1.2 KADASTER

1.2 K A D A S TER

1.2.1 Kad a st ra le d ie n st e n

De diensten van het kadaster verzamelen gegevens met betrekking tot in België gelegen onroerende goederen voor wat betreft de ligging, de aard en de oppervlakte van de goederen. Per onroerend goed wordt een kadastraal inkomen vastgesteld dat als basis dient voor de heffing van de belastingen op inkomsten uit onroerende goederen (onroerende voorheffing en personenbelasting).

De diensten van het kadaster ressorteren thans onder de Administratie Opmetingen en Waarderingen.

De taken kunnen als volgt ingedeeld worden:

1. Patrimoniale opdracht

De meest essentiële opdracht is de samenstelling en uitbating van de patrimoniale diensten.

De administratie beschikt over een enorme databank van de onroerende eigendommen van het gehele grondgebied. 2. Fiscale opdracht

Het toekennen van een inkomen aan onroerende goederen (kadastraal inkomen) en een inventaris bijhouden van de eigenaars. 3. Technische opdracht

De administratie moet zich aanpassen aan de evolutie van de techniek, zowel inzake topografie als tekenwerk. 4. Documentaire opdracht

De kadastrale documentatie bestaat hoofdzakelijk uit alle documenten die de laatst gekende toestand van het onroerend goed weergeven (zowel betreffende zijn configuratie als betreffende zijn eigenaar) en die direct uitgebaat of exploiteerbaar zijn in het kader van de opdrachten van het kadaster. Dat noemt men “de actieve toestand van de kadastrale documentatie".

Maar het kadaster heeft ook alle oude documenten bewaard, die beter gekend zijn onder de naam “passieve toestand van de kadastrale documentatie". Met die documenten kan men in feite de evolutie volgen van een min of meer uitgestrekt gedeelte van het grondgebied, vanaf de oprichting van het kadaster tot op heden.

1.2.2 Ge sch i e d e n is v a n h e t k a d a st e r

Er waren twee fundamentele redenen om te komen tot het registreren van landeenheden:

• Het taxeren en het bijhouden van de taxaties van de landeenheden • Het transfereren van de landeenheden

Het belang van de historische en politieke context volgt uit: De instelling het kadaster vindt zijn oorsprong in de principes van de Franse Revolutie en de organisatie van het Franse Keizerrijk;

• het ligt aan de oorsprong van ons huidig fiscale kadaster; • het speelt een rol bij grensbepalingen;

• de historische als technologische context beïnvloedt de evolutie van het kadaster als technische instelling.

1.2.2.1 In Frankrijk tijdens de revolutie

De oorsprong van het Belgisch kadaster is het decreet van 23 november 1790 en de wet van 1 december 1790. De grondbelasting werd ingesteld en de voornaamste bepaling was dat het moest in verhouding staan tot de opbrengst van een eigendom. Het was een repartitiebelasting, d.w.z. een jaarlijks vastgesteld bedrag dat men trapsgewijs verdeelde over de verschillende administratieve eenheden in verhouding tot hun respectievelijke rijkdom aan onroerende goederen.

De eerlijke verdeling zorgde voor problemen tussen de administratieve eenheden onderling en op het lokale niveau tussen de verschillende eigenaars. Beginnend in het jaar 1791 werden er plannen opgemaakt voor de gemeenten die een aanvraag indienden. Alsook bij de gemeenten waarbij de klachten tegen de grondbelasting hoger waren dan één derde van de te innen belasting. Het decreet en de wet van 1791 zorgden voor regels bij het opmaken van de plannen.

De uitvoering van een algemeen kadaster kwam in 1793 door een beslissing van de Conventie. Op dat moment waren er twee cartografische operaties, deze voor het algemeen kadaster en deze voor de aanmaak van een militaire topografische kaart. In Frankrijk krijgt men zo van rechtswege twee verschillende invullingen van het grondgebied. De topografische kaart van Cassini, van het kleinschalige naar het grootschalige toe, en de kadastrale cartografische documenten, een grootschalige.

1.2.2.2 België, onderdeel van Frankrijk

De departementale structuur werd in 1795 ingevoerd in Frankrijk. Deze departementen (In België: Leie, Schelde, Twee neten, Dijle, Benden-Maas, Jemappes, Ourthe, Samber-en-Maas en Wouden) spelen een cruciale rol als tussenschakel tussen de lokale overheden en het centrale bestuur. Echter zou de inning van de belasting en het bijhouden van de rollen nog steeds blijven bestaan via verpachting. De oude documenten dienden nog steeds als basis voor de inning.

1.2.2.3 Een kadaster volgens grondgebruik

In eerste instantie werd de voorkeur gegeven aan een perceelsgewijs kadaster, maar in de realiteit ging het niet snel genoeg. In 1801 bleek er nog niets praktisch te zijn gerealiseerd, dit buiten een instructie voor de herziening van de `matrices des rôles'. Eén commissie, opgestart in 1802, moest voor een oplossing zorgen om tot een rechtvaardige grondbelasting te komen. Er waren twee mogelijke benaderingen, enerzijds deze die een effectief perceelsgewijs kadaster zou invoeren met de schatting en opmeting per gemeente. Anderzijds een benadering van blokken van gelijk bodemgebruik. De besparingen zorgden voor een beslissing van de tweede benadering. In 1800 evenredig werden opmetingen en schattingen volgens grondgebruik uitgevoerd. Alle andere gemeenten werden vergeleken met deze 1800 gemeenten, en zo werd hun belasting bepaald. Wegens problemen bij het innen van belastingen werd beslist om terug te keren naar een kadaster gebaseerd op percelen.

1.2.2.4 Een kadaster volgens percelen

Onder Napoleon werd het kadaster een onmisbare aanvulling van zijn staatsstructuur. In 1807 komt er een wet voor het algemeen percelenkadaster, zo wordt een uniform systeem ingevoerd in Frankrijk, België, Nederland en Rijnland. Elke perceel dient opgemeten en geschat te worden. Ook de bijwerking van de `matrice du rôle' werd voorzien, de voorloper van de kadastrale legger. Om de nauwkeurigheid op gebied van plannen te verzekeren, wordt beslist om een lokale basis uit te meten voor de lokale triangulatie, deze moet in de nationale triangulatie worden ingepast. Er werden drie originelen geproduceerd, één voor de gemeenten, één voor het departementen, één voor het Ministerie van Financiën.

Het kadaster onder Napoleon heeft volgende elementen: • Het kadastraal plan: kadastrale percelen worden gebruikt om de grondeigendommen in een grafisch document te registreren; • ”état de section" (beschrijvende tabel der percelen): per kadastraal perceel wordt een document opgemaakt waarin de ligging, aard, oppervlakte en de eigenaar(s) worden beschreven; • “matrice du rôle": per eigenaar een document met alle percelen die hij/zij bezit met de respectievelijke inkomens. Dit document vormt de basis voor de kadastrale legger en het grondbelastingskohier.

1.2.3 Vo o rn a a mst e k a d ast ra le b e sch e id e n e n b e g r ip p e n

1.2.3.1 Kadastraal perceel

Dit is een min of meer groot deel van het grondgebied, gelegen in een zelfde gemeente of gehucht, toebehorende aan eenzelfde eigenaar en gekenmerkt door eenzelfde aard of soort van bebouwing.

