Пазарни проучвания България | Индустриални площи H2 2013
Пазар на индустриални площи
Предлагане
Верка Петкова Мениджър | Офис и индустриални площи verka.petkova@colliers.com „Пазарът на логистични и индустриални имоти продължава да се развива стабилно, но все още с доста умерен темп, при 8% годишен ръст на предлагането.“ „Търсенето е диктувано основно от фармацевтични компании, дистрибутори на бързооборотни стоки и производители на компоненти в автомобилния отрасъл и електрониката.“ „Логистичните оператори прогнозират ръст на сегмента през 2014 г., макар техните прогнози да са по-резервирани спрямо 2011 г., според проучване на Colliers.“
В края на 2013 г. модерните индустриални и логистични имоти в София се увеличават с приблизително 30,000 кв.м. Така площите нарастват с 8% на годишна база и достигат общ обем от 721,570 кв.м. В това число се включват всички спекулативни проекти, сгради, изградени спрямо изискванията на клиентите и площи, които се отдават под наем от логистични оператори (3PL - third party logistics). За трета поредна година преотдаването на логистични площи от техните собственици е основен източник за ръст в предлагането. През 2013 г. се увеличава търсенето на съществуващи модерни индустриални имоти, но разходите по реновиране на съществуващите и липсата на готови спекулативни проекти водят до поголям интерес от страна на ползвателите към строителство на сгради по техните изисквания. През втората половина на 2013 г. няма завършени големи логистични проекти. В същото време се наблюдава висока активност по отношение на обявилите намерение за стартиране на строеж проекти. Такъв пример е Логистичен Парк East Ring, на Околовръстен път, в посока Елин Пелин, в който стартира изграждане на склад от 6,000 кв.м. по поръчка на логистична компания от Белгия. Той включва още три завършени складa, заети от комплекс филмови студия. Друг проект, който се очаква да стартира се намира на Околовръстен път в София, в района на с. Кривина. Планира се първите 10,000 кв.м. площи от Логистичен Парк София Ринг да бъдат пуснати в експлоатация в края на 2014 г. Две нови логистични сгради се строят и в Sofia Airport Center, като едната е построена за нуждите на конкретен наемател, а другата ще предлага хладилни складове за дълбоко замразяване и охлаждане от общо 10,000 кв.м. Търговски център Европа направи първа копка на мултифункционалната Сграда 1, от която 4,000 кв.м. ще бъдат складови площи. Веригата дрогерии dm оптимизира част от доставките си с откриването на собствен логистичен център в Елин Пелин на площ от 4,300 кв.м. С разширяването на мрежата от магазини, по-ефективното решение за доставки се оказва собственият разпределителен център. До подобно решение през последните години стигат и други търговски вериги като Billa, Lidl, Penny Мarket, Kaufland и др. През разглеждания период, в района на Пловдив се случва обединението на 6 индустриални зони в една - Тракия Икономическа Зона, чиято основна цел е повишаване конкурентоспособността при привличане на инвеститори. Още няколко логистични проекта са в етап на строеж. Ако всички те се реализират през 2014 г. ще станем свидетели на преобръщане на тенденцията в
2
Пазар на индустриални площи| H2 2013 | Colliers International
сегмента, строителството да бъде изключително за собствено ползване или за нуждите на предварително подсигурен наемател, което би било положителен сигнал за развитието на пазара.
показват, че компаниите са по-резервирани в прoгнозите си, в сравнение с 2011 г. Въпреки това, приблизително 60% от тях очакват пазарът на логистични услуги да продължи да се развива в положителна посока.
Търсене
Най-активни по отношение изнасянето на логистични процеси през 2013 г. остават секторите бързооборотни стоки, автомобилна индустрия, електроника и парфюмерии и козметика.
