Cocuzza & Associati Retail Trends 2022 report by cocuzzaeassociati

via San Giovanni sul Muro 18 20121 Milano - Tel. +39 02 866096 via Alfonso Rubbiani 3 40124 Bologna - Tel. +39 051 330761 studio@cocuzzaeassociati.it www.cocuzzaeassociati.it

COCUZZA & ASSOCIATI

R E TA I L trends 2022

R E TA I L trends

RETAIL trends 2022

Claudio Cocuzza

iamo nati nel 1993 e, fin dalla nostra fondazione,

Senior Partner, Cocuzza & Associati

offriamo ai clienti soluzioni legali concrete e

funzionali al perseguimento degli obiettivi di business con un approccio indirizzato al problem solving, particolarmente apprezzato dalle aziende. Il valore aggiunto di un’assistenza su misura è il risultato della ricerca quotidiana di un equilibrio tra competenze professionali, rapporto interpersonale e specializzazione. Negli anni abbiamo maturato una vasta conoscenza del settore retail real estate, trattando un ampio numero di operazioni e tenendoci costantemente aggiornati sulle novità̀ e sui trend di mercato. Questo ci consente di essere un punto di riferimento per molte aziende nazionali e multinazionali di primaria importanza. Siamo membri di network internazionali e possiamo contare su collaborazioni con numerosi studi legali presenti in tutto il mondo. Cocuzza & Associati è uno studio legale italiano indipendente con sedi a Milano e Bologna.

È vietata la duplicazione con qualsiasi mezzo Milano, maggio 2022

retail trends

2022

Prefazione

e ringraziamenti

er tanti anni in studio abbiamo fatto nostro il detto per cui nulla è certo quanto il cambiamento. E a questo principio abbiamo improntato il nostro modo di organizzare il lavoro, di rapportarci alle pratiche, di ascoltare i bisogni dei clienti. Credo tuttavia che nessuno di noi avrebbe immaginato quali avvenimenti ci aspettavano e si sono verificati negli anni appena trascorsi: circostanze che credevamo possibili solo in teoria. E così dopo la Brexit abbiamo assistito allo stop mondiale per il Covid, sbalorditivo e drammatico in sé ma ancor più per la risposta globale e il monopolio esercitato sull’informazione e sulle nostre vite. Mentre eravamo occupati a contare i casi ci è scappata, tra le notizie di molte altre guerre ed eventi internazionali passati pericolosamente in secondo piano, quella della crisi Ucraina – Russia, presto sfociata in conflitto. A ciò si aggiunge la coscienza che il nostro modo di vivere risulta già da parecchio tempo insostenibile, pur non essendo affatto chiaro come fermare una macchina votata alla sola parola d’ordine: “crescita”. Tutti questi eventi hanno toccato il retail davvero nel profondo. Fortunatamente questo settore, tradizionalmente dinamico, aveva già anticipato anni fa i trend per affrontare tutto ciò: cambiare il ruolo del negozio, virare alla sostenibilità, rafforzare la logistica per servire i clienti a casa propria. Decelerare sulla globalizzazione per diminuire la dipendenza da paesi lontani. Valorizzare il riutilizzo dei beni. Lato immobiliare: ripensare gli immobili commerciali con una certa fantasia e riconsiderare le valutazioni degli asset. Sono dunque questi i filoni del nostro Retail Trends, che si prepara a celebrare la decima edizione (il prossimo anno) ma che già si gode il decimo compleanno (nel 2020 abbiamo saltato la pubblicazione). Nel rinnovato e riuscito formato ad interviste - raggruppate sotto i citati filoni – anche quest’anno abbiamo invitato molti protagonisti del settore, che sono stati così gentili da condividere i loro punti di vista con noi e il nostro pubblico: li ringraziamo caldamente. E non possono mancare i temi giuridici che più spesso stiamo affrontando nella nostra pratica professionale. Milano, Maggio 2022 Alessandro Barzaghi Managing Partner, Cocuzza & Associati

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2022

Gli

intervistati

Matteo Agodi Responsabile Commerciale CO2save............................................................................... 42 Riccardo Bianchi Head of Valuation Advisory JLL Italy................................................................................ 14 Monica Cannalire Riccardo Bianchi Founder & Managing Director Younicorn........................................................................ 48 Thomas Casolo International Partner Head of Retail Italy Cushman & Wakefield....................... 22 Michel Cohen Founder e Ceo DentalPro....................................................................................................... 36 Alberto Da Passano Ceo FF Design............................................................................................................................. 24 Luca de Ambrosis Ortigara Founding Partner & Ceo DEA Real Estate Advisor...................................................... 10 Luca Foresti Ceo Centro Medico Santagostino....................................................................................... 32 Alfiero Fucelli Presidente e Alessandro Medi Amministratore Delegato Dispensa Emilia.......................................................................................................................... 44 Amedeo Giustini Amministratore Delegato Prénatal Retail Group......................................................... 28 Benedetto Giustiniani Head of Southern Europe Region Generali Real Estate........................................... 12 Roberto Merlini Chief Customer Officer laFeltrinelli................................................................................... 26 Maddalena Panu Head of Retail and Special Projects Director Savills Italy. ..................................... 16 Christian Prazzoli Ceo Baldinini. .............................................................................................................................. 20 Mario Resca Presidente Confimprese......................................................................................................... 34 Gianluca Sinisi Licence Partner Engel & Völkers Commercial Milano................................................ 38 Niccolò Suardi Head of High Street Retail Colliers International Italy................................................8 Luca Zaccomer Direttore Marketing Multi Corporation............................................................................. 46

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Sommario Gli

asset retail nell’era post-Covid

Come variano le valutazioni e i valori

Retailtainment, Acquisiscono

come il post-pandemia sta cambiando l’high street retail. ................... 8

sempre più importanza le top location nelle zone centrali.................... 10

Spazi

commerciali, indispensabile l’analisi approfondita di cashflow ed effort rate. ..

Dagli

step rent ai collection loss, come cambiano le valutazioni............................. 14

L’experience

deve essere prioritaria anche per i centri commerciali........................... 16

negozio cambia pelle

Un viaggio nella trasformazione dei concept

consumatore omnichannel bisogna garantire una experience custom made.............. 20

centralità del punto vendita cresce in sinergia con l’online............................... 22

L’esperienza Nel

in store resta insostituibile per comunicare i valori del brand

post pandemia cresce l’opportunità di immaginare e realizzare nuovi format

L’evoluzione

. ............ 24 ........ 26

retail si traduce in concept innovativi, anche multiformato................... 28

nuovi utilizzi degli spazi retail

Arrivano i servizi all’insegna del mixed-use

scommessa è garantire un servizio di prossimità alla salute............................... 32

abitudini di acquisto si sono rivoluzionate, anche gli spazi retail vanno ripensati.....34

fondamentale l’accessibilità: territoriale, logistica e anche di prezzo.................. 36

Grazie

agli interventi di rigenerazione, si creano spazi più idonei e personalizzabili.. 38

mantra della sostenibilità

Dal food all’abbigliamento la sfida è eco

Sostenibilità

e risparmio energetico, anche per il retail sono ormai imprescindibili.... 42

Ristorazione

e rispetto dell’ambiente: un legame sempre più stretto e sinergico......... 44

shopping experience assume maggior valore in un contesto sostenibile................. 46

shopper-first retailing è il futuro, anche in un’ottica sostenibile....................... 48

parola ai legali

Locazioni

e affitti: lessons learned dall’emergenza, come ristrutturare

i rapporti economici e ridistribuire i rischi.......................................................... 50

Forza

maggiore e factum principis: dalla pandemia alla guerra................................ 51

Franchising: l’abuso La

di dipendenza economica. ..................................................... 52

riforma del codice di procedura civile

nel mondo retail/real estate.............................................................................. 53

Interessanti L’ambiente

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novità dalla riforma del codice del consumo...................................... 54

entra

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(definitivamente)

nella costituzione. ........................................... 55

Introduzione

i apre in un’ottica positiva lo scenario post-pandemia per il retail, che trova sempre più interazioni con altri settori come il food e i servizi,

scommette sull’esperienzialità, investe nell’omnicanalità, ricerca la sostenibilità e definisce nuove partnership tra tenant e landlord. Certo, la forte instabilità politico-economica internazionale alimenta un’importante variabile di incertezza e preoccupazione, a partire dai costi alle stelle dell’energia e delle materie prime con cui bisogna necessariamente fare i conti. Ma, al momento in cui scriviamo, prevale da parte di retailer e aziende la spinta a disegnare un nuovo futuro e la volontà di mettersi in gioco, superando le criticità di questi ultimi 2 anni. Strategie e progettualità che vedono, pertanto, trasformate in sinergiche opportunità minacce e problemi causati dall’emergenza sanitaria. Quattro sono gli ambiti, di indiscussa attualità, che vengono affrontati da Retail Trends 2022, grazie al contributo fondamentale di autorevoli protagonisti del settore: investitori, sviluppatori, advisor, imprenditori e brand/retailer che spaziano dalla moda alla ristorazione fino alla salute. Si parte dall’analisi di come stanno cambiando valori e valutazioni degli asset commerciali per poi passare al viaggio nella trasformazione dei punti vendita e arrivare ai nuovi utilizzi degli spazi retail, anche in chiave mixed-use, fino ad approdare al tema trasversale della sostenibilità. Quest’anno nel nostro Report la parola più utilizzata da tutti gli intervistati è esperienza, che declinata nelle sue molteplici sfumature diventa, e diventerà sempre più, il fil rouge dell’evoluzione retail. Se è vero che le chiusure obbligate e l’inattività forzata dei negozi hanno determinato una forte accelerazione delle vendite online, è altrettanto innegabile che appena è stato possibile - tutti lo abbiamo constatato - i punti vendita sono tornati a ripopolarsi. Perché, innanzitutto, alle persone è mancato il rapporto diretto con i brand e le insegne, così come il contatto umano con gli addetti alla vendita: elementi che nessun chatbot e tecnologia possono riprodurre online. Garantire una experience immersiva significa, in estrema sintesi, coinvolgere i consumatori grazie a una location d’impatto e a un concept esperienziale, in grado di suscitare forti emozioni tali per cui si ricordi con piacere l’esperienza e, pertanto, si desideri riviverla. Senza, ovviamente, dimenticare l’essenziale valore aggiunto dato al customer journey dall’imprescindibile interazione tra fisico e digitale. Con l’omnicanalità che, ormai, anche per il retail e l’immobiliare commerciale sconfina nel Metaverso, in primis nel mondo virtuale di Decentraland. L’altra parola adesso protagonista nel retail real estate è partnership. Per affrontare infatti l’enorme problema causato dalla pandemia, ovvero la considerevole perdita di redditività degli spazi commerciali, landlord e tenant hanno dovuto necessariamente collaborare, con un approccio sinergico difficilmente adottato in precedenza. Primo punto d’incontro la definizione degli affitti, con soluzione come step rent, sconti annuali e turnover rent, senza però intaccare i canoni a regime. Se, allora, ai potenziali innovativi dell’experience e dell’omnichannel si aggiunge la disponibilità a cooperare di proprietari e conduttori, lo sfidante periodo post-Covid non potrà che essere fertile e costruttivo per il retail.

Elisabetta Campana

Freelance Journalist

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▲Lo Spazio Lenovo in corso Matteotti, Milano

Gli

asset retail

nell’era post-Covid

Come variano le valutazioni e i valori

ra le maggiori eredità che la pandemia lascia al retail, senz’altro spicca la più costruttiva e necessaria collaborazione

tra landlord e tenant. Le varie chiusure obbligate, l’aumento esponenziale dell’e-commerce, l’assenza, o quasi, dei turisti internazionali e la conseguente perdita di redditività hanno spinto a un inevitabile confronto tra retailer e proprietari degli immobili. Inducendoli, sempre più, a lavorare in partnership e a studiare insieme concept e soluzioni migliori. Una collaborazione portata avanti anche nella definizione degli affitti: dagli step rent agli sconti annuali fino ai cash contributivi per aiutare il fit out del negozio, mantenendo però sempre intatto il canone a regime. Con l’introduzione a volte del turnover rent, basato su una quota fissa più una percentuale sul fatturato, in alcuni casi riducibile alla sola quota sulle vendite. In generale, è possibile adottare anche un approccio flessibile in termini sia di durata sia di canone contrattuale, permettendo ai retailer di utilizzare formule, a loro volta, più flessibili come i pop-up store e sperimentare nuovi format sempre più basati su esperienza e intrattenimento. Perché se, inevitabilmente, adesso i landlord sono molto più attenti a selezionare i conduttori valutando cash flow, effort rate e qualità del business model, i tenant più avveduti hanno compreso che devono creare un vero motivo per far tornare i clienti in negozio. Il mix vincente? Location, concept ed experience. Da questi elementi dipenderà sempre più il valore di un asset retail.

