anche con la passione e il saper fare nelle preparazioni. L’offerta gastronomica si rinnova nei diversi momenti della giornata e spazia tra i gusti del mercato locale e l’Italian lifestyle. Gli illy Shop sono invece negozi a sé stanti: offrono un’esperienza di shopping che racchiude l’intera collezione di prodotti, compresi quelli del Polo del Gusto. Sono un luogo in cui l’azienda racconta la sua storia attraverso, appunto, i suoi prodotti, con un ambiente

progettato per valorizzare ogni articolo e per consentire ai consumatori di testare e assaggiare. Infine, il nostro flagship ha una visione completamente diversa con un concept dedicato, a firma di importanti architetti conosciuti a livello internazionale come Antonio Citterio, e ispirato al mercato locale, ma con al centro sempre il caffè, nostro core business. Tra le prossime sfide, contiamo di accelerare nello sviluppo del brand, attraverso il retail, negli Usa dove, nonostante i 22 store presenti, ci aspettiamo crescite molto importanti. Puntiamo anche al mercato asiatico, in particolare in Cina, dove vediamo enormi potenzialità. •

Andrea Roberto Bifulco Co-Founder Ktchn Lab

la ghost kitchen che Porta a casa

migliaia di Piatti al giorno in 6 città

Èla più grande ghost kitchen italiana. Fondata a Milano nel 2018, Ktchn Lab è già presente anche a Roma, Torino, Bologna, Firenze e, in Europa, a Madrid. Io e il mio amico Nicola Ballarini abbiamo iniziato questa avventura quando non esisteva alcuna cucina fantasma: prima della pandemia e prima che diventasse di moda. Ci siamo immaginati un mondo in cui le consegne si potessero fare in modo corretto con prodotti diversi dalla pizza e dal solito burger. Siamo stati un po’ i precursori in questo universo del 100% delivery sulle piattaforme Glovo, Deliveroo, Just Eat e Uber Eats.

Ad oggi abbiamo 10 laboratori in 6 città e serviamo migliaia di clienti al giorno, vendendo i nostri piatti esclusivamente online: il cliente ci sceglie perché puntiamo su ingredienti freschi e di alta qualità, abbinati a un packaging sostenibile e perfezionato per ogni tipo di cibo. Nel farlo tante volte, abbiamo imparato a ottimizzare l’esperienza del cliente nel delivery: i nostri prodotti vengono preparati in 6 minuti, sono totalmente personalizzati e cerchiamo di assicurare un arrivo caldo e veloce per tutti i piatti. I feedback sono l’anima del nostro lavoro. Raccogliamo dati di valutazione, metriche operative e recensioni per migliorare e cambiare continuamente i prodotti nei nostri menu. La vera nostra scommessa è stata riuscire a offrire una valida esperienza di ristorazione a casa, quando molto spesso le aspettative vengono invece disattese, a causa di tempi lunghi, confezioni di plastica non ecologiche, qualità pessima e prodotti mancanti. Mangiare a casa un piatto dopo

siamo stati un po’ i preCursori in questo mondo del 100% delivery sulle piattaforme glovo, deliveroo, Just eat e uber eats. ad oggi Contiamo 10 laboratori

20 minuti dalla preparazione non è come mangiarlo seduti al ristorante, cambiano le proprietà di quel prodotto che va ingegnerizzato per rendere l’esperienza perfetta. Poca gente ordinava la pasta quando abbiamo iniziato, perché è buona se mangiata appena preparata, così come la zuppa deve essere calda, non fredda, lo stesso vale per la piadina. Studiamo tutti i prodotti, gli ingredienti e i packaging: abbiamo così innovato il processo completo, per poter garantire un’experience ottimale. Prima della pandemia le persone un po’ si accontentavano, la necessità di consumare a casa ha chiaramente aperto spazio a tutte le tipologie di cibo, ma ha anche aumentato le aspettative del cliente. Noi abbiamo iniziato effettuando

numerosi test e sperimentando le ricette migliori, chiedendoci: quanto rimane caldo un prodotto? Come deve essere per arrivare a casa perfetto? La nostra lasagna giunge a destinazione in 20

