Nem kívánok senkit félrevezetni: saját szöveget gyakorlatilag alig tartalmaz Kurucz Attila építészmérnök 2016.01.05 Ollózásom forrásai: Építési Jog, epitesi jog.hu Nemzeti Jogszabálytár, njt.hu Koós Miklós, koos.hu
Olló Összeállítás az elmúlt hetekben történt építés, építési engedélyezés körüli jogi változásokról.
Magyar Közlöny: 2015. évi 206. szám Új jogszabály: 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet Hatályos: 2016. január 1.
1. Építési engedély helyett bejelentés 1.1. A bejelentés szabályai: a 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet 1.2. Milyen épületekre vonatkozik az új jogszabály? A 456/2015 (XII. 29.) Korm. rendelet nem tartalmazza ugyanis, hogy milyen épületek esetében lehet az egyszerű bejelentéssel élni. A rendelet hatálya alá kerülő új épületekre nem fognak vonatkozni a helyi építési előírások. (Üres telekre épülő új ház esete.) A helyi építési előírások azokon lesz számon kérhető, ahol a meglévő házat átalakítják, bővítik, vagy 300 m2-nél nagyobbak, illetve amik nem lakóépületek. (Meglévő lakóház bővítés, tetőtér beépítés, műhely, garázs, raktár, iroda, étterem, stb.) 300 m2 hasznos alapterület a rendelet szerint max. 300 m2 hasznos alapterület az OTÉK szerint kell számolni, miszerint a hasznos terület = az összes építményszint hasznos alapterületével. A hasznos alapterületbe beletartoznak az egyéb funkciójú tárolók, pincehelyiségek, gk. tároló is. Megtévesztő lehet sokak számára, hogy a CSOK külön fogalommagyarázattal a hasznos alapterületből kizárja a pincehelyiségeket és a garázst is Ha valaki a rendelet szerinti lakóépület mellett mást is (pl. egy melléképületet, garázst…stb) meg szeretne építeni, akkor a jelen állás szerint arra – ha engedély köteles – az eddig megszokott építési engedélyt kell beszereznie.
A CSOK igénybe vétele összkomfortos lakást követel meg, az összkomfortos lakásnak viszont feltétele a teljes közművesítettség. A lakástámogatásról szóló jogszabály az OTÉK-ra hivatkozik, ahol erről ez áll: A közművesítettség szempontjából az építési övezet a) teljesen közművesített, ha aa) az energia (villamos energia, gáz vagy távhő), ab) az ivóvíz, ac) a szennyvízelvezetés és -tisztítás, valamint ad) a közterületi csapadékvíz-elvezetés együttesen közüzemi vagy közcélú szolgáltatással történik; Vagyis csak az tekinthető összkomfortosnak és azon belül összközműves lakásnak, aminek a villamos energia csatlakozáson túl van gáz- vagy távhőcsatlakozása. Ez a látszólag mellékes és régóta létező meghatározás azonban ellentétes azzal a folyamattal, aminek a végén a 2020-ban bevezetendő nulla energiájú épületek állnak. Pillanatnyilag az OTÉK ezen elavult előírása miatt pl. a különösen energiahatékony épületek, passzívházak ki lesznek zárva a CSOK pályázatból, ha nincs a telkükön gáz. 2. Egyszerű bejelentés, de előírt tartalommal, dokumentációval A tervezők felelőssége vagy pl. az OTÉK előírásainak betartása ugyanúgy továbbra is megmarad. Amennyiben kivitelezési tervekre is szerződnek, a kiviteli tervek elkészítésének módja és az azzal kapcsolatos tervezői felelősség és kötelezettségek sem változnak. Egyetlen igazán érdemi változás történt, hogy az építtetőnek, a kérelmezőnek nem kötelessége az alaprajzok, a metszetek, az energetikai számítás, a statikai munkarész, a geodézia…stb feltöltése, egyedül csak a rendeletben