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Niccolò Suardi Head of High Street Retail Colliers International Italy

Retailtainment, come il post-pandemia sta cambiando l’high street retail

on lo scenario post-Covid possono nascere nuove sorprendenti opportunità per il retail high street. Non è solo ripresa, ma una vera e propria trasformazione del settore che, dopo le chiusure obbligate dovute alla pandemia, si consacra a simbolo di rinascita e cuore pulsante delle città, grazie al suo tessuto dinamico di punti vendita e ristorazione. Si tratta di un cambio di prospettiva per qualcuno inaspettato. È vero, lo stato di emergenza ha dato un forte impulso all’e-commerce.

un altro intreccio, quello tra retail e entertainment: il retailtainment. Un termine ancora poco diffuso in Italia - ma in realtà utilizzato da tempo in mercati maturi che tendono a sperimentare e innovare, come quello statunitense - ed è uno dei motori del nuovo scenario post-pandemico. Basti pensare al progetto del Cinema Odeon a Milano. Uno spazio di seimila metri quadrati, a due passi da corso Vittorio Emanuele e piazza Duomo, che diventa una location perfetta per regalare al

Uno dei motori dello scenario post-pandemico è il retailtainment, giocato su grandi spazi che permettono di regalare al visitatore una shopping experience unica»

Ma allo stesso tempo è emersa una necessità fondamentale per i consumatori: l’esperienza legata al negozio fisico, prerogativa che il digitale non è in grado di replicare. È errato pensare al post-pandemia come a una lotta tra virtuale e reale. In realtà, il processo che si è innescato è semmai un intreccio sempre più forte tra i due universi, online e offline. Ed è proprio l’esperienza phygital, fisica e digitale, il vero valore aggiunto, con il Metaverso che inizia a fare capolino. L’intreccio tra virtuale e reale è parallelo a

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visitatore una shopping experience unica. Ma gli intrecci non si fermano qui. Oltre a quello tra virtuale e reale, tra retail e entertainment, un altro degno di nota ha subito un accelerazione dopo la pandemia: il rapporto tra landlord e tenant. Adesso si studiano assieme i concept, le soluzioni migliori e anche la definizione delle locazioni. E noi broker? Sicuramente la nostra figura di advisor è ritenuta sempre più importante. Da parte dei retailer, che hanno bisogno di un professionista in grado di entrare nel dettaglio delle location. E da parte dei landlord e degli investitori, che richiedono sempre più conoscenza delle operation, del tenant, della storia del brand e, complessivamente, della sfera retail. Infine, in tema di investimenti, emerge il fatto che gli immobili trophy fanno da traino durante le crisi. Lo dimostra l’importante tran-

▲Il progetto del Cinema Odeon, Milano ▼Il nuovo Fendi Casa in piazza della Scala, Milano Colliers International Italy

sazione del patrimonio immobiliare di Reale Compagnia Italiana acquisito da Blackstone: cuore dell’operazione è infatti un immobile di particolare rilievo in via Montenapoleone. Ma non solo, nella capitale riscontriamo forte interesse da parte di retailer e investitori per via del Corso, così come in altre città di riferimento, ad esempio Firenze, per l’high street. Si tratta di luoghi di prestigio e mete preferenziali di un turismo in possibile ripresa. Intanto, cambia l’atteggiamento degli investitori: quando si avvicinano al prodotto high street, considerano variabili che vanno ben oltre il mattone: operation, storytelling e prospettive del brand/tenant, fattori ESG. Adesso insieme alle mura si vendono storia e performance del marchio. Con il nostro ruolo di advisor che, anche qui, diventa sempre più fondamentale. •

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Luca de Ambrosis Ortigara Founding Partner & Ceo DEA Real Estate Advisor

Acquisiscono

sempre più importanza le top location nelle zone centrali

cambiamenti del panorama retail post-Covid, rispetto a quello pre-pandemia, sono evidenti. L’inevitabile, forte sviluppo del canale e-commerce, dovuto ai vari lockdown, ha determinato un’evoluzione esponenziale del settore in termini di omnicanalità, accentuando ulteriormente la crisi del retail fisico che, necessariamente, deve adeguarsi ai nuovi paradigmi. In che modo? Innanzitutto puntando su spazi esperienziali in grado di coinvolgere i 5 sensi, suscitare molteplici emozioni e creare quindi il wow factor, che induce a ricordarsi dell’esperienza e a volerla rivivere. Tutto questo è evidentemente possibile grazie al contatto diretto con i consumatori che può avvenire solo negli spazi fisici. Per esempio noi stiamo

ping experience indimenticabile. È evidente che, per dar vita a un’esperienza immersiva a tutto tondo, il negozio fisico e quello digitale devono viaggiare di pari passo fino, ormai, a coinvolgere anche il mondo virtuale del Metaverso. Inoltre per garantire un customer journey unico, che può iniziare online e finire offline e viceversa, diventa indispensabile anche l’integrazione tecnologica e magari la contaminazione con altri ambiti. Per esempio, non solo con il settore della ristorazione o dell’arte, ma come si è appena visto a Parigi, in un nuovo luxury flagship store, con quello dell’ospitalità esclusiva, offrendo addirittura l’opportunità di dormire in una suite all’interno del negozio. Spazi di questo tipo vanno chiaramente ben oltre l’aspetto puramente commerciale, ma scommettono fondamentalmente sul concetto di vissuto e, appunto, di esperienzialità. Di conseguenza, a livello di valori e valutazioni, acquisiscono sempre più importanza le top location nelle zone centrali

Il retail fisico deve puntare innanzitutto su spazi esperienziali in top location, che coinvolgano i 5 sensi, suscitino forti emozioni e creino quindi il wow factor»

gestendo il progetto dello storico cinema Odeon di Milano, che si trasformerà in una retail destination unica nel suo genere. Una vera e propria vetrina sul mondo, nel centro storico del capoluogo lombardo, location fra le più frequentate e prestigiose d'Europa. In questo caso gli ambienti iconici, disegnati per stupire e incantare, saranno valorizzati con un layout flessibile e open per creare una shop-

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e si acuisce il gap con quelle nelle zone secondarie, decisamente penalizzate. Non a caso, a Milano via Montenapoleone è sempre più cara, così come l’iconica Galleria Vittorio Emanuele è molto richiesta. Parallelamente importanti progetti di ristrutturazione, come quello per esempio di Hines in via Spiga o, appunto, di Odeon Milano conferiscono un ulteriore, inestimabile valore aggiunto. Infine, l’evoluzione

▲Il San Marino Outlet Experience ►Il progetto del Cinema Odeon, Milano DEA Real Estate Advisor

retail multichannel coinvolge inevitabilmente tutti i canali di vendita: dall’online all’offline, fino agli outlet. Perché un brand deve ormai assicurare lo stesso tipo di esperienza in tutti i suoi touch point, indipendentemente da dove si trovano. Ne è un chiaro esempio il San Marino Outlet Experience, sviluppato da una compagine societaria composta, oltre che da noi, da Aedes SIIQ, Gruppo Borletti, VLG Ca-

pital. Il centro - di circa 17.000 metri quadrati con 75 negozi a cui si aggiungeranno nella fase 2 circa 25.000 metri quadrati per complessivi 130 negozi - è caratterizzato infatti da una impronta architettonica di grande impatto. E ospita brand luxury e premium come Prada, Dolce&Gabbana, Roberto Cavalli, Moorer, Monnalisa, Paul & Shark, The North Face e Moose Knuckles. •

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Benedetto Giustiniani Head of Southern Europe Region Generali Real Estate

Spazi commerciali, indispensabile l’analisi approfondita di cashflow ed effort rate

l periodo di difficoltà attraversato dal settore del retail ha evidenziato l’importanza di un’analisi sempre più approfondita dei cashflow generati dagli spazi commerciali e dell’effort rate. Vista la flessione dei fatturati degli spazi retail, causata dall’emergenza Covid, Generali ha intensificato ancora di più le

retail real estate spicca indubbiamente il mix di entertainment ed experience. I clienti cercano in negozio tutto ciò che non è possibile trovare online, rendere pertanto l’esperienza di acquisto coinvolgente e personalizzata sarà sempre più determinante affinché le persone continuino ad avere un motivo per visitare un

Rendere la shopping experience sempre più coinvolgente

e personalizzata sarà determinante per attrarre clienti in negozio e mantenere così ricavi importanti»

analisi relative alla qualità dei conduttori, alla sostenibilità del business, all’impatto presente e futuro dell’e-commerce sulle differenti categorie merceologiche, etc… Quindi, a tutto ciò che influisce sul mantenimento di valore degli immobili. Per il futuro prossimo, ci aspettiamo che l’high street retail riacquisti valore grazie al ritorno delle strategie di sviluppo dei retailer e che il settore dei centri commerciali diventi sempre più selettivo, a vantaggio delle strutture dominanti per bacino di utenza, brand mix e contenuti di experience ed entertainment sempre più innovativi. Per questi shopping center ci attendiamo un progressivo ritorno ai valori pre-crisi pandemica, mentre per quelli privi di tali caratteristiche non ci aspettiamo un’importante ripresa di valore, anzi avranno sempre più difficoltà a essere attrattivi, vista anche l’espansione dell’e-commerce e, di conseguenza, a recuperare i livelli di occupancy e presenze precedenti. Tra i nuovi trend del

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punto vendita e mantenere così ricavi importanti. Questa tendenza si verifica certamente nel mondo del fashion ma anche, per esempio, dell’elettronica. È il caso dell’avveniristico showroom Lenovo nel nostro immobile di corso Matteotti a Milano, dove il cliente è accompagnato in un’esperienza immersiva che passa dalla caffetteria alle ultime novità tecnologiche. Sul fronte progetti, siamo impegnati principalmente nell’high street retail a Milano. Uno dei più importanti è la completa riqualificazione del complesso Cordusio/Mercanti: prevederà la realizzazione di alcuni importanti spazi commerciali al piano strada dell’hotel 5 stelle Gran Melià e un grande spa-

▲Lo Spazio Lenovo in corso Matteotti, Milano ►Il progetto Mercanti 21, Milano Generali Real Estate

zio retail che ospiterà un importante brand internazionale del fashion. Un altro nostro progetto di altissima qualità è in via Manzoni, dove lo stabile che sarà occupato da Rocco Forte House disporrà anche di alcuni spazi retail di lusso all’angolo con via Spiga. Infine, guardando allo scenario post-Covid, grazie ai trend

di cui abbiamo parlato, non mancano, e non mancheranno, le opportunità per gli investitori e gli operatori specializzati che sappiano adattarsi all’evoluzione in corso nel settore retail. Al contrario, dove il retail non riesce a evolversi, il rischio concreto è di venire assorbiti dall’online. •

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Riccardo Bianchi Head of Valuation Advisory JLL Italy

Dagli

step rent ai collection loss, come cambiano le valutazioni

parametri che consideriamo oggi nell’effettuare le valutazioni immobiliari sono in parte frutto di cambiamenti derivanti dalle dinamiche innescate dall’emergenza Covid. A causa delle ripercussioni economico-organizzative della pandemia, che hanno portato numerose attività, soprattutto retail, a essere chiuse, abbiamo dovuto considerare nuove variabili. Per esempio, è stata messa in atto una serie di sconti extra contrattuali prima non prevista, in relazione sia all’inattività di

È possibile adottare anche una flessibilità contrattuale in termini sia di durata, sia di canone, permettendo così ai retailer di aprire più facilmente pop-up store e nuovi concept»

negozi e centri commerciali, sia alla minore possibilità di spesa in termini di opportunità e reddito dei consumatori. In altre parole, sono stati introdotti step rent o canoni scontati per un periodo di tempo limitato, considerando di ritornare al canone di locazione originario una volta a regime. Personalmente trovo più sostenibile ridurre temporaneamente gli affitti che aumentare la vacancy nelle high street o negli shopping center. Tenere un immobile sfitto genera infatti dei costi: riuscire a trovare un nuovo conduttore non è così semplice, bisogna prevedere un periodo di vacancy e un aumento degli investimenti in marketing per promuovere lo spazio. Riguardo agli shopping center, in questo periodo si è acuita la differenza di performance tra i centri prime e i centri secondari, questi ultimi maggiormente penaliz-

