Q2 2011 | OFFICE
BUENOS AIRES
research & forecast Report
Mercado de oficinas estable The office market remains stable OFERTA
INDICADORES | market indicators 2010
2011
Q2 VACANCY NET ABSORPTION construction rental rate
PRECIOS
PRECIOS por zona | prices BY SUB-MARKET
ACTUALIZACIÓN | update Nuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)
35 30
60,000
32.5
43,196
32.2
11.5% 21.1
20
12%
24.5
11.4% 10.1% 18.9
19.5
10% 17.9
40,000
15 30,000
22,293 20,000
3.4%
Precios
www.colliers.com/buenosaires
Vacancia
1.5%
MacroNorte
Plaza Roma
Norte CABA
MacroSur
Q4-11F
Plaza San Martin
Q3-11F
Catalinas
Q2-11
Microcentro
Q1-11
2.8%
2% 0%
Norte GBA
Q4-10
4%
3.3%
0
3,960
0
8% 6%
6.0%
10
Puerto Madero
10,000
6.5%
5
11,997
14%
27.6
27.2
26.5
25
49,650
14.9%
16%
Macrocentro
50,000
Al segundo trimestre de 2011 se observa una desaceleración en el crecimiento del inventario de edificios categoría “A”, con la incorporación en el semestre, de casi 16.000 metros cuadrados. Esta superficie representa menos de la mitad del promedio trimestral ingresado durante 2010. No obstante para el próximo semestre se espera la inauguración de importantes proyectos del segmento premium. Algunos de ellos son, Regattas y Al Río Torre 1 en el Norte del GBA, con 10.000 y 29.000 m² respectivamente, y, Madero Harbour Torre 5 en Puerto Madero con 12.300 m². En términos de vacancia, con un 7,47%, se verifica una disminución de 1,5 p.p en relación a diciembre de 2010, manteniéndose en índices similares durantre el transcurso de 2011. La superficie disponible alcanza los 125.704 m² entre ambas categorías, correspondiendo el 65% a edificios de categoría A y el 35% restante a edificios de categoría A+.
Los precios promedio de alquiler mostraron un alza del 2,3% con respecto a diciembre de 2010, sin embargo la variación con respecto al trimestre pasado fue casi nula. PRICES Average lease prices indicated an increase of 2.3% regarding December 2010, however, the variation regarding the previous quarter, was practically zero.
research & forecast report | Q2 Q1 2010 residential | division name 2011 | OFFICE
Supply Up to the second quarter of 2011, there was a deceleration in the growth of the inventory of buildings “A” category, incorporating, nearly 16,000 square meters in the semester. This area represents less than half the quarterly average that entered the market during 2010. However, for the next semester, the inauguration of important projects is expected in the premium segment. Some of these are Regattas, and Al Río Tower 1, in the northern zone of Greater Buenos Aires, with 10,000 and 29,000 square meters respectively, and the Madero Harbour Tower 5, in Puerto Madero, with 12,300 square meters. Regarding vacancy, with 7.47%, a decrease of 1.5 p.p is evidenced, regarding December 2010. The available area reaches 125,704 sq.m., between both categories, corresponding 65% to Class A buildings, and the remaining 35% to Class A+ buildings.
ZONA NORTE GBA
PLAZA SAN mARTÍN CATALINAS
ZONA NORTE CABA
PLAZA ROmA PUERTO mADERO
mACROCENTRO NORTE
ZONA OESTE GBA
prácticamente nula. Los sub-mercados donde se observa mayor absorción son el Norte del GBA (19.313 m²), Puerto Madero (16.000 m²), Microcentro (10.518 m²), y en menor medida Plaza Roma (6.754 m²). Por su parte en las zonas de Catalinas, Macrocentro y Plaza San Martín se ha presentado absorción negativa, es decir que la superficie ocupada en este período fue menor que la registrada en el anterior.
mACROCENTRO mICROCENTRO mACROCENTRO SUR
BUENOS AIRES
ZONA SUR GBA
En este trimestre se evidencia un equilibrio entre la expansión de algunos sub-mercados y la contracción de otros, determinando una absorción trimestral prácticamente nula. In this quarter, a balance is evidenced between the expansion of some sub-markets and the reduction of others, determining a quarterly absorption of practically zero.