Bij het vastleggen van percelen worden de volgende regels gevolgd:

‐ een gebouw vormt steeds een afzonderlijk perceel met de aangrenzende grond die om reden van zijn betrekkelijk kleine oppervlakte als binnenplaats, een aanhorigheid of een toegangsweg kan worden beschouwd; ‐ een woonhuis, een fabriek, een school-, hospitaal-, klooster-, of andere inrichting, een tankstation, vormt slechts één enkel perceel met de binnenplaats, de moes- of de lusttuin, het park, de doorgangen en de gebouwde en ongebouwde aanhorigheden die er de accessoria van zijn, wanneer alles aan elkaar paalt; ‐ het geheel van de bij elkaar gelegen en aan dezelfde eigenaar toebehorende gebouwen met een gelijkaardige bestemming vormt slechts één perceel met de ongebouwde tussenruimten die over het algemeen dienen als binnenplaats en als toegangsweg, zelfs wanneer deze verschillende gebouwen, elk afzonderlijk genomen, een rechtstreekse uitweg op de openbare weg hebben; ‐ twee aaneengrenzende huizen, die ieder hun eigen ingangsdeur hebben, vormen twee percelen zelfs als zij aan dezelfde eigenaar toebehoren, behalve als er een inwendige verbinding bestaat in het gebouw.

Aan elk kadastraal perceel wordt een uniek identificatienummer toegekend. Hierbij wordt het perceel gesitueerd binnen de gemeente, een afdeling, een sectie en tot slot een perceelsnummer.

Gemeente

De gemeente is een ondergeschikt bestuur: ze bevindt zich op een lager niveau dan de federale Staat, de Gemeenschappen en de Gewesten.

De gemeente is geografisch gezien het bevoegdheidsniveau dat het dichtst bij de burger staat. Dit is een afdeling van de gemeente waarvoor er een afzonderlijke kadastrale legger bestaat.

Een gemeente of afdeling van een gemeente is opgedeeld in secties. Dit is een louter kadastraal begrip.

De afbakening van secties valt meestal samen met natuurlijke grenzen. Dit is een Europese eenheid voor landregistratie.

Een perceel is een oppervlakte land.

Aan elk perceel wordt een unieke identificatie toegekend.

Het perceel is basis voor taxatie.

Afdeling Sectie Perceel

Voorbeeld

Het perceel, kadastraal gekend als Nevele, afdeling 56, sectie A, perceelnr. 31f²/2.

Op https://statbel.fgov.be/nl/over-statbel/methodologie/classificaties/geografie is een lijst terug te vinden met de codering van de gemeentes en afdelingen.

1.2.3.2 Kadastraal percelenplan

Dit is een kaart die een (topo)grafische voorstelling weergeeft van de kadastrale percelen, van hun grenzen en van de gebouwen die erop voorkomen. Elk perceel is op het plan per sectie genummerd.

Op het plan (voor 2005) wordt gewerkt met de volgende symbolen:

‐ puntlijnen of een biesje van puntlijnen voor de belastbare gebouwen (gesloten gebouwen, zelfs wanneer ze boven de begane grond werden opgericht); ‐ arcering of biesjes van arcering voor de niet-belastbare gebouwen; ‐ groene plakkaatverf voor de waterlopen; ‐ dikke punten, aangebracht op de grens, voor de gemeentegrenzen, ‐ kleine kruisjes, evenwijdig aan de grens, wat de sectiegrenzen of grenzen van kadastrale afdelingen en de grenzen van plaatsnamen betreft (de afstand tussen die kruisjes is kleiner voor de secties en voor de grenzen van kadastrale afdelingen); ‐ een dubbele arcering met gekruiste lijnen voor de kelders en de niet overbouwde ondergrondse ruimten of vertrekken; ‐ gebouwen, opgericht op de begane grond zelf en die over de gehele lengte aan één zijde open zijn en gebouwen die boven de grond werden opgericht, aangeduid met diagonalen; ‐ wanneer verschillende op het plan getekende figuren (huis, bijgebouw, tuin) samen slechts één perceel uitmaken dan worden deze op het plan verenigd door een stippellijn, die langs weerszijden op een pijltje uitloopt;

‐ kleine vierkantjes die wijzen aan dat er op het terrein palen bestaan in de punten waar ze getekend werden; ‐ kleine Sint-Andrieskruisjes aangebracht evenwijdig met de grenzen van polders en wateringen.

De algemene gegevens die voorkomen op deze plans zijn:

‐ De naam van de gemeente of kadastrale afdeling van de gemeente, van de sectie of het deel van de sectie, de schaal, en een Noordpijl; ‐ het ruitennet (of kruispunten van het ruitennet) bestaande uit lijnen evenwijdig aan de assen die bij de driehoeksmeting werden gebruikt (assen die door de kerktoren gaan, de assen die afgestemd zijn op de Algemene Rijksdriehoeksmeting); ‐ namen van de straten, wegen, banen, pleinen, waterlopen, vaarten, spoorwegen, gehuchten, plaatsnamen, enz.; ‐ op het kadastraal plan komen geen hoogtelijnen voor.

De grenzen van de percelen worden aangeduid als volgt:

‐ In volle trekken: de vaste eigendomsgrenzen, de omtrek van de gebouwen, de muren die de grens vormen tussen de percelen die aan een zelfde eigenaar toebehoren (voor zover ze nauwkeurig werden opgemeten); ‐ in volle trekken uitlopend op een stippellijn: de twijfelachtige grenzen en de grenzen bepaald door een methode van inschakeling (een stippellijn wordt aan beide uiteinden van de grenslijn aangebracht wanneer de grens langs weerszijden twijfelachtig is); ‐ volledig in stippellijn: de grenzen tussen percelen die aan eenzelfde eigenaar toebehoren (voornamelijk cultuurgrenzen binnen de eigendomspercelen). Wanner zo'n grens voor een deel bestaat uit een muur die nauwkeurig werd opgemeten en dus in volle trekken moet worden aangeduid, wordt een dwarslijntje van 2 mm lengte loodrecht op de grens aangebracht in het eindpunt van de muur; ‐ streeplijn: op sommige hermeten plans worden, bij wijze van afbeelding, in het niet gekadastreerd gedeelte van het openbaar domein, gegevens aangeduid door middel van een streeplijn o.a. boorden van berijdbare gedeelten van autowegen en banen, buitenboordbermen van kanalen, buitenhoeken van pilaren van bruggen, steunmuren van tunnels, enz.

Onder BIJLAGE 2B een voorbeeld van uittreksel uit het kadastraal percelenplan.

1.2.3.3 Kadastrale legger

De kadastrale legger is het fiscaal grootboek van de grondeigendom. Het is georganiseerd per volledig eigendomsrecht over één of meerdere onroerende goederen. Het bestaat uit een jaarlijks bijgewerkt register, met genummerde fiches. Elke fiche (artikel) groepeert onder naam, voornaam eventueel zakelijk recht, adres, enz. van een eigenaar of groep van personen die gezamenlijk een eigendomsrecht uitoefenen, al de hen in de gemeente of kadastrale gemeente toebehorende percelen.

Het artikel omvat twee kaders:

kader 1 = de eigenaars

Het kader (opschrift) bestemd voor:

‐ De naam en voornamen (of de benaming voor de rechtspersonen) van de persoon (personen) die (samen) het eigendomsrecht bezit(ten) en van zijn (hun) adres; ‐ de inschrijving van de codering van de titularis van het recht (eigenaarscode). Deze codering omvat gewoonlijk het rijksregisternummer of het B.T.W. nummer; ‐ de inschrijving van het mutatiejaar, uitgedrukt door de laatste twee cijfers van het jaartal of door de letter R hetgeen betekent dat de inschrijving bij de overname reeds bestond.