Двигател на търсенето в сегмента през втората половина на 2013 г. са основно фармацевтични компании, дистрибутори на бързооборотни стоки, логистични оператори и компании, свързани с производство на компоненти за автомобилната индустрия и електрониката. Високата активност при фармацевтичните компании се дължи на процеса на придобивания и сливания в сектора. Като цяло повечето от тези фирми разполагат със собствени бази, но в определени случаи бизнесът им става по-ефективен с изнасянето на логистиката им към 3PL оператори, особено към тези с лиценз за складиране на подобен тип продукти. Други активни играчи на пазара са търговските и логистичните компании. Активността на първите се поражда от процеси на преструктуриране на дейността им или промяна на оператора по доставките, а при вторите - поради сключени договори с нови клиенти. Продължава тенденцията на изнасяне на логистиката на компаниите от бързообортния сектор. Засилен интерес има към климатизирани помещения или такива, с възможност за модернизиране на инсталациите. Районът на Пловдив продължава да привлича нови проекти за производства. Причините са добре устроената инфраструктура на няколко индустриални зони, наличието на квалифицирани служители при поатрактивни спрямо София условия и, не на последно място, по-конкурентна цена за земя на кв.м. Търсенето на производителите е насочено към съществуващи бази в страната, но тяхното връщане в експлоатация и модернизиране е свързано със значителни инвестиции. В резултат, производителите предпочитат да сключват договори за изграждане на проект по техни изисквания. Градове с добри предпоставки за организиране на индустриални зони като Русе и Видин с подходящо географско разположение, подобрена инфраструктура и достъпен човешки ресурс все още не привличат инвеститори, които да бъдат пионери в района и да дадат тласък на развитие там. Производството на автомобилни компоненти в страната набира скорост и заводите, които отвориха врати през последните десет години се разширяват или планират развитие. За пример, такива са Montupet в Русе, Standard Profil в Стара Загора, Teklas в Кърджали, Ixetik в Стряма, WITTE Automotive и др. За четвърта поредна година Colliers провежда проучване за очакванията на логистичните оператори по отношение на развитието на пазара през 2014 г. Резултатите
3
Свободни площи Нивото на свободни площи през втората половина на 2013 г. отчита спад от 3% спрямо първото шестмесечие, основно поради липсата на завършени логистични проекти и усвояване на съществуващите. За цялата 2013 г. са реализирани 57,000 кв.м.
Наемни нива Наемите за първокласни индустриални и логистични площи остават без съществена промяна и през втората половина на 2013 г. - на нива от 3.8 евро на кв.м. за София. Наблюдава се тенденция на намаляване срока на договорите. Проекти, строени по специфичните изисквания на клиентите, се сключват за минимални срокове на договор от 10 години, които да обосноват направената инвестиция. (Графика 1)
Графика 1. Наемни нива на модерни индустриални площи в София (евро/ кв.м./ месец)
4.7
4.5
3.0
2.8
4
4
2.5
2.5
3.8
3.8
3.8
3.8
2.5
2.5
2.5
2.5
H1 2010 H2 2010 H1 2011 H2 2011 H1 2012 H2 2012 H1 2013 H2 2013
Първокласни локации
Второкласни локации
Прогноза • Осъществяването на обявените за строеж нови логистични проекти през 2014 г. ще доведе до раздвижване в сегмента • Предвижда се повишено търсене от страна на производства от леката промишленост, обосновано от конкурентните условия, които местният пазар предлага • Oчаква се наемните нива да останат непроменени през първата половина на 2014 г.
Пазар на индустриални площи| H2 2013 | Colliers International
482 офиса в 62 страни на 6 континента САЩ: 140 Канада: 42 Латинска Америка: 20 Азия и Пасифика: 195 Европа, Близкия Изток и Африка: 85
Верка Петкова Мениджър | Офис и индустриални плoщи тел. +359 2 976 9 976 verka.petkova@colliers.com Aдриана Тончева Старши специалист | Пазарни проучвания тел. +359 2 976 9 976 adriana.toncheva@colliers.com
Colliers International | София Бизнес Парк София сгр.7Б, ет.2 1766 София, България тел. +359 2 976 9 976
$2 млрд. годишни приходи
111 млн. кв.м. площи под управление
13,500 експерти по света
За Colliers International Colliers International е една от най-големите международни компании за консултантски услуги в сферата на недвижимите имоти с повече от 13,500 служители в над 482 офиса в 62 страни. Част от FirstService Corporation, Colliers International предлага пълна гама от услуги за наематели и инвеститори по целия свят, включително частно и корпоративно консултиране за недвижими имоти, управление на активи и проекти, инвестиционни транзакции, изготвяне на оценки и пазарни проучвания. Последното годишно проучване на Lipsey класира Colliers като втората най-разпознаваема компания за недвижими имоти в света. colliers.com Bсички права запазени © 2014 Colliers International Този доклад е изготвен от Colliers International единствено с цел предоставяне на обща информация. Colliers International не носи никаква отговорност, директно или косвено, във връзка със съдържанието, точността и достоверността на така предоставената информация. Всяко заинтересовано лице трябва да направи допълнително конкретно запитване относно точността на документа. Colliers International не предоставя никакви изрични или подразбиращи се гаранции относно този доклад, както и не носи никаква отговорност за преки, непреки или последващи вреди и пропуснати ползи, претърпени в резултат на използването на този документ. Тази публикация е защитена от авторското право и сродните му права.
Accelerating success.