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zati in termini di footfall, tenant e location. In queste strutture, e più in generale nei confronti dei tenant meno performanti, si è optato per un affitto variabile basato su una percentuale sul fatturato. Un altro aggiustamento considerato nelle valutazioni è stato l’aumento della percentuale di collection loss, parametro che identifica il rischio di mancato pagamento da parte del conduttore. Rispetto all’high street i centri commerciali sono stati più penalizzati dalle chiusure: basti pensare che sono aperti in modo continuativo solo dallo scorso maggio e non siamo quindi ancora in grado di valutarne la performance su un quadro annuale. Sulla parte di retail in town, soprattutto per il comparto del lusso, sono stati concessi sconti sui canoni decisamente minori, e, in taluni casi, non è stata applicata alcuna riduzione. Guardando verso

▲Uno skyline di Milano

uno scenario di mercato post emergenza, in merito ai collection loss stiamo tornando ai livelli pre-Covid, mentre, per stabilire se si manterrà una politica di sconti o i valori delle locazioni torneranno a regime, si valuterà la performance dei conduttori. È però anche possibile adottare un approccio flessibile in termini sia di durata sia di canone contrattuale. Modalità che permette ai conduttori di utilizzare a loro volta le superfici retail in modo più flessibile, sperimentando nuovi formati come i pop-up store, che stanno registrando buone performance, oppure negozi che seguono concept innovativi. In sintesi, cambiano la formule contrattuali e i termini di

pagamento e, parallelamente, si modificano anche i tradizionali formati dei punti vendita e il loro utilizzo. Sul fronte 2022, l’anno è iniziato con un significativo interesse su Milano e anche su Roma da parte di operatori locali e internazionali: un andamento che si prevede rimanga positivo nonostante la complicata situazione geopolitica attuale. In questi momenti di incertezza e forte dinamismo, è fondamentale che il valutatore si dedichi a una vera e propria attività di consulenza, che vada oltre l’analisi dei numeri, per garantire un significativo valore aggiunto ai diversi player della filiera immobiliare, lungo l’intero ciclo di vita dell’asset. •

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Maddalena Panu Head of Retail and Special Projects Director Savills Italy

L’experience

deve essere prioritaria anche per i centri commerciali

resto finirà la fase di emergenza dovuta al Covid, ma il contesto macro-economico si è complicato a causa principalmente del conflitto in Ucraina. Eventi che hanno influenzato il mondo retail con modi e intensità diverse in seguito, soprattutto, a un cambiamento del comportamento del consumatore. L’adozione dello smart working ha portato a frequentare maggiormente i quartieri dove viviamo rispetto ai business district dove la-

Gli asset retail si adatteranno ai cambiamenti in atto con l’implementazione di nuovi format, nuovi servizi o, semplicemente, nuovi mix»

voravamo, l’incremento del prezzo del petrolio ha disincentivato gli spostamenti sul territorio per attività non indispensabili, il rischio sanitario ha limitato i rapporti sociali con parenti e amici, etc… Il retail ha reagito accelerando il percorso digitale che era già in atto, oggi il delivery e la connessione digitale con il cliente sono l’elemento base della nuova relazione con l’utente finale. La ricerca di servizi di prossimità ha portato allo sviluppo di format di dimensioni più contenute, diffusi sul territorio. La crescita del numero di punti vendita, discount e supermercati a scapito dei grandi ipermercati è una dimostrazione di come viene distribuita la domanda di acquisti alimentari tra i vari canali di vendita. Anche fra i progetti di più grandi dimensioni le maggiori inaugurazioni hanno riguardato piccoli retail park vicini ai centri abitati con un mix composto da food, pet shop, health&be-

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auty e ristorazione. La dicotomia tra centro di servizio e centro destinato allo shopping permetterà di differenziare in misura ancora più evidente le strutture commerciali con un adeguamento dei mix merceologici e una selezione dei brand ben definita. Non solo, il lockdown ci ha portato anche ad avvicinarci con minore diffidenza all’uso del canale online. La tecnologia ha permesso di conoscere meglio il nostro cliente, dialogare con lui, farlo sentire partecipe di quanto accade, per esempio, nel centro commerciale e indirizzare in modo efficace messaggi e promozioni. Il marketing diventerà sempre più tailor made con promozioni dedicate a soddisfare le diverse esigenze. L’evoluzione del consumatore e dei sistemi di delivery hanno inoltre spinto i retailer a non doversi preoccupare più del rapporto tra area vendita e magazzino, ma a focalizzarsi sull’uso efficiente dello spazio per

▲Il Mercato di Corso Sardegna, Genova ►Il centro commerciale Carosello, Carugate (Mi) Savills Italy

ottimizzare le vendite e far crescere il proprio business. Altro aspetto fondamentale, l’esperienza legata al brand diventa fattore differenziante rispetto a un acquisto online e al modo per mantenere fedele il proprio cliente. Esperienza che deve essere prioritaria anche per i centri commerciali: le persone necessitano di un motivo diverso dallo shopping per visitarli, come potrebbe essere cenare, andare al cinema, lavorare, imparare, giocare o curarsi. Tutte queste "scuse per lo shopping" dimostrano che si andrà sempre più verso uno schema mixed-use. Infine, bisogna considerare la crescente attenzione per l’ambiente

avuta in questi anni: il 53% dei consumatori ha iniziato ad acquistare prodotti di marchi meno conosciuti ma più sostenibili, così come la presenza di aree verdi o la sensibilità verso l’ambiente inducono a preferire una struttura rispetto a un’altra. Ciò porterà nel futuro a sviluppare nuovi progetti ibridi che integreranno più spazi outdoor da vivere come luogo di aggregazione e di relazione rispetto ai classici mall climatizzati. Tali aspetti stanno generando degli impatti sugli asset retail che, nei prossimi anni, si adatteranno con l’implementazione di nuovi format, nuovi servizi o, semplicemente, nuovi mix. •

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Foto by Andrea Ferrari

▲Fendi Casa in piazza della Scala, Milano

negozio

cambia pelle Un viaggio nella trasformazione dei concept

uò sembrare il contrario, visto l’incremento vertiginoso dell’e-commerce, invece è proprio il punto vendita a

uscire vincitore dalla pandemia. Ce ne siamo accorti tutti: dopo le chiusure obbligate, ovunque, la gente è tornata subito a ripopolare i negozi. Perché a mancare sono stati il contatto diretto con il brand/insegna e il rapporto umano con gli addetti alla vendita, che nessuna piattaforma digitale può sostituire. Un valore aggiunto, unico e irripetibile, messo in primissimo piano dall’emergenza sanitaria. Che deve però essere implementato a 360 gradi. Per fare la differenza in store infatti non basta più l’offerta merceologica - che online per definizione è sempre più vasta - ma bisogna garantire una experience immersiva e, magari, un entertainment che rendano unico il customer journey. In che modo? Scommettendo su una location e su un concept di impatto ed esperienziale che possano coinvolgere i 5 sensi, raccontare la storia del brand e suscitare emozioni tali per cui si ricordi l’esperienza e, soprattutto, si desideri riviverla. Non solo, nell’era dell’omnicanalità la sinergica interazione tra fisico e virtuale è ormai imprescindibile: il consumatore pretende infatti di passare tra i vari touch point senza soluzione di continuità. E ciò che fa, e farà sempre più la differenza, è assicurare un’esperienza custom made, possibile grazie anche all’analisi dei big data. Un insieme di aspetti e opportunità che rende il post-pandemia un periodo particolarmente sfidante e fertile per il retail. Il momento perfetto per immaginare, sperimentare e realizzare nuovi concept.

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Christian Prazzoli Ceo Baldinini

consumatore omnichannel bisogna garantire una experience custom made

rmai i negozi fisici e l'online sono considerati come un solo canale, strategico e sinergico, in grado di creare un dialogo con il consumatore e offrire una shopping experience integrata. Baldinini dispone di uno stock condiviso tra store fisici e digitale, senza separazioni, a cui si attinge a seconda delle esigenze, così come, a fronte

Stiamo studiando un new concept

dere la personalizzazione dell'acquisto per una experience sempre più custom made. La vera novità sarà però la possibilità di effettuare, tramite il nostro sito, una chat sia con l'assistente online, sia con le shop assistant del negozio, in modo da garantire una vera e propria vendita guidata con consegna all'indirizzo del cliente. La sostenibilità è un

che enfatizzerà la presenza della multimedialità, tale da rendere lo store la rappresentazione fisica del nostro sito e viceversa»

degli acquisti online, i resi possono essere effettuati in negozio. Ma l'aspetto principale è che il consumatore per noi è un consumatore omnichannel, di cui conosciamo le abitudini di shopping tramite un profilo che integra acquisti online e offline. Non solo. A lui ci indirizziamo in modo mirato attraverso il CRM, con il quale profiliamo e clusterizziamo i clienti a prescindere dal touch point iniziale. Per quanto riguarda nello specifico i punti vendita, stiamo studiando un new concept che enfatizzerà la presenza della multimedialità, tale da rendere lo store la rappresentazione fisica del nostro sito e viceversa. Particolare attenzione sarà dedicata alla shopping experience e al customer journey: il viaggio partirà dal dream, la vetrina, che invita il consumatore a entrare nel mondo Baldinini e proseguirà con l'esplorazione dell'offerta fino a terminare nell'area prova. Un tavolo esperienziale permetterà di visionare delle proposte di look e di richie-

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altro tema clou, ormai imprescindibile anche per noi che abbiamo già iniziato un percorso in questo ambito. Innanzitutto abbiamo realizzato un restyling del logo Baldinini, il cui lancio è previsto dal prossimo autunno, che ci ha portato a rinnovare tutti i materiali dello store: dalle shopping bag alle box del prodotto, tutto verrà realizzato esclusiva-

►La boutique Baldinini, Roma Baldinini

mente in carta riciclata, per evitare sprechi e nel rispetto dell'ambiente. Abbiamo deciso di effettuare piccoli passi, ma concreti, per evitare di avere un approccio greenwhashing: desideriamo essere coerenti con una promessa a lungo termine, piuttosto che limitarci a progetti one shot. Infine, rispetto allo scenario post-Covid vedo principalmente opportunità: un consumatore più evoluto, che approccia il brand sui diversi canali in modo più consapevole e, soprattutto, più attento al value for money e non più solo al value. Ma, in particolare, un cliente con cui creare un dialogo, una relazione attraverso i social media e le newsletter dedicate e personalizzate sulle esigenze del singolo. One to one e, non più, one to many. Il negozio fisico diventerà quindi un punto di incontro esperienziale e si arricchirà di tutta quella gamma di possibilità che il nostro new concept saprà offrire. •

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Thomas Casolo International Partner Head of Retail Italy Cushman & Wakefield

centralità del punto vendita cresce in sinergia con l’online

remetto che non è ancora possibile capire se, e come, le problematiche dello scenario geo-politico internazionale avranno contraccolpi sull’immobiliare commerciale. Al momento non si è evidenziato alcun rallentamento nell’interesse da parte di aziende e di investitori. Anche per quanto riguarda gli effetti del forte rincaro dell’energia sui costi di gestione dei negozi, attualmente non abbiamo richieste di rinegoziazione dei contratti. Piuttosto, a causa dell’emergenza sanitaria, da un paio d’anni la clientela in Italia è quasi esclusivamente europea e i fatturati degli store restano inferiori al pre-Covid: la possibilità di crescita è evidentemente legata alla ripresa del turismo, in particolare, americano

e orientale. Il brand del lusso continuano a lavorare per il ritorno alla normalità con aperture e riposizionamenti, presidiando Milano e le città più importanti per i flussi turistici. Nel mass market i retailer stanno rivedendo e selezionando il proprio network tra centri città e shopping center. Ciò detto, senz’altro la pandemia ha cambiato i paradigmi del retail e i brand si sono dovuti adeguare, innanzitutto evolvendo a livello di omnicanalità per un’effettiva interazione tra reale e virtuale. La shopping experience in store è diventata imprescindibile, così come garantire con l’online un nuovo modo di acquistare. Di conseguenza tutti si sono dovuti dotare di una piattaforma distributiva - non a caso in questo periodo la

In un’ottica omnichannel, la shopping experience in store diventa imprescindibile, così come garantire con l’online un nuovo modo di acquistare» logistica è veramente esplosa -, hanno dovuto implementare depositi e magazzini e gestire le dinamiche legate a consegne e resi. Oltre, appunto, a rendere l’esperienza nel negozio fisico sempre più immersiva e coinvolgente, perché è il vero elemento distintivo rispetto al virtuale. Trasformazioni che si riflettono anche sulla modalità di definizione dei canoni tra landlord e tenant: ormai è difficile generalizzare perché ogni caso ha una sua peculiarità, con variabili che dipendono, per esempio, dalle dimensioni del negozio, dall’importanza dell’immobile, dalla città in cui si trova, dal tipo di proprietario. Tra step rent, percentuali fisse e variabili, contributi vari, durata garantita senza break

