PROYECTO INTEGRAL

PROYECTO INTEGRAL

seminario de proceso y realizaci贸n 2014-2

Daniele Armuzza 201110473

DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE

Cliente III, Grupo de inversión

DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE Lugar: Barrio Toberín, Bogotá Tamaño: 8 hectáreas, 7.946 m2 Cliente: PIX Grupo de Inversión Inmobiliaria

1.

Lugar Toberín se ubica en la zona norte de la ciudad. Esta parte de la ciudad es valorizada por las centralidades urbanas presentes en el sector, como Unicentro, Santa Bárbara y Ferias- Bonanza los cuales se constituyen en núcleos comerciales y de servicios cualificados con características particulares de espacio público y con un grado de especialización de sus edificaciones. Para esta zona aplican los sectores normativos de la UPZ 12, que tiene una predominancia de tejido residencial, en el interior del barrio, que se delimita con zonas de comercio y servicios que se ubican especialmente acercándose a la autopista.

2.

Tipo de programa: el proyecto que se desarrollará en una superficie de 8 hectáreas se compone por dos usos principales: la zona comercial en el primer piso para poder activar mayormente las áreas adyacentes al proyecto, y la restante superficie edificable que será dedicada a oficinas. El todo acompañado por un parqueadero subterráneo.

3.

Servicios Técnicos: El Grupo Inmobiliario contrata y coordina los estudios técnicos, pero se debe garantizar que todos los ajustes que se hagan queden incluidos en su proyecto, dentro del cronograma que proponga, el cual debe ser detallado.

4.

Cliente: Grupo de Inversión inmobiliaria PIX que busca invertir en el desarrollo del proyecto para luego quedarse con la propiedad y ofrecerla en ARRIENDO. El proyecto se va a realizar pues ya tienen los recursos, así que le interesa el menor valor posible de costo de honorarios, y su prioridad es un diseño que le garantice una baja operación y mantenimiento del edificio.

5.

Usuarios: los usuarios no deben ser necesariamente habitantes del barrio, ya que el grupo inmobiliario Pix, tiene primariamente un interés económico de poder amortiguar rápidamente a la inversión hecha para la construcción, y así generar ganancia lo más pronto posible.

CONLFICTOS PONTENCIALES

Cliente III, Grupo de inversión

DISEÑADOR

USUARIOS

arrienda

GRUPO DE INVERSIÓN encarga constructor encarga e. tecnicos

PROPIETARIO

GRUPO DE INVERSIÓN

DISEÑADOR

CONSTRUCTOR

autoridad municipal

PROYECTO

OBRA

ESTUDIOS TECNICOS

CONSTRUCTOR CONSULTORES PROVEEDORES AUTORIDADES COMUNIDADES

PROPIETARIO GRUPO DE INVERSIÓN

CONTRATO

DISEÑADOR

RESPONSABLE RESPONSABLE Y ENTREGA

CONSTRUCTOR

RESPONSABLE ANTE EL PUBLICO ENTREGA

CONSULTORES

AUTORIZA LICENCIA

PROVEEDORES

AUTORIDADES

VIGILAN/PARTICIPAN ESPECIFICA

ETAPAS DEL PROYECTO

Cliente III, Grupo de inversión

Percentual de honarios basicos arquitectonicos 5%

15%

30%

50%

Cliente

Conceptos

Concepto Final

Construcción

Taller 1

Taller 1I

Taller 1II

Taller IV

Descripción del proyecto Documentos de soporte

Parámetros de diseño Bitácora de referentes

Planos generales Bitácora de Alternativas Valoración téc- Estudios nica técnicos

Cronograma

Equipo de asesores

Acta de inicio (precontrato)

Acta de evaluación Acta de selección Acta de reunión de alternativas de alternativas con cliente

Construcción y entrega

ETAPAS DEL PROYECTO

Taller 1 -Descripción del proyecto y documentos de soporte: Datos ubicación del proyecto (nombre de la calle, plaza, etc. datos de identificación de la parcela y localidad en que se encuentra el lote) y referencia catastral.

Datos del lote: - Descripción (forma, linderos, superficie, orientación y otras características).

- Servicios urbanos existentes y redes de otros servicios - Características del entorno. Paisaje urbano o natural - Antecedentes del proyecto: Estudios previos existentes del lote - Ordenanzas (con referencia a parámetros de aplicación: edificabilidad, altura, ocupación, retranqueos y forma). Catalogación en su caso.

