INFORME DE MERCADO BUENOS AIRES BUENOS AIRES | ARGENTINA | 2010/2011
Accelerating success.
Q4 2010 | BUENOS AIRES
BUENOS AIRES
research & forecast Report
MERCADO DE OFICINAS OFERTA El 2010 fue un año record para el mercado de edificios de oficinas en términos de construcción. El inventario creció un 14% y alcanzó un total de 1.666.792 m² rentables. La nueva oferta se distribuyó principalmente en Puerto Madero y el norte, tanto de la Ciudad como de la provincia de Buenos Aires, incorporando 205.000 m².
INDICADORES DE MERCADO 2009
2010
VACANCIA ABSORCIÓN NETA CONSTRUCCiÓN PRECIOS
Entre los principales ingresos se destacaron, por sus dimensiones y ubicaciones estratégicas, los edificios Madero Office, Libertador 350, Panamerican Bureau, Optima y Edison Officia. En el último trimestre se finalizó el tercer y último edificio del complejo Panamerican Bureau, en la zona Norte de GBA y, en la Ciudad de Buenos Aires, ingresaron la torre Intecons y el edificio 909 Juan Manso. Estos proyectos determinaron un total trimestral de 50.000 m² nuevos en el mercado. La demanda se mostró activa y pudo responder al importante incremento del inventario atenuando un excesivo índice de vacancia. La tasa a fines del último periodo resultó del 9,0%, apenas 2,2 puntos porcentuales más que al año anterior (6,8%). La superficie disponible registrada fue de 154.475 m² entre ambas categorías, de los cuales un 58% correspondieron a edificios de categoría A, y el 42% restante a la categoría A+.
PRECIOS POR SUBMERCADO. EDIFICios CLASE A y A+
ACTUALIZACIÓN Evolución de Nuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)
35
32.0
20%
31.5
78,475
72,860
48,114
49,650
18%
27.6
30
26.8
16.7%
26.6 23.1
25
10.2%
20
16%
5.6% 22.2
21.8
14%
20.0
10.8%
17.3
12% 10%
28,719
15 10
Q1-10
Q2-10
Q3-10
Q4-10
2011F
8%
7.3%
5.9%
6.9% 6.6%
3.5%
5
2%
average asking lease price (UsD/sqm) / precio de alquiler (UsD/m2) Vacancy rate / tasa de vacancia (%)
Macro sUr
MacroceNtro
Norte GBa
MIcroceNtro
Norte caBa
pLaZa saN MartIN
Macro Norte
pUerto MaDero
pLaZa roMa
0%
cataLINas
0
www.colliers.com/buenosaires
6% 4%
2.6%
research & forecast report | Q4 2010
Para 2011 se espera continuidad en el desarrollo de nuevos edificios, pero sin dudas con una intensidad menor a la manifestada a lo largo del último año. Al menos 72.000 m² ingresarán en el mercado de edificios premium de Buenos Aires durante 2011, casi una tercera parte de la superficie inaugurada en 2010.
ZONA NORTE GBA
PLAZA SAN MARTíN CATALINAS
ZONA NORTE CABA
PLAZA ROMA PUERTO MADERO
MACROCENTRO NORTE
ZONA OESTE GBA
MACROCENTRO MICROCENTRO MACROCENTRO SUR
BUENOS AIRES
ZONA SUR GBA
Distribución del Inventario por Submercadp (%)
11%
Norte GBA 23%
Microcentro 13%
Plaza Roma 7%
Macrocentro 1% Macro Sur
Plaza San
5%
Martín
Macro Norte
3%
1% Catalinas 8%
Durante 2010 se evidenció un repunte en la actividad inmobiliaria comercial con una absorción neta anual de 153.000 m². Este indicador superó la suma de los últimos 4 años, y puso de manifiesto la gran expansión del mercado impulsada por las zonas Puerto Madero (60.000 m²), Zona Norte GBA (58.000 m²) y Zona Norte CABA (32.000 m²). Estos sub-mercados participaron con más del 92% del total de la superficie ocupada durante este año. Por el contrario Macrocentro, Macrocentro Sur y Catalinas mostraron absorción negativa, es decir, una contracción de la superficie ocupada. Asimismo, el ultimo trimestre del año se mostró en línea con lo ocurrido en los periodos anteriores (ingreso entre 35 mil y 45 mil metros cuadrados por trimestre) y registró una absorción neta de 34.800 m². Para 2011 se prevé una demanda estable, no obstante el periodo electoral que se aproxima en el mes de octubre podría provocar dilataciones en la toma de decisiones de algunas empresas, y en consecuencia, una disminución del índice de absorción.
