1.3 HYPOTHEEKKANTOOR

1.3 H YP O TH EE K K A NT O OR

1.3.1 O rg a n isa t ie h y p o t h e e k k a n t o re n

De hypotheekkantoren ressorteren binnen de nieuwe structuur onder de bevoegdheid van de Administratie Rechtszekerheid. De voornaamse taak van het hypotheekkantoor is het organiseren van de onroerende hypothecaire publiciteit van de akten van de openbare ambtenaren.

1.3.1.1 Nut van de hypothecaire publiciteit

In het Belgisch contractenrecht primeert het principe van het consensualisme. Om een onroerend goed te verkopen, volstaat immers het (zelfs mondeling) akkoord van de verkoper en koper over het verkochte goed en de hiervoor te betalen prijs. Zo voorziet artikel 1583 BW dat het eigendomsrecht en het risico op het tenietgaan van het goed in principe samen overgaan van zodra de verkoopovereenkomst tot stand komt, zelfs al is het goed nog niet aan de koper geleverd en is de prijs nog niet betaald. Tussen de partijen heeft de overeenkomst volle uitwerking. Of nog: van zodra partijen mondeling akkoord zijn over het goed en de prijs, is de verkoop rechtsgeldig tot stand gekomen.

Wordt de verkoper vervolgens geconfronteerd met een onwillige koper die niet langer bereid is de mondelinge verkoopovereenkomst uit te voeren, dan zit hij natuurlijk met een bewijsprobleem. Hoe kan een mondeling akkoord tussen de partijen immers bewezen worden? Enkel omwille van deze bewijsproblematiek, leggen partijen in de praktijk de verkoopovereenkomst schriftelijk vast in een zogenaamde onderhandse verkoopovereenkomst of compromis. Dit sluit ook aan bij de bewijsregel vermeld in artikel 1341 BW, namelijk dat een geschrift vereist is voor alle zaken die een bedrag van 375 euro te boven gaan. Alzo kunnen de contracterende partijen tegenover elkaar de gemaakte afspraken bewijzen. De compromis of onderhandse verkoopovereenkomst is geen voorlopige overeenkomst, maar is de definitieve verkoopovereenkomst. Partijen kunnen de overeenkomst dus niet meer zomaar verbreken.

In het kader van een verkoopbemiddeling zorgt de vastgoedmakelaar ervoor dat de verkoper en koper elkaar vinden, zodat zij een verkoopovereenkomst kunnen afsluiten. De vastgoedmakelaar komt dus tussen tot in de fase van de ondertekening van de compromis.

Voor de buitenwereld, de derden dus die niet bij de onderhandse verkoopovereenkomst betrokken waren, rijst er echter een probleem. Zij hebben immers geen kennis van deze verkoop.

Om de verkoop tegenstelbaar te maken naar de buitenwereld toe, organiseert de Hypotheekwet het systeem van de hypothecaire publiciteit. De hypotheekbewaarder zal in zijn registers echter enkel

authentieke akten optekenen. Dit zijn akten die opgemaakt zijn door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris, een rechter of een gerechtsdeurwaarder. Onderhandse overeenkomsten – zoals een compromis – kunnen niet bij het hypotheekkantoor aangeboden worden.

Dat is meteen de voornaamste reden waarom het verkoopdossier na ondertekening van de compromis richting notaris gaat. Door de notaris worden naar aanleiding van het begeleiden van een verkoopdossier een hele reeks opzoekingen gedaan, zodat verkoper en koper rechtszekerheid krijgen over de uitvoering van de verkoop. De notaris zal vervolgens de inhoud van de compromis overnemen in een authentieke verkoopakte.

Na het verlijden van de authentieke verkoopakte heeft de notaris 15 dagen de tijd om de notariële verkoopakte te laten overschrijven op het hypotheekkantoor. In de praktijk gebeurt dat tegenwoordig doordat de notaris de akte digitaal doorstuurt aan het hypotheekkantoor.

