01
FITXA D’HABITATGE
01
02
Què és?
Com funciona?
El model de cessió d’ús suposa una alternativa intermèdia entre el lloguer i la propietat que ofereix un cost assequible i estabilitat en el temps.
La cooperativa és la propietària dels habitatges però la persona usuària té el dret d’utilitzar-lo, un dret indefinit en el temps i que es pot donar en herència. Aquest dret s’adquireix amb una entrada inicial (retornable) i es manté amb una quota d’ús, que és el pagament mensual que fa la persona sòcia pel dret de fer ús d’un habitatge i pot ser inferior al valor del lloguer dels pisos de protecció oficial. L’entrada és proporcional a la superfície de l’habitatge, és susceptible de ser finançada i el lloguer tou amb tendència a la baixa està destinat a retornar el deute de construir o rehabilitar l’habitatge, el manteniment i millora de l’edifici i les despeses comunes.
El model s’articula al voltant d’un edifici que és propietat d’una cooperativa, la qual no té finalitat lucrativa i per tant el preu de l’habitatge no està subjecte als preus del mercat especulatiu.
04 Està regulat aquest model? No del tot. La Llei de Cooperatives de Catalunya 18/2002, aprovada el juliol de 2002, té una secció, la setena, que regula les cooperatives d’habitatge. Però la llei no atorga naturalesa jurídica a la cessió d’ús en règim de cooperatives d’habitatge.
La persona usuària no és propietària d’un habitatge però sí que té el dret d’ús i se li assegura un habitatge de qualitat a llarg termini fugint de la transitorietat del lloguer i la inaccessibilitat de l’habitatge de propietat. Ha de fer una aportació inicial assequible que es recupera en el moment de marxar i gaudeix d’unes quotes mensuals més econòmiques. A més, suposa la integració de la iniciativa privada en un mercat no especulatiu, la construcció de baix impacte energètic i amb materials de construcció reciclats i reutilitzables, així com la producció d’energia renovable i local en l’habitatge; és a dir, és un model eficient i ecològic.
05 Quina filosofia hi ha darrera aquest model? El model de cessió d’ús és una alternativa als models d’habitatge tradicional, amb els quals és paral·lel i compatible, però que suposa l’inici de la transformació ja que és aplicable tant a habitatge social com a l’habitatge de mercat no subvencionat. També es considera que el model revalora la renda del treball ja que disminueix l’esforç monetari necessari per disposar d’un habitatge digne; que lluita contra l’especulació, limita la possibilitat de lucre i prestigia l’habitatge social. També cal destacar que és un model participatiu ja que la cooperativa està formada per les persones usuàries dels habitatges i poden participar en les decisions de tot el que afecta el seu hàbitat. Disseny, gestió de l’energia, aigua i residus, gestió dels espais comunitaris... Es solen establir sistemes col·lectius i participatius en la gestió de l’energia, l’aigua, els aliments i altres necessitats i s’aposta per la flexibilitat en el disseny i tipologies dels habitatges.
noclaudiquis.cat
Quins avantatges té?
Quines experiències existeixen? Les cooperatives d’habitatge en règim de cessió d’ús van néixer a principis del segle XX. Actualment, el model més desenvolupat és l’Andel, el qual es va crear a Dinamarca el 1911 i des de llavors està talment implantat que avui una de cada tres persones que viuen a Copenhaguen ho fa en un dels 180.000 habitatges Andel existents. El model està força estès a tots els països escandinaus, Alemanya (Wohnprojekte) i Llatinoamèrica (FUCVAM). A Catalunya, aquest model va arribar el 2004 de la mà de Sostre Cívic, que divulga el model i pressiona políticament perquè la legislació ho normalitzi com un tipus més d’accés a l’habitatge. També impulsa experiències reals donant suport i assessorament com la que s’està treballant actualment a Can Batlló, al barri de La Bordeta. L’experiència més desenvolupada de model de cessió d’ús és el cas de Cal Cases, una masia situada al terme municipal de Santa Maria d’Oló (Bages) que es va iniciar el 2007.
02
FITXA D’HABITATGE
01
02
Què és?
Com funciona?
Derivat del Model Andel, és un tipus d’habitatge col·laboratiu que consisteix en viure en una comunitat intencional però preservant la privacitat i l’autonomia com a unitat familiar. És a dir, combinen els espais comuns amb els privats i promouen la racionalització dels recursos. Les persones residents són propietàries dels seus habitatges particulars però comparteixen objectius econòmics, mediambientals i socials amb la resta d’habitants.