PRECIOS
ACTUALIZACIÓN
Norte CABA
DEMANDA
Puerto Madero
La gran cantidad de superficie ingresada durante los ultimos años generó en las empresas cierta flexibilidad a la hora de buscar alternativas para su localización. Su consiguiente efecto fue una disminución de los valores locativos, los cuales se fueron distanciando de los máximos registrados durante el periodo 2007/2008. Últimamente, el aumento en la tasa de vacancia estuvo acompañado por un buen nivel de absorción, por tal motivo los precios se comportaron de forma estable a lo largo del año, finalizando el 2010 con un promedio de USD/m² 24,6 mensuales para edificios categoria A+ y A. En el último periodo se verificó un ajuste de 1,2% respecto al trimestre anterior, no obstante la diferencia interanual fue nula. El asking price para oficinas categoría A+ rondó en promedio los USD 29,8 por metro cuadrado mensual, con precios máximos que alcanzaron USD/m² 36,0 en Plaza Roma, Catalinas y Puerto Madero. En edificios clase A, el precio promedio fue de 21,9 dólares por metro cuadrado mensual, con una leva baja del 2,2% respecto al periodo anterior. Los valores de cierre dentro de las principales operaciones del mercado, determinaron un margen de negociación promedio del 13,0 por ciento.
28%
EVOLUCIÓN DE PRECIOS Y VACANCIA / EDIFCIOS CLASE A Y A+ 1997-2010
40 35
37.4 34.6
30 25
20.5% 29.5
27.9
26.5
24.5
26.1
26.5
17.8%
27.6
15 6.2%
29.2
23.6 21.6
14.3%
20
26.9
16.3% 23.0
10
25%
36.7
35.9
34.6
13.0
7.8% 10.3
9.9 7.1
5.7%
7.1
20%
29.8
22.7 22.0
20.5
9.4% 6.8%
11.9
9.0%
7.7 2.9%
1.8%
1.4%
0
0% 1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
precios de alquiler en edificios categoría a+ (UsD/m2) / class a+ buildings lease price (UsD/sqm) precios de alquiler en edificios categoría a (UsD/m2) / class a buildings lease price (UsD/sqm) Vacancia / total vacancy
| Colliers International
10%
5% 2.2%
5
p. 2
15%
2006
2007
2008
2009
2010
research & forecast report | Q4 2010
update
Market Comparisons
Clase a y A+ / Class a and a+ ZONA
INVENTARIO
NUEVOS EDIFICIOS
SUP. DISPONIBLE
TASA DE VACANCIA
ABSORCIÓN NETA
PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER
SUB MARKET
INVENTORY
NEW BUILDINGS
AVAILABLE AREA
VACANCY RATE
NET ABSORTION
AVERAGE ASKING LEASE PRICE
m² | sq.m
m² | sq.m
m² | sq.m
%
m² | sq.m
Q4
Q4
Q4
Q3
Q4
Q4vsQ3
CATALINAS
194,682
0
11,557
6.0%
5.9%
MACRO NORTE
64,245
0
2,248
5.1%
3.5%
MACRO SUR
107,044
0
7,419
5.6%
MACROCENTRO
26,439
0
1,748
6.6%
