Q4 2010 | OFFICE
BUENOS AIRES
research & forecast Report
Marcado aumento de la absorción. Sound growth in absorption. OFERTA
INDICADORES | market indicators 2009
2010
Q3 Q4 VACANCY NET ABSORPTION construction rental rate
El 2010 fue un año record para el mercado de edificios de oficinas en términos de construcción. El inventario creció un 14% y alcanzó un total de 1.666.792 m² rentables. La nueva oferta se distribuyó principalmente en Puerto Madero y el norte, tanto de la Ciudad como de la provincia de Buenos Aires, incorporando 205.000 m². Entre los principales ingresos se destacaron, por sus dimensiones y ubicaciones estratégicas, los edificios Madero Office, Libertador 350, Panamerican Bureau, Optima y Edison Officia. En el último trimestre se finalizó el tercer y último edificio del complejo Panamerican Bureau, en la zona Norte de GBA y, en la Ciudad de Buenos Aires, ingresaron la torre Intecons y el edificio 909 Juan Manso. Estos proyectos determinaron un total trimestral de 50.000 m² nuevos en el mercado. La demanda se mostró activa y pudo responder al importante incremento del inventario atenuando un excesivo índice de vacancia. La tasa a fines del último periodo resultó del 9,0%, apenas 2,2 puntos porcentuales más que al año anterior (6,8%). La superficie disponible registrada fue de 154.475 m² entre ambas categorías, de los cuales un 58% correspondieron a edificios de categoría A, y el 42% restante a la categoría A+. Para 2011 se espera continuidad en el desarrollo de nuevos edificios, pero sin dudas con una intensidad menor a la manifestada a lo largo del último año. Al menos 72.000 m² ingresarán en el mercado de edificios premium de Buenos Aires durante 2011, casi una tercera parte de la superficie inaugurada en 2010.
ACTUALIZACIÓN | update Nuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)
PRECIOS
PRECIOS por zona | prices BY SUB-MARKET
78,475
72,860
48,114
35
32.0
20%
31.5
18%
27.6
30
49,650
26.8
16.7%
26.6 23.1
25
28,719 10.2%
20
16%
5.6% 22.2
21.8
14%
20.0
10.8%
17.3
12% 10%
15
Q1-10
Q2-10
Q3-10
Q4-10
2011F
5.9%
10
8%
7.3%
6.9% 6.6%
3.5%
5
2%
average asking lease price (UsD/sqm) / precio de alquiler (UsD/m2) Vacancy rate / tasa de vacancia (%)
Macro sUr
MacroceNtro
Norte GBa
MIcroceNtro
Norte caBa
pLaZa saN MartIN
Macro Norte
pUerto MaDero
pLaZa roMa
0%
cataLINas
0
www.colliers.com/buenosaires
6% 4%
2.6%
Los precios se comportaron de forma estable a lo largo del año, finalizando el 2010 con un promedio de USD/m² 24,6. PRICES Prices remained stable throughout the year, ending 2010 with a monthly average of U$S 24.6 per sq.m.
research & forecast report | Q4 Q1 2010 | division name 2010 || residential OFFICE
DEMANDA
SUPPLY ZONA NORTE GBA
PLAZA SAN mARTÍN CATALINAS
ZONA NORTE CABA
PLAZA ROmA PUERTO mADERO
mACROCENTRO NORTE
ZONA OESTE GBA
mACROCENTRO mICROCENTRO mACROCENTRO SUR
BUENOS AIRES
ZONA SUR GBA
VACANCIA La tasa a fines del último periodo resultó del 9,0%, apenas 2,2 puntos porcentuales más que al año anterior (6,8%). La superficie disponible registrada fue de 154.475 m² entre ambas categorías, de los cuales un 58% correspondieron a edificios de categoría A, y el 42% restante a la categoría A+. VACANCY The rate at the end of the last period was of 9.0%, just 2.2 percentage points more than the previous year (6.8%). The available area recorded was of 154,475 sq.m. amongst both categories, of which 58% corresponded to Class A buildings, and the remaining 42% to the A+ Class.
