Head of Valuation Advisory JLL Italy

Riccardo Bianchi Head of Valuation Advisory JLL Italy

dagli steP rent ai ColleCtion loss, Come Cambiano le valutazioni

Iparametri che consideriamo oggi nell’effettuare le valutazioni immobiliari sono in parte frutto di cambiamenti derivanti dalle dinamiche innescate dall’emergenza Covid. A causa delle ripercussioni economico-organizzative della pandemia, che hanno portato numerose attività, soprattutto retail, a essere chiuse, abbiamo dovuto considerare nuove variabili. Per esempio, è stata messa in atto una serie di sconti extra contrattuali prima non prevista, in relazione sia all’inattività di

negozi e centri commerciali, sia alla minore possibilità di spesa in termini di opportunità e reddito dei consumatori. In altre parole, sono stati introdotti step rent o canoni scontati per un periodo di tempo limitato, considerando di ritornare al canone di locazione originario una volta a regime. Personalmente trovo più sostenibile ridurre temporaneamente gli affitti che aumentare la vacancy nelle high street o negli shopping center. Tenere un immobile sfitto genera infatti dei costi: riuscire a trovare un nuovo conduttore non è così semplice, bisogna prevedere un periodo di vacancy e un aumento degli investimenti in marketing per promuovere lo spazio. Riguardo agli shopping center, in questo periodo si è acuita la differenza di performance tra i centri prime e i centri secondari, questi ultimi maggiormente penalizzati in termini di footfall, tenant e location. In queste strutture, e più in generale nei confronti dei tenant meno performanti, si è optato per un affitto variabile basato su una percentuale sul fatturato. Un altro aggiustamento considerato nelle valutazioni è stato l’aumento della percentuale di collection loss, parametro che identifica il rischio di mancato pagamento da parte del conduttore. Rispetto all’high street i centri commerciali sono stati più penalizzati dalle chiusure: basti pensare che sono aperti in modo continuativo solo dallo scorso maggio e non siamo quindi ancora in grado di valutarne la performance su un quadro annuale. Sulla parte di retail in town, soprattutto per il comparto del lusso, sono stati concessi sconti sui canoni decisamente minori, e, in taluni casi, non è stata applicata alcuna riduzione. Guardando verso

«è in possibile adottare anche termini sia di dUrata, sia Una flessibilità contrattUale di canone, permettendo così ai retailer di aprire più facilmente pop-Up store e nUovi concept»

▲Uno skyline di Milano

uno scenario di mercato post emergenza, in merito ai collection loss stiamo tornando ai livelli pre-Covid, mentre, per stabilire se si manterrà una politica di sconti o i valori delle locazioni torneranno a regime, si valuterà la performance dei conduttori. È però anche possibile adottare un approccio flessibile in termini sia di durata sia di canone contrattuale. Modalità che permette ai conduttori di utilizzare a loro volta le superfici retail in modo più flessibile, sperimentando nuovi formati come i pop-up store, che stanno registrando buone performance, oppure negozi che seguono concept innovativi. In sintesi, cambiano la formule contrattuali e i termini di pagamento e, parallelamente, si modificano anche i tradizionali formati dei punti vendita e il loro utilizzo. Sul fronte 2022, l’anno è iniziato con un significativo interesse su Milano e anche su Roma da parte di operatori locali e internazionali: un andamento che si prevede rimanga positivo nonostante la complicata situazione geopolitica attuale. In questi momenti di incertezza e forte dinamismo, è fondamentale che il valutatore si dedichi a una vera e propria attività di consulenza, che vada oltre l’analisi dei numeri, per garantire un significativo valore aggiunto ai diversi player della filiera immobiliare, lungo l’intero ciclo di vita dell’asset. •