PROYECTO INTEGRAL
seminario de proceso y realizaci贸n 2014-2
Daniele Armuzza 201110473
DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE
Cliente III, Grupo de inversión
DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE Lugar: Barrio Toberín, Bogotá Tamaño: 8 hectáreas, 7.946 m2 Cliente: PIX Grupo de Inversión Inmobiliaria
1. Lugar Toberín se ubica en la zona norte de la ciudad. Esta parte de la ciudad es valorizada por las centralidades urbanas presentes en el sector, como Unicentro, Santa Bárbara y Ferias- Bonanza los cuales se constituyen en núcleos comerciales y de servicios cualificados con características particulares de espacio público y con un grado de especialización de sus edificaciones. Para esta zona aplican los sectores normativos de la UPZ 12, que tiene una predominancia de tejido residencial, en el interior del barrio, que se delimita con zonas de comercio y servicios que se ubican especialmente acercándose a la autopista. 2. Tipo de programa: el proyecto que se desarrollará en una superficie de 8 hectáreas se compone por dos usos principales: la zona comercial en el primer piso para poder activar mayormente las áreas adyacentes al proyecto, y la restante superficie edificable que será dedicada a oficinas. El todo acompañado por un parqueadero subterráneo. 3. Servicios Técnicos: El Grupo Inmobiliario contrata y coordina los estudios técnicos, pero se debe garantizar que todos los ajustes que se hagan queden incluidos en su proyecto, dentro del cronograma que proponga, el cual debe ser detallado. 4. Cliente: Grupo de Inversión inmobiliaria PIX que busca invertir en el desarrollo del proyecto para luego quedarse con la propiedad y ofrecerla en ARRIENDO. El proyecto se va a realizar pues ya tienen los recursos, así que le interesa el menor valor posible de costo de honorarios, y su prioridad es un diseño que le garantice una baja operación y mantenimiento del edificio. 5. Usuarios: los usuarios no deben ser necesariamente habitantes del barrio, ya que el grupo inmobiliario Pix, tiene primariamente un interés económico de poder amortiguar rápidamente a la inversión hecha para la construcción, y así generar ganancia lo más pronto posible.
CONLFICTOS PONTENCIALES
Cliente III, Grupo de inversión
DISEÑADOR
USUARIOS
arrienda
GRUPO DE INVERSIÓN encarga constructor encarga e. tecnicos
PROPIETARIO
GRUPO DE INVERSIÓN
DISEÑADOR
CONSTRUCTOR
autoridad municipal
PROYECTO
OBRA
ESTUDIOS TECNICOS
CONSTRUCTOR CONSULTORES PROVEEDORES AUTORIDADES COMUNIDADES
PROPIETARIO GRUPO DE INVERSIÓN
CONTRATO
DISEÑADOR
RESPONSABLE RESPONSABLE Y ENTREGA
CONSTRUCTOR
RESPONSABLE ANTE EL PUBLICO ENTREGA
CONSULTORES
AUTORIZA LICENCIA
PROVEEDORES
AUTORIDADES
VIGILAN/PARTICIPAN ESPECIFICA
ETAPAS DEL PROYECTO
Cliente III, Grupo de inversión
Percentual de honarios basicos arquitectonicos 5%
15%
30%
50%
Cliente
Conceptos
Concepto Final
Construcción
Taller 1
Taller 1I
Taller 1II
Taller IV
Descripción del proyecto Documentos de soporte
Parámetros de diseño Bitácora de referentes
Planos generales Bitácora de Alternativas Valoración téc- Estudios nica técnicos
Cronograma
Equipo de asesores
Acta de inicio (precontrato)
Acta de evaluación Acta de selección Acta de reunión de alternativas de alternativas con cliente
Construcción y entrega
ETAPAS DEL PROYECTO
Taller 1 -Descripción del proyecto y documentos de soporte: Datos ubicación del proyecto (nombre de la calle, plaza, etc. datos de identificación de la parcela y localidad en que se encuentra el lote) y referencia catastral. Datos del lote: - Descripción (forma, linderos, superficie, orientación y otras características). - Servicios urbanos existentes y redes de otros servicios - Características del entorno. Paisaje urbano o natural - Antecedentes del proyecto: Estudios previos existentes del lote - Ordenanzas (con referencia a parámetros de aplicación: edificabilidad, altura, ocupación, retranqueos y forma). Catalogación en su caso. Programa de necesidades: -Usos previamente definidos con el cliente para el proyecto -Cronograma: Documento en el cual, en lo posible, se especifican los tiempos necesarios para la elaboración del trabajo y de las diferentes fases proyectuales. - Acta de inicio a) Identificación y Objeto del proyecto Alcance y fin del proyecto. b)Actores del proyecto Cliente Arquitecto/s autor/es del proyecto Otros técnicos intervinientes en su caso.
