Пазарни проучвания България | Офис площи H2 2015
Пазар на офис площи
Предлагане Втората половина на 2015 г. отбеляза 5% ръст в предлагането на модерни офиси клас А и Б в София. Така общото предлагане в столицата достигна 1,837,000 кв.м. (Фиг. 1)
Верка Петкова Мениджър | Офис и индустриални площи verka.petkova@colliers.com “За първи път от 2010 г. са налице толкова високи обеми на сключени транзакции в сгради на етап „в строеж“ - 22% от всички на пазара.” “Близо 80,000 кв.м. е новото предлагане на офис площи, като голям дял от него заема завършеният проект Capital Fort, който утвърждава районът около 7-11 км. на “Цариградско шосе” като бизнес локация.” “Само 22,400 кв.м. са свободните площи при проектите клас А, отговарящи на международните изисквания, а офертните им наемни нива са между 12 – 14 евро на кв.м.” “Брутно наетите площи*, т.е. всички транзакции на пазара в София, за цялата 2015 г. са близо 113,000 кв.м.”
Новозавършените проекти добавиха малко над 79,500 кв.м. офис площи като голям дял от тях заема Capital Fort, а oстаналите са предимно малки сгради в периферията на града. Това не доведе до съществена промяна в разпределението на офис проектите в София по отношение на концентрацията им по райони. Откриването на Capital Fort утвърди районът 7-11 км на „Цариградско шосе“ като офис локация, която тепърва ще се наложи на пазара. Традиционните офис локации в столицата като Бизнес Парк София, районът около летището, бул. „Никола Вапцаров“ и бул. „България“ ще продължат да се развиват, като през следващите 2 години всяка една от тях се очаква да добави минимум по 2 офис сгради. Вътрешен анализ на Colliers показва, че през 2016 г. се очакват нови 80,000 кв.м. да излязат на пазара. Доста поголям обем от модерни офис площи е планиран за 2017 г. – близо 240,000 кв.м. Проектите клас А, отговарящи на международните изисквания, стават 23 с общ обем от 404,640 кв.м.
Търсене Нивата на търсене на качествени офис площи през цялата 2015 година се запазиха високи. Нетните усвоени площи* при офиси клас А и Б в София през втората половина на 2015 г. са 62,850 кв.м., а на годишна база - около 85,860 кв.м. По-ниските стойности на този индикатор спрямо предходни години се дължи на факта, че в изчисленията не влизат подновявания на договори, премествания към по-модерни офиси и площите, които се отдават на етап „в строеж“. Брутно наетите площи*, т.е. всички транзакции на пазара в София, за второто полугодие на 2015 г. са 66,000 кв.м., а за цялата година са близо 113,000 кв.м.
Фигура 1. Офис площи в София клас А и Б (хил. кв.м.) 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0
1,318
Пазар на офис площи | H2 2015 | Colliers International
1,837
1,686
1,062
2009
2
1,748
1,649 1,539
2010
2011
2012
2013
2014
2015
През изминалата 2015 г., както и през 2014 г., релокацията на офис остава основна причина за търсене - 42% от всички транзакции, следвана от разширяване на офис пространства в текуща или нова локация (25%) и отдаване на площи на етап „в строеж“ (22%). Сделки от последния тип достигат най-високата си стойност от 2010 г. насам. Двигателят на търсене не се е променил, а именно компании от аутсорсинг сектора, международни центрове за споделени услуги, сектор информационни технологии, които формират 43% от реализираните сделки на пазара за 2015 г. Все по-нарастващо значение има тази индустрия при формирането на БВП на страната ни – към края на 2015 г. съставлява 3%.
четирите града са 26,500 кв.м., като водещи остават Пловдив и Варна. Интересна тенденция, която се забелязва през последните месеци, е започналата миграция на талант от Варна и Бургас към Пловдив. Очаква се през 2016 г. на пазара в Пловдив и Бургас да се появят нови офис сгради, които да отговорят на търсенето на международните компании. Наемните нива в четирите града остават стабилни за последните шест месеца на 2015 г.
Фигура 2. Наемни нива за офиси клас А в София (евро/ кв.м./ месец)
Свободни площи
17
Ръстът в предлагането през втората половина на 2015 г. не оказва влияние върху нивата на свободните площи в София, които остават 14% от общия обем или 258,400 кв.м. офиси клас А и Б. Това се дължи на стабилните нива на усвояване.
15
15 14
12
При проектите клас А също не се наблюдава значителна промяна при незаетите площи - те са 22,400 кв.м. Независимо, че Capital Fort добави значителен обем в предлагането, проектът не оказа съществено влияние върху статистиката за годината, защото бе усвоен на 80% към края на 2015 г.
