Пазарни проучвания България | Tърговски площи H1 2015
Пазар на търговски площи
• Двойно увеличение на усвоените площи през първите шест месеца на 2015 г. в сравнение със същия период на миналата година • Retail Park Varna се оформя като първият модерен търговски парк в града с присъединяването на ключови наематели като IKEA и Comsed • Образуват се своеобразни търговски зони и паркове в резултат на преструктуриране и оптимизация на „big box” оператори и присъединяване на нови търговци • Бул. „Витоша“ с най-високите си нива на заетост от старта на реконструкцията на Главната търговска улица до момента
Предлагане През първите шест месеца на 2015 г. не се наблюдава ново предлагане на пазара на търговски площи. Общо за страната то остава 783,260 кв.м., а за София 418,660 кв.м. До края на годината не се очаква откриване на обекти, като дейността в сегмента ще е съсредоточена в репозициониране на съществуващи търговски центрове (Galeria Plovdiv и City Center Sofia) и размразяването на такива в проектна фаза (Markovo Tepe Mall и Plaza West). Индикаторът наситеност на търговски площи на 1,000 души населениe също остава без промяна, а именно 345 кв.м. на 1,000 души за София и 108 кв.м. - за страната, което е под средното за Европа. Colliers анализира избрани проекти в столицата от три различни800 аспекта. Първият показва, че ключовите 700 наематели**** (Anchors) в модерните търговски центрове в 600 около половината от отдаваемата площ на София заемат 500проект, независимо от неговия размер. съответния 400
300 Вторият разглежда проектите през призмата на типа на 200 им и тяхното съотношение в съответния наемателите търговски100 център – местни или международни оператори, 0 или търговци, притежаващи франчайз права. Графика 1 илюстрира, че проектът с най-висок процент участие на H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 директно опериращи международни Sofia 2010 2010 2011 2011 2012 2012 търговци 2013 2013 е2014 2014Ring Mall (55%), следван от Mega Mall (46%) и Serdika Center (42%).
Графика 1. Участие на директно опериращи международни търговци* 60% 50% 40% 30%
• 6% ръст на наемите на първокласни локации*** в утвърдените търговски центрове
20% 10% 0
Bulgaria Mall
Mall of Sofia
Mega Mall
Sofia Ring Mall
Serdika Center
The Mall
Paradise Center
*Изчисленията са направени като процент от заетата отдаваема площ
Ценовото позициониране на операторите е третият аспект, от който бяха анализирани търговските центрове. На Графика 2 е изобразено как са разпределени търговците като дял от отдадената търговска площ по отношение на 41 разпределението им в ниския, средния38 и високия 39 ценови 38 37 сегмент. 33
30
30 30
30
H1 2013
H2 2013
31
32
H1 2014
H2 2014
34
25 Графика 2. Ценово позициониране**
H1 2012
H2 2012
Bulgaria Mall Tърговски Mall of Sofia центрове Mega Mall нисък клас
среден клас
Sofia Ring Mall
Главна улица The Mall Paradiseтърговска Serdika Center
Center
висок клас
**Изчисленията включват следните категории: мода, обувки и чанти, аксесоари, козметика, специализирани магазини, стоки за дома.
2
Пазар на търговски площи | H1 2015 | Colliers International
H1 2015
60% 50%
Главните търговски улици в София регистрират стабилни нива на свободни площи и преместване на наематели за полугодието, съответно 8% и 7%. Наблюдава се огледален образ по стойности при движенията на наемателите в две категории – ресторанти и кафенета, и модни оператори за първите шест месеца на 2015 г. (41% и 18%) спрямо същия период на 2014 г. (18% и 51%).
40%
Наемни нива
30% 20%
Установените търговски центрове продължават да ниски стойности на свободни площи, което води и до ръст от 6% при наемните нива*** на първокласни 0 Bulgaria Mall вMall of Sofia Mega Mall Sofiaв Ring Serdika цени The Mall Paradise локации тях. Раздвижване наемните бележи и Mall Center Center Главната търговска улица в столицата, като достига до 41 евро на кв.м. на месец.
10%поддържат
Графика 3. Наемни нива*** в София (евро/кв.м./месец)
Търсене През първата половина на 2015 г. надпреварата за отличаване на търговските центрове един от друг преминава в по-зряла фаза. Наблюдават се размествания на наематели, затваряне на обекти, навлизане на нови търговци. Търсенето на модерни площи остава стабилно, като обемът на усвоените е 9,800 кв.м. или два пъти повече спрямо първата половина на 2014 г. Трябва да се отбележи, че през тези два периода няма откриване на търговски центрове. Обновяването на миксът от наематели в моловете е една от стъпките към открояване от останалите в конкурентната среда. Анализ на Colliers показва, че при наблюдаваните търговски центрове с най-висок процент нови оператори за първите шест месеца на годината е Mall of Sofia (4%), следван от Serdika Center (3%) и The Mall (3%). Новите марки, които влязоха на българския пазар през разглеждания период са: CCC, Brunello Cucinelli, Wycon. След последните консолидации и промени в собствеността при специализираните търговски формати от типа „big box”, предпочитанията по отношение на начина на ползване клонят към закупуване за сметка на наемане. От хранителните вериги най-голям брой новооткрити магазини имат Lidl (2), Kaufland (1) и Billa (1), а от дрогериите Lilly (4) и dm (2). Търговските паркове ще се развиват и модернизират все повече. С включването на IКЕА (с втори обект в България) и на Comsed, Retail Park Varna се превръща в първия модерен търговски парк във Варна. Онлайн търговията започва да набира скорост и на българския пазар. През първите шест месеца на 2015 г. свои интернет магазини откриха Decathlon и H&M.