Van zodra de hypotheekbewaarder de akte heeft overgeschreven op het hypotheekkantoor, is de inhoud ervan tegenstelbaar naar derden toe en wordt eenieder geacht de inhoud ervan te kennen en te respecteren.

Derden kunnen op het hypotheekkantoor dan ook heel wat nuttige informatie terugvinden m.b.t. de onroerende goederen gelegen in België.

Voorbeeld

Ik wil een huis of een stuk grond kopen. Is degene die beweert de eigenaar te zijn, (nog) wel eigenaar van het onroerend goed? Is het onroerend goed eventueel bezwaard met zakelijke rechten (zoals bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid) waardoor het goed ernstig in waarde zakt?

Loopt er nog een hypothecaire lening waarvoor het onroerend goed als onderpand dient? De bank van de verkoper zal immers enkel akkoord gaan met de verkoop op voorwaarde dat eerst de lening integraal wordt terugbetaald. Voor de koper is het belangrijk dat hij het goed “vrij en onbelast” kan aankopen.

Het doel van de hypothecaire publiciteit is om de juridische toestand van een onroerend goed in kaart te brengen. In tegenstelling tot het kadaster heeft het hypotheekkantoor dus geen fiscale taak.

Het doel van de hypothecaire publiciteit bestaat erin om via een systeem van overschrijvingen, inschrijvingen en kantmeldingen te komen tot een soort 'burgerlijke stand' van de onroerende goederen. 5

5 J. KOKELENBERG, 'Voorrechten en hypotheken', OGP, I.F.3-1-1.

1.3.1.2 Organisatie van de hypothecaire publiciteit

Er bestaan drie soorten hypothecaire formaliteiten.

▪ Overschrijving De overschrijving wordt geregeld in de artikelen 1 en 2 van de Hypotheekwet (Hyp.W.).

Artikel 1 Hypotheekwet

Alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, § 1, en 577-13, § 4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, worden geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben.

Deze bepaling is ook van toepassing op de in kracht van gewijsde gegane vonnissen die gelden als overeenkomst of als titel voor de overdracht van die rechten, alsook op de akten van afstand van die rechten en op de huurcontracten die voor langer dan negen jaren zijn aangegaan of kwijting inhouden van ten minste drie jaren huur.

Indien deze huurcontracten niet zijn overgeschreven wordt de huurtijd verminderd overeenkomstig artikel 595, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek.

De plannen die ingevolge aanhechting of neerlegging deel uitmaken van de in het eerste lid vermelde akten, worden zonder aanbieding ervan geacht tegelijk met die akten te zijn overgeschreven, op voorwaarde dat in een verklaring in de akte of in een ondertekende verklaring onderaan de akte, de partijen of de instrumenterende ambtenaar in hun naam :

1° er de overschrijving van vragen in toepassing van de onderhavige bepaling;

2° bevestigen dat ze opgenomen zijn in de databank van plannen van afbakening van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, zonder nadien te zijn gewijzigd;

3° de referte ervan in deze databank vermelden.

Artikel 2

Alleen vonnissen, authentieke akten en in rechte of voor notaris erkende onderhandse akten worden ter overschrijving aangenomen. De volmachten tot die akten betrekkelijk moeten in dezelfde vorm gegeven worden.

De notarissen en al degenen, openbare ambtenaren of anderen, die belast zijn met het verlenen van authenticiteit aan de akten die aan overschrijving zijn onderworpen, zijn gehouden de vervulling van de formaliteit te vorderen binnen de vijftien dagen na de

dagtekening van die akten, behalve voor de akten houdende openbare verkoop waarvoor de termijn op twee maanden wordt gebracht.

De in het voorgaande lid bepaalde termijn wordt verlengd tot de eerstvolgende openingsdag wanneer de laatste dag van de bovenvermelde termijn een sluitingsdag van de kantoren is.

De overschrijving is de formaliteit die erin bestaat om de inhoud van een authentieke akte volledig over te schrijven in het daartoe bestemde register. De volledige akte wordt met andere woorden “gekopieerd”. Vroeger gebeurde deze overschrijving met de hand. Tegenwoordig worden de notariële verkoopakten digitaal doorgestuurd naar de hypotheekbewaarder.

Bv. Alle akten waaruit een eigendomsoverdracht blijkt, worden integraal overgeschreven. Op het hypotheekkantoor kan men dus de integrale tekst van een verkoopovereenkomst voor een onroerend goed terugvinden. Is men zijn eigen eigendomstitel (vb. aankoopakte) kwijtgeraakt, dan kan men op het hypotheekkantoor een kopie bekomen.

▪ Inschrijving De inschrijving wordt geregeld in de artikelen 29 en 81 van de Hypotheekwet (Hyp.W.).

Artikel 29

Tussen de schuldeisers hebben de voorrechten slechts gevolg ten aanzien van de onroerende goederen, voor zover zij zijn openbaar gemaakt door inschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder, met uitzondering van de voorrechten der gerechtskosten.

Artikel 81

Tussen de schuldeisers onderling neemt de hypotheek niet eerder rang dan van de dag der inschrijving in de registers van de bewaarder gedaan, in de vorm en op de wijze die de wet voorschrijft.

Alle schuldeisers die op dezelfde dag zijn ingeschreven, hebben samenlopende hypotheken van dezelfde dagtekening, zonder onderscheid tussen de inschrijving van 's morgens en die van 's avonds, ook indien zodanig verschil door de bewaarder mocht zijn vermeld.

De inschrijving biedt heel wat minder informatie dan de overschrijving. Dat is de formaliteit waarbij de hypotheekbewaarder enkel een samenvatting van een authentieke akte (= een borderel) afschrijft in een speciaal daartoe bestemd register. Het borderel is dus een document dat door de notaris wordt opgemaakt en het bevat een samenvatting van de inhoud van de notariële akte. Een inschrijving heeft slechts een tijdelijke werking: zij is gedurende 30 jaar geldig.

Bv. Een hypotheek moet worden ingeschreven. Indien er een hypothecaire lening bestaat waarvoor het goed als waarborg werd gegeven, dan zal de hypothecaire inschrijving op het goed moeten worden doorgehaald om het goed 'voor vrij en onbelast' te kunnen

overdragen of om een bankinstelling in eerste rang te laten komen bij een nieuwe hypothecaire lening.

▪ Kantmelding De kantmelding wordt geregeld in de artikelen 3 en 5 van de Hypotheekwet.

Artikel 3

Geen eis strekkende tot vernietiging of tot herroeping van rechten voortvloeiende uit akten, aan overschrijving onderworpen, wordt door de rechter ontvangen, dan na te zijn ingeschreven op de kant der overschrijving van de titel van verkrijging, waarvan de vernietiging of de herroeping gevorderd wordt, en, in voorkomend geval, op de kant der overschrijving van het laatste overgeschreven titel.

Iedere uitspraak op zodanige eis wordt eveneens ingeschreven achter de inschrijving die bij de vorige paragraaf is voorgeschreven.

De bedoeling ervan is om derden op de hoogte te brengen van wijzigingen die zich voordoen met betrekking tot akten die overgeschreven zijn of die ingeschreven zijn.

Bv. Een vordering tot nietigverklaring van de verkoop van een woning zal als kantmelding vermeld worden in het register waarin de verkoopakte zelf werd overgeschreven.

1.3.1.3 Toegang tot het hypotheekkantoor

Krachtens artikel 127 Hypotheekwet is de hypotheekbewaarder gehouden aan ieder die erom verzoekt, een afschrift te geven van de bestaande inschrijvingen of overschrijvingen, ofwel de getuigschriften af te leveren waarbij wordt vastgesteld dat er geen bestaan. De aanvraag om inlichtingen moet wel schriftelijk gebeuren.

