Q4 2011 | OFFICE
BUENOS AIRES
research & forecast Report
Mercado de Oficinas / Office Market OFERTA
INDICADORES | market indicators 2010
2011
Q4 VACANCY NET ABSORPTION
Durante el último trimestre del año ingresaron al mercado de oficinas 12.293 m², totalizando una producción anual de 48.000 m². Si bien este valor representa apenas una cuarta parte de lo ingresado en 2010, es una cifra relativamente cercana al promedio anual de construcción de la última década (55.000 m²). De esta manera, el inventario final quedó conformado por 1.714.522 m², de los cuales un 29% corresponde a edificios categoría A+ y el 71% restante a edificios categoría A. La tasa de vacancia disminuyó levemente respecto al periodo anterior (-0,4 pp.), registrando un índice del 6,4% sobre el inventario total. El ajuste interanual fue más significativo, alcanzando una baja de 2,6 pp. (9,0% a dic-2010), debido a que la absorción de 2011 casi duplicó la cantidad de metros ingresados. La superficie disponible registrada es de 110 mil metros cuadrados, de los cuales la mitad se concentra entre los sub-mercados de Puerto Madero y Norte GBA (25% cada uno), mientras que el resto se distribuye principalmente entre Microcentro (11%), Catalinas (10%) y Macrocentro (8%).
SUPPLY During the last quarter of the year, 12,293 sq.m. entered the office market, totaling an annual production of 48,000 sq.m. Even though this value barely represents a quarter of that which entered in 2010, it is a number relatively close to the annual construction average of the last decade (55,000 sq.m.). In this way, the final inventory consisted of 1,714,522 sq.m., of which a 29% corresponds to buildings of the A+ category, and the remaining 71% to Class A buildings. Vacancy rate decreased slightly regarding the previous period (-0.4 pp.), recording an index of 6.4% over the total inventory. The inter-annual adjustment was more significant, reaching a low of 2.6 pp. (9.0% at Dec-2010), because the 2011 absorption rate almost doubled the amount of
construction rental rate
Nuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)
35
31.1
30
25,000
40% 29.7
28.2
34.4%
27.8
24.0
25 19,540
20,000
PRECIOS
PRECIOS por zona | prices BY SUB-MARKET
ACTUALIZACIÓN | update
35% 23.1
30%
22.7 20.3
20
19.9
19.1
20%
15
15%
10
Q4-11
Precios
www.colliers.com/buenosaires
Vacancia
MICROCENTRO
Q3-11
5% 0%
NORTE GBA
Q2-11
PLAZA SAN MARTIN
Q1-11
NORTE CABA
0
4.4%
2.3%
CATALINAS
0
10% 7.0%
1.8%
PLAZA ROMA
3,960
5,000
7.1%
6.8%
4.4%
9.5%
MACROCENTRO SUR
5.9%
5
MACROCENTRO
11,997 10,000
PUERTO MADERO
12,293
MACROCENTRO NORTE
15,000
25%
El precio promedio de alquiler actual para edificios clase A+ y A es de USD/m² 24.0. La variación con respecto al trimestre anterior es del -2,6% PRICES The average current lease price for Class A and A+ buildings is of U$S 24.0 / sq.m. The variation regarding the previous quarters is of only -2.6%
research & forecast report | Q4 Q1 2010 residential | division name 2011 | OFFICE
square meters that entered the market. The available area recorded is of 110 thousand square meters, of which half are concentrated within the sub-markets of Puerto Madero and the Northern zone of Greater Buenos Aires (25% each), whilst that remainder is mainly distributed between the Microcentro (Downtown area) (11%), Catalinas (10%) and Macrocentro (8%).
ZONA NORTE GBA
PLAZA SAN mARTÍN CATALINAS
ZONA NORTE CABA
PLAZA ROmA PUERTO mADERO
mACROCENTRO NORTE
ZONA OESTE GBA
mACROCENTRO mICROCENTRO mACROCENTRO SUR
Puerto Madero and the Northern Zone of Greater Buenos Aires are those that concentrate the largest amount of available areas. Nonetheless, they were the most active sectors, both in construction terms as in absorption, and recorded during this quarter, an expansion of occupied areas of 12,829 sq.m. and 9,014 sq.m. respectively. On the other hand, the Macrocentro (Center, North and South zone) was the sector that experimented a greater freeing of spaces (-8.000 sq.m.), greatly due to the vacating of the Mirafiori Tower located at Cerrito and Viamonte Streets.