ACTUALIZCIÓN | update
Durante 2010 se evidenció un repunte en la actividad inmobiliaria comercial con una absorción neta anual de 153.000 m². Este indicador superó la suma de los últimos 4 años, y puso de manifiesto la gran expansión del mercado impulsada por las zonas Puerto Madero (60.000 m²), Zona Norte GBA (58.000 m²) y Zona Norte CABA (32.000 m²). Estos sub-mercados participaron con más del 92% del total de la superficie ocupada durante este año. Por el contrario Macrocentro, Macrocentro Sur y Catalinas mostraron absorción negativa, es decir, una contracción de la superficie ocupada. Asimismo, el ultimo trimestre del año se mostró en línea con lo ocurrido en los periodos anteriores (ingresaron entre 35 mil y 45 mil metros cuadrados por trimestre) y registró una absorción neta de 32.070 m². Para 2011 se prevé una demanda estable, no obstante el periodo electoral que se aproxima en el mes de octubre podría provocar dilataciones en la toma de decisiones de algunas empresas, y en consecuencia, una disminución del índice de absorción.
2010 was a record year for the office building market, according to constructions. Inventory grew by 14%, and reached a total of 1,666,792 leasable square meters. The new offers were mainly distributed in Puerto Madero and the northern zone, both of the City, as well as the province of Buenos Aires, incorporating 205,000 sq.m. Amongst the main properties, the following were outstanding, due to their dimensions and strategic locations: the buildings of Madero Office, Libertador 350, Panamerican Bureau, Optima, and Edison Officia. During the last quarter, the third and last building was completed of the Panamerican Bureau Complex, in the Northern zone of Greater Buenos Aires, and in the City of Buenos Aires, the Intecons Tower, and the building at 909 Juan Manso. These projects determined a quarterly total of 50,000 new square meters in the market. Demand was active and was able to satisfy the important inventory increase, mitigating an excessive vacancy index. The rate at the end of the last period was of 9.0%, just 2.2 percentage points more than the previous year (6.8%). The available area recorded was of 154,475 sq.m. amongst both categories, of which 58% corresponded to Class A buildings, and the remaining 42% to the A+ Class. For 2011, a continuity is expected of the development of new buildings, but without doubt, with a lesser intensity to that indicated throughout the last year. At least 72,000 sq.m. shall enter the premium building market in Buenos Aires during 2011, nearly one third of the area inaugurated in 2010.
DEMAND During 2010, a rebound was evidenced in the commercial real estate activity, with a net annual absorption of 153,000 sq.m. This indicator exceeded the total sum of the last four years, and indicated the great market expansion, driven by the Puerto Madero zone (60,000 sq.m.), the Northern Zone of Greater Buenos Aires (58,000 sq.m.), and the Northern Zone of the City of Buenos Aires (32,000 sq.m.). These sub-markets participated with more than 92%
Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area
300
300
281 245
250
250
214 200
205 200
181 166
153
150
150 153
134
141
150
109 100
99
86 66 65
50
57
82 70