Om de informatie te bekomen, zal de aanvrager zowel de naam van de eigenaar, als het adres van het onroerend goed moeten opgeven.

Het officieel aanvraagdocument kan geraadpleegd worden via de overheidswebsite www.myminfin.be.

Vervolgens klikt men de optie “Naar MyMinFin zonder authenticatie (en zie geen persoonlijke fiscale gegevens)” aan. Vervolgens klikt men in het menu de optie “formulieren” aan. In het zoekscherm moeten de volgende gegevens ingevuld worden:

Vervolgens krijgt men volgend zoekresultaat:

Een voorbeeld van het aanvraagformulier is terug te vinden onder BIJLAGE 3A.

1.3.1.4 Welk hypotheekkantoor is bevoegd?

De informatie moet worden opgevraagd bij het hypotheekkantoor van de gemeente waarin het onroerend goed is gelegen.

Om de contactgegevens op te vragen wordt best gebruik gemaakt van de overheidswebsite http://ccff02.minfin.fgov.be/annucomp/.

Klik vervolgens de optie “Wil u zoeken op basis van de bevoegdheid?” aan.

Stel dat we willen weten welk hypotheekkantoor bevoegd is voor het adres te Nevele, Kerkstraat 4, dan vullen we het zoekformulier als volgt in:

We krijgen het volgende resultaat:

1.3.1.5 Hypotheekkantoor versus kadaster

Bij de bespreking van de bij het kadaster beschikbare informatie bleek dat ook deze diensten beschikken over de eigendomsgegevens m.b.t. de percelen. Toch is het hypotheekkantoor de enige authentieke gegevensbron wat betreft de zakenrechtelijke toestand van het onroerend goed: enkel de via het hypotheekkantoor verkregen informatie levert een bewijs van eigendom.

De reden hiervoor is dat het Kadaster geen burgerrechtelijk, maar wel een (voornamelijk) fiscaal doel nastreeft (correcte perceelsidentificatie en bepaling van het kadastraal inkomen). De beperking tot fiscale doeleinden heeft tot gevolg dat men op burgerrechtelijk vlak aan de kadastrale gegevens slechts de waarde van een loutere inlichting geeft.

1.3.2 H y p o t h e ca ir g e t u ig sch r if t

Op het hypotheekkantoor vindt men niet alleen de overgeschreven eigendomstitels terug, maar ook nog een schat aan andere relevante informatie, waaronder:

▪ het bestaan van een hypothecaire inschrijving; ▪ eventuele procedures inzake eigendomsbetwistingen;

Indien er over het eigendomsrecht van de verkoper betwistingen bestaan, zal er op het hypotheekkantoor melding gemaakt zijn van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken dienaangaande. ▪ eventuele procedures inzake stedenbouwkundige misdrijven; ▪ een verkavelingsakte; ▪ de statuten (basisakte + reglement van mede-eigendom) van een appartementsgebouw; ▪ procedures van bewarend of uitvoerend beslag;

Deze informatie kan men bekomen door het aanvragen van een hypothecair getuigschrift. Dat vermeldt op beknopte wijze de inschrijvingen en overschrijvingen m.b.t. het onroerend goed. Gaat het over de verkoop van een kavel in een appartementsgebouw, dan zal op het getuigschrift tevens melding gemaakt worden van de statuten van het gebouw en eventuele latere wijzigingen eraan.

Onder BIJLAGE 3D en BIJLAGE 3E zijn voorbeelden van hypothecaire getuigschriften opgenomen.

1.3.3 Eig e n d o mst it e l

1.3.3.1 Begrip

De eigendomstitel is het bewijs van eigendom van een onroerend goed.

