1.3 HYPOTHEEKKANTOOR
1.3.1
Organisatie hypotheekkantoren
De hypotheekkantoren ressorteren binnen de nieuwe structuur onder de bevoegdheid van de Administratie Rechtszekerheid. De voornaamse taak van het hypotheekkantoor is het organiseren van de onroerende hypothecaire publiciteit van de akten van de openbare ambtenaren. 1.3.1.1
Nut van de hypothecaire publiciteit
In het Belgisch contractenrecht primeert het principe van het consensualisme. Om een onroerend goed te verkopen, volstaat immers het (zelfs mondeling) akkoord van de verkoper en koper over het verkochte goed en de hiervoor te betalen prijs. Zo voorziet artikel 1583 BW dat het eigendomsrecht en het risico op het tenietgaan van het goed in principe samen overgaan van zodra de verkoopovereenkomst tot stand komt, zelfs al is het goed nog niet aan de koper geleverd en is de prijs nog niet betaald. Tussen de partijen heeft de overeenkomst volle uitwerking. Of nog: van zodra partijen mondeling akkoord zijn over het goed en de prijs, is de verkoop rechtsgeldig tot stand gekomen. Wordt de verkoper vervolgens geconfronteerd met een onwillige koper die niet langer bereid is de mondelinge verkoopovereenkomst uit te voeren, dan zit hij natuurlijk met een bewijsprobleem. Hoe kan een mondeling akkoord tussen de partijen immers bewezen worden? Enkel omwille van deze bewijsproblematiek, leggen partijen in de praktijk de verkoopovereenkomst schriftelijk vast in een zogenaamde onderhandse verkoopovereenkomst of compromis. Dit sluit ook aan bij de bewijsregel vermeld in artikel 1341 BW, namelijk dat een geschrift vereist is voor alle zaken die een bedrag van 375 euro te boven gaan. Alzo kunnen de contracterende partijen tegenover elkaar de gemaakte afspraken bewijzen. De compromis of onderhandse verkoopovereenkomst is geen voorlopige overeenkomst, maar is de definitieve verkoopovereenkomst. Partijen kunnen de overeenkomst dus niet meer zomaar verbreken. In het kader van een verkoopbemiddeling zorgt de vastgoedmakelaar ervoor dat de verkoper en koper elkaar vinden, zodat zij een verkoopovereenkomst kunnen afsluiten. De vastgoedmakelaar komt dus tussen tot in de fase van de ondertekening van de compromis. Voor de buitenwereld, de derden dus die niet bij de onderhandse verkoopovereenkomst betrokken waren, rijst er echter een probleem. Zij hebben immers geen kennis van deze verkoop. Om de verkoop tegenstelbaar te maken naar de buitenwereld toe, organiseert de Hypotheekwet het systeem van de hypothecaire publiciteit. De hypotheekbewaarder zal in zijn registers echter enkel 48
