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Mercado de Real Estate de Brasil. En el presente informe buscamos brindar un panorama general del mercado de Real Estate de oficinas e industrias, resaltando las tendencias en desarrollo tanto en San Pablo como en Río de Janeiro. Comenzando por el mercado de oficinas de Río debemos destacar el significativo incremento del inventario durante los primeros seis meses de 2010 aportando al mercado aproximadamente unos 100.000 m2,, de los cuales el 60% ya se encuentra alquilado. Como ejemplos a destacar podemos mencionar los edificios Serrador y Ventura Corporate Tower (cuya torre II fue vendida en Enero de 2010 a un Grupo Inversor local), 2 Edificios en el Downtown, el edificio Lagoa Corporate (proyecto de modernización en Botafogo) y por último el Condominio Corporativo Américas (en Barra da Tijuca).
Todo hace suponer que la demanda acumulada y retenida terminará absorbiendo las nuevas oficinas a ser entregadas, generando una disminución gradual y sostenida de la tasa de vacancia, hoy cercana al 5,0% pronosticando niveles inferiores al 1%, para fines del año 2013. En cuanto a la demanda de edificios de oficinas, la tendencia general tiene una clara y contundente orientación hacia la expansión de las operaciones de las compañías, impulsada principalmente por los importantes eventos que tendrán como anfitrión principal a la Ciudad de Rio (en 2014 la Copa del Mundo y en 2016 los Juegos Olímpicos). En referencia a los valores de alquiler, el precio promedio (asking price) en las oficinas A+ y A se encuentra para todas los sub-mercados en el orden de los USD/m² 68,72. Como efecto del escenario de precios, la región de Puerto Maravilha, centro de recepción de la mayor cantidad de inversiones públicas en la ciudad de Rio durante los próximos años ya alcanza los USD/m2 45,81 para los edificios de alto estándar técnico.(Ver recuadro al final). Las tasas de capitalización (cap rates) para las últimas grandes
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transacciones registradas en la ciudad de Rio (los edificios de Rio Branco 115, Ventura Corporate Towers, Sacadura Cabral y Machete), estuvieron entre el 10,5 % p.a. y el 12,5% p.a., indicando que el mercado continúa fuerte y favorable para las inversiones de Real Estate. MERCADO DE SAN PABLO Oficinas La oferta de propiedades en San Pablo está disminuyendo tal como lo demuestra su tasa de vacancia actual cercana al 2,8% solo considerando los edificios A+ y A. Con este status general del mercado, sin disponibilidad próxima de edificios para ser entregados en el presente año, probablemente se cierre 20l0 con una tasa de vacancia cercana a “cero”. Como nuevos edificios ingresados al mercado, podemos mencionar dos: uno en la región de Roque Petroni, y el otro en la región de Berrini, los cuales llevan a un total de 25.350.000 m2 de nueva superficie para la ciudad; ambos con una pre-certificación LEED (Liderazgo en Diseños de Energía y Medio Ambiente). A pesar de esta nueva superficie ingresada, no se incrementó significativamente la oferta, debido a que los nuevos espacios ya se encuentran alquilados en un 90%. Respecto a este comportamiento, similar es la situación que encontramos en nuestro mercado argentino, donde de los 155.000 m² ingresados este año, el 80% ya ha sido comercializado, lo cual impacta de una manera distinta a nuestra tasa de vacancia ubicada en el orden del 8,2%. En cuanto a la demanda, en un todo motorizada por el fuerte auge económico, se detecta que compañías de los más variados segmentos continúan en franco proceso de expansión, encontrándose entre los más sobresalientes aquellos relacionados con la educación, la agroindustria, las comunicaciones y la tecnología. Por su parte las multinacionales y los bancos de inversión, también cuentan con planes de crecimientos activos y son los ocupantes más importantes en las regiones tales como Faria Lima, la cual registra la tasa de vacancia más baja del Mercado Paulista.
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Como respuesta a esta baja tasa de vacancia en edificios A+ y A, se espera que aquellos categorizados como clase B, se conviertan en potenciales opciones para las citadas multinacionales y bancos de inversión. Como requerimientos básicos, demandados por las compañías podemos enumerar los siguientes:
1. Edificios de clase A. 2. Planta promedio de 400 m², divididos como máximo en dos unidades. 3. Funcionamiento las 24 horas. 4. 1 espacio de parking cada 30 m².
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Finalmente, el escenario de precios se comporta de manera estable, con cambios menores de un trimestre al otro y con variaciones que no exceden el 1, 5 %. Los precios actuales de alquiler (asking price) para los edificios A+ y A, son USD/m2 de 55,9. En cuanto a las renovaciones de los contratos de alquiler, a diferencia de la estabilidad de precios presentada para nuevos alquileres, a veces se verifican incrementos de hasta en un 15%, dependiendo de cuando se firmó el contrato. A modo de pronostico, no se prevé que los precios de los alquileres de las propiedades existentes se incrementen, y seguramente sufrirán los típicos ajustes mencionados con anterioridad.
