Пазарни проучвания България | Индустриални площи 2016
Пазар на индустриални площи
Предлагане Предлагането на модерни складови и логистични площи в София отбеляза стабилен ръст от 2009 г. насам. Изминалата 2016 г. не прави изключение. Увеличението е 5%, а общата квадратура, до която води, е 839,500 кв.м. (Фиг.1).
Верка Петкова Мениджър | Офис и индустриални площи verka.petkova@colliers.com „Спекулативното строителство на модерни складови и логистични площи в София отбеляза ръст от 5%.“ „Бързото усвояване на свободни площи в София и липсата на предлагане в едни от найтърсените райони - около Летище София и в посока Пловдив, доведе до удължаване на текущите договори с логистични наематели на тези локации, но при малко по-високи наемни нива.“ „Компаниите от леката промишленост и производителите на автомобилни компоненти остават основен двигател при търсенето на индустриални бази. Наблюдава се засилен интерес към проекти в района на западната част на София.“
Основна заслуга за тези данни са спекулативно построените проекти като Sofia Ring Logistic Park (9,600 кв.м.), East Ring Logistics Park – фаза 2 (6,400 кв.м.) и Industrial Park Sofia East – фаза 1 (10,600 кв.м.) - съвременни логистични паркове с изградена инфраструктура и възможности за разрастване на наемателите. В процес е изграждането на втората сграда на Industrial Park Sofia East (IPSE), с обявено завършване през 2017 г. и последващ старт на поредната фаза от проекта. Планирани за 2017 г. са трета сграда на East Ring Logistics Park, втора - на Техно Парк София и нова фаза в Транскапитал.
Фиг 1. Логистични и складови площи в София (в хил.кв.м.) 900 800 700
665
600 500
200
802
839
546
400 300
721
757
441 289
100 0 2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Търсене Усвоените площи на годишна база през 2016 г. отчитат спад спрямо нивата от 2015 г. Приблизително 53,000 кв.м. са отдадени в спекулативно построени и съществуващи съвременни складови и логистични площи. Основният двигател на търсенето на индустриални площи остават компаниите от леката промишленост и производителите на автомобилни компоненти. Съвместно проучване на Colliers и Аутомотив Клъстер България, проведено през втората половина на 2016 г., показа че България заема челната позиция измежду избрани 10 европейски държави по привлекателност за автомобилната индустрия. В страната са налице около 100 компании с над 33,000 служители, които произвеждат компоненти за почти всеки бранд от международната автомобилна индустрия. Разположени са във всички региони на България, с по-висока концентрация в южната й част. Приходите, генерирани от този сегмент за 2015 г. възлизат на 1.55 млрд. евро и съставляват 3.5% от БВП на страната. Основните предимства на България, определени от компаниите, участвали в проучването са ниските разходи за труд (50%), членството ни в ЕС, както и близостта до клиенти и производители (на второ място по важност за 45% от респондентите), следвани от данъчните облекчения при развиване на дейност в общини с висок коефициент
2
Пазар на индустриални площи | 2016 | Colliers International
ROMANIA Vidin
Russe
Pleven
Shumen VARNA
SERBIA Veliko Turnovo
Nessebar
Sliven
SOFIA
BLACK SEA
Karlovo
Panagyurishte
BURGAS Stara Zagora
PLOVDIV
Blagoevgrad FYROM
Dimitrovgrad
Kardzhali TURKEY
Фиг 2. Географско разпределение на компании, придобили индустриални/ логистични площи през 2016 г.
GREECE
на безработица (36%). Сред критериите са и ниските разходи за недвижими имоти и за електричество, наличието на валутен борд, достъпност и качество на работната сила.
отговарящи на изискванията на компаниите в района на Летище София и в посока Пловдив, се наблюдава тенденция на преподписване на съществуващи договори на по-високи цени 5 - 5.20 евро на кв.м.
Преобладаващата част от компаниите, стъпващи на българския пазар, първоначално търсят площи под наем. В последствие, липсата на проекти, отговарящи на техните специфични изисквания, ниските цени на строителство спрямо цените в други европейски страни и потенциалът за усвояване на държавни стимули при сертифициране на инвестиционни проекти, ги насочват към изграждане на производствени площи по поръчка, които да си купят.