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etc… ovviamente il buon senso induce, adesso più che mai, a trovare un punto di incontro fra le parti. A maggior ragione in questo contesto, anche il nostro ruolo sta evolvendo: da broker diventiamo sempre più advisor. Lavoriamo a stretto contatto con le aziende, che spesso seguiamo da lungo tempo e con le quali abbiamo creato un rapporto di fiducia e fidelizzazione. Condividiamo con loro pianificazioni e strategie delle aperture anche a 2 o 3 anni, aiutandoli a trovare le migliori opportunità a

▲▼Il progetto Manzoni 46, angolo via Spiga, Milano Cushman & Wakefield

livello di location, metri quadrati, vetrine, città e canoni. Fermo restando che Milano resta la priorità. Sul fronte del lusso, oggi il Quadrilatero non comprende più solo le sue 4 vie della moda, ma a tutti gli effetti anche via Verri, come dimostrano le recenti aperture di alcuni brand di tendenza. Un progetto importante che seguiamo riguarda l’immobile di via Manzoni, angolo Spiga, attualmente in fase di restyling, dove arriverà Rocco Forte House con anche 2 spazi luxury retail, di 450 e 270 metri quadrati, che daranno un ulteriore impulso al rilancio di via Spiga. Nel resto d’Italia, il mercato romano soffre ancora perché molto legato al turismo, mentre a Firenze il luxury sta tenendo bene, non ci sono infatti spazi disponibili e, a Venezia, si aspetta il ritorno dei clienti extraeuropei. •

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Alberto Da Passano Ceo FF Design

L’esperienza

in store resta insostituibile per comunicare i valori del brand

enz’altro la pandemia ha dato un forte impulso alla scommessa omnichannel, credo comunque che i negozi rimangano una componente essenziale dell’interazione tra mondo fisico e virtuale. Non a caso abbiamo da poco inaugurato, nel cuore di Milano, il

online. Nello specifico, Fendi Casa si contraddistingue per una collezione completa e variegata, che ha il suo core business nel furniture, ma che include un’ampia offerta di accessori e a breve anche una collezione lighting. Sono convinto che il modo miglio-

I nuovi modi di interazione all’insegna della multicanalità

devono essere pensati per consentire alla clientela di muoversi a proprio agio tra offline e online»

primo flagship store Fendi Casa: una tappa fondamentale del percorso intrapreso dalla maison romana e Design Holding, che insieme all’inizio dello scorso anno hanno creato FF Design, joint venture dedicata appunto allo sviluppo del mondo Fendi Casa. Il nuovo punto vendita di 700 metri quadrati si affaccia con 13 ampie vetrine su piazza della Scala, a pochi passi da Brera e dal Quadrilatero e, per la prima volta, ospita in uno spazio dedicato l’intera collezione Fendi Casa. Con un progetto di interior che coniuga gli elementi iconici e i caratteri distintivi dell’identità di Fendi, attraverso un gioco di pieni e vuoti, luci e ombre e contrasti materici, in grado di conferire un’elegante monumentalità all’ambiente. D’altra parte, l’esperienza in store resta insostituibile per comunicare i valori del brand al consumatore, anche se quest’ultima deve evolvere e tenere conto della multicanalità attraverso cui i clienti, sempre di più, interagiscono con il brand. I nuovi modi di interazione pertanto devono essere pensati per consentire alla clientela di muoversi a proprio agio tra offline e

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re per comunicare il brand e l’esperienza a esso legata sia attraverso una rete di store monobrand, concentrati nelle principali città del mondo e con una superficie che consenta alla collezione di esprimersi al meglio. Nel nostro progetto i punti vendita saranno in parte gestiti direttamente, in parte tramite partner qualificati, che condividano la strategia del brand a lungo termine. Altro aspetto fondamentale è la sostenibilità: oggigiorno non rappresenta più una possibilità, ma un dovere che abbiamo verso noi stessi e le future generazioni. Il retail, come tutte le altre filiere, dovrà quindi ricercare e trovare sempre nuove modalità per allineare al massimo il suo business model alle esigenze della sostenibilità. Infine, cosa ci prospetta lo scenario retail post-Covid? Sinceramente, vedo più opportunità che minacce.

►▼Fendi Casa in piazza della Scala, Milano FF Design

Foto by Andrea Ferrari

Se è vero che la pandemia ha chiaramente accelerato il movimento della clientela da offline a online, sono anche convinto che le due modalità di interazione con i brand siano intimamente correlate e complementari. Per il nostro settore, penso che l’attenzione alla casa, decisamente accresciuta durante questo periodo, continuerà anche in futuro. L’importanza dell’abitazione come luogo sicuro, dove stare bene, lavorare e passare del tempo di qualità, rimarrà anche negli anni a venire. •

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Roberto Merlini Chief Customer Officer laFeltrinelli

Nel

post pandemia cresce l’opportunità di immaginare e realizzare nuovi format

emergenza ha indubbiamente accelerato l’evoluzione dei retailer verso l’omnicanalità, direzione che laFeltrinelli aveva già intrapreso investendo su una sempre maggiore integrazione tra fisico e digitale, con l’obiettivo di costruire un customer journey piacevole ed efficace in termini di acquisto e di esperienza culturale. Il negozio diventa così il fulcro dell’innovazione aziendale in cui si sperimentano nuovi prodotti o concept, nuove esperienze

Il negozio diventa il fulcro dell’innovazione in tema di sperimentazione di prodotti o concept, esperienze immersive, modalità di servizio e nuovi sistemi di ordine e pagamento»

immersive, nuove modalità di servizio e, soprattutto, nuovi sistemi di ordine e pagamento, vero elemento di congiunzione con il mondo digitale. Nella nuova libreria laFeltrinelli di piazza Piemonte a Milano, per esempio, sono stati integrati nuovi servizi digitali che dialogano con la dimensione fisica dello store: schermi touch screen con i consigli di lettura dei librai, consulenze via Whatsapp e via Facebook, sistema di self scanning via QR code, app laFeltrinelli per informazioni e prenotazioni, pagamenti con POS e self check-out e scan&go tramite l’app. In quanto luogo di scambio e di cultura, le nostre librerie rispondono all’esigenza crescente nei lettori di costruirsi un proprio percorso di approfondimento personalizzato. Pur avendo il libro come baricentro, sono sempre più spazi in cui vivere esperienze diversificate di socialità, relazione con il territorio, in campo culturale e artistico o di intrattenimento. E che ribadiscono

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attraverso il design l’importanza e la centralità del libro, arricchendosi di isole tematiche per accogliere e integrare nuove merceologie, concept e attività. Parliamo di spazi dedicati a incontri e presentazioni con gli autori, a eventi culturali e artistici, ma anche riservati all’universo della pop culture, dal fumetto agli e-sport ai giochi da tavolo, fino alle aree per i bambini progettate per vivere l’esperienza della lettura in modo ludico ed educativo. Oltre alle aree dei RED Caffè improntate alla socialità e alla convivialità. A tutto ciò si aggiunge una sempre maggiore attenzione alla sostenibilità. All’interno dei nostri store, per esempio, integriamo il verde come elemento strutturale per rendere il contesto più accogliente e salubre: la luce naturale contribuisce infatti a nutrire le piante che arredano l’ambiente. In un’ottica di upcycling, l’arredo di molte nostre librerie è composto in larga parte da mobili di

▲▼Immagini degli store laFeltrinelli

recupero di varie epoche. Inoltre, nelle Caffetterie Feltrinelli e nei RED serviamo al tavolo acqua spillata in bottiglie di vetro, riducendo notevolmente l’utilizzo della plastica, così come il packaging per il take-away è in materiale biodegradabile o in plastica riciclata. Inoltre dal 2020 è presente sugli scaffali Open Wor(l) ds, la nostra linea di prodotti di cartoleria con materiali certificati, sostenibili e riciclati. Infi-

ne, lo scenario post pandemia impone alcune riflessioni sui cambiamenti relativi alle nostre abitudini di vita, lavoro e acquisto che saranno adottati probabilmente per lungo tempo. Si presenta quindi l’opportunità di immaginare e realizzare nuovi format puntando su aspetti chiave come la flessibilità del layout, la permeabilità degli spazi interni ed esterni e le sinergie virtuose tra offline e online. •

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Amedeo Giustini Amministratore Delegato Prénatal Retail Group

L’evoluzione

retail si traduce in concept innovativi, anche multiformato

iamo un gruppo multi insegna leader nel settore dell’infanzia e del giocattolo in Europa, che conta 912 negozi in 9 Paesi - Italia, Spagna, Portogallo, Francia, Grecia, Olanda, Belgio, Lussemburgo e Svizzera - con i marchi Prénatal, Toys Center, Bimbostore, King Jouet e Maxi Toys. Oltre alla partnership esclusiva con il californiano ThreeSixty Group, proprietario di Fao Schwarz, grazie alla quale abbiamo aperto a Milano, in piazza Cordusio, il primo store in Europa Continentale dell’iconico marchio di giocattoli. Credo sia indispensabile questa premessa per comprendere la complessità di Prénatal Retail Group e di come, evidentemente, il punto vendita sia centrale nel nostro universo. Con un innegabile vantaggio, che è anche la nostra funzione, far sì che tutte le best practice esistenti nelle diver-

garantisce un’assistenza, non da una chatbot ma da un addetto alla vendita, o ZeroCoda che permette di gestire l’attività di ricevimento in negozio, particolarmente utile durante la pandemia. Dai nostri siti abbiamo attivato anche altri servizi, come quello di personal shopper per Prénatal. Ancora, sempre nell’ambito della digitalizzazione, in Francia abbiamo sviluppato per King Jouet dei chioschi multimediali in grado di espandere l’assortimento fisico del singolo negozio. Un’evoluzione retail che si traduce anche in format innovativi come il multiformato. In Italia dove disponiamo di 388 negozi abbiamo infatti investito sulla diversificazione qualitativa dell’offerta: ovvero presentiamo nello stesso building più door con tutte le nostre proposte dell’infanzia e del giocattolo, mantenendo le relative insegne. Assicuria-

Lo store milanese di Fao Schwarz, il primo aperto nell’Europa Continentale, offre un’esperienza immersiva e distintiva molto coinvolgente»

se insegne, sviluppate nelle varie geografie, possano essere messe a fattor comune. In modo che le esperienze principali più importanti, più redditizie, diventino le eccellenze. In quest’ottica si inserisce anche la trasformazione dei negozi imposta dalla pandemia, ma anche dall’evoluzione digitale accelerata dall’emergenza, al fine di migliorare sempre più il customer journey della nostra clientela. Per esempio attraverso una serie di tool: come Hero per Toys Center e Bimbostore, che

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mo così alla clientela l’intero customer journey - dalla gravidanza alla crescita del bambino – fidelizzandola allo stesso punto vendita per un periodo di tempo prolungato. Come è ben espresso dal nuovo store di Grugliasco, vicino a Torino, dove, riformulando il concept, all’interno di un grande

▲Immagini di Prénatal e Toys Center, Grugliasco (To) Prénatal Retail Group

Prénatal abbiamo inserito un Toys Center in formato “small”: in questo modo il negozio può diventare molto interessante anche dal punto di vista economico e patrimoniale. Una formula che potrà avere spazio pure all’estero, a partire dalla penisola iberica e dalla Francia. Con la sostenibilità che è il vero fil rouge di tutto il gruppo e che decliniamo a 360 gradi: dalla scelta dei fornitori alla certificazione di materiali e prodotti, fino all’efficientamento energetico dei punti vendita. E non solo nei

confronti dei bambini, ma anche delle mamme, offrendo per esempio con il progetto Forever Young la possibilità di dare una nuova vita a culle e passeggini. Infine, nel post pandemia vedo più opportunità che minacce, a partire dal poter rafforzare la nostra presenza su alcuni territori e dal creare una relazione sempre più sinergica con i clienti. Ne è già un chiaro esempio lo store milanese di Fao Schwarz, che offre un’esperienza immersiva e distintiva molto coinvolgente. •

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Foto by BAMSphoto

▲Immagine del progetto Vetra Building, Milano

nuovi utilizzi

degli spazi retail Arrivano i servizi all’insegna del mixed-use

empre nell’ottica di trasformare minacce in opportunità, nello scenario post-Covid aumentano le possibilità di declinare il

retail in nuove modalità. Soluzioni che, non solo contemplino nuovi usi e approcci con il fil rouge dell’esperienza, ma si trasformino anche in servizi, garantendo sempre, e comunque, un valore aggiunto al consumatore. In considerazione pure delle nuove esigenze dettate dallo smart working, i cui sviluppi futuri non sono ancora chiari. La trasformazione dei format è, tra l’altro, facilitata dagli importanti interventi di rigenerazione urbana in atto in Italia, che permettono di creare spazi e luoghi più idonei e personalizzabili. Se quindi il binomio retail e food, già ampiamente sperimentato è sempre più propedeutico ad assicurare un’esperienza di socialità, si punta anche ad altri abbinamenti merceologici per trovare formule alternative ed esperienziali, miscelando magari moda, tecnologia, arte e ospitalità. Oppure si introducono nuovi, importanti servizi all’insegna del mixed-use. In particolare sono già in fase di riconversione i punti vendita di grandi dimensioni, sia nelle high street sia nei centri commerciali, lasciati spesso vuoti dalle grandi catene della fast fashion che stanno ottimizzando il network. A volte vengono destinati a centri di distribuzione per gestire gli ordini online o diventano comunque funzionali alle attività di e-commerce. Altre volte si trasformano, per esempio, in laboratori specialistici, centri diagnostici, centri odontoiatrici e attività di medicina di base. Perché, anche in questi ambiti, l’obiettivo è garantire sempre più un servizio di prossimità.