Programa de necesidades: -Usos previamente definidos con el cliente para el proyecto -Cronograma: Documento en el cual, en lo posible, se especifican los tiempos necesarios para la elaboración del trabajo y de las diferentes fases proyectuales.

- Acta de inicio a) Identificación y Objeto del proyecto Alcance y fin del proyecto. b)Actores del proyecto Cliente Arquitecto/s autor/es del proyecto Otros técnicos intervinientes en su caso.

Concepto

Taller II -Parámetros de diseño Descripción de la tipología de edificio elegida y de las características generales de la obra: es decir usos, partes del mismo, descripción espacios exteriores y posibles sistemas constructivos.

Descripción del edificio. Programa funcional. Descripción general de los sistemas Descripción de los parámetros que determinan la elección de los diferentes sistemas: - Estructural - Compartimentación - Fachadas - Acabados - Acondicionamiento ambiental y de servicios.

ETAPAS DEL PROYECTO Aspectos cuantitativos Cuadros de superficies por usos y totales: - Útiles - Construidas - Altura de la edificación (nº plantas) - Retranqueos o separación a linderos - % de ocupación - Edificabilidad - Alturas (altura de pisos, libres de pisos, cornisa, etc.)

- Voladizos - Patios Referentes utilizados y alternativas Definición urbanística y de implantación Plano de implantación con indicación de norte geográfico Definición arquitectónica del edificio Plantas generales de distribución con resolución estructural y cubiertas; señalando uso; distribución de aparatos sanitarios y equipos de baño y cocina; con indicación de cotas generales y superficies construidas y totales; Plantas de amueblamiento con puertas; pendientes de las cubiertas, puntos de recogida de aguas, lucernarios, voladizos.

Alzados de cada fachada: acotando alturas totales.

Secciones longitudinal y transversale Aspectos Cuantitativos, area costruida, area de los diferentes usos, cantidad de unidades construidas y otros Aspectos Cualitativos, acabado exteriores e interiores, vegetación y otros.

Equipo de asesores y valoración técnica Profesionales con los cuales se va a estar en contacto para la resolución de elementos del sistema eléctrico, del sistema hidráulico, del sistema estructural, del sistema de instalación contra incendios entre otros.

Acta de evaluación y selección de alternativas Se discuten las diferentes alternativas con el cliente, y tomada una decisión conjuntamente, se deja por escrito las decisiones tomadas en dicha junta

Concepto

Taller III PLANOS GENERALES Plano de implantación con indicación de norte geográfico Definición arquitectónica del edificio Plantas generales de distribución con resolución estructural y cubiertas; señalando uso; distribución de aparatos sanitarios y equipos de baño y cocina; con indicación de cotas generales y superficies construidas y totales;

ETAPAS DEL PROYECTO Plantas de amueblamiento con puertas; pendientes de las cubiertas, puntos de recogida de aguas, lucernarios, voladizos.

Alzados de cada fachada: acotando alturas totales.

Secciones longitudinal y transversale Aspectos Cuantitativos, area costruida, area de los diferentes usos, cantidad de unidades construidas y otros Aspectos Cualitativos, acabado exteriores e interiores, vegetación y otros.

Detalles arquitectonicos: fachada, acabados, entre otros.

Estudios técnicos Estudio y acoplación de los diferentes sistemas tecnicos: -Estructural -Hidráulico -Gas -Electrico -Instalaciones de protección contra incendios -Telecomunicaciones -Carpinteria Acta de reunión con cliente Acta final en la cual se aprueban definitivamente los planos y el futuro proceso constructivo.

CRONOGRAMA Octubre de 2017 70

Diciembre de 2016 60

Febrero de 2016 50

50%

Taller IV

Octubre de 2013 10

30%

Taller 1II

Enero de 2013 0

15% 5%

Taller 1I Taller 1

Abril 2015 40 Revalidación

Revalidación

Junio de 2014 30

Agosto de 2014 20

Tiempo total de ejecución de obra

Construcción 50% de estructura

Cimentación profunda

Prórroga de revalidación

Revalidación de licencia

Prórroga de licencia original

Inicio de obra

Expedición licencia original

Inicio de obra

PROCESO DE LICENCIA

A quién se procede?

Solicitud y modificaciones sobre las solicitudes Documentación

únicamente a quienes puedan ser titulares y quienes hayan radicado toda la documentación legalmente y de la forma debida.