En el cohousing es marquen una serie de normes de disseny que faciliten el contacte social i la comunitat per tal d’enfortir la interacció entre individus. També es donen una sèrie de característiques:
04 Està regulat aquest model? Ni a Catalunya ni a l’Estat Espanyol existeix una regulació concreta relativa al cohousing. De totes maneres, aquest es pot desenvolupar sota el paraigua de la cooperativa d’habitatges, la qual és regulada en l’article 89.3 de la Ley de Cooperativas o l’article 106.3 de la Llei de Cooperatives.
• Processos participatius durant la formació, disseny i desenvolupament de la comunitat • Nombrosos equipaments comuns per aportar solucions col·lectives pràctiques i facilitar objectius socials • Completa gestió i sobirania veïnal. El veïnat és corresponsable del manteniment de la comunitat • Una estructura horitzontal, no jeràrquica
La propietat de l’habitatge és de la cooperativa però els seus membres gaudeixen d’un ús indefinit d’aquest. No és necessari fer una gran inversió de capital d’entrada, la quota mensual és assequible i a més les despeses són menors en tant que es comparteixen béns i serveis (bugaderia, xarxa wifi, inclús el cotxe o la hipoteca de la cooperativa si n’hi ha). Sovint es procura que hi hagi diversitat generacional, la qual enriqueix l’intercanvi i la convivència diària. El cohousing també busca que els habitatges estiguin construïts o rehabilitats amb criteris ecològics, eficiència energètica, producció de renovables, gestió de l’aigua responsable i materials de baix impacte i ecològics.
05 Quina filosofia hi ha darrera aquest model? La corresponsabilitat i participació són elements claus del cohousing. Tothom pot participar en el procés de presa de decisions, partint de la base que totes les persones comparteixen objectius ecologistes i humanistes. Cal destacar els diferents nivells que té el cohousing: • a nivell social: es potencia la intencionalitat, la democràcia i la mutualitat • a nivell físic: és sostenible, eficient energèticament i interrelacional • a nivell de processos: són participatius i autogestionats
noclaudiquis.cat
Quins avantatges té?
Quines experiències existeixen? El cohousing fa més de 100 anys que funciona en els països escandinaus, Llatinoamèrica, Estats Units, Alemanya o Gran Bretanya. A l’Estat Espanyol i a Catalunya hi ha diversos col·lectius que promouen aquesta iniciativa. Tot i així el seu desenvolupament és complicat ja que és una fórmula molt desconeguda que també pateix restriccions de crèdit generalitzades i poc recolzament de les Administracions Públiques (concedint sòl, subvencions, recolzament tècnic...). Al nord de Madrid hi ha una comunitat de gent gran que viu en aquest tipus d’habitatge col·laboratiu que està molt desenvolupat, és Trabensol Centro Social de Convivencia para Mayores.
03
FITXA D’HABITATGE
01
02
Què és?
Com funciona?
El cloud housing és un edifici o conjunt d’edificis que combinen pisos, espais i serveis comuns per a les persones usuàries sota un model de pagament d’ús. Cada persona o família paga una quota per l’ús d’un pis i conforme canvien les necessitats és possible canviar a un pis d’una altra mida. Els serveis compartits (sala TIC, sales de reunions...) també es paguen per ús. Això suposa que l’habitatge s’ajusta a les necessitats de les persones, no a l’inrevés, i es poden contractar serveis addicionals segons les necessitats.
Els edificis de cloudhousing formen part d’una xarxa d’edificis els quals s’organitzen com una empresa. Suposa una proposta de solucions innovadores d’ocupació dels espais, d’interconnexió entre diferents espais col·lectius:
04 Està regulat aquest model? No, no té cap regulació específica.
05 Quina filosofia hi ha darrera aquest model? El cloud housing potencia la flexibilitat i la comunitat per adaptar el mercat immobiliari a les necessitats de les persones. Està basat en 4 principis clau: adaptabilitat de la propietat, gestió personalitzada, pagament per ús i interconnectivitat. Però el cloud housing també és un model de vida ja que aposta per la transformació social en un espai físic utilitzant valors com la solidaritat, la col·laboració, l’economia social, la sostenibilitat, la participació, el respecte pel medi ambient i la innovació. El cloud housing combina flexibilitat amb qualitat, sostenibilitat amb beneficis, i promou un model d’habitatge socialment responsable, que aposta per la participació activa de la ciutadania en les comunitats ja que tothom té dret a vot.
noclaudiquis.cat
• espais privatius-habitacionals: per la vida privada de les persones usuàries (pisos, oficines...) • espais comuns: per a compartir activitats i espais (bugaderia, alimentació, oci, activitats artístiques, llar d’infants, espai per a les TIC, espais exteriors, hort urbà)
Quins avantatges té? Aquest model s’adapta a les necessitats de cada instant de les persones usuàries, així davant dels canvis vitals no cal esperar a la finalització del contracte, i no s’han d’afrontar pagaments de fiances o avals. Els edificis es mantenen en constant bon estat i seguint criteris d’eficiència energètica; a més es viu en una comunitat activa de veïns i veïnes.
