Пазарни проучвания България | Офис площи H1 2015
Пазар на офис площи
• Ръст от 24% на сделките „на зелено“ в София през първото полугодие на 2015 г. спрямо изминалата 2014 г. • Нетният размер на усвоените за разглеждания период площи в столицата е 23,000 кв.м., а брутният- 45,900 кв.м. • Рекордно ниски нива на свободните площи в проектите клас А – по-малко от 4% • Средните наемни нива за София остават без промяна • На база реализирани сделки от аутсорсинг и ИТ сектора, водещи позиции за найпредпочитана дестинация извън столицата заемат Пловдив и Варна
Предлагане През първата половина на 2015 г. се наблюдава незначителен ръст в предлагането на модерни офиси клас А и Б в София. Общата квадратура на наличните офис площи в столицата достигна 1,757,530 кв.м. (Графика 1) При проектите клас А, отговарящи на изискванията на международните компании, не се наблюдава промяна в предлаганата площ - 21% от общия обем или 367,860 кв.м. Това са едва 22 офис обекта в столицата. Броят на сградите в строеж нараства, поради възстановяването на дейността на няколко проекта. Вътрешен анализ на Colliers показва, че до 2017 г. на офис пазара в София се очаква да излезе голям обем площи - 250,000 кв.м. като 85,000 кв.м. от тях са планирани за края на 2015 г. Продължава процесът на оформяне и развитие на офис локации. Откриването на новите лъчове на метрото донесе допълнителни позитиви за определени райони и ще допринесе за утвърждаването им като бизнес „хъбове“.
Графика 1. Офис площи в София (хил. кв.м.) 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0
1,539 1,378
H1 2011
H2 2011
1,686
1,649 1,570
H1 2012
H2 2012
1,683
H1 2013
1,748 1,723
H2 2013
H1 2014
1,757
H2 2014
H1 2015
Търсене През първата половина на 2015 г. се наблюдава висока активност по отношение на търсенето, най-вече на висококачествени площи. Нетните усвоени площи* при офиси клас А и Б в София са около 23,000 кв.м. Този индикатор отбелязва спад спрямо втората половина на 2014 г., тъй като в изчисленията му не влизат сделките, сключени на етап строеж и преместванията на компаниите от модерни офис пространства, които са водещи през разглеждания период. Брутно наетите площи**, т.е. всички транзакции на пазара са 45,900 кв.м. Сред причините за търсене на офис в София, водеща остава релокацията на наемател - 47% от всички сключени сделки, следвана от разширяване на дейността на вече присъстващи на българския пазар оператори (26%). Висок ръст бележат и реализираните сделки „на зелено“ (24% от случаите). Основен двигател на търсенето в офисния сегмент продължават да бъдат международни компании от аутсорсинг и ИТ сектора.
2
Пазар на офис площи | H1 2015 | Colliers International
Свободни площи
строителството на офис сгради в разглежданите градове. Около 95,300 кв.м. са проектите в строеж, като малко под половината се намират в Пловдив.
Свободните площи в София достигат 241,700 кв.м. или 14% от общия обем. Спад от 1% е регистриран за изминалите шест месеца. Стабилното търсене доведе до продължаване на усвояването на свободните офис площи в проекти клас А. Към края на първото полугодие на 2015 г. те достигат рекордно ниски нива от 14,300 кв.м. или по-малко от 4% от общия обем клас А.
Наемни нива Средните наемни нива на офисите в столицата остават стабилни през първите шест месеца на 2015 г., като се очаква да се задържат такива до края на годината. (Графика 2) При проектите клас А средните офертни цени се запазват на 13 евро на кв.м., докато ефективните наеми се движат в между 10,5 и 12 евро, в зависимост от локацията и специфичните изисквания на наемателите.
Регистрираните сделки на офис пазара в четирите големи града в страната от компании в аутсорсинг и ИТ сектора възлизат на 19,000 кв.м., а на водещи позиции са Варна и Пловдив (съответно с 48% и 43%). Свободните площи в областните градове са 7%, и то в сгради, чиито характеристики не отговарят на критериите на търсене на горепосочените сектори. Поради тази причина са налице редица примери за смяна на предназначението на търговски и индустриални площи и превръщането им в офиси. Такива решения дават възможност на индустрията да се позиционира успешно и в градове, добре обезпечени с кадри, но все още в очакване на качествени и модерни офисни площи. Средните месечни наемни нива за Варна, Пловдив и Бургас са около 8-10 евро на кв.м., в зависимост от сградата и локацията, докато в Русе възлизат на 6-8 евро на кв.м.