Q410
Q211
153.4
140
100
60
40.8 40.8
32.1
20
40.7 -0.1
-20
Absorción Neta Trimestral (Miles de m²) Quarterly Net Absorption (In thousands of sqm) Absorción Neta Acumulada 2011 (Miles de m²) Accumulated Net Absorption 2011 (In thousands of sqm)
Demanda
Demand
Desde fines de 2009 la demanda en el mercado de oficinas se mostró en constante crecimiento con una absorción trimestral sostenida entre 32 mil y 45 mil metros cuadrados. Por sexto periodo consecutivo, el primer trimestre del año continuó esa tendencia y registró un índice de 40.780 m². En este trimestre, en cambio, se evidencia un equilibrio entre la expansión de algunos sub-mercados y la contracción de otros, determinando una absorción trimestral
ACTUALIZCIÓN | update
Q111
180
Since the end of 2009, office market demand has indicated a constant growth with a sustained quarterly absorption between 32,000 and 45,000 square meters. For the sixth consecutive period, the first quarter of the year continued this tendency, and recorded an index of 40,780 sq.m. In this quarter, a balance is evidenced between the expansion of some sub-markets and the reduction of others, determining a
Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area
300
300
281 245
250
250
214 200
205 200
181 166
153
150
150 153
134
100
99
86 66 65
50
82 70
57 51
51
47 31
47 42 11
14
32
32
43
37 26
7
48
1999
2000
2001
2002-15
2003
2004
2005
2006
42
21
100
81
41 16
22 2007
2008
2009
50
40
0 2010
2011Q2
2011F
2012F
-50
-50 Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm)
p. 2
150
62
0 1998
141 126
109
| Colliers International
Superficie disponible (m2) / Available Area Lease (sqm)
Absorción neta (m2) / Net Absorption (sqm)
research & forecast report | Q2 2011 | OFFICE
update
Market Comparisons
Clase a y A+ / Class a and a+ ZONA
INVENTARIO
NUEVOS EDIFICIOS
SUP. DISPONIBLE
TASA DE VACANCIA
ABSORCIÓN NETA
PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER
SUB MARKET
INVENTORY
NEW BUILDINGS
AVAILABLE AREA
VACANCY RATE
NET ABSORTION
AVERAGE ASKING LEASE PRICE
m² | sq.m
m² | sq.m
m² | sq.m
%
m² | sq.m
Q2
Q2
Q2
Q1
Q2
Q2vsQ1
Q2
Q1-Q2
CATALINAS
194,682
0
22,157
9.2%
11.4%
-10,599
MACROCENTRO
26,439
0
392
1.5%
1.5%
¬
1,356
MACRONORTE
64,245
0
3,886
4.5%
6.0%
MACROSUR
107,044
0
10,847
6.4%
10.1%
MICROCENTRO
264,212
0
8,704
3.6%
3.3%
NORTE CABA
101,346
0
15,078
13.7%
NORTE GBA
270,710
3,960
31,242
PLAZA ROMA
100,169
0
3,446
PLAZA SAN MARTIN
161,722
0
PUERTO MADERO
392,120
0
1,682,688
3,960
125,704
TOTAL
USD/m² | USD/sq.m
%
Q1
Q2
Q2vsQ1
-4,340
32.5
32.5
¬
0
17.9
17.9
¬
0.0%
-1,637
-1,026
27.6
25.6
-7.1%
-3,428
-3,995
18.9
19.7
4.0%
10,518
913
19.5
20.9
7.3%
14.9%
1,858
-1,224
24.5
24.0
-2.0%
10.9%
11.5%
19,313
1,807
21.1
21.8
3.0%
9.0%
3.4%
6,754
5,582
32.2
32.1
-0.4%
4,508
2.6%
2.8%
-332
-260
27.2
26.4
-2.9%
25,444
7.1%
6.5%
16,896
2,458
26.5
26.9
1.8%
7.2%
7.5%
40,698
-84
25.3
25.2
-0.6%
0.0%
Clase A+ / Class a+ Q2
Q2
Q2
Q1
Q2
Q2vsQ1
Q2
Q1-Q2
Q1
Q2
CATALINAS
102,016
0
18,468
13.1%
18.1%
-10,102
-5,085
34.3
33.6
MACROSUR
37,235
0
0
0.0%
0.0%
¬
898
0
N/A
N/A
¬
MICROCENTRO
42,459
0
708
1.7%
1.7%
¬
708
0
20.1
20.0
-0.3%
NORTE CABA
28,397
0
5,337
17.4%
18.8%
1,512
-386
25.5
23.6
-7.6%
PLAZA ROMA
100,169
0
3,446
9.0%
3.4%
6,754
5,582
32.2
32.1
-0.4%
PUERTO MADERO ESTE
165,168
0
15,670
10.2%
9.5%
11,291
1,160
27.7
28.0
1.1%
PUERTO MADERO OESTE
26,400
0
575
2.2%
2.2%
¬
0
0
26.1
26.1
¬
501,844
0
44,204
9.1%
8.8%
11,061
1,271
30.2
29.8
TOTAL
Q2vsQ1
-2.0% N/A
0.0%
-1.3%
Clase A / Class a Q2
Q2
Q2
Q1
Q2
Q2vsQ1
Q2
Q1-Q2
Q1
Q2
CATALINAS
92,666
0
3,689
4.8%
4.0%
-497
745
27.1
27.6
MACROCENTRO
26,439
0
392
1.5%
1.5%
¬
1,356
0
17.9
17.9
¬
0.0%
MACRONORTE
64,245
0
3,886
4.5%
6.0%
-1,637
-1026
27.6
25.6
-7.1%
MACROSUR
69,809
0
10,847
9.8%
15.5%
-4,326
-3995
18.9
19.7
4.0%
MICROCENTRO
221,753
0
7,996
4.0%
3.6%
9,810
913
19.5
21.0
7.9%
NORTE CABA
72,948
0
9,741
12.2%
13.4%
345
-838
23.9
24.2
1.2%
NORTE GBA
270,710
3,960
31,242
10.9%
11.5%
19,313
1807
21.1
21.8
3.0%
PLAZA SAN MARTIN
161,722
0
4,508
2.6%
2.8%
-332
-260
27.2
26.4
-2.9%
PUERTO MADERO ESTE
79,365
0
4,460
6.6%
5.6%
5,046
739
27.7
24.8
-10.7%
PUERTO MADERO OESTE
121,187
0
4,739
4.4%
3.9%
559
559
21.3
25.5
19.5%
1,180,844
3,960
81,500
6.5%
6.9%
29,637
-1355
22.4
22.8
1.5%
TOTAL
Q2vsQ1
1.9%
VACANCIA En términos de vacancia, con un 7,47%, se verifica una disminución de 1,5 p.p en relación a diciembre de 2010. VACANCY Regarding vacancy, with 7.47%, a decrease of 1.5 p.p is evidenced, regarding December 2010.
