Q3 2011 | OFFICE
BUENOS AIRES
research & forecast Report
Mercado de Oficinas / Office Market OFERTA
INDICADORES | market indicators 2010
2011
Q3 VACANCY NET ABSORPTION
En el transcurso del tercer trimestre del año ingresaron al mercado 19.540 metros cuadrados de oficinas clase A+ y A. La totalidad de los metros ingresados corresponden a la Zona Norte de GBA. Lejos del record de construcción de 2010 (205.000m2), el total acumulado a la fecha asciende a 35.500 m². Esto representa menos de la cuarta parte de lo construido al mismo período del año pasado. De esta manera, el stock total de oficinas quedó conformado por 1,7M de metros cuadrados, de los cuales la superficie disponible equivale a 115.455 m². Se obtiene como resultado, una tasa de vacancia del 6.78%, levemente inferior a la registrada en el periodo anterior (-0.69 p.p). Para el último trimestre se espera la incorporación de 34.000 m² nuevos, con proyectos ubicados dentro del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. Por otro lado, en el mes de agosto, la Corporación Antiguo Puerto Madero abrió una licitación por la venta de 2 parcelas sobre la calle Cecilia Grierson, frente al edificio Madero Office. Las mismas pueden ser adquiridas individualmente o en bloque totalizando 3.000 m² de terreno.
SUPPLY
construction
During the third quarter of the year, 19,540 square meters entered the market of Class A and A+ offices. The total amount of meters that entered, correspond to the Northern Zone of Greater Buenos Aires. Far from the construction record of 2010 (205,000 sq.m.), the total amount accumulated to date, reaches 35,500 sq.m. This represents less than a quarter of that constructed during the same period of last year. Thus, the total office stock was made up of 1.7 M sq.m, of which 115,455 sq.m, are available. Therefore, a vacancy result of 6.78% is obtained, slightly less than that recorded during the previous period (-0.69 p.p.). For the final quarter, an incorporation
rental rate
Nuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)
35
40% 30.8
30
30.0
30.0 25.6
25 49,650
35%
34.4%
26.8
24.0
23.0
21.3
20 34,293
15%
www.colliers.com/buenosaires
Q4-11F
3.5%
5% 0%
Precios
Vacancia
Norte GBA
Q3-11
2.7%
Norte CABA
Q2-11
10% 5.3%
3.0%
Macrocentro Centro
Q1-11
Macrocentro Norte
0
Catalinas
0 3,960
7.1%
7.1% 3.2%
Plaza San Martin
11,997 10,000
5.3%
Puerto Madero
5
12.6%
Plaza Roma
19,540
20,000
25% 20%
10
30,000
20.5
15
Macrocentro Sur
40,000
Q4-10
30%
22.4
Microcentro
60,000 50,000
PRECIOS
PRECIOS por zona | prices BY SUB-MARKET
ACTUALIZACIÓN | update
El precio promedio de alquiler actual para edificios clase A+ y A es de USD/m² 24.6. La variación con respecto al trimestre anterior es del -2,3% PRICES The average current lease price for Class A and A+ buildings is of U$S 24.6 / sq.m. The variation regarding the previous quarters is of only -2.3%
research & forecast report | Q3 Q1 2010 residential | division name 2011 | OFFICE
of 34,000 new square meters is expected, with projects located within the area of the City of Buenos Aires. On the other hand, during August, the Corporación Antiguo Puerto Madero [The Old Puerto Madero Corporation] opened a bid for the sale of 2 plots of land on Cecilia Grierson St., in front of the Madero Office building. These may be procured individually or in block, totaling 3,000 sq.m. of land.
ZONA NORTE GBA
PLAZA SAN mARTÍN CATALINAS
ZONA NORTE CABA
PLAZA ROmA PUERTO mADERO
mACROCENTRO NORTE
ZONA OESTE GBA
mACROCENTRO mICROCENTRO mACROCENTRO SUR
BUENOS AIRES
Desde el segundo trimestre de 2010 se verifica un comportamiento estable de los valores locativos, en el orden de los 24 a 25 dólares por metro cuadrado. El precio promedio de alquiler actual para edificios clase A+ y A es de USD/m² 24.6, el mismo valor que el registrado en diciembre de 2010. La variación con respecto al trimestre anterior es de sólo -2,3%. La reducción en el asking price promedio se debe al cierre de operaciones que dejaron fuera de la oferta a oficinas con precios por encima de la media. Los precios máximos corresponden al submercado de Catalinas con un promedio de USD/m² 30,8, aunque se registran alternativas que alcanzan los USD 34/m².