BUENOS AIRES
DEMANDA La absorción neta trimestral fue de 17.500 m², alcanzando durante todo el año una absorción acumulada de 88.025 m², sólo un 57% de la registrada en 2010 (153.000 m²). Como se mencionó anteriormente, los submercados Puerto Madero y Norte GBA son los que concentran mayor cantidad de superficie disponible. No obstante, fueron los sectores más activos tanto en términos de construcción como de absorción, y registraron, durante este trimestre, una expansión de la superficie ocupada de 12.829 m² y 9.014 m² respectivamente. Por el contrario, Macrocentro (Centro, Norte y Sur) fue el sector que experimentó mayor liberación de espacios (-8.000 m²), debido en gran parte a la desocupación de la Torre Mirafiori ubicada en Cerrito y Viamonte.
ZONA SUR GBA
El 65% de la superficie proyectada para 2012 estará constituida por espacios “Green”, alcanzando 95 mil metros cuadrados. A 65% of the area projected for 2012 is constituted by green spaces, reaching 95 thousand square meters.
Q111
Q211
Q311
Q411
100
88.0 70.5
60 40.840.8
40.7 29.8 17.5
20 -0.1
-20
Desde el año 2009 los valores locativos en el mercado de oficinas mostraron un comportamiento relativamente estable. Durante 2011, el descenso de la actividad verificado por una importante caída de la absorción, generó una leve tendencia a la baja en los precios de alquiler. El ajuste interanual fue del -2,6%, presentando un promedio general (A+ y A) de USD/m² 24,0. Los sub-mercados más cotizados continúan siendo Catalinas y Plaza Roma con USD/m² 32,4 y USD/m² 31,1 promedio respectivamente. A nivel regional, los valores locativos en las principales ciudades de Latinoamérica mostraron alzas durante el segundo semestre del año. Buenos Aires y Bogotá fueron la excepción, donde los precios promedio de edificios A+ en dicho periodo cayeron un 4,0% y 7,5% respectivamente. La ciudad de Sao Paulo continúa presentando
DEMAND
absorción neta trimestral (miles de m²) Quarterly net absorption (in thousands of sqm)
The net quarterly absorption was of 17,500 sq.m., reaching during the whole year, an accumulated absorption of 88,025 sq.m., only a 57% of that recorded in 2010 (153,000 sq.m.). As previously mentioned, the sub-markets of
absorción neta acumulada 2011 (miles de m²) accumulated net absorption 2011 (in thousands of sqm)
ACTUALIZCIÓN | update
PRECIOS
Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area
300
300
281 245
250
250
214 200
205 200
181 166
153
150
150 153
134
147
109
110
99
100
86 66 65
50
82 70
57 51
51
47 31
47
42
11
14
32
32
43
37 26
7
48
100
88
62 48
42
50
41
21
22
0
0 1998
1999
2000
2001
2002-15
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012F
-50
-50 Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm)
p. 2
150
| Colliers International
Superficie disponible (m2) / Available Area Lease (sqm)
Absorción neta (m2) / Net Absorption (sqm)
research & forecast report | Q4 2011 | OFFICE
update
Market Comparisons
Clase a y A+ / Class a and a+ ZONA
INVENTARIO
NUEVOS EDIFICIOS
SUP. DISPONIBLE
TASA DE VACANCIA
ABSORCIÓN NETA
PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER
SUB MARKET
INVENTORY
NEW BUILDINGS
AVAILABLE AREA
VACANCY RATE
