Patrimoniumdocumentatie Academiejaar 2021-2022 – 2 LAM
Auteur Marie Verbeke
1
INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE ......................................................................................................................... 2 BIJLAGEN 3 A
PATRIMONIUMDOCUMENTATIE ..................................................................................... 4 1.1
ORGANISATIESTRUCTUUR FOD FINANCIËN ......................................................................... 4
1.2
KADASTER........................................................................................................................... 6
1.2.1
Kadastrale diensten..................................................................................................6
1.2.2
Geschiedenis van het kadaster .................................................................................7
1.2.3
Voornaamste kadastrale bescheiden en begrippen ..................................................9
1.2.4
Constructiecodes ................................................................................................... 18
1.2.5
Nummering nieuwe percelen ................................................................................. 22
1.2.6
Toegang tot informatie .......................................................................................... 23
1.2.7
Kadastraal inkomen ............................................................................................... 40
1.2.8
Bijwerking patrimoniumdocumentatie via post- en prekadastratie......................... 44
1.3
HYPOTHEEKKANTOOR ....................................................................................................... 48
1.3.1
Organisatie hypotheekkantoren ............................................................................. 48
1.3.2
Hypothecair getuigschrift ....................................................................................... 56
1.3.3
Eigendomstitel ....................................................................................................... 57
1.4 1.4.1 1.5
REGISTRATIEKANTOOR ...................................................................................................... 62 Organisatie registratiekantoren.............................................................................. 62 LANDMETERSPLANNEN...................................................................................................... 67
1.5.1
PV van afpaling, splitsing en opmeting ................................................................... 67
1.5.2
PV van muurovername........................................................................................... 68
2
BIJLAGEN
PATRIMONIUMDOCUMENTATIE - Afdeling 2.2. Kadaster BIJLAGE 2A BIJLAGE 2B BIJLAGE 2C BIJLAGE 2D BIJLAGE 2E BIJLAGE 2F BIJLAGE 2G BIJLAGE 2H BIJLAGE 2I BIJLAGE 2J
Aanvraagformulier kadastraal uittreksel Voorbeeld uittreksel uit het kadastraal percelenplan Voorbeeld uittreksel uit de kadastrale legger Voorbeeld kadastraal uittreksel vastgoeddossier Waardecoëfficienten nuttige oppervlakten Uittreksel BS 28.01.2016 (indexatiecoëfficiënt KI 2016) Overzicht gemeentelijke en provinciale opcentiemen Algemeen voorbeeld berekening onroerende voorheffing (AJ 2013) Voorbeeld aanslagbiljet onroerende voorheffing Toegangsprotocol Landmeter-Expert
PATRIMONIUMDOCUMENTATIE - Afdeling 2.3. Hypotheekkantoor BIJLAGE 3A BIJLAGE 3B BIJLAGE 3C BIJLAGE 3D BIJLAGE 3E
Aanvraagformulier hypothecair getuigschrift Uittreksel uit een basisakte (oorsprong van eigendom) Voorbeeld van een eigendomstitel Voorbeeld van een hypothecair getuigschrift Voorbeeld van een hypothecair getuigschrift
PATRIMONIUMDOCUMENTATIE - Afdeling 2.5. Landmetersplannen BIJLAGE 5A BIJLAGE 5B
Proces-verbaal van opmeting en afpaling Proces-verbaal van muurovername
3
A PATRIMONIUMDOCUMENTATIE 1.1 ORGANISATIESTRUCTUUR FOD FINANCIËN
In 2000 werd de Coperfin-hervorming opgestart zodat het toenmalige Ministerie van Financiën zou moderniseren, vereenvoudigen in structuur en haar dienstverlening naar de burgers toe zou verbeteren. De structuur werd herwerkt en omgedoopt tot de Federale Overheidsdienst Financiën, bestaande uit zes algemene administraties, waaronder de Algemene Administratie Patrimoniumdocumentatie (AAPD). De belangrijkste activiteit van de AAPD is de organisatie van een omvangrijke documentatie van het patrimonium. De AAPD verwerkt gegevens in verband met het patrimonium van burgers, bedrijven en overheden en verstrekt informatie in dat verband. Onder patrimonium verstaat men het geheel van activa en passiva van een persoon. De activa omvatten de bezittingen: roerende, onroerende, materiële en immateriële goederen, terwijl de passiva alle schulden omvatten. De AAPD is belast met het innen van de hypotheek-, de registratie- en successierechten, het verkopen van de goederen van de Staat, de onteigening ten algemenen nutte, het vaststellen van het kadastraal inkomen. Vandaag omvat de AAPD alle teams van patrimoniale informatie in België, o.a. het kadaster, de hypotheken, de registratie en de domeinen. Alle opdrachten van de oude structuur werden in de nieuwe structuur opsplitst in 4 administraties.
4
De Administratie Opmetingen & Waarderingen staat in voor: • • • • •
het opmeten van de percelen en constructies, het opmeten van de administratieve grenzen in het kader van de actualisering van het kadastraal percelenplan en de ontwikkeling van een geografisch informatiseringsysteem, het bijwerken van het kadastraal percelenplan op basis van landmetersplannen, het bepalen van de belastbare grondslag zoals het kadastraal inkomen t.v.v. taxerende overheden en het verifiëren van de aangegeven waarde inzake registratie en successierechten, het verifiëren van de constructiewaarde inzake de BTW en de waarde van de roerende goederen, zoals aandelen in ondernemingen, kunstwerken ...
De Administratie Rechtszekerheid staat in voor: • • •
de heffing en de inning van de (federaal gebleven) registratierechten, evenals van de hypotheek- en griffierechten en de diverse rechten en taksen, de onroerende hypothecaire publiciteit van de akten van de openbare ambtenaren, het bijwerken van de patrimoniumdocumentatie.
De Administratie Patrimoniumdiensten staat in voor: •
• •
• • •
het verwerven, in der minne of door gerechtelijke onteigening, van onroerende goederen die nuttig of noodzakelijk zijn om de door de openbare diensten vastgelegde infrastructuurwerken te realiseren, het verkopen van onroerende goederen in opdracht van de voormelde overheden, het opstellen van de authentieke akten betreffende deze aankopen en verkopen evenals bepaalde bijzondere akten voor rekening van openbare overheidsinstellingen in de rol van "notaris van de overheid", het beheren van het privaat onroerend patrimonium van de Staat, hetzij door het te verhuren of door het in concessie te geven, hetzij door het te verkopen, de verkoop van roerende goederen die niet langer gebruikt worden door de overheden, het verkopen, recycleren of, indien nodig, vernietigen van in beslag genomen goederen.
De Administratie Informatieverzameling & -uitwisseling staat in voor: • •
het verzamelen en het uitwisselen van patrimoniuminformatie, zowel roerende als onroerende, van natuurlijke personen en rechtspersonen, het verspreiden van deze informatie naar de openbare en privé instellingen alsook naar de burgers; dit dient uiteraard te gebeuren met respect voor de bepalingen inzake de bescherming van de persoonlijke levenssfeer.
Bij de AAPD is alzo een schat aan informatie terug te vinden over onroerende goederen in België. Deze informatie is cruciaal voor de landmeter-expert teneinde zijn opdracht correct te kunnen uitvoeren.
5
1.2 KADASTER 1.2.1
Kadastrale diensten
De diensten van het kadaster verzamelen gegevens met betrekking tot in België gelegen onroerende goederen voor wat betreft de ligging, de aard en de oppervlakte van de goederen. Per onroerend goed wordt een kadastraal inkomen vastgesteld dat als basis dient voor de heffing van de belastingen op inkomsten uit onroerende goederen (onroerende voorheffing en personenbelasting). De diensten van het kadaster ressorteren thans onder de Administratie Opmetingen en Waarderingen. De taken kunnen als volgt ingedeeld worden: 1. Patrimoniale opdracht De meest essentiële opdracht is de samenstelling en uitbating van de patrimoniale diensten. De administratie beschikt over een enorme databank van de onroerende eigendommen van het gehele grondgebied. 2. Fiscale opdracht Het toekennen van een inkomen aan onroerende goederen (kadastraal inkomen) en een inventaris bijhouden van de eigenaars. 3. Technische opdracht De administratie moet zich aanpassen aan de evolutie van de techniek, zowel inzake topografie als tekenwerk. 4. Documentaire opdracht De kadastrale documentatie bestaat hoofdzakelijk uit alle documenten die de laatst gekende toestand van het onroerend goed weergeven (zowel betreffende zijn configuratie als betreffende zijn eigenaar) en die direct uitgebaat of exploiteerbaar zijn in het kader van de opdrachten van het kadaster. Dat noemt men “de actieve toestand van de kadastrale documentatie". Maar het kadaster heeft ook alle oude documenten bewaard, die beter gekend zijn onder de naam “passieve toestand van de kadastrale documentatie". Met die documenten kan men in feite de evolutie volgen van een min of meer uitgestrekt gedeelte van het grondgebied, vanaf de oprichting van het kadaster tot op heden.
6
1.2.2
Geschiedenis van het kadaster
Er waren twee fundamentele redenen om te komen tot het registreren van landeenheden: • Het taxeren en het bijhouden van de taxaties van de landeenheden • Het transfereren van de landeenheden
Het belang van de historische en politieke context volgt uit: De instelling het kadaster vindt zijn oorsprong in de principes van de Franse Revolutie en de organisatie van het Franse Keizerrijk; • het ligt aan de oorsprong van ons huidig fiscale kadaster; • het speelt een rol bij grensbepalingen; • de historische als technologische context beïnvloedt de evolutie van het kadaster als technische instelling.
1.2.2.1
In Frankrijk tijdens de revolutie
De oorsprong van het Belgisch kadaster is het decreet van 23 november 1790 en de wet van 1 december 1790. De grondbelasting werd ingesteld en de voornaamste bepaling was dat het moest in verhouding staan tot de opbrengst van een eigendom. Het was een repartitiebelasting, d.w.z. een jaarlijks vastgesteld bedrag dat men trapsgewijs verdeelde over de verschillende administratieve eenheden in verhouding tot hun respectievelijke rijkdom aan onroerende goederen. De eerlijke verdeling zorgde voor problemen tussen de administratieve eenheden onderling en op het lokale niveau tussen de verschillende eigenaars. Beginnend in het jaar 1791 werden er plannen opgemaakt voor de gemeenten die een aanvraag indienden. Alsook bij de gemeenten waarbij de klachten tegen de grondbelasting hoger waren dan één derde van de te innen belasting. Het decreet en de wet van 1791 zorgden voor regels bij het opmaken van de plannen. De uitvoering van een algemeen kadaster kwam in 1793 door een beslissing van de Conventie. Op dat moment waren er twee cartografische operaties, deze voor het algemeen kadaster en deze voor de aanmaak van een militaire topografische kaart. In Frankrijk krijgt men zo van rechtswege twee verschillende invullingen van het grondgebied. De topografische kaart van Cassini, van het kleinschalige naar het grootschalige toe, en de kadastrale cartografische documenten, een grootschalige.
1.2.2.2
België, onderdeel van Frankrijk
De departementale structuur werd in 1795 ingevoerd in Frankrijk. Deze departementen (In België: Leie, Schelde, Twee neten, Dijle, Benden-Maas, Jemappes, Ourthe, Samber-en-Maas en Wouden) spelen een cruciale rol als tussenschakel tussen de lokale overheden en het centrale bestuur. Echter zou de inning van de belasting en het bijhouden van de rollen nog steeds blijven bestaan via verpachting. De oude documenten dienden nog steeds als basis voor de inning.
7
1.2.2.3
Een kadaster volgens grondgebruik
In eerste instantie werd de voorkeur gegeven aan een perceelsgewijs kadaster, maar in de realiteit ging het niet snel genoeg. In 1801 bleek er nog niets praktisch te zijn gerealiseerd, dit buiten een instructie voor de herziening van de `matrices des rôles'. Eén commissie, opgestart in 1802, moest voor een oplossing zorgen om tot een rechtvaardige grondbelasting te komen. Er waren twee mogelijke benaderingen, enerzijds deze die een effectief perceelsgewijs kadaster zou invoeren met de schatting en opmeting per gemeente. Anderzijds een benadering van blokken van gelijk bodemgebruik. De besparingen zorgden voor een beslissing van de tweede benadering. In 1800 evenredig werden opmetingen en schattingen volgens grondgebruik uitgevoerd. Alle andere gemeenten werden vergeleken met deze 1800 gemeenten, en zo werd hun belasting bepaald. Wegens problemen bij het innen van belastingen werd beslist om terug te keren naar een kadaster gebaseerd op percelen.
1.2.2.4
Een kadaster volgens percelen
Onder Napoleon werd het kadaster een onmisbare aanvulling van zijn staatsstructuur. In 1807 komt er een wet voor het algemeen percelenkadaster, zo wordt een uniform systeem ingevoerd in Frankrijk, België, Nederland en Rijnland. Elke perceel dient opgemeten en geschat te worden. Ook de bijwerking van de `matrice du rôle' werd voorzien, de voorloper van de kadastrale legger. Om de nauwkeurigheid op gebied van plannen te verzekeren, wordt beslist om een lokale basis uit te meten voor de lokale triangulatie, deze moet in de nationale triangulatie worden ingepast. Er werden drie originelen geproduceerd, één voor de gemeenten, één voor het departementen, één voor het Ministerie van Financiën. Het kadaster onder Napoleon heeft volgende elementen: • Het kadastraal plan: kadastrale percelen worden gebruikt om de grondeigendommen in een grafisch document te registreren; • ”état de section" (beschrijvende tabel der percelen): per kadastraal perceel wordt een document opgemaakt waarin de ligging, aard, oppervlakte en de eigenaar(s) worden beschreven; • “matrice du rôle": per eigenaar een document met alle percelen die hij/zij bezit met de respectievelijke inkomens. Dit document vormt de basis voor de kadastrale legger en het grondbelastingskohier.