t
AL RIO. Vicente López
Colliers International |
p. 3
research & forecast report | Q2 Q1 2010 residential | division name 2011 | OFFICE
quarterly absorption of practically zero. The sub-markets where a greater absorption is observed, are those of the northern zone of Greater Buenos Aires (19,313 sq.m.), Puerto Madero (16,000 sq.m.), Micro-center [Downtown area] (10,518 sq.m.), and to a lesser extent, Plaza Roma (6,754 sq.m.). On the other hand, the zones of Catalinas, Macro-center and Plaza San Martín have indicated a negative absorption, that is, the occupied area during this period was less than that recorded in the previous period.
El precio promedio de venta incluyendo edificios A y A+, alcanza los USD/m² 3.924. Cabe destacar que las alternativas para la compra son limitadas, ya que el mercado de oficinas se caracteriza por la oferta en alquiler.
Prices Average lease prices indicated an increase of 2.3% regarding December 2010, however, the variation regarding the previous quarter, was practically zero. The present value, which considers both categories reaches U$S/sq.m. 25.2, with expenses rounding 4,2 U$S per square meter. The asking price for Class A buildings is of U$S 22.8 per square meter, reaching a maximum value of U$S 34.6 in Plaza San Martín. For Class A+ buildings, the average asking price is of U$S 29.8, with a maximum of U$S 36.0 in Plaza Roma. The Northern Zone of Greater Buenos Aires continues being the sub-market with the greatest drive regarding construction and absorption. Its average price is of U$S 22.0 per square meter, and alternatives are recorded between 18 and 24 dollars. The average sales price including Class A and A+ buildings, reaches U$S 3,924 per square meter. It is worthwhile to mention that purchase alternatives are limited, as the office market is characterized by lease offers.
Precios Los precios promedio de alquiler mostraron un alza del 2,3% con respecto a diciembre de 2010, sin embargo, la variación con respecto al trimestre pasado fue casi nula. El valor actual promediando ambas categorías es de USD/m² 25,2 con expensas de USD/m² 4,2. El asking price para edificios clase A es de USD 22,8 por metro cuadrado, alcanzando un valor máximo de USD 34,6 en Plaza San Martín. Para los edificios clase A+ el asking price promedio es de USD 29,8 con un máximo de USD 36,0 en Plaza Roma. La Zona Norte del GBA continúa siendo el submercado con mayor impulso en términos de construcción y absorción. Su precio promedio es de USD/m² 22,0 y se registran alternativas entre 18 y 24 dólares.
EVOLUCION | EVOLUTION Precios de Alquiler por Categoría y Vacancia | Average Lease Prices and Vacancy 40
35
34.6
36.7
35.9
34.6 20.5%
30
25
25.0%
37.4
29.5
27.9
26.5
26.1 26.5
16.3% 23.0 14.3%
24.5
26.9 23.6
21.6
20.0%
29.9
29.8
29.2
27.6
17.8%
22.7
22.0
20.5
22.8
15.0%
512 offices in 61 countries on 6 continents United States: 125 Canada: 38 Latin America: 18 Asia Pacific: 214 EMEA: 117 • $1.5
billion in annual revenue
million square feet under management
• 979
• Over
12,500 professionals
researcher: Buenos Aires Agustín Alcoleas Coordinador | Investigación de Mercado Cerrito 866, piso 2 Ciudad de Buenos Aires, ARG, C1010AAR tel +54 11 4819 9500 FAX +54 11 4819 9545
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20
15
13.0 7.8%
10
5.7%
10.3
6.2%
7.1
9.4%
9.9 7.1
10.0%
9.0%
11.9 6.8%
7.5%
7.7
5
5.0%
2.2%
1.8%
2.9%
Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 15,000 profesionales especializados en más de 480 oficinas distribuidas en 61 países. Colliers tiene ingresos de hasta US$ 2 mil millones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US $53 mil millones y maneja más de 200 millones de metros cuadrados en administración.
1.4%
0
0.0%
1997
1998
1999
2000
2001
2002 A+
2003
2004 A
2005
2006
2007
2008
2009
2010 2011-Q2
Vacancia
Accelerating success.
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