RED in Brief – Forår 2023

LEMMINGEFFEKT ELLER FORNUFT?

Det er næppe gået nogens næse forbi, at investeringsaktiviteten på det danske ejendomsmarked er stoppet op i de seneste måneder.

Desuden er der en bred enighed om, at udviklingen fremadrettet vil afhænge af, hvornår og på hvilket niveau renten stabiliseres, hvordan inflationen udvikler sig, samt af hvordan konjunkturen udvikler sig. Men med et marked, hvor de udenlandske investorer sidste år stod for over halvdelen af investeringerne, bør vi også skele til udviklingen i resten af verden.

AKTIVITETEN UNDER PRES

I HELE VERDEN

Mens aktiviteten globalt og i Europa i de seneste år (2020-2022) kun har været en smule højere end det historiske gennemsnit (2012-2022), har vi i Danmark været vidne til en særdeles høj investeringsaktivitet, som i gennemsnit har været næsten 50% højere end det historiske gennemsnit, og netop derfor kan opbremsningen i aktiviteten i årets første kvartal synes særligt voldsom i Danmark.

Globalt og i Europa har der dog været en mere stabil transaktionsvolumen siden 2012, og opbremsningen set i forhold til en længere tidsserie synes ens for Danmark og resten af verden. Vi er altså en del af en global tendens.

INTERNATIONALE INVESTORER

HOLDER IGEN MED KONTOR-

INVESTERINGERNE

Dykker man lidt ned i tallene og ser på udviklingen på tværs af segmenterne, er der dog en interessant forskel at spore. Mens aktiviteten i kontorsegmentet både globalt og i Europa er faldet i løbet af de seneste år, er aktiviteten i Danmark steget. I årets første kvartal så vi dog, at

aktiviteten faldt betydeligt både globalt, i Europa og i Danmark – faktisk var aktiviteten global og i Europa den laveste målt i hele perioden fra 2012-2023.

Årsagen til opbremsningen i investeringerne i kontorejendomme skal dog findes forskellige steder. At investorerne globalt og i Europa har bremset deres investeringer i kontorejendomme i resten af verden, er i høj grad en post-covid-19 konsekvens, idet kontorlejemarkederne – særligt i USA, hvor mange af de toneangivende investorer træffer beslutninger fra – er udfordret af, at medarbejderne i langt højere grad end tidligere arbejder hjemmefra. Dette medfører en ubalance mellem udbuddet og efterspørgslen på kontormarkedet og dermed stigende tomgangsniveauer og et nedadgående pres på lejeniveauerne.

I Danmark skyldes opbremsningen i højere grad en ”lemmingeffekt”. Når investorerne på det danske marked ser, at de toneangivende investorer er tilbageholdende med investeringer i kontorejendomme, følger mange strømmen og bremser investeringerne i danske kontorejendomme – uden hensyntagen til, at

det københavnske kontorlejemarked faktisk fortsat står meget stærkt, hvor medarbejderne i høj grad er tilbage på kontorerne, og hvor der ikke er forventninger om nævneværdige stigninger i tomgangen eller et nedadgående pres på lejeniveauet i de kommende år.

Det er en megatrend i lighed med den trend, der gjorde, at kapitalen i en årrække søgte væk fra retail og mod logistik. De amerikanske investorer så i gadebilledet, at butikkerne var pressede af e-handel og havde svært ved at klare sig, tomgangen steg på vigtige butiksgader i de store amerikanske byer, og derfor blev investeringer i strøgejendomme og butikscentre strøget af ønskelisten. Modsat blev logistiksegmentet påvirket positivt af forventningen om e-handlens dominans, idet dette måtte skabe en meget høj efterspørgsel efter lagerplads tæt på de større byer.

Men både i Danmark og i mange andre europæiske lande klarede de fysiske butikker sig faktisk godt – til trods for modvinden under og efter pandemien. Vi så således ikke helt den udvikling, som mange ellers havde forventet.

Kilde: Real Capital Analytics

2012-2022

Gns. 2020-2022 Q1 2023

At sige, at kontorejendomme i de kommende år bliver ”det nye retail” er muligt en stramning. Men det er vores fornemmelse, at den udenlandske kapitals tilbageholdenhed vil anspore en del af de danske investorer – og dermed også give muligheder for de, der har mere tillid til det danske kontormarked.