MICROCENTRO
264,212
0
19,222
NORTE CABA
101,346
16,464
NORTE GBA
254,753
3,848
PLAZA ROMA
100,169
0
PLAZA SAN MARTIN
161,722
0
4,176
PUERTO MADERO
392,120
29,338
42,340
1,666,732
49,650
150,444
8.2%
TOTAL
USD/m² | USD/sq.m
Q4
Q1-Q4
116
1,033
6.9%
6.6%
¬
7.1%
7.3%
16,935
13.9%
34,598
12.2%
10,200
9.6%
%
Q3
Q4
Q4vsQ3
-6,031
31.7
32.0
1.0%
1,201
28.0
26.8
-4.0%
-1,430
-1,430
17.8
17.3
-2.9%
0
-1,748
20.0
20.0
¬
0.0%
-500
7,963
23.1
22.2
-3.7%
16.7%
11,301
31,902
23.3
23.1
-1.0%
13.6%
-250
58,257
20.7
20.9
1.3%
10.2%
-633
2,176
31.7
31.5
-0.4%
1.6%
2.6%
-1,510
1,056
26.4
26.6
0.9%
10.2%
10.8%
23,944
60,010
26.4
27.6
4.7%
9.0%
32,070
153,356
24.5
24.6
0.4%
Clase A+ / Class a+ Q4
Q4
Q4
Q3
Q4
Q4vsQ3
Q4
Q1-Q4
Q3
Q4
CATALINAS
102,016
0
7,639
14.0%
7.5%
-726
-4,153
34.6
34.3
-0.7%
PLAZA ROMA
100,169
0
9,567
7.9%
9.6%
-633
2,176
31.7
31.5
-0.4%
MACRO SUR
37,235
0
0
0.0%
0.0%
-898
-898
-
24.0
-
-
NORTE CABA
11,933
16,464
4,990
10.9%
41.8%
14,605
10,522
24.3
26.5
8.9%
MICROCENTRO
42,459
0
1,511
5.2%
3.6%
95
-613
22.8
20.0
-12.2%
PUERTO MADERO OESTE
26,400
0
575
2.2%
2.2%
0
-575
26.3
26.1
-0.8%
PUERTO MADERO ESTE
135,830
29,338
16,374
9.1%
12.1%
18,751
42,145
28.1
29.4
4.6%
456,042
45,802
40,656
8.5%
8.9%
31,193
48,604
29.5
29.8
1.0%
TOTAL
¬
¬
Q4vsQ3
Clase A / Class a Q4
Q4
Q4
Q3
Q4
Q4vsQ3
Q4
Q1-Q4
Q3
Q4
MICROCENTRO
221,753
0
17,211
7.8%
7.8%
¬
-595
8,576
23.1
22.4
MACROCENTRO
26,439
0
1,748
3.6%
6.6%
0
-1,748
20.0
20.0
¬
0.0%
MACRO NORTE
64,245
0
3,281
5.0%
5.1%
1,033
1,201
28.0
26.8
-4.0%
MACRO SUR
69,809
0
5,989
8.6%
8.6%
¬
-532
-532
17.8
16.4
-8.1%
PLAZA SAN MARTIN
161,722
0
2,666
2.2%
1.6%
-1,510
1,056
26.4
26.6
0.9%
CATALINAS
92,666
0
4,034
2.0%
4.4%
842
-1,878
26.1
25.9
-1.1%
PUERTO MADERO OESTE
121,187
0
7,925
7.2%
6.5%
2,627
1,787
22.5
21.3
-5.4%
PUERTO MADERO ESTE
79,365
0
12,072
17.0%
15.2%
2,566
16,652
26.7
26.4
-1.2%
NORTE CABA
72,948
0
6,782
13.9%
9.3%
-3,304
21,380
22.6
20.8
-8.0%
NORTE GBA
250,905
3,848
30,500
9.8%
12.2%
-250
58,257
20.7
20.9
1.3%
1,161,040
3,848
92,208
7.6%
7.9%
877
104,752
22.7
22.0
-3.1%
TOTAL
Q4vsQ3
-3.0%
DISTRIBUCIÓN DE LA SUPERFICIE DISPONIBLE. Edificios categoría A+ y A VACANCIA
La tasa de vacancia a fines del último periodo resultó del 9,0%, apenas 2,2 puntos porcentuales más que al año anterior (6,8%). La superficie disponible registrada fue de 154.475 m² entre ambas categorías, de los cuales un 58% correspondieron a edificios de categoría A, y el 42% restante a la categoría A+.