8
1.2.3 1.2.3.1
Voornaamste kadastrale bescheiden en begrippen Kadastraal perceel
Dit is een min of meer groot deel van het grondgebied, gelegen in een zelfde gemeente of gehucht, toebehorende aan eenzelfde eigenaar en gekenmerkt door eenzelfde aard of soort van bebouwing. Bij het vastleggen van percelen worden de volgende regels gevolgd: ‐
‐
‐
‐
een gebouw vormt steeds een afzonderlijk perceel met de aangrenzende grond die om reden van zijn betrekkelijk kleine oppervlakte als binnenplaats, een aanhorigheid of een toegangsweg kan worden beschouwd; een woonhuis, een fabriek, een school-, hospitaal-, klooster-, of andere inrichting, een tankstation, vormt slechts één enkel perceel met de binnenplaats, de moes- of de lusttuin, het park, de doorgangen en de gebouwde en ongebouwde aanhorigheden die er de accessoria van zijn, wanneer alles aan elkaar paalt; het geheel van de bij elkaar gelegen en aan dezelfde eigenaar toebehorende gebouwen met een gelijkaardige bestemming vormt slechts één perceel met de ongebouwde tussenruimten die over het algemeen dienen als binnenplaats en als toegangsweg, zelfs wanneer deze verschillende gebouwen, elk afzonderlijk genomen, een rechtstreekse uitweg op de openbare weg hebben; twee aaneengrenzende huizen, die ieder hun eigen ingangsdeur hebben, vormen twee percelen zelfs als zij aan dezelfde eigenaar toebehoren, behalve als er een inwendige verbinding bestaat in het gebouw.
Aan elk kadastraal perceel wordt een uniek identificatienummer toegekend. Hierbij wordt het perceel gesitueerd binnen de gemeente, een afdeling, een sectie en tot slot een perceelsnummer.
9
Gemeente
Afdeling
Sectie
Perceel
De gemeente is een ondergeschikt bestuur: ze bevindt zich op een lager niveau dan de federale Staat, de Gemeenschappen en de Gewesten.
Dit is een afdeling van de gemeente waarvoor er een afzonderlijke kadastrale legger bestaat.
Dit is een louter kadastraal begrip.
Dit is een Europese eenheid voor landregistratie.
Een gemeente of afdeling van een gemeente is opgedeeld in secties.
De gemeente is geografisch gezien het bevoegdheidsniveau dat het dichtst bij de burger staat.
De afbakening van secties valt meestal Een perceel is een samen met natuurlijke oppervlakte land. grenzen. Aan elk perceel wordt een unieke identificatie toegekend. Het perceel is basis voor taxatie.
10
Voorbeeld Het perceel, kadastraal gekend als Nevele, afdeling 56, sectie A, perceelnr. 31f²/2.
Op https://statbel.fgov.be/nl/over-statbel/methodologie/classificaties/geografie is een lijst terug te vinden met de codering van de gemeentes en afdelingen.
11
1.2.3.2
Kadastraal percelenplan
Dit is een kaart die een (topo)grafische voorstelling weergeeft van de kadastrale percelen, van hun grenzen en van de gebouwen die erop voorkomen. Elk perceel is op het plan per sectie genummerd. Op het plan (voor 2005) wordt gewerkt met de volgende symbolen: ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
‐ ‐ ‐
puntlijnen of een biesje van puntlijnen voor de belastbare gebouwen (gesloten gebouwen, zelfs wanneer ze boven de begane grond werden opgericht); arcering of biesjes van arcering voor de niet-belastbare gebouwen; groene plakkaatverf voor de waterlopen; dikke punten, aangebracht op de grens, voor de gemeentegrenzen, kleine kruisjes, evenwijdig aan de grens, wat de sectiegrenzen of grenzen van kadastrale afdelingen en de grenzen van plaatsnamen betreft (de afstand tussen die kruisjes is kleiner voor de secties en voor de grenzen van kadastrale afdelingen); een dubbele arcering met gekruiste lijnen voor de kelders en de niet overbouwde ondergrondse ruimten of vertrekken; gebouwen, opgericht op de begane grond zelf en die over de gehele lengte aan één zijde open zijn en gebouwen die boven de grond werden opgericht, aangeduid met diagonalen; wanneer verschillende op het plan getekende figuren (huis, bijgebouw, tuin) samen slechts één perceel uitmaken dan worden deze op het plan verenigd door een stippellijn, die langs weerszijden op een pijltje uitloopt;
12
‐ ‐
kleine vierkantjes die wijzen aan dat er op het terrein palen bestaan in de punten waar ze getekend werden; kleine Sint-Andrieskruisjes aangebracht evenwijdig met de grenzen van polders en wateringen.
De algemene gegevens die voorkomen op deze plans zijn: ‐ ‐
‐ ‐
De naam van de gemeente of kadastrale afdeling van de gemeente, van de sectie of het deel van de sectie, de schaal, en een Noordpijl; het ruitennet (of kruispunten van het ruitennet) bestaande uit lijnen evenwijdig aan de assen die bij de driehoeksmeting werden gebruikt (assen die door de kerktoren gaan, de assen die afgestemd zijn op de Algemene Rijksdriehoeksmeting); namen van de straten, wegen, banen, pleinen, waterlopen, vaarten, spoorwegen, gehuchten, plaatsnamen, enz.; op het kadastraal plan komen geen hoogtelijnen voor.
De grenzen van de percelen worden aangeduid als volgt: ‐
‐
‐
‐
In volle trekken: de vaste eigendomsgrenzen, de omtrek van de gebouwen, de muren die de grens vormen tussen de percelen die aan een zelfde eigenaar toebehoren (voor zover ze nauwkeurig werden opgemeten); in volle trekken uitlopend op een stippellijn: de twijfelachtige grenzen en de grenzen bepaald door een methode van inschakeling (een stippellijn wordt aan beide uiteinden van de grenslijn aangebracht wanneer de grens langs weerszijden twijfelachtig is); volledig in stippellijn: de grenzen tussen percelen die aan eenzelfde eigenaar toebehoren (voornamelijk cultuurgrenzen binnen de eigendomspercelen). Wanner zo'n grens voor een deel bestaat uit een muur die nauwkeurig werd opgemeten en dus in volle trekken moet worden aangeduid, wordt een dwarslijntje van 2 mm lengte loodrecht op de grens aangebracht in het eindpunt van de muur; streeplijn: op sommige hermeten plans worden, bij wijze van afbeelding, in het niet gekadastreerd gedeelte van het openbaar domein, gegevens aangeduid door middel van een streeplijn o.a. boorden van berijdbare gedeelten van autowegen en banen, buitenboordbermen van kanalen, buitenhoeken van pilaren van bruggen, steunmuren van tunnels, enz.
Onder BIJLAGE 2B een voorbeeld van uittreksel uit het kadastraal percelenplan.
13
1.2.3.3
Kadastrale legger
De kadastrale legger is het fiscaal grootboek van de grondeigendom. Het is georganiseerd per volledig eigendomsrecht over één of meerdere onroerende goederen. Het bestaat uit een jaarlijks bijgewerkt register, met genummerde fiches. Elke fiche (artikel) groepeert onder naam, voornaam eventueel zakelijk recht, adres, enz. van een eigenaar of groep van personen die gezamenlijk een eigendomsrecht uitoefenen, al de hen in de gemeente of kadastrale gemeente toebehorende percelen.
Het artikel omvat twee kaders: kader 1 = de eigenaars
14
Het kader (opschrift) bestemd voor: ‐ ‐ ‐
De naam en voornamen (of de benaming voor de rechtspersonen) van de persoon (personen) die (samen) het eigendomsrecht bezit(ten) en van zijn (hun) adres; de inschrijving van de codering van de titularis van het recht (eigenaarscode). Deze codering omvat gewoonlijk het rijksregisternummer of het B.T.W. nummer; de inschrijving van het mutatiejaar, uitgedrukt door de laatste twee cijfers van het jaartal of door de letter R hetgeen betekent dat de inschrijving bij de overname reeds bestond.
Voorschriften met betrekking tot de inschrijving van de eigenaars: → Er wordt één artikel geopend voor elk onderscheiden volledig eigendomsrecht op een of meerdere kadastrale percelen in een kadastrale gemeente. Er wordt één artikel geopend: • voor al de mede-eigenaars samen; • voor de vruchtgebruiker en de blote eigenaar samen; • voor de erfpachter en de verpachter samen; • voor de opstaller en de eigenaar van de grond samen. → Ingeval een onderscheiden volledig eigendomsrecht over verscheidene personen verdeeld is, worden zij bij naam in het artikel opgenomen samen met de aanduiding in een verkorte vorm van hun recht, van hun aandeel in het recht (vb: VE1/4 en VE3/4) en in voorkomend geval van het jaar waarop hun recht een einde neemt wanneer het voor een bepaalde duur werd gevestigd. • vruchtgebruik: VG en BE, • recht van gebruik of van bewoning: GEBR/BEWON en BE, • erfpacht: ERFP en VERP, • opstal: OPSTAL en EIG.GROND, → Wanneer de grond enerzijds en het gebouw anderzijds aan twee verschillende eigenaars toebehoren, een toestand die het gevolg kan zijn: • van een toelating tot bouwen, • van de omstandigheid dat de eigenaar, die de grond bezit, afgezien heeft van zijn recht van natrekking, • van de omstandigheid dat een concessiehouder van mijnen, gebouwen op andermans grond heeft opgericht, dan bekomt men twee artikelen, een artikel GROND en een artikel GEBOUW. → Wanneer het aantal in te schrijven personen maximum vier bedraagt, worden zij allen ingeschreven met hun volledige identificatie (naam, voornamen, rechten, adres en codering). Indien het aantal van dezelfde eigenaars vijf of meer bedraagt, zullen de vier belangrijkste eigenaars op een volledige wijze, zoals hierboven vermeldt, worden opgenomen. Op de regel die onmiddellijk volgt na de aanduidingen betreffende de vierde ingeschreven eigenaar, wordt volgende globale vermelding aangebracht “EN X rechthebbenden Y”. X zijnde het aantal rechthebbenden die niet bij name zijn opgenomen en Y de aard van hun rechten, uitgedrukt volgens de opgelegde afkortingen, gevolgd door het totaal gevormd door de som van de aandelen die hen respectievelijk zijn toegekend.
15
→ Inschrijving van de echtgenoten en hun goederen, vanaf 1 januari 1992. De goederen van de echtgenoten worden ingeschreven op verschillende artikelen volgens het vermogen waarvan zij deel uitmaken, waarbij met elk vermogen een onderscheiden eigendomsrecht overeenstemt. De gehuwde vrouw wordt in de kadastrale legger op dezelfde wijze ingeschreven als de gehuwde man. Het toepassen van deze inschrijvingswijze heeft tot gevolgd dat desgevallend verschillende artikelen worden geopend voor dezelfde echtgenoten, te weten voornamelijk: ‐ een artikel op naam van de vrouw voor haar eigen eigendom ‐ een artikel op naam van de man voor zijn eigen goederen ‐ een artikel op naam van de huwelijksgemeenschap voor de gemeenschappelijke goederen van de echtgenoten ‐ een artikel op naam van beide echtgenoten voor de goederen die hen in onverdeeldheid toebehoren.
kader 2 = de perceelsidentificatie
Het kader bestemd voor de vermeldingen met betrekking tot de percelen: ‐ ‐ ‐
de ligging van het perceel en oppervlakte; het fiscaal statuut en het kadastraal inkomen; het bouwjaar of het einde van de bouwperiode.
Sinds 1966 worden er (soms) extra gegevens vermeld in de kadastrale legger. 1° Een letter T of V, die betrekking op de oppervlakte heeft. De letter T wordt aangewend om aan te duiden dat de voor een perceel in de kadastrale legger vermelde oppervlakte, de oppervlakte is die afkomstig is uit de eigendomstitel(s). De in de titel aangegeven oppervlakte wordt evenwel slechts in aanmerking genomen voor zover zij gesteund is op een bij de akte of bij een vroegere akte gevoegd plan. De letter V wijst er op dat de voor een perceel in de kadastrale legger vermelde oppervlakte werd berekend uit de op het terrein genomen meetcijfers of voortvloeit uit een schets, die is aangelegd voor verificatie van de oppervlakte. Indien de oppervlakte overeenkomt met de oppervlakte aangegeven in de eigendomstitel, is het de letter T die moet worden aangeduid. Hieruit blijkt dat de aan een kadastraal perceel toe te kennen oppervlakte niet altijd overeenstemt met die van de eigendomstitel. Voor de kadastrering is het de oppervlakte van een kavel zoals die op het terrein wordt aangetroffen en in het kadastraal plan kan worden geïntegreerd, die in de documenten wordt opgenomen;
16
2° de periode of het jaar van opbouw van de gewone gebouwen en sinds 1979 eveneens van de nijverheidsinrichtingen en van de uitzonderlijke gebouwen. Deze informatie betreft: ‐ het jaartal voor de gebouwen die in 1931 en nadien zijn voltooid; ‐ een in codevorm weergegeven bouwperiode voor de gebouwen die vóór 1931 zijn voltooid. 3° Sinds 1986 worden de verhuurde gewone bebouwde percelen aangeduid met de huurcode C (volledig verhuurd) of D (gedeeltelijk verhuurd), onmiddellijk vermeld na het jaar of de periode van opbouw. De huurcodes C en D worden vanaf 2001 niet meer ingevuld. De bijwerking van deze gegevens gebeurt niet meer systematisch. 4° Twee tekens worden gebruikt voor de inschrijving van de extra codering betreffende de kadastrale inkomens: het eerste is een cijfer, dat de categorie van het goed kenmerkt; het tweede, een letter die het fiscaal statuut van het goed en het inkomen kenmerkt. Cijfer dat de categorie van het goed kenmerkt 1
gewoon - ongebouwd
2
gewoon - gebouwd
3
nijverheid – ongebouwd (eventueel handel met outillage)
4
nijverheid – gebouwd (eventueel ambacht of handel met outillage)
5
materieel en outillage – op een ongebouwd perceel
6
materieel en outillage – in een gebouwd perceel
Letter die het fiscaal statuut van het goed en het inkomen kenmerkt F
belastbaar (gewoon) kadastraal inkomen
G
kadastraal inkomen vrijgesteld van de onroerende voorheffing
H
kadastraal inkomen dat belastingsvrijdom geniet
J
niet vastgesteld kadastraal inkomen of vastgesteld kadastraal inkomen dat niet belastbaar is in de onroerende voorheffing omdat het betrekking heeft op een gebouw dat dat niet werd in gebruik genomen voor 1 januari van het aanslagjaar, tijdens hetwelk de opmeting werd uitgevoerd
K
voorlopig kadastraal inkomen, toegekend aan een gebouw dat voor de volledige voltooiing ervan werd in gebruik genomen
17
L
gedeeltelijk kadastraal inkomen: ‐
‐
hetzij van een nieuw appartementsgebouw of van een geheel van appartementen, waarvan niet al de appartementen zijn in gebruik genomen, hetzij van een nieuw onroerend goed dat technisch ontworpen en opgericht is om per onderscheiden gehelen te worden verkocht en die niet alle in gebruik zijn genomen.