Durante este trimestre se manifestó una reactivación en la demanda verificada por una absorción neta trimestral de casi 30.000 m². El mismo índice acumulado en el transcurso de 2011 alcanza los 70.000 m², producto de una marcada ocupación durante el primer trimestre del año. Los sub-mercados más demandados fueron Catalinas (11.883 m²), Norte CABA (7.919 m²) y Norte GBA (14.273 m²), que a su vez es la zona con mayor absorción acumulada en lo que va del año, con 33.586 metros cuadrados totales.
Para el último trimestre se espera la incorporación de 34.000 m² nuevos, con proyectos ubicados dentro del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.. For the final quarter, an incorporation of 34,000 new square meters is expected, with projects located within the area of the City of Buenos Aires.
Q211
PRECIOS
DEMANDA
ZONA SUR GBA
Q111
Zone of the City of Buenos Aires (7,919 sq.m.) and the Northern Zone of Greater Buenos Aires (14,273 sq.m.), which in turn, is the zone with the greatest absorption accumulated to date of this year, with a total of 33,586 sq.m.
Q311
PRICES
100
DEMAND
70.5 40.8 40.8
40.7 29.8
20 -0.1
-20
absorción neta trimestral (miles de m²) Quarterly net absorption (in thousands of sqm) absorción neta acumulada 2011 (miles de m²) accumulated net absorption 2011 (in thousands of sqm)
ACTUALIZCIÓN | update
As from the second quarter 2010, a stable behavior has been verified of lease values, around 24 to 25 dollars per square meter. The average current lease price for Class A and A+ buildings is of U$S 24.6 / sq.m, the same value as that recorded in December 2010. The variation regarding the previous quarters is of only -2.3%. The reduction in the average asking price is due to the closure of operations, which
During this quarter, a recovery of the demand was observed, verified by a net quarterly absorption of nearly 30,000 sq.m. The same accumulated index during the course of 2011 reached 70,000 sq.m, as a result of a significant market occupation during the first quarter of the year. The most sought-after sub-markets were Catalinas (11,883 sq.m.), the Northern
60
Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area
300
300
281
245
250
250
214 200
205 200
181 166
153
150
150 153
134
141 108
99
100
86 66 65
50
57
100
82 70
51
51
47 31
47
48 42
11
14
32
32
37
43 26
7
62
70
42
50
36
41
21
70
22
0
0 1998
1999
2000
2001
2002-15
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011Q3
2011F
2012F
-50
-50 Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm)
p. 2
150
109
| Colliers International
Superficie disponible (m2) / Available Area Lease (sqm)
Absorción neta (m2) / Net Absorption (sqm)
research & forecast report | Q3 2011 | OFFICE
update
Market Comparisons
Clase a y A+ / Class a and a+ ZONA
INVENTARIO
NUEVOS EDIFICIOS
SUP. DISPONIBLE
TASA DE VACANCIA
ABSORCIÓN NETA
PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER
SUB MARKET
INVENTORY
NEW BUILDINGS
AVAILABLE AREA
VACANCY RATE
NET ABSORTION
AVERAGE ASKING LEASE PRICE
m² | sq.m
m² | sq.m
m² | sq.m
%