Concepto
Taller II -Parámetros de diseño Descripción de la tipología de edificio elegida y de las características generales de la obra: es decir usos, partes del mismo, descripción espacios exteriores y posibles sistemas constructivos. Descripción del edificio. Programa funcional. Descripción general de los sistemas Descripción de los parámetros que determinan la elección de los diferentes sistemas: - Estructural - Compartimentación - Fachadas - Acabados - Acondicionamiento ambiental y de servicios.
ETAPAS DEL PROYECTO Aspectos cuantitativos Cuadros de superficies por usos y totales: - Útiles - Construidas - Altura de la edificación (nº plantas) - Retranqueos o separación a linderos - % de ocupación - Edificabilidad - Alturas (altura de pisos, libres de pisos, cornisa, etc.) - Voladizos - Patios Referentes utilizados y alternativas Definición urbanística y de implantación Plano de implantación con indicación de norte geográfico Definición arquitectónica del edificio Plantas generales de distribución con resolución estructural y cubiertas; señalando uso; distribución de aparatos sanitarios y equipos de baño y cocina; con indicación de cotas generales y superficies construidas y totales; Plantas de amueblamiento con puertas; pendientes de las cubiertas, puntos de recogida de aguas, lucernarios, voladizos. Alzados de cada fachada: acotando alturas totales. Secciones longitudinal y transversale Aspectos Cuantitativos, area costruida, area de los diferentes usos, cantidad de unidades construidas y otros Aspectos Cualitativos, acabado exteriores e interiores, vegetación y otros. Equipo de asesores y valoración técnica Profesionales con los cuales se va a estar en contacto para la resolución de elementos del sistema eléctrico, del sistema hidráulico, del sistema estructural, del sistema de instalación contra incendios entre otros. Acta de evaluación y selección de alternativas Se discuten las diferentes alternativas con el cliente, y tomada una decisión conjuntamente, se deja por escrito las decisiones tomadas en dicha junta
Concepto
Taller III PLANOS GENERALES Plano de implantación con indicación de norte geográfico Definición arquitectónica del edificio Plantas generales de distribución con resolución estructural y cubiertas; señalando uso; distribución de aparatos sanitarios y equipos de baño y cocina; con indicación de cotas generales y superficies construidas y totales;
ETAPAS DEL PROYECTO Plantas de amueblamiento con puertas; pendientes de las cubiertas, puntos de recogida de aguas, lucernarios, voladizos. Alzados de cada fachada: acotando alturas totales. Secciones longitudinal y transversale Aspectos Cuantitativos, area costruida, area de los diferentes usos, cantidad de unidades construidas y otros Aspectos Cualitativos, acabado exteriores e interiores, vegetación y otros. Detalles arquitectonicos: fachada, acabados, entre otros. Estudios técnicos Estudio y acoplación de los diferentes sistemas tecnicos: -Estructural -Hidráulico -Gas -Electrico -Instalaciones de protección contra incendios -Telecomunicaciones -Carpinteria Acta de reunión con cliente Acta final en la cual se aprueban definitivamente los planos y el futuro proceso constructivo.
CRONOGRAMA Octubre de 2017 70
Diciembre de 2016 60
Febrero de 2016 50
50%
Taller IV
Octubre de 2013 10
30%
Taller 1II
Enero de 2013 0
15% 5%
Taller 1I Taller 1
Abril 2015 40 Revalidación
Revalidación
Junio de 2014 30
Agosto de 2014 20
Tiempo total de ejecución de obra
Construcción 50% de estructura
Cimentación profunda
Prórroga de revalidación
Revalidación de licencia
Prórroga de licencia original
Inicio de obra
Expedición licencia original
Inicio de obra
PROCESO DE LICENCIA
A quién se procede? Solicitud y modificaciones sobre las solicitudes Documentación
únicamente a quienes puedan ser titulares y quienes hayan radicado toda la documentación legalmente y de la forma debida. Aparte de suministrar la información necesaria de las normas urbanísticas y conceptos, al curador le corresponde aprobar el proyecto urbanístico y los planos de propiedad horizontal. Revisando en este el diseño estructural para luego certificar el cumplimiento de los requisitos
El curador debe
Radicación de la solicitud
Categorías
Del procedimiento para la expedición de licencia y sus modificaciones decreto 1469 de 2010
Si la solicitud está incompleta al momento de radicar
Aquellos con derechos reales de dominio a título de fiducia Entidades que lo obtengan por entrega de predios, enajenación voluntaria y/o expropiación Propietarios que hagan partícipes a copropietarios
Se devolverá la documentación y está tendrá que ser presentada dentro de los siguientes 30 días hábiles. Si no se presenta en el tiempo establecido esta quedará desistida.