Det er ikke dermed sagt, at opbremsningen alene skyldes lemmingeffekten, da opbremsningen også i høj grad skyldes forringede finansieringsvilkår, som gør det vanskeligt (hvis ikke umuligt) for gearede investorer at lave fornuftige forretningsplaner for investeringer i prime kontorejendomme i København. De forringede finansieringsvilkår er dog gæl -

dende på tværs af segmenter, og derfor bliver lemmingeffekten særligt afgørende for udviklingen i kontorsegmentet.

POTENTIALE I ØVRIGE SEGMENTER

Tager man i betragtning, at kontorsegmentet historisk set har været henholdsvis det største (globalt og i Europa) og det næststørste (Danmark) ejendomssegment, så medfører opbremsningen i aktiviteten et potentiale for investeringer i de øvrige ejendomssegmenter – uanset om opbremsningen i kontorsegmentet skyldes en fornuftig disponering (i USA) eller lemmingeffekten (i Danmark).

Den store tilbageholdenhed med investering i verdens største ejendomssegment

vil helt naturligt skabe et ”spill-over” af kapital til nogle af de andre segmenter. Hvilket eller hvilke segmenter det vil gavne, afhænger af mange forskellige faktorer, men i Danmark forventer vi som også tidligere udtalt at se en tilbagevendende investorefterspørgsel efter forskellige typer af retailaktiver – ligesom boligsegmentet som den sikreste aktivklasse fortsat vil være eftertragtet.

Kilde: Real Capital Analytics

ANNE SOFIE RAVN CHRISTENSEN

Anne Sofie (27) er Senior Associate i RED’s vurderings- og analyseafdeling.

Anne Sofie har en kandidatgrad i Finance & Strategic Management fra Copenhagen Business School og har været i RED siden 2019. Gennem årene har Anne Sofie arbejdet med vurderings- og analyseopgaver vedrørende en bred vifte af ejendomme og problemstillinger.

For yderligere information:

TRANSAKTIONSVOLUMEN HALTER, MEN ...

INVESTERINGSINTERESSEN ER TIL STEDE

SÅ HVORDAN SKRUES EN HANDEL SAMMEN I ET TÅGET INVESTERINGSMARKED?

Markedsaktiviteten. Det danske ejendomsinvesteringsmarked har tabt momentum, men ulig tidligere kriser hvor luften blev lukket ud af investeringsmarkedet, ser vi omvendt nu et forholdsvist højt aktivitetsniveau i forhold til søgninger, nye investeringsstrategier, samt pristestning fra både købere og sælgere. Men i et ikke transparant marked med begrænset markedsevidens, kombineret med at ejendomme gennemgående fortsat drifter godt, er der i mange ejendomssegmenter et spænd i prisforventningerne mellem køber og sælger. Samlet vil det betyde, at transaktionsvolumen i 2023 vil være mere beskeden, men uden at markedet er stoppet helt op, og hvor der er løsningsrum for parter, der ønsker at handle.

Klart faldende aktivitet – her udskilt Q1 aktivitet i perioden 2017 til 2023

Prissætningen. Markedsturbulens og det højere renteniveau har allerede resulteret i en lavere prissætning af ejendomme, men hvis man som køber søger gårsdagens

egenkapitalforrentning, så når man ikke i mål baseret på aktuelle priskorrektioner. Det er ikke vores opfattelse, at markedsprissætningen stabiliseres i et nulsumsspil, når støvet har lagt sig, og markederne vil ikke kunne præstere samme IRR-niveauer, når det ekstremt lave renteniveau ikke længere kan være booster.

Flere af vores europæiske nabomarkeder har ejendomsejere, der har været forholdsvist mere presset til at sælge, og baseret på denne handelsevidens, er der her også sket mere markante priskorrektioner, end vi kan observere i Danmark. Trods mere beskedne korrektioner, står Danmark imidlertid stærkt som investeringsmarked. Købere, der alene fokuserer på ”distressed assets”, har efterhånden erfaret, at Danmark ikke er hjemmebane for nuværende – og formentlig heller ikke bliver det som følge af relativt lave belåningsgrader og det stabile realkreditsystem. Mens opadgående priskorrektioner håndteres hurtigt af markedet, sker nedadgående korrektioner typisk mere trinvis. Det gør sig særligt gældende i et dansk marked, hvor den underliggende drift er god, og det finansielle marked (mere) stabilt. Derved er sælgerne ikke under pres for at sælge. Kapitalen søger

dog fortsat Danmark, trods de endnu beskedne priskorrektioner.

