Пазарни проучвания България | Офис площи H2 2014
Пазар на офис площи
• Брутно усвоените площи или всички офис транзакции на пазара за 2014 г. са 138,300 кв.м. • Нетните усвоени площи за офиси клас А и Б през 2014 г. регистрират стойности близки до тези от 2013 г. • Най-новото проучване на Colliers за нагласите на аутсорсинг сектора показва позитивни нагласи за развитието на индустрията и желание за експанзия, в столицата и извън нея. 42% от участвалите в изследването компании имат намерение да сменят офиса си.
Предлагане През втората половина на 2014 г. предлагането на модерни офис площи клас А и Б в София нараства незначително (с малко над 1%). Общият обем достига 1,748,000 кв.м. и отбелязва ръст от 4% на годишна база. Завършените проекти добавят нови офис площи, концентрирани главно в широк център и периферията. Утвърдилите се офисни локации продължават да се развиват добре и дават заявки за разрастване в следващите няколко години. Предстои районите около Бизнес Парк София, по бул. Никола Вапцаров и този, в близост до летището, да се облагодетелстват от продължението на метролинията, което допълнително ще стимулира желанието на наематели да разполагат бизнеса си там. Същевременно райони с добра комуникация, макар и без достъп до метро, продължават да се радват на интерес и покачване на наемните цени. Запазва се интересът към централните градски зони и широк център, където се очакват нови проекти в следващите няколко години. При проектите клас А, отговарящи на изискванията на международните компании, се наблюдава лек ръст (от 2%) в предлаганата площ спрямо първите шест месеца на 2014 г. През втората половина на отминалата година стартира строителството на няколко офисни сгради. Така общата площ на проектите в активно изграждане е малко над 200,000 кв.м.
Търсене Търсенето на офис площи е стабилно през последните 18-24 месеца. Отчетлив е засиленият интерес към висококачествени офис площи клас А, предимно в зони, наложили се като бизнес „хъбове“ – бул. Цариградско шосе, около Бизнес Парк София и бул. България. Районът около новия проект Capital Fort на 7-11ти километър все почесто влиза във фокуса на компаниите с високи очаквания за качеството на офис площите и планове за разрастване през 2015. Нетните усвоени площи* при офиси клас А и Б през втората половина на 2014 г. са около 71,200 кв.м. Така на годишна база нетните усвоени площи са 117,330 кв.м. стойности, сходни с тези от 2013 г. Брутно наетите площи**, т.е. всички транзакции на пазара, за второто полугодие на 2014 г. са 77,570 кв.м., което прави обем от 138,300 кв.м. за една година. Половината от сделките през 2014 г. се дължат на релокация на наемателите, а 30% - от разширяване на дейността на вече присъстващи на българския пазар оператори. Около 8% са компаниите отворили своя първи офис в България. Сред тях са имена като Luxoft, Soft Serve, Taulia, Louis Dreyfus, Tinqin, Epam system и др. Основен двигател на търсенето в офисния сегмент продължават да бъдат международни компании от аутсорсинг и ИТ сектора (52%), които разширяват дейността си в България или сега навлизат на местния пазар. Стабилното развитие на сектора доведе и до
2
Пазар на офис площи | H2 2014 | Colliers International
навлизането му в България и извън столицата, като най-често изборът е между Пловдив и Варна. Най-новото проучване на Colliers от края на 2014 г. за нагласите на аутсорсинг компаниите показва, че: • 83% от участвалите компании очакват приходите им за 2015 г. да са по-високи, в сравнение с 2014;
Наемни нива През втората половина на 2014 г. офертните наемни нива при клас Б в широк център и периферията на столицата регистрират леко повишение - така те стават съответно 7 и 6 евро на кв.м.
• 60% имат намерение да увеличат броя на служителите си, като най-често споменавания ръст е между 100 и 200 човека;
При проекти клас А средните офертни цени се запазват 13 евро на кв.м., докато ефективните наеми се движат между 10,5 и 12 евро, в зависимост от локацията и специфичните изисквания на наемателите. (Графика2)
• Увеличава се броят на фирмите с офиси извън столицата, като предпочитани градове са Варна, Пловдив и Бургас;
Графика 2. Наемни ниваза офиси клас А в София (евро/ кв.м./ месец)
• 42% от респондентите имат намерение да сменят своя офис, като най-важните фактори в избор на нова локация са: местоположение, общи разходи, наличие на паркинг и лесен достъп с автомобил. (Графика 1)
17 15
12
Графика 1. Кои са най - важните условия при взимане на решения относно площите, които обитавате: Местоположение
12
83%
Общи разходи (такса за управление, ток, наем и др.)