minuti, anche meno. In futuro dobbiamo lavorare all’espansione di gamma dei prodotti e all’aumento della qualità di alcune linee di preparazione, oltre a testare nuove aree geografiche in Italia e all’estero. Potenzialmente potremmo avviare altre 10 location nei prossimi 12 mesi, ma al momento i costi dell’energia e l’aumento delle materie prime non aiuta. La scelta più coraggiosa? Fare un ristorante senza aver mai cucinato per nessun altro che la famiglia: non vengo dal mondo della ristorazione e ho dovuto imparare tutto, ora mi diverto a cucinare. Un grande aiuto è però arrivato da parte di chef e amici fornitori che ci hanno insegnato tanto: ogni giorno apprendiamo qualcosa di nuovo. Non credo ci sia nulla di certo in una startup, noi siamo andati avanti come delle formiche e realizzato step by step ogni laboratorio. Domani raccoglieremo soldi da un fondo? Domani apriremo in Francia? Domani capiremo come consegnare altre 10 tipologie di cibi? Non so rispondere, ma sono certo che proveremo tutto per far crescere e prosperare la nostra azienda. •

▲Asset di Ktchn Lab ▼Nachos di Ktchn Lab Ktchn Lab

Andrea Valota CEO Gruppo La Piadineria Spa

Con 350 ristoranti, oggi, La Piadineria è la più importante catena fast casual food del mercato italiano, presente in tutti i canali del food retail. La nostra rete cresce al ritmo di 50 nuovi locali l’anno, la maggior parte a gestione diretta. Non ci siamo fermati nemmeno durante la pandemia: la scelta più coraggiosa è stata proprio quella di proseguire con il nostro piano di espansione anche in quel periodo molto difficile per il comparto del food retail e, tra il 2020 e il 2022, abbiamo aperto 111 nuovi locali. I clienti ci hanno sempre premiato e, infatti, man mano che si sono allentate le restrizioni, i volumi sono tornati a crescere in maniera progressiva e con un trend sempre positivo. Strategico è stato anche accelerare molto sulla digital transformation, sia lato consumer, con lo sviluppo e l’affinamento di una serie di servizi digitali per il cliente al fine di potenziare le digital sales all’interno di un sistema autenticamente omnicanale, sia lato business e operations, per efficientare e migliorare tutti i processi interni e potere, quindi, procedere speditamente con l’espansione della rete. Altrettanto fondamentale è stato investire sulla formazione e sullo sviluppo delle nostre persone, con un sistema ibrido che integra continuamente formazione virtuale e in presenza. Nel 2022 abbiamo inaugurato, accanto al nostro Quartier Generale di Montirone, in provincia di Brescia, il Campus de La Piadina: una struttura, pari a un investimento di oltre 2 milioni di euro, dotata di auditorium, sale studio e conferenze, una cucina laboratorio identica a quella nei ristoranti, nonché camere per ospitare fino a 20

il format risulta molto flessibile e adattabile a seConda della loCation e del Canale di riferimento Che sia la food Court di uno shopping Center, il Centro Città o una traffiC road

corsisti o collaboratori. I corsi abbracciano un vasto insieme di conoscenze e competenze e coinvolgono tutte le figure aziendali, alternandosi alla formazione online e al tradizionale training on the job. La formazione in aula raggiungerà così nel 2023 oltre 1.000 persone, pari a circa il 50% della popolazione aziendale attuale. Per quanto concerne, invece, la nostra strategia di crescita, La Piadineria si sta sviluppando con successo in tutti i canali del mercato del food retail. Il format risulta particolarmente flessibile e adattabile a seconda della location e del canale di riferimento. Si va da un piccolo punto vendita affacciato sulla food court del centro commerciale a locali di medie dimensioni con 30-50 sedute nei centri cittadini o negli outlet center, fino alle ampie metrature dei

