Q1 2012 | OFFICE
BUENOS AIRES
research & forecast Report
Mercado de Oficinas / Office Market OFERTA
INDICADORES | market indicators 2011
2012
VACANCY NET ABSORPTION construction PRICES
A lo largo del primer trimestre del año, se sumaron al mercado de oficinas 11.411 m². Este rendimiento se encuentra ligeramente por debajo de los 12 mil m² que, en promedio, se incorporaron en cada trimestre de 2011. Luego de este comportamiento, el inventario actual quedó conformado por 1.725.933 m², de los cuales un 29% corresponde a unidades en edificios categoría A+, y el 71% restante está integrado por edificios clase A. La tasa de vacancia global del mercado de oficinas quedó en 6,3%, lo que expresa una reducción prácticamente imperceptible con respecto al trimestre previo (-0.1 p.p.). Para las unidades categoría A+, la tasa de vacancia fue de 4,6% y para las A, de 7%. Se destaca una mayor vacancia en Microcentro (7,8%), en comparación con el último trimestre de 2011 (4,4%), que se explica por la incorporación del edificio de Av. Córdoba 820 al inventario. La superficie total disponible en alquiler es de 108.760 m², de los cuales un 26% se concentra en el sub-mercado Puerto Madero, un 21% en la Zona Norte de Gran Buenos Aires, y un 20% en Microcentro.
SUPPLY Throughout the first quarter of this year, 11,411 sq.m. were added to the office market. This performance is slightly below the 12,000 sq. m., which were incorporated on an average basis, during each quarter of 2011. After this performance, the current inventory is of 1,725,933 sq. m.,
PRECIOS
PRECIOS por zona | prices BY SUB-MARKET
ACTUALIZACIÓN | update Nuevos Edificios (m²) | New Buildings (sq.m)
0
Q4-11
Q1-12
Q2-12 F
Q3-12 F
Q4-12 F
5.1%
Precios
www.colliers.com/buenosaires
30% 22.0
21.8
21.0
7.8%
7.8%
6.8% 2.7%
2.3%
Vacancia
MACROCENTRO SUR
0
PUERTO MADERO
5,000
6.9%
4.9%
3.1%
CATALINAS
5
PLAZA ROMA
11,411
22.0
25% 20% 15%
10
10,000
24.0
NORTE CABA
15
25.7
27.1%
NORTE GBA
20,000
16,301
27.4
MACROCENTRO
20
12,293
29.0
25
25,000
15,000
35%
30.3
MICROCENTRO
29,620
30,000
31.2
30
MACROCENTRO NORTE
32,611
PLAZA SAN MARTIN
35 35,000
El precio promedio de alquiler actual para edificios clase A+ y A es de USD/m² 25.4. El incremento con respecto al trimestre anterior es de 5.8%.
10% 5%
PRICES
0%
The average current lease price for Class A and A+ buildings is of U$S 25.4 / sq.m. The increase regarding the previous quarter is of 5.8%.
research & forecast report | Q1 2012 2010 | OFFICE residential | division name
of which, 29% correspond to units in the Class A+ category, and the remaining 71% is made up of Class A buildings. Global vacancy rate of the office market remained at a 6.3%, which indicates a practically imperceptible reduction, regarding the previous quarter (-0.1 p.p.). For Class A+ units, the vacancy rate was of 4.6%, and for Class A units, a 7%. A higher vacancy is noticeable in Microcentro [Downtown] area (7.8%), compared to the last quarter of 2011 (4.4%), which is due to the incorporation to the inventory of the building located at 820 Córdoba Ave. The total available lease area is of 108,760 sq.m., of which 26% is concentrated in the Puerto Madero sub-market zone, a 21% in the Northern Zone of Greater Buenos Aires, and a 20% in the Downtown area.