Diseño estructural, sismo resistencia (alta, media-alta, media y baja)
En caso de que la norma cambie
Área de construcción que se encuentra construida (alta, media-alta, media y baja)
Citación a vecinos
TRAMITE DE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
Podran ser titulares de licencias de intervención y ocupación del espacio público quienes lo precisen
Titulares, licencias, parcelación, subdivisión y construcción
Cualquier persona que quiera formular objeciones a la licencia
Intervención de terceros se hace por parte de Observaciones y correcciones Otras autoridades
Con la intención de que estos hagan parte y efectúen sus derechos. Al día siguiente de la radicación se debe instalar una valla informativa.
el curador o autoridad competente
se hace por parte de
Se respetará la norma vigente al momento de la radicación, si y sólo si esta fue legal y presentada de forma debida.
El tiempo para hacerla es de
un término de mínimo 5 días después a la solicitud o publicación de la información respectiva.
En caso de que se solicite observación y/o corrección, el solicitantes tiene 30 días hábiles para dar respuesta a lo solicitado con posibilidad de prorroga de 15 días.
Es posible solicitar información a otras autoridades en un plazo máximo de 10 días hábiles
De la revisión del proyecto
La revisión es durante la revisión
Jurídica, urbanística, arquitectónica y estructural desde el día siguiente a la radicación es posible modificar el proyecto sin que cambie el uso predominante
Términos de resolución, modificaciones y revalidaciones de licencias
Para el proceso, el curador cuenta con un tiempo máximo de 45 días hábiles para la resolución, pasado este tiempo, se aplicará el silencio administrativo positivo
Las revalidaciones
deberán resolverse en un plazo de 15 días hábiles
De la expedición de licencias, modificaciones y revalidaciones Los plazos dependen de la complejidad
Plazos para pronunciarse sobre solicitud (legal y debida forma)
el titular tiene 30 días hábiles para presentar los documentos requeridos. posterior a esto, el curador tiene 5 días hábiles para expedir el acto administrativo.
Alta: 45 días Media-alta: 35 días Media: 25 días Baja: 20 días
El curador dispone de 45 días hábiles y prorroga en casos especiales (Ley 388 de 1997)
Recursos en la vía gubernativa Licencias otorgadas y negadas
Para pronunciarse contra la negación u otorgación de la licencias se tiene un plazo de 2 meses. En caso de no hacerlo, el proceso quedará a favor del titular
Se hace por parte de
Quien haya expedido el acto Vecinos Autoridades competentes
Para pronunciarse y solicitar pruebas
Se tiene un término de 10 días hábiles, con un tiempo de 3 meses para resolverse.
Revocatoria directa
Desistimientos
Se tienen 30 días por calendario para retirar los documentos y/o solicitar traslado Es efectivo si y solo si NO hay acto administrativo.