P
kadastaal inkomen van een in aanbouw genomen onbebouwde en ledige grond of van een nieuwbeboste grond, die belast wordt zonder rekening te houden met zijn nieuwe aard
Q
kadastraal inkomen dat, voor economische doeleinden, tijdelijk is vrijgesteld van de onroerende voorheffing
Onder BIJLAGE 2C is een voorbeeld te vinden van een uittreksel uit de kadastrale legger. Onder BIJLAGE 2D is het gecombineerd uittreksel te vinden, zoals de landmeter-expert het ontvangt als hij kadastrale informatie aanvraagt.
1.2.4
Constructiecodes
De constructiecode is een genormaliseerde beschrijving van gebouwen die informatie verstrekt omtrent de algemene kenmerken, de uitrusting en de samenstelling van een onroerend goed. Deze code is een instrument die het mogelijk maakt om het kadastraal inkomen van een gebouw vast te stellen en bestaat uit 14 termen, ingedeeld in drie groepen: -
de 1ste groep omvat de termen 1 tot 6 en is besteed aan de algemene kenmerken van het goed; de 2de groep omvat de termen 7 tot 10 en is besteed aan de uitrusting van het goed; de 3de groep omvat de termen 11 tot 14 en is besteed aan de samenstelling van het goed.
De constructiecode is de formule in haar geheel. Indien een term door geen betekenisvolle aanduiding kan worden aangevuld voor de beschouwde categorie van gebouwen of, met andere woorden, indien de term niet toepasselijk is op de bedoelde categorie, wordt een streepje “-“ in de zone bestemd voor deze term van de constructiecode aangebracht. Er is dus een verschil tussen “0” en “-“.
18
1.2.4.1
De eerste groep
De algemene kenmerken van gebouwen beschreven in de constructiecode bevat 6 termen en bestaan uit: de classificatie van het onroerend goed, het type van de constructie, het aantal verdiepingen, de bewoonbare dakverdieping, het jaar van beëindiging van de opbouw en het jaar van de laatste fysische wijziging. 1ste term: classificatie De term classificatie van het gebouw bestaat uit 3 cijfers en geeft een nadere toelichting over de aard van een gebouw. Deze classificatie kan onderverdeeld worden in 7 groepen: gewone gebouwen, appartementsgebouwen, huizen met handelsbestemming, nijverheidsgebouwen, uitzonderlijke gebouwen en diverse gebouwen. Elke groep bevat nog een nauwkeurigere beschrijving van de aard van een gebouw. Zo kan de groep `gewone gebouwen' onderverdeeld worden in een villa, een bungalow, een fermette, een bel-_etage,... vb. 041 = bel-_etage 2de term: type van constructie • • •
Agesloten bebouwing = tussen 2 zijgevels B halfopen bebouwing = met 1 zijgevel C open bebouwing = alleenstaand
3de term: aantal volledige verdiepingen De derde term van de constructiecode bevat het aantal bovengrondse niveaus (en niet langer het aantal verdiepingen). De gelijkvloers wordt voortaan meegerekend in deze term.
4de term: bewoonbare dakverdieping De bewoonbare dakverdieping wordt gekenmerkt door de letters Y (yes) en N (no) indien de woning wel of niet voorzien is van een bewoonbare dakverdieping.
5de term: jaar van beëindiging van de opbouw Het jaar van beëindiging van opbouw voor de jaren 1931 worden gemarkeerd met een code, in alle andere gevallen wordt het jaar op volledige wijze aangeduid: • • • • •
0001 0002 0003 0004 0005
periode voor 1850 periode van 1850 tot 1874 periode van 1875 tot 1899 periode van 1900 tot 1918 periode van 1919 tot 1930
6de term: jaar van de laatste fysische wijziging Het jaar van de laatste fysische wijziging wordt aangeduid met 4 cijfers of met “-“. Het jaartal is uiteraard op een later tijdstip dan de 5de term.
19
1.2.4.2
De tweede groep
De uitrusting van een gebouw beschreven in constructiecode bevat 4 termen en bestaat uit: de kwaliteit van de materialen, het aantal garages, de centrale verwarming en het aantal badkamers.
7de term: kwaliteit van de constructie De kwaliteit van de constructie wordt aangeduid met de letters M, N en L •
M
constructie van minderwaardige kwaliteit voor dit soort gebouw
•
N
constructie van normale kwaliteit voor dit soort gebouw
•
L constructie van luxueuze kwaliteit voor dit soort gebouw
Het aflezen van de letters M, N en L dient te gebeuren met de grootste omzichtigheid. Een zekere graad van luxe moet als gewoon beschouwd worden voor nogal belangrijke villa's gelegen in de residentiële wijken van de grote steden. Voor dit soort gebouwen past het dus de kwaliteit van de constructie als “normaal" te beschouwen.
8ste term: aantal garages, parkings en/of overdekte standplaatsen Voor nijverheidsgebouwen is deze term niet van toepassing.
9de term: centrale verwarming en/of airconditioning De term centrale verwarming en/of airconditioning wordt gekenmerkt door de letters Y (yes) en N (no) indien de woning wel of niet voorzien is van centrale verwarming en/of airconditioning. Het verschil wordt niet gespecifieerd.
10de term: aantal badkamers Het aantal badkamers worden aangeduid met 3 cijfers.
20
1.2.4.3
De derde groep
De samenstelling van een gebouw beschreven in de constructiecode bevat 4 termen en bestaat uit: het aantal zelfstandige woongelegenheden, het aantal woonplaatsen, de bebouwde oppervlakte en de nuttige oppervlakte.
11de term: aantal zelfstandige woongelegenheden Het aantal zelfstandige woongelegenheden in het onroerend goed wordt aangeduid met 3 cijfers. Bij een gewone eengezinswoning is dit 001, bij een kangoeroewoning 002, bij appartementsgebouwen moet dit nageteld worden.
12de term: aantal woonplaatsen Onder woonplaatsen moet worden verstaan de vertrekken opgevat voor een onderscheiden gebruik bestemd voor de essentiële levensfuncties (rust, voeding, ontspanning, studie) of tot dit doel aangewend. Zijn bijgevolg onder deze uitdrukking begrepen: de keukens, eetkamers, rookkamers, salons, studio's, slaapkamers, kamers voor het dienstpersoneel, mansardes,... Als voorwaarde geldt dat de ruimtes minstens 4 m² oppervlakte hebben.
13de term: bebouwde grondoppervlakte De bebouwde grondoppervlakte is de werkelijke bebouwde oppervlakte exclusief oppervlakten van verharde binnenplaatsen, toe- en doorgangen, …
14de term: nuttige oppervlakte De nuttige oppervlakte wordt bepaald in functie van het mogelijke gebruik van de ruimtes. Voorbeeld • Oppervlakte living: 100% • Oppervlakte kelder: 10% • Oppervlakte kamers: i.f.v. verdieping en dakconstructie • Oppervlakte zolder: i.f.v. uitrusting en toegang De effectieve percentages vind je onder BIJLAGE 2E “WAARDECOEFFICIENTEN NUTTIGE OPPERVLAKTE”
21
1.2.5
1.2.5.1
Nummering nieuwe percelen
Vereniging van percelen:
behoudt van het grondnummer van één van de verenigde percelen. Dit grondnummer krijgt als exponent de letter die onmiddellijk volgt op de laatste letter die reeds als exponent aan dit nummer werd toegekend. Voorbeeld: 25A en 26B worden verenigd. A en B zijn de respectievelijk laatst gebruikte exponenten, nummer van het nieuw perceel: 25B of 26C.
1.2.5.2
Splitsing van percelen:
het grondnummer wordt behouden en voor elk nieuw perceel wordt er een exponent toegekend, die telkens in de alfabetische volgorde onmiddellijk volgt op de laatste letter die reeds met dit nummer werd gebruikt. Voorbeeld: 32C wordt gesplitst in 4 percelen; laatst gebruikt exponent voor het grondnummer 32 is Z; nummers van de nieuwe percelen: 32A2, 32B2,32C2, 32D2.
1.2.5.3
Grenswijziging tussen percelen:
elk perceel behoudt zijn grondnummer en bekomt als exponent de letter die onmiddellijk volgt op die welke reeds gebruikt werd. Voorbeeld: 26 en 27B veranderen onderling van grenzen; laatst gebruikte exponent voor het grondnummer 27 is E; nummers van de nieuwe percelen: 26A en 27F. Het perceelnummer en de exponent wordt niet gewijzigd indien de omtrek van het perceel niet wijzigt, een vroeger begane misslag in de grensbepaling wordt verbeterd of wanneer de schets de vastlegging inhoudt van een op het kadastraal plan als twijfelachtige aangeduide grens. Elk afgeschaft oorspronkelijk nummer mag niet meer worden gebruikt. Ook als een nummer afgeschaft wordt, die vergezeld is van een exponent of van een noemer, mag men het niet meer met dezelfde exponent of met dezelfde noemer gebruiken.
22
1.2.6 1.2.6.1
Toegang tot informatie Welke informatie kan er bij het kadaster worden opgevraagd?
De regels over de toegang tot kadastrale informatie zijn terug te vinden in het Koninklijk besluit van 20 september 2002 tot vaststelling van de vergeldingen en de nadere regels voor de afgifte van kadastrale uittreksels en inlichtingen. ▪
Kadastrale inlichtingen
Onder kadastrale inlichtingen verstaat men de mondelinge inlichtingen die een ambtenaar van het kadaster verstrekt aan een aanvrager die zich aanbiedt in het kantoor van een gewestelijke directie of van een controle voor mutaties en schattingen. De eigenaars en huurders kunnen kosteloos in de gewestelijke directie of in de controle voor mutaties en schattingen alsook op het secretariaat van de gemeente waar het goed gelegen is, mededeling verkrijgen van de gegevens welke voorkomen op een uittreksel uit de kadastrale legger, zoals het kadastraal inkomen, de ligging, het perceelnummer, de oppervlakte … van de onroerende goederen die zij bezitten of die zij huren. Tot staving van hun hoedanigheid zijn de belanghebbenden ertoe gehouden een bewijsstuk voor te leggen zoals een identiteitskaart, een huurovereenkomst of een huurkwitantie. ▪
Kadastraal uittreksel
Een kadastraal uittreksel is elk geheel of gedeeltelijk afschrift van gegevens die voorkomen in een document van het kadaster waarvan het behoud en de integriteit van de inhoud door de administratie van het kadaster, de registratie en de domeinen wordt gewaarborgd. De officiële kadastrale uittreksels kunnen enkel verkregen worden in de gewestelijke directie van het kadaster bevoegd voor de gemeente waar het goed gelegen is. In principe is dit telkens de hoofdplaats van de provincie, behalve voor de gemeenten van Vlaams en Waals Brabant, deze die gelegen zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en zij die genieten van een speciaal taalregime (Nederlands-Frans of Frans-Nederlands) waarvoor de gewestelijke directie te Brussel bevoegd is. De gewestelijke directeur, leidend ambtenaar van de gewestelijke directie van het kadaster van het ambtsgebied waarbinnen het goed of de goederen waarover inlichtingen worden gevraagd gelegen is, kan een versoepelde consultatiemogelijkheid toestaan aan: ‐ openbare besturen, openbare instellingen of organismen en instellingen of organismen van openbaar nut; ‐ particulieren die opzoekingen verrichten voor uitsluitend opvoedkundige of wetenschappelijke doeleinden of voor een erkend algemeen belang en zonder winstoogmerk.
