Property Magazine - La Spezia & Levante Ligure - Maggio / Giugno 2023

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Bed and Breakfast in condominio

Il regolamento di Condominio non può vietare l’esercizio dell’attività di Bed and Breakfast e/o Affittacamere

L’intraprendere un’attività di Affittacamere o attivare un Bed and Breakfast in uno stabile in condominio non può essere vietato dal regolamento condominiale.

E’ quanto ha stabilito la sentenza n. 24707 del 20.11.2014 emessa dalla Corte di Cassazione, in quanto non viene mutata la destinazione d’uso, pertanto gli immobili restano dedicati a civile abitazione e gli altri condomini non riportano conseguenze dannose, pertanto il regolamento di condominio non può vietare l’esercizio di tali attività.

In primo grado il giudice aveva accolto la tesi del condominio, che aveva proposto il ricorso sulla base del regolamento condominiale, bloccando l’attività di affittacamere. Nel ricorso in appello il giudice accertava che “l’attività di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione di uso civile per abitazione delle unità immobiliari”. Nell’ulteriore ricorso in Cassa-

zione secondo i condomini si doveva escludere l’esercizio di attività alberghiera, in quanto il regolamento condominiale citava espressamente: “è fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato”. Ma secondo la Corte di Cassazione non c’erano “conseguenze pregiudizievoli” derivanti dall’attività di Bed and Breakfast per gli altri condomini, considerato anche che in appello si era ritenuto “che la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per l’utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell’attività di Bed and Breakfast”; inoltre l’asserzione era in linea anche con quanto contenuto nel regolamento regionale del Lazio n. 16 del 2008 dove si precisa che l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici (vedi anche Corte Costituzionale, sentenza n. 369/ 2008”. Aprire un Bed and Breakfast, o avviare un’attività di affittacamere in un condominio, dopo la sentenza del 20 novembre 2014, risulta indipendente da qualsiasi delibera o regolamento condominiale.

Nessun danno agli altri proprietari se un condomino deciderà di affittare il proprio immobile a giorni, o a settimane.

L'accesso e il passaggio nella proprietà privata per opere condominiali

Se si devono eseguire lavori dimanutenzione sulla facciata dello stabile che richiedono come indispensabile l'accesso nella altrui proprietà privata, in simile ipotesi può presentarsi un conflitto tra il diritto del condominio all' esecuzione di opere ritenute necessarie e l'assoluto rispetto del diritto reale del singolo condomino. Uno dei casi più frequenti è quello dei ponteggi da installare all'interno di un cortile privato situato a piano terra allo scopo di espletare un'attività edile condominiale. La norma codicistica di riferimento è l'art. 843 c.c., che recita: il proprietario del fondo non può negare il diritto di accesso al vicino che abbia la necessità di eseguire opere nella sua proprietà. In giurisprudenza sul punto non si nutre dubbi sul fatto che il diritto riconosciuto a colui che chiede di ottenere l'accesso all'area privata altrui con persone e materiali non costituisce una servitù a carico della proprietà esclusiva, bensì presenta il carattere di una obbligazione propter rem che si

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di Flavio Maccione
Property

risolve in una limitazione legale del diritto del titolare dell'area per una utilità occasionale del vicino, fatta salva, a mente dell'art. 843 c.c., un' adeguata indennità se l'accesso e il passaggio cagiona danno. Se da un lato la disciplina codicistica è chiara nell'affermare che il condomino non può assolutamente rifiutare l'accesso e il passaggio allo scopo di permettere l'installazione di un ponteggio nel suo cortile privato per manutenzionare la facciata interna dello stabile, dall'altro la stessa norma impone la sussistenza di una necessità assoluta di accesso e passaggio con uomini, attrezzi e materiali nell'area privata al fine di erigere un ponteggio. La necessità però presuppone l'assenza di accessi alternativi per l'esecuzione delle opere, ovvero la necessità di accedere sul fondo privato altrui non con riferimento al rifacimento della facciata in sé o di altra opera, bensì ai fini dell'erezione del ponteggio. Quindi se l'accesso si presenta necessario perché senza di esso non sarebbe possibile eseguire i lavori, cede in capo al proprietario del fondo un obbligo, tutelabile anche in via d'urgenza ex art. 700 c.p.c., di permettere l'entrata e il transito nella sua proprietà allo scopo di eseguire le opere necessarie.