NÅR LØSNINGSRUMMET

SKAL AFDÆKKES

Når marginalerne og løsningsrummet er smalt, skal alle værdier afdækkes for at få enderne til at mødes. Hvor sælger gennem en årrække har kunnet presse ikke ønskede risici over på køber, så er der nu større balance mellem køber og sælger. Løsninger i det nuværende marked kræver således, at alle ved bordet arbejder med de elementer, hvor parternes forretningsplaner divergerer, og hvor køber og sælger således ikke prissætter risici ens, eller hvor deres finansielle struktur afviger.

Eksempler på forhold, der kan bringes i spil for at bygge broen fra købers prisindikation til sælgers prisforventning:

Afdækning af lejerisiko. Mens f.eks. kontormarkedet i Danmark fortsat er velfungerende, og arbejdsstyrken stort set retur efter Covid19, oplever mange nærmarkeder en meget stor udbredning af hjemmearbejdspladser, hvilket påvirker særligt de internationale investorers syn på tomgang og tomgangsrisiko. Sælger,

der har større lokal viden og løbende dialog med lejerne, vil typisk kunne prissætte denne risiko lavere og tilbyde lejegarantier, efterbetalinger af købesum eller anden forsikring for køber ”billigt” med henblik på at opnå en højere pris for ejendommen.

For boligudlejningsprojekter vil udlejningsvgrad samt udlejningsniveauer være et par af de centrale emner, der drøftes. En fuld kapitalisering af et af sælger fast-

sat udlejningsniveau er vanskeligt at opnå i det nuværende marked. Sælgerne opererer omvendt med en mere smal udviklingsfortjeneste, så løsningen kan være både at fordele risici, hvor de prissættes billigst, men også at skabe fleksibilitet i forhold til overtagelse. Omvendt forudsætter det for begge parter, at sælger har et nettoprovenu og kan levere et rentabelt projekt, da man ellers kan risikere, at projektet stopper op undervejs med tab for både køber og sælger til følge.

Finansielle løsninger. Dansk realkredit er fortsat tilgængeligt, men selvfølgelig på ændrede vilkår. Særligt når en ejendom har visse risici knyttet til udvikling eller tomgang, kan det være vanskeligt at opnå en fornuftig finansiering, ligesom prime-aktiver kan være vanskelige at geare positivt.

For så vidt angår markedet for velbeliggende kontor- og boligejendomme i København, forventer jeg ikke, at vi på den korte bane vil se væsentlige prisændringer.”

Lior Koren Partner, Capital Markets

Parterne kan med fordel her overveje at drøfte:

• Modeller for afdækning af ændrede finansieringsvilkår. Dette omfatter selvfølgelig renten, men også LTV-niveauer, marginalen, mellemfinansiering og lignende kan være relevante at inddrage i drøftelserne. Den gode dialog betyder ofte at særligt køber må åbne lidt op for forretningsplanen og afdække effekten af de ændrede vilkår.

• Sælgerfinansiering. Prisen på egenkapitalen kan variere kraftigt fra investor til investor. I de tilfælde hvor sælger står med ikke allokeret kapital, kan løsninger drøftes, hvor der er egentlig

sælgerfinansiering, men også udskudte betalinger kan være relevante, både henset til at øge købers IRR, men som redskab for køber til at time sin optagelse af realkredit mere gunstigt.

Earn-out løsninger. Her aftaler køber og sælger typisk at dele en fremtidig upside, og derfor er det væsentligt at knytte dette op på klare og veldefinerede variabler. Ofte vil alene drøftelsen af fremtidige forventninger og risiko bidrage til en god dialog mellem parterne, og derved større indsigt og klarhed over forretningsplanen. Ved klart definerede risici, vil man eventuelt kunne afdække disse via forsikringer, hvilket er særligt centralt, når køber som nu har et øget behov

for ”tick the box” på sine investeringskriterier.

Afdækning af skatteforhold & politisk stabilitet. Politisk har Danmark fået flere ridser i lakken, da man har gennemført et utal af nye og knap så gennemtænkte love. Skatteområdet er ingen undtagelse, og der er lige nu store usikkerheder knyttet til f.eks. ejendomsbeskatning. Da der er flere år til, at man har sikkerhed for niveauerne for ejendomsbeskatning, så vil dette forhold i praksis ofte være vanskeligt at aftale efterreguleringer af. Omvendt vil forhold knyttet til moms og afskrivninger typisk hurtigere kunne afklares og handles på.

