LEMMINGEFFEKT ELLER FORNUFT?

Det er næppe gået nogens næse forbi, at investeringsaktiviteten på det danske ejendomsmarked er stoppet op i de seneste måneder.

Desuden er der en bred enighed om, at udviklingen fremadrettet vil afhænge af, hvornår og på hvilket niveau renten stabiliseres, hvordan inflationen udvikler sig, samt af hvordan konjunkturen udvikler sig. Men med et marked, hvor de udenlandske investorer sidste år stod for over halvdelen af investeringerne, bør vi også skele til udviklingen i resten af verden.

Aktiviteten Under Pres

I HELE VERDEN

Mens aktiviteten globalt og i Europa i de seneste år (2020-2022) kun har været en smule højere end det historiske gennemsnit (2012-2022), har vi i Danmark været vidne til en særdeles høj investeringsaktivitet, som i gennemsnit har været næsten 50% højere end det historiske gennemsnit, og netop derfor kan opbremsningen i aktiviteten i årets første kvartal synes særligt voldsom i Danmark.

Globalt og i Europa har der dog været en mere stabil transaktionsvolumen siden 2012, og opbremsningen set i forhold til en længere tidsserie synes ens for Danmark og resten af verden. Vi er altså en del af en global tendens.

Internationale Investorer

HOLDER IGEN MED KONTOR-

Investeringerne

Dykker man lidt ned i tallene og ser på udviklingen på tværs af segmenterne, er der dog en interessant forskel at spore. Mens aktiviteten i kontorsegmentet både globalt og i Europa er faldet i løbet af de seneste år, er aktiviteten i Danmark steget. I årets første kvartal så vi dog, at aktiviteten faldt betydeligt både globalt, i Europa og i Danmark – faktisk var aktiviteten global og i Europa den laveste målt i hele perioden fra 2012-2023.

Årsagen til opbremsningen i investeringerne i kontorejendomme skal dog findes forskellige steder. At investorerne globalt og i Europa har bremset deres investeringer i kontorejendomme i resten af verden, er i høj grad en post-covid-19 konsekvens, idet kontorlejemarkederne – særligt i USA, hvor mange af de toneangivende investorer træffer beslutninger fra – er udfordret af, at medarbejderne i langt højere grad end tidligere arbejder hjemmefra. Dette medfører en ubalance mellem udbuddet og efterspørgslen på kontormarkedet og dermed stigende tomgangsniveauer og et nedadgående pres på lejeniveauerne.

I Danmark skyldes opbremsningen i højere grad en ”lemmingeffekt”. Når investorerne på det danske marked ser, at de toneangivende investorer er tilbageholdende med investeringer i kontorejendomme, følger mange strømmen og bremser investeringerne i danske kontorejendomme – uden hensyntagen til, at det københavnske kontorlejemarked faktisk fortsat står meget stærkt, hvor medarbejderne i høj grad er tilbage på kontorerne, og hvor der ikke er forventninger om nævneværdige stigninger i tomgangen eller et nedadgående pres på lejeniveauet i de kommende år.

Det er en megatrend i lighed med den trend, der gjorde, at kapitalen i en årrække søgte væk fra retail og mod logistik. De amerikanske investorer så i gadebilledet, at butikkerne var pressede af e-handel og havde svært ved at klare sig, tomgangen steg på vigtige butiksgader i de store amerikanske byer, og derfor blev investeringer i strøgejendomme og butikscentre strøget af ønskelisten. Modsat blev logistiksegmentet påvirket positivt af forventningen om e-handlens dominans, idet dette måtte skabe en meget høj efterspørgsel efter lagerplads tæt på de større byer.

Men både i Danmark og i mange andre europæiske lande klarede de fysiske butikker sig faktisk godt – til trods for modvinden under og efter pandemien. Vi så således ikke helt den udvikling, som mange ellers havde forventet.

At sige, at kontorejendomme i de kommende år bliver ”det nye retail” er muligt en stramning. Men det er vores fornemmelse, at den udenlandske kapitals tilbageholdenhed vil anspore en del af de danske investorer – og dermed også give muligheder for de, der har mere tillid til det danske kontormarked.

Det er ikke dermed sagt, at opbremsningen alene skyldes lemmingeffekten, da opbremsningen også i høj grad skyldes forringede finansieringsvilkår, som gør det vanskeligt (hvis ikke umuligt) for gearede investorer at lave fornuftige forretningsplaner for investeringer i prime kontorejendomme i København. De forringede finansieringsvilkår er dog gæl - dende på tværs af segmenter, og derfor bliver lemmingeffekten særligt afgørende for udviklingen i kontorsegmentet.

POTENTIALE I ØVRIGE SEGMENTER

Tager man i betragtning, at kontorsegmentet historisk set har været henholdsvis det største (globalt og i Europa) og det næststørste (Danmark) ejendomssegment, så medfører opbremsningen i aktiviteten et potentiale for investeringer i de øvrige ejendomssegmenter – uanset om opbremsningen i kontorsegmentet skyldes en fornuftig disponering (i USA) eller lemmingeffekten (i Danmark).

Den store tilbageholdenhed med investering i verdens største ejendomssegment vil helt naturligt skabe et ”spill-over” af kapital til nogle af de andre segmenter. Hvilket eller hvilke segmenter det vil gavne, afhænger af mange forskellige faktorer, men i Danmark forventer vi som også tidligere udtalt at se en tilbagevendende investorefterspørgsel efter forskellige typer af retailaktiver – ligesom boligsegmentet som den sikreste aktivklasse fortsat vil være eftertragtet.

ANNE SOFIE RAVN CHRISTENSEN

Anne Sofie (27) er Senior Associate i RED’s vurderings- og analyseafdeling.

Anne Sofie har en kandidatgrad i Finance & Strategic Management fra Copenhagen Business School og har været i RED siden 2019. Gennem årene har Anne Sofie arbejdet med vurderings- og analyseopgaver vedrørende en bred vifte af ejendomme og problemstillinger.

For yderligere information: