DiseĂąo de Urbaizaciones VII Ciclo David Rojas C. Septiembre 2016
GUASMO+SAN FELIPE ANÁLISIS DE SITIO Clima
6
Equipamientos+Actividades
8
Infraestructura
10
Vialida+Transporte
14
Topografía+Hidrografía
16
Conclusiones
18
ANÁLISIS DE PLUSVALÍA Y AVALÚOS Plano de plusvalía
20
Análisis de avalúo+Normativa+Social
22
Análisis de lote y vivienda+Zonificación
24
Resultados
26
GUASMO ANTEPROYECTO Estrategias
30
Implantación General
32
Manzanas+Agrupaciones
34
Vías
36
Parques+Plazas+Áreas recreativas
38
Axonometrías+Perspectivas
40
Habitantes+Viviendas
42
esc. 1:2500
GUASMO SUR
esc. 1:2500
SAN FELIPE
esc. 1:5000
CLIMA Sol+vientos+precipitaciones 6
esc. 1:5000
7
esc. 1:5000
EQUIPAMIENTOS Actividades 8
esc. 1:5000
9
esc. 1:5000
Caja Tubería 1250mm Tubería 400mm Tubería 300mm Tubería 100mm Tubería 75mm
INFRAESTRUCTURA Agua potable+Red eléctrica 10
esc. 1:5000
Caja Tubería 1250mm Tubería 400mm Tubería 300mm Tubería 100mm Tubería 75mm
11
esc. 1:5000
Tubería 75mm Tubería 100mm Tubería 200mm
INFRAESTRUCTURA Aguas Servidas+Aguas Lluvias 12
esc. 1:5000
Tubería 75mm Tubería 100mm Tubería 200mm
13
esc. 1:5000
Parada de metrovía Vía peatonal Vía terciaria Vía secundaria Vía principal
VIALIDAD Transporte 14
esc. 1:5000
Parada de metrovía Vía peatonal Vía terciaria Vía secundaria Vía principal
15
esc. 1:5000
TOPOGRAFÍA+HIDROGRAFÍA Pendientes 16
esc. 1:5000
17
Las condiciones climáticas nos establecen parámetros para la creación de asentamientos urbanos. En el caso de Guaayaquil, estas condiciones pueden ser tratadas de tal manera que resulten beneficiosas y no perjudiciales para los asentamientos. La creación de corredores peatonales permite la circulación de viento a través de los mismos, eliminando el calor constante que se genera en la ciudad. La reducción de vías exclusivas para vehículos no solo permite una mejor circulación para el peatón sino que reduce la isla de calor que se genera dentro de la ciudad, o en casos particualres como este, en un asentamiento. Las relaciones visuales desde el proyecto permiten una mejor aceptación del mismo. Esta relación debe ser bien pensada y a la vez ser sutil. un paseo al borde del estero permite esta relación, además de convertirse en un eje que recepta los corredores peatonales en sentido transversal. Todos los servicios básicos se brindan a los sectores, lo que no causa problemas al momento de diseñar, ni encarece el proyecto por la falta y futura implementación de los mismos. Las variaciones de altura de los bloques permite “atrapar” el viento y dirigirlo hacia las zonas más bajas lo que genera una circulación de viento que complementa la función de los corredores peatonales. Es por esta razón que se piensa proponer bloques de menor altura hacia el estero para así aprovechar la brisa y refresacar el interior del proyecto. Ya que nos encontraremos en un sector considerado de nivel social bajo, se propicia la creación de comercios familiares que activen la economía del sector y sean ellos mismo los beneficiarios del trabajo. Se crearán espacios de compartir y estancia que acogeran debidamente dichas actividades, además de servir como remates visuales de los corredores peatonales.