Kim (45) er den senest indtrådte partner i RED. Kim har over 18 års erfaring med fast ejendom, og har gennem sin karriere været beskæftiget inden for en række fagdiscipliner, herunder finansiel rådgivning, analyse, erhvervslejeret og byudvikling. Kim har sin daglige gang i RED’s Capital Markets afdeling, hvor han arbejder med rådgivning om køb og salg af investeringsejendomme.

For yderligere information:

Mail: ksp@cw-red.dk

Tlf.: 21 83 16 21

KIM SØBERG PETERSEN

BRIDGE PÅ BOLIGUDLEJNINGSPROJEKT

SIMPLIFICERET EKSEMPEL FØR SKAT

Køber og sælger har her forskellige opfattelser af både afkast, lejeprisforventninger, tomgangsforhold samt adgang til realkreditfinansiering, hvilket betyder at prisforventningen afviger op mod 10 pct.

Med udgangspunkt i at købers forretningsplan er bygget op omkring et ufravigeligt IRR-krav, men hvor sælgers prisforventninger ligeledes skal honoreres, er man i eksemplet blevet enige om at se på en kombination af lejegaranti og mellemfinansiering fra sælger. Kombinationen betyder at køber kan opnå sin IRR, uagtet at man anvender sit eget entry/- og exit yield, og kan byde sælgers pris.

I det tilfælde hvor købers lejeprisforventninger omvendt skal kapitaliseres, vil prisen enten skulle reduceres med ca. 10 mio. DKK, eller alternativt skal sælger accepterer at forhøje LTV med 10 procentpoint kombinereret med at renten i 2 år sænkes til 0 procent.

Der er i sagens natur en lang række muligheder for køber og sælger at nå hinanden. Hovedbudskabet er dog, at jo hurtigere skyttegravene forlades og dialogen tages med en større grad af åbenhed, desto hurtigere vil markedsligevægten og aktiviteten indfinde sig. Det kræver villige parter og en højere grad af samarbejde rådgiverne i mellem for at finde de kommercielle, juridiske og finansielle løsninger.

til realkreditrente *

Kapitaliseret slutleje **

mio.

** Sælger stiller en 2-årig mellemfinansiering til rådighed til optaget realkreditrente, til fuld indfrielse ultimo år 2. Mellemfinansiering er med LTV på 15% med samlet LTV på 75% Der optages tilsvarende realkreditfinansiering i år 3 med afsæt i en fuldt stabiliseret case.

** Lejegaranti ved kapitaliseret leje ved overtagelse, samt garanti op til bridge niveauer for tomgang.

TALER DU EU-TAKSONOMI?

Nej? Bare rolig – det er der meget få der gør. Det vigtigste er, at du er nysgerrig på et nyt sprog – og en ny verden.

Du har formodentlig siddet til et indlæg om EU-taksonomi og er gået hjem uden forståelse af, hvad det egentlig handler om. Lovgivningsmæssigt er det også en meget kompleks og tværfaglig regulering. Der er dele af reguleringen, der ikke er færdiggjort, og der er fortsat meget, vi mangler svar på. Taksonomien er i kraft – men vi lærer stadig undervejs.

Selvom loven er kompleks og de tekniske kriterier svære at forstå i en dansk kontekst, så kan taksonomien på det overordnede plan også forklares rimelig enkelt. Jeg vil i hvert fald prøve.

HVORFOR EU-TAKSONOMI?

EU er ambitiøs. EU har ambitioner om at gøre Europa til verdens første klimaneutrale verdensdel. Vi skal gå fra CO 2 negativ til CO 2 neutral i 2050 samt opnå 50% reduktion i 2030. EU-taksonomien har fastsat nogen tekniske kriterier, som kan hjælpe os med at komme derhen. Taksonomien handler om E’et (environmental) i ESG, så tænk ikke at den også hjælper med S’et og G’et. Det var planen, at der også skulle vedtages en social EU-taksonomi, der skulle behandle S’et, men den er lagt på hylden for nu.