23
▪
De gewone uittreksels
De gewone uittreksels (met uitzondering van de schattingsdocumentatie wegens haar vertrouwelijk karakter) zijn deze die mits vergelding, voorzien bij een Koninklijk Besluit1, aan iedereen kunnen worden afgeleverd. Elke aanvraag moet schriftelijk, per post of per fax, gericht worden aan de gewestelijke directeur, leidend ambtenaar van de gewestelijke directie van het kadaster bevoegd voor de gemeente waar het goed gelegen is. Bij voorkeur dient zij te gebeuren op het speciaal ontworpen aanvraagformulier dat beschikbaar is in alle kadasterkantoren. Dit aanvraagformulier is terug te vinden via de overheidswebsite www.myminfin.be. Vervolgens klikt men in het menu de optie “formulieren” aan:
1
Koninklijk besluit van 20 september 2002 tot vaststelling van de vergeldingen en de nadere regels voor de afgifte van kadastrale uittreksels en inlichtingen. 24
Op het zoekscherm duidt men onderstaande opties uit het keuzemenu aan:
Vervolgens krijgt men volgend zoekresultaat:
Inhoudelijk is de volgende informatie beschikbaar: ‐ uittreksel uit de kadastrale legger; ‐ de aanduiding van de datum van de eerste ingebruikneming van een gebouwd onroerend goed; ‐ de aanduiding van de datum van betekening aan de eigenaar van een nieuw vastgesteld kadastraal inkomen; ‐ uittreksels uit de kadastrale legger waarop één of verscheidene vorige toestanden voorkomen (de historiek); ‐ uittreksels uit de opgaven opgemaakt door de Registratie bestemd voor het Kadaster die melding maken van een akte of een aangifte; 25
‐ gedeeltelijke of volledige afschriften van het percelenplan; ‐ uittreksels uit de mutatieschetsen die werden opgemaakt bij wijziging van de voorstelling van de percelen; ‐ een lijst van de eigenaars met hun adres van de percelen die voorkomen op de uittreksels uit het plan of deze uit de mutatieschetsen. Deze lijst kan ook worden gevraagd voor de percelen aangeduid door hun perceelnummer of door hun straat en huisnummer; ‐ uittreksels uit de documenten aangelegd ter gelegenheid van een hermeting of een ruilverkaveling, namelijk de plannen of minuutschetsen met of zonder meetcijfers, evenals de coördinatenlijsten van de driehoekspunten (+ de vastmetingsfiches betreffende deze punten) of de grenspunten van de percelen; ‐ uittreksels uit de in het archief neergelegde oude schetsen van grensbepaling of processen-verbaal van afpaling; ‐ fotokopieën van sommige statistieken die periodiek worden aangelegd door de diensten van het Kadaster. ▪
Afschriften op aanvraag:
Particulieren kunnen op aanvraag en onder bepaalde voorwaarden kadastrale inlichtingen, met uitzondering van fiscale gegevens, verkrijgen na een op informatica gebaseerde selectie op bepaalde gegevens van de kadastrale legger, zoals de aard van de percelen of de constructieperiode van de gebouwen (deze opsomming is niet limitatief). De aanvragen dienen schriftelijk te worden gericht aan het Hoofdbestuur van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen, Rijksadministratief centrum – Financietoren, Kruidtuinlaan 50 bus 58, 1010 Brussel. Het gebruik en de bestemming van deze kadastrale inlichtingen dienen duidelijk te worden vermeld in de aanvraag. Bij misbruik, kan de aanvraag om kadastrale informatie worden afgewezen.
Onder BIJLAGE 2A is het formulier voor de aanvraag van een kadastraal uittreksel opgenomen. 1.2.6.2
Bevoegde kantoren
Het kadaster is georganiseerd via gewestelijke en lokale administraties. Om na te gaan welke administratie moet gecontacteerd worden voor een welbepaald onroerend goed, kan men de overheidswebsite http://ccff02.minfin.fgov.be/annucomp/main.do gebruiken.
26
1.2.6.3
Historische opzoekingen
Over het algemeen kan de informatie in het historische overzicht gevonden worden: -
van 1835 tot het jaar van de opneming op magnetische drager (van 1971 tot 1976): in de oude handgeschreven kadastrale leggers, namelijk de gegevens in het rood doorstreept met betrekking tot de eigenaars en hun percelen;
-
sinds het jaar van de opneming tot en met 1978: in de afgedrukte passieve leggers 212PM;
-
sinds 1979: op de verouderde exemplaren van de jaarlijkse kadastrale leggers op microfiches, met behulp van het synthesedocument 210M
De dienst van de kadastrale uittreksels geeft onder bepaalde voorwaarden en tegen betaling inlichtingen over - het kadastraal plan Dit is de grafische voorstelling van het geheel der eigendommen. Dit plan kent een evolutie gaande van het “plan Thérésien” tot de voorprimitieve plan, de primitieve plannen aangemaakt tussen 1808 en 1843 en uiteindelijk het huidig kadastraal plan.
plan Thérésien
27
roegprimitief kadastraal plan
primitief kadastraal plan
-
de bijgevoegde aanwijzende tabel nr. 209 Dit is een handgeschreven register dat, per sectie, alle bestaande of verdwenen percelen weergeeft met verwijzing voor ieder perceel naar het artikel, jaar en het schetsnummer 28
gegeven bij het ontstaan van het perceel en naar het perceelnummer waaruit het ontstaan is. Deze tabel is de enige historische bron en maakt het mogelijk de opeenvolgende mutaties te reconstrueren. Deze handgeschreven tabel werd in de gewestelijke directies bijgewerkt tot de inschrijvingen van het jaar 2009.
aanvullende aanwijzende tabel nr. 209
-
de actieve bijgevoegde aanwijzende tabel nr. 209L Dit is een gedigitaliseerde versie van de tabel nr. 209. Deze herneemt enkel de actieve toestand opgenomen in het kadastraal plan van het jaar.
29
actieve bijgevoegde aanwijzende tabel nr. 209L
-
de schetsen van opmeting nr.207 (mutatieschetsen) Er wordt een opmetingsschets opgemaakt bij de vorming van elk perceel of naar aanleiding van een wijziging (afbraak, bouw,…). Dit grafisch document is een momentopname van de situatie van de plaats op een gegeven ogenblik en maakt het mogelijk de situatie van het goed voor en na de mutatie beter te begrijpen.
30
Voorbeeld mutatieschets voor 2005
31
Voorbeeld mutatieschets na 2005
De opmetingsschetsen, ook wel mutatieschetsen of schetsen 207 genoemd, bevatten al de gegevens die nodig zijn om het kadastraal plan in overeenstemming te kunnen brengen met al de veranderingen van vorm die de grond of de percelen hebben ondergaan. Ze bevatten twee toestanden die naast elkaar zijn geplaatst. - linkerkant weergave van het te wijzigen gedeelte van het perceelplan (= vorige toestand) - rechterkant
wat in de plaats moet worden gesteld, met vermelding van opgenomen meetcijfers en de andere nodige gegevens, o.a. de nieuwe perceelnummers, de nieuwe straatnamen, de grenspalen, …
Percelen die aaneengrenzen of in elkaar omgeving liggen en percelen die slechts door een weg of door een waterloop van elkaar zijn gescheiden of die onderling grenswijzigingen ondergaan worden op eenzelfde schets gegroepeerd. 32
Meetcijfers worden in rode inkt weergegeven; wanneer er een merkelijk verschil bestaat tussen de grafische en de werkelijke afstanden, wordt dit verschil meestal na onderzoek evenredig verdeeld over de gedeeltelijke afstanden.
Te gebruikte symbolen en conventionele tekens zijn: •
Gemeentegrenzen, grenzen van kadastrale afdelingen, sectiegrenzen, grenzen van plaatsnamen, perceelgrenzen, perceelnummers, eigendomspalen, => stippellijnen uitlopend op pijltjes tot het verenigen van de verschillende gedeelten van een zelfde perceel: zoals op het kadastraal plan;
•
water: waterlopen, vijvers, enz., worden langs de binnenkant van de grenzen omboord met een biesje in groene plakkaatverf van 2 mm breed;
•
in rode inkt: - de meetcijfers en de constructielijnen; - bomen; - voor de grachten, hagen, muren, afsluitingen opgericht in duurzame materialen: hetzij twee lijnen in onderbroken trekken getekend langs weerszijden van de grens (niet van toepassing in steden en voorsteden, hetzij één lijn in onderbroken trekken getekend langs de zijde van de eigendom, naargelang de afsluiting al dan niet schrijlings op de grens is opgericht;
Voorbeeld mutatieschets
De landmeter-expert mag foto’s nemen van deze schetsen in het archief van de AAPD opmetingen en waardetring maar dient zich te houden aan een toegangsprotocol (BIJLAGE 2J).
33
1.2.6.4
Privacy
In beginsel zijn de kadastrale diensten voor iedereen vrij toegankelijk. Wel zijn er beperkingen m.b.t. de gegevens die kunnen worden opgevraagd. Zo wordt de aanvraag om kadastrale informatie afgewezen als uit het nagestreefde doel blijkt dat het belang van de openbaarheid niet opweegt tegen de bescherming van de fundamentele rechten en vrijheden van de eigenaar of zijn persoonlijke levenssfeer.2 Enkel de eigenaar zal gratis mondelinge info kunnen verkrijgen over zijn of goederen op vertoon van zijn identiteitskaart. Door de bescherming van de privacy van eigenaars, is het niet mogelijk om inlichtingen te vragen of een bepaalde persoon goederen bezit in België. Ook kan men geen lijst opvragen van alle onroerende bezittingen die een bepaalde persoon heeft. Dit kan alleen door de eigenaar zelf of door openbare besturen worden opegvraagd. 1. Informatie beschikbaar in een lokaal kantoor In het lokaal kadasterkantoor kan men informatie uit de kadastrale legger inkijken. Het lokaal kadasterkantoor levert geen officiële documenten af. → eigenaar van het goed: • uittreksel uit de kadastrale legger; afgeleverde documenten = print screen (geen officieel document) • particulieren kunnen de kadastergegevens m.b.t. goederen waarvan ze eigenaar zijn online raadplegen op www.myminfin.be (deze toepassing werkt met een eIDkaartlezer) → geen eigenaar van het goed: • de naam van de huidige of vorige eigenaar van een goed bekomen (sommige kantoren geven deze gegevens, anderen niet) • het kadastraal inkomen van een goed opvragen • de kadastrale sectie van een goed opvragen 2. Informatie beschikbaar in een gewestelijke directie Enkel bij de gewestelijke directie kunnen officiële documenten opgevraagd worden. Zo kan men de aanvraag tot het bekomen van een kadastraal uittreksel als volgt indienen: ‐ ‐
2
Ter plaatse Via e-mail, fax of met de post o Formulier 434 – Aanvraag kadastrale uittreksels
Artikel 7 van het KB Koninklijk besluit van 20 september 2002 tot vaststelling van de vergeldingen en de nadere regels voor de afgifte van kadastrale uittreksels en inlichtingen. 34
o o o
‐
Stuur het formulier via e-mail, fax of met de post Een overschrijvingsformulier wordt met de post toegezonden. Na ontvangst van de betaling ontvangt de aanvrager het kadastraal uittreksel met de post. o Leveringstermijn: gemiddeld 7 werkdagen Voor regelmatige aanvragen kan worden gewerkt met een lopende rekening, wat als voordeel heeft dat de documenten sneller worden afgeleverd.
1.2.6.5
Publieke consultatiemogelijkheid via de CADGIS viewer
Sinds januari 2013 kan het publiek gratis het kadasterplan online raadplegen via de toepassing CadGis Viewer op de site van de Federale Overheidsdienst Financiën.
‐ ‐ ‐
Aan de zijkant heeft men enkele tools. Men kan zoeken op adres via de zoekbalk. Men kan het plan gratis afdrukken via het vierde icoontje. Deze afdruk geldt echter niet als officieel document.
35
1.2.6.6
Specifieke mogelijkheden voor de landmeter-expert
Voorbijgaande jaren zijn er reorganisaties geweest bij de AAPD. Eén van de gevolgen daarvan is de informatisering van de numerieke en grafische gegevens. De AAPD wil de behoeften van zijn externe partners, en met name deze van de landmeters-experten in aanmerking nemen. Het is de doelstelling van de AAPD om patrimoniumdocumentatie te verzamelen, te verdelen en uit te wisselen via één geïntegreerd verwerkingssysteem “STIPAD”(Système de Traitement Intégré Patrimonium Documentatie). De unieke gegevensbank van de patrimoniumdocumentatie met de gegevens die het kadaster, de registratie en de hypotheken momenteel bezitten, wordt geleidelijk aan opgebouwd. Via de website www.myminfin.be kan de landmeter-expert de ter beschikking gestelde documenten downloaden. Om gebruik te maken van deze website moet de landmeter-expert beschikken over een e-id kaartlezer omdat de verificatie via de elektronische identiteitskaart verloopt. De website wordt ook ter beschikking gesteld voor cijferberoepen en banken.
Printscreen myminfin
Vooraleer je de gegevens kan bekomen dien je je aan te melden met je identiteitskaart. LET OP: alleen de landmeters die een officieel LAN- of KADnummer hebben krijgen toegang tot de gegevens. Dit nummer bekom je wanneer je ingeschreven bent op het tableau der landmeters-experten. Hoe je hier toegang tot krijgt verneem je in het OLOD Project Deskundige.
36
Printscreen myminfin
Je geeft je pincode van je identiteitskaart en daarna kan je de te verkrijgen documentatie raadplegen. De gebruikersvoorwaarden van de te verkrijgen informatie staan bovenaan de pagina. Indien je de gegevens gebruikt die afkomstig zijn van deze website is het verplicht om volgende copyrighttekst op het plan te plaatsen “©De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie is de enige eigenaar van de kadastrale gegevens 1.1.2017 die op dit document voorkomen.” Uiteraard wijzigt het jaar telkens de documentatie wordt geüpdatet.
Printscreen myminfin
Bij het onderdeel voor het downloaden van het kadastraal plan is er de mogelijkheid om het jaartal te kiezen. Je kan dus de toestand van vorige jaren downloaden. 37
De kadastrale plannen zijn gerangschikt per provincie en daarna per gemeente of stad. Alle bestanden worden gedownload in een ZIP-formaat. Dit bestand bevat de noodzakelijke SHP-bestanden om het kadastraal plan te importeren in een tekenprogramma. Via de website worden ook verschillende gratis software pakketten aangeboden om de kadastrale plannen digitaal te raadplegen.
Printscreen myminfin
Ook de landmetersplannen behoren tot de documentatie waartoe de landmeter-expert toegang heeft. Daartoe behoren zowel de oude als de nieuwe landmetersplannen die geïntegreerd zijn in STIPAD. De landmetersplannen kunnen dus zowel digitaal als op papier geconsulteerd worden. 38
Landmetersplannen in de archiefkast
Digitale opzoeking landmetersplannen
Resultaat digitale opzoeking landmetersplannen
Sinds 31/03/2021 kan men de mutatieschetsen (207) en tabellen 209 digitaal opzoeken. Op de website van de fod financiën kan men het webinar bekijken met de uitleg hoe dit gebeurt. https://financien.belgium.be/nl/experten-partners/kadaster/kadastrale-informatie
39
1.2.7
Kadastraal inkomen
Het kadaster heeft ook nog steeds een fiscale opdracht. De AAPD stelt een kadastraal inkomen vast voor alle gebouwde of ongebouwde onroerende goederen, alsmede voor het materieel en de outillage die onroerend zijn van nature of door hun bestemming. 1.2.7.1
Wat is het kadastraal inkomen?