Voorschriften met betrekking tot de inschrijving van de eigenaars:

→ Er wordt één artikel geopend voor elk onderscheiden volledig eigendomsrecht op een of meerdere kadastrale percelen in een kadastrale gemeente. Er wordt één artikel geopend: • voor al de mede-eigenaars samen; • voor de vruchtgebruiker en de blote eigenaar samen; • voor de erfpachter en de verpachter samen; • voor de opstaller en de eigenaar van de grond samen. → Ingeval een onderscheiden volledig eigendomsrecht over verscheidene personen verdeeld is, worden zij bij naam in het artikel opgenomen samen met de aanduiding in een verkorte vorm van hun recht, van hun aandeel in het recht (vb: VE1/4 en VE3/4) en in voorkomend geval van het jaar waarop hun recht een einde neemt wanneer het voor een bepaalde duur werd gevestigd. • vruchtgebruik: VG en BE, • recht van gebruik of van bewoning: GEBR/BEWON en BE, • erfpacht: ERFP en VERP, • opstal: OPSTAL en EIG.GROND, → Wanneer de grond enerzijds en het gebouw anderzijds aan twee verschillende eigenaars toebehoren, een toestand die het gevolg kan zijn: • van een toelating tot bouwen, • van de omstandigheid dat de eigenaar, die de grond bezit, afgezien heeft van zijn recht van natrekking, • van de omstandigheid dat een concessiehouder van mijnen, gebouwen op andermans grond heeft opgericht, dan bekomt men twee artikelen, een artikel GROND en een artikel GEBOUW. → Wanneer het aantal in te schrijven personen maximum vier bedraagt, worden zij allen ingeschreven met hun volledige identificatie (naam, voornamen, rechten, adres en codering).

Indien het aantal van dezelfde eigenaars vijf of meer bedraagt, zullen de vier belangrijkste eigenaars op een volledige wijze, zoals hierboven vermeldt, worden opgenomen. Op de regel die onmiddellijk volgt na de aanduidingen betreffende de vierde ingeschreven eigenaar, wordt volgende globale vermelding aangebracht “EN X rechthebbenden Y”. X zijnde het aantal rechthebbenden die niet bij name zijn opgenomen en Y de aard van hun rechten, uitgedrukt volgens de opgelegde afkortingen, gevolgd door het totaal gevormd door de som van de aandelen die hen respectievelijk zijn toegekend.

→ Inschrijving van de echtgenoten en hun goederen, vanaf 1 januari 1992. De goederen van de echtgenoten worden ingeschreven op verschillende artikelen volgens het vermogen waarvan zij deel uitmaken, waarbij met elk vermogen een onderscheiden eigendomsrecht overeenstemt. De gehuwde vrouw wordt in de kadastrale legger op dezelfde wijze ingeschreven als de gehuwde man.

Het toepassen van deze inschrijvingswijze heeft tot gevolgd dat desgevallend verschillende artikelen worden geopend voor dezelfde echtgenoten, te weten voornamelijk: ‐ een artikel op naam van de vrouw voor haar eigen eigendom ‐ een artikel op naam van de man voor zijn eigen goederen ‐ een artikel op naam van de huwelijksgemeenschap voor de gemeenschappelijke goederen van de echtgenoten ‐ een artikel op naam van beide echtgenoten voor de goederen die hen in onverdeeldheid toebehoren.

kader 2 = de perceelsidentificatie

Het kader bestemd voor de vermeldingen met betrekking tot de percelen:

‐ de ligging van het perceel en oppervlakte; ‐ het fiscaal statuut en het kadastraal inkomen; ‐ het bouwjaar of het einde van de bouwperiode.

Sinds 1966 worden er (soms) extra gegevens vermeld in de kadastrale legger.

1° Een letter T of V, die betrekking op de oppervlakte heeft. De letter T wordt aangewend om aan te duiden dat de voor een perceel in de kadastrale legger vermelde oppervlakte, de oppervlakte is die afkomstig is uit de eigendomstitel(s). De in de titel aangegeven oppervlakte wordt evenwel slechts in aanmerking genomen voor zover zij gesteund is op een bij de akte of bij een vroegere akte gevoegd plan. De letter V wijst er op dat de voor een perceel in de kadastrale legger vermelde oppervlakte werd berekend uit de op het terrein genomen meetcijfers of voortvloeit uit een schets, die is aangelegd voor verificatie van de oppervlakte. Indien de oppervlakte overeenkomt met de oppervlakte aangegeven in de eigendomstitel, is het de letter T die moet worden aangeduid. Hieruit blijkt dat de aan een kadastraal perceel toe te kennen oppervlakte niet altijd overeenstemt met die van de eigendomstitel. Voor de kadastrering is het de oppervlakte van een kavel zoals die op het terrein wordt aangetroffen en in het kadastraal plan kan worden geïntegreerd, die in de documenten wordt opgenomen;

2° de periode of het jaar van opbouw van de gewone gebouwen en sinds 1979 eveneens van de nijverheidsinrichtingen en van de uitzonderlijke gebouwen. Deze informatie betreft: ‐ het jaartal voor de gebouwen die in 1931 en nadien zijn voltooid; ‐ een in codevorm weergegeven bouwperiode voor de gebouwen die vóór 1931 zijn voltooid. 3° Sinds 1986 worden de verhuurde gewone bebouwde percelen aangeduid met de huurcode C (volledig verhuurd) of D (gedeeltelijk verhuurd), onmiddellijk vermeld na het jaar of de periode van opbouw. De huurcodes C en D worden vanaf 2001 niet meer ingevuld. De bijwerking van deze gegevens gebeurt niet meer systematisch. 4° Twee tekens worden gebruikt voor de inschrijving van de extra codering betreffende de kadastrale inkomens: het eerste is een cijfer, dat de categorie van het goed kenmerkt; het tweede, een letter die het fiscaal statuut van het goed en het inkomen kenmerkt.

Cijfer dat de categorie van het goed kenmerkt

1 gewoon - ongebouwd

2 gewoon - gebouwd

3 nijverheid – ongebouwd (eventueel handel met outillage)

4 nijverheid – gebouwd (eventueel ambacht of handel met outillage)

5 materieel en outillage – op een ongebouwd perceel

6 materieel en outillage – in een gebouwd perceel

Letter die het fiscaal statuut van het goed en het inkomen kenmerkt

F belastbaar (gewoon) kadastraal inkomen

G kadastraal inkomen vrijgesteld van de onroerende voorheffing

H kadastraal inkomen dat belastingsvrijdom geniet

J niet vastgesteld kadastraal inkomen of vastgesteld kadastraal inkomen dat niet belastbaar is in de onroerende voorheffing omdat het betrekking heeft op een gebouw dat dat niet werd in gebruik genomen voor 1 januari van het aanslagjaar, tijdens hetwelk de opmeting werd uitgevoerd

K voorlopig kadastraal inkomen, toegekend aan een gebouw dat voor de volledige voltooiing ervan werd in gebruik genomen

L gedeeltelijk kadastraal inkomen:

‐ hetzij van een nieuw appartementsgebouw of van een geheel van appartementen, waarvan niet al de appartementen zijn in gebruik genomen, ‐ hetzij van een nieuw onroerend goed dat technisch ontworpen en opgericht is om per onderscheiden gehelen te worden verkocht en die niet alle in gebruik zijn genomen.

P kadastaal inkomen van een in aanbouw genomen onbebouwde en ledige grond of van een nieuwbeboste grond, die belast wordt zonder rekening te houden met zijn nieuwe aard

Q kadastraal inkomen dat, voor economische doeleinden, tijdelijk is vrijgesteld van de onroerende voorheffing

Onder BIJLAGE 2C is een voorbeeld te vinden van een uittreksel uit de kadastrale legger.

Onder BIJLAGE 2D is het gecombineerd uittreksel te vinden, zoals de landmeter-expert het ontvangt als hij kadastrale informatie aanvraagt.

1.2.4 Co n st ru ct ie co d e s

De constructiecode is een genormaliseerde beschrijving van gebouwen die informatie verstrekt omtrent de algemene kenmerken, de uitrusting en de samenstelling van een onroerend goed. Deze code is een instrument die het mogelijk maakt om het kadastraal inkomen van een gebouw vast te stellen en bestaat uit 14 termen, ingedeeld in drie groepen:

- de 1ste groep omvat de termen 1 tot 6 en is besteed aan de algemene kenmerken van het goed; - de 2de groep omvat de termen 7 tot 10 en is besteed aan de uitrusting van het goed; - de 3de groep omvat de termen 11 tot 14 en is besteed aan de samenstelling van het goed.