Industrias
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La tasa de vacancia en naves industriales ubicados en Complejos Multitenant (2 o mas inquilinos), se sitúa en un 10,4% en San Pablo cuando para todo Brasil es de un 10,2%. Actualmente existen bajo construcción unos 992.351 m2 que serán entregados durante los próximos dos años. Ello debería facilitar una estabilización de precios otorgando un efecto paliativo, considerando sobre todo que los mismos no han cesado de subir desde el 2007. El sector logístico se destaca como el Player más importante del mercado, demandando gran parte del área industrial en oferta. La actividad logística en particular es considerada una actividad en fuerte expansión impulsada principalmente por el incesante crecimiento en el volumen de negocios en Brasil. A su vez, se reconoce una marcada y gradual tendencia para la radicación de compañías tanto en las regiones del norte como del noreste, ambas demostrando ser una fuente importante y estratégica en la generación de negocios (Ej. Yacimientos de petrolíferos). La migración de estas empresas al norte y al noreste, hoy encuentra algunas limitaciones debido a la necesidad de contar con requerimientos técnicos de naves de primera clase tales como: techos de 12 metros de altura, pisos que soporten pesos de 5 a 6 toneladas por m², standards de seguridad e higiene internacionales, etc. No obstante ello, las inversiones privadas y los incentivos gubernamentales en esta región, tienen el claro objetivo de construir las condiciones que
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favorezcan a todos los diferentes tipos de industrias, citando como ejemplo a las dedicadas a exploraciones primarias (y todas sus actividades relacionadas), cuyas inversiones están claramente causando un incremento en los proyectos y la construcción. Con este crecimiento en el sector industrial, los precios (asking prices) de alquiler, se incrementan cada trimestre hasta en un 10% aproximadamente. Entre los factores decisivos, encontramos: • La ubicación. • Las especificaciones técnicas requeridas por nuevos ocupantes. • La baja oferta de este tipo de instalaciones.
De todas formas, se espera que los precios de alquiler continúen con una dinámica de ascenso aunque con el ingreso al mercado de un mayor volumen de m², se pueda esperar una estabilización de precios recién para el año 2011. El Proyecto del Puerto Maravilla, Río de Janeiro.
El proceso de revitalización del Puerto de Río de Janeiro continua la tendencia de otros importantes centros urbanos que han reformulado sus zonas portuarias; los mejores ejemplos son nuestro Puerto Madero y el Puerto de Barcelona, en España. Iniciado en 2009, con una superficie total de 5 millones de m² proyectados, tiene como objetivo (junto a otros proyectos urbanos del entorno) la revitalización de los aspectos urbanos, sociales y económicos de la región, atrayendo a nuevos habitantes y turistas, además de generar un nuevo centro de inversiones para nuevas compañías. La primera fase, financiada con USD 205,600 millones de dólares de fondos públicos, incluye la revitalización del Muelle Maua, el cual será transformado en un parque de 30.000 m2, incluyendo anfiteatros al aire libre, un garaje subterráneo para aproximadamente unos 900 vehículos, y las mejoras de las calles Sacadura Cabral y Venezuela, más las avenidas Barao de Tefe y Rodriguez Alves, en sus alrededores. La segunda fase con una inversión aproximada de USD 4.26 billones de dólares será ejecutada por el Consorcio Brasileño Porto Novo integrado por las empresas Odebrecht, Oas y Carioca Engenharia. Su principal objetivo es mejorar todo lo concerniente al sistema cloacal, redes de energía,
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suministro de agua, telefonía, gas, la remodelación de nuevas autopistas y hasta inclusive la construcción de nuevos edificios institucionales.
FUENTE. Informes de mercado Colliers San Pablo, Rio De Janeiro y Buenos Aires. Consultores de Colliers tanto en San Pablo como en Río de Janeiro. GLOSARIO. · Asking Price Precio de oferta. · Cap Rate Rentabilidad anual. Es la relación entre la renta neta anual que produce un inmueble y su valor (precio de venta). · Absorción neta Es el cambio en el número de metros cuadrados de espacio ocupado en un período determinado de tiempo. · Centro Logístico Multitenant (CLM) Consiste en una gran superficie de depósito, rentable por módulos para distintos locatarios y con servicios en común donde el costo locativo se distribuye por m² cubierto. Hay una administración central y cada locatario tiene la opción de tomar uno varios módulos. · Espacio disponible Cantidad de superficie ofrecida al mercado en alquiler o venta. El espacio disponible en oferta puede estar físicamente ocupado o desocupado. · Espacios en construcción Cantidad de superficie que en el próximo período inmediato (al año siguiente), se adicionará al inventario ya existente. Estos espacios pueden llegar a ser ofrecidos al mercado en alquiler o venta durante su construcción, pero sólo formarán parte del inventario una vez finalizada la obra. · Inventario Es todo inmueble finalizado, es decir, no en proceso de construcción ni en proyecto. · Tasa de vacancia Es la razón entre el espacio vacante y el espacio total de inventario.
Por Juan Manuel Farola Collier Badino S.A.
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