BRIDGE PÅ BOLIGUDLEJNINGSPROJEKT

SIMPLIFICERET EKSEMPEL FØR SKAT til realkreditrente *

Køber og sælger har her forskellige opfattelser af både afkast, lejeprisforventninger, tomgangsforhold samt adgang til realkreditfinansiering, hvilket betyder at prisforventningen afviger op mod 10 pct.

Med udgangspunkt i at købers forretningsplan er bygget op omkring et ufravigeligt IRR-krav, men hvor sælgers prisforventninger ligeledes skal honoreres, er man i eksemplet blevet enige om at se på en kombination af lejegaranti og mellemfinansiering fra sælger. Kombinationen betyder at køber kan opnå sin IRR, uagtet at man anvender sit eget entry/- og exit yield, og kan byde sælgers pris.

I det tilfælde hvor købers lejeprisforventninger omvendt skal kapitaliseres, vil prisen enten skulle reduceres med ca. 10 mio. DKK, eller alternativt skal sælger accepterer at forhøje LTV med 10 procentpoint kombinereret med at renten i 2 år sænkes til 0 procent.

Der er i sagens natur en lang række muligheder for køber og sælger at nå hinanden. Hovedbudskabet er dog, at jo hurtigere skyttegravene forlades og dialogen tages med en større grad af åbenhed, desto hurtigere vil markedsligevægten og aktiviteten indfinde sig. Det kræver villige parter og en højere grad af samarbejde rådgiverne i mellem for at finde de kommercielle, juridiske og finansielle løsninger.

Kapitaliseret slutleje ** mio.

** Sælger stiller en 2-årig mellemfinansiering til rådighed til optaget realkreditrente, til fuld indfrielse ultimo år 2. Mellemfinansiering er med LTV på 15% med samlet LTV på 75% Der optages tilsvarende realkreditfinansiering i år 3 med afsæt i en fuldt stabiliseret case.

** Lejegaranti ved kapitaliseret leje ved overtagelse, samt garanti op til bridge niveauer for tomgang.