Aparte de suministrar la información necesaria de las normas urbanísticas y conceptos, al curador le corresponde aprobar el proyecto urbanístico y los planos de propiedad horizontal. Revisando en este el diseño estructural para luego certificar el cumplimiento de los requisitos

El curador debe

Radicación de la solicitud

Categorías

Del procedimiento para la expedición de licencia y sus modificaciones decreto 1469 de 2010

Si la solicitud está incompleta al momento de radicar

Aquellos con derechos reales de dominio a título de fiducia Entidades que lo obtengan por entrega de predios, enajenación voluntaria y/o expropiación Propietarios que hagan partícipes a copropietarios

Se devolverá la documentación y está tendrá que ser presentada dentro de los siguientes 30 días hábiles. Si no se presenta en el tiempo establecido esta quedará desistida.

Diseño estructural, sismo resistencia (alta, media-alta, media y baja)

En caso de que la norma cambie

Área de construcción que se encuentra construida (alta, media-alta, media y baja)

Citación a vecinos

TRAMITE DE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN

Podran ser titulares de licencias de intervención y ocupación del espacio público quienes lo precisen

Titulares, licencias, parcelación, subdivisión y construcción

Cualquier persona que quiera formular objeciones a la licencia

Intervención de terceros se hace por parte de Observaciones y correcciones Otras autoridades

Con la intención de que estos hagan parte y efectúen sus derechos. Al día siguiente de la radicación se debe instalar una valla informativa.

el curador o autoridad competente

se hace por parte de

Se respetará la norma vigente al momento de la radicación, si y sólo si esta fue legal y presentada de forma debida.

El tiempo para hacerla es de

un término de mínimo 5 días después a la solicitud o publicación de la información respectiva.

En caso de que se solicite observación y/o corrección, el solicitantes tiene 30 días hábiles para dar respuesta a lo solicitado con posibilidad de prorroga de 15 días.

Es posible solicitar información a otras autoridades en un plazo máximo de 10 días hábiles

De la revisión del proyecto

La revisión es durante la revisión

Jurídica, urbanística, arquitectónica y estructural desde el día siguiente a la radicación es posible modificar el proyecto sin que cambie el uso predominante

Términos de resolución, modificaciones y revalidaciones de licencias

Para el proceso, el curador cuenta con un tiempo máximo de 45 días hábiles para la resolución, pasado este tiempo, se aplicará el silencio administrativo positivo

Las revalidaciones

deberán resolverse en un plazo de 15 días hábiles

De la expedición de licencias, modificaciones y revalidaciones Los plazos dependen de la complejidad

Plazos para pronunciarse sobre solicitud (legal y debida forma)

el titular tiene 30 días hábiles para presentar los documentos requeridos. posterior a esto, el curador tiene 5 días hábiles para expedir el acto administrativo.

Alta: 45 días Media-alta: 35 días Media: 25 días Baja: 20 días

El curador dispone de 45 días hábiles y prorroga en casos especiales (Ley 388 de 1997)

Recursos en la vía gubernativa Licencias otorgadas y negadas

Para pronunciarse contra la negación u otorgación de la licencias se tiene un plazo de 2 meses. En caso de no hacerlo, el proceso quedará a favor del titular

Se hace por parte de

Quien haya expedido el acto Vecinos Autoridades competentes

Para pronunciarse y solicitar pruebas

Se tiene un término de 10 días hábiles, con un tiempo de 3 meses para resolverse.

Revocatoria directa

Desistimientos

Se tienen 30 días por calendario para retirar los documentos y/o solicitar traslado Es efectivo si y solo si NO hay acto administrativo.

CUADRO DE ÁREAS

Area util proyectual Lote Bruto A.N.U control Ambiental ANU. CESIONES Cesiones Area Util

7,946.70 7,920.14 915.98 7,004.14 2,362.01 4,642.13

indice de construcción indice de ocupación

2.75 0.45

Area Construccion Limite area ocupacion

21780.385 3564.063

Area ocupacion Propuesta pisos

uso comercial unidades de gran dimension unidades de pequeña dimension division / areas / piso oficinas unidades oficinas circulacion baños cuartos tecnicos total de unidades puntos fijos ascensores escaleras

calculo parqueaderos oficinas norma 1 x 250 m2 area oficinas 13068.231 unidades 52.272924 parqu. oficinas 1306.8231

25

calculo parqueaderos comercio norma 1 x 35 m2 area comercio 1452.02567 unidades 41.4864476 area total 1037.16119 Total AREA.parqueaderos 2343.98429 Total U parqueaderos 93.7593716