la nostra rete cresce al ritmo di 50 nuovi ristoranti l’anno

ristoranti della categoria traffic road che, spesso, integrano un banco caffetteria e pasticceria e propongono spazi e servizi dedicati alle famiglie trasformando il locale in una vera e propria destination. Siamo presenti anche in due ospedali (a Firenze Careggi e Milano Niguarda) e in 3 grandi stazioni (Torino Porta Nuova, Roma Termini e Roma Tiburtina). Infine, in tema di prossime sfide, a fronte di previsioni di un’ulteriore crescita del mercato del fuori casa, che oggi ha recuperato il gap con il 2019, per La Piadineria è importante conservare il vantaggio competitivo rispetto a vecchi e nuovi competitor. Lo faremo mantenendo un forte focus sulla qualità

dei nostri prodotti, com’è nel nostro dna e inserendo nuovi servizi e vantaggi, digitali e non, per i nostri clienti. Un’altra grande opportunità è l’internazionalizzazione: stiamo consolidando la nostra presenza in Francia, dove abbiamo già 5 ristoranti e 3 nuove aperture previste nell’area metropolitana di Parigi, ma non escludiamo in futuro di espanderci anche in altri mercati europei. •

▲▼Ristoranti La Piadineria La Piadineria

la Parola ai legali

Quali sono i trend legali del 2023 nel mondo retail real? Sicuramente, le norme ESG e il loro impatto su locazioni e affitti di ramo d’azienda, ma anche l’estensione agli affitti di licenza e sfratto per finita locazione, il ruolo del commercio nella rigenerazione urbana e le novità nel franchising a seguito delle recenti pronunce dell’AGCM.

il green deal euroPeo

di Maria Grazia ColoMbo, Partner, CoCuzza & assoCiati

Il 16.12.2022 è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea la Direttiva 2022/2464 la quale mira ad attuare il Green Deal europeo, preannunciato dalla Commissione Europea nella propria comunicazione dell’11.12.2019.

Scopo della direttiva - nota anche come “Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD)” - è quello di 1) trasformare l’Unione in un’economia efficiente e competitiva con l’obiettivo della neutralità climatica entro il 2050, 2) proteggere il capitale naturale dell’Unione e la salute dei cittadini, garantendo una transizione socialmente giusta verso un’economia sostenibile ed inclusiva e 3) creare un’economia a servizio dei cittadini che generi stabilità, crescita e posti di lavoro.

I temi non sono nuovi poiché la “Non Financial Reporting Directive (NFRD)” del 2014, implementata in Italia dal D.Lgs. 254/2016, prevedeva già in capo a determinati tipi di società obblighi di rendicontazione su temi ambientali e sociali (la cosìddetta comunicazione non finanziaria). La NFRD non ha però saputo

arginare il fenomeno del greenwashing ovvero dell’ecologismo di facciata e l’ha, in un certo senso, originato a causa della scarsa specificità delle comunicazioni da essa prevista.

L a nuova direttiva compie una scelta di campo che è evidente sin dalla scelta di usare l’espressione “rendicontazione di sostenibilità” in luogo della precedente “rendicontazione non finanziaria” così da rendere indubbia la propria finalità. M a aspetti linguistici a parte, le vere novità della nuova rendicontazione consistono:

1 ) nella cosiddetta “doppia materialità” delle informazioni richieste: i soggetti tenuti a provvedervi dovranno infatti comunicare sia informazioni relative all’impatto della sostenibilità sulle proprie attività (prospettiva outside-in; ad esempio, l’impatto del clima sulle scelte aziendali) sia informazioni relative all’impatto delle proprie azioni sulla società e sull’ambiente (prospettiva inside-out; ad esempio, le emissioni gassose nell’atmosfera dai propri impianti);

2 ) nell’estensione dell’obbligo di rendicontazione ad un novero più ampio di soggetti;

3 ) nella previsione di nuovi standard europei per la compilazione della rendicontazione che verranno emanati dalla Commissione entro il 30.6.2023.