Het kadastraal inkomen van onroerende goederen wordt gedefinieerd als het gemiddeld normaal netto-inkomen van één jaar. Het gaat met andere woorden om het netto-inkomen dat een onroerend goed op een jaar geacht wordt voort te brengen. Gemiddeld
Omdat verondersteld wordt dat het overeenstemt met hetgeen gemiddeld als inkomen zou kunnen worden bekomen.
Normaal
Omdat de abnormale inkomens, zowel zeer hoge als de zeer lage, voor de vaststelling van het inkomen buiten beschouwing gelaten worden.
Netto
Omdat er een procentuele aftrek wordt toegepast wegens onderhouds- en herstellingswerken.
Om tot de gemiddelde jaarlijkse normale netto huurwaarde van het onroerend goed te komen, wordt de bruto huurwaarde verminderd met de lasten die forfaitair op 40 % worden geschat voor gebouwde onroerende goederen en op 10 % voor ongebouwde onroerende goederen. Om ervoor te zorgen dat de belasting correct wordt vastgesteld en de fiscale billijkheid niet in het gedrang komt, zou het kadastraal inkomen moeten beantwoorden aan de reële kenmerken van elk onroerend goed. Daarom schrijft de wet voor dat de kadastrale gegevens om de tien jaar worden herzien (algemene perequatie van de kadastrale inkomens). Naar aanleiding van de algemene perequatie afgerond in 1980, werd het kadastraal inkomen voor alle onroerende goederen bepaald op hetzelfde referentietijdstip, namelijk 1 januari 1975. Door het uitblijven van een algemene perequatie sindsdien, is men op zoek gegaan naar een andere manier om het kadastraal inkomen toch jaarlijks aan te passen. Sinds 1991 wordt het kadastraal inkomen daarom geïndexeerd.
40
Dat betekent dat het kadastraal inkomen jaarlijks wordt vermenigvuldigd met de indexatiecoëfficiënt van dat jaar. De coëfficiënt wordt berekend door de indexcijfers van de consumptieprijzen van het jaar dat het aanslagjaar vooraf gaat te delen door het gemiddelde van de indexcijfers van 1988 en 1989. Deze index wordt jaarlijks gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De indexatiecoëfficiënt voor 2021 is 1,8630. De publicatie in het Belgisch Staatsblad is terug te vinden onder BIJLAGE 2F. Voorbeeld Voor een woning met een niet-geïndexeerd K.I. van 720 euro gelegen in Aalst, wordt het geïndexeerd K.I. voor 2021 als volgt berekend: 720 euro x 1,8630 = 1341,36 euro Dit resultaat wordt vervolgens afgerond naar de dichtsbijgelegen euro (geen decimalen). Het geïndexeerd K.I. is dus gelijk aan 1341. Een kadastraal inkomen is niet definitief bij de vaststelling ervan. Vier belangrijke feiten leiden tot een wijziging van het KI: 1. een algemene perequatie (doch zoals vermeld, dateert de laatste algemene perequatie van ruim 30 jaar geleden), 2. een buitengewone herziening (uitzonderlijk), 3. een bijzondere herziening en (uitzonderlijk), 4. een herschatting ingeval van wijziging van het goed. Aangezien er sinds 1980 geen perequatie meer is doorgevoerd, berust de herschatting van de kadastrale inkomens hoofdzakelijk op de vaststelling van de wijzigingen die onroerende goederen hebben ondergaan.
41
1.2.7.2
Fiscale betekenis van het kadastraal inkomen
Het kadastraal inkomen wordt gebruikt als basis voor het berekenen van onroerende voorheffing en de belasting op onroerend goed in het kader van de inkomstenbelasting (personenbelasting voor particulieren). Sommige andere administraties gebruiken het kadastraal inkomen als een parameter om van een bepaald voordeel te kunnen genieten, bijvoorbeeld voor het aanvragen van studiebeurzen, om te genieten van verlaagd tarief aan verkooprechten (klein beschrijf), enz. 1. Onroerende voorheffing
Voor de vastgoedmakelaar is het vooral belangrijk dat hij kandidaat kopers en (soms) huurders informatie kan verschaffen over de jaarlijks te betalen onroerende voorheffing.
▪
Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?
De onroerende voorheffing is een heffing op onroerende goederen. Dit kunnen gronden, gebouwen, of sommige soorten van bedrijfsuitrusting (materieel en outillage) zijn. Het is een jaarlijkse belasting die berekend wordt op het geïndexeerde kadastraal inkomen van onroerende goederen. Jaarlijks ontvangt de belastingplichtige van de Vlaamse Belastingdienst een aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing. Hij moet het vermelde bedrag betalen binnen de termijn die op het aanslagbiljet vermeld staat, namelijk 2 maanden na datum van verzending van het aanslagbiljet. Als hij dit niet tijdig doet, loopt hij het risico bijkomende (nalatigheids)intresten of andere kosten te moeten betalen. Voor nieuw gebouwde onroerende goederen is de onroerende voorheffing voor de eerste keer verschuldigd voor het jaar dat volgt op het jaar van de ingebruikname van het onroerend goed. Men is dus geen onroerende voorheffing verschuldigd voor het jaar van ingebruikname zelf. Ook hiervoor ontvangt men automatisch een eerste aanslagbiljet. De te betalen onroerende voorheffing is gebaseerd op het geïndexeerd kadastraal inkomen. De onroerende voorheffing bestaat uit 3 delen: ‐ ‐ ‐
de basisheffing is bestemd voor de Vlaamse overheid (2,5% voor bebouwde en onbebouwde goederen, 1,6% voor sociale huurwoningen en 1,80 % voor materieel en outillage); opcentiemen voor de provincies (op de basisheffing); opcentiemen voor de gemeenten (op de basisheffing).
42
De onroerende voorheffing is voor een gedeelte bestemd voor het Vlaams Gewest (basisheffing). Het andere gedeelte is bestemd voor de provincie en de gemeente. Het deel voor de gemeenten en de provincies noemt men de opcentiemen. Gemeenten en provincies bepalen zelf volledig vrij de hoogte van de opcentiemen. De onroerende voorheffing is één van de belangrijkste inkomstenbronnen van provincies en gemeenten. Wanneer een gemeente bv. beslist om 1500 opcentiemen te heffen, betekent dit dat de belastingplichtige per euro die hij verschuldigd is volgens het basistarief, 15 euro moet betalen voor de gemeente. Onder BIJLAGE 2G is een overzicht terug te vinden van de gemeentelijke en provinciale opcentiemen. Eventueel kan de belastingplichtige aanspraak maken op een vermindering (bescheiden woning, kinderen/gehandicapte personen). Een voorbeeld van berekening van onroerende voorheffing is terug te vinden onder BIJLAGE 2H.
2. Vermindering tarief verkooprechten Als men in het Vlaams Gewest een onroerend goed verkoopt, dan is de koper aan de Vlaamse Belastingadministratie verkooprechten verschuldigd. Deze verkooprechten worden berekend als een percentage op de verkoopprijs. Het basistarief bedraagt 10 %. In het Vlaams Gewest kan het basistarief echter verlaagd worden tot 6 % voor de enige eigen woning. Vroeger bedroeg dit voordeel 5% en werd dit berekend aan de hand van het KI. Een KI lager dan 754€ werd aanzien als een kleine woning = klein beschrijf. Wie hoger KI had moest ook toen 10% registratierechten betalen. Sinds de zomer van 2018 is de berekening op basis van het KI weggevallen. Wie de woning aankocht als enige eigen woning betaalde hiervoor 7%. Dit tarief werd herzien op 1 januari 2020. Toen werd het verminderde tarief van 6%. In de septemberverklaring van 2021 werd aangekondigd dat men op 1 januari 2022 het verminderde tarief zal verlagen naar 3%, maar het tarief voor een tweede woonst zal optrekken naar 12%. Ook de meeneembaarheid zal worden afgeschaft op 1 januari 2024. Tot die tijd zal er een overgangsmaatregel zijn waarbij de koper kan kiezen tussen meeneembaarheid of verminderde registratierechten. 1.2.7.3
Op welke documenten is het kadastraal inkomen terug te vinden?
Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen kan worden afgelezen van het uittreksel uit de kadastrale legger (zie onder BIJLAGE 2C). Zowel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen als het geïndexeerd kadastraal inkomen worden vermeld op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing (zie onder BIJLAGE 2I).
43
1.2.8 1.2.8.1
Bijwerking patrimoniumdocumentatie via post - en prekadastratie Postkadastratie
De bemiddeling van de vastgoedmakelaar resulteert finaal in een compromis. Om de nodige authenticiteit te verlenen aan de transactie, is het gebruikelijk dat de notariële akte binnen de 4 maanden wordt verleden voor de notaris. 3 Vervolgens zal de notaris de notariële akte binnen de wettelijk bepaalde termijn van 15 dagen ter registratie aanbieden en de volledige inhoud van de akte laten overschrijven op het hypotheekkantoor. De ambtenaar van de registratie maakt een synthese op van de akte in zijn register en stuurt deze periodiek door naar het kadaster. Vervolgens kan de ambtenaar van het kadaster de kadastrale informatie wijzigen.
3
Deze termijn komt uit fiscale hoek. Krachtens art. 32 W.Reg. dienen akten waarbij eigendom wordt overgedragen of aangewezen binnen de 4 maanden geregistreerd te worden. Indien de notariële akte niet verleden wordt binnen deze termijn, zal men de compromis ter registratie aanbieden. De niet-tijdige registratie van de verkoopovereenkomst leidt tot de opeisbaarheid van een boete. 44
1.2.8.2
Prekadastratie
Bij het splitsen, samenvoegen of verkavelen van een perceel zal de ambtenaar nieuwe perceelnummers toekennen. In het systeem van postkadastratie zullen de toegekende perceelnummers op het kadaster dan ook verschillen van deze die opgenomen zijn in de compromis en de notariële verkoopakte. Onnauwkeurigheden in de identificatie van een onroerend goed kunnen aanleiding geven tot juridische twistpunten en zijn dus een bron van rechtsonzekerheid. Om hieraan een einde te stellen werd recent het systeem van prekadastratie geïmplementeerd (PRECAD).4 Wanneer een onroerende transactie leidt tot de aanmaak van een nieuw perceel, dient er voortaan voorafgaandelijk een perceelnummer te worden gereserveerd bij het kadaster. De creatie van een nieuw perceel mag men ruim interpreteren. Hiervan is sprake in de volgende gevallen: ‐
de creatie van een perceel dat afkomstig is uit een bestaand kadastraal perceel of een perceel dat op het niet-gekadastreerd openbaar domein wordt gewijzigd of gecreëerd; De landmeter-expert maakt een afbakeningsplan op en legt dit plan voorafgaandelijk neer in een gegevensbank ‘landmetersplannen’. Ingeval het afbakeningsplan een plan tussen partijen is (vb. proces-verbaal van splitsing), zal dit eerst gevalideerd worden door de lokale antenne Opmetingen en Waarderingen. Bij validatie ontvangt de landmeter-expert binnen de 20 werkdagen een referte en een gereserveerde perceelsidentificatie. De referte, de gereserveerde perceelsidentificatie en eventueel het afbakeningsplan worden overgemaakt aan de vastgoedmakelaar en/of de notaris. De notaris is verplicht om de referte van het plan en de gereserveerde perceelsidentificatie op te nemen in de notariële akte. Dergelijke verplichting geldt niet voor de vastgoedmakelaar bij het opmaken van zijn compromis. Vervolgens zal de notaris de notariële akte met inbegrip van de referte en de gereserveerde perceelsidentificatie registreren en overschrijven. Eens de notariële akte is geregistreerd en overgeschreven, ontstaat er een aanvraag tot definitieve kadastrering bij de antenne Opmetingen & Waarderingen. De gereserveerde perceelsindentificatie vermeld in de notariële akte, zal dankzij dit proces overeenstemmen met de perceelsidentificatie bij de definitieve kadastrering.
4
Koninklijk besluit 18 november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die algemene administratie van een nieuwe identificatie, BS 2 december 2013. 45
‐
de creatie van een privatieve kavel in het kader van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen; Hier zijn twee situaties te onderscheiden. Enerzijds de op te richten, in oprichting zijnde of nieuw opgerichte gebouwen en anderzijds de bestaande gebouwen die onderworpen worden aan de gedwongen mede-eigendom. Voor deze laatste situatie is de procedure van ‘prekadastratie’ identiek als voorgaand beschreven. Een landmeter-expert zal een afbakeningsplan opmaken en neerleggen in de gegevensbank ‘landmetersplannen’. Bij op te richten, in oprichting zijnde of nieuw opgerichte gebouwen is de opmaak van het afbakeningsplan niet vereist. De antenne Opmetingen & Waarderingen verkrijgt de bouwplannen van de stedenbouwkundige diensten. De gereserveerde perceelsidentificatie van elk kavel zal aangevraagd worden door de notaris. Deze perceelsidentificatie neemt hij dan ook verplicht op in de notariële basisakte. Eens de notariële akte is geregistreerd en overgeschreven, ontstaat er een aanvraag tot definitieve kadastrering bij de antenne Opmetingen & Waarderingen.
46
De gereserveerde perceelsidentificatie vermeld in de notariële akte, zal derhalve overeenstemmen met de perceelsidentificatie bij de definitieve kadastrering.