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Luca Foresti Ceo Centro Medico Santagostino

scommessa è garantire un servizio di prossimità alla salute

o scenario post-pandemia si apre soprattutto con delle opportunità per il nostro settore, perché l’emergenza sanitaria ha evidentemente messo in primo piano il fattore salute, facendolo diventare top of mind. Innovare ulteriormente, quindi. Anche se tutto il percorso del Santagostino è segnato da sperimentazioni e tentativi di rompere gli schemi. Attualmente contiamo su 31 strutture, tra cui due centri diagnostici, fra Milano, Lombardia, Bologna e Roma, con un fatturato 2021 di oltre 49 milioni di euro. Siamo partiti nel 2009 aprendo i primi ambulatori su strada nei centri città, partendo dalla sede di piazza Sant’Agostino a Milano. Il secondo esperimento è stato inaugurare 4 poliambulatori nei supermercati Esselunga. E poi durante la pandemia abbiamo fatto una terza

può fare da àncora, da punto di riferimento per le persone e decidere di creare una health court, alla stregua della food court. Riunendo quindi all’interno di una stessa zona: un poliambulatorio, una farmacia, un punto

I gestori dei centri commerciali dovrebbero capire

che il mondo salute può fare da àncora e quindi creare una health court, alla stregua della food court»

sperimentazione retail: abbiamo avviato 3 centri all’interno della linea 5 della metropolitana milanese e ora puntiamo a una stazione centralissima. Non abbiamo invece ancora testato i centri commerciali. L’ostacolo maggiore è rappresentato dagli affitti, a tutt’oggi non sostenibili con il nostro modello basato su un’offerta di servizi e non sulla vendita di prodotti: per noi il metro quadrato va infatti letto in rapporto a quanto tempo dobbiamo dedicare a ogni paziente. A maggior ragione adesso, però, i gestori dei centri commerciali dovrebbero capire che il mondo salute

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prelievi e vari centri - diagnostico, odontoiatrico, vaccinale, riabilitativo, di psicologia -, oltre una casa di comunità contemplando pure così l’offerta pubblica. In questo modo i cittadini inizieranno a percepire la possibilità di andare a curarsi anche nei centri commerciali. Per quanto riguarda invece il nostro sviluppo, nel 2022 ci concentreremo sia su Roma dove dovremmo aprire, tempi burocratici permettendo, 3 o 4 centri, sia sul potenziamento di Milano, inaugurando altre 3 o 4 strutture e dell’hinterland, a partire magari da Monza, San Donato Milanese, Segrate.

▲Sala d'aspetto della sede Santagostino ►Santagostino, Monza Centro Medico Santagostino

In particolare nel capoluogo lombardo l’esigenza è presidiare i 4 angoli della città con i nostri centri diagnostici: attualmente siamo in centro (in piazza della Repubblica) e in piazzale Corvetto, quindi vorremmo aprire a Nord, Est e Ovest. L’obiettivo è avvicinarci sempre più agli utenti, fare in modo che un abitante di Milano non debba impiegare oltre 10 minuti per arrivare da noi. Ovvero, vogliamo garantire un servizio di prossimità alla salute. Non solo. Durante la pandemia abbiamo debuttato con un nuovo servizio di verticalità: il centro di salute della donna di

Milano che si affianca agli altri centri verticali già attivi dedicati alla psicoterapia. Ci piacerebbe aprire una verticalità sull’occhio e magari una sul bambino. E, in generale, nel 2022 e nel 2023 mi aspetto di crescere molto nelle 3 aree più richieste: radiologia, prelievi del sangue e psicoterapia. L’unica, vera minaccia? Purtroppo in Italia non ci sono abbastanza medici, infermieri, operatori sanitari e sarà sempre peggio. Bisognerà quindi investire sempre più in tecnologia, per far sì che ogni operatore possa prendere in carico più pazienti. •

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Mario Resca Presidente Confimprese

abitudini di acquisto si sono rivoluzionate, anche gli spazi retail vanno ripensati

isogna partire da una considerazione fondamentale: le abitudini di acquisto si sono rivoluzionate. L’accelerazione data dalla pandemia ha convertito in consumatori digitali anche quegli utenti prima molto conservatori, abituati esclusivamente all’acquisto nei negozi fisici. Nel 2020 in Italia si sono registrati 46 milioni di nuovi consumatori online. Da qui l’esigenza di coniugare la trasformazione digitale con la necessità di evitare forme di desertificazione commerciale, già sperimentate con gravi conseguenze in altri Paesi europei. Tuttavia, la pandemia è servita ad accelerare la costruzione di una visione per il futuro, in cui la customer experience, sia online sia offline, continuerà a essere al

Nel prossimo futuro, comodità e immediatezza dell’acquisto faranno la differenza per attrarre le persone nei punti vendita fisici»

centro di ogni retail strategy. Di fatto con l’emergenza sanitaria i consumatori hanno imparato a rivolgersi di preferenza ai negozi di prossimità per i propri acquisti, non delegando tutto il loro potere di spesa allo shopping online. Nel prossimo futuro, comodità e immediatezza dell’acquisto faranno la differenza per attrarre le persone nei punti vendita fisici. La disponibilità degli articoli sarà fondamentale, così come la presenza di un servizio clienti rapido ed efficiente, magari dedicato ai soli servizi di ritiro o di reso. A fronte della diminuzione delle vendite in negozio in favore di quelle online, gli spazi degli store fisici

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saranno ripensati per attrarre il consumatore. Punti vendita di grandi superfici sono già in fase di riconversione. In alcuni casi lo spazio calcolato in eccedenza viene destinato a magazzino. In altri, la modifica è più profonda e prevede la destinazione degli spazi a centro di distribuzione per gestire gli ordini dell’online, in cui i prodotti vengono preparati per il click&collect: modalità destinata a diventare un'opzione sempre più presente tra quelle di ritiro della merce, grazie alla flessibilità che garantisce ai clienti. Solo misurando il valore dell’esperienza fisica che i consumatori vivono nel negozio, sarà possibile capire il reale

contributo che un punto vendita può dare al conto economico di un brand o di un retailer. I nostri associati arrivano da due anni di pandemia e oggi, nonostante le riaperture e una situazione che si sta normalizzando, registrano ancora una forte diminuzione di traffico nei centri città, centri commerciali e

▲Un negozio Camomilla Italia ►Un Mondadori Store ►Una profumeria Equivalenza

outlet, a fronte invece di affitti che non sono diminuiti e di elevati costi di gestione degli esercizi commerciali. Con la ripartenza delle attività al 100% dei costi, ma a fronte del 70% dei ricavi e di margini ancora più compressi dal rialzo di materie prime, trasporti, energia e inflazione e con pochi sostegni da parte di Governo e istituti di credito, lo scenario è ancora difficile. Siamo di fronte a una situazione di criticità del retail, che dopo la fiammata dell’ultimo trimestre 2021, fatica a risollevarsi. Ad acuire il quadro non facile, le inevitabili conseguenze molto negative sulla nostra economia della guerra in Ucraina. •

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Michel Cohen Founder e Ceo DentalPro

fondamentale l’accessibilità: territoriale, logistica e anche di prezzo

iamo nati nel 2010 e, da allora, ogni anno siamo cresciuti in termini sia di nuove aperture, nelle città e nei centri commerciali, sia di acquisizioni, continuando a investire anche in tecnologia e nel rispetto di qualità, ambiente e sicurezza. Continueremo a farlo con l’obiettivo di rendere sempre più il nostro servizio vicino ai nostri pazienti. Attualmente con 252 centri odontoiatrici diretti - di cui 160 all’interno di shopping center - in 14 regioni italiane, 1.900 dipendenti, 1.500 medici odontoiatri che collaborano con noi e un fatturato di oltre 200 milioni di euro, siamo il più grande gruppo di cure dentali nel nostro Paese. Nel 2022 intendiamo aprire una decina di nuove cliniche tra centri commerciali e centri città, senza

merosi centri commerciali in cui siamo presenti e dove in effetti sta prendendo piede la piccola sanità. In queste strutture, dove i consumatori seguono sempre più l’offerta soprattutto alimentare e quindi sono difficilmente fidelizzabili, grazie al nostro servizio diamo un importante valore aggiunto: contribuiamo infatti ad aumentare la frequenza di accesso e la loyalty dei pazienti. Perché, se sono in cura da noi, possono aver bisogno come minimo dai 3 fino ai 10 appuntamenti, magari con un iter che dura anche 2 anni: è evidente che, con questo tipo di impegno, dopo essere andati dal dentista, con ogni probabilità si fermano anche a fare la spesa e forse fanno anche un giro per i negozi. Certo, una minaccia post-pandemia,

Ai centri commerciali diamo un importante valore aggiunto in termini di frequenza di accesso e loyalty dei clienti: se sono in cura da noi devono necessariamente ritornare»

contare possibili acquisizioni, anche offrendo exit strategy e opportunità di valorizzazione ai singoli studi dentistici. Nel capoluogo lombardo, dove abbiamo la sede, le nostre 16 strutture presidiano centro e periferie, in pratica tutti i quartieri, proprio per garantire il dentista di prossimità, per assicurare vicinanza e comodità di accesso, strategia che intendiamo implementare sempre più per tutto il network. Per noi il termine accessibilità si declina non solo a livello territoriale e di logistica, ma anche di attenzione al prezzo che manteniamo su una fascia media. Un contributo importante lo diamo anche ai nu-

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in particolare riferita proprio ai centri commerciali, è che buona parte di queste realtà, a causa da un lato dei lockdown e delle chiusure prolungate e, dall’altro, dell’accelerazione dell’e-commerce, sta vivendo difficoltà per quanto concerne l’offerta commerciale, con un livello di vacancy in alcuni casi preoccupante. Dal canto nostro, lo scenario in generale offre delle

▲►Una clinica DentalPro DentalPro

opportunità, in particolare stiamo investendo molto in tecnologia, abbiamo firmato un importante contratto per la digitalizzazione completa dei nostri studi, a partire dalla stampo/impronta dentale con scanner. Questa soluzione non solo migliora la qualità in termini di precisione e comfort, permette un risparmio di tempo ed anche è sostenibile

perché evita di sprecare tonnellate di gesso, plastica e riduce la produzione di CO2. Infine, in tema di responsabilità sociale, per garantire le cure ad anziani e disabili che hanno problemi a venire da noi, offriamo attraverso una società specializzata un servizio di transfer. Sempre nell’ottica di rendere la vita facile ai nostri pazienti. •

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Gianluca Sinisi Licence Partner Engel & Völkers Commercial Milano

Grazie

agli interventi di rigenerazione, si creano spazi più idonei e personalizzabili

artirei da un assioma, adesso più che mai il retail funziona se il fil rouge è l’esperienza. Il food lo insegna ed è fondamentale anche per gli altri settori, a partire dal fashion. Gli spazi commerciali devono quindi essere reinterpretati in questa chiave. Ralph Lauren, per esempio, riaprendo a Milano in via Spiga ha abbinato la moda alla ristorazione e, senz’altro, è il bar a far parlare più del negozio, permettendo di sperimentare l’atmosfera country chic statunitense. Durante la pandemia, sempre nel capoluogo lombardo, la proliferazione di dehor utilizzati da caffè e ristoranti ha di fatto modificato la percezione della città: se tutto questo viene abbinato anche al retail, o ad altre formule mixed-use, si alimentano

una maggiore convivialità e l’esperienza della socialità. Non a caso, un’importante chiave di lettura del mercato retail meneghino sono gli interventi di rigenerazione degli immobili che creano spazi più idonei e personalizzabili, come il restyling di Hines in via Spiga, il progetto Ba59 in corso Buenos Aires con Nike e il Palazzo di Fuoco in piazzale Loreto che ospiterà Airness. Oppure il prossimo Odeon o, ancora, il Vetra Building che stiamo commercializzando. In questi nuovi progetti è possibile, tra l’altro, ottenere dai landlord anche agevolazioni all’ingresso più interessanti, incentivi maggiori e capital contribution per la ristrutturazione. Certo il Covid e i vari lockdown hanno riportato l’attenzione sui quartieri e sul servizio di