NET ABSORTION
AVERAGE ASKING LEASE PRICE
m² | sq.m
m² | sq.m
m² | sq.m
%
m² | sq.m
Q4
Q4
Q4
CATALINAS
194,682
0
11,444
MACROCENTRO
26,439
0
9,102
MACROCENTRO NORTE
64,245
0
2,799
MACROCENTO SUR
107,044
0
MICROCENTRO
264,212
0
NORTE CABA
101,346
0
NORTE GBA
290,250
PLAZA ROMA PLAZA SAN MARTIN
USD/m² | USD/sq.m
Q3
%
Q4
Q4vsQ3
Q4
5.3%
5.9%
-1,170
114
30.8
29.7
34.4%
34.4%
¬
-12
-7,354
24.0
24.0
¬
0.0%
3.3%
4.4%
-714
-550
30.0
28.2
-5.9%
7,468
5.3%
7.0%
-1,800
-49
21.3
19.1
-10.2%
11,753
3.5%
4.4%
-2,532
7,469
20.5
19.9
-3.2%
7,241
7.1%
7.1%
¬
-81
9,695
23.0
23.1
0.3%
0
27,495
12.6%
9.5%
9,014
42,600
22.4
20.3
-9.5%
100,169
0
1,762
2.7%
1.8%
960
8,438
30.0
31.1
3.6%
161,722
0
3,769
3.0%
2.3%
1,045
407
25.6
22.7
-11.4%
Acumulado
Q4
Q4vsQ3
-3.5%
404,413
12,293
27,377
7.1%
6.8%
12,829
27,256
26.8
27.8
3.8%
1,714,522
12,293
110,211
6.8%
6.4%
17,538
88,025
24.6
24.0
-2.6%
PUERTO MADERO
TOTAL
Q3
Clase A+ / Class a+ Q4
Q4
Q4
Q3
Q4
Q4vsQ3
Q4
Acumulado
Q3
Q4
CATALINAS
102,016
0
7,117
6.2%
7.0%
-834
1,249
32.9
32.4
MACROCENTRO SUR
37,235
0
0
0.0%
0.0%
¬
0
898
0.0
0.0
¬
0.0%
MICROCENTRO
42,459
0
1,416
1.7%
3.3%
-708
0
20.1
20.0
-0.4%
NORTE CABA
28,397
0
4,772
17.5%
16.8%
198
2,077
24.2
24.4
0.7%
PLAZA ROMA
100,169
0
1,762
2.7%
1.8%
960
8,438
30.0
31.1
3.6%
PUERTO MADERO ESTE
165,168
0
14,675
7.3%
8.9%
-2,551
12,286
28.7
28.7
¬
0.0%
PUERTO MADERO OESTE
26,400
0
0
2.2%
0.0%
575
575
26.1
N/A
¬
0.0%
501,844
0
29,742
5.5%
5.9%
-2,360
25,523
28.6
28.6
¬
0.0%
TOTAL
Q4vsQ3
-1.5%
Clase A / Class a Q4
Q4
Q4
Q3
Q4
Q4vsQ3
Q4
Acumulado
Q3
Q4
CATALINAS
92,666
0
4,327
4.3%
4.7%
-336
-1,135
27.6
25.3
MACROCENTRO
26,439
0
9,102
34.4%
34.4%
-12
-7,354
24.0
24.0
¬
0.0%
MACROCENTRO NORTE
64,245
0
2,799
3.25%
4.4%
¬
-714
-550
30.0
28.2
-5.9%
MACROCENTRO SUR
69,809
0
7,468
8.1%
10.7%
-1,800
-947
21.3
19.1
-10.2%
MICROCENTRO
221,753
0
10,337
3.8%
4.7%
-1,824
7,469
20.5
19.8
-3.3%
NORTE CABA
72,948
0
2,469
3.0%
3.4%
-280
7,617
20.4
20.5
0.7%
NORTE GBA
290,250
0
27,495
12.6%
9.5%
9,014
42,600
22.4
20.3
-9.5%
PLAZA SAN MARTIN
161,722
0
3,769
3.0%
2.3%
1,045
407
25.6
22.7
-11.4%
PUERTO MADERO ESTE
91,658
12,293
6,373
12.2%
7.0%
15,658
15,426
25.9
25.8
-0.4%
PUERTO MADERO OESTE
121,187
0
6,329
4.5%
5.2%
-853
-1,031
23.3
27.7
18.9%
1,212,678
12,293
80,469
7.3%
6.6%
19,898
62,502
23.3
22.2
-4.7%
TOTAL
Q4vsQ3
-8.4%
EVOLUCION | EVOLUTION Precios de Alquiler por Categoría y Vacancia | Average Lease Prices and Vacancy 40
35
25%
37.4 34.6
34.6
30
20.5%
29.5
27.9 26.5
25
36.7
35.9
26.1
24.5
29.2
17.8% 26.5
27.6
20%
29.8
28.6
26.9
16.3% 23.6 23.0
21.6
14.3%
22.7 22.0
20.5
22.2
15%
20
VACANCIA La tasa de vacancia disminuyó levemente respecto al periodo anterior (-0,4 pp.), registrando un índice del 6,4% sobre el inventario total. El ajuste interanual fue más significativo, alcanzando una baja de 2,6 pp. (9,0% a dic-2010). VACANCY
9.4%
15
13.0
7.8% 6.2%
10.3
10
9.0%
9.9 7.1
5.7%
10% 6.8%
11.9
7.1
6.4%
7.7
5%
5
2.2%
2.9%
1.8% 1.4%
0
Vacancy rate decreased slightly regarding the previous period (-0.4 pp.), recording an index of 6.4% over the total inventory. The inter-annual adjustment was more significant, reaching a low of 2.6 pp. (9.0% at Dec-2010).