L a roadmap tracciata dalla direttiva prevede momenti diversi per la sua applicazione; toccherà dapprima alle grandi imprese già soggette alla NFRD (1.1.2024), poi alle altre grandi imprese (1.1.205), poi alle PMI quotate (1.1.2026)

e infine alle imprese di paesi extra-UE che realizzano ricavi netti superiori a Euro 150 milioni nell’Unione mediante imprese figlie o succursali.

L a CSRD è in vigore dal 5.1.2023 e dovrà essere recepita dai singoli Stati Membri al proprio interno entro il 6.7.2024 (con l’eccezione dell’art. 4 che è direttamente applicabile a decorrere dal 1° gennaio 2024).

di Pietro Minaudo, of Counsel, CoCuzza & assoCiati

Ne gli ultimi anni, con sempre più frequenza, i fondi di investimento, le SGR, gli enti creditizi ed assicurativi, oltre alle società di capitali più virtuose stanno orientando i propri investimenti verso asset finanziari e attività economiche sostenibili.

L a Commissione europea, con il Regolamento UE 2020/852, ha voluto fare chiarezza su quali iniziative economiche possano univocamente considerarsi sostenibili ed ha così introdotto nel sistema normativo europeo la “tassonomia” ovvero una classificazione delle attività economiche che possono essere considerate sostenibili in base ad obiettivi ambientali e di carattere sociale dell’Unione Europea.

A chi è indirizzata la tassonomia:

- alle imprese soggette all’obbligo di pubblicare una rendicontazione di carattere non finanziario, ovvero di sostenibilità, contenente informazioni allineate ai criteri della tassonomia europea, secondo la Direttiva UE 2022/2464 - “CSRD”;

- agli investitori che offrono prodotti finanziari nell’Unione europea, inclusi i fondi pensione, che devono fornire informazioni riguardo la conformità dei prodotti che offrono ai criteri della tassonomia;

- alle pubbliche amministrazioni, che possono utilizzare i criteri della tassonomia per definire e migliorare le proprie politiche di transizione ecologica e di incentivi pubblici.

Q uali sono i sei obiettivi ambientali e climatici previsti dal Regolamento UE:

1. mitigazione del cambiamento climatico;

2. adattamento al cambiamento climatico;

3 uso sostenibile e protezione delle risorse idriche e marine;

4. transizione verso l’economia circolare, con riferimento anche a riduzione e riciclo dei rifiuti;

5 prevenzione e controllo dell’inquinamento;

la tassonomia euroPea esg: facciamo un Po’ di chiarezza

6 protezione della biodiversità e della salute degli eco-sistemi.

Per essere ecosostenibile, pertanto, un’attività dovrà soddisfare i seguenti criteri:

1. contribuire positivamente in modo sostanziale ad almeno uno dei sei obiettivi ambientali;

2. non produrre impatti negativi su nessun altro obiettivo;

3. essere svolta nel rispetto di garanzie sociali minime.

I l Regolamento UE rinvia ad una serie di atti delegati la disciplina specifica dei criteri che permettono di stabilire a quali condizioni ciascuna attività economica può fornire un contributo sostanziale ad almeno uno dei sei obiettivi ambientali

ivi identificati, senza arrecare danni significativi a nessuno degli altri cinque, secondo il principio del “Do No Significant Harm”.

I l 4 giugno 2021, la Commissione ha adottato il primo atto delegato della tassonomia UE, il Climate Delegated Act, che definisce i criteri tecnici per contribuire al raggiungimento dei primi due obiettivi della tassonomia europea: mitigazione del cambiamento climatico e adattamento al cambiamento climatico. Per quanto riguarda i restanti quattro obiettivi ambientali, la Commissione UE ha aperto una consultazione pubblica per arrivare nei prossimi mesi a presentare i relativi atti delegati di dettaglio.

le clausole esg e contratti retail: a che Punto siamo?

di Giulia CoMParini, Partner, CoCuzza & assoCiati

Il mercato retail negli ultimi tre anni ha resistito, complessivamente in maniera positiva, ad una serie di eventi dirompenti che si sono verificati e succeduti nel tempo, praticamente senza soluzione di continuità: in primo luogo, la pandemia e, in secondo luogo, la crisi geopolitica che è a tutt’oggi ancora in corso. In particolare, la chiusura forzosa degli esercizi commerciali, l’aumento del costo delle materie prime e l’inflazione hanno impattato inevitabilmente anche sui contratti fra landlord e tenant imponendo alle parti di giungere a compromessi e di implementare una maggiore flessibilità nei loro rapporti.