12 11
12
12
11
11
9
9
9
2011
2012
2013
13 12 10
75%
Наличие на собствен паркинг
42%
Лесен достъп с автомобил
42%
Имидж на сградата
33%
Наличието на услугата „управление на имот”
33%
2009
Устойчиво развитие на сградата*
8% 0%
20%
40%
широк център
2014
периферия
Прогноза
17%
Големината на офиса
2010
център
25%
Удобен градски транспорт
60%
80%
100%
* енергийна ефективност, качество на вътрешната среда, употреба на енергийно ефективни материали
Свободни площи През втората половина на 2014 г. свободните площи в София достигат нива от 255,300 кв.м. В процентно отношение, общият обем свободни площи е 15% от целия пазар и регистрира малко над 2% спад спрямо първата половина. На годишна база този спад е близо 3%. Незаетите офиси в 22 проекти клас А намаляват почти наполовина и общият им обем към края на 2014 г. е 20,360 кв.м., независимо от лекия ръст в предлагането. Стабилното търсене и оскъдните свободни площи в тези проекти дават първи сигнали за обръщане на пазара от диктуван от наемателя към пазар на наемодателя в този сегмент.
3
15 14
• Аутсорсинг секторът ще остане основен двигател на пазара на офис площи, разширявайки географията на търсенето и извън София. Пловдив и Варна привличат все по-силен интерес от представители на индустрията, очаква се Бургас да ги последва. • Недостигът в предлагането на качествени офис площи в някои градове ще доведе до смяна на предназначението и преструктуриране на проекти. • Очаква се повишаване на брутно усвоените площи в следствие на подновяване на договори, сключени при последния пик в предлагането на клас А площи. • Делът на офисните сгради, купени или изградени за собствено ползване, се очаква да нарасне в резултат на засиления интерес от местни компании. Дефиниции: *Нетни усвоени площи (нетна абсорбция) – това е разликата между реално усвоените площи през текущия период спрямо предходния. Отнася се само до проекти с разрешение за ползване. **Брутно наети площи – общата пазарна активност по усвояване на офис площи е общата площ, която е била продадена или отдадена за периода; включва следните видове транзакции: отдаване „на зелено“, наемане от нови за пазара оператори, експанзия (разширение на компании), подновяване/ предоговаряне условия по договор, преотдаване и продажба с опция за обратно наемане на продадения имот.
Пазар на офис площи | H2 2014 | Colliers International
485 офиса в 63 страни на 6 континента САЩ: 146 Канада: 44 Латинска Америка: 25 Азия и Пасифика: 186 Европа, Близкия Изток и Африка: 84
Верка Петкова Мениджър | Oфисни и индустриални услуги тел. +359 2 976 9 976 verka.petkova@colliers.com Aдриана Тончева Старши специалист | Пазарни проучвания тел. +359 2 976 9 976 adriana.toncheva@colliers.com
Colliers International | София Европейски Търговски Център бул. Цариградско шосе 115К сгр. Б, ет. 7 | 1784 София тел. +359 2 976 9 976
$2.1 млрд. годишни приходи
135 млн. кв.м. площи под управление
15,800 експерти по света
За Colliers International Colliers International е една от най-големите международни компании за консултантски услуги в сферата на недвижимите имоти с повече от 15,700 служители в над 485 офиса в 63 страни. Част от FirstService Corporation, Colliers International предлага пълна гама от услуги за наематели и инвеститори по целия свят, включително частно и корпоративно консултиране за недвижими имоти, управление на активи и проекти, инвестиционни транзакции, изготвяне на оценки и пазарни проучвания. Като част от годишните награди CEE Quality Awards за качество на услугите в сферата на недвижимите имоти, Colliers International е отличена за най-добра консултантска компания за 2014 г. в категория “Индустриални площи”. Последното годишно проучване на Lipsey класира Colliers като втората най-разпознаваема компания за недвижими имоти в света. colliers.com Bсички права запазени © 2015 Colliers International Този доклад е изготвен от Colliers International единствено с цел предоставяне на обща информация. Colliers International не носи никаква отговорност, директно или косвено, във връзка със съдържанието, точността и достоверността на така предоставената информация. Всяко заинтересовано лице трябва да направи допълнително конкретно запитване относно точността на документа. Colliers International не предоставя никакви изрични или подразбиращи се гаранции относно този доклад, както и не носи никаква отговорност за преки, непреки или последващи вреди и пропуснати ползи, претърпени в резултат на използването на този документ. Тази публикация е защитена от авторското право и сродните му права.
Accelerating success.