CONCLUSIONES 18
19
esc. 1:5000 1. Parque 2. La Playita 3. Mercado informal 4. Mercado Guasmo Sur 5. Entrada de Estero 6. Parque
PLANO DE PLUSVALÍA 20
Aumento de plusvalía Disminución de plusvalía
esc. 1:5000 1. Industria pesada 2. Industria pesada 3. Santuario de Schoenstatt 4. Cerro de Prosperiina (Área verde) 5. Industria pesada 6. Centro educativo
Aumento de plusvalía Disminución de plusvalía
21
GUASMO $/m2 m2 Factores
ACV ACM Vías
$ 7,00 66583,79 0,57
VALOR DE TERRENO VT= ($/m2)*(m2)*(Fact) VT= $ 264.271,06
46608,653 13316,758 6658,38
70% 20% 10%
m2 m2 m2
LOTES EN TERRENO m2 Cantidad 200 333 500 133
L11 L12 L13
0,7 0,2 0,1
PRECIO POR LOTES m2 $ 200 $ 793,80 500 $ 1.984,50
DIMENSIÓN LOTES área largo 200 20 200 13 500 25
ancho 10 15 20
cos 0,80 0,80 0,70
CONDICIONES DE EDIFICACIÓN m2 cus m2 pisos 160,00 1,80 360,00 2,25 160,00 1,80 360,00 2,25 350,00 1,60 800,00 2,29
altura 1,20 1,20 0,75
m 12,00 18,00 15,00
CONDICIONES DE EDIFICACIÓN m2 cus m2 pisos 96,00 1,80 216,00 2,25 96,00 1,80 216,00 2,25 140,00 1,60 320,00 2,29 140,00 1,60 320,00 2,29 245,00 1,60 560,00 2,29 245,00 1,60 560,00 2,29
altura 1,20 1,20 0,75 0,75 0,75 0,75
m 9,60 12,00 7,50 11,25 7,50 11,25
Criterios de corrección del valor unitario base de los lotes Ilustre Concejo Cantonal de Cuenca Tipo de suelo Topografía en acceso principal Relieve del suelo Uo de suelo urbano Accesibilidad vial Material de calzada de acceso Grado de desarrollo urbanístico Ejes viales urbanos
SAN FELIPE $/m2 m2 Factores
ACV ACM Vías
$ 60,00 92611,80 0,74
VALOR DE TERRENO VT= ($/m2)*(m2)*(Fact) VT= $ 4.097.249,76
64828,26 18522,36 9261,18
m2 m2 m2
LOTES EN TERRENO m2 Cantidad 120 772 200 463 350 265
L31 L32 L33 L34 L35 L36
DIMENSIÓN LOTES área largo 120 15 120 12 200 20 200 13 350 35 350 23
70% 20% 10%
PRECIO POR LOTES m2 $ 120 $ 5.308,93 200 $ 8.848,22 350 $ 15.484,39 ancho 8 10 10 15 10 15
Criterios de corrección del valor unitario base de los lotes Ilustre Concejo Cantonal de Cuenca Tipo de suelo Topografía en acceso principal Relieve del suelo Uo de suelo urbano Accesibilidad vial Material de calzada de acceso Grado de desarrollo urbanístico Ejes viales urbanos
ANÁLISIS DE AVALÚOS 22
0,7 0,2 0,1
cos 0,80 0,80 0,70 0,70 0,70 0,70
Normas de edificación Ordenanza sustitutiva de edificaciones y construcciones del cantón Guayaquil. Anexo4 SUB ZONA
ZMR-1
CONDICIONES DE ORDENAMIENTO EN LINEA DE LINDERO CON RETIROS OTROS C/Soportal -----
S/Soportal SI SI
Aislada SI ---
Adosada --SI
Continua -----
-----
GUASMO
CONDICIONES DE EDIFICACION DENSIDAD INTENSIDAD DE LA ALTURA SEGUN CARACTERISTICAS RETIROS NETA FRENTE LOTE EDIFICACION DEL LOTE Area Frente COS CUS Altura Frontal Lateral Posterior más de 500 m² mínimo 20 ml. 260 0,7 1,0 15 mts. V 0,1 3 ml. 200 - 500 m² 10 - 15 ml. 260 0,8 1,6 0,15 V 0,1 2 ml.
Estratos de nivel socioeconómico Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) Vivienda - Promedio de un baño con ducha Bienes - Teléfono convencional (83%) - Refrigeradora (96%) - Cocina+horno, lavadora, equipo de sonido (67%) - 2 televisores a color (promedio) Tecnología - Internet+computadora de escritorio (39%+62%) - Computadora portátil (21%) - 2 celulares (promedio)
Normas de edificación Ordenanza sustitutiva de edificaciones y construcciones del cantón Guayaquil. Anexo4 SUB ZONA
ZR-3
CONDICIONES DE ORDENAMIENTO EN LINEA DE LINDERO CON RETIROS OTROS C/Soportal -----------
S/Soportal -----------
Aislada --SI SI -----
Adosada SI ---------
Continua ----SI SI
----Bloque CRC CRP
CARACTERISTICAS DEL LOTE Area Frente 120 - 200 m2 8 - 10 ml. 201 -350 m2 10 - 15 ml. Min.500 m2 Min. 25 ml. Min.500 m2 --Min.500 m2 ---
SAN FELIPE
CONDICIONES DENSIDAD NETA
600 600 720 800 600
DE