ZONA NORTE GBA ZONA NORTE CABA
CENTRO
Colliers International |
p. 3
research & forecast report | Q4 2010
MERCADO DE INDUSTRIAS ACTUALIZACIÓN
OFERTA
Distribución del Inventario por Zona (%)
La actividad industrial mostró señales de recuperación a lo largo del 2010, lo cual produjo un aumento progresivo de la demanda y la ocupación de inmuebles industriales que se encontraban disponibles, particularmente en los lugares más requeridos, como en las zonas industriales de la Ciudad de Buenos Aires y en la Zona Norte del Gran Buenos Aires. El Parque Industrial Berazategui comercializará 60 lotes en 3 etapas. Actualmente, se está ofreciendo la primera fase, compuesta de 26 fracciones, de las cuales solo quedan 5 disponibles. Los valores de las mismas varían de acuerdo a la ubicación promediando USD/m² 45. La vacancia de Naves Industriales, por su parte, disminuyó, y en algunos sectores llego a ser casi nula, como en las localidades de Munro y Martínez muy requeridas por su cercanía a la región metropolitana y sus excelentes entornos e infraestructura. Con respecto a los Centros Logísticos Premium (CLP) el incremento en el inventario fue del 8%, pasando de los 745.795 m², a mediados de 2010, a los 804.445 m² a fin del 2010. En este tipo de inmuebles, la vacancia disminuyó considerablemente a lo largo del último semestre, teniendo en cuenta que actualmente es de 1,96% (15,750m² disponibles) y en julio de 2010 era de 5,7%.
Zona Sur 5%
Zona Oeste 31%
Zona Norte 64%
DEMANDA Durante el primer semestre de 2010 se produjo una reactivación de la demanda motivada por la mejora del panorama económico a nivel mundial y regional. En el 2010 la reactivación del mercado industrial fue acompañada por el Ministerio de Industrias, que puso a disposición el Fondo del Bicentenario, ofreciendo créditos del 9,9% anual a tasa fija en pesos, para finalizar proyectos de ampliación o construcción de obras de infraestructura en agrupamientos ubicados en distintas jurisdicciones. Entre los proyectos que podrían ingresar en este plan están la reconversión de antiguas fábricas en parques industriales en Quilmes y Luján, la ampliación con lotes aledaños en parques de General Rodríguez y Morón, y la construcción de nuevos emprendimientos en Avellaneda, entre otros. Los Centros Logísticos Premium siguieron esta tendencia, principalmente por la decisión de muchas firmas de reemplazar sus antiguos espacios industriales por naves más eficientes, buscando así, reducir sus costos logísticos. La absorción neta de CLP registrada durante el último semestre del 2010 alcanzó los 93.495 m², duplicando a los 46.275 m² registrados a fin del primer semestre de 2010. En este mercado, los Operadores Logísticos continúan siendo el rubro con mayor ocupación, representando el 39% del total de metros disponibles. También, se destacan Consumo masivo (18%), Supermercados (16%) y Automotriz (10%), entre otros menos representativos.
