1.5 LANDMETERSPLANNEN

1.5 LA ND M ET ER S P LA N N EN

1.5.1 P V v a n a f p a lin g , sp lit sin g e n o p me t in g

Deze processen-verbaal leggen de bestaande of nieuwe perceelsgrenzen vast. Bij afpaling gaat het om percelen waarvoor in principe nog nooit een nauwkeurige grensbepaling werd uitgevoerd. Bij een proces-verbaal van splitsing en/of opmeting worden de bestaande grenslijnen respectievelijk hertekend of herbevestigd.

Deze plannen zijn onontbeerlijk om de juiste ligging van de perceelgrens te bepalen. Wel moet rekening gehouden worden met de (soms relatieve) bewijskracht van de documenten:

‐ Zijn de PV's ondertekend voor akkoord door alle betrokken partijen? ‐ Zijn de PV's aan een authentieke akte gehecht of zijn ze door de registratie enkel voorzien van een dagtekening? ‐ Is het proces-verbaal opgesteld door een landmeter-expert?

Op processen-verbaal uit het verleden wordt dikwijls enkel een oppervlaktemaat vermeld. Afmetingen van de grenslijnen, afstanden ten opzichte van vaste constructies, de as van de wegenis of de coördinatenlijst ontbreken jammer genoeg al te vaak. Ook de handtekeningen van de betrokken partijen worden meer niet dan wel genoteerd op het plan.

Maar de grensbepaling is geen eenzijdige rechtshandeling. Een grens behoort namelijk minstens aan twee percelen toe. Als deze percelen een verschillende eigenaar hebben, dient men steeds de goedkeuring te verkrijgen van de naburen voor het bekrachtigen van de ligging van de gemeenschappelijke grens. Enkel de landmeter-expert mag als deskundige optreden bij de herbevestiging of wijziging van een eigendomsgrens.

Indien één of meerdere van dergelijke elementaire zaken ontbreken, heeft dit een weerslag op de bewijskracht van deze documenten.

Indien in het verleden een plan met vastlegging van de perceelsgrenzen aan een authentieke akte gehecht werd, geniet dit plan de voorkeur. Door overschrijving van de integrale inhoud van de notariële akte zijn de opgenomen gegevens tegenstelbaar aan derde. Er wordt de nodige publiciteit gegeven aan de documenten waardoor eenieder geacht wordt kennis te kunnen nemen van de inhoud.

Tevens bestaat de mogelijkheid om deze PV's op te zoeken in de registers van het registratiekantoor, bij de instrumenterende notaris en in de databank landmetersplannen van de AAPD (meer bepaald bij de kadastrale diensten).

Indien deze documenten niet terug te vinden zijn in de registers van het hypotheekkantoor, is de inhoud echter niet tegenstelbaar aan derden maar wel ten opzichte van de ondertekenende partijen alsook hun rechtsopvolgers. De tegenstelbaarheid ten opzichte van derden is echter wel altijd van toepassing voor een PV van afpaling.

Naast de officiële kanalen kan de informatie eventueel ook door de aangelande partijen of optredende landmeter verstrekt worden.

1.5.2 P V v a n mu u ro v e rn a me

Het proces-verbaal van muurovername of muurgemeenheid is een onderhandse overeenkomst tussen de overnemer en de overlater die opgesteld wordt door een beëdigd landmeter-expert. Het document bevat een grafisch plan met de ligging van de eigendomsgrens en de over te nemen muurdelen enerzijds en anderzijds een uitgeschreven overeenkomst met vermelding van de partijen, de ligging van de muur, de overgenomen dikte en het overnamebedrag.

Indien het PV van muurovername niet aan een authentieke akte gehecht wordt of wordt omgezet in een authentieke akte door een notaris, dient de landmeter-expert het PV ter registratie aan te bieden. Wanneer het echter een eigendomsoverdracht van een strook grond of een aandeel in de muur betreft, dient men normaal het PV te laten vastleggen door middel van een notaris. Deze notaris zorgt dan voor de verdere formaliteiten zoals registratie of overschrijving op het hypotheekkantoor.