47
1.3 HYPOTHEEKKANTOOR
1.3.1
Organisatie hypotheekkantoren
De hypotheekkantoren ressorteren binnen de nieuwe structuur onder de bevoegdheid van de Administratie Rechtszekerheid. De voornaamse taak van het hypotheekkantoor is het organiseren van de onroerende hypothecaire publiciteit van de akten van de openbare ambtenaren. 1.3.1.1
Nut van de hypothecaire publiciteit
In het Belgisch contractenrecht primeert het principe van het consensualisme. Om een onroerend goed te verkopen, volstaat immers het (zelfs mondeling) akkoord van de verkoper en koper over het verkochte goed en de hiervoor te betalen prijs. Zo voorziet artikel 1583 BW dat het eigendomsrecht en het risico op het tenietgaan van het goed in principe samen overgaan van zodra de verkoopovereenkomst tot stand komt, zelfs al is het goed nog niet aan de koper geleverd en is de prijs nog niet betaald. Tussen de partijen heeft de overeenkomst volle uitwerking. Of nog: van zodra partijen mondeling akkoord zijn over het goed en de prijs, is de verkoop rechtsgeldig tot stand gekomen. Wordt de verkoper vervolgens geconfronteerd met een onwillige koper die niet langer bereid is de mondelinge verkoopovereenkomst uit te voeren, dan zit hij natuurlijk met een bewijsprobleem. Hoe kan een mondeling akkoord tussen de partijen immers bewezen worden? Enkel omwille van deze bewijsproblematiek, leggen partijen in de praktijk de verkoopovereenkomst schriftelijk vast in een zogenaamde onderhandse verkoopovereenkomst of compromis. Dit sluit ook aan bij de bewijsregel vermeld in artikel 1341 BW, namelijk dat een geschrift vereist is voor alle zaken die een bedrag van 375 euro te boven gaan. Alzo kunnen de contracterende partijen tegenover elkaar de gemaakte afspraken bewijzen. De compromis of onderhandse verkoopovereenkomst is geen voorlopige overeenkomst, maar is de definitieve verkoopovereenkomst. Partijen kunnen de overeenkomst dus niet meer zomaar verbreken. In het kader van een verkoopbemiddeling zorgt de vastgoedmakelaar ervoor dat de verkoper en koper elkaar vinden, zodat zij een verkoopovereenkomst kunnen afsluiten. De vastgoedmakelaar komt dus tussen tot in de fase van de ondertekening van de compromis. Voor de buitenwereld, de derden dus die niet bij de onderhandse verkoopovereenkomst betrokken waren, rijst er echter een probleem. Zij hebben immers geen kennis van deze verkoop. Om de verkoop tegenstelbaar te maken naar de buitenwereld toe, organiseert de Hypotheekwet het systeem van de hypothecaire publiciteit. De hypotheekbewaarder zal in zijn registers echter enkel 48
authentieke akten optekenen. Dit zijn akten die opgemaakt zijn door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris, een rechter of een gerechtsdeurwaarder. Onderhandse overeenkomsten – zoals een compromis – kunnen niet bij het hypotheekkantoor aangeboden worden. Dat is meteen de voornaamste reden waarom het verkoopdossier na ondertekening van de compromis richting notaris gaat. Door de notaris worden naar aanleiding van het begeleiden van een verkoopdossier een hele reeks opzoekingen gedaan, zodat verkoper en koper rechtszekerheid krijgen over de uitvoering van de verkoop. De notaris zal vervolgens de inhoud van de compromis overnemen in een authentieke verkoopakte. Na het verlijden van de authentieke verkoopakte heeft de notaris 15 dagen de tijd om de notariële verkoopakte te laten overschrijven op het hypotheekkantoor. In de praktijk gebeurt dat tegenwoordig doordat de notaris de akte digitaal doorstuurt aan het hypotheekkantoor. Van zodra de hypotheekbewaarder de akte heeft overgeschreven op het hypotheekkantoor, is de inhoud ervan tegenstelbaar naar derden toe en wordt eenieder geacht de inhoud ervan te kennen en te respecteren. Derden kunnen op het hypotheekkantoor dan ook heel wat nuttige informatie terugvinden m.b.t. de onroerende goederen gelegen in België. Voorbeeld Ik wil een huis of een stuk grond kopen. Is degene die beweert de eigenaar te zijn, (nog) wel eigenaar van het onroerend goed? Is het onroerend goed eventueel bezwaard met zakelijke rechten (zoals bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid) waardoor het goed ernstig in waarde zakt? Loopt er nog een hypothecaire lening waarvoor het onroerend goed als onderpand dient? De bank van de verkoper zal immers enkel akkoord gaan met de verkoop op voorwaarde dat eerst de lening integraal wordt terugbetaald. Voor de koper is het belangrijk dat hij het goed “vrij en onbelast” kan aankopen. Het doel van de hypothecaire publiciteit is om de juridische toestand van een onroerend goed in kaart te brengen. In tegenstelling tot het kadaster heeft het hypotheekkantoor dus geen fiscale taak. Het doel van de hypothecaire publiciteit bestaat erin om via een systeem van overschrijvingen, inschrijvingen en kantmeldingen te komen tot een soort 'burgerlijke stand' van de onroerende goederen. 5
5
J. KOKELENBERG, 'Voorrechten en hypotheken', OGP, I.F.3-1-1. 49
1.3.1.2
Organisatie van de hypothecaire publiciteit
Er bestaan drie soorten hypothecaire formaliteiten. ▪
Overschrijving
De overschrijving wordt geregeld in de artikelen 1 en 2 van de Hypotheekwet (Hyp.W.). Artikel 1 Hypotheekwet Alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken, met inbegrip van de authentieke akten bedoeld in de artikelen 577-4, § 1, en 577-13, § 4, van het Burgerlijk Wetboek, alsmede van de daarin aangebrachte wijzigingen, worden geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben. Deze bepaling is ook van toepassing op de in kracht van gewijsde gegane vonnissen die gelden als overeenkomst of als titel voor de overdracht van die rechten, alsook op de akten van afstand van die rechten en op de huurcontracten die voor langer dan negen jaren zijn aangegaan of kwijting inhouden van ten minste drie jaren huur. Indien deze huurcontracten niet zijn overgeschreven wordt de huurtijd verminderd overeenkomstig artikel 595, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek. De plannen die ingevolge aanhechting of neerlegging deel uitmaken van de in het eerste lid vermelde akten, worden zonder aanbieding ervan geacht tegelijk met die akten te zijn overgeschreven, op voorwaarde dat in een verklaring in de akte of in een ondertekende verklaring onderaan de akte, de partijen of de instrumenterende ambtenaar in hun naam : 1° er de overschrijving van vragen in toepassing van de onderhavige bepaling; 2° bevestigen dat ze opgenomen zijn in de databank van plannen van afbakening van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, zonder nadien te zijn gewijzigd; 3° de referte ervan in deze databank vermelden. Artikel 2 Alleen vonnissen, authentieke akten en in rechte of voor notaris erkende onderhandse akten worden ter overschrijving aangenomen. De volmachten tot die akten betrekkelijk moeten in dezelfde vorm gegeven worden. De notarissen en al degenen, openbare ambtenaren of anderen, die belast zijn met het verlenen van authenticiteit aan de akten die aan overschrijving zijn onderworpen, zijn gehouden de vervulling van de formaliteit te vorderen binnen de vijftien dagen na de
50
dagtekening van die akten, behalve voor de akten houdende openbare verkoop waarvoor de termijn op twee maanden wordt gebracht. De in het voorgaande lid bepaalde termijn wordt verlengd tot de eerstvolgende openingsdag wanneer de laatste dag van de bovenvermelde termijn een sluitingsdag van de kantoren is. De overschrijving is de formaliteit die erin bestaat om de inhoud van een authentieke akte volledig over te schrijven in het daartoe bestemde register. De volledige akte wordt met andere woorden “gekopieerd”. Vroeger gebeurde deze overschrijving met de hand. Tegenwoordig worden de notariële verkoopakten digitaal doorgestuurd naar de hypotheekbewaarder. Bv. Alle akten waaruit een eigendomsoverdracht blijkt, worden integraal overgeschreven. Op het hypotheekkantoor kan men dus de integrale tekst van een verkoopovereenkomst voor een onroerend goed terugvinden. Is men zijn eigen eigendomstitel (vb. aankoopakte) kwijtgeraakt, dan kan men op het hypotheekkantoor een kopie bekomen. ▪
Inschrijving
De inschrijving wordt geregeld in de artikelen 29 en 81 van de Hypotheekwet (Hyp.W.). Artikel 29 Tussen de schuldeisers hebben de voorrechten slechts gevolg ten aanzien van de onroerende goederen, voor zover zij zijn openbaar gemaakt door inschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder, met uitzondering van de voorrechten der gerechtskosten. Artikel 81 Tussen de schuldeisers onderling neemt de hypotheek niet eerder rang dan van de dag der inschrijving in de registers van de bewaarder gedaan, in de vorm en op de wijze die de wet voorschrijft. Alle schuldeisers die op dezelfde dag zijn ingeschreven, hebben samenlopende hypotheken van dezelfde dagtekening, zonder onderscheid tussen de inschrijving van 's morgens en die van 's avonds, ook indien zodanig verschil door de bewaarder mocht zijn vermeld. De inschrijving biedt heel wat minder informatie dan de overschrijving. Dat is de formaliteit waarbij de hypotheekbewaarder enkel een samenvatting van een authentieke akte (= een borderel) afschrijft in een speciaal daartoe bestemd register. Het borderel is dus een document dat door de notaris wordt opgemaakt en het bevat een samenvatting van de inhoud van de notariële akte. Een inschrijving heeft slechts een tijdelijke werking: zij is gedurende 30 jaar geldig. Bv. Een hypotheek moet worden ingeschreven. Indien er een hypothecaire lening bestaat waarvoor het goed als waarborg werd gegeven, dan zal de hypothecaire inschrijving op het goed moeten worden doorgehaald om het goed 'voor vrij en onbelast' te kunnen 51
overdragen of om een bankinstelling in eerste rang te laten komen bij een nieuwe hypothecaire lening. ▪
Kantmelding
De kantmelding wordt geregeld in de artikelen 3 en 5 van de Hypotheekwet. Artikel 3 Geen eis strekkende tot vernietiging of tot herroeping van rechten voortvloeiende uit akten, aan overschrijving onderworpen, wordt door de rechter ontvangen, dan na te zijn ingeschreven op de kant der overschrijving van de titel van verkrijging, waarvan de vernietiging of de herroeping gevorderd wordt, en, in voorkomend geval, op de kant der overschrijving van het laatste overgeschreven titel. Iedere uitspraak op zodanige eis wordt eveneens ingeschreven achter de inschrijving die bij de vorige paragraaf is voorgeschreven. … De bedoeling ervan is om derden op de hoogte te brengen van wijzigingen die zich voordoen met betrekking tot akten die overgeschreven zijn of die ingeschreven zijn. Bv. Een vordering tot nietigverklaring van de verkoop van een woning zal als kantmelding vermeld worden in het register waarin de verkoopakte zelf werd overgeschreven.
1.3.1.3
Toegang tot het hypotheekkantoor
Krachtens artikel 127 Hypotheekwet is de hypotheekbewaarder gehouden aan ieder die erom verzoekt, een afschrift te geven van de bestaande inschrijvingen of overschrijvingen, ofwel de getuigschriften af te leveren waarbij wordt vastgesteld dat er geen bestaan. De aanvraag om inlichtingen moet wel schriftelijk gebeuren. Om de informatie te bekomen, zal de aanvrager zowel de naam van de eigenaar, als het adres van het onroerend goed moeten opgeven. Het officieel aanvraagdocument www.myminfin.be.
kan
geraadpleegd
worden
via
de
overheidswebsite
Vervolgens klikt men de optie “Naar MyMinFin zonder authenticatie (en zie geen persoonlijke fiscale gegevens)” aan. Vervolgens klikt men in het menu de optie “formulieren” aan. In het zoekscherm moeten de volgende gegevens ingevuld worden:
52
Vervolgens krijgt men volgend zoekresultaat:
Een voorbeeld van het aanvraagformulier is terug te vinden onder BIJLAGE 3A.
53
1.3.1.4
Welk hypotheekkantoor is bevoegd?
De informatie moet worden opgevraagd bij het hypotheekkantoor van de gemeente waarin het onroerend goed is gelegen. Om de contactgegevens op te vragen wordt best gebruik gemaakt van de overheidswebsite http://ccff02.minfin.fgov.be/annucomp/. Klik vervolgens de optie “Wil u zoeken op basis van de bevoegdheid?” aan.
54
Stel dat we willen weten welk hypotheekkantoor bevoegd is voor het adres te Nevele, Kerkstraat 4, dan vullen we het zoekformulier als volgt in:
We krijgen het volgende resultaat:
55
1.3.1.5
Hypotheekkantoor versus kadaster
Bij de bespreking van de bij het kadaster beschikbare informatie bleek dat ook deze diensten beschikken over de eigendomsgegevens m.b.t. de percelen. Toch is het hypotheekkantoor de enige authentieke gegevensbron wat betreft de zakenrechtelijke toestand van het onroerend goed: enkel de via het hypotheekkantoor verkregen informatie levert een bewijs van eigendom. De reden hiervoor is dat het Kadaster geen burgerrechtelijk, maar wel een (voornamelijk) fiscaal doel nastreeft (correcte perceelsidentificatie en bepaling van het kadastraal inkomen). De beperking tot fiscale doeleinden heeft tot gevolg dat men op burgerrechtelijk vlak aan de kadastrale gegevens slechts de waarde van een loutere inlichting geeft. 1.3.2
Hypothecair getuigschrift
Op het hypotheekkantoor vindt men niet alleen de overgeschreven eigendomstitels terug, maar ook nog een schat aan andere relevante informatie, waaronder: ▪ ▪
▪ ▪ ▪ ▪
het bestaan van een hypothecaire inschrijving; eventuele procedures inzake eigendomsbetwistingen; Indien er over het eigendomsrecht van de verkoper betwistingen bestaan, zal er op het hypotheekkantoor melding gemaakt zijn van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken dienaangaande. eventuele procedures inzake stedenbouwkundige misdrijven; een verkavelingsakte; de statuten (basisakte + reglement van mede-eigendom) van een appartementsgebouw; procedures van bewarend of uitvoerend beslag;
▪
…
Deze informatie kan men bekomen door het aanvragen van een hypothecair getuigschrift. Dat vermeldt op beknopte wijze de inschrijvingen en overschrijvingen m.b.t. het onroerend goed. Gaat het over de verkoop van een kavel in een appartementsgebouw, dan zal op het getuigschrift tevens melding gemaakt worden van de statuten van het gebouw en eventuele latere wijzigingen eraan.