• espais professionals: per integrar les activitats professionals. Cada edifici és una empresa independent i cal concretar-ne, de manera col·laborativa, el pla d’empresa, el model organitzatiu i el model econòmic, així com la rendibilitat de la qual depèn de la gestió que se’n fa. Els estalvis s’aconsegueixen a través de l’ús intel·ligent de recursos com pot ser la instal·lació de panells fotovoltaics al terrat, la compra al major de productes com la contractació conjunta de serveis com wifi, aigua, llum, i a través de l‘oferta de serveis addicionals com el car sharing, les sales de reunions, la llar d’infants els quals generen ingressos addicionals. La convivència s’articula a través de l’arquitectura sostenible (preferència per la rehabilitació en comptes de l’obra nova), espais, serveis i subministraments comuns, pagaments per ús, flexibilitat temporal, i amb una persona gestora professional que vetlla pel bon estat i ús dels espais. Pretén integrar diferents actors i proveïdors que actualment i en el futur ofereixen productes i serveis d’una forma diferent, més social i més ètica, amb l’objectiu de crear un model de vida sostenible a tots els nivells i d’oferir solucions d’habitatge adequades a les necessitats reals de les persones usuàries.
Quines experiències existeixen? La plataforma “Vida + facil” es troba en la fase de desenvolupament d’iniciatives pilot a Catalunya detectant edificis on desenvolupar el model. A Madrid hi ha una Cooperativa d’Habitatge, una experiència força desenvolupada anomenada Entrepatios.
04
FITXA D’HABITATGE
01
02
Què és?
Com funciona?
La masoveria urbana és una forma d’ocupació d’habitatges desocupats, de manera regulada i legal. És un mecanisme per animar a les persones propietàries d’habitatges desocupats realitzar-ne la rehabilitació i manteniment sense haver d’intervenir en aquest procés de construcció. Es tracta de formalitzar contractes en els quals la contraprestació fonamental és la progressiva millora i condicionament de l’habitatge o finca.
Les persones propietàries d’un habitatge cedeixen el seu ús, pel termini que s’acordi, a canvi que les persones cessionàries assumeixin les obres de rehabilitació i manteniment. La cessió es formalitza amb un contracte, ha de ser gratuïta, per un temps taxat, no se li aplicarà la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) i no existeix obligació de dipositar cap fiança.
04 Està regulat aquest model? La masoveria urbana es troba regulada a l’article 3.k de la Llei del Dret a l’Habitatge, que la defineix com “el contracte en virtut del qual els propietaris d’un habitatge en cedeixen l’ús, pel termini que s’acordi, a canvi que els cessionaris n’assumeixin les obres de rehabilitació i manteniment”. Tot i el recent marc legal favorable i la creixent difusió social i cultural del terme, aquestes iniciatives no prosperen per un factor cultural: les persones propietàries d’habitatges desocupats es resisteixen a destinar-los al lloguer, i per tant, també rebutgen la masoveria urbana en tant que la perceben com un experiment que pot comportar més riscos.
noclaudiquis.cat
Quins avantatges té? No s’estableix un contracte de lloguer amb la persona llogatera sinó que s’adquireix el compromís de rehabilitar i mantenir l’habitatge, per tant, el pagament no es fa en diners directes sinó en treball de rehabilitació. És una manera de fer front a l’augment de pisos desocupats en un moment en que hi ha una forta demanda d’habitatge digne que no satisfà les necessitats de les persones.
05 Quina filosofia hi ha darrera aquest model? La masoveria urbana pretén assolir dos objectius: d’una banda, reduir el nombre d’habitatges que estan desocupats degut al seu mal estat de conservació o per la necessitat de realitzar-hi obres per assegurar unes condicions mínimes d’habitabilitat. De l’altra, donar resposta a les necessitats d’habitatge de la població en règims alternatius a la tinença, i evitar així la construcció d’habitatges de nova planta.