In relazione a tale vincolo, che potrebbe comportare un minore o addirittura l'assenza di godimento del bene, la legge prevede il pagamento di una

indennità a carico di colui che usufruisce dell'accesso al fondo altrui, seppure detto accesso derivi dall'esercizio di un'attività lecita e consentita dalla legge ma che chiaramente prescinde dal risarcimento di eventuali danni provocati per colpa o per l'occupazione invasiva del fondo. Invero non rientra nella norma codicistica il diritto per il vicino o per il condominio di occupare impunemente il fondo altrui, ove procuri un indubbio disagio per l'impossibilità del proprietario di godere del proprio bene a causa dell'inutilizzabilità del cortile, siccome occupato da persone, attrezzi e ponteggi, con l'impedimento magari anche dell'apertura della porta-finestra del cortile.

E' il caso quindi di porsi in tale circostanza una domanda: come quantificare l'indennità di cui all'ex art 843 c.p.c., per l'ipotesi di riduzione di aria, luce e di impedimento dell'apertura della porta del cortile nonché dell'utilizzabilità del cortile privato ovvero del danno provocato da un'attività lecita ma comunque produttiva di pregiudizi?

E' del tutto evidente che una predeterminazione forfettaria del danno o della misura dell'indennizzo va valutata di volta in volta in base ai disagi arrecati oppure è rimessa a una valutazione equitativa del Giudice in caso di mancato accordo tra le parti.

Diversa ipotesi è invece quella che veda il proprietario avente il succielo del proprio balcone ammalorato richiedere al pro-

prietario sottostante l'accesso all'appartamento allo scopo di riparare il succielo del proprio balcone della facciata esterna dello stabile.

In questi casi non è possibile invocare l'art. 843 c.c., ben potendo il proprietario del piano sottostante, richiesto di permettere agli operai l'accesso all'appartamento, di denegare l'accesso nel proprio immobile sia perché ben si potrebbe intervenire sul balcone in aggetto dalla pubblica via ricorrendo all'ausilio di un cestello elevatore, evitando di onerare di responsabilità il proprietario sottostante per incidenti, cadute o comunque per eventuali danni a terzi.

Nel caso invece il proprietario sottostante acconsentisse a concedere l'accesso al proprio appartamento, è consigliabile a titolo precauzionale richiedere l'esibizione di polizza assicurativa delle maestranze, nonché di una dichiarazione di malleva di responsabilità in suo favore con contestuale esibizione di contratto d'opera commissionato dal proprietario del balcone sovrastante, per evitare ogni conseguenza di sorta. Dulcis in fundo, ragioni logiche oltre che giuridiche escludono in simili casi l'applicazione dell'art. 843 c.c., non rientrando certamente nella norma codicistica il diritto del proprietario del balcone sovrastante di obbligare la sottostante proprietà altrui ad accedere all'appartamento allo scopo di riparare il proprio balcone in aggetto.

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In zona semicentrale, al P.2° di elegante condominio con ascensore: ingr., sala con balcone, cucina, rip., bagno; zona notte con 2 camere.

MONEGLIA (GE)

CITRA 010037-LT-0448 - Affittasi tutti i periodi, appartamento in centro, situato al secondo piano con 4 posti letto. Posto auto non presente.

CITRA 010037-LT-0126 - In centro, affittasi per tutti periodi, appartamento al secondo piano con 3 posti letto e vista mare. Posto auto non presente.

RIF. LA CASA DEI MARINAI RIF. DA FRANCESCO AL MARE RIF. CASA MONEGLIA RIF. CASA ROBERTO & AMEDEA RIF. LITTORNO HOUSE
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