Onder BIJLAGE 3D en BIJLAGE 3E zijn voorbeelden van hypothecaire getuigschriften opgenomen.
56
1.3.3
1.3.3.1
Eigendomstitel
Begrip
De eigendomstitel is het bewijs van eigendom van een onroerend goed. De inhoud en vorm van de eigendomstitel of de akte van eigendomsoverdracht van een onroerend goed is verschillend naargelang de rechtshandeling die in het verleden is gesteld: een koopakte, een schenkingsakte, een ruilingsakte, verdelingsakte, een vonnis (vb. verkrijgende verjaring),… Onder BIJLAGE 3C is een voorbeeld van een eigendomstitel terug te vinden. 1.3.3.2
Waar vind je de eigendomstitel terug?
Om de eigendomstitel te bekomen, kan de landmeter de volgende acties ondernemen. Stap 1 In eerste instantie doet hij dat bij de opdrachtgever zelf. Hierbij moet de landmeter-expert nazien dat hij zeker de definitieve akte in handen heeft. De notaris zendt enkele dagen voor het verlijden van een notariële akte immers een ontwerpakte toe aan de verkoper en koper, maar mogelijks zijn er hieraan nog wijzigingen gebeurd. De definitieve akte is herkenbaar door de aanwezigheid van de datum, het bewijs van registratie en overschrijving (stempels) en de bundeling van de akte in een hard karton.
Stap 2 Soms komt het voor dat de eigenaar zijn eigendomstitel is kwijtgeraakt, bijvoorbeeld n.a.v. een verhuis of brand. In dat geval kan de opdrachtgever de eigendomstitel opvragen bij de notaris die destijds de authentieke akte opmaakte. De notarissen zijn verplicht om de originele akten die zij verleden hebben 57
(en die van hun voorgangers) te bewaren. De originele akte noemt men de minuut. Artikel 20 van de Ventôsewet op het notarisambt schrijft dan ook voor dat de notaris verplicht is de minuut te bewaren van alle akten die hij verlijdt. Alle akten worden ook geïnventariseerd in een repertorium. De notaris kan aan de partijen die bij de akte betrokken waren een grosse of uitgifte van de minuut afleveren. Als een landmeter-expert bij de notaris een kopie van de eigendomstitel van zijn opdrachtgever opvraagt, zal de notaris veelal de afgifte ervan weigeren tenzij hem eerst een volmacht van de opdrachtgever wordt voorgelegd. De notaris wil dus het bewijs zien dat de landmeter-expert gemandateerd is om deze kopie op te vragen. De landmeter-expert en zijn klant doen er dus goed aan om deze volmacht kort op papier te zetten met ondertekening door de volmachtgever. Best wordt hieraan ook kopie van de identiteitskaart van de volmachtgever gevoegd. Stap 3 Soms komt het voor dat de eigenaar niet alleen zijn eigendomstitel kwijt is, maar bovendien niet (meer) weet welke notaris destijds de akte verleden heeft. In dat geval rest er de landmeter-expert geen andere keuze dan het hypotheekkantoor te bevragen. Hier kan een afschrift van de overgeschreven eigendomstitel worden aangevraagd door op het aanvraagformulier tot het bekomen van hypothecaire informatie deze optie aan te kruisen (zie BIJLAGE 3A):
Notariële akte dd. ../../…. m.b.t. de aankoop van het goed gelegen te … door de heer … en mevrouw …
1.3.3.3
Nuttige informatie in de eigendomstitel
1. Eigendomsstructuur In de eigendomstitel zal de precieze eigendomsstructuur kunnen nagegaan worden: ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
1 eigenaar mede-eigenaars (en de eigendomsaandelen) naakte eigenaar en vruchtgebruiker verlener en houder van een recht van opstal grondeigenaar en erfpachter
58
2. Erfdienstbaarheden
De landmeter-expert zal moeten nagaan of de eigendomstitel melding maakt van actieve of passieve erfdienstbaarheden. Deze kunnen overeengekomen zijn op het ogenblik van de verwerving van het goed of kunnen de herhaling zijn van erfdienstbaarheden opgenomen in vroegere akten. Erfdienstbaarheden zijn zakelijke rechten die de nadelen van de verdeling van een grond trachten op te vangen. Een erfdienstbaarheid kan omschreven worden als een last die op een erf (het lijdende of dienende erf) gelegd wordt tot nut en gebruik van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (het heersende erf) (artikel 637 BW). Voorbeelden van erfdienstbaarheden zijn het recht van overgang, het verbod om te bouwen, het recht van uitweg, het recht van riolering en van waterleiding, ... zijn voorbeelden van erfdienstbaarheden. We onderscheiden verschillende soorten erfdienstbaarheden: ▪
voortdurende versus niet-voortdurende erfdienstbaarheden
Voortdurende erfdienstbaarheden vereisen geen actuele tussenkomst van de mens, maar houden een voordelige toestand in voor het heersend erf, bvb. recht van waterleiding, van dakdrop, van gas- en elektriciteitsleidingen, van steun en van uitbouw, van uitzicht,… Niet voortdurende erfdienstbaarheden vereisen telkenmale de daad van de mens, bvb. recht van overgang, rioolrecht, weiderecht, recht om water te putten,… ▪
zichtbare versus niet-zichtbare erfdienstbaarheden
Bij zichtbare erfdienstbaarheden is er een extern met het blote oog zichtbaar werk of teken nodig, bvb. een deur, een hek, een pad, leidingen ook ondergronds voor zover een extern teken hun bestaan aantoont, balkon, venster,…. Niet zichtbare erfdienstbaarheden vertonen geen uitwendig teken bvb. verbod om te bouwen of om hoger te bouwen,… Deze kenmerken zijn belangrijk voor de wijze van ontstaan en tenietgaan van erfdienstbaarheden. Een erfdienstbaarheid ontstaat: ▪
door toedoen van de mensen: ‐ titel Deze titel kan een overeenkomst of testament zijn. Voor deze ontstaansgrond komen alle erfdienstbaarheden in aanmerking, zichtbaar of niet, voortdurend of niet. Er bestaat immers een vrijheid om erfdienstbaarheden te vestigen.
59
Wat het bewijs van de titel betreft, gelden tussen partijen de regels betreffende het bewijs van overeenkomsten. Voor de tegenstelbaarheid aan derden (bvb. latere verkrijgers) moet de titel waarbij de erfdienstbaarheid gevestigd wordt, overgeschreven worden op het hypotheekkantoor, zodat er steeds een authentieke akte opgemaakt moet worden.
‐ verjaring van 30 jaar Enkel voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden kunnen door verjaring verkregen worden. Voorbeelden van zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden zijn de erfdienstbaarheid van dakdrop voor zover er buizen aangebracht zijn, beplantingen op kortere afstand dan voorzien in het Veldwetboek, vooruitspringende balkons, erfdienstbaarheid van waterleiding voor zover er uiterlijke tekenen zijn, erfdienstbaarheid van uitzicht,… De eigenaar van het heersend erf moet de bedoeling hebben om de erfdienstbaarheid te bekomen en hij moet het genot ervan uitoefenen. Het moet gaan om een ononderbroken, openbaar en ondubbelzinnig bezit. Het mag niet gaan om een louter gedogen van de eigenaar van het lijdend erf. De verjaringstermijn bedraagt volgens artikel 690 B.W. 30 jaar. Vermits de vrijheid van de erven vermoed wordt, moet de eigenaar van het heersend erf het bestaan van de erfdienstbaarheid bewijzen. Ook de modaliteiten (= plaats en wijze van uitoefening) van conventionele erfdienstbaarheden die zichtbaar en voortdurend zijn, kunnen door verjaring gewijzigd worden. Bijvoorbeeld bij een conventioneel vastgelegde erfdienstbaarheid van waterleiding kan het contractueel vastgestelde volume vergroot worden wanneer gedurende 30 jaar grotere buizen toegelaten werden. Erfdienstbaarheid van overgang ten gunste van de inwoners van een gemeente Hoewel dit geen zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheid is, kan het recht van overgang ten voordele van de inwoners van een gemeente op een privaat perceel bekomen worden door verjaring. De weg of het pad moet daarvoor gedurende 30 jaar op ondubbelzinnige wijze gebruikt worden door het publiek. Het is evenwel niet voldoende dat enkel de aangelanden de weg gebruiken. Alle inwoners of minstens een deel ervan bvb. de inwoners van een wijk moeten de weg gebruiken. Zo kunnen bijvoorbeeld ook uitrustings- of onderhoudswerken door de gemeente de bedoeling om de strook voor openbaar verkeer te gebruiken, duidelijk maken. Na 30 jaar “bezit” ontstaat dan een wettelijke publiekrechtelijke erfdienstbaarheid van openbaar nut. De oorspronkelijk eigenaar heeft wel de eigendom van de wegzate behouden. Wanneer de private weg ingeschreven is in de atlas der buurtwegen bepaalt artikel 10 van de wet van 10 april 1841 op de buurtwegen, dat deze inschrijving geldt als titel voor de verkorte verjaringstermijn van 10 of 20 jaar in plaats van 30 jaar. Verder onderzoek naar de bedoeling wordt hierdoor ook overbodig.
60
‐ bestemming van de huisvader Ook hier is vereist dat het om voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden gaat (art. 692 BW). De eigenaar creëert tussen zijn erven een toestand die als een erfdienstbaarheid zou aanzien worden, ware het niet dat hij de twee erven in eigendom heeft. Wanneer de erven achteraf aan verschillende eigenaars toebehoren en de toestand verder blijft bestaan, vermoedt de wet dat door een stilzwijgende overeenkomst de erfdienstbaarheid ontstaan is (art. 693 BW). Tevens is het mogelijk dat een zichtbare erfdienstbaarheid herleeft door bestemming van de huisvader. Hier heeft de gemeenschappelijke eigenaar de erfdienstbaarheid niet zelf in het leven geroepen, maar bestond zij op het ogenblik dat hij eigenaar werd van het heersend en het lijdend erf. Door vermenging is de erfdienstbaarheid teniet gegaan, maar bij de daaropvolgende scheiding der erven herleeft ze (art. 694 BW). Erfdienstbaarheden gevestigd door bestemming van de huisvader zijn tegenstelbaar aan derden, zonder dat overschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder vereist is. Ze zijn immers gebaseerd op het vermoeden van een stilzwijgend akkoord en er is bijgevolg geen titel (= geschreven document) voor handen. ▪
op basis van de wet Het betreft hier de wettelijke erfdienstbaarheden vermeld in het burgerlijk wetboek of in andere specifieke wetten zoals het Veldwetboek (gemene muur, recht van uitweg, afstand van beplanting, ladderrecht, lichten en uitzichten, …). Ook de wettelijke erfdienstbaarheden ten openbare nutte moeten hieronder worden gerekend, zoals de aanwezigheid op of nabij het perceel van een hoogspanningsmast, windmolen, ondergrondse leidingen en kabels, enz. Voorbeeld De aanwezigheid van een Fluxys-leiding gaat niet gepaard met de onteigening van de betrokken percelen, maar brengt een wettelijke erfdienstbaarheid van openbaar nut mee: in de nabijheid van een leiding is elke activiteit verboden die de aardgasvervoerinstallaties of de exploitatie ervan kan schaden. In die optiek is iedereen die werken wil uitvoeren in de nabijheid van aardgasvervoersinfrastructuur wettelijk verplicht om die werken vanaf de ontwerpfase aan Fluxys te melden. Daarnaast gelden ook specifieke beperkingen bij werken om minder dan 5 meter van de leiding.