Tutti questi accadimenti hanno portato una forte accelerazione anche sui temi della sostenibilità, di cui si parlava già da tempo, ma che non erano mai stati oggetto di una vera riflessione e, soprattutto, di una seria implementazione a livello dei contratti, almeno nel nostro paese.

S ebbene in Italia siamo ancora all’inizio di questo processo, è ormai possibile affermare che l’inserimento di clausole ESG nei contratti retail è diventato una costante per tutte le società che operano professionalmente in questo mercato.

L e forme attraverso le quali queste clausole vengono inserite nei contratti sono tuttavia ancora molto varie: alcune proprietà, le inseriscono in protocolli da allegare al contratto, omettendo di fatto

una vera e propria negoziazione con il conduttore e richiedendo a quest’ultimo una pattuizione di “best effort” per la concreta implementazione delle medesime. All’opposto, altre proprietà tendono ad imporre tali clausole ai tenant e ad inserire precisi KPI misurabili attraverso il ricorso a sofisticati software che sono ormai accessibili nel mercato. Ma quali sono in concreto i contenuti delle clausole ESG presenti nei contratti retail?

I contenuti variano in modo significativo per quanto riguarda l’obiettivo, il contenuto, l’ambito di applicazione e, come detto, l’impegno giuridico. Nel mondo anglosassone tali clausole vengono classificate come “light green” o “dark green” al seconda della loro minore o maggiore rigorosità. Esse hanno tuttavia finalità comuni che consistono, per lo più, nella individuazione di strategie adeguate

per migliorare la sicurezza, la salute, il benessere e le prestazioni ambientali dell’edificio oggetto del contratto e nello stabilire obiettivi per l’utilizzo di energia, gas e acqua e per la riduzione e valorizzazione dei rifiuti.

A i fini di una corretta implementazione di tali clausole è essenziale che sia garantito, nella vigenza del contratto, un continuo scambio di informazioni fra le parti: talvolta è opportuno prevedere anche incontri periodici per la valutazione congiunta dei risultati raggiunti.

L’inserimento delle clausole ESG nei contratti comporta senza dubbio un certo livello di sofisticazione di entrambe le parti e la loro corretta implementazione necessita di una attenta negoziazione delle medesime e di una fruttuosa collaborazione, piuttosto che una rigida imposizione parte dei landlord.

locazione e affitto: contratti semPre Più simili

di roberto tirone, Partner, CoCuzza & assoCiati

LL a riforma del processo civile (c.d. riforma Cartabia) ha modificato l’art.

657 c.p.c., prevedendo che anche per i contratti di affitto d’azienda (e di ramo d’azienda) è possibile richiedere la licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, o lo sfratto, dopo la scadenza del contratto. Tale modifica del codice di procedura civile è di estremo interesse per gli operatori commerciali poiché introduce la possibilità di ottenere la dichiarazione giudiziale di cessazione del contratto di

affitto d’azienda con una procedura ben più rapida di quella ordinaria, come avviene per le locazioni.

La domanda che ci si pone è se anche la procedura di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c. possa essere applicata ai contratti di affitto.

L a legge delega, infatti, prevedeva espressamente l’estensione agli affitti anche di tale procedura speciale, ma poi nel DLGS 149/2022 nulla è stato detto:

l’art. 658 c.p.c. non è stato modificato e, pertanto, vengono citati solamente “locatore” e “conduttore”, soggetti che rappresentano solamente le due parti di un contratto di locazione.