Quines experiències existeixen? La masoveria urbana té per origen el contracte de masover pel qual la persona propietària d’una finca rústica cedeix les finques o les peces de terra de la seva propietat als masovers i masoveres per un període de temps determinat. A canvi es comprometen a mantenir la finca i a entregar una part dels fruits que aquesta produeix d’acord amb uns percentatges establerts. Així doncs és un model d’habitatge amb llarga història però que s’està traslladant a les àrees urbanes. A la ciutat de Barcelona, al barri d’HortaGuinardó, s’hi troba el grup MULA (Masoveria Urbana per la Llar Alternativa). La Fundació SerGi també ha començat a implementar aquest model a les poblacions de Girona, Figueres i Lloret de Mar.
05
FITXA D’HABITATGE
01
02
Què és?
Com funciona?
El Dret de Superfície consisteix en dissociar la titularitat del sòl i el seu aprofitament: es pot ser propietària d’un habitatge amb plens efectes i que la propietat del sòl la mantingui una persona diferent, per exemple l’Administració Pública. El model més utilitzat és aquell en què intervenen tres agents: la persona llogatera (usuària de l’habitatge), el promotor (titular del dret de superfície, i per tant propietari de l’edifici) i l’Administració Pública (propietària del sòl).
La persona titular del sòl (l’Administració), transmet a la persona usuària (adjudicatària) el dret de superfície, esdevenint l’adjudicatària propietària d’allò que es construeixi, però l’Administració manté la propietat del sòl. Un cop adjudicat el dret de superfície, la persona usuària paga el preu de l’habitatge a l’Administració (igual procés que en una transmissió en règim de compravenda) subrogant un préstec hipotecari. També ha de pagar l’entrada i l’IVA. La principal diferència és que gaudeix d’unes quotes d’amortització del crèdit similars a les d’un lloguer protegit (calculat en funció de la superfície de l’habitatge i dels ingressos: entre 400 i 500 euros mensuals per un habitatge de 60m2 amb aparcament). A més, després de 25-30 anys d’amortització ja no cal fer més pagaments. Aquesta transmissió (adjudicació) és per un període de 75 anys; després l’habitatge retorna al propietari del sòl (administració) sense cap indemnització en favor de la persona usuària.
04 Està regulat aquest model? El dret de superfície es troba regulat en l’article 564-1 del Codi civil de Catalunya. Tot i que el dret és present en l’ordenament jurídic des de mitjans dels anys 50, ha estat escassament utilitzat. En els últims anys s’ha experimentat un creixement d’aquesta figura en tant que suposa el manteniment públic del patrimoni del sòl. Són molts els ajuntaments que han cedit drets de superfície a promotors públics o privats per tal que construïssin habitatges en règim de lloguer.
En el cas que la persona usuària retorni l’habitatge en els primers 15 anys, no hi ha pèrdua de valor i es retorna al superficiari tota la quantitat que ha pagat. Aquesta opció permet a les persones joves accedir a aquests habitatges i recuperar gran part d’allò invertit en el cas que la seva situació econòmica millori i decideixin optar per una altre model d’habitatge.
05 Quina filosofia hi ha darrera aquest model? El dret de superfície pot constituir “una alternativa a l’habitatge més accessible per a l’usuari, més estable, que superi els problemes d’endeutament i gestió de l’Administració i que, d’altra banda, sigui compatible amb els requeriments de rotació del parc social i del manteniment de la titularitat pública del sòl” tal i com recull el Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona en el seu número 17 de “Qüestions d’Habitatge” sobre el dret de superfície.
noclaudiquis.cat
Quins avantatges té? Suposa una alternativa assequible a la compra d’habitatge, especialment per a persones joves, donant estabilitat, seguretat i garanties ja que es pot viure a l’habitatge durant el període del dret, pagant un lloguer assequible. Per a l’administració pública també és positiu per diversos motius: li permet mantenir la titularitat del sòl, es recuperen els habitatges cada 75 anys per ser adjudicats a una nova persona propietària, és una figura intermèdia entre el lloguer i la compra sense fer augmentar l’endeutament, són les persones usuàries les que s’encarreguen del manteniment de l’habitatge i no l’Administració, i es prioritza el valor d’ús de l’habitatge per sobre del seu valor d’inversió permetent una rotació més freqüent del parc d’habitatge públic.
Quines experiències existeixen? Des de l’any 2007 l’Ajuntament de Barcelona ofereix aquesta modalitat. Al web del Patronat Municipal de l’Habitatge apareix el llistat actual de promocions d’habitatge en venda de dret de superfície.