De constructiecode is de formule in haar geheel. Indien een term door geen betekenisvolle aanduiding kan worden aangevuld voor de beschouwde categorie van gebouwen of, met andere woorden, indien de term niet toepasselijk is op de bedoelde categorie, wordt een streepje “-“ in de zone bestemd voor deze term van de constructiecode aangebracht. Er is dus een verschil tussen “0” en “-“.

1.2.4.1 De eerste groep

De algemene kenmerken van gebouwen beschreven in de constructiecode bevat 6 termen en bestaan uit: de classificatie van het onroerend goed, het type van de constructie, het aantal verdiepingen, de bewoonbare dakverdieping, het jaar van beëindiging van de opbouw en het jaar van de laatste fysische wijziging.

1ste term: classificatie De term classificatie van het gebouw bestaat uit 3 cijfers en geeft een nadere toelichting over de aard van een gebouw. Deze classificatie kan onderverdeeld worden in 7 groepen: gewone gebouwen, appartementsgebouwen, huizen met handelsbestemming, nijverheidsgebouwen, uitzonderlijke gebouwen en diverse gebouwen. Elke groep bevat nog een nauwkeurigere beschrijving van de aard van een gebouw. Zo kan de groep `gewone gebouwen' onderverdeeld worden in een villa, een bungalow, een fermette, een bel-_etage,... vb. 041 = bel-_etage

2de term: type van constructie

• Agesloten bebouwing = tussen 2 zijgevels • Bhalfopen bebouwing = met 1 zijgevel • Copen bebouwing = alleenstaand

3de term: aantal volledige verdiepingen

De derde term van de constructiecode bevat het aantal bovengrondse niveaus (en niet langer het aantal verdiepingen). De gelijkvloers wordt voortaan meegerekend in deze term.

4de term: bewoonbare dakverdieping

De bewoonbare dakverdieping wordt gekenmerkt door de letters Y (yes) en N (no) indien de woning wel of niet voorzien is van een bewoonbare dakverdieping.

5de term: jaar van beëindiging van de opbouw

Het jaar van beëindiging van opbouw voor de jaren 1931 worden gemarkeerd met een code, in alle andere gevallen wordt het jaar op volledige wijze aangeduid:

• 0001 periode voor 1850 • 0002 periode van 1850 tot 1874 • 0003 periode van 1875 tot 1899 • 0004 periode van 1900 tot 1918 • 0005 periode van 1919 tot 1930

6de term: jaar van de laatste fysische wijziging

Het jaar van de laatste fysische wijziging wordt aangeduid met 4 cijfers of met “-“. Het jaartal is uiteraard op een later tijdstip dan de 5de term.

1.2.4.2 De tweede groep

De uitrusting van een gebouw beschreven in constructiecode bevat 4 termen en bestaat uit: de kwaliteit van de materialen, het aantal garages, de centrale verwarming en het aantal badkamers.

7de term: kwaliteit van de constructie

De kwaliteit van de constructie wordt aangeduid met de letters M, N en L

• M constructie van minderwaardige kwaliteit voor dit soort gebouw • N constructie van normale kwaliteit voor dit soort gebouw

• L constructie van luxueuze kwaliteit voor dit soort gebouw

Het aflezen van de letters M, N en L dient te gebeuren met de grootste omzichtigheid. Een zekere graad van luxe moet als gewoon beschouwd worden voor nogal belangrijke villa's gelegen in de residentiële wijken van de grote steden. Voor dit soort gebouwen past het dus de kwaliteit van de constructie als “normaal" te beschouwen.

8ste term: aantal garages, parkings en/of overdekte standplaatsen

Voor nijverheidsgebouwen is deze term niet van toepassing.

9de term: centrale verwarming en/of airconditioning

De term centrale verwarming en/of airconditioning wordt gekenmerkt door de letters Y (yes) en N (no) indien de woning wel of niet voorzien is van centrale verwarming en/of airconditioning. Het verschil wordt niet gespecifieerd.

10de term: aantal badkamers

Het aantal badkamers worden aangeduid met 3 cijfers.

1.2.4.3 De derde groep

De samenstelling van een gebouw beschreven in de constructiecode bevat 4 termen en bestaat uit: het aantal zelfstandige woongelegenheden, het aantal woonplaatsen, de bebouwde oppervlakte en de nuttige oppervlakte.

11de term: aantal zelfstandige woongelegenheden Het aantal zelfstandige woongelegenheden in het onroerend goed wordt aangeduid met 3 cijfers. Bij een gewone eengezinswoning is dit 001, bij een kangoeroewoning 002, bij appartementsgebouwen moet dit nageteld worden.

12de term: aantal woonplaatsen

Onder woonplaatsen moet worden verstaan de vertrekken opgevat voor een onderscheiden gebruik bestemd voor de essentiële levensfuncties (rust, voeding, ontspanning, studie) of tot dit doel aangewend. Zijn bijgevolg onder deze uitdrukking begrepen: de keukens, eetkamers, rookkamers, salons, studio's, slaapkamers, kamers voor het dienstpersoneel, mansardes,... Als voorwaarde geldt dat de ruimtes minstens 4 m² oppervlakte hebben.

13de term: bebouwde grondoppervlakte

De bebouwde grondoppervlakte is de werkelijke bebouwde oppervlakte exclusief oppervlakten van verharde binnenplaatsen, toe- en doorgangen, …

14de term: nuttige oppervlakte

De nuttige oppervlakte wordt bepaald in functie van het mogelijke gebruik van de ruimtes.

Voorbeeld • Oppervlakte living: 100% • Oppervlakte kelder: 10% • Oppervlakte kamers: i.f.v. verdieping en dakconstructie • Oppervlakte zolder: i.f.v. uitrusting en toegang

De effectieve percentages vind je onder BIJLAGE 2E “WAARDECOEFFICIENTEN NUTTIGE OPPERVLAKTE”

1.2.5 Nu mme r in g n ie u we p e rc e le n

1.2.5.1 Vereniging van percelen:

behoudt van het grondnummer van één van de verenigde percelen. Dit grondnummer krijgt als exponent de letter die onmiddellijk volgt op de laatste letter die reeds als exponent aan dit nummer werd toegekend. Voorbeeld: 25A en 26B worden verenigd. A en B zijn de respectievelijk laatst gebruikte exponenten, nummer van het nieuw perceel: 25B of 26C.

1.2.5.2 Splitsing van percelen:

het grondnummer wordt behouden en voor elk nieuw perceel wordt er een exponent toegekend, die telkens in de alfabetische volgorde onmiddellijk volgt op de laatste letter die reeds met dit nummer werd gebruikt. Voorbeeld: 32C wordt gesplitst in 4 percelen; laatst gebruikt exponent voor het grondnummer 32 is Z; nummers van de nieuwe percelen: 32A2, 32B2,32C2, 32D2.

1.2.5.3 Grenswijziging tussen percelen:

elk perceel behoudt zijn grondnummer en bekomt als exponent de letter die onmiddellijk volgt op die welke reeds gebruikt werd. Voorbeeld: 26 en 27B veranderen onderling van grenzen; laatst gebruikte exponent voor het grondnummer 27 is E; nummers van de nieuwe percelen: 26A en 27F.

Het perceelnummer en de exponent wordt niet gewijzigd indien de omtrek van het perceel niet wijzigt, een vroeger begane misslag in de grensbepaling wordt verbeterd of wanneer de schets de vastlegging inhoudt van een op het kadastraal plan als twijfelachtige aangeduide grens.

Elk afgeschaft oorspronkelijk nummer mag niet meer worden gebruikt. Ook als een nummer afgeschaft wordt, die vergezeld is van een exponent of van een noemer, mag men het niet meer met dezelfde exponent of met dezelfde noemer gebruiken.

1.2.6 T o e g a n g t o t in f o rma t ie

1.2.6.1 Welke informatie kan er bij het kadaster worden opgevraagd?

De regels over de toegang tot kadastrale informatie zijn terug te vinden in het Koninklijk besluit van 20 september 2002 tot vaststelling van de vergeldingen en de nadere regels voor de afgifte van kadastrale uittreksels en inlichtingen.