INTENSIDAD DE LA EDIFICACION
COS 0,8 0,7 0,4 0,6 0,7
CUS 1,8 1,6 1,6 1,8 1,4
EDIFICACION ALTURA SEGUN
RETIROS
FRENTE LOTE
Altura Frontal Lateral Posterior 1,2 V. 1,00 2.00 0,75 V. 1,20 3,00 0.35 de la altura 0,5 Máx. 3 pisos V --0,20 Máx. 2 pisos -------
Estratos de nivel socioeconómico Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) Vivienda - Promedio de dos baños con ducha Bienes - Teléfono convencional (97%) - Refrigeradora (99%) - Cocina+horno, lavadora, equipo de sonido (80%) - 2 televisores a color (promedio) - 1 vehículo Tecnología - Internet+computadora de escritorio (81%) - Computadora portátil (50%) - 3 celulares (promedio)
NORMATIVAS+GRUPOS SOCIOECONÓMICOS 23
GUASMO 20
10
18
15
19 20
13 12
L11
L41
13
L12
Área lote 200 m2 Área vivienda 200 m2
25
L13
Área lote 195 m2 Área vivienda 156 m2
L42
Área lote 250 m2 Área vivienda 342 m2
L44
L43
L45
L46
SAN FELIPE 10
8
15
10 31
8 8
10
35
13
15 19
17
20
13
15
10
12
L31
Área lote 120 m2 Área vivienda 120 m2
L32
Área lote 120 m2 Área vivienda 120 m2
L33
L34
Área lote 200 m2 Área vivienda 136 m2
L21
24
L22
L35
Área lote 225 m2 Área vivienda 130 m2
ANÁLISIS DE LOTE Y VIVIENDA
13
L23
Área lote 350 m2 Área vivienda 248 m2
L36
Área lote 345 m2 Área vivienda 247 m2
23
GUASMO
Vivienda Comercio0,6 Área verde Vías
Área total: 6,6ha ACV - Vivienda - Comercio
60% 10%
4ha 0,6ha
ACM
20%
1,3ha
VÍAS
10%
0,6ha
1,3
SAN FELIPE Vivienda GUASMO Comercio 0,6 Vivienda Área verde 0,6 Comercio Vías verde Área Vías
GUASMO 4 0,6 1,3 0,6 6,5
Vivienda Comercio
5,5 4 0,9 4 1,8 0,6 0,9 1,3 9,1 0,6 6,5
1,3
SAN FELIPE Vivienda Comercio 0,6 0,9 Área verde Vías 1,8
Área verde Vías
Vivienda Comercio
5,5 4 0,9 1,8 0,9 9,1
Área verde Vías
Vivienda Comercio
5,5
Área verde SAN FELIPE Vías
0,9
Área total: 9,2ha
0,9
ACV - Vivienda - Comercio
60% 10%
5,5ha 0,9ha
ACM
20%
1,8ha
VÍAS
10%
0,9ha
Vivienda
1,8
Comercio Área verde 5,5
Vías
0,9
ZONIFICACIÓN+PORCENTAJES 25
Dimensiones de lote y vivienda Relación 1:2 1
15
114
10
13 12 8
26
32
28
20 1
1
30
1
1
1
1 1
1 familia
1
2 familias
4 familias por piso
Dimensiones de lote y vivienda Relación 1:2 Lotes Área Lotes Peronas Área Familias Peronas Familias
200m2 14 0,28 200m2 Lotes 14 84 Área 0,28 Peronas 84 14 Familias 14
Lotes respecto a área
200m2 392m2 14 14 0,28 0,56 84 171 14 29
392m2 14 0,56 392m2 480m2 1711441 0,56 1,96 29171 3075 29 512 200m2 10%
480m2 41 1,96 480m2 41 3075 1,96 3075 512 512
392m2 20%
480m2 70%
480m2 70%
Familias respecto a área200m2 200m2
200m2 200m2 10% 10%
3%
200m2 392m2 20% 392m2 480m2
3%
392m2 5%
200m2 3%
392m2 5%
200m2 392m2 480m2
392m2 20%
200m2 392m2 480m2
480m2 92%
480m2 92%
RESULTADOS 480m2 70%
Lote+Vivienda+Porcentajes 26
480m2 92%
27
28
29
ESTRATEGIAS 30
31
IMPLANTACIÓN GENERAL 32
33
Agrupaciรณn 1
Agrupaciรณn 2
Bloque (1) Unifamiliar (1)
Bloque (1) Duplex (2) Unifamiliar (1)
MANZANAS+AGRUPACIONES 34
Agrupaciรณn 3
Agrupaciรณn 4
Bloque (1) Duplex (1) Unifamiliar (3)
Bloque (1) Duplex (4)
35
Vía Principal
Vía peatonal con vista al Estero
Vía peatonal interior
VÍAS 36
37
Desarrollo del comercio local en el espacio público
38
Actividades de recreación y deporte para niños y jóvenes
Plataforma para mayor proximidad al Estero
PARQUES - PLAZAS - ÁREAS RECREATIVAS 39
Ciudad - Proyecto - Estero
VĂa de ingreso 40
Espacio pĂşblico - Estero
PERSPECTIVAS Calle peatonal interna 41
HABITANTES+VIVIENDA 42
35 lotes unifamiliares
35 familias
30 lotes duplex
60 familias
2 bloques (3 pisos)
24 familias
1 bloque (4 pisos)
16 familias
4 bloques (5 pisos)
80 familias
11 bloques (6 pisos)
264 familias
1 bloque (7 pisos)
28 familias
TOTAL LOTES 84
TOTAL FAMILIAS 507
210 personas
360 personas
144 personas
96 personas
480 personas
1584 personas
168 personas
TOTAL PERSONAS 3042
43