m² | sq.m
Q3
Q3
Q3
Q2
Q3
Q3vsQ2
Q3
USD/m² | USD/sq.m
Acumulado
Q2
Q3
%
Q3vsQ2
CATALINAS
194,682
10,274
11.4%
5.28%
11,883
1,283
32.5
30.8
-5.1%
MACROCENTRO
26,439
9,090
1.5%
34.38%
-8,698
-7,342
17.9
24.0
34.6%
MACRONORTE
64,245
2,085
6.0%
3.25%
1,801
163
25.6
30.0
17.1%
MACROSUR
107,044
5,668
10.1%
5.30%
5,179
1,751
19.7
21.3
8.2%
MICROCENTRO
264,212
9,221
3.3%
3.49%
-517
10,001
20.9
20.5
-2.2%
NORTE CABA
101,346
-4.0%
NORTE GBA
290,250
PLAZA ROMA
100,169
PLAZA SAN MARTIN
161,722
PUERTO MADERO
392,120
0
1,702,228
19,540
115,455
TOTAL
19,540
7,159
14.9%
7.06%
7,919
9,776
24.0
23.0
36,509
11.5%
12.58%
14,273
33,585
21.8
22.4
2.7%
2,722
3.4%
2.72%
724
7,478
32.1
30.0
-6.6%
4,814
2.8%
2.98%
-306
-638
26.4
25.6
-3.1%
27,913
6.5%
7.12%
-2,469
14,427
26.9
26.8
-0.5%
7.5%
6.78%
29,789
70,485
25.2
24.6
-2.3%
Clase A+ / Class a+ Q3
Q3
Q3
Q2
Q3
Q3vsQ2
Q3
Acumulado
Q2
Q3
CATALINAS
102,016
0
6,283
18.1%
6.2%
12,185
2,082
33.6
32.9
-2.2%
MACROSUR
37,235
0
0
0.0%
0.0%
¬
0
898
0
0
¬
0.0%
MICROCENTRO
42,459
0
708
1.67%
1.7%
0
708
20.0
20.1
0.3%
NORTE CABA
28,397
0
4,970
18.8%
17.5%
367
1,879
23.6
24.2
2.7%
PLAZA ROMA
100,169
0
2,722
3.4%
2.7%
724
7,478
32.1
30.0
-6.6%
PUERTO MADERO ESTE
165,168
0
12,124
9.5%
7.3%
3,546
14,837
28.0
28.7
2.7%
PUERTO MADERO OESTE
26,400
0
575
2.2%
2.2%
0
0
26.1
26.1
¬
501,844
0
27,382
8.8%
5.5%
16,822
27,883
29.8
28.6
Q3
TOTAL
Q3vsQ2
0.0%
-3.9%
Clase A / Class a Q3
Q3
Q2
Q3
Q3vsQ2
Q3
Acumulado
Q2
Q3
CATALINAS
92,666
3,991
4.0%
4.3%
-302
-799
27.6
27.6
Q3vsQ2
0.2%
MACROCENTRO
26,439
9,090
1.5%
34.4%
-8,698
-7,342
17.9
24.0
34.6%
MACRONORTE
64,245
2,085
6.0%
3.25%
1,801
163
25.6
30.0
17.1%
MACROSUR
69,809
5,668
15.5%
8.1%
5,179
853
19.7
21.3
8.2%
MICROCENTRO
221,753
8,513
3.6%
3.8%
-517
9,293
21.0
20.5
-2.4%
13.4%
3.0%
7,552
7,897
24.2
20.4
-16.0%
11.5%
12.6%
14,273
33,585
21.8
22.4
2.7% -3.1%
NORTE CABA
72,948
2,189
NORTE GBA
290,250
36,509
PLAZA SAN MARTIN
161,722
4,814
2.79%
3.0%
-306
-638
26.4
25.6
PUERTO MADERO ESTE
79,365
9,738
5.62%
12.2%
-5,278
-232
24.8
25.9
4.5%
PUERTO MADERO OESTE
121,187
5,476
0.47%
4.5%
-737
-178
25.5
23.3
-8.4%
1,200,384
88,073
6.9%
7.3%
12,967
42,603
22.8
23.3
2.2%
TOTAL
19,540
19,540
EVOLUCION | EVOLUTION Precios de Alquiler por Categoría y Vacancia | Average Lease Prices and Vacancy VACANCIA 40
25.0% 37.4
35
34.6
36.7
35.9
34.6 20.5% 29.5
30
25
27.9
26.5
26.1
27.6
17.8%
26.5
14.3%
23.6
23.0
21.6
28.6
26.9
16.3%
24.5
20.0%
29.8
29.2
22.7
23.3
22.0
15.0%
20.5
20
VACANCY
15
13.0 7.8%
10
El stock total de oficinas quedó conformado por 1,7M de metros cuadrados, de los cuales la superficie disponible equivale a 115.455 m². Se obtiene como resultado, una tasa de vacancia del 6.78%, levemente inferior a la registrada en el periodo anterior (-0.69 p.p)
5.7%
10.3
6.2% 7.1
9.4%
9.0% 11.9
9.9
6.8% 7.1
10.0%
6.8%
7.7
5.0%
5 2.2%
2.9% 1.8%
1.4%
0
The total office stock was made up of 1.7 M sq.m, of which 115,455 sq.m, are available. Therefore, a vacancy result of 6.78% is obtained, slightly less than that recorded during the previous period (-0.69 p.p.).