▪ Kadastrale inlichtingen

Onder kadastrale inlichtingen verstaat men de mondelinge inlichtingen die een ambtenaar van het kadaster verstrekt aan een aanvrager die zich aanbiedt in het kantoor van een gewestelijke directie of van een controle voor mutaties en schattingen.

De eigenaars en huurders kunnen kosteloos in de gewestelijke directie of in de controle voor mutaties en schattingen alsook op het secretariaat van de gemeente waar het goed gelegen is, mededeling verkrijgen van de gegevens welke voorkomen op een uittreksel uit de kadastrale legger, zoals het kadastraal inkomen, de ligging, het perceelnummer, de oppervlakte … van de onroerende goederen die zij bezitten of die zij huren.

Tot staving van hun hoedanigheid zijn de belanghebbenden ertoe gehouden een bewijsstuk voor te leggen zoals een identiteitskaart, een huurovereenkomst of een huurkwitantie.

▪ Kadastraal uittreksel

Een kadastraal uittreksel is elk geheel of gedeeltelijk afschrift van gegevens die voorkomen in een document van het kadaster waarvan het behoud en de integriteit van de inhoud door de administratie van het kadaster, de registratie en de domeinen wordt gewaarborgd.

De officiële kadastrale uittreksels kunnen enkel verkregen worden in de gewestelijke

directie van het kadaster bevoegd voor de gemeente waar het goed gelegen is. In principe is dit telkens de hoofdplaats van de provincie, behalve voor de gemeenten van Vlaams en Waals Brabant, deze die gelegen zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en zij die genieten van een speciaal taalregime (Nederlands-Frans of Frans-Nederlands) waarvoor de gewestelijke directie te Brussel bevoegd is.

De gewestelijke directeur, leidend ambtenaar van de gewestelijke directie van het kadaster van het ambtsgebied waarbinnen het goed of de goederen waarover inlichtingen worden gevraagd gelegen is, kan een versoepelde consultatiemogelijkheid toestaan aan:

‐ openbare besturen, openbare instellingen of organismen en instellingen of organismen van openbaar nut; ‐ particulieren die opzoekingen verrichten voor uitsluitend opvoedkundige of wetenschappelijke doeleinden of voor een erkend algemeen belang en zonder winstoogmerk.

▪ De gewone uittreksels

De gewone uittreksels (met uitzondering van de schattingsdocumentatie wegens haar vertrouwelijk karakter) zijn deze die mits vergelding, voorzien bij een Koninklijk Besluit1, aan iedereen kunnen worden afgeleverd. Elke aanvraag moet schriftelijk, per post of per fax, gericht worden aan de gewestelijke directeur, leidend ambtenaar van de gewestelijke directie van het kadaster bevoegd voor de gemeente waar het goed gelegen is. Bij voorkeur dient zij te gebeuren op het speciaal ontworpen aanvraagformulier dat beschikbaar is in alle kadasterkantoren. Dit aanvraagformulier is terug te vinden via de overheidswebsite www.myminfin.be.

Vervolgens klikt men in het menu de optie “formulieren” aan:

1 Koninklijk besluit van 20 september 2002 tot vaststelling van de vergeldingen en de nadere regels voor de afgifte van kadastrale uittreksels en inlichtingen.

Op het zoekscherm duidt men onderstaande opties uit het keuzemenu aan:

Vervolgens krijgt men volgend zoekresultaat:

Inhoudelijk is de volgende informatie beschikbaar:

‐ uittreksel uit de kadastrale legger; ‐ de aanduiding van de datum van de eerste ingebruikneming van een gebouwd onroerend goed; ‐ de aanduiding van de datum van betekening aan de eigenaar van een nieuw vastgesteld kadastraal inkomen; ‐ uittreksels uit de kadastrale legger waarop één of verscheidene vorige toestanden voorkomen (de historiek); ‐ uittreksels uit de opgaven opgemaakt door de Registratie bestemd voor het

Kadaster die melding maken van een akte of een aangifte;

‐ gedeeltelijke of volledige afschriften van het percelenplan; ‐ uittreksels uit de mutatieschetsen die werden opgemaakt bij wijziging van de voorstelling van de percelen; ‐ een lijst van de eigenaars met hun adres van de percelen die voorkomen op de uittreksels uit het plan of deze uit de mutatieschetsen. Deze lijst kan ook worden gevraagd voor de percelen aangeduid door hun perceelnummer of door hun straat en huisnummer; ‐ uittreksels uit de documenten aangelegd ter gelegenheid van een hermeting of een ruilverkaveling, namelijk de plannen of minuutschetsen met of zonder meetcijfers, evenals de coördinatenlijsten van de driehoekspunten (+ de vastmetingsfiches betreffende deze punten) of de grenspunten van de percelen; ‐ uittreksels uit de in het archief neergelegde oude schetsen van grensbepaling of processen-verbaal van afpaling; ‐ fotokopieën van sommige statistieken die periodiek worden aangelegd door de diensten van het Kadaster.

▪ Afschriften op aanvraag:

Particulieren kunnen op aanvraag en onder bepaalde voorwaarden kadastrale inlichtingen, met uitzondering van fiscale gegevens, verkrijgen na een op informatica gebaseerde selectie op bepaalde gegevens van de kadastrale legger, zoals de aard van de percelen of de constructieperiode van de gebouwen (deze opsomming is niet limitatief). De aanvragen dienen schriftelijk te worden gericht aan het Hoofdbestuur van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen, Rijksadministratief centrum – Financietoren, Kruidtuinlaan 50 bus 58, 1010 Brussel. Het gebruik en de bestemming van deze kadastrale inlichtingen dienen duidelijk te worden vermeld in de aanvraag. Bij misbruik, kan de aanvraag om kadastrale informatie worden afgewezen.

Onder BIJLAGE 2A is het formulier voor de aanvraag van een kadastraal uittreksel opgenomen.

1.2.6.2 Bevoegde kantoren

Het kadaster is georganiseerd via gewestelijke en lokale administraties. Om na te gaan welke administratie moet gecontacteerd worden voor een welbepaald onroerend goed, kan men de overheidswebsite http://ccff02.minfin.fgov.be/annucomp/main.do gebruiken.

1.2.6.3 Historische opzoekingen

Over het algemeen kan de informatie in het historische overzicht gevonden worden:

- van 1835 tot het jaar van de opneming op magnetische drager (van 1971 tot 1976): in de oude handgeschreven kadastrale leggers, namelijk de gegevens in het rood doorstreept met betrekking tot de eigenaars en hun percelen;

- sinds het jaar van de opneming tot en met 1978: in de afgedrukte passieve leggers 212PM;

- sinds 1979: op de verouderde exemplaren van de jaarlijkse kadastrale leggers op microfiches, met behulp van het synthesedocument 210M

De dienst van de kadastrale uittreksels geeft onder bepaalde voorwaarden en tegen betaling inlichtingen over - het kadastraal plan Dit is de grafische voorstelling van het geheel der eigendommen. Dit plan kent een evolutie gaande van het “plan Thérésien” tot de voorprimitieve plan, de primitieve plannen aangemaakt tussen 1808 en 1843 en uiteindelijk het huidig kadastraal plan.

plan Thérésien

roegprimitief kadastraal plan

primitief kadastraal plan

- de bijgevoegde aanwijzende tabel nr. 209

Dit is een handgeschreven register dat, per sectie, alle bestaande of verdwenen percelen weergeeft met verwijzing voor ieder perceel naar het artikel, jaar en het schetsnummer

gegeven bij het ontstaan van het perceel en naar het perceelnummer waaruit het ontstaan is. Deze tabel is de enige historische bron en maakt het mogelijk de opeenvolgende mutaties te reconstrueren. Deze handgeschreven tabel werd in de gewestelijke directies bijgewerkt tot de inschrijvingen van het jaar 2009.

aanvullende aanwijzende tabel nr. 209

- de actieve bijgevoegde aanwijzende tabel nr. 209L

Dit is een gedigitaliseerde versie van de tabel nr. 209. Deze herneemt enkel de actieve toestand opgenomen in het kadastraal plan van het jaar.

actieve bijgevoegde aanwijzende tabel nr. 209L

- de schetsen van opmeting nr.207 (mutatieschetsen)

Er wordt een opmetingsschets opgemaakt bij de vorming van elk perceel of naar aanleiding van een wijziging (afbraak, bouw,…). Dit grafisch document is een momentopname van de situatie van de plaats op een gegeven ogenblik en maakt het mogelijk de situatie van het goed voor en na de mutatie beter te begrijpen.