meghatározott tervek és iratok. Ahogy korábban, úgy most sem puszta bejelentésről, tényközlésről beszélhetünk a hatóság felé, mivel A szabályszerű bejelentésnek szigorú tartalmi követelményei vannak, valamint a jogszabály szerint előírt mellékletet, az egyszerű bejelentési dokumentációt is csatolni kell az alábbi tartalommal (1. melléklet a 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelethez): 1. Helyszínrajz M=1:200 méretarányban, amely tartalmazza a következőket: a) helyi építési szabályzat szerinti építési hely és építési mód feltüntetése, b) az építéssel érintett telek és a közvetlenül szomszédos ingatlanok jogi határai és meglévő építményei földhivatali adatszolgáltatás alapján, c) az építéssel érintett telek és a közvetlenül szomszédos ingatlanok meglévő és tervezett domborzata, növényzete,
Domborzatot és növényzetet felmérés alapján ábrázolni (másként hogy is lehetne?) azt jelenti, hogy földmérő által készített geodéziát kell készíteni, a növényállomány felméréséhez – ha komolyan akarjuk venni magunkat – pedig külön szakember kell. Mindezt a szomszéd telkén végzet vizsgálattal. d) a tervezett épület tetőidommal, csapadékelvezetés módjának feltüntetésével, e) a tervezett építmények, f) a tervezett tereprendezés, térburkolatok és felszíni vízelvezetés, g) a tervezett és meglévő közműcsatlakozások helye és kapacitása, h) a tervezett közterület-csatlakozás, i) az égéstermék-elvezető rendszerek feltüntetése, j) vízszintes és magassági méretezés, k) az építtető és az építészeti-műszaki tervező aláírása. 2. Utcakép M=1:200 méretarányban, amely tartalmazza a következőket: a) utcafronttal párhuzamosan felvett utcahosszmetszet lejtésekkel, b) az építéssel érintett telek és a közvetlenül szomszédos ingatlanok jogi határai és meglévő épületei, építményei homlokzattal földhivatali adatszolgáltatás, helyszíni felmérés és/vagy fotódokumentáció alapján, c) az építéssel érintett telek és a közvetlenül szomszédos ingatlanok meglévő és tervezett domborzata, növényzete, tereptárgyai helyszíni felmérés és/vagy fotódokumentáció alapján, ha az előkertben meglévő nagy lombozatú fák vagy magas sövény található illetve ezek telepítését tervezik, és ezeket ábrázolni is kell, akkor ezek gyakorlatilag teljesen el is takarhatják az utcaképben bemutatni szándékozott homlokzatot d) a tervezett épület utcafronti tervezett nézete a tervezett színekkel és anyagokkal, kerítéssel, e) vízszintes és magassági méretezés, f) az építtető és az építészeti-műszaki tervező aláírása. 3. Nézetrajzok M=1:200 méretarányban, amely tartalmazza a következőket: a) a tervezett épület szomszédok felé forduló homlokzatai egész telken átmenő terepmetszettel, b) a tervezett növényzet, térburkolatok, c) a tervezett tereprendezés, d) vízszintes és magassági méretezés, e) az építtető és az építészeti-műszaki tervező aláírása. 4. Műszaki leírás, amely tartalmazza a következőket: a) tervezői nyilatkozat az alapvető követelményeknek való megfelelőségről, b) az építési telek terheléseinek összefoglalása, c) beépítési %, épületmagasság, összes hasznos alapterület, d) anyagok, színek ismertetése, e) leírás a környezethez való illeszkedés bemutatásával, f) helyiséglista és terület-kimutatás, g) közműellátás ismertetése, h) gépészeti rendszerek összefoglaló leírása, i) az építtető és az építészeti-műszaki tervező aláírása.