ACTUALIZACIÓN Evolución de Nuevos CLP, Sup. Disponible y Absorición Neta (m²) 93,495
58,870 50,610
58,650
50,595 46,275
38,000
27,010
14,700 14,400
jul-09
dic-09
15,750
jul-10
dic-10
Nuevos CLP (m²) Superficie Disponible (m²) Absorción neta (m²)
EVOLUCIÓN DE PRECIOS PROMEDIO DE ALQUILER (USD/m²) – DEPÓSITOS Y NAVES INDUSTRIALEs 6
60% 52.7%
5 4.1
4.0 4
3.5
3.5
3.2 3.1 2.5
2 1.6
2.1
1.8 1.5
24.6%
50%
4.1 40% 3.2
3.1
0.0% 2.8
3
5.0 5.0
4.84.8
4.5 4.6
4.5
2.8 2.7
2.0
2.5
2.7 2.3
2.8 30% 2.4 20%
14.1%
1.3 1.3 1
5.8%
3.7%
10%
-1.4% 0
-1
p. 4
0% 2004
0% 2005
2006
2007
2008
2009
Ciudad de Buenos Aires - Buenos Aires City
Zona Norte GBA - North Area GBA
Zona Sur GBA - South Area GBA
Variación porcentual anual - Annual percentual variation
| Colliers International
2010
2011
Zona Oeste GBA - West Area GBA
-10%
research & forecast report | Q4 2010
PRECIOS El valor promedio de alquiler mensual de las naves industriales experimentó un leve aumento en comparación a julio de 2010, ubicándose en USD/m² 5,0 en Capital Federal. El valor de construcción de una Nave logística Premium se ha mantenido estable durante este semestre ubicándose en torno a los USD/m² 375. Los Centros Logísticos Premium, por su parte, sufrieron un incremento del 8% en sus valores promedio de alquiler, ubicándose actualmente en los USD/m² 6,57 con respecto a los 6,07 USD/ m² registrados a fin del primer semestre del último año. Con respecto a los Parques Industriales, se percibió también un leve incremento en los precios, acompañando la tendencia del mercado. Para los próximos meses se prevé que continuará la tendencia de incremento de los valores de venta y alquiler registrada durante 2010, lo cual va a demandar, entre otras cosas, la construcción de nuevos depósitos para abastecer la demanda creciente insatisfecha. EVOLUCIÓN DE PRECIOS | CENTROS LOGÍSTICOS PREMIUM 2004-2010 (AR$/m²/mes) 28.00
26.28
78.7%
80%
24.50
24.00
70%
23.00
60%
17.30
18.00
50%
15.50
38.7%
13.40
40%
13.00
8.00
3.00
30%
15.7%
7.50
20%
11.6%
10%
7.3%
0.0%
0%
2.1%
-10% -20%
2010
Centros Logisticos Premium (AR$/m²)
2009
2008
2007
2006
2005
2004
-2.00
Variación porcentual anual
MERCADO DE RETAIL OFERTA
Al analizar los principales corredores de la ciudad de Buenos Aires (Peatonal Florida, Av. Santa Fe esquina Av. Callao, Av. Santa Fe y Av. Pueyrredón, Av. Rivadavia esquina Carabobo y Av. Cabildo y Juramento), observamos que en diciembre de 2010 la vacancia es de 0,9%, lo cual representa una disminución del 30% en comparación al primer semestre del año y una merma del 45% en relación a diciembre de 2009. De esta manera, se cumple el 3º trimestre consecutivo de mejora de esta variable. Un ejemplo de esta tendencia positiva se percibe en el corredor comercial
ACTUALIZACIÓN CORREDORES PRINCIPALES DE CIUDAD DE BUENOS AIRES LOCALES | RETAIL STORES
INVENTARIO ZONA
TASA DE VACANCIA
SUP. DISPONIBLE
PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER
AVAILABLE
VACANCY RATE
AVAILABLE AREA
AVERAGE ASKING LEASE PRICE
Un.
%
m² | sq.m
OCUPADOS
DESOCUPADOS
NO DISPONIBLES
DISPONIBLES
INVENTORY
OCCUPIED
EMPTY
NOT AVAILABLE
Un.
Un.
Un.
Un.