EU har kigget på hvilke sektorer, der på nuværende tidspunkt er mest CO 2 negative, men som kan omstilles, således

at de bliver CO 2 neutrale (eller tæt på) og tilpasset til klimaændringer. Hurra! – ejendomssektoren er en af dem! Vi kan faktisk som sektor bidrage væsentlig til CO 2 neutralitet. De sektorer, der ikke kan det, bliver ikke en del af taksonomien, men andre bidragende sektorer bliver tilføjet taksonomien undervejs.

Lad mig starte med en vigtig pointe; taksonomien stiller ikke krav om, at man skal være bæredygtig. Taksonomien stiller krav om, at man – ved hjælp af taksonomiens sprog og definitioner – rapporterer på, hvor bæredygtig man er (og ikke mere). Der rapporteres på, i hvor høj grad man overholder de tekniske kriterier indenfor områder, som EU i taksonomien har defineret som bæredygtige. De tekniske kriterier hører under de 6 klimamål, som vi kommer tilbage til.

Med rapporteringen – og den dataindsamling der går forud – skal man som virksomhed gerne begynde at forstå sin ”impact” og sin ”baseline”. Når man på baggrund af dataindsamlingen forstår det, kan man sætte mål for forbedring og måle på det. Og når man så offentliggør sin impact og baseline, som taksonomien foreskriver, så begynder virksomhedernes stakeholders også at kunne påvirke forbedringen via deres adfærd. F.eks. kan man fravælge at investere i en virksomhed, som ikke er langt nok i den grønne omstilling.

HVAD RAPPORTERER MAN?

EU har indenfor hver udvalgt sektor, der er omfattet af taksonomien, udvalgt aktiviteter, som er omfattet af taksonomien. Indenfor ejendomme er det f.eks. nybyg, større renoveringer og ejerskab af bygninger. En virksomhed starter sin rapportering med at opgøre hvor stor en procentdel af virksomhedens aktiviteter, der er omfattet af taksonomien. Det kalder man kvalificerede aktiviteter, og procentdelen af kvalificerede aktiviteter vil for virksomheder indenfor ejendomsbranchen typisk være høj.

For hver af de aktiviteter, der er kvalificerede under taksonomien, vurderer man herefter om aktiviteten er efterlevende taksonomien. EU har opstillet 6 klimamål. En aktivitet er efterlevende, hvis den bidrager væsentlig til ét af de 2 første klimamål (man kan for nuværende ikke bidrage væsentligt til de 4 andre klimamål) og ikke gør væsentlig skade (do no significant harm) på de 5 øvrige klimamål.

De 6 klimamål er følgende; (i) modvirkning af klimaændringer, (ii) tilpasning til klimaændringer, (iii) beskyttelse af vand- og havressourcer, (iv) omstilling til en cirkulær økonomi, (v) bekæmpelse af forurening, og (vi) genopretning af biodiversitet og økosystemer.

Det første mål man kan bidrage til – modvirkning af klimaændringer –handler om at få reduceret CO 2, hvor det

ANN FRØLUND WINTHER Advokat, Partner, Fast Ejendom & Entreprise, Lundgrens

Ann Winther er afdelingsleder for Lundgrens’ Fast Ejendom & Entreprise afdeling, og er en anerkendt specialist i M&A Real Estate.

Ann har mere end 15 års erfaring med at rådgive internationale og danske klienter indenfor M&A, særligt i større komplekse transaktioner. Hun har også stor erfaring i at rådgive klienter om diverse selskabsforhold, herunder joint venture-strukturer. Ann rådgiver inden for bæredygtighed, herunder om taksonomiforordningen, disclosureforordningen og øvrige EU regulering. Hun rådgiver ejendomsbranchens aktører om diverse ESG bestemmelser i kontrakter, ESG i due diligence-processer og i udarbejdelse af ESG-politikker. Ann er i gang med en Mini MBA i sustainability management og er DGNB-Professional i nye bygninger og omfattende renoveringer.

andet mål – tilpasning til klimaændringer – handler om at sikre aktiver mod de klimaændringer, vi allerede har skabt; f.eks. mod oversvømmelse, tørke og vandstress.

Ligeledes skal en virksomhed opfylde de sociale minimumskriterier. Hvis vi forbedrer klimaet på bekostning af f.eks. menneskerettigheder, er vi ikke bæredygtige set ud fra et helhedsperspektiv. Man skal derfor udvise ansvarlig virksomhedsadfærd som beskrevet f.eks. i OECD´s retningslinjer for multinationale virksomheder og FN’s vejledende principper for virksomhed og menneskerettigheder, hvis man vil være taksonomi efterlevende.