ZONA NORTE GBA
PLAZA SAN mARTÍN CATALINAS
ZONA NORTE CABA
PLAZA ROmA PUERTO mADERO
mACROCENTRO NORTE
ZONA OESTE GBA
mACROCENTRO mICROCENTRO mACROCENTRO SUR
BUENOS AIRES
ZONA SUR GBA
La absorción neta del trimestre fue un 26% menos que lo absorbido en el cuarto trimestre de 2011. Se mantiene la tendencia a una menor demanda en el mercado de oficinas en alquiler. Net absorption for the first quarter was a 26% less than that absorbed during the fourth quarter of 2011. The trend observed during last year is maintained at a lower demand level within the office lease market Q111
Q211
Q311
Q411
100
Q112
70.5 40.7 29.8 17.5
12.9 12.9
-0.1
-20
absorción neta trimestral (miles de m²) / Quarterly net absorption (in thousands of sqm) absorción neta acumulada 2011 (miles de m²) / accumulated net absorption per year (in thousands of sqm)
ACTUALIZACIÓN | update
Net absorption for the first quarter was of 12,862 sq.m., a 26% less than that absorbed during the fourth quarter of 2011 (17.500 sq. m.), and a 68% less than that absorbed during the same period of last year (40.768 m²). In this way, the trend observed during last year is maintained at a lower demand level within the office lease market. Greater absorption was concentrated within the Northern Zone of Greater Buenos Aires and the North Sector of the City of Buenos Aires. Both sub-markets represent 9,400 sq. m. (73%) of total market absorption during the first quarter. It is important to mention that of the 4,551 sq.m. absorbed in the Northern Zone of the City of Buenos Aires, more than 90% (4,192 sq.m.) correspond to Class A+ offices. Plaza Roma, on the other hand freed 1,332 sq.m.
La absorción neta del trimestre fue de 12.862 m², un 26% menos que lo absorbido en el cuarto trimestre de 2011 (17.500 m²), y un 68% menos que lo absorbido en igual período del año anterior (40.780 m²). De esta manera, se mantiene la tendencia observada en el transcurso del año pasado, a una menor demanda en el mercado de oficinas en alquiler. La mayor absorción se concentró en la zona Norte del Gran Buenos Aires y Norte de la Ciudad de Buenos Aires. Ambos sub-mercados representan 9.400 m² (73%) del total absorbido por el mercado durante el primer trimestre. Es
60
20
DEMAND
DEMANDA
88.0
40.840.8
importante señalar que, de los 4.551 m² absorbidos en la zona Norte de la Ciudad de Buenos Aires, más de un 90% (4.192 m²) viene dado por oficinas de categoría A+. Por su parte, Plaza Roma asistió a una liberación de 1.332 m².
PRECIOS Los valores globales en el mercado de oficinas en alquiler registraron un incremento del 5,8%, por lo que se mantienen dentro de una tendencia estable que se registra desde 2009. Durante el primer trimestre del año, el precio promedio de
Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible | New Supply, Absorption and Available Area
300
300
281 245
250
250
214 200
205 200
181 166
153
150
150 153
134 109
100
70 51
51
47
100
62 47
42
32
31 11
14
109
88
82
66 65 57
110
99
86
50
150
32
43 48
37
7
26
48
42 41
21
50 11 13
22
0
0 1998
1999
2000
2001
2002 -15
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 - Q1
-50
-50 Nuevos edificios (m2) / New Buildings (sqm)
p. 2
| Colliers International
Superficie disponible (m2) / Available Area Lease (sqm)
Absorción neta (m2) / Net Absorption (sqm)