Proprio in un’ottica mixed-use, si stanno moltiplicando i servizi in sostituzione di spazi retail che, anche per la loro dimensione, fanno più fatica a trovare tenant disponibili» prossimità, oltre a aumentare lo sfitto retail pure nel centro storico che rischia un impoverimento. Bisognerà capire fino a che punto ci si spingerà con lo smart working, ovvero quale sarà in effetti il modello organizzativo del lavoro post-pandemia. Di sicuro si creerà un nuovo equilibrio non ancora ben delineato. Senz’altro, a fronte dell’aumento esponenziale dell’e-commerce determinato dall’emergenza sanitaria e dalla conseguente chiusura dei negozi, per un retailer garantire una multicanalità effettiva è diventato essenziale. Se infatti è innegabile che l’experience può essere realizzata prevalentemente in uno spazio fisico,

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Foto by BAMSphoto Foto by BAMSphoto

grazie al contatto diretto con le persone, è altrettanto vero che si può creare una controproducente esperienza negativa se in negozio il cliente non trova l’offerta disponibile online e non ha nemmeno l’opportunità di ordinarla in loco. Altro aspetto importante da non sottovalutare, e che riguarda soprattutto le città secondarie, è la progressiva chiusura dei negozi di grandi dimensioni precedentemente

▲►Immagini del progetto Vetra Building, Milano

occupati dalle insegne della fast fashion, che stanno ottimizzando il network. In questo caso non esistono altre categorie merceologiche in grado di subentrare. Tra l’altro, vacancy chiama vacancy: più si liberano spazi, in high street o centri commerciali, più è difficile trovare qualche tenant che voglia entrare. Anche perché il retail è fatto di flussi di persone e se mancano bisogna inevitabilmente cambiare via o location. Non a caso, in un’ottica mixed-use, si stanno moltiplicando i servizi come laboratori specialistici, centri diagnostici, centri odontoiatrici, attività di medicina di base, in sostituzione proprio del retail. •

Foto by BAMSphoto

Engel & Völkers Commercial Milano

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▲ Il Franciacorta Outlet Village

mantra

della sostenibilità Dal food all’abbigliamento la sfida è eco

he la sostenibilità sia a vario titolo l’obiettivo di tutti i retailer, e più in generale delle aziende, è fuori discussione.

Declinata nei suo vari aspetti, economico, ambientale, energetico e sociale, la vera scommessa resta, a tutt’oggi, la sua effettiva traduzione in pratica, facendo tornare conti e aspettative nella catena del valore. Senza dimenticare che i consumatori sono sempre più sensibili all’argomento ed è così prioritario non solo creare un’immagine sostenibile della propria realtà, ma anche comunicarla in modo trasparente e veritiero. Adesso più che mai, inoltre, con il pezzo dell’energia alle stelle e l’elevata volatilità delle quotazioni, l’efficientamento energetico è imprescindibile per ottenere risparmi immediati. L’esigenza di stretta attualità ha inevitabilmente rilanciato, nel complesso, la necessità di avviare o implementare processi di sostenibilità, che nel retail trovano uno sbocco finale negli smart building e negli smart store. Discorso che evidentemente vale per i punti vendita, ma anche per i centri commerciali, i retail park e gli outlet village. Perché la shopping experience assume più valore in un contesto eco friendly, a maggior ragione se può beneficiare di spazi vivibili all’aperto. Un legame, quello con la sostenibilità, sempre più stretto e sinergico pure con la ristorazione, la cui evoluzione viaggia di pari passo con il rispetto dell’ambiente. Anche qui, ma non solo, si parte dal prodotto di qualità per passare all’ottimizzazione energetica, al packaging riciclabile e, magari, arrivare al delivery con mezzi elettrici.

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Matteo Agodi Responsabile Commerciale CO2save

Sostenibilità

e risparmio energetico, anche per il retail sono ormai imprescindibili

indispensabile partire da un tema di particolare attualità, l’aumento dei prezzi dell’energia. Ci troviamo in uno scenario nuovo e inatteso, anche se alcuni segnali li avevamo intercettati già la scorsa estate. Nei prossimi mesi speriamo in un allentamento delle tensioni sui mercati, ma l’elemento caratterizzante del 2022 rimarrà l’alta volatilità delle quotazioni. Difficile prevedere quando si potrà tornare alla situazione del 2019 in termini sia di fluttuazioni sia di tariffe. Certo è che per far fronte a questi rincari, non potendo intervenire sugli

i livelli raggiunti di efficienza con la conduzione esperta degli impianti, infine bisogna riqualificare la rete di punti vendita. Grazie a una visione di insieme dell’intero network si possono infatti gestire con le giuste priorità gli interventi di riqualificazione e gli investimenti futuri. Diventa pertanto fondamentale capire come stanno evolvendo gli smart building/store nel retail. La parola chiave è “comunità energetiche”, un argomento importante che abbiamo trattato anche allo “Smart Building Report 2021”, di cui siamo partner, organizzato da Polimi. Nonostante la norma-

Un progetto è realmente sostenibile se è misurabile, se ha ricadute sulla redditività, se coinvolge tutte le figure aziendali e, ovviamente, se è amico dell’ambiente»

acquisti, i grandi retailer, ma non solo, devono avviare progetti di efficienza energetica per ottenere risparmi immediati. Non può pertanto stupire che, adesso, i nostri clienti prima di tutto ci chiedano proprio come poter risparmiare. Per raggiungere questo obiettivo, occorre agire in modo strutturato: innanzitutto analizzare i consumi, quindi pianificare il budget per il dimensionamento della spesa energetica e, parallelamente, individuare le aree di risparmio con l’energy management. È inoltre necessario correggere con azioni mirate le cause degli sprechi e mantenere

retail trends

2022

tiva non sia ancora definita, con alcuni nostri clienti abbiamo già intrapreso percorsi di valutazione per la costituzione di comunità energetiche che premiano l’autoconsumo. Molte aspettative, ma anche molta fiducia, che tali soluzioni siano la giusta via per raggiungere gli obiettivi europei e mondiali di sostenibilità e di lotta al cambiamento climatico. Sostenibilità, risparmio energetico e retail come si conciliano quindi? Sono elementi che non possono più essere esclusi dalle strategie delle

▲► Progetti di riqualificazione energetica CO2save

società. Lo chiedono i consumatori, sempre più inclini a servirsi delle insegne dove la sostenibilità è un valore, ma anche i grandi investitori che sono guidati nella scelta dei loro investimenti dal rating ESG. La sostenibilità vera permea tutti i livelli organizzativi. Di questo concetto ne abbiamo fatto il nostro mantra: un progetto è realmente sostenibile se è misurabile, se ha ricadute sulla redditività, se coinvolge tutte le figure aziendali e, ovviamente, se è amico dell’ambiente. Ciascuno di noi può lasciare la propria impronta per migliorare le condizioni ambientali del nostro pianeta. Noi di CO2save sia-

mo agenti di questo cambiamento, aiutando i nostri clienti a consumare l’energia responsabilmente e consapevolmente, traducendo questa volontà in un progetto di sostenibilità energetica. Il “tavolo della sostenibilità di CO2save” è il punto di partenza di ogni progetto in merito, intorno al quale siedono, insieme a noi, tutte le figure aziendali che hanno un ruolo chiave nei progetti aziendali di sostenibilità. I risultati sono molteplici e ognuno nel proprio ambito può contribuire a creare un’immagine sostenibile della propria azienda, comunicandola in modo trasparente e veritiero ai propri interlocutori. •

retail trends

2022

Alfiero Fucelli Presidente e Alessandro Medi Amministratore Delegato Dispensa Emilia

Ristorazione

e rispetto dell’ambiente: un legame sempre più stretto e sinergico

e è vero che la pandemia ha inevitabilmente avuto ripercussioni anche sulla ristorazione, per quanto ci riguarda ha creato importanti opportunità, accelerando un processo di evoluzione del nostro business in termini di multicanalità e, al contempo, di sostenibilità. Abbiamo lanciato i servizi sia di delivery - in versione sostenibile, con rider muniti di mezzi elettrici -, sia di take away, che ci stanno dando indiscusse soddisfazioni e che continueremo a mantenere dopo l’emergenza. Fondamentale anche l’attivazione della nostra applicazione, grazie alla quale non solo è possibile ordinare e pagare, ma

Alfiero Fucelli

La sostenibilità parte dal prodotto di qualità, passa da ottimizzazione energetica, raccolta differenziata, uso di materiali riciclabili e arriva al delivery con mezzi elettrici»

con la soluzione App&go pure parcheggiare negli spazi dedicati e ricevere direttamente la consegna del pranzo o della cena in automobile. Questi nuovi servizi però non tolgono evidentemente priorità al vivere l’esperienza diretta nel ristorante, che resta la migliore soluzione e garanzia per apprezzare la nostra qualità e per godere della convivialità. D’altra parte la nostra unicità si gioca proprio sul mix di tradizione e modernità, ovvero proporre il meglio della cucina emiliana, con la tigella protagonista, puntando su un approccio innovativo in termini di concept, servizio e, appunto, di rispetto dell’ambiente. Attualmente Dispensa Emilia conta 28 ristoranti tra Emilia Romagna, Lombardia, Toscana, Veneto e abbiamo in atto un piano

retail trends

2022

ambizioso di aperture, 7 o 8, con l’intento di espanderci anche nelle regioni del Centro Nord in cui non siamo ancora presenti, a partire dal Piemonte. Proprio lo scorso anno abbiamo colto le opportunità offerte dalla particolare situazione di mercato, inaugurando 9 ristoranti. Presidiamo centri commerciali, centri città e, soprattutto, le strade di grande passaggio, come la via Emilia, oltre a investire nel travel retail al momento nelle 2 stazioni di Milano e Bologna. Ciò detto, uno dei temi per noi più attuali è proprio la sostenibilità, mai come adesso in primo piano anche per affrontare il caro energia. Abbiamo un progetto di domotica per l’utilizzo scadenzato degli apparecchi della cucina, tale da ottimizzare il consumo di energia ri-

▲ Il ristorante Dispensa Emilia nel CityLife Shopping District, Milano Dispensa Emilia

Alessandro Medi

ducendo i picchi. Ci siamo impegnati sia a mantenere al minimo l’uso di materiali usa e getta, sostituendoli con quelli riutilizzabili, sia a promuovere la raccolta differenziata in cucina e presso i nostri clienti, diminuendo la quota di indifferenziata. Così come nel take away, nel delivery e in store utilizziamo materiali al 100% riciclabili e compostabili. Non solo, premesso che i nostri fornitori sono solo italiani e localmente anche emiliani, per garantire ulteriormente l’eccellenza della nostra offerta in termini qualitativi e di sostenibilità, realizzeremo un progetto di filiera che prevede rapporti diretti con gli agricoltori per seguire tutto il processo: dalla semina al prodotto finito. Infine, lo scorso anno per la prima volta abbiamo pubblicato il bilancio di sostenibilità, a dimostrazione del nostro impegno green e di quanto crediamo sia imprescindibile salvaguardare l’ambiente. •

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2022

Luca Zaccomer Direttore Marketing Multi Corporation

shopping experience assume maggior valore in un contesto sostenibile

nche per noi la sostenibilità è prioritaria: già da anni nei nostri 5 outlet village Land of Fashion – Franciacorta, Valdichiana, Mantova, Palmanova e Puglia – abbiamo affrontato il tema cercando di applicare nuove tecnologie per l’efficentamento e il risparmio energetico. Mi riferisco per esempio alle colonnine di ricarica per le vetture elettriche, così come alla rete di ricarica di Enel e Tesla. Sono stati inoltre installati dei misuratori di consumo

prevenzione in partnership con Welfare Care. Entrambi dedicati all’universo donna, così come i seminari di Armocromia e altre iniziative in programma nei prossimi mesi. Disponiamo pure di un percorso di accoglienza turistica indirizzato a tour operator e agenzie viaggi. Certo, dopo 2 anni di pandemia, la guerra in corso in Ucraina e gli indicatori economici che segnalano rincari sia nelle materie prime sia nei costi energetici, reputiamo importante so-