25

1452.025667 15

unidades

areas 13

unidades/piso areas 6 2 1 135 unidades

total 99 67.5

1287

200 231.8 17.75 15.77

1200 3477 532.5 236.55

16 13.5

960 202.5

areas 4 1

total 6695.55

CALCULO HONORARIOS

Servicios de Diseño Arquitectónico Honorarios 1 Tipo de edificio: Oficinas y Comercio Area oficinas 16800 82% comercio 1287 6% parqueaderos 2343 11% 20430 100% 2 Uso predominante: si Oficinas 3 Costo Base para Tarifas Costo m2 Oficinas Comercio Parqueaderos 4 4 Liq Liq Honorario Honorario Básico Básico

1,200,000 1,000,000

m2 16,800 1,287 2,343 20,430

area parq x uso 20,160,000,000 1,287,000,000 21,447,000,000

v/r x m2 area m2 % Hon. 1,049,780 1,000 7% 4,000 5% 5,000 4% 11,780 3% Subtotal 21,780

Costo m2 promedio

1,049,780 Hon. Básico CATEGORIA 73,484,581 C 209,955,947 85% 209,955,947 370,992,159 864,388,634 734,730,339

COMPARACIÓN CLIENTES Coordina

CLIENTE 1 CONSTRUCTOR

encarga diseño

CLIENTE

CONSTRUCTOR

CONSTRUCTOR

DISEÑADOR

encarga e. tecnicos

DISEÑADOR

autoridad municipal

OBRA

PROYECTO

ESTUDIOS TECNICOS

CONSULTORES PROVEEDORES AUTORIDADES COMUNIDADES

PROPIETARIO CONSTRUCTOR DISEÑADOR

CONTRATO RESPONSABLE

CONSULTORES

RESPONSABLE Y ENTREGA RESPONSABLE ANTE EL PUBLICO

PROVEEDORES

ENTREGA AUTORIZA

AUTORIDADES

LICENCIA VIGILAN/PARTICIPAN

COMUNIDADES

CLIENTE 1I

DESARROLLADOR

ESPECIFICA

encarga diseño

CLIENTE

Promueve y vende

DESARROLLADOR

encarga constructor encarga e. tecnicos

DISEÑADOR CONSTRUCTOR

autoridad municipal

PROYECTO

OBRA

ESTUDIOS TECNICOS

Coordina PROPIETARIO DESARROLLADOR DISEÑADOR

CONSTRUCTOR CONSULTORES PROVEEDORES AUTORIDADES COMUNIDADES

PROPIETARIO DESARROLLADOR

CONTRATO DISEÑADOR

RESPONSABLE RESPONSABLE Y ENTREGA

CONSTRUCTOR

RESPONSABLE ANTE EL PUBLICO ENTREGA

CONSULTORES

AUTORIZA LICENCIA

PROVEEDORES

AUTORIDADES

COMUNIDADES

VIGILAN/PARTICIPAN ESPECIFICA

COMPARACIÓN CLIENTES encarga diseño

CLIENTE 1II

arrienda

USUARIOS

GRUPO DE INVERSIÓN

GRUPO DE INVERSIÓN encarga constructor encarga e. tecnicos

PROPIETARIO

GRUPO DE INVERSIÓN

DISEÑADOR

autoridad municipal

DISEÑADOR CONSTRUCTOR

PROYECTO

OBRA

ESTUDIOS TECNICOS

CONSTRUCTOR CONSULTORES PROVEEDORES AUTORIDADES COMUNIDADES

PROPIETARIO GRUPO DE INVERSIÓN

CONTRATO

DISEÑADOR

RESPONSABLE RESPONSABLE Y ENTREGA RESPONSABLE ANTE EL PUBLICO

CONSTRUCTOR

ENTREGA CONSULTORES

AUTORIZA LICENCIA

PROVEEDORES

VIGILAN/PARTICIPAN ESPECIFICA

AUTORIDADES

COMUNIDADES

CLIENTE IV GRUPO DE USUARIOS

autoridad municipal encarga constructor

CLIENTE

Promueve y vende

DISEÑADOR

encarga e. tecnicos

CONSTRUCTOR ESTUDIOS TECNICOS

PROYECTO

OBRA

Coordina PROPIETARIO

DISEÑADOR

CONSTRUCTOR CONSULTORES PROVEEDORES AUTORIDADES COMUNIDADES

PROPIETARIO DISEÑADOR

CONTRATO CONSTRUCTOR

RESPONSABLE RESPONSABLE Y ENTREGA

CONSULTORES

RESPONSABLE ANTE EL PUBLICO ENTREGA

PROVEEDORES

AUTORIZA LICENCIA

AUTORIDADES

COMUNIDADES

VIGILAN/PARTICIPAN ESPECIFICA