De inhoud en vorm van de eigendomstitel of de akte van eigendomsoverdracht van een onroerend goed is verschillend naargelang de rechtshandeling die in het verleden is gesteld: een koopakte, een schenkingsakte, een ruilingsakte, verdelingsakte, een vonnis (vb. verkrijgende verjaring),…

Onder BIJLAGE 3C is een voorbeeld van een eigendomstitel terug te vinden.

1.3.3.2 Waar vind je de eigendomstitel terug?

Om de eigendomstitel te bekomen, kan de landmeter de volgende acties ondernemen.

Stap 1

In eerste instantie doet hij dat bij de opdrachtgever zelf. Hierbij moet de landmeter-expert nazien dat hij zeker de definitieve akte in handen heeft. De notaris zendt enkele dagen voor het verlijden van een notariële akte immers een ontwerpakte toe aan de verkoper en koper, maar mogelijks zijn er hieraan nog wijzigingen gebeurd. De definitieve akte is herkenbaar door de aanwezigheid van de datum, het bewijs van registratie en overschrijving (stempels) en de bundeling van de akte in een hard karton.

Stap 2

Soms komt het voor dat de eigenaar zijn eigendomstitel is kwijtgeraakt, bijvoorbeeld n.a.v. een verhuis of brand. In dat geval kan de opdrachtgever de eigendomstitel opvragen bij de notaris die destijds de authentieke akte opmaakte. De notarissen zijn verplicht om de originele akten die zij verleden hebben

(en die van hun voorgangers) te bewaren. De originele akte noemt men de minuut. Artikel 20 van de Ventôsewet op het notarisambt schrijft dan ook voor dat de notaris verplicht is de minuut te bewaren van alle akten die hij verlijdt. Alle akten worden ook geïnventariseerd in een repertorium. De notaris kan aan de partijen die bij de akte betrokken waren een grosse of uitgifte van de minuut afleveren.

Als een landmeter-expert bij de notaris een kopie van de eigendomstitel van zijn opdrachtgever opvraagt, zal de notaris veelal de afgifte ervan weigeren tenzij hem eerst een volmacht van de opdrachtgever wordt voorgelegd. De notaris wil dus het bewijs zien dat de landmeter-expert gemandateerd is om deze kopie op te vragen. De landmeter-expert en zijn klant doen er dus goed aan om deze volmacht kort op papier te zetten met ondertekening door de volmachtgever. Best wordt hieraan ook kopie van de identiteitskaart van de volmachtgever gevoegd.

Stap 3

Soms komt het voor dat de eigenaar niet alleen zijn eigendomstitel kwijt is, maar bovendien niet (meer) weet welke notaris destijds de akte verleden heeft. In dat geval rest er de landmeter-expert geen andere keuze dan het hypotheekkantoor te bevragen. Hier kan een afschrift van de overgeschreven eigendomstitel worden aangevraagd door op het aanvraagformulier tot het bekomen van hypothecaire informatie deze optie aan te kruisen (zie BIJLAGE 3A):

Notariële akte dd. ../../…. m.b.t. de aankoop van het goed gelegen te … door de heer … en mevrouw …

1.3.3.3 Nuttige informatie in de eigendomstitel

1. Eigendoms structuur

In de eigendomstitel zal de precieze eigendomsstructuur kunnen nagegaan worden:

‐ 1 eigenaar ‐ mede-eigenaars (en de eigendomsaandelen) ‐ naakte eigenaar en vruchtgebruiker ‐ verlener en houder van een recht van opstal ‐ grondeigenaar en erfpachter

2. Erfdienstbaarheden

De landmeter-expert zal moeten nagaan of de eigendomstitel melding maakt van actieve of passieve erfdienstbaarheden. Deze kunnen overeengekomen zijn op het ogenblik van de verwerving van het goed of kunnen de herhaling zijn van erfdienstbaarheden opgenomen in vroegere akten.