12
12 11 9
2009
2010
Център
2011 Широк център
12
12
11
11
9
9
2012
2013
13
13
12
12
10
2014
11
2015
Периферия
Наемни нива Прогноза
Офертните наемни нива при офиси клас А в столицата в идеален и широк център остават стабилни, съответно 13 и 12 евро на кв.м. Новото предлагане в периферията доведе до лек ръст при средните офертни наемни нива от 10 на 11 евро на кв.м. (Фиг. 2)
»»
Все повече ще се разграничават и открояват по качество офисите клас А от останалите на пазара, което ще оказва влияние и върху наемните нива.
При проектите клас Б в периферията офертните наемни нива също регистрират повишение от 6 на 7 евро на кв.м.
»»
Лек дисбаланс се очаква да настъпи между търсене и предлагане през 2016 г., който ще бъде решен с отдаване на площи на етап „в строеж“ от проектите, планирани за 2017 г.
»»
Компаниите в ИТ и аутсорсинг индустрията ще продължват да се развиват в София и големите областни и университетски центрове. Разширяването на съществуващите фирми на този пазар и навлизането на нови играчи – и чуждестранни, и местни, вече се отразява не само на пазара на офиси в София, но и в другите големи градове. Това води след себе си и раздвижване на търговските площи и жилищния сегмент, предвид създадените нови работни места и доходите в тези сектори.
Вътрешен анализ на Colliers показа, че при сградите клас А, офертните цени варират от 12 до 14 евро на кв.м., a ефективните наеми, на които се сключват сделките, са между 10.5 и 12.5 евро на кв.м. Обикновено това са сгради, които се характеризират с добра локация и технически възможности, отговарящи на съвременните изисквания на наемателите Все по-малко и по-краткотрайни са стимулите, които се оферират от наемодателите на потенциалните наематели.
Офис площи в страната Интересът към областните градове Пловдив, Варна, Бургас и Русе продължи и през втората половина на 2015 г., макар и процесът по подготвяне и сключване на сделките там да е по-дълъг от тези в столицата. Общото предлагане в четирите града се е увеличило незначително и достига 486,850 кв.м. Търсенето се движи предимно от ИТ и аутсорсинг индустрията. Всички сделки от тези сектори в
3
Пазар на офис площи | H2 2015 | Colliers International
Дефиниции: *Нетни усвоени площи (нетна абсорбция) – това е разликата между реално усвоените площи през текущия период спрямо предходния. Отнася се само до проекти с разрешение за ползване. **Брутно наети площи – общата пазарна активност по усвояване на офис площи е общата площ, която е била продадена или отдадена за периода; включва следните видове транзакции: отдаване „на зелено“, наемане от нови за пазара оператори, експанзия (разширение на компании), подновяване/ предоговаряне условия по договор, преотдаване и продажба с опция за обратно наемане на продадения имот.
502 офиса в 67 страни на 6 континента Америка: 140 Канада: 31 Латинска Америка: 24 Азия: 199 ЕМЕА: 108
Верка Петкова Мениджър | Oфис и индустриални площи тел. +359 2 976 9 976 verka.petkova@colliers.com Aдриана Тончева Старши специалист | Пазарни проучвания тел. +359 2 976 9 976 adriana.toncheva@colliers.com
Colliers International | София Европейски Търговски Център бул. Цариградско шосе 115К сгр. Б, ет. 7 | 1784 София тел. +359 2 976 9 976
€1.75 млрд. годишни приходи
160 млн. кв.м. площи под управление
16,300 експерти по света
За Colliers International Colliers International е една от най-големите международни компании за услуги в сферата на недвижимите имоти с 16,300 служители в над 502 офиса в 67 страни. В България компанията работи от 1991 г. и е безспорен лидер на пазара на услуги в областта на недвижимите имоти. Понастоящем, Colliers International представлява някои от най-иновативните и професионално планирани проекти във всички сегменти на пазара, включително офиси и бизнес паркове, търговски, логистични и индустриални площи, жилищни имоти. От юни 2015 г. Colliers се търгува на NASDAQ под символа “CIGI” и на фондовата борса в Торонто под символа “CIG”. През 2015 г. на годишните награди CEE Quality Awards за качество на услугите в сферата на недвижимите имоти, Colliers International е отличена за четвърти пореден път за най - добра консултантска компания в категория “Индустриални площи”. Последното годишно проучване на Lipsey класира Colliers като третата най-разпознаваема компания за недвижими имоти в света.
colliers.com Bсички права запазени © 2016 Colliers International Този доклад е изготвен от Colliers International единствено с цел предоставяне на обща информация. Colliers International не носи никаква отговорност, директно или косвено, във връзка със съдържанието, точността и достоверността на така предоставената информация. Всяко заинтересовано лице трябва да направи допълнително конкретно запитване относно точността на документа. Colliers International не предоставя никакви изрични или подразбиращи се гаранции относно този доклад, както и не носи никаква отговорност за преки, непреки или последващи вреди и пропуснати ползи, претърпени в резултат на използването на този документ. Тази публикация е защитена от авторското право и сродните му права.
Accelerating success.