Solamente la giurisprudenza chiarirà tale aspetto. Oggi si può affermare – da una parte - che l’estensione della procedura di sfratto per morosità ai contratti di affitto è implicita in quanto espressamente prevista nella legge delega ed in quanto in precedenza essa era applicabile alla colonia, alla mezzadria ed all’affitto agrario (indicati all’art. 657 c.p.c.) senza necessità di esplicitarlo nell’art. 658 c.p.c. Dall’altra, si può altrettanto validamente affermare che la mancata modifica dell’art. 658 c.p.c., il mantenimento dei soggetti “locatore” e “conduttore”, il rilevante effetto che avrebbe l’applicazione agli affitti dello sfratto per morosità, siano

chiari indici che l’art. 658 c.p.c. non si applica agli affitti d’azienda.

La scelta di una interpretazione o dell’altra è di grande rilievo. Infatti, qualora si interpreti la riforma Cartabia nel senso che è estesa all’affitto d’azienda la procedura di sfratto per morosità, l’affittuario certamente non beneficerà di alcun termine di grazia o della possibilità di sanare la propria morosità in udienza, per cui il pagamento effettuato dopo la notifica dell’atto di citazione potrebbe non escludere la risoluzione del contratto per inadempimento.

A ciò si aggiunga che ammettendo la possibilità di applicare la procedura di sfratto per morosità agli affitti, il concedente avrà la possibilità di richiedere nel procedimento di sfratto per morosità, anche l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti, così come accade per le locazioni.

rigenerazione urbana e il ruolo del commercio

di thoMas MaMbrini, Partner, CoCuzza & assoCiati

L’espressione “rigenerazione urbana” viene generalmente utilizzata in tutte le ipotesi di recupero e riutilizzo, edilizio ed urbanistico, di aree urbane ed edifici degradati e dismessi. L’ambizione iniziale era quella di riuscire a ridurre l’estensione di aree indisponibili e potenzialmente pericolose (per le più varie ragioni), restituendone l’utilizzo alla collettività ed evitare il consumo di nuovo suolo.

Dal punto di vista normativo l’intuizione in tal senso è stata delle Regioni, intervenute per sopperire all’inerzia del Legislatore statale, che, ad oggi, non ha ancora approvato una propria legge sul tema.

O g gi il concetto di “rigenerazione urbana” ha una portata molto più ampia, ricomprendendo la riqualificazione dello spazio urbano in funzione della sua rivitalizzazione; quest’ultima si realizza non solo mediante il riuso di immobili ed aree ma anche favorendo l’insediamento

di funzioni capaci di (ri)creare, ad esempio, aggregazione sociale, tra le quali, sicuramente, spicca quella del “commercio”, in ogni sua forma (vendita, servizi, mercati, etc.).

L a funzione di rivitalizzazione urbana del commercio era già stata valorizzata da alcune Regioni, che hanno previsto interventi tesi a favorire l’insediamento in particolari ambiti territoriali, ad esempio, con i Distretti Urbani del Commercio (DUC) della Lombardia. Tale funzione propria delle attività commerciali è stata ripresa da alcune Regioni anche nell’ambito della propria disciplina sulla rigenerazione urbana, come ad esempio la Regione Lazio (L.R. n. 7/2017), che individua tra gli obiettivi delle misure di rigenerazione, quello di favorire l’insediamento delle piccole attività commerciali, anche dedicate alla vendita dei prodotti provenienti dalla filiera corta. Similmente, la Regione Calabria che con la recente L.R. 25/2022 si prefigge, tra l’altro, di tutelare i centri urbani dal degrado causato dai processi di desertificazione delle attività commerciali.

Anche Regione Lombardia con la L.R. 18/2019 individua misure premiali nell’ambito degli interventi di rigenerazione urbana finalizzati all’insediamento di nuovi esercizi di vicinato ed attività artigianali di servizio, anche in deroga agli strumenti urbanistici comunali.

Ad oggi, tuttavia, sembrerebbe che le Regioni tendano a prediligere esclusivamente le piccole attività commerciali, con esclusione delle attività di media e grande dimensione.

Tale scelta potrebbe determinare un disincentivo ad intervenire in determinati ambiti urbani che, in ragione ad esempio della loro localizzazione e/o dimensione, necessiterebbero di accogliere strutture commerciali di maggiori dimensioni per una più efficace (ed anche proficua, in termini di investimento) riqualificazione.