06
FITXA D’HABITATGE
01
02
Què és?
Com funciona?
És una modalitat de compra en la qual la persona arrendadora i la llogatera han de pactar el termini al llarg del qual la persona ocupant gaudirà de la condició d’arrendatària i aquell en què podrà exercir l’opció de compra. També hauran de fixar el preu de l’opció de compra – anomenada prima- i el de la futura compravenda (o els criteris amb els quals es fixarà).
Durant el temps previ a la compravenda, la persona arrendatària abonarà una renda mensual que serà descomptada del valor total de l’habitatge al realitzar la compra.
04 Està regulat aquest model? Es troba regulat a la Ley de Arrendamientos Urbanos ja que l’opció de compra és un tipus de contracte que no gaudeix de cobertura legal en el Codi Civil. A Catalunya, la Llei de Regulació de Drets de Superfície, fa referència a l’opció de compra a l’article 19 i següents. Cal destacar que l’article 25.1 limita el termini de durada del dret a un màxim de 10 anys.
noclaudiquis.cat
05 Quina filosofia hi ha darrera aquest model? Permet facilitar l’accés a l’habitatge a aquelles persones que poden assumir un preu superior al d’un lloguer ordinari, però en canvi tenen dificultats per obtenir finançament en una compra o per pagar l’entrada que s’exigeix en l’adquisició en propietat.
Quins avantatges té? Va dirigit a aquelles persones que tenen la perspectiva de comprar un habitatge però que a dia d’avui no disposen dels mitjans o recursos per fer-ho. Permet gaudir dels avantatges que els plans d’habitatge i les noves normatives fiscals ofereixen per la promoció en règim de lloguer protegit. Per l’administració pública, la recuperació de fons en el moment de la venda dels habitatges li genera un cicle de finançament per a noves promocions, que es poden adreçar a noves famílies amb problemes d’accés a l’habitatge i així utilitzar el parc de manera rotativa.
Quines experiències existeixen? A la ciutat de Barcelona s’ha contemplat aquest model però no s’ha desenvolupat mai des de l’Administració Local.
07
FITXA D’HABITATGE
01
02
Què és?
Com funciona?
Es tracta de la venda d’habitatges amb reserva parcial de titularitat per part de l’operador públic a canvi de l’oferta d’un preu equivalent al cost de construcció de l’habitatge, exclosa la repercussió del sòl. És a dir, la propietat de l’habitatge es comparteix entre l’adjudicatari i l’administració promotora en un grau de titularitat compartida del 70% - 30% o del 60% - 40%.
La venda dels habitatges es fa pel sistema d’adjudicació entre els sol·licitants d’habitatge, establint un sistema mixt de barems per punts que valoren el grau de necessitat. L’administració i el particular comparteixen un dret d’adquisició preferent recíproc sobre el percentatge que posseeix l’altre copropietari, en les condicions que el sistema estableix. Els criteris orientatius per accedir a la titularitat compartida són: joves menors de 35 anys, compradors solvents però amb ingressos màxims definits, utilització de l’habitatge com a residència habitual pròpia, entre d’altres.
04 Està regulat aquest model? Malgrat la inexistència d’experiències pràctiques que serveixin de model, la titularitat compartida no és més que l’aplicació de les regles de comunitat de béns establertes en el Codi Civil. Així, l’article 392 i següents del Codi Civil regulen l’anomenada «comunitat de béns» que estableix que la participació dels cotitulars es divideix en quotes.
noclaudiquis.cat
05 Quina filosofia hi ha darrera aquest model? La titularitat compartida d’habitatges entre un operador públic i beneficiaris privats es concep com un espai intermedi entre la compra i el lloguer, pensat per a joves amb un mínim d’ingressos, però amb dificultats d’accés a l’habitatge.
Quins avantatges té? Permet el finançament hipotecari i també aprofitar els avantatges fiscals en la compra d’habitatges. Es paga un preu més baix en tant que només es paga el percentatge acordat del que s’és propietari. Facilita la mobilitat en permetre la venda a preu lliure de la part compartida. L’administració no ha de vetllar pel manteniment dels habitatges o edificis i a més, preserva les plusvàlues generades les quals es poden revertir en una nova inversió.
Quines experiències existeixen? A la ciutat de Barcelona no s’ha posat en pràctica la titularitat compartida com a ajut a l’adquisició d’habitatge, i sembla ser que a la resta de Catalunya i Estat Espanyol, tampoc.