2S10
2S10
2S10
2S10
2S10
1S10
2S10
2Svs1S
1S10
2S10
1S10
2S10
PEATONAL FLORIDA
329
317
12
10
2
1.2%
0.6%
1,767
447
85.0
90.0
SANTA FE Y PUEYRREDÓN
198
193
5
4
1
0.0%
0.5%
0
370
32.0
33.0
3.1%
SANTA FE Y CALLAO
225
222
3
3
0
1.8%
0.0%
607
0
50.0
55.0
10.0%
CABILDO Y JURAMENTO
319
309
10
5
5
2.5%
1.6%
5,909
4,733
60.0
55.0
-8.3%
RIVADAVIA Y CARABOBO
172
167
5
2
3
1.2%
1.7%
1,426
2,146
32.0
34.0
6.3%
1,243
1,208
35
24
11
1.6%
0.8%
9,709
7,696
51.8
53.4
3.1%
SUB MARKET
TOTAL
USD/m² | USD/sq.m
%
2Svs1S
Colliers International |
5.9%
p. 5
research & forecast report | Q4 2010
PRECIOS POR SUBMERCADO (USD/m²) Y SUPERFICIE DISPONIBLE (m²) 100
12,000
90
90
10,000
80
8,000
70
55
60
55
6,000
50
34
40
33
35
30
4,000 2,000
20
0
10 0
-2,000 PEATONAL
CABILDO Y
SANTA FE Y
RIVADAVIA Y
SANTA FE Y
FLORIDA
JURAMENTO
CALLAO
CARABOBO
PUEYRREDON
Santa Fe y Callao, donde no hay locales ofrecidos en alquiler. La superficie disponible, por su parte, disminuyó un 20% respeto a Julio de 2010. Los locales que acapararon las recientes búsquedas siguen siendo aquellos de superficies menores a 150 m², pero recuperaron preferencia los de mayores espacios (800 m² aproximadamente), que están siendo destinados a empresas de servicios. Los grandes locales (de 2000 a 3000 m²), siguen despertando interés en las empresas de primer nivel, lo que está llevando a su progresiva absorción. En relación al mercado en general, dos zonas lo están enriquecido con mayor variedad y calidad comercial: Peatonal Reconquista, en continuo crecimiento, y Peatonal Suipacha, recientemente inaugurada.
DEMANDA
Hubo un aumento de la demanda en los últimos meses motivado por empresas de diferentes rubros que siguieron cubriendo posiciones estratégicas en el mercado. El rubro predominante en los corredores estudiados sigue siendo “Indumentaria y Accesorios” con el 61% del total, valor que representa una leve disminución en comparación a Julio de 2010. Por el contrario, el rubro “Gastronomía”, subió 3 p.p. en este último período. El resto de las actividades mantienen similares índices de ocupación en relación a mediados de 2010. Las cadenas nacionales siguen siendo las más activas, instalándose en locales de 100 a 150 m², como por ejemplo, reconocidas cafeterías. Las unidades de aproximadamente 300 m² se destacan por abastecer la demanda de las empresas comercializadoras de artículos para el hogar, especialmente en el eje comercial
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PUERTO MADERO
Cabildo y Juramento. Las corporaciones internacionales, por su parte, tuvieron un comportamiento más activo en relación al primer semestre de 2010, encarando planes moderados de aperturas de sucursales. Por otra parte, en el segmento de inmuebles de 600 a 1000 m², las empresas de telefonía celular siguen siendo líderes, tal es el caso de la adquisición, por parte de Claro, del local sobre Carlos Pellegrini 400, a metros del Obelisco (ocupado anteriormente por Burger King). Finalmente, en el sector supermercados, se siguen produciendo aperturas de puntos de venta estratégicos, de medianas dimensiones, como Chango Más y Día.
PRECIOS
Los precios reflejaron un aumento promedio del 5% comparado con el primer semestre del 2010 a causa del incremento de la demanda y la consecuente disminución de la oferta. Este escenario se vio reflejado, por ejemplo, en el principal corredor comercial (Peatonal Florida), donde en julio el valor de alquiler promediaba USD/m² 85 y actualmente está en USD/m² 90. Una situación particular sucedió en el corredor Cabildo y Juramento, donde el valor medio se depreció levemente, debido a las dimensiones atípicas que tienen los locales en oferta (cabecera de galería y poco frente). En general, los precios se acercan paulatinamente a los existentes en el último período de bonanza económica (2006 – 2008) y la rentabilidad mensual, por su parte, sigue siendo de entre 9 y 11 por ciento, dependiendo de la zona. Finalmente, se proyecta una leve suba de los precios, contenida por la normal cautela que reina en un período previo a elecciones presidenciales (octubre 2011).
480 offices in 61 countries on 6 continents United States: 135 Canada: 39 Latin America: 17 Asia Pacific: 194 EMEA: 95 • $1.9
billion in annual revenue
billion square feet under management
• 2.4
• Over
15,000 professionals
researcher: Buenos Aires Agustín Alcoleas Investigación de Mercado Cerrito 866, piso 2 Ciudad de Buenos Aires, ARG, C1010AAR tel +54 11 4819 9500 FAX +54 11 4819 9545
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