Прогноза »»
Графика 2. Наемни нива за офиси клас А в София (евро/ кв.м./ месец)
• Динамиката ще се увеличи в следващите 12 месеца броят на сделките „на зелено” се очаква да достигне значими нива;
17 15
15 14
12
12
12 11 9
2009 Център
2010
2011 Широк център
12
12
11
11
9
9
2012
2013
13
13
12
12
10
10
2014
2015 (f)
Периферия
Офис площи в страната Освен към София, компаниите проявяват нарастващ интерес и към областните градове. Тенденцията е налице повече от година, като предпочитани са Пловдив, Варна, Бургас и Русе, които стават все по-популярни като дестинация. Предлагането на офис площи в тези градове като обща стойност е малко над 484,000 кв.м. Разпределението на наличните пространства между тях е следното: Варна (45%), Пловдив (34%), Бургас (11%) и Русе (10%). Търсенето в страната, също както и в София, е диктувано от компании от аутсорсинг и ИТ сектора. Положителна характеристика на тези градове е наличието на кадри с добро образование и владеене на чужди езици, а потенциал, който подлежи на развитие - обемът подходящи офис площи. В отговор на засиленото търсене през последните месеци се забелязва активизиране на
3
В следващите 2 години строителството на офис сгради в София ще се възобнови, което се очаква да рефлектира по следния начин на пазара:
Пазар на офис площи | H1 2015 | Colliers International
• Големият обем от нови площи, който предстои да бъде завършен, ще внесе баланс между търсене и предлагане в средносрочен план; • С появата на нови, сравними по характеристики, качествени площи и увеличаването на възможностите за избор, компаниите ще трябва да прилагат още позадълбочен и комплексен анализ при избора на офис. »»
Вниманието на компаниите от ИТ и аутсорсинг сектора към големите областни и университетски центрове, различни от София, ще продължи да бъде факт, което ще доведе до засилване на конкуренцията между градовете.
Дефиниции: *Нетни усвоени площи (нетна абсорбция) – това е разликата между реално усвоените площи през текущия период спрямо предходния. Отнася се само до проекти с разрешение за ползване. **Брутно наети площи – общата пазарна активност по усвояване на офис площи е общата площ, която е била продадена или отдадена за периода; включва следните видове транзакции: отдаване „на зелено“, наемане от нови за пазара оператори, експанзия (разширение на компании), подновяване/ предоговаряне условия по договор, преотдаване и продажба с опция за обратно наемане на продадения имот.
502 офиса в 67 страни на 6 континента Америка: 140 Канада: 31 Латинска Америка: 24 Азия: 199 ЕМЕА: 108
Верка Петкова Мениджър | Oфисни и индустриални услуги тел. +359 2 976 9 976 verka.petkova@colliers.com Aдриана Тончева Старши специалист | Пазарни проучвания тел. +359 2 976 9 976 adriana.toncheva@colliers.com
Colliers International | София Европейски Търговски Център бул. Цариградско шосе 115К сгр. Б, ет. 7 | 1784 София тел. +359 2 976 9 976
$1.7 млрд. годишни приходи
158 млн. кв.м. площи под управление
16,300 експерти по света
За Colliers International Colliers International е една от най-големите международни компании за услуги в сферата на недвижимите имоти с 16,300 служители в над 502 офиса в 67 страни. В България компанията работи от 1991 г. и е безспорен лидер на пазара на услуги в областта на недвижимите имоти. Понастоящем, Colliers International представлява някои от най-иновативните и професионално планирани проекти във всички сегменти на пазара, включително офиси и бизнес паркове, търговски, логистични и индустриални площи, жилищни имоти. От юни 2015 г. Colliers се търгува на NASDAQ под символа “CIGI” и на фондовата борса в Торонто под символа “CIG”. През 2015 г. на годишните награди CEE Quality Awards за качество на услугите в сферата на недвижимите имоти, Colliers International е отличена за четвърти пореден път за най - добра консултантска компания в категория “Индустриални площи”. Последното годишно проучване на Lipsey класира Colliers като третата най-разпознаваема компания за недвижими имоти в света.
colliers.com Bсички права запазени © 2015 Colliers International Този доклад е изготвен от Colliers International единствено с цел предоставяне на обща информация. Colliers International не носи никаква отговорност, директно или косвено, във връзка със съдържанието, точността и достоверността на така предоставената информация. Всяко заинтересовано лице трябва да направи допълнително конкретно запитване относно точността на документа. Colliers International не предоставя никакви изрични или подразбиращи се гаранции относно този доклад, както и не носи никаква отговорност за преки, непреки или последващи вреди и пропуснати ползи, претърпени в резултат на използването на този документ. Тази публикация е защитена от авторското право и сродните му права.
Accelerating success.