0.0% 1997
1998
1999
2000
2001
2002 A+
2003
2004 A
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011-Q3
Vacancia
Colliers International |
p. 3
research & forecast report | Q3 Q1 2010 residential | division name 2011 | OFFICE
eliminatedfrom the offer the offices with aboveaverage prices. The highest prices correspond to the Catalinas sub-market segment, with an average of U$S 30.8 / sq.m, even though some alternatives have been recorded that reach U$S 34 / sq.m.
una baja trimestral del 5,35%. No obstante, es de esperar un nuevo crecimiento en los próximos meses a partir de la entrada de nuevos proyectos.
LATIN AMERICA At a regional level, the office market is dynamic, despite the context of the international crisis. Sao Paulo records the lowest vacancy rate of the region, with a 0.8%, followed by Lima and Santiago with a 2.3% and 2.4% respectively. The highest vacancy corresponds to the Federal District of Mexico, although it is going through a positive economic tendency, reaching a rate of 11%. Buenos Aires, at the second quarter of the year, is positioned above the average, with an index of 7.5%. The city with the highest rate in Latin America is Sao Paulo, with an average of U$S 67.7 per sq.m. This marked difference over the remainder of the region (prices between U$S 18 and 32 per square meter), is the result of a market characterized by the lack of supply and a high speculation rate regarding lease values. This ‘shortage’ scenario could be drastically reversed during the coming months, with the incorporation of projects that could total approximately 300 thousand square meters. On the other hand, prices in Bogotá, after a marked growth between 2005 and 2009, started a stabilization process as from 2010. A behavior which has been maintained during the first half of the year, determined by an average value of U$S 31.0 per sq.m. In Santiago, prices experienced a quarterly drop of 5.35%. However, a new growth is expected over the coming months as from the entry of new projects.
LATINOAMERICA A nivel regional, el mercado de oficinas se muestra dinámico, a pesar del contexto internacional en crisis. San Pablo registra la tasa de vacancia más baja de la región con un 0,8%. Le siguen Lima y Santiago con 2,3% y 2,4% respectivamente. La vacancia más alta corresponde al Distrito Federal de México, que si bien transita una tendencia económica positiva, alcanza una tasa del 11%. Buenos Aires, al segundo trimestre del año, se posiciona por encima de la media con un índice del 7,5%. La ciudad más cotizada de Latinoamérica es San Pablo con un promedio de USD 67,7 por metro cuadrado. Esta marcada diferencia sobre el resto de la región (precios entre USD/m² 18 y 32) obedece a un mercado caracterizado por la falta de oferta y una alta especulación respecto a los valores locativos. Este escenario de escasez se podría revertir drásticamente en los próximos meses, con la incorporación de emprendimientos que totalizan unos 300 mil metros cuadrados. Por su parte, los precios en Bogotá, luego de un marcado crecimiento entre 2005 y 2009, iniciaron un proceso de estabilización a partir de 2010. Comportamiento que se mantuvo durante el primer semestre del año, determinando un valor promedio de USD/m² 31,0. En Santiago los precios experimentaron
LATINOAMÉRICA | LATIN-AMERICA Precios de Alquiler y Vacancia | Average Lease Prices and Vacancy 90.00
80.0
16%
72.7
14%
60.6
60.00
12%
11.0%
50.00
10%
9.7%
40.00
32.2
30.00 4.6%
20.00
29.8
26.3 5.2%
7.5%
8%
7.5% 29.2 23.1
22.8
25.5
21.5
25.0 23.0
21.6
• $1.5
billion in annual revenue
million square feet under management
• 979
• Over
12,500 professionals
researcher: Buenos Aires Agustín Alcoleas Coordinador | Investigación de Mercado Cerrito 866, piso 2 Ciudad de Buenos Aires, ARG, C1010AAR tel +54 11 4819 9500 FAX +54 11 4819 9545
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6%
19.1
2.4%
10.00 0.00
United States: 125 Canada: 38 Latin America: 18 Asia Pacific: 214 EMEA: 117
18%
83.0
80.00 70.00
512 offices in 61 countries on 6 continents
18.0 18.0
4%
2.3% 2%
0.8%
0%
Brasil
Brasil
Colombia
Argentina
Chile
Panamá
México
Costa Rica
Perú
Sao Paulo
Rio de Janeiro
Bogotá
Buenos Aires
Santiago
Panamá
DF
San José
Lima
A+
www.colliers.com/buenosaires
A
Vacancia (%)
Accelerating success.