Erfdienstbaarheden zijn zakelijke rechten die de nadelen van de verdeling van een grond trachten op te vangen. Een erfdienstbaarheid kan omschreven worden als een last die op een erf (het lijdende of dienende erf) gelegd wordt tot nut en gebruik van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (het heersende erf) (artikel 637 BW).

Voorbeelden van erfdienstbaarheden zijn het recht van overgang, het verbod om te bouwen, het recht van uitweg, het recht van riolering en van waterleiding, ... zijn voorbeelden van erfdienstbaarheden.

We onderscheiden verschillende soorten erfdienstbaarheden:

▪ voortdurende versus niet-voortdurende erfdienstbaarheden

Voortdurende erfdienstbaarheden vereisen geen actuele tussenkomst van de mens, maar houden een voordelige toestand in voor het heersend erf, bvb. recht van waterleiding, van dakdrop, van gas- en elektriciteitsleidingen, van steun en van uitbouw, van uitzicht,… Niet voortdurende erfdienstbaarheden vereisen telkenmale de daad van de mens, bvb. recht van overgang, rioolrecht, weiderecht, recht om water te putten,… ▪ zichtbare versus niet-zichtbare erfdienstbaarheden

Bij zichtbare erfdienstbaarheden is er een extern met het blote oog zichtbaar werk of teken nodig, bvb. een deur, een hek, een pad, leidingen ook ondergronds voor zover een extern teken hun bestaan aantoont, balkon, venster,…. Niet zichtbare erfdienstbaarheden vertonen geen uitwendig teken bvb. verbod om te bouwen of om hoger te bouwen,… Deze kenmerken zijn belangrijk voor de wijze van ontstaan en tenietgaan van erfdienstbaarheden.

Een erfdienstbaarheid ontstaat:

▪ door toedoen van de mensen:

‐ titel

Deze titel kan een overeenkomst of testament zijn. Voor deze ontstaansgrond komen alle erfdienstbaarheden in aanmerking, zichtbaar of niet, voortdurend of niet. Er bestaat immers een vrijheid om erfdienstbaarheden te vestigen.

Wat het bewijs van de titel betreft, gelden tussen partijen de regels betreffende het bewijs van overeenkomsten. Voor de tegenstelbaarheid aan derden (bvb. latere verkrijgers) moet de titel waarbij de erfdienstbaarheid gevestigd wordt, overgeschreven worden op het hypotheekkantoor, zodat er steeds een authentieke akte opgemaakt moet worden.

‐ verjaring van 30 jaar

Enkel voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden kunnen door verjaring verkregen worden. Voorbeelden van zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden zijn de erfdienstbaarheid van dakdrop voor zover er buizen aangebracht zijn, beplantingen op kortere afstand dan voorzien in het

Veldwetboek, vooruitspringende balkons, erfdienstbaarheid van waterleiding voor zover er uiterlijke tekenen zijn, erfdienstbaarheid van uitzicht,…

De eigenaar van het heersend erf moet de bedoeling hebben om de erfdienstbaarheid te bekomen en hij moet het genot ervan uitoefenen. Het moet gaan om een ononderbroken, openbaar en ondubbelzinnig bezit. Het mag niet gaan om een louter gedogen van de eigenaar van het lijdend erf.

De verjaringstermijn bedraagt volgens artikel 690 B.W. 30 jaar. Vermits de vrijheid van de erven vermoed wordt, moet de eigenaar van het heersend erf het bestaan van de erfdienstbaarheid bewijzen.

Ook de modaliteiten (= plaats en wijze van uitoefening) van conventionele erfdienstbaarheden die zichtbaar en voortdurend zijn, kunnen door verjaring gewijzigd worden. Bijvoorbeeld bij een conventioneel vastgelegde erfdienstbaarheid van waterleiding kan het contractueel vastgestelde volume vergroot worden wanneer gedurende 30 jaar grotere buizen toegelaten werden.