Voorbeeld mutatieschets voor 2005

Voorbeeld mutatieschets na 2005

De opmetingsschetsen, ook wel mutatieschetsen of schetsen 207 genoemd, bevatten al de gegevens die nodig zijn om het kadastraal plan in overeenstemming te kunnen brengen met al de veranderingen van vorm die de grond of de percelen hebben ondergaan.

Ze bevatten twee toestanden die naast elkaar zijn geplaatst.

- linkerkant weergave van het te wijzigen gedeelte van het perceelplan (= vorige toestand)

- rechterkant wat in de plaats moet worden gesteld, met vermelding van opgenomen meetcijfers en de andere nodige gegevens, o.a. de nieuwe perceelnummers, de nieuwe straatnamen, de grenspalen, … Percelen die aaneengrenzen of in elkaar omgeving liggen en percelen die slechts door een weg of door een waterloop van elkaar zijn gescheiden of die onderling grenswijzigingen ondergaan worden op eenzelfde schets gegroepeerd.

Meetcijfers worden in rode inkt weergegeven; wanneer er een merkelijk verschil bestaat tussen de grafische en de werkelijke afstanden, wordt dit verschil meestal na onderzoek evenredig verdeeld over de gedeeltelijke afstanden.

Te gebruikte symbolen en conventionele tekens zijn:

• Gemeentegrenzen, grenzen van kadastrale afdelingen, sectiegrenzen, grenzen van plaatsnamen, perceelgrenzen, perceelnummers, eigendomspalen, => stippellijnen uitlopend op pijltjes tot het verenigen van de verschillende gedeelten van een zelfde perceel: zoals op het kadastraal plan;

• water: waterlopen, vijvers, enz., worden langs de binnenkant van de grenzen omboord met een biesje in groene plakkaatverf van 2 mm breed;

• in rode inkt: - de meetcijfers en de constructielijnen; - bomen; - voor de grachten, hagen, muren, afsluitingen opgericht in duurzame materialen: hetzij twee lijnen in onderbroken trekken getekend langs weerszijden van de grens (niet van toepassing in steden en voorsteden, hetzij één lijn in onderbroken trekken getekend langs de zijde van de eigendom, naargelang de afsluiting al dan niet schrijlings op de grens is opgericht;

Voorbeeld mutatieschets

De landmeter-expert mag foto’s nemen van deze schetsen in het archief van de AAPD opmetingen en waardetring maar dient zich te houden aan een toegangsprotocol (BIJLAGE 2J).

1.2.6.4 Privacy

In beginsel zijn de kadastrale diensten voor iedereen vrij toegankelijk.

Wel zijn er beperkingen m.b.t. de gegevens die kunnen worden opgevraagd. Zo wordt de aanvraag om kadastrale informatie afgewezen als uit het nagestreefde doel blijkt dat het belang van de openbaarheid niet opweegt tegen de bescherming van de fundamentele rechten en vrijheden van de eigenaar of zijn persoonlijke levenssfeer.2

Enkel de eigenaar zal gratis mondelinge info kunnen verkrijgen over zijn of goederen op vertoon van zijn identiteitskaart.

Door de bescherming van de privacy van eigenaars, is het niet mogelijk om inlichtingen te vragen of een bepaalde persoon goederen bezit in België.

Ook kan men geen lijst opvragen van alle onroerende bezittingen die een bepaalde persoon heeft. Dit kan alleen door de eigenaar zelf of door openbare besturen worden opegvraagd.

1. Informatie beschikbaar in een lokaal kantoor

In het lokaal kadasterkantoor kan men informatie uit de kadastrale legger inkijken. Het lokaal kadasterkantoor levert geen officiële documenten af.

→ eigenaar van het goed: • uittreksel uit de kadastrale legger; afgeleverde documenten = print screen (geen officieel document) • particulieren kunnen de kadastergegevens m.b.t. goederen waarvan ze eigenaar zijn online raadplegen op www.myminfin.be (deze toepassing werkt met een eIDkaartlezer)

→ geen eigenaar van het goed: • de naam van de huidige of vorige eigenaar van een goed bekomen (sommige kantoren geven deze gegevens, anderen niet) • het kadastraal inkomen van een goed opvragen • de kadastrale sectie van een goed opvragen

2. Informatie beschikbaar in een gewestelijke directie

Enkel bij de gewestelijke directie kunnen officiële documenten opgevraagd worden. Zo kan men de aanvraag tot het bekomen van een kadastraal uittreksel als volgt indienen:

‐ Ter plaatse ‐ Via e-mail, fax of met de post o Formulier 434 – Aanvraag kadastrale uittreksels

2 Artikel 7 van het KB Koninklijk besluit van 20 september 2002 tot vaststelling van de vergeldingen en de nadere regels voor de afgifte van kadastrale uittreksels en inlichtingen.

o Stuur het formulier via e-mail, fax of met de post o Een overschrijvingsformulier wordt met de post toegezonden. o Na ontvangst van de betaling ontvangt de aanvrager het kadastraal uittreksel met de post. o Leveringstermijn: gemiddeld 7 werkdagen ‐ Voor regelmatige aanvragen kan worden gewerkt met een lopende rekening, wat als voordeel heeft dat de documenten sneller worden afgeleverd.

1.2.6.5 Publieke consultatiemogelijkheid via de CADGIS viewer

Sinds januari 2013 kan het publiek gratis het kadasterplan online raadplegen via de toepassing CadGis Viewer op de site van de Federale Overheidsdienst Financiën.

‐ Aan de zijkant heeft men enkele tools. ‐ Men kan zoeken op adres via de zoekbalk. ‐ Men kan het plan gratis afdrukken via het vierde icoontje. Deze afdruk geldt echter niet als officieel document.

1.2.6.6 Specifieke mogelijkheden voor de landmeter-expert

Voorbijgaande jaren zijn er reorganisaties geweest bij de AAPD. Eén van de gevolgen daarvan is de informatisering van de numerieke en grafische gegevens. De AAPD wil de behoeften van zijn externe partners, en met name deze van de landmeters-experten in aanmerking nemen. Het is de doelstelling van de AAPD om patrimoniumdocumentatie te verzamelen, te verdelen en uit te wisselen via één geïntegreerd verwerkingssysteem “STIPAD”(Système de Traitement Intégré Patrimonium Documentatie).

De unieke gegevensbank van de patrimoniumdocumentatie met de gegevens die het kadaster, de registratie en de hypotheken momenteel bezitten, wordt geleidelijk aan opgebouwd.

Via de website www.myminfin.be kan de landmeter-expert de ter beschikking gestelde documenten downloaden. Om gebruik te maken van deze website moet de landmeter-expert beschikken over een e-id kaartlezer omdat de verificatie via de elektronische identiteitskaart verloopt. De website wordt ook ter beschikking gesteld voor cijferberoepen en banken.

Printscreen myminfin

Vooraleer je de gegevens kan bekomen dien je je aan te melden met je identiteitskaart. LET OP: alleen de landmeters die een officieel LAN- of KADnummer hebben krijgen toegang tot de gegevens. Dit nummer bekom je wanneer je ingeschreven bent op het tableau der landmeters-experten. Hoe je hier toegang tot krijgt verneem je in het OLOD Project Deskundige.