research & forecast report | Q1 2012 | OFFICE
update
Market Comparisons
Clase a y A+ / Class a and a+ ZONA
INVENTARIO
NUEVOS EDIFICIOS
SUP. DISPONIBLE
TASA DE VACANCIA
ABSORCIÓN NETA
PRECIO PROMEDIO DE ALQUILER
SUB MARKET
INVENTORY
NEW BUILDINGS
AVAILABLE AREA
VACANCY RATE
NET ABSORTION
AVERAGE ASKING LEASE PRICE
m² | sq.m
m² | sq.m
m² | sq.m
%
m² | sq.m
Q1
Q1
Q1
CATALINAS
194,682
0
9,458
MACROCENTRO
26,439
0
7,174
MACROCENTRO NORTE
64,245
0
3,267
MACROCENTO SUR
107,044
0
7,292
MICROCENTRO
275,623
11,411
NORTE CABA
101,346
NORTE GBA
290,250
PLAZA ROMA PLAZA SAN MARTIN
Q1 2012
Q1vsQ4
Q1
5.9%
4.9%
1,986
34.4%
27.1%
1,928
4.4%
5.1%
-468
7.0%
6.8%
176
21,496
4.4%
7.8%
0
2,690
7.1%
2.7%
0
22,646
9.5%
7.8%
100,169
0
3,094
1.8%
161,722
0
3,732
2.3%
USD/m² | USD/sq.m
%
Q4 2011
Q1 2012
1,986
29.7
30.3
1.9%
1,928
24.0
22.0
-8.3%
-468
28.2
27.4
-2.8%
176
19.1
21.0
9.8%
1,668
1,668
19.9
24.0
20.6%
4,551
4,551
23.1
21.8
-5.8%
4,849
4,849
21.6 (*)
22.0
1.7%
3.1%
-1,332
-1,332
31.1
31.2
0.5%
2.3%
¬
37
37
22.7
25.7
13.1%
Acumulado
Q1vsQ4
404,413
0
27,911
6.8%
6.9%
-534
-534
27.8
29.0
4.2%
1,725,933
11,411
108,760
6.4%
6.3%
12,862
12,862
24.0
25.4
5.8%
PUERTO MADERO
TOTAL
Q4 2011
Clase A+ / Class a+ Q1
Q1
Q1
Q4 2011
Q1 2012
Q1vsQ4
Q1
Acumulado
Q4 2011
Q1 2012
CATALINAS
102,016
0
5,370
7.0%
5.3%
1,747
1,747
32.4
32.7
0.8%
MACROCENTRO SUR
37,235
0
0
0.0%
0.0%
¬
0
0
N/A
N/A
¬
0.0%
MICROCENTRO
42,459
0
0
3.3%
0.0%
1,416
1,416
20.0
N/A
¬
NORTE CABA
28,397
0
580
16.8%
2.0%
4,192
4,192
24.4
27.0
10.7%
PLAZA ROMA
100,169
0
3,094
1.8%
3.1%
-1,332
-1,332
31.1
31.2
0.5%
PUERTO MADERO ESTE
165,168
0
13,529
8.9%
8.2%
1,146
1,146
28.7
31.3
9.0%
PUERTO MADERO OESTE
26,400
0
550
0.0%
2.1%
-550
-550
N/A
27.3
¬
0.0%
501,844
0
23,123
5.9%
4.6%
6,619
6,619
28.6
31.4
9.8%
TOTAL
Q1vsQ4
0.0%
Clase A / Class a Q1
Q1
Q1
Q4 2011
Q1 2012
Q1vsQ4
Q1
Acumulado
Q4 2011
Q1 2012
CATALINAS
92,666
0
4,088
4.7%
4.4%
239
239
25.3
27.1
7.1%
MACROCENTRO
26,439
0
7,174
34.4%
27.1%
1,928
1,928
24.0
22.0
-8.3%
MACROCENTRO NORTE
64,245
0
3,267
4.4%
5.1%
-468
-468
28.2
27.4
-2.8%
MACROCENTRO SUR
69,809
0
7,292
10.7%
10.4%
176
176
19.1
21.0
9.8%
MICROCENTRO
233,164
11,411
21,496
4.7%
9.2%
252
252
19.8
24.0
21.2%
NORTE CABA
72,948
0
2,110
3.4%
2.9%
359
359
20.5
20.3
-0.8%
NORTE GBA
290,250
0
22,646
9.5%
7.8%
4,849
4,849
21.6 (*)
22.0
1.7%
PLAZA SAN MARTIN
161,722
0
3,732
2.3%
2.3%
¬
37
37
22.7
25.7
13.1%
PUERTO MADERO ESTE
91,658
0
7,810
7.0%
8.5%
-1,437
-1,437
25.8
27.0
6.0%
PUERTO MADERO OESTE
121,187
0
6,022
5.2%
5.0%
307
307
27.7
26.5
-4.4%
1,224,089
11,411
85,637
6.6%
7.0%
6,243
6,243
22.2
23.7
6.8%
TOTAL
Q1vsQ4
EVOLUCION | EVOLUTION Precios de Alquiler por Categoría y Vacancia | Average Lease Prices and Vacancy 40
25.0% 37.4
35
34.6
36.7
35.9
34.6 20.5%
29.8
29.2
27.9 26.5
25
31.4
29.5
30
26.1
27.6
17.8%
26.5
26.9
16.3%
24.5 14.3%
23.6
23.0
21.6
20.0%
28.6
22.7
20.5
23.7 22.2
22.0
15.0%
20
15
13.0 7.8%
10
5.7%
10.3
6.2% 7.1
9.4%
9.9
6.4%
6.8% 7.1
10.0%
9.0% 11.9
7.7
VACANCIA La tasa de vacancia global del mercado de oficinas quedó en 6,3%, lo que expresa una reducción prácticamente imperceptible con respecto al trimestre previo (-0.1 p.p.). VACANCY Global vacancy rate of the office market remained at a 6.3%, which indicates a practically imperceptible reduction, regarding the previous quarter (-0.1 p.p.)