Erfdienstbaarheid van overgang ten gunste van de inwoners van een gemeente Hoewel dit geen zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheid is, kan het recht van overgang ten voordele van de inwoners van een gemeente op een privaat perceel bekomen worden door verjaring. De weg of het pad moet daarvoor gedurende 30 jaar op ondubbelzinnige wijze gebruikt worden door het publiek. Het is evenwel niet voldoende dat enkel de aangelanden de weg gebruiken. Alle inwoners of minstens een deel ervan bvb. de inwoners van een wijk moeten de weg gebruiken. Zo kunnen bijvoorbeeld ook uitrustings- of onderhoudswerken door de gemeente de bedoeling om de strook voor openbaar verkeer te gebruiken, duidelijk maken. Na 30 jaar “bezit” ontstaat dan een wettelijke publiekrechtelijke erfdienstbaarheid van openbaar nut. De oorspronkelijk eigenaar heeft wel de eigendom van de wegzate behouden. Wanneer de private weg ingeschreven is in de atlas der buurtwegen bepaalt artikel 10 van de wet van 10 april 1841 op de buurtwegen, dat deze inschrijving geldt als titel voor de verkorte verjaringstermijn van 10 of 20 jaar in plaats van 30 jaar. Verder onderzoek naar de bedoeling wordt hierdoor ook overbodig.

‐ bestemming van de huisvader

Ook hier is vereist dat het om voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden gaat (art. 692 BW). De eigenaar creëert tussen zijn erven een toestand die als een erfdienstbaarheid zou aanzien worden, ware het niet dat hij de twee erven in eigendom heeft. Wanneer de erven achteraf aan verschillende eigenaars toebehoren en de toestand verder blijft bestaan, vermoedt de wet dat door een stilzwijgende overeenkomst de erfdienstbaarheid ontstaan is (art. 693 BW).

Tevens is het mogelijk dat een zichtbare erfdienstbaarheid herleeft door bestemming van de huisvader. Hier heeft de gemeenschappelijke eigenaar de erfdienstbaarheid niet zelf in het leven geroepen, maar bestond zij op het ogenblik dat hij eigenaar werd van het heersend en het lijdend erf. Door vermenging is de erfdienstbaarheid teniet gegaan, maar bij de daaropvolgende scheiding der erven herleeft ze (art. 694 BW).

Erfdienstbaarheden gevestigd door bestemming van de huisvader zijn tegenstelbaar aan derden, zonder dat overschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder vereist is. Ze zijn immers gebaseerd op het vermoeden van een stilzwijgend akkoord en er is bijgevolg geen titel (= geschreven document) voor handen.

▪ op basis van de wet

Het betreft hier de wettelijke erfdienstbaarheden vermeld in het burgerlijk wetboek of in andere specifieke wetten zoals het Veldwetboek (gemene muur, recht van uitweg, afstand van beplanting, ladderrecht, lichten en uitzichten, …). Ook de wettelijke erfdienstbaarheden ten openbare nutte moeten hieronder worden gerekend, zoals de aanwezigheid op of nabij het perceel van een hoogspanningsmast, windmolen, ondergrondse leidingen en kabels, enz.

Voorbeeld De aanwezigheid van een Fluxys-leiding gaat niet gepaard met de onteigening van de betrokken percelen, maar brengt een wettelijke erfdienstbaarheid van openbaar nut mee: in de nabijheid van een leiding is elke activiteit verboden die de aardgasvervoerinstallaties of de exploitatie ervan kan schaden. In die optiek is iedereen die werken wil uitvoeren in de nabijheid van aardgasvervoersinfrastructuur wettelijk verplicht om die werken vanaf de ontwerpfase aan Fluxys te melden. Daarnaast gelden ook specifieke beperkingen bij werken om minder dan 5 meter van de leiding.

▪ wegens de natuurlijke ligging

Te denken valt aan het recht van afvloeiing, afsluiting en afpaling van aan elkaar grenzende eigendommen,…