▪
wegens de natuurlijke ligging Te denken valt aan het recht van afvloeiing, afsluiting en afpaling van aan elkaar grenzende eigendommen,…
61
1.4 REGISTRATIEKANTOOR 1.4.1
Organisatie registratiekantoren
De registratiekantoren ressorteren binnen de nieuwe structuur onder de bevoegdheid van de Administratie Rechtszekerheid. Op het registratiekantoor kunnen alle mogelijke geschriften geregistreerd worden, zowel onderhandse als authentieke geschriften. Soms is de registratie wettelijk voorgeschreven. De registratie is een formaliteit die bestaat uit het afschrijven, ontleden of vermelden van een akte of van een geschrift, door de ontvanger van de registratie, in een hiertoe bestemd register. Deze formaliteit geeft aanleiding tot het heffen van een registratierecht. Het registratiekantoor heeft in eerste instantie dan ook een fiscaal doel. Wel is de fiscale taak enigszins uitgehold sinds 1 januari 2015, datum waarop de gewesten zelf bevoegd zijn geworden voor de berekening en inning van de verkooprechten bij verkoop van onroerend goed, de erfbelasting bij overlijden (de vroegere “successierechten”) en de schenkbelasting (de vroegere “schenkingsrechten”). 1.4.1.1
Nut van registratie
1. Belang op burgerlijk vlak Een authentiek geschrift heeft vaste datum op de dag waarop het door de openbare ambtenaar werd opgemaakt. Met een onderhands opgemaakt document liggen de kaarten anders. Door de registratie van een onderhands geschrift op het registratiekantoor verkrijgt dit geschrift vaste datum (artikel 1328 BW). Door de registratie kan men rechten beschermen die anders in gevaar zouden kunnen worden gebracht door een antidatering. 2. Belang op fiscaal vlak Naar aanleiding van de registratie van een geschrift worden registratierechten geïnd, waarvan het tarief is bepaald in het Wetboek van registratierechten. Dankzij de aangelegde documentatie via de registratie van bepaalde geschriften worden andere overheden (zoals het Vlaams Gewest) in de mogelijkheid gesteld bepaalde belastingen te heffen. Zo zal naar aanleiding van de registratie van een aangifte van nalatenschap de Vlaamse Belastingdienst de nodige informatie verkrijgen van het registratiekantoor om de erfbelasting te kunnen berekenen en innen. Naar aanleiding van de registratie van een verkoopakte m.b.t. een onroerend goed, zal de Vlaamse Belastingdienst de nodige informatie verkrijgen van het registratiekantoor voor de berekening en inning van de verkooprechten. De notaris zal een notariële verkoopakte niet alleen binnen de 15 dagen moeten laten overschrijven op het hypotheekkantoor, maar moet de akte ook voorafgaandelijk (en binnen diezelfde termijn) ter registratie aanbieden. Periodiek zal het registratiekantoor de geregistreerde overdrachten van onroerende goederen meedelen aan de diensten van het kadaster. Dat stelt het kadaster in staat de kadastrale documenten te actualiseren. Indirect wordt ook een fiscaal doel gediend. Immers, door de 62
actualisering van de kadastrale gegevens krijgt de Vlaamse overheid de nodige informatie voor het berekenen en innen van de onroerende voorheffing. 3. Vastgoeddocumentatie Hierboven werd al geduid dat het hypotheekkantoor als een soort burgerlijke stand van het onroerend goed moet beschouwd worden. Dit werd echter ook genuanceerd doordat bepaalde eigendomsoverdrachten inzake onroerend goed niet gekend zijn bij het hypotheekkantoor. Bij het registratiekantoor echter is de volledige keten van eigendomsoverdrachten gekend. De documentatie op basis van de inlichtingen uit geregistreerde akten en de aangiften van nalatenschap is dus zeer volledig (op de eigendomsverwerving door verjaring na). Wel is het zo dat op het registratiekantoor geen volledige eigendomstitels worden overgeschreven. De ontvanger van de registratierechten zal enkel een samenvatting registreren. OPGELET ! De volledige eigendomstitel is niet beschikbaar bij het kadaster of registratiekantoor, maar enkel bij het hypotheekkantoor! Het hypotheekkantoor is de enige authentieke bron om een bewijs van eigendom m.b.t. onroerend goed te verkrijgen. 1.4.1.2
Verplicht registreerbare geschriften
De verplicht te registreren geschriften worden opgesomd in artikel 19 W.Reg.. Het betreft onder meer: ‐ ‐ ‐
‐
‐
De akten van Belgische notarissen moeten binnen de 15 dagen na de akte door de notaris worden aangeboden. De akten van Belgische gerechtsdeurwaarders moeten binnen de 4 dagen na de akte door de notaris worden aangeboden. De akten waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van in België gelegen onroerende goederen wordt overgedragen of aangewezen moeten door de ondertekenende partijen ter registratie worden aangeboden binnen een termijn van 4 maanden. De huurcontracten betreffende een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is tot huisvesting van een gezin of een persoon moeten door de verhuurder worden aangeboden binnen een termijn van 2 maanden. Alle andere huurcontracten betreffende een onroerend goed moeten binnen een termijn van vier maanden worden aangeboden door de ondertekende partijen.
1.4.1.3
Toegang tot de geregistreerde informatie
Het registratiekantoor mag in principe alleen inlichtingen verstrekken aan de ondertekenaars van een document of hun rechthebbenden. Zij kunnen een kopie krijgen van het huurcontract of uittreksel van nalatenschap. Anderen krijgen alleen een kopie van een document met een bevelschrift van de vrederechter of op vertoon van een volmacht. Zo zal een landmeter-expert aan de hand van een volmacht van de verhuurder of huurder een kopie van een geregistreerd huurcontract kunnen bekomen. Aan de hand
63
van de volmacht van een eigenaar van een onroerend goed, zal de landmeter-expert informatie kunnen opvragen inzake de eigendomshistoriek van het onroerend goed.
64
Figuur 1: Tijdslijn verkoopovereenkomst
Max. 4 maand(*)
Notariële verkoopakte (notaris rekent ook de kosten af, inclusief de registratierechten)
Binnen 15 dagen
Registratie op het registratiekantoor
: bijwerken va n
Overschrijving van de akte op hypotheekkantoor (*)
Kadaster : bijwerken van de kadastrale informatie
Compromis = onderhandse verkoopovereenkomst (eventueel via vastgoedmakelaar)
De termijn van 4 maanden heeft enkel een fiscale betekenis!
Eigendoms- en risico-overdracht bij compromis, tenzij clausule van uitgestelde eigendomsoverdracht!
65
de
kadas trale
Figuur 2: opzoekingen patrimoniumdocumentatie (opgelet! Bij de hieronder opgesomde onderzoeksmethodes moet steeds ook rekening gehouden worden met de (soms beperkte) toegangsregels in het licht van de bescherming van de privacy) Invalshoek A Je wil zonder concrete aanknopingspunten een overzicht van de verschillende aanen verkopen van een onroerend goed te weten komen. Invalshoek B Je kent het perceelsnummer van een onroerend goed en wil te weten komen welke KADASTER verschillende aan- en verkopen zich voordeden en/of wie de verschillende eigenaars waren. Invalshoek C Je kent de huidige eigenaar van een onroerend goed en wil een overzicht van de verschillende aan- en verkopen te weten komen, verricht door deze persoon. Invalshoek D Je weet bij benadering wanneer er een verkoop plaatsvond en je kent de naam van de verkoper en/of verkrijger. Invalshoek E REGISTRATIEKANTOOR Je kent de naam van de verkoper en/of verkrijger, de locatie van het vastgoed en de registratiedatum van de verkoop, en wil het hoe en het waarom van de transactie te weten komen. Invalshoek F Je kent de locatie van het vastgoed en (bij benadering) de datum van de verkoop, en HYPOTHEEKKANTOOR wil de voledige akte inkijken. Het is tevens raadzaam dat je de naam van de verkoper en/of verkrijger kent. Invalshoek G Je kent minstens de naam van de notaris en de datum van de verkoop, en wil de NOTARIS volledige akte inkijken.
66
1.5 LANDMETERSPLANNEN 1.5.1
PV van afpaling, splitsing en opmeting
Deze processen-verbaal leggen de bestaande of nieuwe perceelsgrenzen vast. Bij afpaling gaat het om percelen waarvoor in principe nog nooit een nauwkeurige grensbepaling werd uitgevoerd. Bij een proces-verbaal van splitsing en/of opmeting worden de bestaande grenslijnen respectievelijk hertekend of herbevestigd. Deze plannen zijn onontbeerlijk om de juiste ligging van de perceelgrens te bepalen. Wel moet rekening gehouden worden met de (soms relatieve) bewijskracht van de documenten: ‐ ‐ ‐
Zijn de PV's ondertekend voor akkoord door alle betrokken partijen? Zijn de PV's aan een authentieke akte gehecht of zijn ze door de registratie enkel voorzien van een dagtekening? Is het proces-verbaal opgesteld door een landmeter-expert?
Op processen-verbaal uit het verleden wordt dikwijls enkel een oppervlaktemaat vermeld. Afmetingen van de grenslijnen, afstanden ten opzichte van vaste constructies, de as van de wegenis of de coördinatenlijst ontbreken jammer genoeg al te vaak. Ook de handtekeningen van de betrokken partijen worden meer niet dan wel genoteerd op het plan. Maar de grensbepaling is geen eenzijdige rechtshandeling. Een grens behoort namelijk minstens aan twee percelen toe. Als deze percelen een verschillende eigenaar hebben, dient men steeds de goedkeuring te verkrijgen van de naburen voor het bekrachtigen van de ligging van de gemeenschappelijke grens. Enkel de landmeter-expert mag als deskundige optreden bij de herbevestiging of wijziging van een eigendomsgrens.
67
Indien één of meerdere van dergelijke elementaire zaken ontbreken, heeft dit een weerslag op de bewijskracht van deze documenten. Indien in het verleden een plan met vastlegging van de perceelsgrenzen aan een authentieke akte gehecht werd, geniet dit plan de voorkeur. Door overschrijving van de integrale inhoud van de notariële akte zijn de opgenomen gegevens tegenstelbaar aan derde. Er wordt de nodige publiciteit gegeven aan de documenten waardoor eenieder geacht wordt kennis te kunnen nemen van de inhoud. Tevens bestaat de mogelijkheid om deze PV's op te zoeken in de registers van het registratiekantoor, bij de instrumenterende notaris en in de databank landmetersplannen van de AAPD (meer bepaald bij de kadastrale diensten). Indien deze documenten niet terug te vinden zijn in de registers van het hypotheekkantoor, is de inhoud echter niet tegenstelbaar aan derden maar wel ten opzichte van de ondertekenende partijen alsook hun rechtsopvolgers. De tegenstelbaarheid ten opzichte van derden is echter wel altijd van toepassing voor een PV van afpaling. Naast de officiële kanalen kan de informatie eventueel ook door de aangelande partijen of optredende landmeter verstrekt worden. 1.5.2
PV van muurovername
Het proces-verbaal van muurovername of muurgemeenheid is een onderhandse overeenkomst tussen de overnemer en de overlater die opgesteld wordt door een beëdigd landmeter-expert. Het document bevat een grafisch plan met de ligging van de eigendomsgrens en de over te nemen muurdelen enerzijds en anderzijds een uitgeschreven overeenkomst met vermelding van de partijen, de ligging van de muur, de overgenomen dikte en het overnamebedrag. Indien het PV van muurovername niet aan een authentieke akte gehecht wordt of wordt omgezet in een authentieke akte door een notaris, dient de landmeter-expert het PV ter registratie aan te bieden. Wanneer het echter een eigendomsoverdracht van een strook grond of een aandeel in de muur betreft, dient men normaal het PV te laten vastleggen door middel van een notaris. Deze notaris zorgt dan voor de verdere formaliteiten zoals registratie of overschrijving op het hypotheekkantoor. Door de verschillende mogelijkheden om het document te laten akteren door de administratie, registratiekantoor of hypotheekkantoor, kunnen documenten van hetzelfde type, een PV van muurovername in dit geval, een verschillende bewijskracht krijgen. Bij overschrijving in de registers van het hypotheekkantoor is het document tegenstelbaar aan derden en draagt het de grootste bewijskracht mee. Het toekennen van een vaste datum door registratie houdt in dat het document een onderhandse overeenkomst blijft, waarbij de inhoud ervan enkel tegenstelbaar is aan de betrokken partijen. De tegenstelbaarheid aan derden is door registratie dus niet verzekerd. Indien het PV omgezet wordt in of gehecht wordt aan een authentieke akte, kan men deze steeds raadplegen door zich te informeren bij het hypotheekkantoor van het arrondissement waar het goed gelegen is. Wanneer het PV van muurovername enkel geregistreerd is, kunnen de betrokken partijen of hun gevolmachtigden het PV raadplegen op het registratiekantoor van het arrondissement waar het goed gelegen is. Derde partijen hebben geen onmiddellijke toegang tot de documenten op het
68
registratiekantoor. De aangelande partijen bezitten meestal ook een origineel exemplaar van het destijds opgestelde PV van muurovername.
Onder BIJLAGE 5A is een proces-verbaal van opmeting en afpaling opgenomen en onder BIJLAGE 5B een proces-verbaal van muurovername.
69
Besluit
hoofdstuk A - Patrimoniumdocumentatie
▪
Organisatiestructuur FOD Financiën - Coperfin hervorming - AAPD ▪ Administratie Opmetingen en Waarderingen (kadastrale diensten) ▪ Administratie Rechtszekerheid (hypotheek- en registratiekantoren)
▪
Kadaster - kadastraal uittreksel: ▪ uittreksel uit de kadastrale legger ▪ uittreksel uit het kadastraal percelenplan - toegang tot kadastrale informatie ▪ gewestelijke en lokale kantoren ▪ toegangsrechten en privacy ▪ aanvraagformulier kadastrale informatie ▪ Public viewer CADGIS ▪ Opzoeken historiek van kadastraal perceel ▪ databank landmetersplannen bij het kadaster - kadastraal inkomen als maatstaf voor vastgoedfiscaliteit ▪ onroerende voorheffing ▪ inkomstenbelasting ▪ vermindering tarief verkooprechten - belang van kadastrale informatie voor het verkoopdossier: ▪ kadastrale omschrijving van het te verkopen goed ▪ info vastgoedfiscaliteit - bijwerking kadaster ▪ postkadastratie ▪ prekadastratie
▪
Hypotheekkantoor - hypothecaire publiciteit ▪ drie hypothecaire formaliteiten: • overschrijving • inschrijving • kantmelding - toegangsrechten tot het hypotheekkantoor - aanvraagformulier hypothecaire informatie: ▪ hypothecair getuigschrift ▪ kopie van de eigendomstitel - hypotheekkantoor = burgerlijke stand onroerend goed, maar 2 hiaten: ▪ eigendomsovergang bij overlijden (registratiekantoor) ▪ verkrijgende verjaring (niet bekend bij AAPD, tenzij vonnis) - eigendomstitel moet altijd worden opgevraagd door de vastgoedmakelaar ▪ relevante informatie in de eigendomstitel ▪ stappenplan bij het opvragen van de eigendomstitel - hypothecair getuigschrift
70
-
▪ hypotheek ▪ fiscale en sociale notificaties door de notaris ▪ bewarend en uitvoerend beslag taakverdeling tussen de notaris en de vastgoedmakelaar ▪ begrip zuivere verkoop ▪ “vrij en onbelast”: opgelet met stijlclausules
▪
Registratiekantoor - nut van registratie ▪ burgerrechtelijk: vaste datum verlenen ▪ voornamelijk fiscaal ▪ vastgoeddocumentatie (volledige eigendomsketen onroerend goed) - registratieformaliteit ▪ afschrijving ▪ vermelding in register + bewaren dubbel (vb. huurcontracten, compromis) ▪ ontleding en optekenen samenvatting (vb. authentieke (verkoop)akte) - verplicht te registreren geschriften - toegangsrechten: ▪ partijen die zijn betrokken bij een geregistreerd geschrift ▪ derden moeten een volmacht van een betrokken partij kunnen voorleggen of een bevelschrift van de rechter
▪
Landmetersplannen ▪ PV van afpaling, splitsing en opmeting ▪ PV van muurovername ▪ databank landmetersplannen bij het kadaster ▪ bewijskracht van de PV’s hangt af van diverse factoren
71