За сравнение, площите, отдадени под наем на производствени компании в София, могат да достигат нива над 5.5 евро на кв.м., в зависимост от конкретните технически спецификации при довършване.
Интересът към големите областни градове с изградена инфраструктура, лесен достъп и добра свързаност с клиенти и доставчици, продължава. Като алтернатива на наложени индустриални райони като Пловдив с концентрация на вече установени и развиващи се производства, вниманието се насочва все повече в посока западната част на София - Божурище и Костинброд. Сред причините за това са изграждането на Западната дъга на Околовръстен път и Северната скоростна тангента, улесняващи веригата на доставки към Централна и Западна Европа, както и наличието на неусвоена работна сила в София област (Фиг. 2).
Свободни площи Незаетите складови и логистични площи в София са спаднали с около 3% на годишна база и са достигнали 8% от общия обем предлагане. Те са предимно в клас А спекулативни проекти с оставащи по-малки квадратури или второкласни площи, които не отговарят на изискванията на наемателите.
Наемни нива Средните наемни нива на модерни логистични площи в София варират между 4.2 – 4.5 евро за кв.м. (Фиг.3). Поради недостатъчното предлагане на имоти,
3
Фиг 3. Наемни нива на модерни логистични площи в София (евро/ кв.м.) 4.8
4.5
4.2
4.5
4
3.8
3.8
3.8
2.5
2.5
2.5
2.5
2.5
2.7
2011
2012
2013
2014
2015
2016
3.3 2.8
2009
2010
Kлас A
Kлас Б
Прогноза »»
Спекулативното строителство в рамките на модерни логистични проекти ще продължи. Около 33,500 кв.м. се очаква да бъдат новопостроените модерни логистични и складови площи през 2017 г.
»»
Наемните нива ще останат стабилни.
»»
С откриването на Западната дъга на Околовръстен път и Северната скоростна тангента ще се затвърди интереса на производствените компании към локации в посока София Запад.
»»
Откриването на нови локации и експанзията на установените вече в България компании в автомобилния сектор ще се запазят като тенденции и през 2017г.
Пазар на индустриални площи | 2016 | Colliers International
554 офиса в 66 страни на 6 континента €2.34 млрд. годишни приходи
Верка Петкова Мениджър | Oфис и индустриални площи тел. +359 2 976 9 976 verka.petkova@colliers.com Лора Митова Пазарни проучвания тел. +359 2 976 9 976 lora.mitova@colliers.com
Colliers International | София Европейски Търговски Център бул. Цариградско шосе 115К сгр. Б, ет. 7 | 1784 София тел. +359 2 976 9 976
186 млн. кв.м. площи под управление
16,000 експерти по света
За Colliers International Colliers International е една от най-големите международни фирми за услуги в сферата на недвижимите имоти с 16,000 служители в над 554 офиса в 66 страни. В България компанията работи от 1991 г. и е безспорен лидер на пазара. Понастоящем, Colliers International представлява някои от най-иновативните и професионално планирани проекти във всички сегменти на недвижимите имоти - включително офиси и бизнес паркове, търговски, логистични, индустриални и жилищни площи. От юни 2015 г. Colliers се търгува на NASDAQ под символа “CIGI” и на фондовата борса в Торонто под символа “CIG”. През 2016 г. на годишните награди CEE Quality Awards за качество на услугите в сферата на недвижимите имоти, Colliers International е отличена за пети пореден път за най - добра консултантска компания в категория “Индустриални площи”. Последното годишно проучване на Lipsey класира Colliers като третата най-разпознаваема компания за недвижими имоти в света.
colliers.com Bсички права запазени © 2017 Colliers International Този доклад е изготвен от Colliers International единствено с цел предоставяне на обща информация. Colliers International не носи никаква отговорност, директно или косвено, във връзка със съдържанието, точността и достоверността на така предоставената информация. Всяко заинтересовано лице трябва да направи допълнително конкретно запитване относно точността на документа. Colliers International не предоставя никакви изрични или подразбиращи се гаранции относно този доклад, както и не носи никаква отговорност за преки, непреки или последващи вреди и пропуснати ползи, претърпени в резултат на използването на този документ. Тази публикация е защитена от авторското право и сродните му права.
Accelerating success.