CUADRO DE ÁREAS
Area util proyectual Lote Bruto A.N.U control Ambiental ANU. CESIONES Cesiones Area Util
7,946.70 7,920.14 915.98 7,004.14 2,362.01 4,642.13
indice de construcción indice de ocupación
2.75 0.45
Area Construccion Limite area ocupacion
21780.385 3564.063
Area ocupacion Propuesta pisos
uso comercial unidades de gran dimension unidades de pequeña dimension division / areas / piso oficinas unidades oficinas circulacion baños cuartos tecnicos total de unidades puntos fijos ascensores escaleras
calculo parqueaderos oficinas norma 1 x 250 m2 area oficinas 13068.231 unidades 52.272924 parqu. oficinas 1306.8231
25
calculo parqueaderos comercio norma 1 x 35 m2 area comercio 1452.02567 unidades 41.4864476 area total 1037.16119 Total AREA.parqueaderos 2343.98429 Total U parqueaderos 93.7593716
25
1452.025667 15
unidades
areas 13
unidades/piso areas 6 2 1 135 unidades
total 99 67.5
1287
200 231.8 17.75 15.77
1200 3477 532.5 236.55
16 13.5
960 202.5
areas 4 1
total 6695.55
CALCULO HONORARIOS
Servicios de Diseño Arquitectónico Honorarios 1 Tipo de edificio: Oficinas y Comercio Area oficinas 16800 82% comercio 1287 6% parqueaderos 2343 11% 20430 100% 2 Uso predominante: si Oficinas 3 Costo Base para Tarifas Costo m2 Oficinas Comercio Parqueaderos 4 4 Liq Liq Honorario Honorario Básico Básico
1,200,000 1,000,000
m2 16,800 1,287 2,343 20,430
area parq x uso 20,160,000,000 1,287,000,000 21,447,000,000
v/r x m2 area m2 % Hon. 1,049,780 1,000 7% 4,000 5% 5,000 4% 11,780 3% Subtotal 21,780
Costo m2 promedio
1,049,780 Hon. Básico CATEGORIA 73,484,581 C 209,955,947 85% 209,955,947 370,992,159 864,388,634 734,730,339
COMPARACIÓN CLIENTES Coordina
CLIENTE 1 CONSTRUCTOR
encarga diseño
CLIENTE
CONSTRUCTOR
CONSTRUCTOR
DISEÑADOR
encarga e. tecnicos
DISEÑADOR
autoridad municipal
OBRA
PROYECTO
ESTUDIOS TECNICOS
CONSULTORES PROVEEDORES AUTORIDADES COMUNIDADES
PROPIETARIO CONSTRUCTOR DISEÑADOR
CONTRATO RESPONSABLE
CONSULTORES
RESPONSABLE Y ENTREGA RESPONSABLE ANTE EL PUBLICO
PROVEEDORES
ENTREGA AUTORIZA
AUTORIDADES
LICENCIA VIGILAN/PARTICIPAN
COMUNIDADES
CLIENTE 1I
DESARROLLADOR
ESPECIFICA
encarga diseño
CLIENTE
Promueve y vende
DESARROLLADOR
encarga constructor encarga e. tecnicos
DISEÑADOR CONSTRUCTOR
autoridad municipal
PROYECTO
OBRA
ESTUDIOS TECNICOS
Coordina PROPIETARIO DESARROLLADOR DISEÑADOR
CONSTRUCTOR CONSULTORES PROVEEDORES AUTORIDADES COMUNIDADES
PROPIETARIO DESARROLLADOR
CONTRATO DISEÑADOR
RESPONSABLE RESPONSABLE Y ENTREGA
CONSTRUCTOR
RESPONSABLE ANTE EL PUBLICO ENTREGA
CONSULTORES
AUTORIZA LICENCIA
PROVEEDORES
AUTORIDADES
COMUNIDADES
VIGILAN/PARTICIPAN ESPECIFICA
COMPARACIÓN CLIENTES encarga diseño
CLIENTE 1II
arrienda
USUARIOS
GRUPO DE INVERSIÓN
GRUPO DE INVERSIÓN encarga constructor encarga e. tecnicos
PROPIETARIO
GRUPO DE INVERSIÓN
DISEÑADOR
autoridad municipal
DISEÑADOR CONSTRUCTOR
PROYECTO
OBRA
ESTUDIOS TECNICOS
CONSTRUCTOR CONSULTORES PROVEEDORES AUTORIDADES COMUNIDADES
PROPIETARIO GRUPO DE INVERSIÓN
CONTRATO
DISEÑADOR
RESPONSABLE RESPONSABLE Y ENTREGA RESPONSABLE ANTE EL PUBLICO
CONSTRUCTOR
ENTREGA CONSULTORES
AUTORIZA LICENCIA
PROVEEDORES
VIGILAN/PARTICIPAN ESPECIFICA
AUTORIDADES
COMUNIDADES
CLIENTE IV GRUPO DE USUARIOS
autoridad municipal encarga constructor
CLIENTE
Promueve y vende
DISEÑADOR
encarga e. tecnicos
CONSTRUCTOR ESTUDIOS TECNICOS
PROYECTO
OBRA
Coordina PROPIETARIO
DISEÑADOR
CONSTRUCTOR CONSULTORES PROVEEDORES AUTORIDADES COMUNIDADES
PROPIETARIO DISEÑADOR
CONTRATO CONSTRUCTOR
RESPONSABLE RESPONSABLE Y ENTREGA
CONSULTORES
RESPONSABLE ANTE EL PUBLICO ENTREGA
PROVEEDORES
AUTORIZA LICENCIA
AUTORIDADES
COMUNIDADES
VIGILAN/PARTICIPAN ESPECIFICA