51
51
47 31
47
42
11
14
32
32
43
37
42
21
26
7
48
1998
1999
2000
2001
2003
2004
2005
2006
50
41 22
0 2002-15
2007
2008
2009
0 2010
2011f
-50
2012f -50
Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm)
p. 2
100
73
62
| Colliers International
superficie disponible (m2) / available area Lease (sqm)
absorción neta (m2) / Net absorption (sqm)
research & forecast report | Q4 2010 | OFFICE
update
Market Comparisons
Clase a y A+ / Class a and a+ ZONA
INVENTARIO
NUEVOS EDIFICIOS
SUP. DISPONIBLE
TASA DE VACANCIA
ABSORCIÓN NETA
PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER
SUB MARKET
INVENTORY
NEW BUILDINGS
AVAILABLE AREA
VACANCY RATE
NET ABSORTION
AVERAGE ASKING LEASE PRICE
m² | sq.m
m² | sq.m
m² | sq.m
%
m² | sq.m
Q4
Q4
Q4
Q3
Q4
Q4vsQ3
CATALINAS
194,682
0
11,557
6.0%
5.9%
MACRO NORTE
64,245
0
2,248
5.1%
3.5%
MACRO SUR
107,044
0
7,419
5.6%
MACROCENTRO
26,439
0
1,748
6.6%
MICROCENTRO
264,212
0
19,222
NORTE CABA
101,346
16,464
NORTE GBA
254,753
3,848
PLAZA ROMA
100,169
0
PLAZA SAN MARTIN
161,722
0
4,176
PUERTO MADERO
392,120
29,338
42,340
1,666,732
49,650
150,444
8.2%
TOTAL
USD/m² | USD/sq.m
Q4
Q1-Q4
116
1,033
6.9%
6.6%
¬
7.1%
7.3%
16,935
13.9%
34,598
12.2%
10,200
9.6%
%
Q3
Q4
Q4vsQ3
-6,031
31.7
32.0
1.0%
1,201
28.0
26.8
-4.0%
-1,430
-1,430
17.8
17.3
-2.9%
0
-1,748
20.0
20.0
¬
0.0%
-500
7,963
23.1
22.2
-3.7%
16.7%
11,301
31,902
23.3
23.1
-1.0%
13.6%
-250
58,257
20.7
20.9
1.3%
10.2%
-633
2,176
31.7
31.5
-0.4%
1.6%
2.6%
-1,510
1,056
26.4
26.6
0.9%
10.2%
10.8%
23,944
60,010
26.4
27.6
4.7%
9.0%
32,070
153,356
24.5
24.6
0.4%
Clase A+ / Class a+ Q4
Q4
Q4
Q3
Q4
Q4vsQ3
Q4
Q1-Q4
Q3
Q4
CATALINAS
102,016
0
7,639
14.0%
7.5%
-726
-4,153
34.6
34.3
-0.7%
PLAZA ROMA
100,169
0
9,567
7.9%
9.6%
-633
2,176
31.7
31.5
-0.4%
MACRO SUR
37,235
0
0
0.0%
0.0%
-898
-898
-
24.0
-
-
NORTE CABA
11,933
16,464
4,990
10.9%
41.8%
14,605
10,522
24.3
26.5
8.9%
MICROCENTRO
42,459
0
1,511
5.2%
3.6%
95
-613
22.8
20.0
-12.2%
PUERTO MADERO OESTE
26,400
0
575
2.2%
2.2%
0
-575
26.3
26.1
-0.8%
PUERTO MADERO ESTE
135,830
29,338
16,374
9.1%
12.1%
18,751
42,145
28.1
29.4
4.6%
456,042
45,802
40,656
8.5%
8.9%
31,193
48,604
29.5
29.8
1.0%
TOTAL
¬
¬
Q4vsQ3
Clase A / Class a Q4
Q4
Q4
Q3
Q4
Q4vsQ3
Q4
Q1-Q4
Q3
Q4
MICROCENTRO
221,753
0
17,211
7.8%
7.8%
¬
-595
8,576
23.1
22.4
MACROCENTRO
26,439
0
1,748
3.6%
6.6%
0
-1,748
20.0
20.0
¬
0.0%
MACRO NORTE
64,245
0
3,281
5.0%
5.1%
1,033
1,201
28.0
26.8
-4.0%
MACRO SUR
69,809
0
5,989
8.6%
8.6%
¬
-532
-532
17.8
16.4
-8.1%
PLAZA SAN MARTIN
161,722
0
2,666
2.2%
1.6%
-1,510
1,056
26.4
26.6
0.9%
CATALINAS
92,666
0
4,034
2.0%
4.4%
842
-1,878
26.1
25.9
-1.1%
PUERTO MADERO OESTE
121,187
0
7,925
7.2%
6.5%
2,627
1,787
22.5
21.3
-5.4%
PUERTO MADERO ESTE
79,365
0
12,072
17.0%
15.2%
2,566
16,652
26.7
26.4
-1.2%
NORTE CABA
72,948
0
6,782
13.9%
9.3%
-3,304
21,380
22.6
20.8
-8.0%
NORTE GBA
250,905
3,848
30,500
9.8%
12.2%
-250
58,257
20.7
20.9
1.3%
1,161,040
3,848
92,208
7.6%
7.9%
877
104,752
22.7
22.0
-3.1%
TOTAL
Q4vsQ3
-3.0%
ABSORCIÓN NETA Durante 2010 se evidenció un repunte en la actividad inmobiliaria comercial con una absorción neta anual de 153.000 m². El último trimestre del año se mostró en línea con lo ocurrido en los periodos anteriores y registró una absorción neta de 32.000 m².