Printscreen myminfin

Je geeft je pincode van je identiteitskaart en daarna kan je de te verkrijgen documentatie raadplegen.

De gebruikersvoorwaarden van de te verkrijgen informatie staan bovenaan de pagina. Indien je de gegevens gebruikt die afkomstig zijn van deze website is het verplicht om volgende copyrighttekst op het plan te plaatsen “©De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie is de enige eigenaar van de kadastrale gegevens 1.1.2017 die op dit document voorkomen.” Uiteraard wijzigt het jaar telkens de documentatie wordt geüpdatet.

Printscreen myminfin

Bij het onderdeel voor het downloaden van het kadastraal plan is er de mogelijkheid om het jaartal te kiezen. Je kan dus de toestand van vorige jaren downloaden.

De kadastrale plannen zijn gerangschikt per provincie en daarna per gemeente of stad. Alle bestanden worden gedownload in een ZIP-formaat. Dit bestand bevat de noodzakelijke SHP-bestanden om het kadastraal plan te importeren in een tekenprogramma. Via de website worden ook verschillende gratis software pakketten aangeboden om de kadastrale plannen digitaal te raadplegen.

Printscreen myminfin

Ook de landmetersplannen behoren tot de documentatie waartoe de landmeter-expert toegang heeft. Daartoe behoren zowel de oude als de nieuwe landmetersplannen die geïntegreerd zijn in STIPAD. De landmetersplannen kunnen dus zowel digitaal als op papier geconsulteerd worden.

Landmetersplannen in de archiefkast

Digitale opzoeking landmetersplannen

Resultaat digitale opzoeking landmetersplannen

Sinds 31/03/2021 kan men de mutatieschetsen (207) en tabellen 209 digitaal opzoeken. Op de website van de fod financiën kan men het webinar bekijken met de uitleg hoe dit gebeurt.

https://financien.belgium.be/nl/experten-partners/kadaster/kadastrale-informatie

1.2.7 K a d a st ra a l in k o me n

Het kadaster heeft ook nog steeds een fiscale opdracht.

De AAPD stelt een kadastraal inkomen vast voor alle gebouwde of ongebouwde onroerende goederen, alsmede voor het materieel en de outillage die onroerend zijn van nature of door hun bestemming.

1.2.7.1 Wat is het kadastraal inkomen?

Het kadastraal inkomen van onroerende goederen wordt gedefinieerd als het gemiddeld normaal netto-inkomen van één jaar. Het gaat met andere woorden om het netto-inkomen dat een onroerend goed op een jaar geacht wordt voort te brengen.

Gemiddeld Omdat verondersteld wordt dat het overeenstemt met hetgeen gemiddeld als inkomen zou kunnen worden bekomen.

Normaal Omdat de abnormale inkomens, zowel zeer hoge als de zeer lage, voor de vaststelling van het inkomen buiten beschouwing gelaten worden.

Netto Omdat er een procentuele aftrek wordt toegepast wegens onderhouds- en herstellingswerken.

Om tot de gemiddelde jaarlijkse normale netto huurwaarde van het onroerend goed te komen, wordt de bruto huurwaarde verminderd met de lasten die forfaitair op 40 % worden geschat voor gebouwde onroerende goederen en op 10 % voor ongebouwde onroerende goederen.

Om ervoor te zorgen dat de belasting correct wordt vastgesteld en de fiscale billijkheid niet in het gedrang komt, zou het kadastraal inkomen moeten beantwoorden aan de reële kenmerken van elk onroerend goed. Daarom schrijft de wet voor dat de kadastrale gegevens om de tien jaar worden herzien (algemene perequatie van de kadastrale inkomens).

Naar aanleiding van de algemene perequatie afgerond in 1980, werd het kadastraal inkomen voor alle onroerende goederen bepaald op hetzelfde referentietijdstip, namelijk 1 januari 1975. Door het uitblijven van een algemene perequatie sindsdien, is men op zoek gegaan naar een andere manier om het kadastraal inkomen toch jaarlijks aan te passen. Sinds 1991 wordt het kadastraal inkomen daarom geïndexeerd.

Dat betekent dat het kadastraal inkomen jaarlijks wordt vermenigvuldigd met de indexatiecoëfficiënt van dat jaar. De coëfficiënt wordt berekend door de indexcijfers van de consumptieprijzen van het jaar dat het aanslagjaar vooraf gaat te delen door het gemiddelde van de indexcijfers van 1988 en 1989. Deze index wordt jaarlijks gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

De indexatiecoëfficiënt voor 2021 is 1,8630. De publicatie in het Belgisch Staatsblad is terug te vinden onder BIJLAGE 2F.

Voorbeeld

Voor een woning met een niet-geïndexeerd K.I. van 720 euro gelegen in Aalst, wordt het geïndexeerd K.I. voor 2021 als volgt berekend: 720 euro x 1,8630 = 1341,36 euro Dit resultaat wordt vervolgens afgerond naar de dichtsbijgelegen euro (geen decimalen). Het geïndexeerd K.I. is dus gelijk aan 1341.

Een kadastraal inkomen is niet definitief bij de vaststelling ervan. Vier belangrijke feiten leiden tot een wijziging van het KI:

1. een algemene perequatie (doch zoals vermeld, dateert de laatste algemene perequatie van ruim 30 jaar geleden), 2. een buitengewone herziening (uitzonderlijk), 3. een bijzondere herziening en (uitzonderlijk), 4. een herschatting ingeval van wijziging van het goed. Aangezien er sinds 1980 geen perequatie meer is doorgevoerd, berust de herschatting van de kadastrale inkomens hoofdzakelijk op de vaststelling van de wijzigingen die onroerende goederen hebben ondergaan.

1.2.7.2 Fiscale betekenis van het kadastraal inkomen

Het kadastraal inkomen wordt gebruikt als basis voor het berekenen van onroerende voorheffing en de belasting op onroerend goed in het kader van de inkomstenbelasting (personenbelasting voor particulieren).

Sommige andere administraties gebruiken het kadastraal inkomen als een parameter om van een bepaald voordeel te kunnen genieten, bijvoorbeeld voor het aanvragen van studiebeurzen, om te genieten van verlaagd tarief aan verkooprechten (klein beschrijf), enz.

1. Onroerende voorheffing

Voor de vastgoedmakelaar is het vooral belangrijk dat hij kandidaat kopers en (soms) huurders informatie kan verschaffen over de jaarlijks te betalen onroerende voorheffing.

▪ Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?

De onroerende voorheffing is een heffing op onroerende goederen. Dit kunnen gronden, gebouwen, of sommige soorten van bedrijfsuitrusting (materieel en outillage) zijn. Het is een jaarlijkse belasting die berekend wordt op het geïndexeerde kadastraal inkomen van onroerende goederen.

Jaarlijks ontvangt de belastingplichtige van de Vlaamse Belastingdienst een aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing. Hij moet het vermelde bedrag betalen binnen de termijn die op het aanslagbiljet vermeld staat, namelijk 2 maanden na datum van verzending van het aanslagbiljet. Als hij dit niet tijdig doet, loopt hij het risico bijkomende (nalatigheids)intresten of andere kosten te moeten betalen.

Voor nieuw gebouwde onroerende goederen is de onroerende voorheffing voor de eerste keer verschuldigd voor het jaar dat volgt op het jaar van de ingebruikname van het onroerend goed. Men is dus geen onroerende voorheffing verschuldigd voor het jaar van ingebruikname zelf. Ook hiervoor ontvangt men automatisch een eerste aanslagbiljet.

De te betalen onroerende voorheffing is gebaseerd op het geïndexeerd kadastraal inkomen. De onroerende voorheffing bestaat uit 3 delen:

‐ de basisheffing is bestemd voor de Vlaamse overheid (2,5% voor bebouwde en onbebouwde goederen, 1,6% voor sociale huurwoningen en 1,80 % voor materieel en outillage); ‐ opcentiemen voor de provincies (op de basisheffing); ‐ opcentiemen voor de gemeenten (op de basisheffing).