A bejelentésnek tartalmaznia kell a mellékleten túl: a) az építési tevékenységgel érintett telek címét, helyrajzi számát, b) az építészeti-műszaki tervező (beleértve a szakági tervezőt is) nevét, elérhetőségét, kamarai névjegyzéki bejegyzésének számát, c) számított építményértéket az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló kormányrendelet szerint meghatározva, d) az építtető aláírását [456/2015. (XII. 29.) Korm. rend. 1. § (2) bek.]. 3. Az egyszerű bejelentési dokumentáció is egyszerűsödött az engedélyezési tervdokumentációkhoz képest. Alapvetően egy helyszínrajzból, utcaképből, nézetrajzból (homlokzat), valamint műszaki leírásból álló dokumentációt kell a hatósághoz benyújtani. Azonnal feltűnő, hogy a dokumentáció nem kell, hogy tartalmazza az alaprajzot és a metszet rajzokat. Ez a változtatás mondhatni forradalmi, hiszen az alaprajzok azok, melyek a leglátványosabb és legalapvetőbb kellékei egy műszaki rajznak. Attól függetlenül, hogy a hatóságok részére nem kell benyújtani, nehéz elképzelni e nélkül egy lakóépület kivitelezését. Ha pedig úgyis készül (valószínűleg az építtető is előre szeretné látni, hogy hol és milyen helyiségei lesznek), akkor szerintem nem lehet akadálya a hatóság részére történő benyújtásnak sem. Az új dokumentáció az épület külső megjelenésének ábrázolására korlátozódik inkább, egy részletes helyszínrajzzal kiegészítve. Igaz, az elmaradó tervrészekből sok minden viszont ábrázolandó a helyszínrajzon már csakúgy, mint az új elemek (pl. égéstermék-elvezető rendszer, építési hely építési vonal). 4. Hogyan lehet megtenni a bejelentést? A bejelentést az Országos Építésügyi Nyilvántartás (OÉNY) segítségével kell/lehet megtenni a jogszabály értelmében, ami a jelenlegi elektronikus eljárási módot ismerve, az ÉTDR rendszer használatát jelenti a gyakorlatban. Az ÉTDR felületen 2016. január 1. napján már megjelent az „Egyszerű bejelentés” típusú kérelem a választható kérelmek között. Fontos tudni, hogy a bejelentés papír alapon is megtehető [456/2015. (XII. 29.) Korm. rend. 3. §]. A bejelentést papír alapon az eljáró építésügyi hatóságnál, az Építésügyi szolgáltató pontnál, vagy kormányablaknál lehet benyújtani. A papír alapon előterjesztett beadványt elektronikus iratként rögzíti a hivatal ügyintézője.
5. Mit vizsgál a hatóság? Erre a kérdésre jelenleg még egyértelmű válasz nem adható, mivel a 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet a bejelentés tartalmi elemein túl mást nem „ellenőriztet” a hatósággal. Vagyis a hatóság a bejelentés hiányosságára hívhatja fel az építtető figyelmét, de azért nem akadályozhatja meg a kivitelezést, ha valamilyen pontatlanságot, hibát lát a dokumentációban. 6. Mikor lehet megkezdeni a kivitelezést? 6.1. Feltétel a jogszabály szerinti bejelentés Az építtető az építési tevékenységet a jogszabály szerinti megfelelő bejelentés benyújtását követő naptól számított tizenöt napos határidő elteltét követően kezdheti meg. A bejelentés napja nem számít bele a határidőbe, és 15 napnak el kell telnie a bejelentést követően. A határidők naptári napban értendők, és akár hétvégére vagy ünnepnapra is eshet a kivitelezés megkezdése. 6.2. Feltétel az építési napló megnyitása Fontos, hogy az építkezés megkezdése csak az építési naplóval kapcsolatos szabályok betartása mellett történhet [456/2015. (XII. 29.) Korm. rend. 1. § (4) bek.]. 6.3. Feltétel a kivitelezési dokumentáció?
Az egyszerű bejelentés nem biztos, hogy egyszerűsíti a kivitelezés megkezdését. Mivel az egyszerű bejelentésnél nincs engedélyezési dokumentáció, és az egyszerű bejelentési dokumentáció – például az alaprajz és a statikai számítások hiánya, illetve a bejelentési dokumentáció léptéke miatt – nem alkalmas a kivitelezésre, az építési tevékenységhez szükséges lenne kivitelezési dokumentáció is. A 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet a kivitelezési dokumentáció elkészíttetéséről nem rendelkezik, így ez alapján sem kötelező. Ha az építtető szeretne a kivitelezőtől pontos, nyomonkövethető és főként számon kérhető kivitelezést kapni, akkor - jogszabályi előírás hiányában is - érdemes a kivitelezési dokumentációt elkészíttetni.