A parere di chi scrive, il tema merita sicuramente un approfondimento con riferimento al bilanciamento tra le potenziali esternalità negative ed i benefici, in termini di rivitalizzazione e rigenerazione, che l’insediamento anche di tali strutture commerciali genera sul contesto urbano.

abuso di diPendenza economica: il lieto fine delle istruttorie della agcm grazie agli imPegni degli oPeratori

di alessandro barzaGhi, Managing Partner, CoCuzza & assoCiati

Ca pita raramente di registrare un riscontro della giurisprudenza su questioni rilevanti in tempi brevi. Certamente è infrequente che ciò accada nello spazio di un anno e quindi quello di un report

che osserva tale cadenza.

Nel caso del franchising ciò è successo e siamo lieti di darne atto in questa sede: tutte e tre le istruttorie dell’Autorità Garante Concorrenza e Mercato

(AGCM) cui avevamo accennato nell’edizione 2022 sono state chiuse.

Tali istruttorie sono state condotte sulla base dell’art. 9 della legge sulla subfornitura sul divieto di abuso di dipendenza economica che la giurisprudenza ha esteso anche ad altre figure contrattuali tra cui il franchising.

È un piacere constatare che l’esito è stato tutt’altro che catastrofico per il mondo del franchising, con prevalenza della soluzione forse più auspicabile, e ciò anche in quanto… non si è giunti a decisioni e perciò ad alcuna sanzione.

In questo tipo di procedimento, infatti, è possibile che un’istruttoria non si chiuda con una decisione dell’Autorità ma solo a fronte dell’assunzione di impegni da parte dei soggetti oggetto della medesima che, ove giudicati sufficienti dall’AGCM, evitano sanzioni e conseguenze peggiori.

Q uesta soluzione è auspicabile perché lascia che sia il diritto privato a reperire le formule e gli strumenti per regolare un determinato rapporto, anziché far sì che sia una autorità esterna a far capolino nel rapporto tra i soggetti e “correggere” così il pattuito.

L’esito delle relative indagini, pertanto è la chiusura dei procedimenti. L’AGCM impone agli operatori di rendere obbligatori gli impegni presentati esattamente nei termini comunicati all’AGCM e facilmente consultabili

sul sito di quest’ultima, imponendo altresì di dare atto dell’attuazione di tali impegni. Come contropartita, l’AGCM chiude il procedimento senza accertare l’abuso di dipendenza economica e irrogare perciò le relative sanzioni.

Nei casi di specie, si ricorderà, erano state messe sotto indagine un gran numero di clausole in realtà tipiche e funzionali al contratto di affiliazione commerciale, necessarie per la tenuta stessa di questo particolare rapporto contrattuale.

Tra le molte, ricordiamo l’obbligo di consegna di una garanzia bancaria da parte dell’affiliato, il divieto di change of control e di cessione del contratto o del punto vendita e l’obbligo di utilizzare professionisti di fiducia del franchisor per la progettazione del punto vendita. Con tutta evidenza, queste sono clausole spesso necessarie al buon funzionamento di un contratto di franchising.

C e ne sono altre, tuttavia, che possono rivelarsi, in astratto o in concreto, abusive. E proprio su queste si sono concentrati gli impegni degli operatori. Segnaliamo per esempio l’eliminazione dell’obbligo di riassortimento automatico della merce con introduzione di una policy per gestire gli ordini di acquisto, e la ristrutturazione di tutta la gestione della fase precontrattuale. Impegni, unitamente ad altri, sufficienti per l’AGCM.

Advisory Board

Andrea Aiello CEO

EDIFIS S.P.A.

Luca Foresti CEO

CENTRO MEDICO SANTAGOSTINO Maddalena Panu Head of Retail & Special Projects

SAVILLS

Emanuele Pedrotti Partner

MCKINSEY & COMPANY

Francesca Zirnstein Direttore Generale

SCENARI IMMOBILIARI