De onroerende voorheffing is voor een gedeelte bestemd voor het Vlaams Gewest (basisheffing). Het andere gedeelte is bestemd voor de provincie en de gemeente. Het deel voor de gemeenten en de provincies noemt men de opcentiemen. Gemeenten en provincies bepalen zelf volledig vrij de hoogte van de opcentiemen. De onroerende voorheffing is één van de belangrijkste inkomstenbronnen van provincies en gemeenten.

Wanneer een gemeente bv. beslist om 1500 opcentiemen te heffen, betekent dit dat de belastingplichtige per euro die hij verschuldigd is volgens het basistarief, 15 euro moet betalen voor de gemeente.

Onder BIJLAGE 2G is een overzicht terug te vinden van de gemeentelijke en provinciale opcentiemen.

Eventueel kan de belastingplichtige aanspraak maken op een vermindering (bescheiden woning, kinderen/gehandicapte personen).

Een voorbeeld van berekening van onroerende voorheffing is terug te vinden onder BIJLAGE 2H.

2. Vermindering tarief verkooprechten

Als men in het Vlaams Gewest een onroerend goed verkoopt, dan is de koper aan de Vlaamse Belastingadministratie verkooprechten verschuldigd. Deze verkooprechten worden berekend als een percentage op de verkoopprijs. Het basistarief bedraagt 10 %.

In het Vlaams Gewest kan het basistarief echter verlaagd worden tot 6 % voor de enige eigen woning.

Vroeger bedroeg dit voordeel 5% en werd dit berekend aan de hand van het KI. Een KI lager dan 754€ werd aanzien als een kleine woning = klein beschrijf. Wie hoger KI had moest ook toen 10% registratierechten betalen.

Sinds de zomer van 2018 is de berekening op basis van het KI weggevallen. Wie de woning aankocht als enige eigen woning betaalde hiervoor 7%. Dit tarief werd herzien op 1 januari 2020. Toen werd het verminderde tarief van 6%.

In de septemberverklaring van 2021 werd aangekondigd dat men op 1 januari 2022 het verminderde tarief zal verlagen naar 3%, maar het tarief voor een tweede woonst zal optrekken naar 12%. Ook de meeneembaarheid zal worden afgeschaft op 1 januari 2024. Tot die tijd zal er een overgangsmaatregel zijn waarbij de koper kan kiezen tussen meeneembaarheid of verminderde registratierechten.

1.2.7.3 Op welke documenten is het kadastraal inkomen terug te vinden?

Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen kan worden afgelezen van het uittreksel uit de kadastrale legger (zie onder BIJLAGE 2C). Zowel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen als het geïndexeerd kadastraal inkomen worden vermeld op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing (zie onder BIJLAGE 2I).

1.2.8 B ij we rk in g p a t r imo n iu md o cu me n t a t ie v ia p o st - e n p re k a d a st ra t ie

1.2.8.1 Postkadastratie

De bemiddeling van de vastgoedmakelaar resulteert finaal in een compromis. Om de nodige authenticiteit te verlenen aan de transactie, is het gebruikelijk dat de notariële akte binnen de 4 maanden wordt verleden voor de notaris.3 Vervolgens zal de notaris de notariële akte binnen de wettelijk bepaalde termijn van 15 dagen ter registratie aanbieden en de volledige inhoud van de akte laten overschrijven op het hypotheekkantoor.

De ambtenaar van de registratie maakt een synthese op van de akte in zijn register en stuurt deze periodiek door naar het kadaster. Vervolgens kan de ambtenaar van het kadaster de kadastrale informatie wijzigen.

3 Deze termijn komt uit fiscale hoek. Krachtens art. 32 W.Reg. dienen akten waarbij eigendom wordt overgedragen of aangewezen binnen de 4 maanden geregistreerd te worden. Indien de notariële akte niet verleden wordt binnen deze termijn, zal men de compromis ter registratie aanbieden. De niet-tijdige registratie van de verkoopovereenkomst leidt tot de opeisbaarheid van een boete.

1.2.8.2 Prekadastratie

Bij het splitsen, samenvoegen of verkavelen van een perceel zal de ambtenaar nieuwe perceelnummers toekennen. In het systeem van postkadastratie zullen de toegekende perceelnummers op het kadaster dan ook verschillen van deze die opgenomen zijn in de compromis en de notariële verkoopakte.

Onnauwkeurigheden in de identificatie van een onroerend goed kunnen aanleiding geven tot juridische twistpunten en zijn dus een bron van rechtsonzekerheid.

Om hieraan een einde te stellen werd recent het systeem van prekadastratie geïmplementeerd (PRECAD).4

Wanneer een onroerende transactie leidt tot de aanmaak van een nieuw perceel, dient er voortaan voorafgaandelijk een perceelnummer te worden gereserveerd bij het kadaster. De creatie van een nieuw perceel mag men ruim interpreteren. Hiervan is sprake in de volgende gevallen:

‐ de creatie van een perceel dat afkomstig is uit een bestaand kadastraal perceel of een perceel dat op het niet-gekadastreerd openbaar domein wordt gewijzigd of gecreëerd;

De landmeter-expert maakt een afbakeningsplan op en legt dit plan voorafgaandelijk neer in een gegevensbank ‘landmetersplannen’. Ingeval het afbakeningsplan een plan tussen partijen is (vb. proces-verbaal van splitsing), zal dit eerst gevalideerd worden door de lokale antenne Opmetingen en Waarderingen. Bij validatie ontvangt de landmeter-expert binnen de 20 werkdagen een referte en een gereserveerde perceelsidentificatie.

De referte, de gereserveerde perceelsidentificatie en eventueel het afbakeningsplan worden overgemaakt aan de vastgoedmakelaar en/of de notaris.

De notaris is verplicht om de referte van het plan en de gereserveerde perceelsidentificatie op te nemen in de notariële akte. Dergelijke verplichting geldt niet voor de vastgoedmakelaar bij het opmaken van zijn compromis.

Vervolgens zal de notaris de notariële akte met inbegrip van de referte en de gereserveerde perceelsidentificatie registreren en overschrijven. Eens de notariële akte is geregistreerd en overgeschreven, ontstaat er een aanvraag tot definitieve kadastrering bij de antenne Opmetingen & Waarderingen.

De gereserveerde perceelsindentificatie vermeld in de notariële akte, zal dankzij dit proces overeenstemmen met de perceelsidentificatie bij de definitieve kadastrering.

4 Koninklijk besluit 18 november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de

Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die algemene administratie van een nieuwe identificatie, BS 2 december 2013.

‐ de creatie van een privatieve kavel in het kader van de gedwongen mede-eigendom van

gebouwen of groepen van gebouwen;

Hier zijn twee situaties te onderscheiden. Enerzijds de op te richten, in oprichting zijnde of nieuw opgerichte gebouwen en anderzijds de bestaande gebouwen die onderworpen worden aan de gedwongen mede-eigendom.

Voor deze laatste situatie is de procedure van ‘prekadastratie’ identiek als voorgaand beschreven. Een landmeter-expert zal een afbakeningsplan opmaken en neerleggen in de gegevensbank ‘landmetersplannen’.

Bij op te richten, in oprichting zijnde of nieuw opgerichte gebouwen is de opmaak van het afbakeningsplan niet vereist. De antenne Opmetingen & Waarderingen verkrijgt de bouwplannen van de stedenbouwkundige diensten.

De gereserveerde perceelsidentificatie van elk kavel zal aangevraagd worden door de notaris. Deze perceelsidentificatie neemt hij dan ook verplicht op in de notariële basisakte. Eens de notariële akte is geregistreerd en overgeschreven, ontstaat er een aanvraag tot definitieve kadastrering bij de antenne Opmetingen & Waarderingen.

De gereserveerde perceelsidentificatie vermeld in de notariële akte, zal derhalve overeenstemmen met de perceelsidentificatie bij de definitieve kadastrering.