6.3% 5.0%
5 2.2%
2.9% 1.8%
1.4%
0
0.0% 1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 - Q1
Precios de alquiler en edificios categoría A+ (USD/m²) / Class A+ building lease price (USD/sqm) Precios de alquiler en edificios categoría A (USD/m²) / Class A building lease price (USD/sqm) Vacancia / Total Vacancy
(*) Valor ajustado respecto al informe anterior / Lease price was adjusted from previous report.
Colliers International |
p. 3
research & forecast report | Q1 2012 2010 | OFFICE residential | division name
alquiler de oficinas categoría A+ fue de U$S 31,4 por m², lo que representa un incremento del 9,8% respecto del cuarto trimestre de 2011. El precio promedio de alquiler de oficinas clase A, en cambio, sólo se incrementó 6,8%, pasando de U$S 22,2 por m² en el cuarto trimestre de 2011, a U$S 23,7 en el primer trimestre de 2012. En este marco, se destacan el incremento de 20,6% en Microcentro y de 13,1% en Plaza San Martín. En ambos casos, la suba se explica por la incorporación, durante el período, de unidades en alquiler cuyos precios están muy por encima del promedio que esos sub-mercados registraran en el cuarto trimestre de 2011. Por su parte, la caída de precios en Macrocentro expresa un reacomodamiento de los valores de alquiler en edificios de la zona.
PRICES Global market values for lease offices recorded an increase of 5.8%, due to which these are maintained within the stable tendency recorded since 2009. During the first quarter of the year, the average lease price for Class A+ offices was of U$S 31.4 per sq.m., which represents an increase of 9.8% regarding the fourth quarter of 2011. The average lease price of Class A offices, on the other hand, only increased by 6.8%, varying from U$S 22.2 per sq.m., in the fourth quarter of 2011, to U$S 23.7 in the first quarter of 2012. Highlighted within this context, are the increase of 20.6% in Microcentro [Downtown] area, and 13.1% in Plaza San Martín [San Martín Square].
In both cases, the increase is due to the incorporation during the period, of units for lease, whose prices are greatly above the average rates recorded for these sub-markets during the fourth quarter of 2011. On the other hand, the drop in prices in the Macrocenter area, indicates a re-accommodation of the lease values of some buildings in the area.
PROYECCIÓN Para lo que resta del presente año, se espera la incorporación al inventario de más de 78 mil metros cuadrados de oficinas. De ese total, el 62% está ubicado en la zona Norte del Área Gran Buenos Aires, un 16% en el Norte de la Ciudad de Buenos Aires y un 15% en Puerto Madero. Como señaláramos en nuestro informe anterior, se mantiene la tendencia pronunciada a la certificación de sustentabilidad: casi el 53% de los nuevos edificios proyectados están en proceso de obtenerla.
FORECAST For the remainder of this year, it is expected that 78,000 square meters of offices will be added to the inventory. Within this total, 62% are located in the Northern Zone of Greater Buenos Aires, a 16% in the North Zone of the City of Buenos Aires, and a 15% in the Puerto Madero area. As mentioned in our previous report, a marked tendency is maintained for sustainability certification: nearly 53% of all new projected buildings, are in the process of obtaining it.
superficies DISPONIBLES por zona | AVAILABLE AREAS by sub-market 25,000 22,646
522 offices in 62 countries on 6 continents United States: 147 Canada: 37 Latin America: 19 Asia Pacific: 201 EMEA: 118 • $1.8
billion in annual revenue
million square feet under management
• 1250 • Over
12,300 professionals
researcher: Buenos Aires Santiago Poy Investigación de Mercado Cerrito 866, piso 2 Ciudad de Buenos Aires, ARG, C1010AAR tel +54 11 4819 9500 FAX +54 11 4819 9545
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13,529
10,000
7,810
7,292
7,174
6,022
5,370 4,088
5,000
3,732
3,267
3,094 2,110
550
www.colliers.com/buenosaires
Edificios clase A+ / Class A+ Buildings (sq. m)
NORTE CABA
MACROCENTRO NORTE
PLAZA SAN MARTIN
CATALINAS
PUERTO MADERO OESTE
MACROCENTRO
MACROCENTRO SUR
PUERTO MADERO ESTE
MICROCENTRO
NORTE GBA
Edificios clase A / Class A Building (sq. m)
PLAZA ROMA
580
0
Accelerating success.