38
37
33
30 25
H1 2012
30
H1 2013
H2 2013
Tърговски центрове
39
31
32
H1 2014
H2 2014
41 34
H1 2015
Главна търговска улица
Прогноза • Въпреки липсата на нови оператори, динамиката в търсенето на търговски площи ще продължи да се повишава, вследствие на голямото предлагане, репозиционирането на проекти или промяната в плановете на развитие на някои търговци • Очаква се повишена динамика и атрактивност в сегмента на търговските паркове по отношение на подобряване на средата и начина на функциониране, както и повишаване на синергията на операторите • Все повече ще се разтвори ножицата на наемните цени в търговските центрове - при утвърдените проекти наемите за първокласни локации ще продължат да се повишават, докато останалите ще се борят да заемат по-добро място на пазара с разнообразие от стимули
Дефиниции *** Наемните нива представляват приблизителното ниво на наем, което може да се постигне при нов договор за помещение от 100 кв.м. (чиста използваема площ) с първокласна локация, оптимални технически параметри, изключвайки такса услуги, данъци и такси. **** Ключов наемател – заема площ от над 1,000 кв.м. в търговски център и служи като основен генератор в привличането на клиенти.
Бул. „Витоша“ регистрира спад от 5% в свободните площи на годишна база и най-ниска стойност на този показател за последните 3 години. Наполовина (от 8% на 4%) е намален делът на търговците преместили обект на друго място. Търговските оператори от модния сегмент продължават да проявяват силен интерес към Главната търговска улица. Доказателство за това е ниският процент движение на търговци на годишна база в тази категория.
3
H2 2012
30 30
38
Пазар на търговски площи | H1 2015 | Colliers International
Първият
Ритейл Парк във Варна
Ритейл Парк Варна е първият търговски парк във Варна и в цяла Североизточна България. Проектът представлява модерна шопинг дестинация, която включва магазини на едни от най-престижните местни и международни марки в сферата на обзавеждането, спортните стоки и храните. Ключови наематели са Decathlon с единствената си локация във Варна, първата IKEA в Източна България, представена с уникална за страната концепция („Център за поръчка и доставка“) и магазинът за играчки на Comsed. Търговският микс на Ритейл Парк Варна придобива напълно завършен вид с Галерия от магазини със стоки за дома. Паркът се намира на изключително комуникативно място – на 3 km от центъра на Варна по магистрала „Хемус“, свързваща София с Черноморието. Брутната отдаваема площ на проекта е над 12,200 m², към която е наличен и просторен надземен и подземен паркинг. С удобната си локация, практични разпределения, отлично планиран микс от наематели и прекрасна атмосфера, Ритейл Парк Варна предлага уникално шопинг преживяване за цялото семейство.
бул
. Ца
Ав то м
аги
стр
р Ос
воб
оди тел
ал
аХ ем
ус
бул
.Ц
ар
Ос
воб
Летище Варна бул. Владис
тел
бу
л.
Ре п
уб ли
ка
лав Варненчик
од и
л.
бу
бул. В
ладисл
то ис
ки
нс
не
ир
См
Хр
ав Вар
ненчик бу
Mall Varna
С л. ца
и вн ли
Grand Mall
Практични разпределения за различни по големина наематели
Паркинг
Инвеститор
Ексклузивен консултант
Bluehouse Capital +359 2 8165955 www.bluehousecapital.com
Colliers International +359 2 976 99 76 bulgaria@colliers.com
502 офиса в 67 страни на 6 континента Америка: 140 Канада: 31 Латинска Америка: 24 Азия: 199 ЕМЕА: 108
Боряна Пенева Мениджър | Търговски плoщи тел. +359 2 976 9 976 boryana.peneva@colliers.com Aдриана Тончева Старши специалист | Пазарни проучвания тел. +359 2 976 9 976 adriana.toncheva@colliers.com
Colliers International | София Европейски Търговски Център бул. Цариградско шосе 115К сгр. Б, ет. 7 | 1784 София тел. +359 2 976 9 976
$1.7 млрд. годишни приходи
158 млн. кв.м. площи под управление
16,300 експерти по света
За Colliers International Colliers International е една от най-големите международни компании за услуги в сферата на недвижимите имоти с 16,300 служители в над 502 офиса в 67 страни. В България компанията работи от 1991 г. и е безспорен лидер на пазара на услуги в областта на недвижимите имоти. Понастоящем, Colliers International представлява някои от най-иновативните и професионално планирани проекти във всички сегменти на пазара, включително офиси и бизнес паркове, търговски, логистични и индустриални площи, жилищни имоти. От юни 2015 г. Colliers се търгува на NASDAQ под символа “CIGI” и на фондовата борса в Торонто под символа “CIG”. През 2015 г. на годишните награди CEE Quality Awards за качество на услугите в сферата на недвижимите имоти, Colliers International е отличена за четвърти пореден път за най - добра консултантска компания в категория “Индустриални площи”. Последното годишно проучване на Lipsey класира Colliers като третата най-разпознаваема компания за недвижими имоти в света.
colliers.com Bсички права запазени © 2015 Colliers International Този доклад е изготвен от Colliers International единствено с цел предоставяне на обща информация. Colliers International не носи никаква отговорност, директно или косвено, във връзка със съдържанието, точността и достоверността на така предоставената информация. Всяко заинтересовано лице трябва да направи допълнително конкретно запитване относно точността на документа. Colliers International не предоставя никакви изрични или подразбиращи се гаранции относно този доклад, както и не носи никаква отговорност за преки, непреки или последващи вреди и пропуснати ползи, претърпени в резултат на използването на този документ. Тази публикация е защитена от авторското право и сродните му права.
Accelerating success.