Az eddigi gyakorlat szerint – ha nem készült kiviteli terv – a kivitelező az engedélyezési tervből dolgozott, ami a szakmaiságot ha nem is kérdőjelezte meg, de eddig is erősen kifogásolható, de legalább jogszerű volt. A bejelentési dokumentáció 4 db homlokzati terve nyilvánvalóan nem alkalmas semmiféle építési tevékenységre. 6.4. Meddig kell megkezdeni a kivitelezést? Lényeges, hogy a jogszabály csak a kezdés legkorábbi időpontját rögzíti, de annak legkésőbbi időtartamát nem. Az Étv. szerint az épületet a bejelentéstől számított tíz éven belül fel kell építeni és a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítványt kell kérni a kormányrendeletben kijelölt szervtől [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (3)-(4) bek.]. Vagyis a bejelentés napját követő 10 éven belül bármikor el lehet kezdeni a kivitelezést, ha 10 éven belül be is tudja fejezni az építtető. 7. El lehet-e térni a bejelentési dokumentáció szerinti műszaki tartalomtól? Amennyiben építtető módosítani kíván az építményen (illetve a bejelentési dokumentáción), azt szintén előzetes bejelentés megtétele után teheti meg a fentiek szerint úgy, hogy a módosítás előtt tizenöt nappal megteszi a hatóság felé a bejelentését [456/2015. (XII. 29.) Korm. rend. 1. § (4) bek.]. 8. A bejelentésre nem indul eljárás – nincs hiánypótlás A bejelentett építési tevékenység csak szabályos bejelentés alapján végezhető. A 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet kitér tehát arra is, hogy mi a teendő hiányos, vagy szabálytalan bejelentés esetén. Mivel nem indul eljárás a bejelentés megtételével, így az azt fogadó hatóság (a járásközponti települési önkormányzat jegyzője mint általános építésügyi hatóság) nem intézhet hiánypótlási felhívást a benyújtó ügyfélhez és nem hozhat döntést sem.
A 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet szerint a hiányos bejelentés esetén a jegyző nyolc napon belül tájékoztatja az építtetőt a) arról, hogy a hiányos bejelentés nem minősül a jogszabály szerinti megfelelő bejelentésnek, b) az építési tevékenység bejelentés nélküli folytatásának jogkövetkezményeiről, valamint c) a bejelentés vagy a melléklete hiányairól. Fentieken túl, amennyiben az építéssel érintett teleknek más tulajdonosa is van a bejelentőn
kívül, úgy arról is tájékoztatni kell a jogosultakat nyolc napon belül [456/2015. (XII. 29.) Korm. rend. 2. § (4) bek.]. Ha nem megfelelő a bejelentés, ez azt is jelenti, hogy a kivitelezés sem kezdhető meg, és – mivel nem minősült a bejelentés a Ket. szerinti kérelemnek – a bejelentés alapján semmilyen további intézkedés nem történik a hatóság részéről. Az építtető döntheti el, hogy ismét benyújtja a (javított) bejelentést, vagy sem. 9. Az építésügyi hatóság értesíti az építésfelügyeletet Az építési tevékenység szakmai és hatósági ellenőrzését az építésfelügyeleti hatóság végzi el. Ennek megfelelően a bejelentést az építésügyi hatóságoknak hivatalból meg kell küldeniük az illetékes építésfelügyeleti hatóságnak, aki e tájékoztatás alapján szerez tudomást az építkezés tényéről. Az építtetőnek külön az építésfelügyelethez nem kell bejelentést tennie.
10. Hatósági bizonyítvány az elkészült épületről. Ki adja ki? 10.1. Használatbavételi engedély és tudomásulvétel helyett jegyzői hatósági bizonyítvány Az építés helye szerinti települési önkormányzat jegyzője részére kell hatósági bizonyítvány iránti kérelmet benyújtani. A bizonyítvány iránti kérelem mellé be kell nyújtani egyben az elektronikus építési napló összesítő lapját, az energetikai tanúsítványt, valamint – ha szükséges – az Étv-ben meghatározott díj megfizetésének igazolását 10.2. Energetikai követelmények Az Eljárási kódex engedélyezési eljárásra és használatbavételre vonatkozó előírásai szerint 2020. után már csak közel nulla energia igényű lakások kaphatnak használatbavételi engedélyt. Az egyszerű bejelentés alapján épülő, akár 2026-ban elkészülő lakóépületeknél ezt az energetikai követelményt a jelenlegi jogszabályok szerint nem kell számon kérni.
Kurucz Attila építészmérnök 2016. 01. 05. Ollózásom forrásai: Építési Jog, epitesi jog.hu Nemzeti Jogszabálytár, njt.hu Koós Miklós, koos.hu Magyar Közlöny: 2015. évi 206. szám Új jogszabály: 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet Hatályos: 2016. január 1.