Door de verschillende mogelijkheden om het document te laten akteren door de administratie, registratiekantoor of hypotheekkantoor, kunnen documenten van hetzelfde type, een PV van muurovername in dit geval, een verschillende bewijskracht krijgen. Bij overschrijving in de registers van het hypotheekkantoor is het document tegenstelbaar aan derden en draagt het de grootste bewijskracht mee. Het toekennen van een vaste datum door registratie houdt in dat het document een onderhandse overeenkomst blijft, waarbij de inhoud ervan enkel tegenstelbaar is aan de betrokken partijen. De tegenstelbaarheid aan derden is door registratie dus niet verzekerd.

Indien het PV omgezet wordt in of gehecht wordt aan een authentieke akte, kan men deze steeds raadplegen door zich te informeren bij het hypotheekkantoor van het arrondissement waar het goed gelegen is. Wanneer het PV van muurovername enkel geregistreerd is, kunnen de betrokken partijen of hun gevolmachtigden het PV raadplegen op het registratiekantoor van het arrondissement waar het goed gelegen is. Derde partijen hebben geen onmiddellijke toegang tot de documenten op het

registratiekantoor. De aangelande partijen bezitten meestal ook een origineel exemplaar van het destijds opgestelde PV van muurovername.

Onder BIJLAGE 5A is een proces-verbaal van opmeting en afpaling opgenomen en onder BIJLAGE 5B een proces-verbaal van muurovername.

Besluit hoofdstuk A - Patrimoniumdocumentatie

▪ Organisatiestructuur FOD Financiën - Coperfin hervorming - AAPD ▪ Administratie Opmetingen en Waarderingen (kadastrale diensten) ▪ Administratie Rechtszekerheid (hypotheek- en registratiekantoren)

▪ Kadaster - kadastraal uittreksel: ▪ uittreksel uit de kadastrale legger ▪ uittreksel uit het kadastraal percelenplan - toegang tot kadastrale informatie ▪ gewestelijke en lokale kantoren ▪ toegangsrechten en privacy ▪ aanvraagformulier kadastrale informatie ▪ Public viewer CADGIS ▪ Opzoeken historiek van kadastraal perceel ▪ databank landmetersplannen bij het kadaster - kadastraal inkomen als maatstaf voor vastgoedfiscaliteit ▪ onroerende voorheffing ▪ inkomstenbelasting ▪ vermindering tarief verkooprechten - belang van kadastrale informatie voor het verkoopdossier: ▪ kadastrale omschrijving van het te verkopen goed ▪ info vastgoedfiscaliteit - bijwerking kadaster ▪ postkadastratie ▪ prekadastratie

▪ Hypotheekkantoor - hypothecaire publiciteit ▪ drie hypothecaire formaliteiten: • overschrijving • inschrijving • kantmelding - toegangsrechten tot het hypotheekkantoor - aanvraagformulier hypothecaire informatie: ▪ hypothecair getuigschrift ▪ kopie van de eigendomstitel - hypotheekkantoor = burgerlijke stand onroerend goed, maar 2 hiaten: ▪ eigendomsovergang bij overlijden (registratiekantoor) ▪ verkrijgende verjaring (niet bekend bij AAPD, tenzij vonnis) - eigendomstitel moet altijd worden opgevraagd door de vastgoedmakelaar ▪ relevante informatie in de eigendomstitel ▪ stappenplan bij het opvragen van de eigendomstitel - hypothecair getuigschrift

▪ hypotheek ▪ fiscale en sociale notificaties door de notaris ▪ bewarend en uitvoerend beslag - taakverdeling tussen de notaris en de vastgoedmakelaar ▪ begrip zuivere verkoop ▪ “vrij en onbelast”: opgelet met stijlclausules

▪ Registratiekantoor - nut van registratie ▪ burgerrechtelijk: vaste datum verlenen ▪ voornamelijk fiscaal ▪ vastgoeddocumentatie (volledige eigendomsketen onroerend goed) - registratieformaliteit ▪ afschrijving ▪ vermelding in register + bewaren dubbel (vb. huurcontracten,

compromis)

▪ ontleding en optekenen samenvatting (vb. authentieke

(verkoop)akte)

- verplicht te registreren geschriften - toegangsrechten: ▪ partijen die zijn betrokken bij een geregistreerd geschrift ▪ derden moeten een volmacht van een betrokken partij kunnen

voorleggen of een bevelschrift van de rechter

▪ Landmetersplannen ▪ PV van afpaling, splitsing en opmeting ▪ PV van muurovername ▪ databank landmetersplannen bij het kadaster ▪ bewijskracht van de PV’s hangt af van diverse factoren