0%
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
precios de alquiler en edificios categoría a+ (UsD/m2) / class a+ buildings lease price (UsD/sqm) precios de alquiler en edificios categoría a (UsD/m2) / class a buildings lease price (UsD/sqm) Vacancia / total vacancy
Colliers International |
p. 3
research & forecast report | Q4 Q1 2010 residential | division name 2011 | OFFICE
los valores máximos de la región (promedio USD/m² 63,3) alejada del resto de las ciudades. Bogotá, Santiago, Buenos Aires y Ciudad de México por su parte, registran precios más homogéneos, en un rango de 22,0 a 30,0 dólares por metro cuadrado.
PRICES As from 2009 lease values within the office market indicated a relatively stable behavior. During 2011, the decrease in the activity, verified by an important drop in absorption, generated a slight downwards trend in lease prices. The inter-annual adjustment was of -2.6%, indicating a general average (A+ y A) of U$S/ sq.m. of 24.0. The most sought-after submarkets continue being Catalinas and Plaza Roma with an average of U$S/sq.m. 32.4 and of U$S/sq.m. 31.3, respectively. At a regional level, the lease values in the main cities of Latin America indicated increases during the second half of the year. Buenos Aires and Bogotá were the exception, where the average prices of A+ buildings during the aforementioned period, dropped by 4.0% and 7.5% respectively. The city of Sao Paulo continues presenting the maximum values of the region (an average of U$S/sq.m. 63.3), far from the rest of the cities. Bogotá, Santiago, Buenos Aires and the City of Mexico, recorded more standardized prices, within a range of 22.0 to 30.0 US dollars, per square meter.
PROYECCIÓN El año 2012 se proyecta con mayor intensidad en términos de construcción, dada la cantidad y magnitud de los emprendimientos activos. Se estima una superficie nueva de 147 mil metros cuadrados, de los cuales un 44% se ubicarán
en la zona Norte del GBA y un 56% dentro de la Ciudad de Buenos Aires (Puerto Madero 23%, Macrocentro 24% y Norte CABA 9%). Existe a su vez una tendencia más pronunciada hacia la certificación en sustentabilidad. El 65% de la superficie proyectada para 2012 estará constituida por espacios “Green”, alcanzando 95 mil metros cuadrados. En el partido de Vicente López (Norte GBA) se destacan los proyectos Al Rio (Torre 1), Proa y Nodus Business District (Etapa 1), los cuales totalizarán 52.116 m². En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires se encuentran 955 Belgrano Office (Macrocentro Sur) y Libertador 6350 (Norte CABA); ambos emprendimientos suman 42.784 m².
512 offices in 61 countries on 6 continents United States: 125 Canada: 38 Latin America: 18 Asia Pacific: 214 EMEA: 117 • $1.5
billion in annual revenue
million square feet under management
• 979
• Over
12,500 professionals
FORECAST For 2012, a greater intensity in terms of construction is projected, due to the amount and magnitude of the active ventures. A new area of 147 thousand square meters is estimated, of which a 44% shall be located within the Northern zone of Greater Buenos Aires, and a 56% within the City of Buenos Aires (Puerto Madero 23%, Macrocentro 24% and Norte CABA 9%). There also exists a more pronounced tendency towards the certification for sustainability. A 65% of the area projected for 2012 is constituted by green spaces, reaching 95 thousand square meters. In the district of Vicente López (Northern Greater Buenos Aires), the outstanding projects are: Al Río (Tower 1), Proa and Nodus Business District (Stage 1), which shall total 52,116 sq.m.; within the area of the City of Buenos Aires, we find 955 Belgrano Office (Macrocentro Sur) and 6350 Libertador Ave. (Norte CABA); both ventures add up to 42,784 sq.m.
LATINOAMÉRICA | LATIN-AMERICA Precios Promedio de Alquiler | Average Lease Prices
researcher: Buenos Aires Agustín Alcoleas Coordinador | Investigación de Mercado Cerrito 866, piso 2 Ciudad de Buenos Aires, ARG, C1010AAR tel +54 11 4819 9500 FAX +54 11 4819 9545
Este documento ha sido elaborado por Colliers International y de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza, ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada, cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com.ar
100.0 90.0
89.0
Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 15,000 profesionales especializados en más de 480 oficinas distribuidas en 61 países. Colliers tiene ingresos de hasta US$ 2 mil millones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US $53 mil millones y maneja más de 200 millones de metros cuadrados en administración.
80.0 70.0
65.0
60.0 50.0 40.0
29.8
30.0
25.3
29.6
28.6 22.2
23.1
27.0
23.0
20.0
22.8
19.1
19.0 18.6
10.0 0.0
Brasil
Colombia
Argentina
Chile
México
Costa Rica
Perú
Sao Paulo
Bogotá
Buenos Aires
Santiago
DF
San José
Lima
A+
www.colliers.com/buenosaires
A
Accelerating success.