Per noi l’ambiente è fondamentale: i nostri village

nascono oper air e offrono una shopping experience a tutto tondo che beneficia di grandi spazi all’aperto»

al fine di ottimizzare e, per quanto possibile, automatizzare l’inserimento delle varie utenze monitorate quotidianamente. Abbiamo ulteriormente implementato l’attività di raccolta differenziata e contrattualizzato la fornitura di energia elettrica green, proveniente da fonti rinnovabili. D’altra parte per noi l’ambiente è fondamentale: i nostri village nascono oper air e offrono una shopping experience a tutto tondo, lungo vie pedonali ampie e protette, in un contesto che beneficia appunto di grandi spazi all’aperto. Da sempre garantiamo alla nostra clientela anche occasioni di svago e intrattenimento che vanno da concerti di noti artisti a mostre di arte contemporanea e fotografia, fino a iniziative di valorizzazione territoriale. Il prossimo evento in contemporanea nei 5 village è “Women: un mondo in cambiamento”, una mostra di National Geographic che ritrae con 56 opere 130 anni di storia al femminile. Rassegna che segue il progetto sulla

retail trends

2022

stenere l’impegno dei tenant con flessibilità e tempestività. Nel biennio 2020 – 2021, segnato dalle chiusure causate dal Covid, le concessioni fatte hanno testimoniato al meglio cosa significhi per noi essere a fianco dei brand partner. Oggi gli sforzi si concentrano verso la massimizzazione del risultato, affinché siano le vendite a sostenere il profitto e non gli sconti. Dal punto di vista operativo sono stati inoltre realizzati importanti investimenti per rendere i village ancora più belli e accoglienti a livello di asset e di verde, con l’obiettivo di qualificare ulteriormente l’armonia e la piacevolezza della shopping experience. Per quanto concerne lo scenario post-Covid, le nostre strutture da sempre dialogano con i principali attori del territorio relativamente all’accoglienza turistica: siamo a tutti gli ef-

▲ Franciacorta Outlet Village

▲ Palmanova Outlet Village

▲ Mantova Outlet Village

▼ Puglia Outlet Village

fetti partner significativi e credibili. Stimiamo che oltre il 15% dei nostri visitatori sia rappresentato da stranieri che scelgono l’Italia per le loro vacanze. Evidentemente a causa delle attuali problematiche, è prevedibile che mancheranno alcuni dei clienti esteri. Assistiamo

Multi Corporation

però a una aumentata propensione degli italiani a privilegiare mete di prossimità, spesso trascurate in passato. A maggior ragione, cerchiamo sempre più di trasmettere quell’attrattiva per lo shopping che i nostri centri sanno esercitare. •

retail trends

2022

Monica Cannalire Founder & Managing Director Younicorn

shopper-first retailing è il futuro, anche in un’ottica sostenibile

er inseguire la tanto anelata sostenibilità, i retailer adottano strategie mirate. Il punto debole è però ancora far tornare conti e aspettative nella catena del valore. Spesso sono proprio le strategie di ingaggio sulla sostenibilità a non essere shareholder focused all’inizio, ovvero convincenti sui costi/benefici per gli investitori, così come non sono appieno customer-centric alla fine, ovvero incentrate sul cliente e sulle sue reali necessità e aspettative in acquisto o utilizzo dei prodotti. La sostenibilità economica, ambientale, energetica e sociale è davve-

I retailer adottano strategie mirate per la sostenibilità,

ma il punto debole è ancora far tornare conti e aspettative tra l’inizio e la fine della catena del valore»

ro una leva positiva, come si osserva anche nella crescente e spontanea propensione a un acquisto responsabile dei nostri futuri consumatori GenZ e Alpha. I brand saranno sempre più chiamati a riferire pubblicamente sui loro progressi e questo li motiverà ulteriormente ad adottare strategie più efficaci, ma anche più trasparenti. Ciò premesso, in generale è indispensabile che i brand garantiscano una vera, magari memorabile, retail experience. Noi stessi siamo consumatori, inevitabilmente più sofisticati, in cerca di un’esperienza personalizzata: per alcuni, sarà importante il contatto umano e i buoni consigli di un addetto alla vendita gentile, per altri conterà la rapidità di un’interazione digitale efficiente e facile, con pagamento contactless e scontrino immateriale. I brand

retail trends

2022

devono approfittare della montagna di big data su cui siedono e migliorare tutti i propri canali di vendita, per rendere accogliente, semplice e connesso l’intero processo. Lo shopper-first retailing è il futuro e assomiglia a una stella di valore, con il cliente al centro e molte punte importanti: comunicazione, marketing, social media, negozi, assistenza pre e post vendita, online, web+app, servizi digitali, profilazione ID del singolo acquirente, approvvigionamento e consegne, senza dimenticare etica e sostenibilità. Siamo in un momento di grande verità, in cui cerchiamo un’esperienza retail che ci consideri, che delizi gli animi, premi la fedeltà e continui a generare interazioni preziose, anche in-store. Ho potuto verificarlo lavorando proprio con un multibrand phygital come End.

▲ Un multibrand End.Clothing Younicorn

Clothing, nato online e cresciuto con store esperienziali come nuovi hub di interazione sociale, che aprirà un nuovo punto vendita anche nel cuore di Milano, entro fine 2022. Altro tema molto importante, conseguenza diretta della pandemia, è che in questi ultimi 2 anni landlord e tenant sono stati costretti a dialogare molto più apertamente e a considerare aspetti del loro lavoro ignorati prima. Questo dialogo non va perso, anzi andrebbe utilizzato come base per un futuro più solido. Le negoziazioni più recenti hanno ridotto i termini medi dei primi periodi di durata dei contratti di locazione (locked-in period) da 6 anni a 4 anni e mezzo, oltre a prevedere incentivi per i tenant, il tutto per

difendere i canoni a regime, pur condividendo alcuni rischi. I retailer necessitano di condizioni flessibili che consentano di adattarsi a un mercato in mutamento. Anche loro, però, devono comprendere le necessità dei landlord e impegnarsi a valorizzarne gli sforzi. Magari con adeguamenti successivi del canone o consolidando parte di una variabile, sulla base dei fatturati o del conversion rate ottenuto grazie al footfall della location. Si può ripartire al meglio, solo se la locazione diventa stabilmente una strada a doppio senso, concepita da un fronte unito e sinergico tra le due parti. Ipotizzo anche forme evolute di partnership, in un domani non troppo lontano. •

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2022

parola ai legali

Il retail real estate riparte e affronta il mondo che cambia: dal post pandemia alla guerra, dalle nuove riforme alla sostenibilità ambientale. Le sfide legali del 2022.

Locazioni e affitti: lessons learned dall'emergenza, come ristrutturare i rapporti economici e ridistribuire i rischi di

Giulia Comparini, Partner, Cocuzza & Associati

a crisi generata dalla pandemia ha mo-

La giurisprudenza formatasi

strato in tutta la sua evidenza l'inade-

nei mesi scorsi si è espressa

guatezza dei contratti in essere a discipli-

in maniera tutt'altro che univo-

nare situazioni di emergenza determinanti

ca, in alcuni casi, riconoscendo il

un forte squilibrio nei rapporti economici.

diritto del tenant ad una riduzione del ca-

In assenza di soluzioni contrattuali le parti

none per il periodo di lockdown e talvolta

si sono inizialmente irrigidite ciascuna sul-

anche nella fase del contingentamento, in

la propria posizione. I tenant sospendendo

altri casi, negando totalmente tale diritto.

il pagamento dei canoni, per l'impossibilità

La legislazione dell'emergenza è intervenuta

di godere del bene per l'uso convenuto nel

in maniera frammentaria e poco coerente e

contratto, i landlord non determinandosi a

non può certo dirsi che abbia rappresentato

concedere sconti e dilazioni ritenendo di non

un utile riferimento per le parti.

dover sopportare le conseguenze di eventi

Landlord e tenant si sono quindi trovati ad

del tutto imprevedibili e al di fuori del lo-

affrontare la crisi per lo più impreparati e

ro controllo.

privi di riferimenti certi. La scelta di coloro

La Corte di Cassazione è intervenuta con

che sono riusciti ad evitare le aule dei Tri-

la Relazione Tematica nel luglio 2020 sug-

bunali è stata per lo più quella di negoziare

gerendo alle parti il ricorso al principio ge-

accordi brevi con riduzioni di canoni limi-

nerale di buona fede nella esecuzione dei

tate nel tempo. Ma come comportarsi ora

contratti inteso in senso oggettivo, costitu-

che l'emergenza sembra essere finita e si

zionalmente orientato, quale dovere di col-

ricomincia a sottoscrivere nuovi contratti?

laborazione e solidarietà. Secondo la Cor-

Nella prassi si riscontrano a tutt'oggi inte-

te, anche in assenza di espressa previsione

ressi contrapposti pur nella consapevolezza

contrattuale, le parti hanno comunque l’ob-

delle parti sull' opportunità di introdurre nei

bligo di rinegoziare il contenuto del contrat-

contratti clausole di forza maggiore. Ed in-

to per riequilibrare le rispettive posizioni ed

fatti, i tenant propongono clausole di forza

il rifiuto a rinegoziare della parte "si risol-

maggiore molto dettagliate e ne disciplinano

ve in un comportamento opportunistico che

gli effetti in maniera specifica sia che l'even-

l’ordinamento non può tutelare e tollerare”.

to di forza maggiore si verifichi in pendenza

retail trends

2022

dei lavori di ristrutturazione/allestimento dei

si verifichi un evento sopravvenuto e impreve-

negozi sia che si verifichi nel corso del rap-

dibile che ne turbi l'equilibrio e renda eccessi-

porto, stabilendo sospensioni e/o riduzioni di

vamente onerosa la prestazione di una di es-

canoni già predeterminate. I Landlord tendono,

se. La realtà è che nonostante tutto è difficile

al contrario, ad accettare soltanto clausole che

concordare ex ante soluzioni soddisfacenti per

prevedono un generico impegno delle parti a

entrambe le parti.

rivalutare i termini economici dell'accordo ove

Forza

maggiore e factum principis: dalla pandemia alla guerra di

Maria Grazia Colombo, Partner, Cocuzza & Associati a pandemia, prima, e i venti di guerra, ora,

una pandemia è un esempio

rendono di estrema attualità i concetti di

factum principis.

forza maggiore e di factum principis e il loro

All'atto pratico, dunque, co-

impatto sulla sorte dei contratti in essere.

sa succede a locazioni e af-

Il tema è ampio anche a volerlo declinare so-

fitti di ramo d'azienda se un

lamente nel real estate. Dovendosi limitare a

evento di forza maggiore o un

pochi cenni, bisogna anzitutto precisare che

factum principis influisce sull'uti-

non esiste nel nostro ordinamento giuridico al-

lizzo dei locali per l'uso convenuto? La doman-

cuna definizione normativa di forza maggiore

da è quella che i retailer e i professionisti del

e di factum principis e che, dunque, il compito

settore si sono posti sin dai primi giorni del

di delineare i due istituti è compito della giu-

lockdown nella primavera del '20 e che è stata

risprudenza.

alla base di molte cause dei retailer avverso i

Le sentenze sulla forza maggiore, sia della Cor-

"padroni di casa". A distanza di 2 anni e all'e-

te di Cassazione sia delle corti di merito, so-

sito di molti contenziosi si osserva che le corti

no molteplici e individuano la forza maggiore

di merito abbiano ritenuto il factum principis

nell'evento oggettivo, straordinario ed impre-

(nel caso specifico, i provvedimenti governati-

vedibile che rende impossibile l'adempimento

vi di chiusura dei negozi durante il lockdown e

della prestazione e influisce, quindi, sull'equi-

i giorni di "zona rossa") come evento atto ad

librio contrattuale. Una pandemia è un evento

influire sull'equilibrio dei contratti retail: se il

di forza maggiore così come una guerra (pur

retailer non può usare i locali per l'attività com-

in questo caso con un certo margine di inter-

merciale a causa di un ordine dell'autorità, ha

pretazione laddove si possa contestarne l'im-

diritto ad una riduzione del canone che tenga

prevedibilità).

conto dello stop imposto, ma anche della circo-

Il factum principis è, a sua volta, definito dalle

stanza che il retailer abbia continuato ad avere

corti come il provvedimento legislativo o ammi-

la detenzione dei locali occupandoli con arredi

nistrativo dell'autorità che impedisce l'esecuzio-

e merci. D'altro canto, le corti non hanno in-

ne della prestazione. Quindi, il provvedimento

vece ritenuto che la pandemia di per sé giu-

governativo che ordina la chiusura degli eser-

stificasse un intervento giudiziario di modifica

cizi commerciali per contrastare il diffondersi di

del canone per i giorni di apertura soprattutto

retail trends

2022

nel '20 nonostante i scarsi afflussi di clienti a

espressamente le conseguenze di un non au-

seguito delle misure di prevenzione.

spicato conflitto nei contratti in divenire. Ciò

Ci auguriamo che il conflitto russo-ucraino non

per una maggior chiarezza nei rapporti tra le

degeneri su più ampia scala, ma sussistendone

parti anche alla luce dell'esperienza Covid.

il rischio potrebbe aver senso già ora trattare

Franchising: l'abuso

di dipendenza economica di

Alessandro Barzaghi, Partner, Cocuzza & Associati l trend legale più interessante nel campo

struttoria nei confronti di un im-

del franchising è l’abuso di dipendenza

portante marchio di abbiglia-

economica. Forse complice il periodo di crisi

mento. Stessa sorte è tocca-

coincidente con la pandemia Covid, i tribuna-

ta nel '21 ad altro marchio di

li si sono trovati ad occuparsi della questione

abbigliamento per bambini e

a più riprese ed ora anche l’Autorità Garante

ad una nota catena di fast food.

della Concorrenza e del Mercato (“AGCM”).