NET ABSORPTION During 2010, a rebound was evidenced in the commercial real estate activity, with a net annual absorption of 153,000 sq.m. The last quarter of the year, recorded a net absorption of 32,000 sq.m.
Puerto Madero
Colliers International |
p. 3
research & forecast report | Q4 Q1 2010 | division name 2010 || residential OFFICE
of the total areas occupied during this year. On the other hand, the Macro-center, the Southern Macro-center and the Catalinas zone, indicated a negative absorption, or be it, a contraction of the occupied areas. Furthermore, the last quarter of the year, indicated, compared to the previous periods, (an input between 35 thousand and 45 thousand square meters per quarter), and recorded a net absorption of 32,070 sq.m. A stable demand is foreseen for 2011, however, the approaching elections period for the month of October, could result in decision-taking delays by some companies, and consequently, a decrease in the absorption index.
PRECIOS La gran cantidad de superficie ingresada durante los ultimos años generó en las empresas cierta flexibilidad a la hora de buscar alternativas para su localización. Su consiguiente efecto fue una disminución de los valores locativos, los cuales se fueron distanciando de los máximos registrados durante el periodo 2007/2008. Últimamente, el aumento en la tasa de vacancia estuvo acompañado por un buen nivel de absorción, por tal motivo los precios se comportaron de forma estable a lo largo del año, finalizando el 2010 con un promedio de USD/m² 24,6 mensuales para edificios categoria A+ y A. En el último periodo se verificó un ajuste de 0,4% respecto al trimestre anterior, no obstante la diferencia interanual fue nula. El asking price para oficinas categoría A+ rondó en promedio los USD 29,8 por metro cuadrado mensual, con precios máximos que alcanzaron USD/m² 36,0 en Plaza Roma, Catalinas y Puerto 40 35
PRICES The large quantity of areas that entered the market during the last years generated a certain flexibility within the companies, when seeking for location alternatives. The consequent effect was that of a decrease of the lease values, which were moving further away from the maximum values recorded during the 2007/2008 period. Lately, the increase in the vacancy rate was accompanied by a good absorption level, and therefore, prices remained stable throughout the year, ending 2010 with a monthly average of U$S 24.6 per sq.m., for Class A+ and Class A buildings. During the last period, an adjustment of 0.4% was verified regarding the previous quarter, however the inter-annual difference, was nil. The asking Price for Class A+ offices, was around a monthly average of U$S 29.8 per square meter, with maximum prices reaching U$S 36.0 per sq.m. at Plaza Roma, Catalinas and Puerto Madero. In Class A buildings, the average price was of U$S 22.0 per square meter, per month, with a slight drop of 3.1% regarding the previous period. Closure values within the main market operations, determined an average negotiations margin of 13.0 percent.
37.4 34.6
20.5% 29.5
27.9
26.5
24.5
26.1
26.5
17.8%
27.6
15 6.2%
29.2
23.6 21.6
14.3%
20
26.9
16.3% 23.0
10
25%
36.7
35.9
34.6
30 25
Madero. En edificios clase A, el precio promedio fue de 22,0 dólares por metro cuadrado mensual, con una leva baja del 3,1% respecto al periodo anterior. Los valores de cierre dentro de las principales operaciones del mercado, determinaron un margen de negociación promedio del 13,0 por ciento.
13.0
7.8% 10.3
9.9 7.1
5.7%
7.1
20%
29.8
22.7 22.0
20.5
9.4% 6.8%
11.9
9.0%
7.7
15%
10%
5% 2.2%
5
2.9%
1.8%
1.4%
0
0% 1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
480 offices in 61 countries on 6 continents United States: 135 Canada: 39 Latin America: 17 Asia Pacific: 194 EMEA: 95 • $1.9
billion in annual revenue
billion square feet under management
• 2.4
• Over
15,000 professionals
researcher: Buenos Aires Agustín Alcoleas Investigación de Mercado Maipú 1300, piso 16 Ciudad de Buenos Aires, ARG, C1006ACT tel +54 11 4315 2100 FAX +54 11 4313 2100
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2010
precios de alquiler en edificios categoría a+ (UsD/m2) / class a+ buildings lease price (UsD/sqm) precios de alquiler en edificios categoría a (UsD/m2) / class a buildings lease price (UsD/sqm) Vacancia / total vacancy
Accelerating success.
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