ER RAPPORTERINGERNE VALIDE?

Mange tror, at taksonomi rapportering indeholder en konklusion om, at virksomheden enten er efterlevende eller ikke. Men det er ikke et JA eller NEJ stempel, man får her. I stedet rapporteres der på, hvor mange procent af en virksomheds aktiviteter, der er kvalificerede og efterlevende.

En sidste (regnskabsmæssig) krølle er, at procentanden af kvalificerede aktiviteter og efterlevende aktiviteter opgøres baseret på virksomhedens omsætning, CAPEX og OPEX. Metoden giver et billede af aktiviteternes bæredygtighed her og nu, samt den investering, der bliver lavet i bæredygtighed, hvilket indikerer, hvor bæredygtig virksomheden bliver i fremtiden.

Rapporteringen sker i forbindelse med virksomhedens årsrapport, og revisorerne skal påtegne tallene med en erklæring med begrænset sikkerhed.

Det er kun de allerstørste virksomheder der på nuværende tidspunkt er forpligtet til at rapportere efter taksonomien, men de fleste er indirekte påvirket eller bliver det - enten som leverandører eller samarbejdspartnere til virksomheder, der er direkte omfattet eller frivilligt har valgt at arbejde med taksonomien.

ER TAKSONOMIEN EN GAVE ELLER FORBANDELSE?

At rapportere efter taksonomien kræver en stor investering. Først og fremmest i at forstå regelsættet og følge med i de stramninger af kravene, der løbende vil komme fra EU. Bare fordi man er taksonomi efterlevende i dag, er man det ikke nødvendigvis næste år!

Derefter kræver det en investering i dataindsamling – der skal bruges masser af data! Virksomheder skal sikre adgang til de data ved opdatering af deres kontrakter. Alle kæmper i øjeblikket med at få identificeret de data, de skal bruge og med at finde et brugbart IT-system til håndtering heraf. Excel må vige for mere avancerede løsninger, når det kommer til denne omfattende dagsorden!

Taksonomien bliver af mange set som en tidskrævende forbandelse. For de virksomheder, der allerede driver bæredyg -

tige aktiviteter, forstår jeg det godt. Man vil hellere bruge tiden på at lave bæredygtige tiltag end på at indsamle data og lave omfattende rapportering efter et snørklet system. Og giver kriterierne overhovedet mening i forhold til at definere hvad, der er bæredygtigt, og hvad der ikke er?

Hver gang jeg træder ind i et møde, hvor der skal drøftes taksonomi, er frustrationen i rummet tydelig. Vi kæmper med at få omsat kravene, der er lavet i EU, til en dansk kontekst. Vi stiller spørgsmål til EU og får ubrugelige svar tilbage. Og vi må ofte tage et valg omkring fortolkning af lovteksten og lægge denne til grund for rapporteringen.

Taksonomien er på ingen måder perfekt! Men der er brug for et fælles sprog indenfor bæredygtighed, og der er brug for at accelerere den grønne omstilling nu. Dagsordenen taksonomien adresserer er så enorm omfattende, at vi nok skulle have ventet i 10 år mere, hvis lovgivningen skulle indeholde alle svar på forhånd.

Jeg er selv ofte frustreret over taksonomien, men den er en del af et paradigmeskifte, som jo per definition er svær. Og den har startet et fælles bæredygtighedssprog og givet retningslinjer for, hvordan vi kan arbejde mod CO 2 neutralitet og tilpasse til klimaændringer. Vi er i gang.

OM RED

Cushman & Wakefield | RED rådgiver de største virksomheder og ejendomsaktører på det danske ejendomsmarked inden for salg, udlejning, lejerådgivning og værdiansættelse. Vores værdier i en kompleks og dynamisk verden er omhu, erfaring og ansvarlighed.

Vores målsætning er at levere værdiskabende ydelser af højeste faglige kvalitet i forhold til opgaven. Vi vil som professionelle rådgivere møde og overgå klientens forventninger. Det kan vi, fordi vores samlede organisatoriske kompetencer er et stærkt fællesskab af dedikerede, tilfredse og dygtige medarbejdere og partnere.