Si attende a breve l'esito di questi

L’abuso di dipendenza economica è previsto

procedimenti.

dalla legge 192/1998, in tema di subforni-

Giova elencare alcune pattuizioni e condotte

tura; la legge vieta “l’abuso da parte di una

del contratto di franchising che sono state

o più imprese dello stato di dipendenza eco-

ritenute abusive:

nomica nel quale si trova, nei suoi o nei loro

• politiche di prezzo al limite dell’imposizione;

riguardi, una impresa cliente o fornitrice”,

• obbligatoria partecipazione a campagne

definendo la dipendenza economica come

• impegni ad investire somme considerevo-

do di determinare, nei rapporti commerciali

li nell’allestimento del punto vendita, nel

con un’altra impresa, un eccessivo squilibrio

marketing, nelle fees di ingresso e royal-

di diritti e di obblighi.”

ties;

Benché la legge stabilisca il divieto di abu-

• obbligo di avvalersi dei professionisti del

so di dipendenza economica solo in relazio-

franchisor per la progettazione del punto

ne alla subfornitura, la Cassazione ha talora

vendita;

applicato per analogia il divieto anche ad altri contratti quali, ad esempio, il franchising.

• obbligo di consegna di garanzia bancaria e polizza assicurativa;

Il patto attraverso il quale si realizzi l’abu-

• tempi di consegna merce modificabili;

so di dipendenza economica è nullo. Sussi-

• limitazioni al diritto di far valere la garan-

stendone i presupposti, il giudice civile può condannare il franchisor al risarcimento dei danni e l’AGCM può procedere a diffide e

promozionali;

“la situazione in cui una impresa sia in gra-

zia per difetti; • divieto di change of control o change of management;

sanzioni.

• divieto di cessione del contratto;

Nel novembre '20 l’AGCM ha avviato un’i-

• divieto di cessione del punto vendita;

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2022

• esclusione di indennità e rimborsi in caso di risoluzione contrattuale; • prerogative al franchisor sulla merce in-

del franchisor, ma è altresì vero che egli si giova di un avviamento e di una notorietà che appartengono all’affiliante.

venduta e sugli arredi alla cessazione del

Il sindacato di un giudice o dell’AGCM in

contratto.

quest’area deve, pertanto, sempre essere

Il franchising è il contratto con il quale l’af-

effettuato con estrema misura. Naturalmen-

filiante impone limiti e regole al proprio af-

te senza pregiudizio per il rigoroso scruti-

filiato, a cui permette in cambio di utilizzare

nio ed eventualmente la censura di clauso-

la propria insegna. È ben vero che il fran-

le abusive, anche in relazione al contesto

chisee diventa parte del sistema distributivo

specifico.

riforma del codice di procedura civile ed il suo impatto nel mondo retail/real estate di

Roberto Tirone, Partner, Cocuzza & Associati

on la Legge del 26 novembre 2021,

mediazione, dunque, in

n. 206, verrà riformato il processo ci-

caso di transazione po-

vile. Un elemento di novità della riforma at-

trebbero risultare ben

tiene all’estensione dell’obbligatorietà della

inferiori ai costi di una

mediazione per i contenziosi relativi ai con-

causa.

tratti di franchising e di subfornitura.

Un secondo elemento di

Prima di iniziare una causa relativa a rappor-

novità della riforma è l’e-

ti di franchising o di subfornitura sarà, dun-

stensione ai contratti di affitto

que, necessario instaurare un procedimento

d'azienda della procedura di convalida, di li-

di mediazione. In assenza dell’esperimento

cenza per scadenza del contratto e di sfrat-

della procedura di mediazione, la causa sarà

to per morosità.

improcedibile.

Sinora si è ritenuto che la stipula di un con-

La procedura di mediazione richiede l’assi-

tratto di affitto d’azienda avesse dei pro e

stenza di avvocati e la partecipazione di un

dei contra rispetto ai contratti locazione: il

mediatore professionista. Ciò comporta un

concedente, ad esempio, non poteva utiliz-

evidente aggravio di spese per tutte le parti

zare la procedura sommaria di sfratto, ma

coinvolte. La procedura di mediazione, poi,

doveva essere utilizzata la procedura ordi-

dilata evidentemente i tempi del processo in

naria, con conseguente dilatazione dei tempi

caso di mancata conciliazione.

e maggiori costi.

La procedura di mediazione, però, può por-

Ora il concedente potrà utilizzare la procedu-

tare alle parti in lite anche dei rilevanti van-

ra sommaria di convalida di sfratto, abbre-

taggi: se il mediatore è abile spesso si rie-

viando, così i tempi e potendo anche otte-

scono a trovare soluzioni conciliative di reci-

nere il rilascio dell’azienda, nonostante l’op-

proca (in)soddisfazione delle parti. I costi di

posizione dell’affittuario.

retail trends

2022

Interessanti

novità dalla riforma del codice del consumo di Marta Margiocco Cocuzza & Associati

Patrizio Cataldo, Senior Associate,

l New Deal for Consumers - ovvero il pacchetto di direttive europee emanate nel

2019 con l’obiettivo di incrementare la tutela dei consumatori e garantire un mercato unico equo per consumatori e imprese – ha finalmente iniziato la propria attuazione in Italia. Il 1° gennaio 2022 sono entrati in vigore il D. Lgs 170/2021 e il D. Lgs 173/2021, che hanno recepito la direttiva UE 2019/770 e la direttiva UE 2019/771. Il 28 maggio scade in-

vece il termine per l’attuazione della direttiva

to confermato il termine di prescrizione di

UE 2019/2161, cd direttiva omnibus.

ventisei mesi dalla consegna entro il quale

Si tratta di un’imponente riforma delle norma

il consumatore deve far valere i vizi mentre

in materia di tutela del consumatore di cui da

è stato eliminato l’onere del consumatore di

tempo il mercato europeo, stretto in una di-

denunciare i vizi dei beni, a pena di deca-

sciplina non più attuale, sentiva la necessità,

denza, entro 2 mesi dalla scoperta. In ag-

che mira a stabilire regole comuni in materia

giunta, a beneficio del consumatore, è sta-

di vendita di beni di consumo e di contenuti

to esteso da 6 a 12 mesi il termine entro il

e servizi digitali conclusi online e offline, in

quale si presume che il difetto del bene fosse

grado di favorire gli scambi nel mercato in-

presente al momento della consegna, salvi i

terno, aumentando il livello di protezione dei

casi in cui tale ipotesi sia incompatibile con

consumatori.

la natura del bene o con la natura del difet-

Consistenti le modifiche introdotte al Codice

to di conformità.

del Consumo dal D. Lgs 170/2021 e dal D.

Per quanto concerne la garanzia convenzio-

Lgs 173/2021. Cambia intanto la definizione

nale, il professionista è ora tenuto, in ogni

stessa di bene, che si estende ai beni con

caso, a rappresentare e consegnare al con-

contenuti digitali, ovvero quei beni mobili

sumatore all’interno di un supporto durevole

che incorporano o sono interconnessi con un

e mediante un linguaggio semplice e chiaro

contenuto o servizio digitale, tanto da non

i relativi termini e condizioni.

poter svolgere le loro funzioni in assenza di

Uno dei tratti più innovativi della riforma ri-

quest’ultimo. Alla nuova qualificazione del

guarda la nozione di corrispettivo in cui ora

bene di consumo, si accompagnano nuovi

rientrano (anche) i dati personali comunicati

obblighi e responsabilità per il venditore, tra

dal consumatore. In tal modo il legislatore ha

cui l’obbligo di tenere informato il consuma-

recepito e regolato (seppur solo in relazione

tore sugli aggiornamenti disponibili, anche

a determinati profili) una prassi posta in es-

di sicurezza, necessari al fine di mantenere

sere da anni da numerosi operatori, incre-

la conformità dei beni, e a fornirglieli, nei

mentando la tutela del consumatore, ad inte-

termini determinati dalla norma.

grazione della protezione già assicurata dalla

Rispetto alla previgente normativa, è sta-

normativa in materia di tutela della privacy.

retail trends

2022

L’ambiente

entra (definitivamente) nella costituzione di

Thomas Mambrini, Partner, Cocuzza & Associati

L’

entrata in vigore della Legge Costituzio-

to di tutela alla stregua di

nale n. 1, approvata lo scorso 8 febbraio,

altri beni. Con la riforma

sancisce l'ingresso della tutela dell'ambiente,

l'ambiente diventa sog-

della biodiversità e degli animali tra i valori

getto di tutela quale valore

fondamentali della Costituzione.

in sé considerato, a prescin-

Più in particolare, il rinnovato art. 9 - Principi

dere dal valore riflesso che ha

fondamentali - recita che la Repubblica tutela

per la vita e dalla visione antropologica che

"….l'ambiente, la biodiversità e gli ecosiste-

lo caratterizzava (così recependo l'orienta-

mi, anche nell'interesse delle future genera-

mento della Corte Costituzionale, es. sent.

zioni. La legge dello Stato disciplina i modi e

n. 536/2002; n. 126/2016).

le forme di tutela degli animali".

La riforma ha il merito oltre che di dare rango

La riforma ha riguardato anche l'art. 41 -

di valore costituzionale alla tutela della bio-

Rapporti Economici - della Costituzione, de-

diversità e degli ecosistemi, anche quello di

dicato alla libertà di esercizio dell'attività eco-

cristallizzare un quadro sociale e politico in

nomica ed imprenditoriale, stabilendo che le

cui "ambiente" non è soltanto quanto di na-

stesse non possono svolgersi in contrasto,

turalisticamente il termine implica ma anche

oltre che con l'utilità sociale, la sicurezza la

tutti gli elementi che, direttamente o indiret-

libertà e la dignità umana, neanche in modo

tamente possono incidere sulla vita e sulla

da arrecare danno alla salute e all'ambiente.

qualità della vita dell’uomo. In quest'ottica,

Altresì l'art. 41 oggi prevede che la Legge do-

ed a tutela delle future generazioni, è stato

vrà individuare le modalità con le quali l'atti-

introdotto anche il principio del c.d. "svilup-

vità economica venga indirizzata non solo a

po sostenibile", che alla luce delle modifiche

fini sociali ma anche "..ambientali" inseren-

dell'art. 41 Cost., da elemento distintivo di al-

do quindi la tutela di cui sopra tra le finalità

cuni movimenti politici (e, spesso, argomento

perseguite dallo Stato e dalle sue istituzioni.

di mera propaganda) diventa ora un indirizzo

L' "ambiente", inteso come bene comune e

politico per il Legislatore e per l'azione pub-

oggetto degno di tutela, non è mai stato del

blica, nonché un parametro di legittimità an-

tutto estraneo alla Costituzione: grazie all'in-

che della condotta dei privati. Chiara quindi

terpretazione evolutiva che la giurispruden-

l'importanza della riforma, che, circostanza

za, soprattutto della Corte Costituzionale, ha

non di minore rilievo, allinea la nostra Carta

dato della nozione di "paesaggio" prevista

costituzionale a quelle di altri Paesi europei

dall'art. 9 Cost., in coordinamento con l'art.

(es. Francia e Germania) che già da tempo

32 sulla tutela della salute, il diritto ad un

contemplano la tutela dell'ambiente quale va-

ambiente salubre in cui vivere era già ogget-

lore fondamentale della società civile.

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